Vận dụng lý luận mác lênin về giá cả ruộng đất vào định giá đất ở việt nam

1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở nước ta nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tạo điều kiện hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, thị trường quan trọng kinh tế thị trường nói chung kinh tế thị trường định hướng XHCN nói riêng Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai thông qua quyền: Quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức, thời gian sử dụng đất Điều này, mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước đất đai cách hợp lý có hiệu Mặt khác, đảm bảo thực quyền, nghĩa vụ lợi ích chủ thể sử dụng đất Định giá đất biện pháp quản lý đất Nhà nước Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài cho chủ thể sử dụng đất, khuyến khích chủ thể đầu tư phát triển kinh tế; đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa Cùng với Luật đất đai 2003, Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nhà nước ban hành Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loạt Nghị định khác trực tiếp, gián tiếp đề cập tới giá đất, có đất xây dựng Đây văn ban hành nên không tránh khỏi khiếm khuyết cần phải bổ sung, hoàn thiện dần Các quy định định giá đất phải dựa sở vận dụng lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin giá ruộng đất phù hợp với thực tiễn nước ta Vì vậy, "Vận dụng lý luận Mác - Lênin giá ruộng đất vào định giá đất Việt nam" chọn làm đề tài luận văn cao học Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận chủ nghĩa Mác Lênin địa tô, giá ruộng đất thị trường quyền sử dụng đất như: Một số vấn đề lý luận C Mác Lênin địa tô, ruộng đất PGS.TS Nguyễn Đình Kháng TS Vũ Văn Phúc Trong cơng trình này, tác giả đề cập tới luận điểm Mác địa tô, giá ruộng đất, nguồn gốc, chất, hình thái biểu cách khái quát Đồng thời đề cập tới sở kinh tế, trị lý luận Lênin cách mạng ruộng đất, sở hữu công cộng đất đai Ngoài ra, tác giả phân tích cách hệ thống tình hình quản lý, sử dụng đất nước ta từ 1988 đến 2000 Có thể nói cơng trình có tính chất khái quát lý luận Mác Lênin đất đai vận dụng vào Việt Nam Tuy nhiên cơng trình dừng lại mức độ làm sở cho đổi quản lý đất đai theo Luật đất đai 2003 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ Bùi Thị Tuyết Mai Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Đợi Ở cơng trình này, tác giả đề cập tới vấn đề thị trường đất đai lịch sử Tuy nhiên, tác giả đề cập tới thị trường thứ cấp, tới việc chuyển nhượng, cho thuê chưa đề cập tới vấn đề định giá đất Nhà nước Ngồi cịn có số báo đề cập vấn đề giá đất đai trước sau Nghị định 188/NĐ-CP Nhìn chung, cơng trình tập trung phản ánh tình hình vận động thị trường đất đai, thị trường bất động sản mà chưa sâu vào phân tích nguyên nhân sâu xa vận động Như vậy, có nhiều cơng trình trực tiếp gián tiếp nghiên cứu đến giá đất, vận dụng lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin vào việc xem xét quy định cách định giá đất theo tinh thần nghị định 188/NĐ-CP Nghị định khác chưa có cơng trình Do đó, đề tài khơng trùng lặp với cơng trình cơng bố Mục đích, nhiệm vụ, phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích: Trên sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin giá ruộng đất, đối chiếu với văn Đảng, Nhà nước định giá đất xây dựng, đề xuất phương hướng hoàn thiện vận dụng quy định 3.2 Nhiệm vụ: - Một là: Trình bày khái quát lý luận Mác - Lênin giá ruộng đất - Hai là: Chỉ điểm phù hợp chưa phù hợp; từ đề xuất phương hướng hoàn thiện vận dụng quy định giá đất 3.3 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài giới hạn phạm vi: Lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin địa tô, giá ruộng đất; văn Đảng Nhà nước định giá đất vừa ban hành có hiệu lực, trọng giá đất xây dựng 4 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Đề tài dựa sở lý luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng đất đai quan hệ đất đai, coi trọng việc sử dụng: Phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp kết hợp lơ gíc với lịch sử… Đóng góp khoa học đề tài - Làm rõ điểm cốt lõi lý luận chủ nghĩa Mác Lênin giá ruộng đất - Vận dụng lý luận vào việc khảo sát văn Nhà nước định giá đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, điểm phù hợp chưa phù hợp - Đề xuất phương hướng có tính chất phương pháp luận để hồn thiện văn nói Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Luận văn làm tài liệu tham khảo cho việc giảng dạy địa tô giá ruộng đất; cho việc hoàn thiện việc quy định giá đất nước ta Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu kết luận, gồm chương, tiết Chương LÝ LUẬN MÁC - LÊNIN VỀ GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT 1.1 RUỘNG ĐẤT LÀ MỘT LOẠI HÀNG HOÁ ĐẶC BIỆT Trong kinh tế thị trường tư chủ nghĩa thứ trở thành hàng hố Ngồi hàng hố thơng thường cịn có hàng hố đặc biệt, hàng hố sức lao động, hàng hoá tư (tư cho vay), chứng khốn ruộng đất có vật tự thân chúng khơng phải hàng hố, lương tâm, danh dự…, chủ nhân chúng lại đem bán lấy tiền, chúng có giá mang hình thái hàng hố Ruộng đất loại tư liệu lao động, yếu tố thiếu cho tất ngành, lĩnh vực, cho nông nghiệp mà cho công nghiệp, dịch vụ; cho hoạt động kinh tế mà văn hoá, xã hội Từ canh tác đến địa điểm kinh doanh, xây dựng trụ sở, nhà xưởng, kho bãi, xây dựng kết cấu hạ tầng cần đến đất Nhưng đất sản phẩm lao động mà tặng vật tự nhiên, thân đất khơng có giá trị, đất khơng có lao động vật hố đó; lao động khai phá, cải tạo đất, làm cho đất màu mỡ hơn, thuận tiện việc sử dụng vào hoạt động kinh tế, xã hội song lao động tạo đất Nhưng kinh tế thị trường đất mua bán hàng hố, nên có giá cả, coi có giá trị Tuy nhiên cách quy định giá giá trị đất khác với cách quy định giá trị hàng hố thơng thường C.Mác nhận xét: “Chính địa tơ tư hố cấu thành giá mua giá trị ruộng đất: Đó phạm trù prima facie (mới nhìn) bất hợp lý giá lao động, đất khơng phải sản phẩm lao động khơng có giá trị Nhưng mặt khác, đằng sau hình thái bất hợp lý ấy, ẩn giấu quan hệ sản xuất thực” [38, tr.252 - 253] Ruộng đất đối tượng sở hữu, lại đối tượng sở hữu đặc biệt Sở hữu ruộng đất bao gồm quyền sở hữu mặt pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng Ba quyền tập trung vào chủ thể (như người tiểu nông), tách riêng Xu hướng chung sản xuất hàng hố phát triển quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng ruộng đất tách khỏi quyền sở hữu pháp lý Ruộng đất thuộc chế độ sở hữu công cộng (công hữu) thuộc chế độ sở hữu tư nhân (tư hữu) Không phải đến chế độ xã hội chủ nghĩa diễn việc quốc hữu hoá ruộng đất mà số nước theo chế độ phong kiến Châu Á trước đây, số nước tư chủ nghĩa, ruộng đất thuộc quyền sở hữu pháp lý nhà nước C.Mác rõ: “Nếu đối lập với người sản xuất trực tiếp kẻ sở hữu ruộng đất tư nhân mà nhà nước, Châu Á, với tư cách kẻ sở hữu ruộng đất đồng thời vua chúa, địa tơ kết hợp làm với thuế khố, hay nói cho hơn, trường hợp đó, khơng có thuế khố khác phân biệt với hình thái địa tơ… Ở đây, nhà nước kẻ sở hữu ruộng đất tối cao Chủ quyền quyền sở hữu ruộng đất tập trung phạm vi nước Nhưng trường hợp lại khơng có quyền sở hữu tư nhân ruộng đất, có quyền chiếm hữu ruộng đất quyền sử dụng ruộng đất, quyền tư nhân, cộng đồng” [38, tr.499] V.I Lênin nhấn mạnh luận điểm C.Mác rằng: Phương thức sản xuất tư chủ nghĩa gặp (và khống chế được) chế độ sở hữu ruộng đất khác Sản xuất lớn đòi hỏi việc chiếm hữu thực tế việc sử dụng ruộng đất tập trung quy mô lớn, doanh nghiệp tư nhân kinh doanh ruộng đất mà cịn kinh doanh ruộng đất th chủ ruộng tư nhân, nhà nước hay cơng xã Vì vậy, “về mặt logic, hình dung nơng nghiệp tổ chức theo lối túy tư chủ nghĩa hồn tồn khơng có sở hữu tư nhân ruộng đất, ruộng đất sở hữu nhà nước hay công xã…” [34, tr.139 - 140] Chủ nghĩa tư hoàn toàn tách ruộng đất với tư cách tư liệu lao động khỏi quyền sở hữu ruộng đất người sở hữu ruộng đất Nhưng “công lao lớn phương thức sản xuất tư chủ nghĩa là, mặt hợp lý hố nơng nghiệp, việc hợp lý hóa lần tạo khả kinh doanh nông nghiệp theo phương thức xã hội, mặt khác làm cho quyền sở hữu ruộng đất trở thành điều phi lý” [38, tr.245] "Sở hữu ruộng đất khác với hình thức sở hữu khác chỗ là, đến trình độ phát triển kinh tế định trở nên thừa có hại, xét quan điểm phương thức sản xuất tư chủ nghĩa" [38, tr.252] Như vậy, việc nhà nước nắm quyền sở hữu pháp lý ruộng đất, giao quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, cho doanh nghiệp nước ta phù hợp với quy luật khách quan, phù hợp với xu hướng tiến phát triển kinh tế - xã hội… Khi ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân việc mua bán bao gồm việc chuyển nhượng quyền nói tồn địa tơ tuyệt đối Khi quốc hữu hố ruộng đất xố bỏ địa tơ tuyệt đối thị trường diễn việc chuyển nhượng quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng ruộng đất, nói cách khác mua bán quyền sử dụng ruộng đất 1.2 GIÁ CẢ RUỘNG ĐẤT Như nói trên, ruộng đất loại hàng hoá đặc biệt, nên cách xác định giá ruộng đất khác với giá hàng hố thơng thường Giá ruộng đất thực chất địa tơ tư hố Quyền sở hữu ruộng đất cho phép địa chủ thu khoản chênh lệch lợi nhuận cá biệt lợi nhuận trung bình; lợi nhuận đem tư hố biểu thành giá ruộng đất Trong kinh tế thị trường tư chủ nghĩa, khoản thu nhập coi đẻ tư Địa tơ hình thái quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập Đó số tiền mà địa chủ thu hàng năm nhờ cho thuê mảnh địa cầu, coi lợi tức tư tưởng tượng Vì vậy, theo C.Mác, Anh, giá mua ruộng đất tính theo số nhiều year’s purchase (thu nhập hàng năm) Thí dụ: Tỷ suất lợi tức trung bình hành 5% khoản địa tơ thu hàng năm 200Ê (bảng Anh) coi lợi tức tư 4000Ê; 4000Ê cấu thành giá mua hay gọi giá trị ruộng đất Cơng thức tính giá ruộng đất = R 200 £ x 100 = = 4000 £ z' Như vậy, nhà tư bỏ 4000Ê để mua khoảnh đất mang lại cho ông ta khoản địa tơ năm 200Ê, coi ơng ta thu lợi tức trung bình năm 5% số tư ấy, giống ơng ta đầu tư vào mua chứng khốn sinh lợi tức hay trực tiếp gửi vào ngân hàng theo tỷ suất lợi tức 5% Nhưng khoản thu nhập năm từ địa tô ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân lại khác so với ruộng đất quốc hữu hố, việc hình thành giá ruộng đất hai trường hợp khơng giống hồn tồn 1.2.1 Giá ruộng đất trường hợp ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân Trong điều kiện ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân tất mà người thuê ruộng đất trả cho chủ đất, biểu địa tô cả, dù yếu tố cấu thành khoản cống nạp nào, dù lấy từ nguồn coi địa tơ cống, khoản thu nhập mà việc cho thuê ruộng đất mang lại định giá ruộng đất Địa tô bao gồm địa tô đất canh tác, đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường, lâm trường Nhưng nghiên cứu C.Mác nghiên cứu địa tô đất trồng lúa mì Vì, tất loại địa tơ theo quy luật địa tơ nơng nghiệp Có yếu tố ngoại lai, chất địa tơ, với tiến trình phát triển kinh tế, yếu tố lại cấu thành khoản phụ thêm không ngừng tăng lên tổng số địa tơ, nộp cho địa chủ hình thức tiền thuê ruộng, chúng có tác dụng định giá ruộng đất địa tơ Bởi vậy, cần phân tích cụ thể phạm trù thu nhập hàng năm từ việc cho thuê ruộng đất Thu nhập bao gồm: 1.2.1.1 Địa tô chênh lệch I Đây lợi nhuận siêu ngạch người sản xuất sử dụng ruộng đất có điều kiện thuận lợi (độ mầu mỡ tốt hay vị trí tiện lợi hơn) Lợi nhuận siêu ngạch số chênh lệch giá sản xuất cá biệt người sản xuất có điều kiện thuận lợi giá sản xuất chung, tức giá sản xuất xã hội có tác dụng điều tiết thị trường toàn ngành sản xuất đó; giá sản xuất chung giá sản xuất điều kiện sản xuất xấu định Số chênh lệch số trội lên giá sản xuất chung so với giá sản xuất cá biệt Giá trị hàng hoá sử dụng ruộng đất có điều kiện thuận lợi, tương đối nhỏ để sản xuất hàng hố cần số lao động nhỏ Lao động sử dụng trường hợp có suất cao hơn; sức sản xuất lao động lớn sức sản xuất lao động sử dụng phần lớn ruộng đất xấu Để sản xuất khối lượng hàng hoá lao động cần lượng tư bất biến nhỏ hơn, tức lượng lao động vật hố hơn; địi hỏi lượng lao động sống Sức sản xuất cá biệt cao làm cho chi phí sản xuất, làm cho giá sản xuất, giảm bớt Sở dĩ người sản xuất thu khoản lợi nhuận siêu ngạch nhờ có nghĩa thụ động chạy theo biến động thị trường, biến động lại nhân tố tiêu cực tác động tới Nhà nước phải có biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường Nhưng cần sử dụng biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập số biện pháp khác Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng định để tăng cung nhu cầu đất tăng cao, Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm tổ chức chuyển quyền sử dụng đất theo dự án hình thức "bán nền" mà chưa có đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, thời hạn quy định mà đất không đưa vào sử dụng bị thu hồi để hạn chế tệ đầu Để chống đầu cần phải phân biệt rõ hoạt động đầu hoạt động kinh doanh Nước ta, sản xuất nhỏ cịn phổ biến, tập trung ruộng đất để sản xuất lớn địi hỏi khách quan Vì quy định hạn chế đầu đất đai phải khơng cản trở q trình tập trung đất cho sản xuất lớn Để hạn chế đầu đất đai bất động sản cần quy định thời hạn phép chuyển nhượng lại sau mua đánh thuế luỹ tiến diện tích đất vượt hạn mức 2.2.3 Giá đất nhà nước quy định phải nhằm thúc đẩy thị trường đất đai, thị trường bất động sản phát triển Quyền sử dụng đất hàng hóa; quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng quan hệ thị trường Thị trường đất đai, theo ý kiến chung, bao gồm thị trường sơ cấp: thị trường Nhà nước người sử dụng; thị trường thứ cấp thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản người sử dụng Cho dù thị trường sơ cấp song giá nhà nước định tác động mạnh tới thị trường thứ cấp Vì 5 vậy, phương pháp định giá so sánh trực tiếp cần có bổ sung cần thiết: - Tính tới tác động lạm phát - Tính tới biến động quan hệ cung cầu - Khi xác định giá trị tài sản đất sử dụng phương pháp khấu hao mà phải vào mức thu nhập tài sản mang lại Chỉ có tài sản thực mang lại hiệu định giá tính vào giá đất - Cần tổng kết thực tiễn để tìm tiêu thức cụ thể để so sánh giá đất không tiêu thức mang nặng tính chất định tính 2.2.4 Giá đất Nhà nước quy định phải có tác dụng khuyến khích sử dụng đất hợp lý Mục tiêu quan trọng quản lý đất đai nhà nước sử dụng đất hợp lý Điều đảm bảo cho phát triển lâu dài, ổn định kinh tế đời sống xã hội Để đạt mục tiêu đó, địi hỏi hoàn thiện quy định giá đất phải xác định rõ thu nhập để tính giá đất Như phân tích mục 2.1.2.2, thu nhập để định giá khơng phải tồn thu nhập túy mà phần thu nhập bao gồm địa tô chênh lệch lợi tức tư đầu tư vào cải tạo đất hay xây dựng cơng trình gắn với đất (terre-capital) Hơn nữa, để khuyến khích đầu tư độ phì đất, địa tơ chênh lệch tính mức đầu tư trung bình xã hội Ngồi ra, cần quy định cụ thể biện pháp loại trừ yếu tố lạm phát thu nhập tỷ lệ lãi suất tiền gửi Tiếp tục cụ thể hóa tiêu thức phân loại đất; chuyển đất sản xuất kinh doanh sang đất sử dụng có thời hạn Tách đất khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng khung riêng Xây dựng hệ thống tiêu thức có định lượng cụ thể cho việc xác định vị trí, đường phố, khu vực q trình định giá để địa phương có để xây dựng bảng giá đất 2.2.5 Hoàn thiện quy định giá đất nhằm đảm bảo lợi ích kinh tế chủ thể liên quan đến đất đai Giá đất nhà nước quy định gắn với lợi ích kinh tế Nhà nước chủ thể kinh tế Do hồn thiện việc quy định giá đất phải tính đến lợi ích Quy định cụ thể có cách thức xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp đất giao sử dụng có thời hạn 70 năm Đồng thời quy định cách thức xác định tiền thuê đất hình thức cho thuê đất Khi thu hồi đất, để xác định mức đền bù thoả đáng phải xét tới địa tô chênh lệch II, khoản thu nhập tăng thêm trình đầu tư người sử dụng đất Do việc đền bù cần có chế thích hợp để người sử dụng đất khơng bị thiệt thòi đất bị thu hồi Cần phân tích nguyên nhân làm biến động giá để điều chỉnh cách hợp lý Nếu giá đất tăng thay đổi mục đích sử dụng đất, xác định chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất, chênh lệch giá, cần tính đến thay đổi thời hạn sử dụng đất Mặt khác, giá đât tăng nhà nước quy hoạch mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng phải có biện pháp thu khoản chênh lệch tăng lên chủ sở hữu đất nhà nước Ngược lại biến động nguyên nhân khác người sử dụng đất hưởng, Nhà nước điều tiết phần thu nhập thơng qua sách thuế Kết luận chương Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước thực quyền định đoạt việc sử dụng ruộng đât thơng qua số quyền, có quyền định giá đất Nhà nước ban hành nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc định giá đất Những văn nói có điểm hợp lý, vừa phù hợp với lý luận Mác - Lênin địa tô giá ruộng đất; vừa phù hợp với hoàn cảnh lịch sử cụ thể, nước ta nay, như: Thừa nhận đất đai hàng hóa, mua bán quyền sử dụng đất theo chế thị trường Đây sở quan trọng cho việc phát triển quản lý thị trường đất đai, thị trường bất động sản Giá đất nhà nước quy định phải sát giá thị trường Những điều nói thể nguyên tắc định giá, phương pháp định giá Phương pháp xác định giá đất theo thu nhập vận dụng nguyên lý giá đất tư hóa khoản thu nhập quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời quy định cụ thể điều kiện, cách thức xác định thu nhập, xác định giá đất; tính tới nhân tố ảnh hưởng đến giá đất; quy định cho loại đất, vùng, vị trí thời điểm cụ thể; đảm bảo lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định sử dụng trường hợp: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xử lý vi phạm đất đai Các văn định giá đất điểm chưa hợp lý, quy định lấy thu nhập túy để định giá đất khơng xác, lẽ theo lý luận, giá đất địa tơ tư hóa, có khoản thu nhập cấu thành địa tô để định giá khơng phải tồn thu nhập túy thu nhập bao gồm lợi nhuận Quy định giá đất chưa tới biến động sức mua đồng tiền, lạm phát; chưa loại trừ yếu tố đầu Ngoài số quy định tiêu thức so sánh, phân loại, xác định vị trí đất cịn thiên định tính, mang tính chủ quan, Đây kẽ hở gây khó khăn cho cơng tác định giá địa phương Hơn quy định xác định giá trị quyền sử dụng đất, đất sử dụng có thời hạn; mức chênh lệch điều chỉnh giá, thay đổi mục đích sử dụng cịn điểm chưa xác, chưa đầy đủ Những điểm bất hợp lý làm cho cơng tác định giá đất địa phương khiếm khuyết, trở ngại cho phát triển kinh tế nói chung, thị trường đất đai nói riêng; làm hạn chế hiệu lực quản lý nhà nước đất đai; ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế nhà nước người sử dụng Trong thời gian tới, việc hoàn thiện quy định giá đất nước ta, cần hướng vào hoàn thiện hệ thống pháp luật, quy phạm thị trường đất đai, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản, hoạt động dịch vụ tư vấn thị trường bất động sản Cùng với xây dựng pháp luật, cần nâng cao hiệu lực máy nhà nước quản lý đất đai, quy hoạch đất đai tổ chức hệ thống thơng tin thị trường đất đai Hồn thiện quy định giá đất nhằm thúc đẩy thị trường đất đai phát triển ổn định, đó, cần phải hồn thiện phương pháp định giá so sánh trực tiếp; quy định cụ thể biện pháp ổn định thị trường, bình ổn giá, chống đầu để giá đất nhà nước quy định sát với giá thị trường Việc thiện quy định giá đất phải theo nhằm khuyến khích người sử dụng đất hợp lý, đầu tư nâng độ phì đất, điều địi hỏi phải xác định thu nhập để định giá hoàn thiện tiêu thức phân loại đất; đảm bảo lợi ích chủ thể quan hệ đất đai KẾT LUẬN 1- Ruộng đất loại hàng hóa đặc biệt Ruộng đất khơng phải sản phẩm lao động, thân khơng có giá trị, kinh tế thị trường đất mua bán hàng hóa nên có giá coi có giá trị Tuy nhiên cách quy định giá giá trị đất khác với cách quy định giá trị hàng hóa thơng thường Khi ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân việc mua bán bao gồm việc chuyển nhượng quyền sở hữu pháp lý, quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng ruộng đất Khi quốc hữu hóa ruộng đất địa tơ tuyệt đối bị xóa bỏ, thị trường diễn việc chuyển nhượng quyền chiếm hữu thực tế quyền sử dụng ruộng đất, nói gọn lại mua bán quyền sử dụng đất, nên chưa tính đến quan hệ cung cầu, sức mua tiền, tệ đầu cơ… giá đất điều kiện quốc hữu hóa thấp điều kiện tư hữu hóa ruộng đất 2- Giá ruộng đất thực chất địa tơ tư hóa Cơng thức tính R giá (hay gọi giá trị) ruộng đất là: Giá ruộng đất = z ' (R tổng thu nhập hàng năm từ loại địa tô lơi tức số tư đầu tư vào cải tạo đất hay xây dựng công trình gắn với đất, mà C.Mác gọi terre – capital, z’ tỷ suất lợi tức ngân hàng hành) 3- Giá thị trường ruộng đất chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố: Tất nhân tố ảnh hưởng đến khoản thu nhập từ tiền cho thuê ruộng đất; tỷ suất lợi tức; cạnh tranh quan hệ cung cầu ruộng đất; tệ đầu cơ; trình độ phát triển kinh tế thị trường; sức mua đồng tiền quản lý nhà nước Giá ruộng đất có ảnh hưởng trở lại việc hợp lý hóa sản xuất cơng việc kinh doanh nói chung; giá ruộng đất hợp lý đảm bảo lợi ích người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khuyến khích phát triển sản xuất hàng hóa; giá ruộng đất sát với giá thị trường tạo thuận lợi đền bù giải tỏa để giành đất xây dựng khu công nghiệp kết cấu hạ tầng; tạo điều kiện cho người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận với hệ thống tín dụng cách chấp để vay tiền nhằm phát triển sản xuất 4- Luật đất đai 2003 Nghị định, Thông tư hướng dẫn quy định giá đất nước ta vừa có điểm phù hợp với lý luận Mác – Lênin địa tô giá ruộng đất vận dụng vào hoàn cảnh cụ thể nước ta, vừa có điểm chưa phù hợp Những điểm phù hợp thừa nhận quyền sử dụng ruộng đất hàng hóa đặc biệt; giá đất phụ thuộc vào thu nhập quyền sử dụng đất mang lại; giá đất nhà nước quy định phải sát giá thị trường, theo mục đích sử dụng, theo vùng tùy thời điểm cụ thể, đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi íchcủa người sử dụng đất Những điểm chưa phù hợp chưa có quy định cụ thể, đầy đủ nhằm cân đối cung cầu, chống đầu thị trường đất; việc tính thu nhập túy làm xác định giá đất chưa xác (vì bao hàm tồn thu nhập túy, kể lợi nhuận kinh doanh); chưa tính tới sức mua đồng tiền ảnh hưởng lạm phát; nhiều tiêu thức để tính giá đất cịn thiên định tính, chưa lượng hóa cụ thể, mang tính chủ quan 5- Phương hướng chủ yếu để hoàn thiện việc quy định giá đất nước ta là: 1) Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, có quản lý thị trường bất động sản 2) Giá đất nhà nước quy định phải nhằm thúc đẩy thị trường đất đai phát triển 3) Nhà nước phải áp dụng biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường, chống đầu 4) Giá đất nhà nước quy định phải có tác dụng khuyến khích sử dụng đất hợp lý 5) Việc hoàn thiện quy định giá đất phải đảm bảo lợi ích kinh tế chủ thể liên quan đến đất đai./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Kinh tế - Ban Chấp thành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Báo cáo đoàn nghiên cứu, khảo sát Trung Quốc cải cách xí nghiệp quốc hữu; xây dựng quản lý thị trường bất động sản; đền bù, giải tỏa mặt tổ chức tái định cư cho người có đất bị thu hồi Báo Cơng an TP Hồ Chí Minh (2005), “Làm để thị trường bất động sản phát triển động, bền vững?”, ngày 27/9, tr 1,5 Báo Công an TP Hồ Chí Minh (2005), “Làm để thị trường bất động sản phát triển động, bền vững?”, ngày 29/9, tr 1,5 Báo Cơng an TP Hồ Chí Minh (2005), “Làm để thị trường bất động sản phát triển động, bền vững?”, ngày 4/10, tr 1,5 Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC, ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2004), Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2004), Thơng tư 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2000 hướng dẫn thực Nghị định 198/2004/NĐ-CP Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch - Đầu tư - Bộ Tài ngun - Mơi trường Bộ Tài (2003), Kỷ yếu Hội thảo khoa học "phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam" Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Tài Chính, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai, 11 Chính phủ (2004), Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 12 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp đánh giá đất khung giá loại đất 13 Chính phủ (2004), Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 14 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 thu tiền sử dụng đất 15 Công báo 29-5-2004, Nghị số 6/2004/NQ-CP số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 16 Đào Ngọc Dũng - Trung Chính (2005), "Quản lý, sử dụng đất đô thị Đà Nẵng", Báo Nhân dân, ngày 21/01 Tr 1,2 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nguyễn Văn Đợi (2004), Quá trình hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Minh Đức (2004), "Nghị định thi hành Luật đất đai: rõ ràng sòng phẳng nhà đầu tư", Thời báo kinh tế điện tử VNECONOMY, ngày 8/12 21 Khiết Hưng (2005), "Có nhầm lẫn phát triển dự án nhà đất", Phỏng vấn đồng chí Mai Ái Trực, Báo Tuổi trẻ, ngày 20/9 22 Nguyễn Đình Kháng (2003), Sở hữu tư liệu sản xuất kinh tế nhiều thành phần Việt Nam nay, Luận án phó tiến sĩ Khoa học kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 23 Nguyễn Đình Kháng - Vũ Văn Phúc (2000), Một số vấn đề lý luận Mác Lênin địa tơ, giá ruộng đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Nguyễn Đình Kháng (2004), "Tìm hiểu lý luận quan hệ đất đai địa tô C.Mác với nông nghiệp vận động theo chế thị trường", Thông tin vấn đề kinh tế trị học, Bản tin Viện Kinh tế trị, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, (2) 25 Nguyễn Đình Kháng (2004), "Nghị định thi hành Luật đất đai - bước tiến quan trọng giải quan hệ đất đai nước ta",Thông tin vấn đề kinh tế trị học, (3), Bản tin Viện Kinh tếChính trị học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 26 Quỳnh Khanh (2004), "Giải ách tắc đất", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 03/11/2004 27 Trần Khánh (2003), "Thế chuyển nhượng thực tế chấp, vay vốn", Báo Đầu tư, ngày 21/02 Tr 28 Đăng Linh (2004), "Tiền thuê đất công hơn", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 06/12 6 29 Hà Linh (2004), "Xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 18/10 30 Trần Lê (2004), "Chính sách đất đai giúp kinh tế phát triển", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 30/6 31 Trần Lê (2004), "Nghị định thi hành Luật đất đai có mới", Phỏng vấn đ/c Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, Thời báo kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 14/10 32 V.I.Lênin (1976), Toàn tập, tập 3, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 33 V.I.Lênin (1974), Toàn tập, tập 4, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 34 V.I.Lênin (1975), Toàn tập, tập 5, Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 35 Hoàng Lộc (2004), "Thành phố Hồ Chí Minh: băn khoăn trước giá đất mới", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 01/12 36 Luật Dân (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Luật Đất đai văn thi hành (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Tồn tập, tập 25/II, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 C.Mác - Ph.Ăngghen (1994), Toàn tập, tập 26, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Phạm Hùng Nghị (2003), "Đất khu công nghiệp cịn trống nhà đầu tư chờ sách đất đai ổn định", Thời báo Kinh tế Việt Nam, ngày 30/5 Tr 41 Vân Nhàn (2004), "Mặt trái Nghị định 181: Giá nhà đất tăng", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 13/12 42 Đinh Đức Sinh (2001), "Thị trường bất động sản Việt Nam: số đề xuất nhận dạng", Tạp chí Kinh tế dự báo, (3) Tr 78 43 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004), "Giá đất đô thị cao 67,5 triệu đồng/m2", ngày 19/11/2004 44 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004),"Thị trường đất không biến động", Phỏng vấn Thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường Đặng Hùng Võ, ngày 20/11/2004 45 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004), "Thị trường bất động sản minh bạch hơn", Phỏng vấn Bộ trưởng Bộ Tài Nguyễn Sinh Hùng, ngày 26/11/2004 46 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004), "Nhiều bất cập dự thảo Nghị định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước", ngày 10/12/2004 47 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004), "Khung giá đất Hà Nội chuẩn bị tăng từ 1,1 đến 19,8 lần", ngày 28/12/2004 48 Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY (2004), "Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất 35-40% giá thị trường", ngày 29/12/2004 49 Tổng cục địa (2000), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp nhà nước - sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai 50 Lê Trang (2004), "Chính phủ cần làm lành mạnh thị trường đất đai", Thời báo Kinh tế điện tử - VNECONOMY, ngày 01/9 51 Từ điển Kinh tế (1979), Nxb Sự thật, Hà Nội 52 Từ điển Kinh tế trị học (1987), Nxb Tiến bộ, Mátxcơva 53 Lê Văn Tứ (1997), "Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tế", Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (232), Tr 40-49 54 Hoàng Việt (2003), "Một số vấn đề quản lý thị trường đất đai Việt Nam", Tạp chí Kinh tế phát triển, (69) Tr12-14