MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài
Ở nước ta hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đạidiện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đốitượng có nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụngđất; tạo điều kiện hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đấtnằm trong thị trường bất động sản, một trong những thị trường quan trọngcủa nền kinh tế thị trường nói chung và nền kinh tế thị trường định hướngXHCN nói riêng
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thơng qua cácquyền: Quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức, thời gian sửdụng đất Điều này, một mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đấtđai một cách hợp lý và có hiệu quả Mặt khác, đảm bảo thực hiện quyền,nghĩa vụ và lợi ích của các chủ thể trong sử dụng đất.
Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhànước Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính chocác chủ thể sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinhtế; đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa
Cùng với Luật đất đai 2003, Nghị định 181/NĐ-CP ngày29/10/2004, Nhà nước đã ban hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày16/12/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất và một loạtcác Nghị định khác trực tiếp, gián tiếp đề cập tới giá đất, trong đó có đấtxây dựng Đây là những văn bản mới được ban hành nên không tránh khỏinhững khiếm khuyết cần phải bổ sung, hoàn thiện dần.
Trang 2của chủ nghĩa Mác - Lênin về giá cả ruộng đất phù hợp với thực tiễnnước ta
Vì vậy, "Vận dụng lý luận Mác - Lênin về giá cả ruộng đất vàođịnh giá đất ở Việt nam" được chọn làm đề tài luận văn cao học này.
2 Tình hình nghiên cứu
Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận của chủ nghĩa Mác -Lênin về địa tô, giá cả ruộng đất và thị trường quyền sử dụng đất như:
Một số vấn đề về lý luận của C Mác và Lênin về địa tơ, ruộng đất
của PGS.TS Nguyễn Đình Kháng và TS Vũ Văn Phúc Trong cơng trìnhnày, các tác giả đã đề cập tới những luận điểm của Mác về địa tô, giá cảruộng đất, nguồn gốc, bản chất, các hình thái biểu hiện một cách kháiquát Đồng thời đề cập tới cơ sở kinh tế, chính trị của lý luận Lênin vềcách mạng ruộng đất, về sở hữu công cộng đối với đất đai Ngồi ra, cáctác giả đã phân tích một cách hệ thống tình hình quản lý, sử dụng đất ởnước ta từ 1988 đến 2000 Có thể nói đây là một cơng trình có tính chấtkhái qt lý luận Mác và Lênin về đất đai và vận dụng vào Việt Nam Tuynhiên cơng trình này mới dừng lại ở mức độ làm cơ sở cho đổi mới quảnlý đất đai theo Luật đất đai 2003.
Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc
sĩ của Bùi Thị Tuyết Mai
Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Văn Đợi.
Trang 3cập tới vấn đề định giá đất của Nhà nước.
Ngồi ra cịn có một số bài báo đề cập vấn đề giá cả đất đai trướcvà sau Nghị định 188/NĐ-CP Nhìn chung, các cơng trình này mới chỉ tậptrung phản ánh tình hình vận động của thị trường đất đai, thị trường bấtđộng sản mà chưa đi sâu vào phân tích nguyên nhân sâu xa của sự vậnđộng ấy.
Như vậy, đã có khá nhiều cơng trình trực tiếp hoặc gián tiếpnghiên cứu đến giá đất, nhưng vận dụng lý luận chủ nghĩa Mác - Lêninvào việc xem xét các quy định về cách định giá đất theo tinh thần nghịđịnh 188/NĐ-CP và các Nghị định khác thì chưa có một cơng trình nào.Do đó, đề tài này khơng trùng lặp với bất kỳ một cơng trình nào đã cơngbố.
3 Mục đích, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu
3.1 Mục đích: Trên cơ sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin về giá cả
ruộng đất, đối chiếu với các văn bản của Đảng, Nhà nước về định giá đấtxây dựng, đề xuất phương hướng hồn thiện và vận dụng các quy định đó.
3.2 Nhiệm vụ:
- Một là: Trình bày khái quát lý luận Mác - Lênin về giá cả ruộngđất.
- Hai là: Chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp; từ đó đềxuất phương hướng hồn thiện và vận dụng các quy định về giá đất.
3.3 Phạm vi nghiên cứu:
Trang 44 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Đề tài dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởngHồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng về đất đai và quan hệ đất đai,coi trọng việc sử dụng: Phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phươngpháp so sánh, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp kết hợplơ gíc với lịch sử…
5 Đóng góp mới về khoa học của đề tài
Làm rõ những điểm cốt lõi trong lý luận của chủ nghĩa Mác -Lênin về giá cả ruộng đất.
- Vận dụng lý luận ấy vào việc khảo sát các văn bản của Nhà nướcvề định giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ởnước ta, chỉ ra những điểm phù hợp và chưa phù hợp.
- Đề xuất những phương hướng có tính chất phương pháp luận đểhồn thiện các văn bản nói trên.
6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho việc giảng dạy về địatô và giá cả ruộng đất; cho việc hoàn thiện việc quy định giá đất ở nước ta.
7 Kết cấu của luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, gồm 2
Trang 5Chương 1
LÝ LUẬN MÁC - LÊNIN VỀ GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT
1.1 RUỘNG ĐẤT LÀ MỘT LOẠI HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT
Trong kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa mọi thứ đều có thể trởthành hàng hố Ngồi những hàng hố thơng thường cịn có những hànghố đặc biệt, như hàng hoá sức lao động, hàng hoá tư bản (tư bản chovay), chứng khoán và ruộng đất có những vật tự bản thân chúng khơngphải là hàng hoá, như lương tâm, danh dự…, nhưng chủ nhân của chúnglại có thể đem bán lấy tiền, do đó chúng cũng có giá cả và mang hình tháihàng hố.
Trang 6mua bán như một hàng hoá, nên cũng có giá cả, và được coi như cũng cógiá trị Tuy nhiên cách quy định giá cả và giá trị của đất cũng khác vớicách quy định giá trị của hàng hố thơng thường C.Mác đã nhận xét:
“Chính cái địa tơ đã được tư bản hố cấu thành giá muahoặc giá trị của ruộng đất: Đó là một phạm trù prima facie (mớithoạt nhìn) thì cũng bất hợp lý như giá cả của lao động, vì đấtkhơng phải là sản phẩm của lao động và do đó khơng có giá trị.Nhưng mặt khác, đằng sau cái hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấumột quan hệ sản xuất hiện thực” [38, tr.252 - 253].
Ruộng đất cũng là một trong những đối tượng của sở hữu, hơn nữalại là một đối tượng sở hữu đặc biệt Sở hữu ruộng đất bao gồm quyền sởhữu về mặt pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng Ba quyềnnày có thể tập trung vào một chủ thể (như người tiểu nơng), nhưng cũngcó thể tách riêng Xu hướng chung là sản xuất hàng hố càng phát triển thìquyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất càng tách khỏiquyền sở hữu về pháp lý Ruộng đất có thể thuộc chế độ sở hữu cơng cộng(cơng hữu) hoặc thuộc chế độ sở hữu tư nhân (tư hữu) Không phải đếnchế độ xã hội chủ nghĩa mới diễn ra việc quốc hữu hoá ruộng đất mà ngaycả ở một số nước theo chế độ phong kiến ở Châu Á trước đây, và một sốnước tư bản chủ nghĩa, ruộng đất cũng thuộc quyền sở hữu pháp lý củanhà nước C.Mác đã chỉ rõ:
Trang 7phân biệt với hình thái địa tơ… Ở đây, nhà nước là kẻ sở hữuruộng đất tối cao Chủ quyền ở đây là quyền sở hữu ruộng đấttập trung trên phạm vi cả nước Nhưng trong trường hợp đó lạikhơng có quyền sở hữu tư nhân đối với ruộng đất, mặc dù vẫncó quyền chiếm hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất,quyền này hoặc là của tư nhân, hoặc là của cộng đồng” [38,tr.499].
V.I Lênin đã nhấn mạnh luận điểm của C.Mác rằng: Phương thứcsản xuất tư bản chủ nghĩa đã gặp (và đã khống chế được) những chế độ sởhữu ruộng đất hết sức khác nhau Sản xuất lớn đòi hỏi việc chiếm hữuthực tế và việc sử dụng ruộng đất tập trung quy mô lớn, nhưng các doanhnghiệp tư nhân không những kinh doanh ruộng đất của mình mà cịn kinhdoanh ruộng đất th của các chủ ruộng tư nhân, của nhà nước hay củanhững công xã Vì vậy, “về mặt logic, chúng ta có thể hình dung đượcnền nơng nghiệp tổ chức theo lối thuần túy tư bản chủ nghĩa trong đó hồntồn khơng có sở hữu tư nhân về ruộng đất, ruộng đất là sở hữu củanhà nước hay của công xã…” [34, tr.139 - 140].
Chủ nghĩa tư bản hoàn toàn tách ruộng đất với tư cách là tư liệu laođộng khỏi quyền sở hữu ruộng đất và người sở hữu ruộng đất Nhưng“công lao lớn của phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa là, một mặt thìhợp lý hố nơng nghiệp, việc hợp lý hóa này lần đầu tiên đã tạo khả năngkinh doanh nông nghiệp theo phương thức xã hội, và mặt khác làm choquyền sở hữu ruộng đất trở thành một điều phi lý” [38, tr.245].
Trang 8Như vậy, việc nhà nước nắm quyền sở hữu pháp lý về ruộng đất,giao quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất lâu dài chonông dân, cho các doanh nghiệp như ở nước ta hiện nay là phù hợp vớiquy luật khách quan, phù hợp với xu hướng tiến bộ của sự phát triển kinhtế - xã hội…
Khi ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân thì việc mua bán bao gồm việcchuyển nhượng cả 3 quyền nói trên và tồn tại địa tơ tuyệt đối Khi quốchữu hoá ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối và trên thị trường chỉ diễn raviệc chuyển nhượng quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộngđất, nói cách khác là chỉ mua bán quyền sử dụng ruộng đất.
1.2 GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT
Như đã nói ở trên, ruộng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, nêncách xác định giá cả ruộng đất khác với giá cả hàng hố thơng thường.Giá cả ruộng đất thực chất là địa tơ tư bản hố Quyền sở hữu ruộng đấtcho phép địa chủ thu khoản chênh lệch giữa lợi nhuận cá biệt và lợi nhuậntrung bình; lợi nhuận đó được đem tư bản hố và biểu hiện thành giá cảcủa ruộng đất Trong kinh tế thị trường tư bản chủ nghĩa, bất cứ mộtkhoản thu nhập nào cũng được coi như là con đẻ của một tư bản nào đấy.Địa tơ là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặtkinh tế, tức là đem lại thu nhập Đó là một số tiền mà địa chủ thu đượchàng năm nhờ cho thuê một mảnh địa cầu, và được coi như lợi tức củamột tư bản tưởng tượng Vì vậy, theo C.Mác, ở Anh, giá mua ruộng đấtđược tính theo một số nhiều ít là bao nhiêu year’s purchase (thu nhậphàng năm)
Thí dụ: Tỷ suất lợi tức trung bình hiện hành là 5% thì một khoản
Trang 9tư bản là 4000Ê; 4000Ê này cấu thành giá mua hay còn gọi là giá trị của
ruộng đất Cơng thức tính giá cả ruộng đất =
Rz' =
200 £ x 100
5 =4000 £ Như vậy, một nhà tư bản bỏ ra 4000Ê để mua một khoảnh đấtmang lại cho ông ta một khoản địa tơ hằng năm là 200Ê, thì coi như ôngta thu được lợi tức trung bình hằng năm là 5% về số tư bản ấy, cũng giốngnhư ông ta đầu tư vào mua chứng khoán sinh lợi tức hay trực tiếp gửi vàongân hàng theo tỷ suất lợi tức 5%.
Nhưng khoản thu nhập hằng năm từ địa tô ấy khi ruộng đất thuộcsở hữu tư nhân lại rất khác so với khi ruộng đất đã được quốc hữu hoá, dođó việc hình thành giá cả ruộng đất trong hai trường hợp trên cũng khơnggiống nhau hồn tồn.
1.2.1 Giá cả ruộng đất trong trường hợp ruộng đất thuộc sởhữu tư nhân
Trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân thì tất cả những gìmà người thuê ruộng đất trả cho chủ đất, đều biểu hiện ra là địa tô cả, dùcác yếu tố cấu thành của khoản cống nạp ấy như thế nào, dù nó được lấytừ nguồn nào ra thì cũng đều được coi là địa tơ chính cống, đều là khoảnthu nhập mà việc cho thuê ruộng đất đã mang lại và đều quyết định giá cảruộng đất Địa tô bao gồm địa tô đất canh tác, đất xây dựng, hầm mỏ, ngưtrường, lâm trường Nhưng khi nghiên cứu C.Mác chỉ nghiên cứu địa tôtrên đất trồng lúa mì Vì, tất cả các loại địa tơ đều theo quy luật như địa tôtrong nông nghiệp
Trang 10chủ dưới hình thức tiền thuê ruộng, và chúng cũng có tác dụng quyết địnhđối với giá cả ruộng đất như địa tô thực sự vậy Bởi vậy, cần phân tích cụthể phạm trù thu nhập hàng năm từ việc cho thuê ruộng đất Thu nhập đóbao gồm:
1.2.1.1 Địa tô chênh lệch I
Đây là lợi nhuận siêu ngạch của những người sản xuất sử dụngruộng đất có điều kiện thuận lợi (độ mầu mỡ tốt hơn hay vị trí tiện lợihơn).
Lợi nhuận siêu ngạch này bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuấtcá biệt của những người sản xuất có những điều kiện thuận lợi hơn ấy vàgiá cả sản xuất chung, tức là giá cả sản xuất xã hội có tác dụng điều tiếtthị trường trong tồn bộ ngành sản xuất đó; giá cả sản xuất chung này dogiá cả sản xuất trong điều kiện sản xuất xấu nhất quyết định Số chênhlệch ấy bằng số trội lên của giá cả sản xuất chung so với giá cả sản xuất cábiệt Giá trị của hàng hố do sử dụng ruộng đất có điều kiện thuận lợi,tương đối nhỏ hơn vì để sản xuất ra hàng hố đó chỉ cần một số lao độngnhỏ hơn Lao động sử dụng trong trường hợp này có năng suất cao hơn;sức sản xuất của lao động này lớn hơn sức sản xuất của lao động sử dụngtrong phần lớn những ruộng đất xấu hơn Để sản xuất cùng một khốilượng hàng hoá lao động này chỉ cần một lượng tư bản bất biến nhỏ hơn,tức là một lượng lao động vật hố ít hơn; hơn nữa nó cũng địi hỏi mộtlượng lao động sống ít hơn Sức sản xuất cá biệt cao hơn đó làm cho chiphí sản xuất, do đó làm cho giá cả sản xuất, giảm bớt.
Trang 11hiệp tác, phân công đem lại Đây là một lực tự nhiên mà không phải bấtkỳ tư bản nào trong cùng một lĩnh vực sản xuất cũng có thể chi phối được.Đây là một lực tự nhiên bị độc chiếm; tư bản không thể tạo ra điều kiện tựnhiên ấy để nâng cao sức sản xuất của lao động, như sử dụng tính đàn hồicủa hơi nước chẳng hạn Trong thiên nhiên người ta chỉ tìm thấy điều kiệntự nhiên ấy ở một số địa điểm nhất định, và ở nơi nào khơng có điều kiệntự nhiên ấy thì dù có bỏ ra một số tư bản nhất định người ta cũng vẫnkhông thể tạo ra điều kiện ấy được Điều kiện tự nhiên này không gắn liềnvới những sản phẩm của lao động như máy móc, than v v mà gắn liềnvới một bộ phận đất đai nào đó Những người sản xuất đã chiếm đượcnhững điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ gạt những người khác ra ngồi,khơng để cho họ lợi dụng những điều kiện ấy (trong thời hạn hợp đồng),vì đất đai, đặc biệt là đất đai tốt, là có hạn Sự chiếm hữu lực tự nhiên ấytạo nên một thứ độc quyền trong tay người chiếm hữu nó Lực tự nhiên cóthể độc chiếm ấy bao giờ cũng gắn chặt với đất Người chủ đất có thể chophép hay khơng cho phép sử dụng Như vậy, lợi nhuận siêu ngạch bắtnguồn từ việc sử dụng lực tự nhiên không phải do tư bản mang lại, mà làkết quả của việc tư bản sử dụng lực tự nhiên có thể độc chiếm và đã bị độcchiếm Trong điều kiện ấy, lợi nhuận siêu ngạch chuyển hố thành địa tơ,nghĩa là rơi vào tay chủ đất được gọi là địa tô chênh lệch I Nếu bản thânnhà tư bản lại đồng thời là chủ đất thì sẽ thu lợi nhuận siêu ngạch đó,khơng phải nộp tơ.
Tóm lại, đặc điểm của địa tơ chênh lệch I là:
Thứ nhất, khoản chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt của một tư
Trang 12Thứ hai, loại địa tô này xuất hiện không phải do sức sản xuất của tư
bản đã sử dụng, hoặc của lao động do tư bản ấy chiếm hữu, đã tăng lênmột cách tuyệt đối, mà là kết quả của sức sản xuất tương đối lớn hơn củamột lĩnh vực nào đó, so với những khoản đầu tư khơng được hưởng cácđiều kiện tự nhiên đặc biệt thuận lợi.
Thứ ba, lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn sinh ra lợi nhuận
siêu ngạch, mà chỉ là cơ sở tự nhiên của lợi nhuận siêu ngạch vì nó là cơsở tự nhiên của một sức sản xuất đặc biệt cao của lao động.
Thứ tư, bản thân quyền sở hữu khoảnh đất có điều kiện tự nhiên
thuận lợi hồn tồn khơng liên quan gì đến việc tạo ra lợi nhuận siêungạch Lợi nhuận siêu ngạch ấy vẫn tồn tại ngay cả trong trường hợpkhơng có quyền sở hữu ruộng đất nào cả Quyền sở hữu ruộng đất chỉ đemlại cho chủ đất cái khả năng chuyển lợi nhuận siêu ngạch ấy thành địa tô,chuyển từ túi nhà tư bản sử dụng ruộng đất sang túi chủ đất mà thôi.
Thứ năm, giá cả của ruộng đất (có điều kiện tự nhiên thuận lợi ấy)
không gia nhập trực tiếp vào giá cả sản xuất hàng hố.
1.2.1.2 Địa tơ chênh lệch II
Trang 13cùng một khoảnh đất, nghĩa là thâm canh
Cơ sở và điểm xuất phát của địa tô chênh lệch II vẫn là địa tô chênhlệch I Khi việc canh tác đã đạt đến một trình độ nhất định và khi đất đã bịkiệt màu đi một cách tương ứng thì tư bản, ở đây hiểu theo cái nghĩa lànhững tư liệu sản xuất đã được sản xuất ra, sẽ trở thành yếu tố quyết địnhtrong việc canh tác ruộng đất Việc thâm canh địi hỏi phải tăng quy mơkinh doanh tối thiểu, mà dưới mức đó thì một doanh nghiệp cá biệt khôngthể tiến hành kinh doanh một cách có kết quả được Tư bản nào vượt quámức trung bình cao hơn mức tối thiểu trên thì có thể thu được lợi nhuậnsiêu ngạch
Trang 14điền địi có được những khế ước th đất dài hạn, còn địa chủ lại muốncho thuê đất ngắn hạn, mà địa chủ lại chiếm ưu thế Hợp đồng thuê đấtngắn hạn sẽ cản trở thâm canh hợp lý Người th đất mới khơng nhữngphải có sẵn một lượng tư bản đủ để tiếp tục canh tác theo mức thâm canhtrước đây mà cịn phải nộp địa tơ cao hơn Do mức địa tô tăng lên nên giácả ruộng đất cũng tăng lên.
1.2.1.3 Địa tô tuyệt đối
Trang 15tham gia vào q trình bình qn hóa lợi nhuận.
Trong ngành nông nghiệp cấu thành hữu cơ tư bản thấp hơn cấuthành hữu cơ trung bình của tư bản xã hội, nghĩa là bộ phận tư bản khảbiến ứng ra dưới hình thái tiền cơng so với bộ phận tư bản bất biến ứng rađể trả các điều kiện vật chất của lao động, cao hơn trong tư bản xã hộitrung bình, nên giá trị của nơng sản cao hơn giá cả sản xuất của nó Điềuđó có nghĩa là nhờ sử dụng tương đối nhiều lao động sống hơn nên nếucùng với một tỷ suất giá trị thặng dư như nhau sẽ thu được nhiều giá trịthặng dư hơn, do đó được nhiều lợi nhuận hơn so với một phần tương ứngnhư vậy của tư bản xã hội trung bình.
Nếu sự di chuyển tư bản được tự do từ các lĩnh vực khác vào nơngnghiệp thì sự cạnh tranh sẽ san bằng lợi nhuận nói trên với lợi nhuận trungbình Nhưng ở đây tư bản vấp phải một sức mạnh ở bên ngồi mà nókhơng thể khắc phục được, hạn chế việc di chuyển tư bản vào nơngnghiệp, đó là độc quyền sở hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất Sứcmạnh bên ngoài này loại trừ sự san bằng chung giá trị thặng dư thành lợinhuận trung bình nên trong nơng nghiệp hình thành thêm một lợi nhuậnsiêu ngạch do cái phần trội lên của giá trị nông sản so với giá cả sản xuấtcủa chúng sinh ra, lợi nhuận siêu ngạch này được chuyển hố thành địa tơtuyệt đối Trong thực tế có thể nơng sản được bán cao hơn giá cả sản xuấtnhưng thấp hơn giá trị của chúng tuỳ theo quan hệ cung cầu, và lượng lợinhuận siêu ngạch thu được có thể cao hơn hay thấp hơn số tiền nộp địa tôtuyệt đối
Trang 16ngạch để chuyển thành địa tô tuyệt đối như đã nói ở trên sẽ biến mất.Trong trường hợp đó quyền tư hữu về ruộng đất trở thành trở ngại choviệc canh tác địi hỏi phải xố bỏ chế độ tư hữu về ruộng đất
1.2.1.4 Lợi tức thu từ tư bản bỏ vào cải tạo đất hay từ những cơngtrình xây dựng gắn với đất (C.Mác gọi là ruộng đất - tư bản, terre - capital)
Trang 17một trở ngại lớn cho việc hợp lý hoá nơng nghiệp vì những người sử dụngđất sẽ tránh mọi việc cải thiện chất đất và mọi khoản chi phí mà họ khôngmong thu về được hết trong thời hạn thuê đất.
1.2.2 Giá cả ruộng đất trong trường hợp quốc hữu hoá ruộng đất
Trong trường hợp quốc hữu hoá ruộng đất thì khi mua bán (haychuyển nhượng) sẽ khơng chuyển nhượng quyền sở hữu pháp lý mà chỉchuyển quyền chiếm hữu và quyền sử dụng ruộng đất Quyền sở hữu pháplý về ruộng đất thuộc về nhà nước, địa tơ tuyệt đối được xố bỏ hồn tồn,cịn địa tô chênh lệch I nộp vào ngân sách nhà nước Nếu việc giao quyềnchiếm hữu thực tế và quyền sử dụng ruộng đất được quy định dài hạn (từ20 đến 30 năm trở lên) thì lợi nhuận siêu ngạch hình thành khoản thu nhậphàng năm dưới hình thái địa tơ thuộc về người trực tiếp sử dụng ruộng đất,gồm địa tô chênh lệch II và lợi tức thu từ tư bản đầu tư vào cải tạo và xâydựng các công trình gắn với đất.
Việc tính giá cả ruộng đất vẫn theo công thức
R
z ' , nhưng R ở đâychỉ gồm các khoản vừa kể trên, nên giá cả ruộng đất, hay nói chính xáchơn, giá cả quyền sử dụng đất (nếu khơng kể nhân tố bên ngồi như đầucơ, cạnh tranh, quan hệ cung cầu ) sẽ thấp hơn giá cả ruộng đất trongtrường hợp tồn tại chế độ tư hữu về ruộng đất.
Ở nước ta có ý kiến cho rằng quy định “mua bán hay chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, hình thành thị trường bất động sản trong đócó quyền sử dụng đất” là thiếu căn cứ khoa học Nhưng trong thực tế khi
Trang 18hữu tư bản vẫn thuộc về người cho vay Người công nhân chỉ bán quyềnsử dụng sức lao động của mình theo thời hạn hợp đồng chứ khơng bánquyền sở hữu sức lao động đó, nếu bán cả quyền sở hữu thì người bán sứclao động sẽ trở thành người nô lệ.
1.3 NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CẢ THỊ TRƯỜNG CỦARUỘNG ĐẤT
Công thức
R
z ' , tính giá cả ruộng đất chưa phải là giá cả thị trường
của nó Cũng như giá cả các hàng hố khác, trên thi trường giá cả ruộngđất cịn chịu ảnh hưởng của những nhân tố khác nữa, như cạnh tranh, quanhệ cung cầu, đầu cơ Khi định giá đất sát giá thị trường phải tính đến ảnhhưởng của của tất cả các yếu tố đó
1.3.1 Tất cả những nhân tố ảnh hưởng đến địa tơ, hay nói đúnghơn, đến khoản thu nhập từ tiền cho thuê ruộng đất, đều ảnh hưởng đếngiá cả ruộng đất
Trang 19tô mà lại đánh thuế vào ruộng đất Cịn sự phát triển khơng đồng đều trongnơng nghiệp là một vấn đề có tính chất truyền thống.
Hai ngun nhân khác nhau của địa tô chênh lệch tức là độ phìnhiêu và vị trí, có thể phát sinh ngược chiều nhau Một khoảnh đất có thểở vào một vị trí rất tốt, nhưng đồng thời lại rất ít màu mỡ và ngược lại.Cần lưu ý rằng sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội nói chung có tác dụngsan bằng đối với vị trí (của các khoảnh đất) với tư cách là cơ sở của địa tôchênh lệch, bằng cách lập nên những thị trường địa phương và bằng cáchlàm thay đổi vị trí của đất đai do sự phát triển của các phương tiện giaothông vận tải Mặt khác sự tiến bộ của nền sản xuất xã hội lại làm cho sựchênh lệch giũa những vị trí cá biệt của các khoảnh đất tăng bằng cáchtách rời nông nghiệp với cơng nghiệp, bằng cách hình thành những trungtâm sản xuất lớn và tăng cường tính chất cơ lập tương đối của nông thôn,hay giữa các vùng.
Trang 20vào từng giai đoạn phát triển ấy.
Đối với đất xây dựng, độ phì nhiêu khơng mấy ảnh hưởng tới địa tơchênh lệch I Có chăng là yếu tố địa hình, yếu tố cơ học của đất đai ảnhhưởng quá trình xây dựng yếu tố ảnh hưởng địa tô chênh lệch I của đấtxây dựng lại là vị trí Nếu như trong nơng nghiệp chênh lệch thu nhậpgiữa mảnh đất sát đường giao thông và mảnh đất xa hơn do yếu tố vị trí làkhơng lớn, thì đối với đất xây dựng lại rất lớn.
Địa tô chênh lệch II còn chịu ảnh hưởng của sự khác nhau trongcách phân phối tư bản (và khả năng tín dụng) giữa những người kinhdoanh, vì vậy hệ thống tiền tệ - tín dụng cũng ảnh hưởng đến trình độthâm canh, do đó ảnh hưởng đến địa tơ chênh lệch II và qua đó tác độngđến giá cả ruộng đất.
Và như trong mục 1.2 đã phân tích, tổng địa tơ cịn chịu ảnh hưởngcủa các quy định pháp lý về quyền sở hữu, quyền chiếm hữu thực tế vàquyền sử dụng ruộng đất.
1.3.2 Tỷ suất lợi tức
Trang 21triển của chủ nghĩa tư bản mà tỷ suất lợi nhuận nói chung (khơng kểnhững tình huống đặc biệt, như khủng hoảng kinh tế) có ảnh hưởng đến tỷsuất lợi tức, nên tỷ suất lợi tức cũng có xu hướng giảm xuống, xu hướngnày còn do tư bản - tiền tệ cho vay tăng lên, cho nên giá cả ruộng đất cóxu hướng tăng lên một cách độc lập ngay cả với sự vận động của địa tô vàvới giá cả các sản phẩm của ruộng đất trong đó địa tô là một bộ phận.
1.3.3 Cạnh tranh và quan hệ cung cầu về ruộng đất
Cũng như các hàng hoá khác, giá cả ruộng đất cũng chịu ảnh hưởngcủa cạnh tranh và quan hệ cung cầu Khi nghiên cứu lý luận về địa tô vàgiá cả ruộng đất C Mác vận dụng phương pháp trừu tượng hoá, gạt bỏ tấtcả sự biến động do cạnh tranh gây ra Nhưng trong thực tiễn, độc quyềnvề sở hữu ruộng đất chỉ cản trở sự cạnh tranh của tư bản từ các ngành phinơng nghiệp cịn trong nội bộ ngành nơng nghiệp vẫn diễn ra sự cạnhtranh giữa các tư bản nông nghiệp cá biệt dẫn đến hình thành giá trị thịtrường hàng hố nơng sản Những doanh nghiệp đi đầu trong việc ứngdụng các thành tựu khoa học và công nghệ mới, tăng sức sản xuất của laođộng, từ đó nâng cao năng suất lao động và hạ giá trị cá biệt của hàng hoáso với giá trị thị trường sẽ thu lợi nhuận siêu ngạch, còn những doanhnghiệp lạc hậu sẽ bị thua lỗ Trong tình hình đó giá cả thị trường củaruộng đất tốt sẽ tăng lên, còn ruộng đất xấu thì bị gạt ra ngồi vịng cạnhtranh
Trang 22khi cung lại tăng chậm (nhờ khai phá đất mới) hoặc không tăng Lượngcầu về đất xây dựng làm tăng thêm giá trị của đất với tư cách là khoảngkhông gian và cơ sở, đồng thời làm tăng thêm cả lượng cầu về đất dùnglàm vật liệu xây dựng A.Smith đã dẫn ra sự kiện việc lát đá các đườngphố ở Luân Đôn đã khiến cho những người sở hữu một vài ghềnh đá trơtrọi trên bờ biển Scốt - Len, thu được một khoản địa tơ trên những mảnhđất trước kia hồn tồn vơ dụng Địa tô đất xây dựng tăng lên khôngnhững do sự tăng nhân khẩu đi kèm với nhu cầu nhà ở tăng lên mà cịn doxây dựng các cơng trình kiến trúc cơng nghiệp, đường sắt, kho tàng, nhàxưởng, bến tàu vì đó giá cả đất tăng lên.
1.3.4 Tệ đầu cơ ruộng đất
Khi nghiên cứu lý luận về địa tô và giá cả ruộng đất C.Mác đã loạitrừ yếu tố đầu cơ Nhưng trong kinh tế thị trường nếu sự quản lý của nhànước khơng chặt chẽ thì tệ đầu cơ sẽ làm hỗn loạn giá cả nhà đất Khơng ítnước tư bản chủ nghĩa đã bị tệ đầu cơ ruộng đất gây ra cơn sốt dẫn đến cáigọi là "nền kinh tế bong bóng" và lún sâu vào khủng hoảng kinh tế - xãhội.
Khi tính giá đất sát với giá cả thị trường đòi hỏi phải loại trừ cácyếu tố đầu cơ đồng thời phải có các biện pháp hữu hiệu để thực hiện việcloại trừ này Thí dụ: có nước quy định người mua nhà chỉ được bán lại saumột thời gian nhất định (một vài năm); người mua đất (hay mua quyền sửdụng đất) mà không đưa vào sử dụng sau một thời hạn nhất định sẽ bịđánh thuế cao hơn thuế sử dụng đất thơng thường nhiều lần
1.3.5 Trình độ phát triển kinh tế thị trường
Trang 23phẩm đã được xã hội hố cao, gắn vơi thị trường Nếu nơng nghiệp cònphổ biến là sản xuất tự cung tự cấp hay sản xuất hàng hố nhỏ, chưa đạtđến trình độ kinh tế thị trường hiện đại, thì phải tuỳ tình hình cụ thể màvận dụng lý luận trừu tượng nói trên cho phù hợp Người tiểu nơng có thểtiếp tục kinh doanh ngay cả khi không thu được lợi nhuận mà chỉ thu nhậpđủ ni sống mình và gia đình mình C.Mác nhận xét:
“Để cho người tiểu nông có thể canh tác ruộng đất củamình hoặc có thể mua ruộng đất để canh tác, thì khơng nhấtthiết - như trong phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa bìnhthường - là giá cả thị trường của nông sản phẩm cứ phải lên caođến mức đủ đem lại lợi nhuận trung bình cho anh ta, và càngkhơng nhất thiết cứ phải lên cao đến mức đủ đem lại cho anh tamột số trội ra ngoài lợi nhuận trung bình và được cố định lạidưới hình thái địa tơ Do đó, khơng nhất thiết là giá cả thị trườngphải lên tới mức giá trị của sản phẩm hoặc giá cả sản xuất củasản phẩm của người tiểu nông Đó là một nguyên nhân làm chogiá cả ngũ cốc trong những nước mà chế độ sở hữu ruộng đấtnhỏ chiếm địa vị thống trị, thường thấp hơn so với những nướccó nền sản xuất tư bản chủ nghĩa Một bộ phận lao động thặngdư của những nông dân làm việc trong những điều kiện bất lợinhất, được biếu không cho xã hội và không tham gia vào sự điềutiết giá cả sản xuất hoặc vào sự hình thành giá trị nói chung Dođó giá cả thấp ấy là hậu quả của sự bần cùng của những ngườisản xuất, chứ không phải là kết quả của năng suất lao động củahọ” [38, tr.522-523].
Trang 24tình hình này khơng thể vận dụng cơng thức
R
z ' một cách máy móc để
tính giá cả ruộng đất, nhất là ở những vùng còn tồn tại kinh tế tự cung tự cấp.
1.3.6 Sức mua của tiền
Giá cả thị trường của ruộng đất cũng biến động tỷ lệ nghịch với sứcmua (hay giá trị) của tiền Bởi vậy, thông thường người ta lấy vàng đểđịnh giá đất nhằm hạn chế ảnh hưởng của lạm phát giấy bạc ngân hàng.
1.3.7 Sự quản lý của nhà nước
Trong kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước (kinh tế hỗnhợp - Mixed Economy), nhà nước không để giá cả bất động sản biến độngtự phát mà chủ động điều tiết bằng hệ thống pháp luật, bằng cách phân bổthuế, bằng các biện pháp chống đầu cơ
Trên đây là nói về ruộng đất đã được sử dụng, cịn những ruộng đấtchưa được sử dụng thì giá cả của nó sẽ do giá cả của những đất đã đượcsử dụng cùng một phẩm chất và ở vào một vị trí ngang như nhau quyếtđịnh Trong trường hợp này phải chú ý thời điểm định giá.
1.4 ẢNH HƯỞNG CỦA GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT TỚI SỰ PHÁT TRIỂNKINH TẾ - XÃ HỘI
Mọi ngành, mọi lĩnh vực đều trực tiếp hay gián tiếp sử dụng đất, dođó giá cả ruộng đất tác động đến tất cả các ngành và mọi lĩnh vực kinhtế - xã hội.
Trang 25đặc biệt, như thị trường vốn, thị trường bất động sản (bao gồm đất hayquyền sử dụng đất) Sự phát triển của thị trường bất động sản, sự biếnđộng của giá cả ruộng đất tác động đến các thị trường hàng hoá khác và sựphát triển kinh tế - xã hội nói chung.
1.4.1 Giá cả ruộng đất và địa tơ cao sẽ cản trở sự hợp lý hố sảnxuất, kinh doanh
Mục 121 đã phân tích trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu tưnhân thì địa tơ ngày càng tăng, do đó giá cả ruộng đất cũng tăng theo.Điều này cản trở việc hợp lý hố nơng nghiệp, bởi vì việc bỏ tiền ra đểmua ruộng đất (hay nộp tô) không phải là một việc đầu tư vào nôngnghiệp Việc bỏ tiền ra ấy làm giảm bớt một cách tương ứng số vốn đượcsử dụng vào sản xuất, giảm bớt quy mô tư liệu sản xuất, vì vậy thu hẹp cơsở kinh tế của việc tái sản xuất Giá cả ruộng đất - một yếu tố bản thân nókhơng liên quan gì đến sản xuất - có thể lên cao đến mức khiến cho việcsản xuất không thể tiến hành được.
A Smith đã dẫn ra tư liệu về một số mỏ than ở Anh mà sản phẩmcủa nó chỉ vừa đủ trả cơng lao động, bù lại tư bản đã đầu tư vào đó vàđem lại chút ít lợi nhuận, nhưng khơng thể nộp địa tơ nên chỉ có địa chủmới có thể khai thác những hầm mỏ ấy, khơng một ai khác có thể kinhdoanh những mỏ than này vì địa chủ khơng cho phép bất cứ ai kinh doanhmỏ than mà không nộp địa tô.
Trang 26mà một số nhà kinh tế tư sản lầm tưởng đó là một quy luật kinh tế kháchquan C.Mác đã chỉ rõ đó chỉ là hậu quả của chế độ tư hữu về ruộng đất,cịn ruộng đất nếu được xử lý thích đáng thì sẽ ngày càng tốt lên.
C.Mác đã nhận xét:
“Trong nền nơng nghiệp nhỏ, giá cả ruộng đất - hình thứcvà kết quả của quyền tư hữu ruộng đất - biểu thị thành một giớihạn đối với bản thân sản xuất Trong nền đại công nghiệp, cũngnhư trong chế độ đại sở hữu ruộng đất dựa trên phương thức tưbản chủ nghĩa, quyền tư hữu cũng là một trở ngại, vì nó hạn chếcác khoản đầu tư sản xuất của người Phéc-mi-ê, những khoảnđầu tư này rút cục khơng có lợi cho anh ra, mà có lợi cho địachủ” [38, tr.532].
Mục 122 đã phân tích giá cả ruộng đất trong điều kiện quốc hữu hốruộng đất, nhờ xố bỏ địa tơ tuyệt đối và giao quyền sử dụng ruộng đất lâudài, địa tô thấp và giá cả ruộng đất thấp, sẽ kích thích thâm canh, hợp lýhố nơng nghiệp, ứng dụng nông học một cách khoa học và tự giác.
1.4.2 Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường sẽ bảo đảmlợi ích của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất, khuyến khích phát triển sản xuất hàng hố quy mơ lớn
Trang 27sản xuất hàng hố quy mơ lớn, tập trung Trong nơng nghiệp cũng cónhững ngành mà sản xuất nhỏ có thể cạnh tranh được, như ngành trồngrau, trồng nho…, nhưng những ngành đó có ý nghĩa thứ yếu so với nhữngngành chính, như sản xuất ngũ cốc và chăn ni Mặt khác, trong thực tế,có thể một doanh nghiệp nhỏ canh tác theo lối thâm canh có sản lượng caohơn một doanh nghiệp lớn canh tác theo lối quảng canh Nhưng trongtrường hợp những điều kiện khác giống nhau thì sản xuất lớn tất yếu hơnhẳn sản xuất nhỏ, mặc dù trong nơng nghiệp tính ưu việt của sản xuất lớnchỉ có trong một hạn độ nhất định Doanh nghiệp nhỏ thường thiếu súc vậtcày kéo, thiếu nông cụ, thiếu vốn, khó sử dụng máy móc, khó ứng dụngkỹ thuật tiên tiến
Ở nước ta, khi giao quyền sử dụng ruộng đất cho các hộ nông dân
đã thực hiện nguyên tắc “có gần có xa, có tốt có xấu” khiến cho ruộng đất
manh mún, mỗi hộ có nhiều mảnh nhỏ ở phân tán trên nhiều cánh đồng,thậm chí có hộ canh tác trên hàng chục mảnh Tình trạng này đang gây trởngại lớn cho việc canh tác hợp lý Việc dồn điền đổi thửa gặp nhiều khókhăn Để phát triển nông nghiệp thương phẩm quy mô lớn, theo cơ chế thịtrường, đòi hỏi phải tập trung quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụngruộng đất Điều này có thể diễn ra bằng nhiều cách, như cho phép tự dochuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích thành lập hợp tác xãnông nghiệp
Trang 28sản xuất Người nông dân nghèo không đủ vốn để thâm canh, không đủ trithức để ứng dụng khoa học và công nghệ mới vào sản xuất, nên không đủ
sức cạnh tranh với sản xuất lớn, vì vậy, những năm được mùa lại là “taihoạ” đối với họ Việc nhượng lại quyền sử dụng phần đất được chia và đi
làm thuê trong nông nghiệp hay rời khỏi nông nghiệp sang công nghiệp vàdịch vụ, sẽ tốt hơn là họ tự canh tác Có thể họ tạm thời tiêu dùng ít hơnkhi cịn là nơng dân nhưng lại mua nhiều hơn vì tiền công của họ phảigiành để mua tất cả các tư liệu tiêu dùng cần thiết Cịn chủ trang trạikhơng những tiêu dùng nhiều hơn mà còn phải tăng mua tư liệu sản xuất.Sự phát triển kinh tế hàng hoá nhỏ tất yếu diễn ra sự phân hố nói trên
Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, đảm bảo lợi íchcủa cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ thúc đẩykinh tế thị trường Hơn nữa có như vậy mới rút được lao động từ nôngnghiệp sang các lĩnh vực phi nông nghiệp, để thực hiện chủ trương đếnnăm 2020 biến nước ta cơ bản thành một nước công nghiệp.
1.4.3 Giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, sẽ tạo thuậnlợi cho việc đền bù quyền sử dụng đất cho người dân khi cần giải toả đểxây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng
Trang 29dụng đất không hợp lý, gây thiệt hại cho người dân hoặc cho ngân sáchnhà nước, đều dẫn đến những hậu quả tiêu cực, gây trở ngại cho việc thựchiện các dự án đúng tiến độ.
1.4.4 Giá hợp lý của quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện chongười có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận thuận lợi với hệthống tín dụng để phát triển sản xuất
Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thế chấp để vay tiền và gópvốn bằng quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất khi cổ phầnhoá doanh nghiệp nhà nước
Định giá hợp lý quyền sử dụng đất sẽ tạo thuận lợi cho việc thựchiện các quyền nói trên Đã khơng ít trường hợp định giá quyền sử dụngđất quá thấp, gây thiệt hại lớn cho nhà nước khi tiến hành cổ phần hoámột số khách sạn, cửa hàng có vị trí thuận lợi.
Kết luận chương 1
Trang 30ruộng đất thì sẽ xố bỏ địa tơ tuyệt đối và nhập địa tơ chênh lệch I vàothuế nộp cho ngân sách nhà nước, trên thị trường bất động sản chỉ diễn raviệc chuyển nhượng quyền chiếm hữu thực tế và quyền sử dụng, nói vắntắt là mua bán quyền sử dụng đất.
Địa tơ là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiệnvề mặt kinh tế, tức là mang lại thu nhập Khoản thu nhập này được coinhư là con đẻ của một tư bản tưởng tượng, vì vậy giá mua ruộng đất được
tính theo cơng thức
R
z ' , đây không phải là giá mua ruộng đất mà là giámua địa tô do ruộng đất mang lại và được tính theo tỷ suất lợi tức hiệnhành.
Khi ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân thì khoản thu nhập do địa tômang lại gồm địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II (khi chấm dứt hạnhợp đồng thuê đất, được nhập vào địa tơ chính cống) lợi tức do tư bản đầutư vào cải tạo đất và xây dựng những cơng trình gắn với đất (như trườnghợp địa tơ chênh lệch II) và địa tơ tuyệt đối Do đó địa tô rất cao, khôngngừng tăng lên và giá ruộng đất cũng tăng theo Trong trường hợp quốchữu hoá ruộng đất sẽ xố bỏ địa tơ tuyệt đối, và nếu giao quyền sử dụngruộng đất dài hạn thì địa tơ chênh lệch II và lợi tức từ tư bản đầu tư vàođất sẽ thuộc về người sử dụng đất, do đó địa tơ khơng cao như khi tồn tạichế độ tư hữu về ruộng đất.
Giá cả thị trường của ruộng đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố,ngồi địa tơ và tỷ suất lợi tức cịn phụ thuộc vào tình hình cạnh tranh,quan hệ cung cầu về ruộng đất, tệ đầu cơ, trình độ phát triển kinh tế thịtrường, sức mua của tiền và sự quản lý của nhà nước.
Trang 32Chương 2
NHỮNG ĐIỂM HỢP LÝ VÀ CHƯA HỢP LÝ
TRONG QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.1 NHỮNG ĐIỂM HỢP LÝ VÀ CHƯA HỢP LÝ TRONG QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Định giá đất khơng chỉ địi hỏi phải phù hợp với lý luận Mác -Lênin về địa tô, giá cả ruộng đất, mà còn đòi hỏi phải vận dụng lý luận đóphù hợp với điều kiện thực tiễn của từng nước Do đó khi định giá cần chú ý:
Trước hết, ở nước ta hiện nay, "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cácđối tượng sử dụng Vì vậy, việc mua bán đất đai ở nước ta chỉ là mua bánquyền sử dụng đất chứ không chuyển quyền sở hữu như ở các nước có chếđộ tư hữu đất đai Trong thực tiễn ở nước ta, quyền sử dụng đất được giaoổn định từ 20 năm trở lên, một số loại đất, như đất ở được giao ổn định lâudài Đây là loại đất không xác định thời hạn sử dụng nên có ý nghĩa tươngđương như trao cả quyền sở hữu Điều này lý giải vì sao trên thị trườnggiá đất ở thường cao hơn các loại đất khác.
Thứ hai, giá đất phụ thuộc nhiều vào trình độ phát triển của nền
Trang 33dụng bị hạn chế, nên công thức xác định giá cả ruộng đất (Rzt) phải
được vận dụng một cách linh hoạt phù hợp tình hình thực tiễn.
Thứ ba, ở nước ta thị trường bất động sản, bao gồm cả thị trường
đất đai, ở trình độ còn sơ khai Từ năm 1993 trở về trước chúng ta chưathừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, do đó khơng thừa nhận thịtrường đất đai Nhưng trong thực tế việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất vẫn diễn ra mà Nhà nước không quản lý được Từ năm1993 đến nay, mặc dù đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, và đãtừng bước hình thành thị trường đất đai, song do nhiều nguyên nhân, đặcbiệt là các quy định pháp luật chưa đầy đủ và phù hợp nên thị trường nàycũng chậm phát triển; hiệu lực quản lý thị trường này của nhà nước bị hạnchế, hoạt động ngầm là phổ biến Điều đó làm cho thị trường đất đaimang tính tự phát và nhiều bất ổn.
Thứ tư, về quản lý đất đai trong một thời gian dài do hậu quả chiến
tranh và nhiều biến đổi, làm cho hồ sơ, địa bạ và các giấy tờ liên quan tớiquyền sở hữu và quyền sử dụng đất bị xáo trộn, thất lạc, mất mát Một sốngười còn giữ được các khế ước cũ thì cho đến nay cũng khơng cịn hiệulực khi đất đã được giao cho người khác sử dụng Đây là một trongnhững nguyên nhân làm cho việc tranh chấp về quyền sử dụng đất xẩy ranhiều, việc cấp giấy quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, cho đến nayvẫn chưa thực hiện xong, cản trở việc đưa quyền sử dụng đất tham gia vàothị trường, gây nên tình trạng tồn tại thị trường ngầm.
Thứ năm, đặc điểm về tâm lý, tập quán của người Việt Nam là "An
Trang 34đắc dĩ" Bởi vậy, ở các khu đô thị, tập trung đông dân cư, nhu cầu đất ởtăng nhanh làm cho giá đất đô thị cao hơn hẳn giá đất ở những nơi khác vàcác loại đất khác.
Thứ sáu, chúng ta mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, việc
thanh tốn bằng tiền mặt cịn chiếm tỷ trọng lớn, trong điều kiện xã hộicòn nhiều tiêu cực đã làm xuất hiện tệ nạn: rửa tiền, giữ tiền, đầu cơ thông qua mua bán đất đai, làm cho giá đất biến động không theo đúngquan hệ cung cầu thực tế trên thị trường.
Vận dụng lý luận về giá cả đất đai vào tình hình thực tiễn trên đây,đối chiếu với các quy định về giá đất đã được ban hành ở nước ta có thểnêu lên những nhận xét sau:
2.1.1 Những điểm hợp lý
2.1.1.1 Đất đai được thừa nhận là hàng hóa đặc biệt, hàng hóaquyền sử dụng đất
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan điểmvề đất đai cũng từng bước được chuyển đổi và phát triển cả về lý luận vàthực tiễn Từ chỗ đất đai khơng được coi là hàng hóa và không được muabán, trao đổi đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và đượctham gia các quan hệ dân sự Cho đến nay, đất đai đã thực sự được coi làhàng hóa và là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất.
Trang 35Điều 4 Luật đất đai 2003; Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Các quyđịnh đó đã thể hiện được quyền sử dụng đất hàng hóa.
Cùng với các quy định chỉ rõ loại đất nào được coi là hàng hóa,cịn có các quy định loại đất nào khơng được coi là hàng hóa và khơngđược tham gia thị trường Đây là các loại đất được sử dụng để: xây dựngtrụ sở và các công trình sự nghiệp; đất của các tổ chức tôn giáo, tínngưỡng; đất các cơng trình văn hóa, di tích lịch sử Việc quy định nhưtrên là phù hợp với thực tiễn sử dụng đất hiện nay cũng như truyền thốngvăn hóa của dân tộc Đất xây dựng trụ sở và các cơng trình sự nghiệp, đấtdùng cho mục đích quốc phịng nhằm phục vụ đời sống của tồn xã hội,chứ khơng riêng một đối tượng nào; các cơng trình văn hóa, tín ngưỡng,di tích lịch sử ngồi yếu tố xã hội cịn có yếu tố truyền thống văn hóalịch sử của dân tộc do đó đất sử dụng vào các mục tiêu trên khơng thể làhàng hóa và không tham gia thị trường Tuy nhiên, để phục vụ cho côngtác quản lý, nhất là khi xử lý vi phạm về đất đai, các loại đất trên cũngđược xác định giá trị (Việc xác định giá trị loại đất đó được quy định cụthể tại mục b, c khoản 1, Điều 6, Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 2 phầnII Thơng tư 114/2004/TT-BTC).
Bên cạnh đó, vẫn cịn có những quy định chưa được cụ thể hóa:Quy định thu tiền sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất; Quy định vềbình ổn giá cả và chống đầu cơ
Trang 362005 Theo Công văn 897/TCT việc thu tiền th đất được tạm tính theoThơng tư số 35/2001/TT-BTC và quyết định 189/2000/QĐ-BTC Đây lànhững văn bản thực hiện theo luật trước 2003 nên không phù hợp với cácquy định hiện nay).
Ngồi ra quy định về bình ổn giá và chống đầu cơ cũng chỉ mớiđược quy định mang tính nguyên tắc (Khoản 5 Điều 63 Luật đất đai2003) Còn cách thức, biện pháp cụ thể như thế nào thì chưa được quyđịnh Sự thiếu đồng bộ này làm ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường đấtđai và công tác quản lý của nhà nước, đặc biệt là trong công tác định giáđất
2.1.1.2 Giá đất phụ thuộc vào thu nhập do quyền sử dụng đất manglại Do đó các yếu tố ảnh hưởng tới thu nhập này thì cũng ảnh hưởng tớigiá cả đất đai
Nhà nước quy định giá đất bằng thương số giữa thu nhập thuần tuýthu được trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất tiền gửi Thu nhậpthuần tuý được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phícủa loại đất, vị trí đất cần định giá; tính bình quân 3 năm trước thời điểmđịnh giá và ở trình độ sử dụng đất trung bình Trình độ sử dụng đất trungbình thể hiện ở tổng doanh thu, tổng chi phí và tổng thu nhập thuần túy ởmức trung bình của loại đất, vị trí đất đó (Khoản 2 Điều 5 Nghị định188/2004/NĐ-CP; mục 2.1 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC).
Giá đất được xác định căn cứ vào thu nhập chính trên mảnh đất đó.Thu nhập càng cao, giá càng cao và ngược lại Giá đất xác định như trênsẽ khuyến khích được người sử dụng đất đầu tư mở rộng sản xuất, nângcao độ phì của đất.
Trang 37kinh tế - xã hội; nó thay đổi theo thời gian và không gian, nên giá đất phụthuộc vào trình độ phát triển kinh tế xã hội của từng vùng, khu vực vàtừng thời điểm cụ thể.
Ngoài ra, thu nhập bao gồm địa tô mà địa tô chịu ảnh hưởng củanhiều nhân tố, trong đó, đối với đất xây dựng, yếu tố vị trí có ý nghĩa quantrọng và có ảnh hưởng lớn tới giá đất.
2.1.1.3 Giá đất do nhà nước quy định là giá cả thị trường vàchịu tác động của các yếu tố thị trường
Việc thừa nhận đất đai là hàng hóa; quan hệ đất đai là quan hệ thịtrường, tất yếu giá đất cũng phải là giá cả thị trường, kể cả giá đất do Nhànước định; giá đất tính theo thương số giữa thu nhập và lãi suất tiền gửichưa phải là giá cả thực tế trên thị trường Giá cả thị trường này còn chịuảnh hưởng của các nhân tố khác nữa, như đã phân tích ở chương 1
Giá đất ở nước ta hiện nay được hình thành từ ba con đường: giáchuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất vàgiá đất do nhà nước quy định Ba loại giá trên là xuất phát từ ba quan hệđất đai thực tế đang diễn ra trên thị trường đất đai: Quan hệ chuyểnnhượng, quan hệ đấu thầu và quan hệ giao và cho thuê đất Trong ba quanhệ đó, quan hệ chuyển nhượng và quan hệ đấu thầu mang tính khách quanvà phản ánh tình hình thị trường, cịn quan hệ giao và cho th đất thìphần nào mang tính chủ quan nhưng vẫn phải đảm bảo sát giá cả thịtrường Tuy nhiên, ba loại giá trên là thống nhất với nhau, không mâuthuẫn lẫn nhau Điều này được đảm bảo ở nguyên tắc và phương phápđịnh giá đất.
Trang 38biến động của giá cả thị trường (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003) Giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, giá đấu thầuquyền sử dụng đất là căn cứ để nhà nước định giá đất (Khoản 1 Điều 4Nghị định 188/2004/NĐ-CP; tiết 1.1 mục 1 phần I Thông tư114/2004/TT-BTC) Giá đất do nhà nước quy định là giá thị trường cònđược thể hiện trong việc lựa chọn phương pháp định giá Theo quy định,trong hai phương pháp định giá cơ bản là sử dụng phương pháp so sánhtrực tiếp Chỉ sử dụng phương pháp thu nhập khi không xác định được giátheo phương pháp so sánh do khơng có thơng tin, thơng tin khơng đầy đủ,thị trường biến động thất thường (Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP;mục 3 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC).
Giá do nhà nước quy định sát với giá thị trường có ý nghĩa hết sứcquan trọng trong quản lý và sử dụng đất Định giá đất sát với giá thịtrường sẽ xóa bỏ được tình trạng hai giá (giá thị trường và giá nhà nước).Trong thời gian qua, do tồn tại chế độ hai giá và chênh lệch nhau lớn đãdẫn tới các tệ nạn tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất; tình trạng lợidụng chức, quyền để tham ô, hối lộ trong quản lý và sử dụng đất diễn ra ởcác địa phương: Đồ Sơn - Hải Phòng, Phú Quốc - Kiên Giang với hàngtrăm ha đất bị sử dụng sai mục đích, sai đối tượng
Trang 39114/2004/TT-BTC).
Trong thực tiễn hiện nay ở nước ta, bên cạnh quan hệ thị trường,có những quan hệ phi hệ thị trường: quan hệ thừa kế, tặng, cho Đây lànhững quan hệ ít liên quan thị trường Do đó khơng thể làm cơ sở chocơng tác định giá Ngồi ra, giá cả thị trường còn chịu tác động tiêu cựccủa các yếu tố khác như đầu cơ, trình độ quản lý yếu kém, thiếu thơng tinthị trường Do đó, trong q trình thu thập thơng tin định giá cần phảihạn chế được những ảnh hưởng tiêu cực nói trên Có như vậy giá đất xácđịnh được mới đảm bảo sát giá thị trường và phản ánh đúng cung cầu trênthị trường.
2.1.1.4 Giá đất được quy định theo mục đích sử dụng, theo vùngvà cho từng thời điểm cụ thể.
Trong phương pháp định giá và khung giá, giá đất được quy địnhcụ thể cho từng loại đất, từng vùng và theo thời điểm cụ thể (Khoản 2Điều 56 Luật đất đai 2003) Việc định giá phải dựa trên các thông tin thuthập về mục đích sử dụng đất, về các điều kiện về kết cấu hạ tầng và thờiđiểm định giá Khung giá đất được xây dựng cụ thể cho từng loại đất, từngvùng (Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP) Ngoài ra, giá đất được sửdụng vào các quan hệ cụ thể: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải làgiá được công bố tại thời điểm quan hệ đất đai xảy ra (Khoản 1 Điều 9Nghị định 197/2004/NĐ-CP; điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Trang 40trụ sở và các cơng trình sự nghiệp, đất an ninh quốc phịng và một số loạiđất chun dùng khác Nhóm đất sử dụng có thời hạn là đất được sử dụngvào sản xuất kinh doanh ở các lĩnh vực, ngành nghề (Chương III Luậtđất đai 2003).
Quy định phân loại đất như trên để định giá cơ bản là hợp lý: Phânloại đã căn cứ vào vai trò của đất vào quá trình sản xuất và đời sống với tưcách là tư liệu sản xuất hay là điều kiện của quá trình sản xuất Đối vớisản xuất nơng nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất Còn đối với đất xây dựngthì đất đai là điều kiện của quá trình sản xuất Do đó, các yếu tố ảnhhưởng tới địa tơ cũng khác nhau
Do sự khác nhau về mục đích sử dụng, thu nhập từ các mảnh đấtđó khác nhau nên cung cầu về từng loại đất khác nhau làm cho giá đấtcũng khác nhau Đối với đất ở, cầu có xu hướng ngày càng tăng, nhất là ởđơ thị, các trung tâm dân cư, do đó giá đất thường hơn cao hơn các loạiđất khác.
Giá đất xây dựng cịn được quy định theo vùng, theo vị trí Việcxác định vùng, vị trí, đơ thị căn cứ vào điều kiện địa hình, kết cấu hạ tầng,điều kiện giao thông, khoảng cách tới thị trường và các trung tâm kinh tếchính trị, văn hóa (Điều 8, 9, 10 Nghị định 188/2004/NĐ-CP) Đây làcác yếu tố thể hiện trình độ phát triển kinh tế - xã hội; ảnh hưởng đến địatô của đất, cho nên đất ở từng vùng, từng vị trí khác nhau thì có giá khácnhau.