Nghiên Cứu Thực Trạng Định Giá Đất Ở Việt Nam.pdf

Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh MỤC LỤC Danh mục bảng Danh mục hình ảnh biểu đồ 3 Danh mục kí hiệu viết tắt PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu hướng tới .2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề .2 PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.2 Giá đất 10 1.3 Định giá đất 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 27 2.1 Các sách, quy định Nhà nước liên quan đến định giá đất 27 2.2 Tổ chức thực định giá đất cấp .37 2.3 Các kết định giá đất đạt .39 2.4 Những vấn đề tồn định giá đất 41 CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT .51 3.1 Kinh nghiệm công tác định giá đất .51 3.2 Kinh nghiệm xây dựng nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường .57 3.3 Kinh nghiệm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 63 3.4 Kinh nghiệm việc xây dựng quy trình xác định giá đất 64 3.5 Kinh nghiệm xác định chức năng, nhiệm vụ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất 67 3.6 Kinh nghiệm đào tạo nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá đất .71 3.7 Kinh nghiệm công khai thông tin giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc định giá 73 3.8 Bài học rút cho Việt Nam 74 SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 78 4.1 Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai 78 4.2 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp 80 4.3 Sửa đổi, bổ sung áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với trường hợp cụ thể 80 4.4 Nâng cao lực tổ chức đội ngũ tham gia công tác định giá đất81 4.5 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai thị trường 82 4.6 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất .85 PHẦN KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Danh mục bảng STT Tên bảng Trang Bảng giá đất số tuyến phố thuộc quận Hai bà Trưng – Hà Nội 40 Bảng giá đất số tuyến phố quận – TP Hồ Chí Minh 41 Danh mục hình ảnh biểu đồ STT Tên Thị trường sơ cấp đất đai Thị trường thứ cấp đất đai 10 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình 17 Ứng dụng thẩm định giá hàng loạt quản lý Nhà nước đất đai 75 SV: Cao Trung Đức Trang Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất REMI Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản WB Tổ chức ngân hàng giới PP Phương pháp QLNN Quản lý nhà nước KAB Ủy ban định giá Hàn Quốc ASEAN Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân KTTT Kinh tế thị trường GALP Giá đất phủ cơng bố NDT Nhân dân tệ RM Đơn vị tiền tệ Malaysia SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng - Đất đai tảng cho hệ thống hỗ trợ sống, thông qua việc sản xuất sinh khối để cung cấp lương thực, thực phẩm chăn nuôi, sợi, dầu, gỗ vật liệu sinh vật sống khác cho người sử dụng, cách trực tiếp hay thông qua vật nuôi nuôi trồng thủy sản đánh bắt thủy sản vùng ven biển. Chức sản xuất - Đất đai tảng đa dạng hóa sinh vật đất thơng qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh vật nơi dự trữ nguồn gen cho thực vật, động vật, vi sinh vật, bên mặt đất. Chức môi trường sống - Đất đai sử dụng đất đai nguồn nơi chứa khí ga từ nhà kính hay hình thành một cân lượng toàn cầu phản chiếu, hấp thu hay chuyển đổi lượng xạ mặt trời chu kỳ thủy văn tồn cầu. Chức điều hịa khí hậu - Đất đai điều hịa tồn trữ lưu thông nguồn tài nguyên nước mặt nước ngầm, ảnh hưởng chất lượng nước. Chức nước - Đất đai kho chứa vật liệu chất khống thơ cho việc sử dụng người. Chức tồn trữ - Đất đai có khả hấp thụ, lọc, đệm chuyển đổi thành phần nguy hại. Chức kiểm sốt chất thải nhiễm - Đất đai cung cấp tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy hoạt động xã hội thể thao, ngơi nghĩ. Chức khơng gian sống - Đất đai cịn nơi chứa đựng bảo vệ chứng tích lịch sử văn hóa lồi người, nguồn thơng tin điều kiện khí hậu sử dụng đất đai khứ. Chức bảo tồn di tích lịch sử - Đất đai cung cấp không gian cho vận chuyển người, đầu tư sản xuất, cho di chuyển thực vật, động vật vùng riêng biệt hệ sinh thái tự nhiên. Chức nối liền không gian Nhu cầu tăng trưởng kinh tế xã hội phát triển mạnh, với bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ người đất ngày căng thẳng, sai lầm liên tục người trình sử dụng đất (có ý thức vơ ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường đất, số chức đất bị yếu Vấn đề sử dụng đất đai ngày trở nên quan trọng mang tính tồn cầu.  SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh Chính đất có vai trị quan trọng vậy, lại bị hạn chế không gian vô hạn thời gian sử dụng cộng với chế thị trường Việc định giá, xác định giá trị đất trở nên vơ quan trọng Nó khơng ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - văn hóa – xã hội chí cịn an ninh quốc phịng Nhưng tồn nhiều bất cập công tác định giá đất, giá đất quan chức cơng bố giá lý thuyết thấp nhiều giá thị trường, khơng đảm bảo tính cơng kinh tế Điều dẫn đến nhiều hậu xấu giao dịch ngầm, người chịu thiệt thòi bao gồm nhà nước nhân dân Xuất phát từ vấn đề trên, em xin tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu thực trạng định giá đất Việt Nam.” Mục tiêu hướng tới Mục đích nghiên cứu đánh giá hạn chế công tác định giá đất đai Việt Nam, phục vụ hoạt động mua bán, cho thuê, chấp… thị trường bất động sản, đề xuất số giải pháp nhằm cải tiến công tác định giá đất thời gian tới, thông qua việc phân tích sở lý luận định giá đất, phân tích thực trạng công tác định giá đất đai Việt Nam Học tập kinh nghiệm định giá đất từ số nước giới Từ đề xuất phương pháp khắc phục, hồn thiện công tác định giá đất Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất  Phạm vi nghiên cứu: Ở Việt Nam số nước giới Phương pháp nghiên cứu Đề tài kết hợp nghiên cứu lý luận tổng kết thực tiễn thông qua việc phân tích, mơ tả đánh giá tài liệu nghiên cứu nước tài liệu khảo sát mà sinh viên tìm hiểu q trình thực tập Kết cấu chun đề Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục, nội dung đề tài chia làm chương: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN NAY Ở VIỆT NAM SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Theo Brinkman Smyth (1976), mặt địa lý mà nói đất đai “là vùng đất chuyên biệt bề mặt trái đất có đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đốn khu vực sinh khí theo chiều thẳng từ xuống dưới, bao gồm : Khơng khí, đất lớp địa chất, nước, quần thể thực vật động vật kết hoạt động người việc sử dụng đất đai khứ, tương lai” Đến năm 1993, Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, (1993), đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng xác định đất đai “diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), lớp trầm tích sát bề mặt, với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư nguời, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá , nhà cửa ) (UN, 1994; FAO, 1993) Như đất đai bao gồm: Khí hậu, Đất, Nước, Địa hình/địa chất, Thực vật, Động vật, Vị trí, Diện tích, Kết hoạt động người Theo Luật đất đai Việt Nam (1993) “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.” Còn theo quan điểm kinh tế học dùng để xác định giá đất thì: “Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lịng đất tất thứ sinh sơi mặt đất lịng đất khơng lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh đá Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập qn khơng thành văn.” (Trích giáo trình Định giá đất – Đại học nông nghiệp Hà Nội) 1.1.1.2 Đặc trưng đất đai - Có vị trí cố định Chúng ta di chuyển đất đai theo ý muốn, vịtrí cố định quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng - Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động lồi người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hố, cơng nghiệp hố, đại hố xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai - Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai - Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nơng nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất địi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng 1.1.2 Thị trường đất đai 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hố Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực không gian trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tếthị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm: tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: mơi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn giới trung gian thị trường Đối với thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, đất đai lưu thông thị trường chủ yếu đất đai khai thác sử dụng Ở nước ta không tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điểm khác biệt quan trọng là: chủ thể thị trường Lưu thông thị trường đất đai Việt Nam mang ý nghĩa chung quyền sử dụng đất, giao dịch thị trường đất đai chủ thể thị trường bao gồm tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác có quyền sử dụng đất, tức nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước Đồng thời, Nhà nước chủ thể thị trường đất đai thực quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thu hồi đất Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường đất đai không mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên mua bên bán vị trí, hình thể, qui mơ, kích thước đất; hình thức phương thức toán giao dịch diễn thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủyếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu thị trường loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ tập trung đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất đặc khu kinh tế nhà đầu tư, doanh nghiệp nước nước ngồi có quyền sử dụng loại đất Giới trung gian thị trường đất đai phong phú Hiện nay, giới, hầu hết trung tâm môi giới đất đai thuộc tư nhân, Mỹ 90% sở môi giới đất đai nằm tay tư nhân 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai  Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 ... tác định giá đất Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất  Phạm vi nghiên cứu: Ở Việt Nam số nước giới Phương pháp nghiên cứu Đề tài kết hợp nghiên cứu. .. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN... đề trên, em xin tiến hành thực đề tài: ? ?Nghiên cứu thực trạng định giá đất Việt Nam.” Mục tiêu hướng tới Mục đích nghiên cứu đánh giá hạn chế công tác định giá đất đai Việt Nam, phục vụ hoạt động