Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HUỆ NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2023 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMN NÔNG NGHIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMP VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMT NAM NGUYỄN THỊ HUỆ NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở U CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NH GIÁ ĐẤT Ở T Ở TRÊN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở A BÀN THÀNH PHỐ TỪ SƠN, TỈNH TỪ SƠN, TỈNH SƠN, TỈNH N, TỈNH NH BẮCCNINH Ngành: Quản lý đấtn lý đấttđai Mãsố:: 85 0103 Ngườiihướngngdẫn:n: TS Nguyễn Vănn VănQuân PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền Thanh Huyềnn HÀ NỘI - 2023 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận án“Nghiên cứu công tác định giá đất địa bànthành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”là công trình nghiên cứu riêng tơi Những số liệu, kết trình bày luận án trung thực, khách quan chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ trình thực luận án cảm ơn thông tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Thị Huệ LỜI CẢM ƠN Trongsuốtthờigianhọctập,nghiêncứuvàhồnthànhluậnán,tơiđãnhậnđượcsự hướngdẫn,chỉ bảo tận tình thầy cơgiáo,sựgiúpđỡ, động viên củabạn bè,đồngnghiệpvà giađình Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Văn Quân PGS TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình, tâm huyết, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơixinbày tỏlịng biếtơnchân thànhtớiBan Giám đốc, BanQuảnlýđàotạo, Bộ mơn Quảnlýđất đai,Khoa TàiNgunvàMơi trường-HọcviệnNơngnghiệp ViệtNam tậntình giúpđỡtơi trongqtrìnhhọc tập, thựchiệnđềtài vàhồn thành luậnán Tơixinchân thànhcảmơntập thểlãnhđạo,cánbộ, cơngchức, viênchức củaSởTàingun&Mơi trường tỉnhBắcNinh;SởTàichính tỉnhBắcNinh;PhịngTàingunvàMơi trường thànhphốTừSơn cáccơquanbanngànhvàngườidân trênđịabànthành phốTừ Sơnđãgiúpđỡ tạođiều kiệncho tơi suốt qtrình thực hiệnđềtài Xin chân thànhcảm ơngia đình, người thân,bạnbè, đồng nghiệpđãtạomọi điều kiệnthuậnlợivàgiúpđỡtơivềmọimặt,độngviênkhuyếnkhíchtơihồnthànhLuậnán./ Hà Nội, ngày tháng năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Thị Huệ MỤC LỤC Trang Lờicam đoan .i Lờicảm ơn ii Mụclục iii Danh mục chữviết tắt vi Danh mụcbảng .vii Danhmụchình ix Trích yếuluậnán xi Thesisabstract .xiii Phần 1.Mởđầu .1 1.1 Tính cấp thiết củađềtài 1.2 Mục đích củađềtài .2 1.3 Đối tượng phạm vinghiên cứu .2 1.3.1 Đối tượngnghiên cứu 1.3.2 Phạm vinghiên cứu 1.4 Những đónggóp 1.5 Ý nghĩa khoa học ý nghĩathựctiễn 1.5.1 Ý nghĩakhoahọc 1.5.2 Ý nghĩathựctiễn Phần Tổng quantài liệu 2.1 Cơ sở lý luận địnhgiáđất .4 2.1.1 Đấtđai 2.1.2 Giáđất 2.1.3 Địnhgiá đất 10 2.2 Cơ sở thực tiễn địnhgiá đất 24 2.2.1 Định giá đất số nước trênthế giới 24 2.2.2 Định giá đất tạiViệt Nam .36 2.3 Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất 41 2.3.1 Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất trênthếgiới 41 2.3.2 Một số nghiên cứu liên quan đến định giá đất tạiViệtNam .43 2.4 Định hướng nghiên cứu củađềtài .45 Phần Nội dung phương phápnghiêncứu 47 3.1 Nội dungnghiêncứu 47 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đấtthành phố Từ Sơn, tỉnhBắcNinh 47 3.1.2 Đánh giá biến động giá đất địa bàn Thành phốTừ Sơn 47 3.1.3 Đánh giá công tác định giá đất địa bàn thành phố TừSơn 47 3.1.4 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn Thành phố TừSơn 47 3.2 Phương phápnghiêncứu 47 3.2.1 Phương pháp thu thập số liệuthứcấp .47 3.2.2 Phương pháp phân vùng chọn điểmnghiên cứu 48 3.2.3 Phương phápchuyêngia 50 3.2.4 Phương pháp thu thập số liệusơcấp 50 3.2.5 Phương pháp tổng hợp, xử lý so sánhsố liệu .55 3.2.6 Phươngpháp SWOT 57 Phần Kết vàthảoluận 59 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình quản lý sử dụng đất tạithành phốTừSơn 59 4.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phốTừSơn .59 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phốTừSơn 63 4.1.3 Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn giaiđoạn2017-2021 67 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Từ Sơnnăm 2021 73 4.1.5 Tácđộngcủađiềukiệntựnhiên,kinhtếxãhộivàquảnlý,sửdụngđất đai đến công tác địnhgiáđất .74 4.2 ĐánhgiábiếnđộnggiáđấtởtạithànhphốTừSơn .77 4.2.1 Biến động giá đất thành phố Từ Sơn giaiđoạn2017-2021 .77 4.2.2 Đánh giá chênhlệnh giữagiá đất nhànước quy địnhvàgiáđấtthịtrường 91 4.3 Đánh giá công tác định giá đất địa bàn thành phốTừSơn .97 4.3.1 Khái quát quy trình định giá đất địa bàn thành phốTừSơn 97 4.3.2 Kết xác định giá đấtcụ thể 101 4.3.3 Đánhgiáthực trạngcông tácđịnhgiáđất ởtại thànhphốTừ Sơn,tỉnh Bắc Ninh 101 4.3.4 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến cômh tác định giá đất thànhp h ố TừSơn 109 4.3.5 Phân tích SWOT cơng tác định giá đất thành phốTừ Sơn .122 4.4 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất thành phốTừSơn 126 4.4.1 Xây dựng sở liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai,minh bạch 126 4.4.2 Đảm bảo đủ nhân lực địnhgiá đất 127 4.4.3 Kiện toàn vai trò, chức tổ chức địnhgiá đất .127 4.4.4 Xâydựngvàpháttriểnh ệ thốngđịnhgiáđất tự động,ứng dụngtrítuệ nhântạo (AI) 128 4.4.5 Đảm bảo tài cho công tác địnhgiáđất 128 Phần Kết luận vàkiến nghị 129 5.1 Kếtluận 129 5.2 Kiếnnghị 130 Danh mục cơng trình nghiên cứu liên quan đếnluận án .131 Tài liệutham khảo 132 Phụ lục 146 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CAMA Định giá đất hàng loạt CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận ILMV Mơ hình định giá đất sáng tạo KCN Khu cơng nghiệp LIS Hệ thống thông tin đất đai LVS Tiêu chuẩn định giá quốc tế MCDA Ứng dụng định giá đất hàng loạt NĐ Nghị định OLS Hồi quy bình phương nhỏ thông thường chuẩn QĐ Quyết định QH Quốc hội QL Quốc lộ TL Tỉnh lộ UBND Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 2.1 Tổng hợp công tác định giá đất số quốc gia trênthế giới 35 2.2 Kết định giá đất cụ thể giai đoạn 2017 - 2021 tỉnhBắcNinh 40 3.1 Kết điều tra sơ yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giáđất .50 3.2 Số lượng cán công chức, viên chứcđiều tra 51 3.3 Tiêu chí điều tra bước xác định yếu tố ảnh hưởng đến côngtác định giá đất thành phốTừSơn .52 3.4 Quy định điểm, mức độ tác động theo thangđoLikert .56 3.5 Phân tích SWOT cơng tác định giá đất địa bàn thành phốTừSơn 58 4.1 Bảng thống kê dân số thành phốTừsơn 64 4.2 Dân số, lao động thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021 65 4.3 Diện tích thành phố Từ Sơnnăm 2021 .66 4.4 Tổng hợp công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât thành phố TừSơn giai đoạn 2017-2021 68 4.5 Kếtquả thực cơngtácđăng kí,cấp g i ấ y chứngnhậnt h n h phốTừ Sơn giai đoạn 2017-2021 69 4.6 Kết công tác thu hồi đất thành phố Từ Sơn giai đoạn 2017-2021 71 4.7 Kếtquảthực hiệncôngtác đấug iá quyềnsửdụngđấtt i thành phốTừ Sơn giai đoạn 2017-2021 72 4.8 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Từ Sơnnăm 2021 74 4.9 Biến động giá đất quy định tạivùng1 78 4.10 Biến động giá đất thị trường tạivùng1 80 4.11 Biến động giá đất quy định tạivùng2 82 4.12 Biến động giá đất thị trường tạivùng2 83 4.13 Biến động giá đất quy định tạivùng3 86 4.14 Biến động giá đất thị trường tạivùng3 87 4.15 Biến động giá đất quy định tạivùng4 89 4.16 Biến động giá đất thị trường tạivùng4 90 4.17 Chênhlệchgiữa giáđấtởnhànướcquyđịnhvàgiáthịtrường giaiđoạn 2017 - 2021 96 4.18 Xác định mục đích định giá đất cụ thể thành phốTừSơn 98 4.19 Kết đánh giá thông tin giá đất thu thập thông tin giáđấtở 102 4.20 Kết đánh giá nhân lực định giáđất 104 4.21 Kết đánh giá nhân lực thẩm định, định giáđấtở .104 4.22 Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác định giáđấtở 110 4.22 Kết phân tích độ tin cậy thang đo(lần 1) .116 4.23 Kết phân tích độ tin cậy thang đo(lần 2) .117 4.24 Kết kiểm định KMO vàBartlett’sTest 118 4.25 Trọng số matrậnxoay .118 4.26 Tương quan biến phụ thuộc biếnđộclập 119 4.27 Kết phân tích hồi quytuyếntính 120 4.28 Phân tích SWOT cơng tác định giá đất thành phốT Sơn 122