Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HUỆ NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023 Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Người hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Quân PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học Học viện Nông nghiệp Việt Nam Phản biện 2: PGS.TS Trần Quốc Bình Trường Đại học Khoa học tự nhiên Phản biện 3: TS Nguyễn Thị Ngọc Lanh Chuyên gia độc lập Luận án bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi …giờ …phút, ngày… tháng… năm 2023 Có thể tìm hiểu Luận án tại: Thư viện Quốc gia Việt Nam Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Theo quy định pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất hiểu giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích thời điểm địa điểm cụ thể Nhà nước quy định hình thành giao dịch liên quan đến BĐS (Quốc hội, 2013) Giá đất pháp lý để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí nghĩa vụ tài khác liên quan đến đất đai mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất, chấp, góp vốn, bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất, Để giá đất xác định phù hợp với giá trị thị trường đất đai định giá đất có ý nghĩa vai trò đặc biệt quan trọng Định giá đất tốt đảm bảo công việc thực nghĩa vụ tài liên quan tới đất đai Nhà nước người sử dụng đất, người sử dụng đất với Định giá đất tốt góp phần đảm bảo thu đúng, thủ đủ ngân sách nhà nước từ đất đai hạn chế nảy sinh khiếu nại, khiếu kiện Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà, 2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021) Đến nay, giới nói chung Việt Nam nói riêng, nghiên cứu chủ yếu tập trung đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm mức độ tác động yếu tố đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir & Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Scott, 1983) Một số nghiên cứu khác đánh giá ảnh hưởng yếu tố hay nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta & cs., 2012) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân thành nhóm theo đặc điểm riêng yếu tố Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí đất; nhóm yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, môi trường,… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs., 2018) Black& Hoben (1985) nghiên cứu mối quan hệ tăng giá đất đột biến nhà giá rẻ Một số nghiên cứu khác đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay đổi giá đất, xây dựng đồ giá đất, hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm Phương Nam & cs., 2019; Verheye, 2000) Các nghiên cứu chưa sâu đánh giá cách tồn diện cơng tác định giá đất Chính vậy, chưa rõ cơng tác định giá đất có thuận lợi, hạn chế ngun nhân hạn chế Ngồi ra, chưa rõ đâu yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác định giá đất cần có giải pháp để khắc phục hạn chế định giá đất Đây khoảng trống nghiên cứu liên quan đến giá đất Do vậy, thực đề tài Luận án cần thiết nhằm trả lời câu hỏi: Định giá đất có ưu điểm, hạn chế nguyên nhân gì? Những yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất? mức độ ảnh hưởng chúng đến định giá đất nào? Cần có giải pháp để định giá đất nhanh chóng, tiến độ, giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường đất? Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn địa bàn nghiên để trả lời câu hỏi thành phố Từ Sơn đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống Đặc biệt 10 năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa cơng nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất phê duyệt triển khai nên định giá đất xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể làm sở để tính tiền bồi thường đất, nghĩa vụ tài đất đai vấn đề cấp thiết có thuận lợi định, song theo đánh giá UBND thành phố Từ Sơn, cơng tác định giá đất cịn số bất cập, hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022) Mặc dù vậy, chưa có nghiên cứu chuyên sâu để đánh giá cách toàn diện khoa học, khách quan thực trạng định giá đất để có giải pháp phù hợp, hoàn thiện định giá đất Thành phố Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu kết đề xuất giải pháp đề tài tham khảo nghiên cứu định giá đất địa bàn khác 1.2 MỤc đích cỦa đỀ tài Đánh giá thực trạng công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất làm sở đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PhẠm vi nghiên cỨu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu - Thực trạng công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: (i) Biến động giá đất thị trường giá đất quy định bảng giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất cụ thể yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất địa bàn nghiên cứu - Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021 1.4 NhỮng đóng góp mỚi - Luận án đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ưu điểm, hạn chế nguyên nhân hạn chế đó, đồng thời xác định 20 yếu tố thuộc nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất) - Luận án đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất bao gồm: Xây dựng hệ thống sở liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch, công khai loại giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện tồn vai trị, chức tổ chức định giá đất; Xây dựng phát triển hệ thống định giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài cho công tác định giá đất 1.5 Ý nghĩa khoa hỌc ý nghĩa thỰc tiỄn 1.5.1 Ý nghĩa khoa học Luận án góp phần hệ thống hóa sở lý luận sở thực tiễn công tác định giá đất sở tham khảo cơng trình nghiên cứu liên quan giới nói chung Việt Nam nói riêng 1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn - Luận án ưu điểm hạn chế công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn đề xuất nhóm giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất - Kết nghiên cứu luận án dùng làm tài liệu tham khảo cho nhà khoa học, nhà quản lý, người học người khác quan tâm đến công tác định giá đất Ngoài ra, giải pháp đề xuất Luận án tham khảo, áp dụng để hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh PHẦN TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Khái niệm đất đai đất Theo New York & Geneva (1996) đất đai khơng bề mặt đất, đất đai cịn bao gồm tất tài nguyên thiên nhiên bề mặt đất hệ thống thủy văn, rừng cây, đỉnh núi, đại dương kể yếu tố tự nhiên nhiệt độ tự nhiên, ánh sáng mặt trời, khí hậu, thời tiết, nước mưa lòng đất gồm tất nguyên tố kim loại bên bề mặt đất vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter (1977) cho đất đai bao trùm bầu khí quyển, đất địa chất bên dưới, thủy văn, thực vật bề mặt trái đất Đất đai bao gồm hoạt động diễn mặt đất người loài động vật khứ, tương lai Theo Luật Đất đai (1993): “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phịng” Nếu khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng có tồn lồi người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Như vậy, đất đai tài nguyên quốc gia Đất đai không gồm diện tích bề mặt mà bao gồm tồn tài nguyên bên bên long đất Đất đai tư liệu sản xuất vô quan trọng để phát triển đất nước 2.1.2 Giá đất 2.1.2.1 Khái niệm giá đất Giá đất (Land price) hiểu theo nhiều nghĩa khác Theo Walters (1983), giá đất giá trị quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn Verheye (2007) cho giá đất hiểu giá xác định giao dịch cụ thể hình thức biểu tiền giá trị đất đai Giá đất sở để định giá bất động sản, để xác định ảnh hưởng kinh tế lên sách sử dụng đất đai, để tính thuế từ nguồn thu bất động sản, để bồi thường thu hồi đất đai… (David & Gabriel, 2013; Hoàng Văn Cường, 2022) Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên giá đất hiểu giá trị quyền sử dụng đất (Trần Tú Cường & cs., 2012; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Tại khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Có thể hiểu, giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Đơn vị diện tích tính mét vng (m2), héc ta (ha), thước, sào, mẫu, công,… 2.1.2.2 Phân loại giá đất Tại Việt Nam có hai loại giá gồm: giá đất nhà nước quy định giá đất giao dịch thành công thị trường hay gọi giá thị trường Hai loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, mức giá đất thị trường thường xác lập trước mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước qui định trạng thái tĩnh tương đối giá đất thị trường thường trạng thái động (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016) 2.1.3 Định giá đất 2.1.3.1 Khái niệm định giá đất Theo Dale & McLaughlin (1999) định giá đất trình gán giá trị cho đất Giá trị đất phải xác định trình mua, bán, cho thuê, đánh thuế đất có nhu cầu tính tốn tài sản cá nhân hay doanh nghiệp David Parker (2022) cho định giá đất ước tính thương mại giá trị quyền liên quan đến đất đai Việc ước tính giá đất phụ thuộc vào yếu tố tác động bên (United Nations, 1996) 2.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc định giá đất trước hết hiểu nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm đại giá thị trường Những nguyên tắc thường xem xét cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng nguyên tắc mối liên quan chặt chẽ với nhau, chúng ln với bổ sung cho (David, 2022) Trong kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam nay, để kết định giá đất phù hợp với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo nguyên tắc nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ đất đai, nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc khả sinh lời đất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi nguyên tắc cân đối Đối với Việt Nam, theo quy định điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tác định giá đất bao gồm nguyên tắc: (i) Phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (ii) Phải theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; thời điểm; (iv) Các đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức 2.1.3.3 Phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất cách thức ước tính giá đất dựa vào đặc điểm đất (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Hiện nay, giới áp dụng số phương pháp thông dụng sử dụng định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Method); phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor’s Method); phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hóa (Income/Investment Method); phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế tốn (Accounts/Profits Method); phương pháp thặng dư hay cịn gọi phương pháp phát triển giả định (Residual Method) phương pháp chiết trừ Ở Việt Nam, theo quy định Luật Đất đai năm 2003, có phương pháp sử dụng để định giá đất gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư chiết trừ Đến Luật Đất đai năm 2013, phương pháp quy định trên, sử dụng thêm phương pháp hệ số điều chỉnh bảng giá đất để xác định giá đất 2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Luận án tham khảo thực tiễn công tác định giá đất (trong có định giá đất ở) số quốc gia giới Đối với quốc gia phát triển châu Âu, tham khảo kinh nghiệm nước Anh, nước Thuỵ Điển; châu Úc, tham khảo kinh nghiệm định giá đất nước Úc; tham khảo kinh nghiệm định giá quốc gia phát triển châu Á gồm có Nhật Bản Hàn Quốc; quốc gia chế trị tương đồng với Việt Nam Trung Quốc; quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á Malaysia Ngồi trình bày sở thực tiễn định giá đất số nước giới, Luận án cịn trình bày thực tiễn định giá đất Việt Nam so sánh giống khác định giá đất giới Việt Nam Từ đó, rút học kinh nghiệm áp dụng vào công tác định giá đất Việt Nam PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Điều kiện tự nhiên thành phố Từ Sơn - Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Từ Sơn - Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn - Tình hình sử dụng đất thành phố Từ Sơn - Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Từ Sơn 3.1.2 Đánh giá biến động giá đất địa bàn Thành phố Từ Sơn Đánh giá biến động giá đất vùng 1, 2, 3, 4: - Chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giai đoạn 2017 - 2021 - Chênh lệch giá đất thị trường giai đoạn 2017 - 2021 - So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường 3.1.3 Đánh giá công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất - Xác định yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất 3.1.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn Thành phố Từ Sơn - Giải pháp xây dựng sở liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch loại giá đất; - Giải pháp đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; - Giải pháp kiện tồn vai trị, chức tổ chức định giá đất; - Giải pháp xây dựng phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp; - Giải pháp đảm bảo tài cho cơng tác định giá đất 3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Số liệu thứ cấp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội giai đoạn 2017 – 2021 thành phố Từ Sơn thu thập phòng Tài nguyên Môi Trường 12 phường thuộc thành phố Từ Sơn Số liệu quản lý, sử dụng đất, giá đất thu thập Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Quản lý thị, Chi cục Thống kê, Phịng Tài chính, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Từ Sơn; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh; UBND phường địa bàn thành phố Từ Sơn Các sở lý luận thực tiễn liên quan đến đề tài thu thập từ kết nghiên cứu nước công bố báo khoa học, sách, báo cáo… Hình thức thu thập số liệu cách gặp trực tiếp người có thơng tin liên quan đến đề tài, đề nghị cung cấp tra cứu thông tin thư viện, mạng internet 3.2.2 Phương pháp phân vùng chọn điểm nghiên cứu Giá đất thị trường lựa chọn điều tra đánh giá theo vùng Các vùng phân loại theo chức vùng, bao gồm: Vùng I (Vùng trung tâm trị, hành chính); Vùng II (Vùng phát triển cơng nghiệp đô thị); Vùng III (Vùng làng nghề); Vùng IV (Vùng xã sản xuất nông nghiệp) Vùng I: Vùng trung tâm trị, hành chính, nơi tập trung quan hành chính, trung tâm thương mại thành phố gồm phường Đình Bảng, Đơng Ngàn, trang Hạ, chọn phường Đình Bảng Giá đất phường Đình Bảng phân chia thành khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn đường Trần Phú (đoạn Từ đường Tô Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng) đường Lý Thái Tổ (đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng); (ii) khu vưc có mức giá trung bình, chọn đường Nguyễn Văn Trỗi (đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn) phố Vạn Hạnh (đoạn từ UBND phường Đình Bảng đến đường Tơ Hiến Thành); (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn phố Cổ Pháp (đoạn từ cổng Đền Đơ đến cổng đình Đình Bảng); iv) khu dự án nhà Baza gồm tuyến đường có mức giá đất cao đường Trần Phú đoạn Từ đường Tơ Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng, đường Lý Thái Tổ đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng, khu vưc có mức giá trung bình đường Nguyễn Văn Trỗi đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn phố Vạn Hạnh đoạn từ UBND phường Đình Bảng đến đường Tơ Hiến Thành, khu vực có mức giá thấp phố Cổ Pháp đoạn từ cổng Đền Đơ đến cổng đình Đình Bảng khu vực phát triển khu nhà Baza Vùng II: Vùng phát triển công nghiệp đô thị, nơi tập trung khu công nghiệp khu đô thị gồm Châu Khê, Phù Chẩn, chọn phường Phù Chẩn Giá đất phường Phù Chẩn phân chia thành nhóm gồm khu dân cư nơng thơn khu công nghiệp đô thị Đối với khu dân cư nông thôn, giá đất chia thành khu vực tương ứng với mức giá cao, trung bình thấp Đối với khu khu cơng nghiệp đô thị, chọn khu đô thị dịch vụ VSIP Bắc Ninh; khu đô thị Nam Từ Sơn, giá đất phân theo vị trí tương ứng theo mặt cắt (MC) tuyến đường, cụ thể: MC 12m < MC ≤1 7,5m (VT4); 17,5m < MC≤ 22,5m (VT3); 22,5 < MC ≤ 30m (VT2); MC > 30m (VT1) Vùng III: Vùng làng nghề, nơi phát triển nghề truyền thống địa phương gồm Hương Mạc, Phù Khê, Đồng Kỵ, chọn phường Đồng Kỵ Giá đất phường Đồng Kỵ phân theo khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn tuyến đường Nguyễn Văn Cừ (đoạn từ phường Trang Hạ đến hết trạm y tế phường Đồng Kỵ); (ii) khu vực có mức giá trung bình, chọn tuyến phố Đồng Kỵ (đoạn từ tỉnh lộ 277 đến nhà văn hoá nghề phố Di Tích) (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn tuyến phố Đồng Kỵ (đoạn từ cổng Giếng đến tiếp giáp phố Di Tích) tuyến phố Đồng Kỵ (đoạn từ trường tiểu học Đồng Kỵ đến Cổng Bằng) Vùng IV: Vùng xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp gồm phường Tam Sơn, Tương Giang, Đồng Nguyên, Tân Hồng, chọn phường Tam Sơn Giá đất điều tra theo khu vực vị trí quy định bảng giá đất nông thôn 3.2.3 Phương pháp chuyên gia Nghiên cứu sinh hỏi trực tiếp 15 chuyên gia giá đất (trước xây dựng phiếu điều tra) thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường (3 người), Bộ Tài (3 người), Học viện Nơng nghiệp Việt Nam (3 người), Học viện Tài (3 người); Trường đại học Tài nguyên Môi trường (3 người) yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác định giá đất Theo chuyên gia có 18 yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác định giá đất 3.2.4 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Số liệu sơ cấp thu thập qua giai đoạn phiếu điều tra in sẵn Giai đoạn thu thập ý kiến đánh giá cán bộ, công chức, viên chức (gọi chung cán bộ) thuận lợi, khó khăn, tồn tại, bất cập nguyên nhân trình thực định giá đất cụ thể địa bàn thành phố Từ Sơn Giai đoạn thu thập ý kiến đánh giá cá nhân cán yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn Giai đoạn điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên 30 cán (thuộc sở, ban ngành phịng ban chức liên quan đến cơng tác định giá đất) phiếu điều tra in sẵn thực trạng định giá đất cụ thể địa bàn nghiên cứu (Phụ lục 1) Nội dung phiếu điều tra gồm: thông tin người trả lời điều tra ý kiến đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể (thu thập thông tin giá đất, nhân lực định giá đất, nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất ) đề xuất hồn thiện cơng tác định giá đất cụ thể Đánh giá tiêu chí theo thang đo Likert cấp độ với cấp độ quy định Bảng 3.4 Điểm đánh giá cấp độ tương ứng từ điểm đến điểm (Likert, 1932) Ngoài ra, người trả lời điều tra đề nghị cho ý kiến tồn tại, bất cập nguyên nhân công tác định giá đất địa bàn nghiên cứu đề xuất giải tồn tại, bất cập (Phụ lục 1) Giai đoạn thực điều tra sơ điều tra thức qua bước Điều tra thức bước phiếu điều tra in sẵn, trực tiếp, ngẫu nhiên 148 cán cơng chức (trong có 30 cán điều tra giai đoạn 1), viên chức liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn nhà đầu tư BĐS, nhân viên môi giới BĐS độc lập sàn giao dịch BĐS liên quan đến giá đất địa bàn nghiên cứu Nội dung phiếu điều tra in sẵn bao gồm thông tin cá nhân người trả lời điều tra ý kiến mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất thành phố Từ Sơn theo thang đo Likert cấp độ ứng với yếu tố để người trả lời chọn mức (mức - tác động, mức - tác động, mức - tác động trung bình, mức - tác động, mức Bảng 3.1 Phân tích SWOT cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn Điểm mạnh (S) Điểm yếu (W) Là thuận lợi bên công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn Các điểm mạnh cần trì, phát huy, nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn nghiên cứu Là khó khăn nội khắc phục cơng tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn, từ có giải pháp phù hợp để hồn thiện công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn Cơ hội (O) Thách thức (T) Là yếu tố thuận lợi bên tác động đến công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn Những hội cần tận dụng, nắm bắt kịp thời để hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn nghiên cứu Là khó khăn khách quan ảnh hưởng tiêu cực đến cơng tác định giá đất Những khó khăn cần có giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn nghiên cứu PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.1.1 Điều kiện tự nhiên Từ Sơn thành phố nằm cửa ngõ phía tây tỉnh Bắc Ninh, đô thị vệ tinh thủ đô Hà Nội hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục tỉnh (sau thành phố Bắc Ninh) Từ Sơn đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống tiếng Thành phố Từ Sơn nằm cách trung tâm tỉnh 13 km phía Tây, cách thủ Hà Nội 18 km phía Đơng với toạ độ địa lý nằm khoảng từ 21005’50” đến 21010’05” độ vĩ Bắc từ 105056’00” đến 106000’00” độ kinh Đông 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Trong giai đoạn 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn có tốc độ tăng trưởng bình quân (GRDP) đạt 4,8%, tổng thu ngân sách địa bàn giai đoạn 2017-2021 4.000 tỷ đồng Thu nhập bình quân đầu người năm 2021 đạt 175,5 triệu đồng/năm cao so với nước 2,66 lần 4.1.3 Tình hình quản lý đất đai 4.1.3.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Từ năm 2015, kế hoạch sử dụng đất Từ Sơn lập hàng năm UBND tỉnh phê duyệt Đây cho trình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ; đề thực dự án, cơng trình phục vụ phát triển địa phương Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất cấp, ngành người sử dụng đất Đất đai sử dụng mục đích, khoa học, hợp lý tiết kiệm 11 4.1.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ Sơn thực từ trước năm 1993, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kết tốt Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định nhiệm vụ trọng tâm Từ Sơn năm vừa qua Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất, UBND thành phố thực việc giao ban Ban đạo, họp hàng tháng để đánh giá tiến độ, đạo tháo gỡ giải khó khăn, vướng mắc Đồng thời, đẩy mạnh cơng tác tun truyền nhiều hình thức UBND thành phố ln đạo phịng Tài ngun Mơi trường chủ động phối hợp với văn phịng đăng kí đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân; xin ý kiến Sở Tài nguyên Môi trường, UBND tỉnh giải trường hợp tồn tại, vướng mắc Việc đăng ký quyền sử dụng đất, thực theo quy định pháp luật Giai đoạn 2017 - 2021, tiếp nhận tổng số 936 hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất 4.1.3.3 Công tác giao đất, thu hồi đất Trong năm 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn nghiêm túc thực văn Nhà nước, tỉnh Bắc Ninh ban hành việc giao đất, thu hồi đất Thành phố ngày phát triển, công tác giao đất, thu hồi đất cho dự án ngày tăng, việc sử dụng đất ngày hiệu Trong giai đoạn UBND thành phố chủ yếu tiến hành xây dựng kế hoạch thực dự án giao đất dân cư dịch vụ Kiện toàn ban đạo việc giao đất dân cư dịch vụ thành phố tiến hành giao đất dân cư dịch vụ cho hộ gia đình dự án chưa giao, đảm bảo thực xong dự án 4.1.3.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất, định giá đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Từ Sơn thực cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản Phịng Tài ngun Mơi trường Từ Sơn tham mưu cho UBND thành phố Từ Sơn văn đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường Bắc Ninh, Sở Tài Bắc Ninh xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất dự án Vì vậy, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương tổ chức đạt hiệu cao 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơn năm 2021 Tổng diện tích tự nhiên Thành phố Từ Sơn 6.108,86 (Bảng 4.8) Số liệu bảng 4.8 cho thấy nhóm đất phi nơng nghiệp có diện tích lớn với 3.396,03 ha, chiếm 55,59%, tiếp đến nhóm đất nơng nghiệp 2.712,09 ha, chiếm 44,04% nhóm chưa sử dụng có diện tích nhỏ với 0,74 ha, chiếm 0,01% 4.2 ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.2.1 Biến động giá đất vùng Biến động giá đất Nhà nước quy định giai đoạn 2017-2021 tương đối đồng 12 vị trí tuyến đường với tỷ lệ dao động khoảng từ 6,94% đến 71,67% Giá đất quy định trung bình tuyến đường biến động tăng tất khu vực Tăng mạnh khu vực có mức giá cao khu vực phát triển 4.3.2 Xây dựng đồ đơn vị đất đai Tốc độ tăng giá đất thị trường nhanh tốc độ tăng giá đất Nhà nước quy định có khác biệt mức độ chênh lệch vị trí tuyến đường, thấp chênh lệch 8% vị trí Đặc biệt, địa bàn phường Đình Bảng có khu nhà Baza, nơi có chợ đầu mối vải Ninh Hiệp tiếng miền Bắc, giá trị thị trường đất cao so với khu vực khác với giá 100 triệu đồng/m2 vào năm 2017 tăng lên 200 triệu đồng/m2 vào năm 2021, chênh lệch giá đạt 100% Giá đất thị trường trung bình khu vực khu nhà Baza khu có biến động giá đất lớn so với khu vực lại 4.2.2 Biến động giá đất vùng Theo khảo sát điểm nghiên cứu xã Phù Chẩn từ năm 2017-2021, giá đất vùng chung xu hướng tăng mạnh toàn thành phố, dao động khoảng từ 22,22% đến 164,52% Nguyên nhân chủ yếu khiến giá đất thị trường tăng mạnh vùng xã Phù Chẩn nâng cấp thành phường từ ngày 01/02/2021 theo Nghị số 1191/NQUBTVQH14 việc thành lập phường thuộc Thành phố Từ Sơn Tại khu công nghiệp khu đô thị, giá đất thị trường dao động từ 31,58% đến 77,08%, vị trí có mặt cắt đường lớn giá đất biến động lớn, cụ thể vị trí có biến động lớn 77,08% vị trí có mặt cắt đường MC>30m (vị trí có khả sinh lợi cao nhất) điển hình khu đô thị dịch vụ VSIP Bắc Ninh Giá đất trung bình Hình 4.2 cho thấy biến động cao đất khu vực công nghiệp đô thị 4.2.3 Biến động giá đất vùng Giá đất Nhà nước quy định dao động khoảng từ 9,78% đến 40,02% tương đối đồng tuyến đường Vị trí có biến động lớn vị trí đường Nguyễn Văn Cừ với tỷ lệ chênh lệch 40,02%, vị trí biến động vị trí 3, phố Đồng Kỵ có tỷ lệ biến động 9,78% Tốc độ tăng giá đất thị trường phường Đồng Kỵ từ 10% đến 29,41%, biến động cao vị trí phố Đồng Kỵ thuộc khu vực có mức giá thấp, giá đất trung bình khu vực tăng nhiều từ 13,44 triệu đồng/m2 lên đến 24,45 triệu đồng/m2, biến động thấp vị trí 4, phố Đồng Kỵ Đây sư khác biệt lớn vùng với vùng khác thành phố Từ sơn, khu vực có mức giá thấp lại có biến động lớn 4.2.4 Biến động giá đất vùng Trong giai đoạn 2017 - 2021, xã Tam Sơn trở thành phường Tam Sơn theo phê duyệt Ủy ban thường vụ Quốc hội vùng ven đô thuộc thành phố Từ Sơn Nên giá đất 13 Nhà nước quy định biến động tăng khoảng từ 22,98% đế 33,14%; tốc độ tăng giá đất theo quy định Nhà nước giai đoạn năm không cao dao động rõ rệt vị trí khu vực Tốc độ tăng giá đất thị trường lớn tốc độ tăng giá đất Nhà nước quy định nhiều, dao động khoảng từ 31,58% đến 153,13% Khu vực có biến động lớn nhất, ba vị trí (VT 1,2,3) 100%; biến động thấp vị trí khu vực với tỷ lệ 31,58% Dựa vào so sánh giá đất trung bình khu vực 1,2,3 cho thấy, vùng có biến động mạnh tất khu vực, vị trí 4.2.5 Đánh giá chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Kết so sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường vùng nghiên cứu giai đoạn 2017 - 2021 cho thấy giá đất Nhà nước quy định thấp có chênh lệch lớn so với giá đất thị trường Kết nghiên cứu khẳng định nhiều nghiên cứu trước (Phan Thị Thanh Huyền & Hà Xuân Linh, 2014; Phan & cs., 2017; Nguyễn Ngọc Anh & cs., 2016) Chênh lệch giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định năm 2021 cao so với năm 2017, Năm 2017 mức chênh lệch dao động khoảng từ 2,62 lần đến 12,96 lần đến năm 2021 dao động từ 4,11 lần đến 23,15 lần 4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.3.1 Đánh giá công tác định giá đất thành phố Từ Sơn 4.3.1.1 Đánh giá thu thập thông tin giá đất Kết điều tra thu thập thông tin giá đất phục vụ công tác định giá đất (Hình 4.1) cho thấy, mức độ phù hợp giá đất quy định khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể với giá trị thị trường đất vị trí đánh giá phù hợp với giá trị thị trường đất ở, điểm đánh giá dao động từ 1,50 đến 1,97 điểm tương ứng với mức mức Đối với đánh giá sẵn sàng cung cấp thông tin người dân cán đánh giá, người dân tương đối nhiệt tình việc cung cấp thông tin giá đất giao dịch thành công nên thời gian thu thập thông tin ngắn với số đánh giá 3,97 Tuy nhiên giá đất thu thập từ điều tra người dân lại chênh lệch đáng kể so với giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ điểm đánh giá cho tiêu chí 1,6 điểm (ít tin cậy) Thời gian thu thập thơng tin tiêu chí đánh giá tốt mức 2; sau sẵn sàng cung cấp thông tin người dân mức 3; tiêu chí mức độ phù hợp giá đất quy định khung, bảng giá đất, giá đất cụ thể so với giá trị thị trường đất mức độ tin cậy giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tiêu chí có mức độ đánh giá thấp mức độ 4, mức độ 14 a Điểm đánh giá b.Mức đánh giá Hình 4.1 Đánh giá cán thu thập thông tin giá đất 4.3.1.2 Đánh giá nhân lực tham gia công tác định giá đất Số lượng người tham gia định giá đất thiếu chưa đáp ứng yêu cầu công việc với điểm đánh giá chung 1,95 điểm (mức 4) Trình độ chuyên môn đánh giá mức Nhân lực thẩm định, định giá đất t đánh giá trung bình 3,0 điểm, đáp ứng nhu cầu nhân lực Trình độ chun mơn kinh nghiệm công tác thẩm định định giá đất đạt mức (mức trung bình) với điểm đánh giá tương ứng 3,1 2,85 Tiêu chí trách nhiệm tuân thủ pháp luật cán đánh giá mức (khá đáp ứng), điểm đánh giá tương ứng 4,1 điểm 4,2 điểm (Hình 4.2) Hình 4.2 Đánh giá nhân lực định giá đất, thẩm định, định giá đất 4.3.1.3 Đánh giá nguyên tắc, phương pháp, quy trình, thủ tục định giá đất Nguyên tắc định giá đất giá đất giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá thị trường Trong trình tham gia định giá đất địa bàn 15 thành phố Từ Sơn, cán đánh giá mức độ hợp lý nguyên tắc định giá đất cao (mức 2), nguyên tắc định giá đất quy định Luật Đất đai 2013 rõ ràng, chi tiết Phương pháp định giá đất áp dụng địa bàn thành phố Từ Sơn phương pháp so sánh trực tiếp, cán đánh giá phương pháp phù hợp với đa phần khu vực cần định giá địa bàn thành phố, điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí mức độ phù hợp phương pháp định giá đất 3,13 điểm (mức 3) Tuy nhiên, số khu vực, dân cư sinh sống ổn định, khơng có có biến động đất đai, việc thu thập thông tin giá đất trở nên khó khăn, lúc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khơng khả thi Trình tự, thủ tục định giá đất đánh giá phức tạp, gây khó khăn q trình triển khai thực định giá đất Điểm đánh giá trung bình 2,47 (mức 4) điều tra thời gian, qua nhiều cấp (Hình 4.3) a Điểm đánh giá b.Mức đánh giá Hình 4.3 Đánh giá nguyên tắc, phương pháp, quy trình thủ tục định giá đất 4.3.1.4 Đánh giá sở vật chất trang thiết bị phục vụ định giá đất Các cán đánh giá mức đáp ứng sở vật chất phục vụ công tác định giá đất trung bình 4,3 điểm (mức 1) Do Từ Sơn nâng cấp đơn vị hành thành thành phố từ sơn, nên hệ thống quan, văn phòng làm việc đầu tư xây mới, số lượng chất lượng sở vật chất đánh giá mức đầy đủ tốt với điểm đánh giá trung bình 4,5 4,2 Điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí trang thiết bị phục vụ định giá đất 3,65 (mức 2) Về số lượng trang thiết bị đa phần văn phòng làm việc trang bị hệ thống máy tính, cài đặt phần mềm chyên ngành như: Microstation, Autocad, Acrgis… điểm đánh giá trung bình cho tiêu chí cao 4,1 điểm (mức 2) Tuy số hạn chế mặt trang thiết bị làm việc nhìn chung cán đánh giá sở trang thiết bị phục vụ định giá đất tương đối tốt, đạt mức 1, (Hình 4.4) 16 Hình 4.4 Đánh giá sở vật chất, trang thiết bị phục vụ định giá đất 4.3.1.5 Đánh giá quan tâm cấp lãnh đạo, phối hợp quan, kinh phí đầu tư định giá đất Công tác định giá đất thành phố Từ Sơn cấp lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh, thành phố Từ Sơn quan tâm đặc biệt Vì cán đánh giá tiêu chí mức 1, quan tâm quan tâm với điểm đánh giá trung bình 4,3 điểm (mức 1) Sự phối hợp quan định giá đất đánh giá trung bình 3,53 điểm, mức mức bình thường Hiện tại, nguồn kinh phí dành cho cơng tác định giá đất thành phố Từ Sơn hạn hẹp, chi phí phát sinh chi phí điều tra, chi phí thơng tin liên lạc, bổ sung trang thiết bị cần thiết phục vụ định giá đất cán tham gia tự túc Chính vậy, điểm đánh giá cho tiêu chí đạt 1,93 điểm (mức 4) mức (Hình 4.5) a Điểm đánh giá b Mức đánh giá Hình 4.5 Đánh giá quan tâm cấp lãnh đạo, phối hợp quan, kinh phí đầu tư cho định giá đất 4.3.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất thành phố Từ Sơn 4.3.2.1 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất thành phố Từ Sơn Dựa vào sở đánh giá chung công tác định giá đất thành phố Từ Sơn Tiến 17 hành xác định yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất Kết tổng hợp, xử lý số liệu cho thấy, có tất 27 yếu tố ảnh hưởng đến định giá đất ở, có yếu tố (yếu tố pháp lý, yếu tố hạ tầng, yếu tố cá biệt, quan thẩm định giá,,,,) bổ sung cho yếu tố có trước phiếu điều tra Để đảm bảo độ tin cậy kết điều tra, nghiên cứu chọn 22 yếu tố có tỷ lệ đánh giá 50% tổng số người trả lời vấn, yếu tố lại bị loại Hai mươi hai yếu tố phân thành nhóm theo đặc tính chung yếu tố (Hình 4.6) Hình 4.6 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất 4.3.2.2 Phân tích độ tin cậy thang đo phân tích nhân tố khám phá Hệ số Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố đa số hệ số tương quan biến tổng sau phân tích lớn 0,30 yếu tố pháp lý (TĐ2) yếu tố hạ tầng (TĐ4) có giá trị nhỏ 0,30 nên yếu tố bị loại thực phân tích lại lần Kết phân tích thang đo lần đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất có độ tin cậy phù hợp để thực phân tích hệ số Cronbach’s Alpha lớn 0,60 (giá trị từ 0,772 đến 0,873) hệ số tương quan biến tổng lớn 0,30 (giá trị từ 0,604 đến 0,886) Tiến hành kiểm định KMO Bartlett’s Test , KMO 0,839 thỏa mãn điều kiện lớn 0,50 nhỏ 1,00 nên phân tích nhân tố khám phá phù hợp với tập liệu nghiên cứu (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Ngoài ra, kiểm định Sig Bartlett's Test 0,000 điều chứng tỏ biến quan sát có tương quan với nhân tố (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008) Sau làm kiểm định nhận thấy yếu tố phân thành nhóm yếu tố có hệ số tải nhân tố (Factor Loading) lớn 0,50 (giá trị dao động từ 0,608 đến 0,884), chứng tỏ biến quan sát có tương quan tốt với biến tiềm ẩn (nhóm yếu tố) Theo kết phân tích, Sig tương quan Peason biến độc lập GĐ, NL, QĐ, TC, VC, TĐ với biến phụ thuộc Y nhỏ 0,05 nên có mối liên hệ tuyến tính biến độc lập biến 18 phụ thuộc Biến GĐ biến Y có mối liên hệ mạnh với hệ số r 0,754, Biến VC biến Y có mối liên hệ yếu với hệ số r 0,177 Điều đảm bảo đủ điều kiện để phân tích hồi quy tuyến tính bội 4.3.2.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến công tác định giá đất Kết phân tích hồi quy tuyến tính cho giá trị R2 hiệu chỉnh 0,856 chứng tỏ rằng, biến độc lập đưa vào mơ hình ảnh hưởng 85,6% đến công tác định giá đất ở, lại 14,4% ảnh hưởng biến chưa đưa vào mơ hình sai số ngẫu nhiên Bên cạnh đó, hệ số Durbin-Watson = 1,947, nằm khoảng từ 1,5 đến 2,5 nên không xảy tượng tương quan chuỗi bậc, Sig kiểm định F 0,000 nhỏ 0,005, vậy, mơ hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập liệu sử dụng Ngồi ra, Sig kiểm định t hệ số hồi quy biến độc lập nhỏ 0,05 (dao động từ 0,000 đến 0,003), biến độc lập có ý nghĩa giải thích biến phụ thuộc, khơng biến bị loại khỏi mơ hình Hệ số VIF nhỏ 2, nên khơng có đa cộng tuyến xảy Các hệ số quy lớn 0, nên tất biến độc lập tác động chiều đến biến phụ thuộc Các hệ số hồi quy chuẩn hóa thuộc Bảng 4.28 có giá trị khác (từ 0,296 đến 0,935) thể mức độ ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Mơ hình hồi quy yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất thể công thức 4.2 Y = - 4,387 + 0,935 × GĐ + 0,721 × NL + 0,571 × QĐ + 0,619 × TC + 0,374 × VC + 0,296 × TĐ (4.2) Tỷ lệ ảnh hưởng nhóm yếu tố đến cơng tác định giá đất hình 22 cho thấy, nhóm yếu tố giá đất có ảnh hưởng mạnh đến công tác định giá đất, chiếm 26,59%, nhóm yếu tố nhân lực định giá đất chiếm vị trí thứ hai với tỷ lệ tác động 20,51% nhóm yếu tố: quy định định giá đất; quy định vai trò, chức tổ chức; sở vật chất, trang thiết bị; yếu tố đất với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 16,24%; 17,61%; 10,64%; 8,42% (Hình 4.7) Hình 4.7 Tỷ lệ ảnh hưởng yếu tố đến công tác định giá đất 19 4.3.3 Phân tích SWOT cơng tác định giá đất thành phố Từ Sơn Dựa sở kết đánh giá biến động giá đất ở, đánh giá công tác định giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở, nghiên cứu đưa phân tích SWOT điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức công tác định giá đất thành phố Từ Sơn để làm đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn nghiên cứu 4.3.3.1 Những điểm mạnh công tác định giá đất Trong giai đoạn 2017 – 2021 thị xã Từ Sơn phấn đấu thành đô thị loại III, việc quy hoạch đất đai, đầu tư sở hạ tầng phát triển đô thị cần thiết Chính nên cơng tác quản lý, sử dụng đất đai có cơng tác định giá đất đặc biệt cấp lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh thị xã Từ Sơn quan tâm (điểm đánh giá trung bình 4,3 – mức 1) để đảm bảo phát triển Từ Sơn thành đô thị đại, văn minh Công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn tạo điều kiện nhận phối hợp nhiệt tình ban ngành có liên quan (điểm đánh giá 3,5 – mức 3) Trong năm 2017, 2018, 2019 thị trường BĐS phành phố Từ Sơn sôi động, nhiều giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất (có 1.419 đất đấu giá thành công) nên việc thu thập thông tin giá đất thị trường thuận lợi Đây sở quan trọng áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp áp dụng định giá đất thành phố Từ Sơn) Trang thiết bị phục vụ công tác định giá đất cán tương đối đầy đủ, thiết bị máy tính kết nối internet trang bị cài đặt phần mềm chuyên ngành như: Microstation, Autocad, ArcGIS… hỗ trợ công tác định giá đất hiệu (điểm đánh giá 3,65 – mức 2) 4.3.3.2 Những điểm yếu cần khắc phục Tại Từ Sơn, giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất Nhà nước quy định, giá đất quy định bảng giá thấp nhiều so với giá trị đất thực tế (tỷ lệ chênh lệch giá đất thị trường so với giá đất quy định vùng I, II, III, IV dao động từ lần đến 23,15 lần) dẫn đến tồn hai giá Điều gây nhiều bất cập thực tiễn quản lý đất đai, công tác xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng; xác định khoản nghĩa vụ tài giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền SDĐ… Đây nguyên nhân dẫn đến hệ luỵ người dân không kê khai trung thực giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế nhằm mục đích trốn thuế số hệ luỵ kinh tế xã hội khác như: xuất nhiều thành phần đầu cơ, tích luỹ đất đai, đẩy giá đất lên cao, sốt đất ảo… gây rối loạn thị trường BĐS Chính thế, thông tin giá đất người dân cung cấp có mức xác chưa cao Người dân cịn giữ tâm lý lo lắng, e ngại việc thông tin cung cấp gây bất lợi cho họ số người kì vọng giá đất điều tra dùng để 20 hỗ trợ bồi thường đất đai Ngoài ra, nhiều khu vực dân cư sinh sống ổn định dân cư thuộc phường Đồng Kỵ, Đình Bảng nhiều năm khơng có biến động đất dẫn đến thiếu thông tin giá đất chuyển nhượng làm để áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trực tiếp (phương pháp định giá đất áp dụng để định giá đất thành phố Từ Sơn) Đội ngũ cán tham gia định giá đất địa bàn thành phố Từ sơn chủ yếu đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai trắc địa, nên giai đoạn 2017 – 2021 thành phố Từ Sơn thiếu cán đào tạo lĩnh vực BĐS định giá BĐS Các cán tham gia định giá đất cịn nhiều lúng túng khó khăn thực định giá đất Họ tâm lí e ngại, sợ làm sai nên tiến độ cơng việc chậm Hệ thống sở liệu đất đai Từ Sơn cịn sơ sài, chưa hình thành hệ thống liệu thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường để phục vục công tác định giá đất; chưa xây dựng hệ thống đồ giá trị Dữ liệu không thường xun cập nhật, chưa có kênh thơng tin thống phục vụ mục đích quản lý, tra cứu thơng tin đất đai giá đất Phương pháp định giá đất áp dụng tính tốn theo phương thức thủ công, Chưa áp dụng công nghệ thông tin phần mềm định giá vào định giá đất nên hiệu quả, chất lượng định giá đất cịn chưa cao Trình tự, thủ tục định giá đất phức tạp phải qua nhiều bước trình lập, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể (điểm đánh giá 1,85 - mức 4) Chưa có nguồn kinh phí riêng phục vụ cơng tác định giá đất (điểm đánh giá 1,95 – mức 4) Các chi phí lại, liên lạc, dụng cụ để tiến hành điều tra, thu thập thông tin phục vụ công tác định giá đất cán tự bỏ ra, chưa có nguồn hỗ trợ hay chi trả thêm 4.3.3.3 Cơ hội cho công tác định giá đất thành phố Từ Sơn Chính sách đất đai có quy định định giá đất hoàn thiện theo Nghị số 18/NĐ – TW ngày 16/6/2022 có nội dung bỏ quy định khung giá đất quy định bảng giá đất xây dựng định kỳ hàng năm Điều cải thiện tình trạng giá đất Bảng giá đất quy định thấp nhiều với so giá đất giao dịch thị trường nghiên cứu Hoàng Văn Cường (2022); Phan Thi Thanh Huyen & Nguyen Thi Hue (2022) khơng cịn khung giá đất, có nghĩa khơng cịn giới hạn giá đất, công tác xác định giá đất xác định giá đất sát với giá trị thực tế đất Quy định cụ thể vai trò, chức đơn vị tham gia vào công tác định giá đất phân cấp thẩm quyền định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện Quy định phù hợp với quy định thẩm quyền ban hành quy định giao đất, thuê đất, thu hồi đất, đồng thời để UBND cấp huyện chủ động việc xác định giá đất cụ thể góp phấn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án đầu tư phục vụ phát triển kinh tế, xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng… 21 Cách mạng công nghiệp 4.0 mở đổi cho tât lĩnh vực có định giá đất Công nghệ thông tin giúp cho việc xây dựng sở liệu hệ thống riêng dễ dàng hơn, từ cung cấp liệu thị trường đáng tin cậy thơng tin phân tích đầy đủ tảng liệu lớn mô hình định giá tự động… Với hỗ trợ cơng nghệ, người quản lý theo dõi tất biến động thị trường, từ phân tích xác đưa giả định hợp lý quy trình định giá; nâng cao hiệu mức độ thuận tiện quy trình Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 với đời trí tuệ nhân tạo (AI) hỗ trợ nhiều cho định giá viên việc phân tách thông tin thu thập thị trường cách cung cấp giải pháp định giá Thậm chí cịn hứa hẹn khả tự động hoá số bước cơng tác định giá đất 4.3.3.4 Thách thức, khó khăn công tác định giá đất thành phố Từ Sơn Hiện việc xác định giá trị thị trường đất địa bàn thành phố Từ Sơn gặp nhiều khó khăn Giá đất Bảng giá đất không phản ánh giá trị thị trường Giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có độ tin cậy thấp Giá đất thu thập từ người dân khơng xác, phụ thuộc vào suy luận, nhận định chủ quan người dân điều tra Q trình thị hố nghiệp hố - đại hoá thành phố Từ Sơn diễn nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ngày tăng kéo theo số lượng dự án nhà đất tăng theo Giá đất mà biến động lớn khoảng thời gian ngắn, thị trường BĐS xáo trộn, nhiều thông tin gây nhiễu Điều gây áp lực không nhỏ cho công tác định giá đất việc thu thập, sử dụng thông tin thu thập làm sở định giá đất Từ phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức trên, cần có hệ thống giải pháp đồng để hồn thiện cơng tác định giá đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 4.4 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN 4.4.1 Xây dựng sở liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch loại giá đất Cần xây dựng hệ thống sở liệu đất đai hoàn thiện, đồng từ cấp tỉnh đến cấp huyện, có sở liệu giá đất tin cậy làm để xác định giá loại đất Giá đất chuyển nhượng thị trường phải cập nhật thường xuyên, định kỳ vào sở liệu giá đất Cần công khai, minh bạch thông tin giá đất gồm giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường hình thức công khai trực tiếp trụ sở quan phân quyền cấp tỉnh, cấp huyện cổng thơng tin thống phịng Tài 22 nguyên môi trường Sở Tài nguyên môi trường, tránh tình trạng giới đầu cơ, mơi giới sử dụng thông tin sai lệch để thổi giá, gây rối loạn thị trường nhà đất 4.4.2 Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất Để công tác định giá đất địa bàn thành phố Từ Sơn có hiệu cần có đội ngũ chuyên gia định giá đất đào tạo chuyên ngành Ngoài ra, cần thành lập tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, bổ sung nguồn nhân lực vào đội ngũ cán làm công tác giá đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Ninh 4.4.3 Kiện tồn vai trị, chức tổ chức định giá đất Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, cần thiết quy định rõ, vai trò, chức tổ chức định giá đất, quan thẩm định giá đất, quan định, phê duyệt giá đất Cần xây dựng chế quan định giá đất quan thẩm định giá đất hai quan độc lập; bước hoàn thiện chế tài phán để giải vấn đề phát sinh trình thực chế nêu 4.4.4 Xây dựng phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp Từng bước xây dựng phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp với trợ giúp máy tính gồm: Hệ thống quản lý liệu, hệ thống phân tích giá bán, hệ thống định giá hệ thống quản trị Áp dụng công nghệ thông tin trí tuệ nhân tạo vào xây dựng phần mềm giúp tự động hoá định giá đất Cần có phần mềm chuyên nghiệp dùng để cập nhật, khai thác, tra cứu thông tin hệ sở liệu giá đất Ngoài ra, cần tham khảo mơ hình định giá đất tiên tiến giới địa phương khác nước, từ xây dựng mơ hình định giá đất phù hợp với thành phố Từ Sơn 4.4.5 Đảm bảo tài cho công tác định giá đất Do hệ thống sở liệu Từ Sơn cịn sơ sài, để thực công tác định giá đất ở, bước điều tra đặc tính đất bước quan trọng tốn nhiều thời gian giai đoạn đầu để xây dựng sở liệu Thêm vào đó, hệ thống trang thiết bị như: máy tính, ổ cứng có dung lượng lưu trữ lớn, trang thiết bị khác phục vụ công tác cập nhật, tra cứu, lưu trữ hồ sơ đất đai cần nâng cấp để theo kịp thay đổi cách mạng cơng nghiệp 4.0 mang lại Do thành phố Từ Sơn cần phải cần có sách hỗ trợ mặt kinh phí cách chi tiết để đảm bảo công tác định giá đất thực thuận lợi, chất lượng định giá đất nâng cao PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Từ Sơn công nhận đô thị loại vào ngày 01/11/2021, hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục tỉnh Bắc Ninh, thành phố nằm cửa 23 ngõ phía tây thủ thị vệ tinh thủ đô Hà Nội Từ Sơn đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống tiếng Thành phố Từ Sơn có 12 đơn vị hành phường với dân số năm 2021 202.874 người Diện tích thành phố Từ Sơn năm 2021 6.108,86 diện tích đất nơng nghiệp 2.712,09 ha, chiếm 44,4%; diện tích đất phi nơng nghiệp 3.396,03 ha, chiếm 55,59%; diện tích đất chưa sử dụng 0,74 ha, chiếm 0,01% Thành phố quản lý sử dụng đất hiệu quả, ổn định Các mục đích sử dụng đất phi nơng nghiệp có xu hướng tăng đất công nghiệp, đất khu đô thị đất thương mại, dịch vụ Công tác quản lý đất đai thực theo quy định pháp luật Công tác định giá đất cấp, ngành quan tâm nhận phối hợp nhiệt tình quan liên quan cịn số khó khăn như: thơng tin giá đất thị trường có mức tin cậy chưa cao; nhân lực tham gia định giá đất thiếu số lượng chất lượng; trình tự, thủ tục định giá đất cịn phức tạp; kinh phí đầu tư cho cơng tác định giá đất nói chung định giá đất cụ thể nói riêng cịn hạn hẹp Công tác định giá đất cụ thể thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2017-2021 chịu tác động 20 yếu tố thuộc nhóm yếu tố ảnh hưởng với mức độ ảnh hưởng từ 8,42% đến 26,59% Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác định giá đất nhóm yếu tố giá đất, nhóm yếu tố: nhân lực định giá đất; quy định vai trò, chức tổ chức; quy định định giá đất; sở vật chất, trang thiết bị; yếu tố đất với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% Để công tác định giá đất Từ Sơn hoàn thiện giá đất xác định phù hợp với giá trị thị trường cần áp dụng đồng thời giải pháp: xây dựng hệ thống sở liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch; đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; kiện toàn vai trò, chức tổ chức định giá đất; xây dựng phát triển hệ thống định giá đất tự động, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); đảm bảo tài cho cơng tác định giá đất 5.2 KIẾN NGHỊ Do thời gian có hạn nên luận án tập trung đánh giá biến động giá đất ở, công tác định giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố đến công tác định giá đất cụ thể nên cần tiếp tục nghiên cứu, mở rộng sang loại giá đất, công tác định giá đất loại đất khác thành phố Từ Sơn Kiến nghị UBND thành phố Từ Sơn xem xét, sử dụng kết luận án để tham khảo, tăng cường hiệu công tác định giá đất quản lý Nhà nước giá đất 24 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ CƠNG BỐ CĨ LIÊN QUAN TỚI LUẬN ÁN Nguyễn Thị Huệ, Nguyễn Văn Quân, Xuân Thị Thu Thảo & Nguyễn Sỹ Hà (2022) Biến động giá đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2017-2021 Tạp chí Khoa học cơng nghệ lâm nghiệp 6: 121-130 Nguyễn Thị Huệ & Phan Thị Thanh Huyền (2022) Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 20(11): 1496-1506 Nguyễn Thị Huệ, Phan Thị Thanh Huyền & Nguyễn Văn Quân (2023) Thực trạng công tác định giá đất thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí Khoa học cơng nghệ Lâm nghiệp 4: 105-116