hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam

Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đem bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôinhà đó ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về việc ủy quyền

- -KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ

KHÓA 2010 - 2014

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: ThS Nguyễn Thị Thúy Hằng Nguyễn Thị Hồng Thơm

Lớp: K34B - Dân Sự

Huế, 03/2014

Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luậntốt nghiệp cũng như hoàn thành chương trình họcbốn năm tại Khoa Luật - Đại học Huế bên cạnhsự cố gắng của bản thân đó còn là công lao

to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đãgiúp đỡ em rất nhiều trong quá trình đó

Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thànhnhất tới Khoa Luật - Đại học huế cũng như toànbộ giảng viên trong khoa đã tạo cho em được cóđược những điều kiện tốt nhất để có thểhoàn thành khóa học của mình Đồng thời đểhoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này emxin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đếngiảng viên hướng dẫn Thạc sỹ Nguyễn ThịThúy Hằng đã dành rất nhiều thời gian cũngnhư sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em cóđộng lực để thực hiện tốt bài khóa luận này Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhậnđược rất nhiều sự cỗ vũ, khuyến khích từ giađình, bạn bè nhân đây em cũng xin cảm ơn giađình bạn bè đã giúp đỡ em rất nhiều trong quátrình làm bài khóa luận

Nhân đây em cũng xin chân thành cảm ơnTAND tỉnh Thừa Thiên Huế đã giúp đỡ tạođiều kiện cho em trong quá trình thu thập sốliệu

Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượngkiến thức cũng như hiểu biết còn hạn chế

chính vì vậy bài khóa luận tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu sót, hạn chế Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được hoàn thành tốt hơn những công trình nghiên cứu sau

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hồng

Thơm

M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC

A PH N M Đ U ẦN MỞ ĐẦU Ở ĐẦU ẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính c p thi t c a đ tàiấp thiết của đề tài ết của đề tài ủa đề tài ề tài 1

2 M c tiêu, nhi m v nghiên c u c a đ tàiục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ệm vụ nghiên cứu của đề tài ục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ứu của đề tài ủa đề tài ề tài 2

3 Ph m vi nghiên c uạm vi nghiên cứu ứu của đề tài 3

4 Phương pháp nghiên cứung pháp nghiên c uứu của đề tài 3

5 K t c u c a đ tàiết của đề tài ấp thiết của đề tài ủa đề tài ề tài 4

B PH N N I DUNG ẦN MỞ ĐẦU ỘI DUNG 5

Ch ương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ng 1 M T S V N Đ LÝ LU N V H P Đ NG MUA ỘI DUNG Ố VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA Ề LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA Ề LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ỢP ĐỒNG MUA ỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ĐẦU 5

1.1 Khái ni m, đ c đi m pháp lý c a h p đ ng mua bán nhà ệm vụ nghiên cứu của đề tài ặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 5

1.1.1 Khái ni m h p đ ng mua bán nhà ệm vụ nghiên cứu của đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 5

1.1.2 Đ c đi m pháp lý c a h p đ ng mua bán nhà ặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 6

1.2 S lơng pháp nghiên cứu ượp đồng mua bán nhà ởc v trình phát tri n các quy đ nh c a pháp lu t về tài ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ịnh của pháp luật về ủa đề tài ật về ề tài h p đ ng mua bán nhà c a nợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở ủa đề tài ước tac ta 8

1.3.1 Ch th c a h p đ ng mua bán nhà ủa đề tài ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 13

1.3.2 Đ i tối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở ượp đồng mua bán nhà ởng c a h p đ ng mua bán nhà ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 22

1.3.3 N i dung h p đ ng mua bán nhà ội dung hợp đồng mua bán nhà ở ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 35

1.4 Hình th c c a h p đ ng mua bán nhà ứu của đề tài ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 41

1.5 Th i đi m có hi u l c c a h p đ ng mua bán nhà và th iời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và thời ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ệm vụ nghiên cứu của đề tài ực của hợp đồng mua bán nhà ở ủa đề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở ời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và thời đi m chuy n quy n s h uểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ề tài ở ữu 44

Ch ương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA ng 2 TH C TR NG GI I QUY T CÁC TRANH CH P V ỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ ẠNG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ ẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ ẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ ẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA Ề LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA H P Đ NG MUA BÁN NHÀ ỢP ĐỒNG MUA ỒNG MUA Ở ĐẦU 48

2.1 Th c tr ng c a pháp lu t Vi t Nam v h p đ ng mua bánực của hợp đồng mua bán nhà ở ạm vi nghiên cứu ủa đề tài ật về ệm vụ nghiên cứu của đề tài ề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở nhà ở 49

2.2 Th c ti n gi i quy t các tranh ch p v h p đ ng mua bánực của hợp đồng mua bán nhà ở ễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán ải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán ết của đề tài ấp thiết của đề tài ề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở nhà t i TAND T nh Th a Thiên Huở ạm vi nghiên cứu ỉnh Thừa Thiên Huế ừa Thiên Huế ết của đề tài 67

2.2.1 Khái quát v đ c đi m và tình hình phát tri n c a t nhề tài ặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ủa đề tài ỉnh Thừa Thiên Huế Th a Thiên Huừa Thiên Huế ết của đề tài 67

2.3 Nguyên nhân nh ng b t c p c a pháp lu t khi gi i quy t cácữu ấp thiết của đề tài ật về ủa đề tài ật về ải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán ết của đề tài tranh ch p v h p đ ng mua bán nhà ấp thiết của đề tài ề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 76

2.4 M t s ki n ngh , gi i pháp nh m hoàn thi n các quy đ nhội dung hợp đồng mua bán nhà ở ối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở ết của đề tài ịnh của pháp luật về ải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán ằm hoàn thiện các quy định ệm vụ nghiên cứu của đề tài ịnh của pháp luật về c a pháp lu t v h p đ ng mua bán nhà ủa đề tài ật về ề tài ợp đồng mua bán nhà ở ồng mua bán nhà ở ở 77

2.4.1 V m t L p phápề tài ặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ật về 77

2.4.2 Nâng cao ch t lấp thiết của đề tài ượp đồng mua bán nhà ởng, năng l c ph m ch t cán bực của hợp đồng mua bán nhà ở ẩm chất cán bộ ấp thiết của đề tài ội dung hợp đồng mua bán nhà ở 80

2.4.3 Nâng cao công tác tuyên truy n, ph bi n pháp lu tề tài ổ biến pháp luật ết của đề tài ật về 81

2.4.4 Các bi n pháp khácệm vụ nghiên cứu của đề tài 82

C PH N K T LU N ẦN MỞ ĐẦU ẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ ẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA 83

DANH M C TÀI LI U THAM KH O ỤC LỤC ỆU THAM KHẢO ẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ 84

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tậptính bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá Cũng chính từ tư duynhận thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biếtđến sư tồn tại hay hình thành một khái niệm nhà ở, thì ngày nay với sự pháttriển vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học côngnghệ tiên tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu củacon người ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có

mà họ còn biết thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xãhội Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặcbiệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật vềviệc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợppháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm củanhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Nếu như theo phạm trù

xã hội học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người;theo phạm trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu củacon người thì theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnhcủa nhiều nghành luật trong đó có Luật dân sự

Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trongnhững quyền cơ bản của công dân Hiến pháp mới của nước ta Hiến phápnăm 2013 ghi nhận và khẳng định về quyền cơ bản của công dân bằng việcquy định tại khoản 1 Điều 22 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” TạiĐiều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà ở được tạo lập hợp phápthông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở mới; mua, nhận tặngcho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các hình thức khác Việc mua bánnhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác nhau và có sự bến đổi mộtcách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất nước Với tính chất là

quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy định củapháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập Chính

vì vậy đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được

nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để có thể tìm ra những điểmhạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bánnhà ở Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thốngpháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nóiriêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoànthiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân

2 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu

Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợpđồng mua bán nhà ở Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranhchấp về hợp đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy địnhpháp luật để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệthống pháp luật nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ởnói riêng

Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề

tài có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói làphức tạp Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhânluật học thì tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận vàthực tiễn để đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quantới hợp đồng mua bán nhà ở Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoànthiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:

Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bánnhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng Bên cạnh

đó bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản áncủa Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ

đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luậtcòn gặp phải Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánhgiá thực trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ởtại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm

2012 để có thể thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở ngoài thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiếnnghị, giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranhchấp về giao dịch liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liênquan tới hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được

thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện

chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và

pháp luật

Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một sốphương pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phươngpháp xã hội và phưng pháp tổng hợp

Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung vàphần kết luận Phần nội dung gồm có 2 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở

Chương 2 Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bánnhà ở

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG

MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếuđối với cuộc sống của mỗi con người Chính vì với vai trò quan trọng nhưvậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng nữa thì Đảng, Nhà nước

ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết yếu để có thể đảm bảocuộc sống của con người ổn định đó là một trong những mối quan tâm hàngđầu Từ những quy định của pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2005 có thểhiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản.Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểubản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua

có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán Khi nói về hợp đồng muabán tài sản nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôntồn tại hai chủ thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà) Họgiao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cởbản trong hợp đồng mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưngnhững thỏa thuận, những điều khoản ấy không được trái với pháp luật vàtrái với đạo đức xã hội Đối với các bản hợp đồng khác nói chung và hợpđồng mua bán nhà ở nói riêng khi không đáp ứng được những yêu cầu màpháp luật quy định như: tự nguyện thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng

ép hay những thỏa thuận trong hợp đồng trái với pháp luật và đạo đức xãhội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện củacác bên cũng chính là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân

khi giao kết hợp đồng dân sự nói chung thì các bên phải thực hiện theođúng nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn nhà mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng làloại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy

mà pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp lý liên quan tớiđối tượng của loại hợp đồng này Có thể nói hợp đồng mua bán nhà ở làmột dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệttrong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ những đặc điểmchung của một hợp đồng dân sự và cũng hội tụ những đặc điểm cơ bản củahợp đồng mua bán tài sản nói riêng và ngay trong bản thân nó cũng đã tồntại những đặc điểm thể hiện tính đặc thù

Với đặc trưng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một dạng cụ thể củahợp đồng mua bán tài sản, nên có thể nói hợp đồng mua bán tài sản cónhững đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này Cụ thể:

Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có nhữngquyền và nghĩa vụ ràng buộc nhau nhất định, chứ không phải chỉ một bên

có quyền còn bên kia chỉ có nghĩa vụ thực hiện Hay nói theo một cáchkhác thì quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.Theo đó đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì sự thỏa thuận của cácbên theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà – là đối tượng của hợp đồngcho bên mua và có quyền yêu cầu bên mua thanh toán, và đồng thời thì bênmua có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã thỏathuận cho bên bán Không dừng lại ở đó tính song vụ trong hợp đồng nàycòn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán cũng như bên mua chỉ đượcđáp ứng đầy đủ khi bên bán cũng như bên mua thực hiện đầy đủ và hoànthành phần nghĩa vụ tương ứng của mình Ví dụ: Theo quy định tại khoản 3Điều 415 Bộ luật Dân sự 2005 thì “bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúngtình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua” thìbên mua lại có quyền “được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúngtình trạng thỏa thuận” được quy định tại khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sựnăm 2005

- Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù.

Đền bù trong khi thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồngmua bán nhà ở nói riêng có thể được hiểu một cách đơn giản là khi bên bánnhà hay bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì họ sẽ đượcnhận lại một lợi ích tương ứng với phần lợi ích mà họ đã bỏ ra Đặc điểmnày chính là sự cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân

sự mà cả bên bán và bên mua đã thực hiện để có thể đảm bảo quyền và lợiích hợp pháp của họ khi tham gia quan hệ hợp đồng

Nếu như trong hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng màtheo đó người chuyển giao tài sản sẽ không nhận được một lợi ích vật chấtnào cả thì hợp đồng mua bán nhà ở lại ngược lại Khi người đó tặng (cho)

cầu người nhận tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán, và đồng nghĩa với đó

là người nhận tài sản từ người tặng (cho) không phải thực hiện bất kỳ mộtnghĩa vụ nào đối với người chuyển chuyền sỡ hữu cả

- Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng khá đặc biệt.

Điều đặc biệt này được thể hiện ở chỗ đây là một loại hợp đồng mà khichuyển giao tài sản và chuyển giao quyền sở hữu tài sản Trong quan hệmua bán này khi người bán nhà cho người mua thì bên cạnh việc phảichuyển giao tài sản là ngôi nhà hoặc phần nhà ở cho người mua Tuy nhiênchưa dừng lại ở đó người bán phải chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà hợppháp cho người mua và có trường hợp phải chuyển giao luôn quyền sửdụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phầnđất thuê

Bên cạnh những đặc điểm pháp lý trên thì hợp đồng mua bán nhà ởcòn có những đặc điểm pháp lý đặc thù, thể hiện rõ nét đặc thù bản chấtcủa nó Cụ thể như về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng củahợp đồng Tuy nhiên tác giả của bài viết sẽ đề cập ở phần sau của đề tài

1.2 Sơ lược về trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta

Pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta

có thể nói đã trải qua rất nhiều thời kỳ khác nhau, với mỗi thời kỳ có nhữngquy định khác nhau để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước tại thời điểm

đó cũng như để phù hợp với nhu cầu, nhận thức của sử dụng của con người.Chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở của nước ta qua các giai đoạn sau:

- Giai đoạn thứ nhất: Thời kỳ Nhà nước phong kiến

Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đãxuất hiện và thể hiện rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến Tuy nhiên vớitrình độ nhận thức cũng như do sự phát triển kinh tế - xã hội trong hoàn cảnh

mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ Mãi cho đến thời kỳ triềuđại của Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ thứ XV cùng với việc bướcđầu hình thành chế định về hợp đồng thì đến đây lần đầu tiên ruộng đất tư hữuđược coi là đối tượng mua bán tài sản giữa tư nhân với tư nhân

Đến thời kỳ nhà Lê Nhà nước đã cho ban hành Quốc triều Hình luật

Có thể thấy trong bản pháp luật thành văn Quốc triều Hình luật với các nộidung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thểhiện các nguyên tắc cơ bản, thể hiện sự tiến bộ vượt bậc có giá trị kế thừacho các văn bản sau này như các nguyên tắc cơ bản trong khi giao kết hợpđồng được quy định tại Điều 335 theo đó khi giao kết hợp đồng phải “bìnhđẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất, mọi giao kết khi bị uy hiếp đềukhông có giá trị pháp lý” và đặc biệt với quy định tại Điều 336 thì “việcmua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và phải có xã trưởng chứngkiến” Có thể nói đây là một trong những quy định thành văn đầu tiên đặtnền móng vững chắc cho sự hình thành và phát triển các quy định của phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời kỳ phong kiến nói riêng và cho

hệ thống pháp luật nước nói chung

- Giai đoạn thứ hai: Từ năm 1945 đến trước năm 1991

Người pháp khởi sự bắn phá Đà Nẵng năm 1858 rồi bỏ đi Vài nămsau chúng quay lại nước ta với dã tâm chinh phục thực sự, năm 1862 Phápđánh chiếm ba tỉnh miền Tây sau đó chiếm hoàn toàn miền nam rồi tiến raBắc Tuy nhiên chỉ từ năm 1884 trở đi sự thống trị của người Pháp mớiđược thiết lập trên toàn lãnh thổ nước ta, và nếu tính từ năm 1884 thì cuộc

đô hộ của người Pháp kéo dài 61 năm Trong thời kỳ thời kỳ thực dân Pháp

đô hộ Việt Nam, thực dân Pháp đã sử dụng các chính sách nô dịch về văn

hóa để phục vụ cho công cuộc khai thác thuộc địa tại Việt Nam Khôngnhững thế với dã tâm vô cùng tàn độc thực dân pháp đã chia nước ta ra làm

ba miền Bắc kỳ - Trung kỳ - Nam kỳ với phương châm chia để trị, thực dân

thống trị dài như vậy mặc dù có tác động tiêu cực rất lớn tới đất nước ta,đời sống của nhân dân ta nhưng với sự xâm lăng của thực dân cũng chothấy có nhiều điểm tích cực như chúng đã áp dụng những quy định phápluật mà sau này khi đất nước độc lập chúng ta có điều kiện để tiếp thu trong

đó các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đều được xâydựng dựa trên nền tảng, trên tinh thần của Bộ luật Dân sự Pháp – một trongnhững Bộ luật có trình độ phát triển nhất thế giới lúc bấy giờ Các quy địnhcủa pháp luật trong thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch muabán nhà ở được rõ ràng, tương đối hoàn thiện để có thể bảo vệ được quyền

và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể

Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, ngày 10/10/1945

Hồ Chí Minh đã ban hành sắc lệnh số 90/SL với quy định giữ tạm thời cácluật lệ hiện hành ở ba miền Bắc - Trung - Nam cho đến khi ban hành đượcnhững văn bản mới Với sắc lệnh số 90/SL có thể nói đã tạo điều kiện chocác giao dịch dân sự nói chung cũng như các giao dịch về hợp đồng muabán nhà ở nói riêng được đảm bảo, và giữ sự ổn định cho xã hội lúc bấygiờ Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa đã ban hànhsắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việcmua bán nhà, cho và đổi nhà của, ruộng đất Đến năm 1959 Tòa án nhândân tối cao đã ra chỉ thị số 772/ CT/TANDTC về việc đình chỉ áp dụngluật, lệ phong kiến Tuy nhiên do điều kiện, hoàn cảnh của đất nước lúc bấygiờ nên hầu như chúng ta vẫn sử dụng các nguyên tắc cở bản của pháp luậtdân sự trước đây để điều chỉnh mối quan hệ trong đó có giao dịch về nhà ở

- Giai đoạn thứ ba: Từ năm 1991 đến năm 2005

Ngày 26/03/1991 Hội đồng nhà nước đã ban hành Pháp lệnh nhà ở

Có thể đánh giá từ trước đến thời điểm đó thì với sự ra đời của pháp lệnhnày được coi là văn bản pháp lý hoàn thiện nhất điều chỉnh liên quan tớivấn đề các giao dịch nhà ở Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì

chi tiết Cụ thể, Pháp lệnh có những quy định tiến bộ để bảo vệ quyền sởhữu nhà ở của con người như: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế,

cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập một cách hợp pháp thông quaviệc xây dựng, cải tạo, mua bán, thừa kế, tặng cho và các hình thức kháctheo quy định của pháp luật”

Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộluật Dân sự Một trong những điểm tiến bộ của Bộ luật này so với các vănbản trước đây được thể hiện, Bộ luật này đã đưa các quy định về hợp đồngmua bán nhà ở thành một chế định riêng, và đã ưu ái giành cho nó một loạtcác quy định từ Điều 443 đến Điều 450 Trên cơ sở đó Bộ luật Dân sự năm

1995 đã quy định một cách cụ thể và chi tiết về hợp đồng mua bán nhà ởvới những nội dung chính như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nộidung của hợp đồng Với sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã tạo tiền

đề, nền móng để sau này những văn bản sau được kế thừa những giá trị tốtđẹp từ Bộ luật này Tuy nhiên cùng với sự biến đổi của đất nước thì trongquá trình áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 đã bộc nhiều hạn chế, và đó làkhi báo hiệu sẽ có một văn bản khác ra đời để khắc phục những nhượcđiểm của Bộ luật Dân sự năm 1995 để phù hợp với yêu cầu của thực tiễnhơn đó là quy luật tất yếu Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 (từ ngày 05/ 05đến ngày 14/06/2005) đã thông qua Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lựcngày 01/01/2006

- Giai đoạn thứ tư: Từ năm 2006 đến nay

Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực từ 01/01/2006 có thể nói sự rađời của văn bản này là kết quả tất yếu của một nhu cầu to lớn của xã hội.Tiếp tục kế thừa những tinh hoa từ các văn bản trước đó như Pháp lệnh nhà

ở năm 1991; Bộ luật Dân sự năm 1995 thì Bộ luật Dân sự năm 2005 đã thểhiện được những điểm tiến bộ, điểm mới mà các văn bản trước đó chưađiều chỉnh được Với nội dung hợp đồng mua bán nhà ở được Bộ luật dân

450 cho đến Điều 455 Nếu như ở Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ coi tài sản

là những gì tồn tại hữu hình, có thật thì phải tới Bộ luật Dân sự năm 2005

đã mở rộng khái niệm đó và coi loại hình tài sản đang hình thành trongtương lai cũng được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Nhưvậy chỉ một ví dụ như vậy cũng đã cho chúng ta thấy được sự tiến bộ, ưuviệt của Bộ luật Dân sự năm 2005 so với các văn bản pháp luật khác

Tuy Bộ luật Dân sự đã thể hiện nhiều ưu việt, nhiều điểm tiến bộnhưng chỉ với một ít điều luật ít ỏi đó thì không thể điều chỉnh được cả mộtloại quan hệ phức tạp như hợp đồng mua bán nhà ở được Mà bên cạnh đócòn có một số văn bản khác như văn bản pháp luật chuyên nghành Luật nhà

ở được ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006 Luật nhà ở năm

2005 ra đời sau một thời gian đi vào áp dụng thực tiễn có một số điều luậtkhông thực sự phù hợp, chính vì vậy đã được sửa đổi, bổ sung vào năm

2009, và hiện tại Luật nhà ở năm 2005 đang trong quá trình dự thảo sửa đổituy nhiên chưa có một quyết định chính thức nào về việc cho ra đời Luậtnhà ở mới để thay thế Luật nhà ở năm 2005 hiện hành Ngoài ra bên cạnh

đó còn phải kể đến một số văn bản pháp luật khác như: Nghị định số90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và thihành luật nhà ở Tuy nhiên ngày 23/06/2010, Thủ tướng Chính Phủ phêduyệt nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành luật nhà ở vànghị định 71/2010 đã thay thế nghị định số 90/2006 Nghị định 71/2010 đãhướng dẫn một cách cụ thể luật nhà ở ví dụ như tại chương V quy định về

“quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nướcngoài, và của người nước ngoài định cư tại Việt Nam” tại Nghị định71/2010 đã quy định cụ thể về các điều kiện để được hưởng sở hữu nhà ởtại Việt Nam

Ngày 01/09/2010 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010 TT16/2010/TT - BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội

-Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trong lĩnhvực kinh doanh bất động sản và nhà ở Bên cạnh đó Quốc hội ban hànhLuật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều

121 của Luật đất đai số 13/2003/QH1 Đặc biệt mới đây trong năm 2014

Bộ xây dựng đã cho ra đời một loạt các văn bản hướng dẫn để hướng dẫn,sửa đổi và bổ sung các văn bản được ra đời trước đó như ngày 20/02/2014

Bộ xây dựng cho ra đời Thông tư số 03/2014/TT-BXD theo đó Thông tưnày quy định sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXDngày 01/09/2010 và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật nhà ở Bên cạnh đó Bộ xây dựng cũng đã cho rađời một số văn bản khác như: Thông tư 01/2014/TT-BXD Thông tư hướngdẫn và thực hiện việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ

Tóm lại, Pháp luật về nhà ở nói chung và về các quy định hợp đồng

mua bán nhà ở nói riêng có một lịch sử phát triển lâu dài từ những thời kỳtrước cho đến hiện tại bây giờ Các quy định của pháp luật biến đổi theothời gian để phù hợp với sự thay đổi của hệ thống xã hội, thể chế chính trị

và sự phát triển kinh tế Tuy nhiên dù thời kỳ nào đi chăng nữa chúng tacũng có thể thấy được các quy định của Pháp luật luôn cố gắng để bảo vệđược quyền lợi của các chủ thể, của Nhà nước của xã hội

1.3 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

1.3.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Trong mối quan hệ giao dịch về hợp đồng nói chung và đối với hợpđồng mua bán nhà ở nói riêng, tồn tại hai chủ thể chủ yếu đó là bên bán vàbên mua Ngoài ra thì có sự tham gia của Nhà nước với tư cách là chủ thểtiến hành hoạt động quản lý về nhà ở Mặc dù cùng tham gia vào trong mộtquan hệ pháp luật đó là quan hệ mua bán nhà ở được pháp luật bảo vệ vàtạo mọi điều kiện bình đẳng như nhau nhưng mỗi chủ thể này có những đặc

điều chỉnh về các chủ thể này thì chúng ta cần tìm hiểu từng chủ thể riêngbiệt đặt trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở

1.3.1.1 Bên bán nhà ở

Để trở thành chủ thể bên bán trong giao dịch liên quan tới nhà ở thìcác chủ thể phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 92 Luật nhà

ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009

Trong đó có thể nói điều kiện quan trọng trước hết mà các bên phải có

đó chính là bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quyđịnh của pháp luật về dân sự Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ

sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đem bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôinhà đó ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về việc ủy quyền,

và người được ủy quyền được phép thực hiện các giao dịch như mua bán,tặng cho đối với tài sản được ủy quyền đó Đối với trường hợp người bánnhà là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó thì khi thực hiện giao dịch vềviệc mua – bán nhà thì họ phải xuất trình một số giấy tờ để chứng minh quátrình tạo lập hay mình là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó Các giấy tờ

đó gồm một số loại giấy tờ như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.+ Hợp đồng hợp pháp mà chủ sở hữu ngôi nhà đã ký kết với chủ sởhữu của ngôi nhà trước đó

+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nướccho người có nhà ở đó

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền

cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó mà nhà ở,đất ở đó đang sư dụng ổn định, không có tranh chấp

Ngoài ra có thể có một số giấy tờ khác như giấy phép xây dựng nhà ởđối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, giấy tờ trao tặng nhà tìnhnghĩa tình thương

mặt để đảm bảo tư cách chủ thể cho các bên tham gia giao dịch, mặt kháctạo cơ sở pháp lý cũng như cơ sở tinh thần vững chắc để đảm bảo niềm tincho các bên khi xác lập quan hệ mua bán nhà ở Đồng thời việc cung cấpcác giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu như vậy là cần thiết, để hạn chếđược những rủi ro, những tranh chấp có thể phát sinh như bán nhà ở khôngphải là của mình rồi người mua cũng không thể biết được điều đó nên dễphát sinh tranh chấp Bên cạnh đó nhà ở, đất là loại tài sản phải đăng kýquyền sở hữu chính vì vậy việc cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữucũng nhằm mục đích để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, và thực hiệncác thủ tục khác như thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sẽ được đảm bảo theođúng quy định của pháp luật

Đặc biệt đối với trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thìngười bán nhà đó có nghĩa vụ xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp theo đúngquy định của pháp luật – giấy ủy quyền có giấy chứng nhận của cơ quannhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên đối với trường hợp này người mua nhàcần lưu ý là phải xem xét cẩn trọng giấy ủy quyền, xem xét giấy ủy quyền

đó có đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không? Xem xétphạm vi ủy quyền mà người được ủy quyền được hưởng Trong phạm viđang xem xét là hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua cần xem trong giấy

ủy quyền đó thì người bán nhà có được phép bán ngôi nhà đó hay không đểhạn chế được rủi ro cũng như tránh được trường hợp phát sinh tranh chấpgiữa bên bán nhà (người được ủy quyền); bên mua nhà và người ủy quyền.Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành

vi dân sự đầy đủ Việc xác định năng lực chủ thể của người bán nhà cầnxem xét trong từng trường hợp cụ thể

Đối với trường hợp bên bán nhà là cá nhân Cá nhân muốn tham gia

giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sựđầy đủ Theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực

của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, như vậy đó là điềukiện cơ bản nhất để xem xét một cá nhân có đủ điều kiện để tham gia vàogiao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán nhà ở hay không Theo quyđịnh của Bộ luật Dân sự tại khoản 2 Điều 20 thì đối với trường hợp người

từ đủ mười lăm đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng để đảm bảothực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập thực hiện các giao dịch dân sự

mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diên theo pháp luật, trừtrường hợp pháp luật có quy định khác Bên cạnh đó theo quy định của Bộluật Dân sự năm 2005 tại Điều 19 thì pháp luật còn quy định người từ đủmười tám tuổi trở lên có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi củamình trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chếnăng lực hành vi dân sự, người từ mười tám tuổi trở lên có quyền tự mìnhtham gia giao kết hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở

Tuy nhiên, bên cạnh đó trong một số trường hợp khác thì khi tham giacác giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ hoặc người đại diện, đó lànhững trường hợp mà chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn cóthể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở tuy nhiên pháp luật đặt raquy định là việc thực hiện các giao dịch đó chỉ được thực hiện khi có sựđồng ý của người giám hộ và đối với trường hợp này phải tuân theo cácquy định của pháp luật về giám hộ và đại diện Đối với các giao dịch dân

sự liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải

có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp đó là cácgiao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày Pháp luật quy địnhnhư vậy là rất phù hợp Bởi lẽ, đối với các giao dịch dân sự nói chung vàđối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì đây là những giao dịch màgiá trị tài sản lớn, với sự tham gia vai trò của người đại diện, người giám hộthì sẽ đảm bảo được quyền lợi của người được giám hộ Khi người đượcgiám hộ bị hạn chế về năng lực, trong khi đó những giao dịch, những hợp

phương thức thanh toán là những vấn đề không hề đơn giản Chưa dừnglại ở đó, đối với hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà có thể nói vềthủ tục pháp lý của nó cũng rất phức tạp, đòi hỏi chủ thể tham gia vào hợpđồng phải có trình độ hiểu biết nhất định để họ có thể nhận thức được đầy

đủ những trách nhiệm cũng như quyền và nghĩa vụ của họ khi xác lập hợpđồng mua bán

Đối với trường hợp bên bán nhà là tổ chức Trong trường hợp bên bán

nhà là tổ chức bán nhà ở, cho thuê nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năngkinh doanh nhà ở Trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đíchkinh doanh Tuy nhiên khi nghiên cứu về chủ thể bên bán nhà chúng tacũng cần chú ý tới hai trường hợp có thể xảy ra

Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán nhà là chủ sở hữu của chính

ngôi nhà đó Đối với trường hợp này bên bán nhà là chủ sở hữu có đầy đủ

ba quyền năng đó chính là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền địnhđoạt Trong trường hợp này chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi hành vi vềtài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại tới quyền và lợiích của người khác cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước và xã hội

Thứ hai, đối với trường hợp bên bán nhà không đồng thời là chủ sở

hữu thì việc thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở hay các giao dịchkhác đều được thực hiện thông quan hình thức là ủy quyền, thì khi đóngười bán nhà là người được ủy quyền Tuy nhiên đối với hình thức này thìkhi người mua thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng cần nắm rõ hơn vềviệc ủy quyền đó có đúng với quy định của pháp luật hay không? Và cầnxem xét về phạm vi ủy quyền, có nghĩa là xác định người được ủy quyền

đó có được chủ sở hữu (người ủy quyền) cho phép thực hiện các giao dịchliên quan tới tài sản được ủy quyền đó hay không?

Khi nghiên cứu về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng nói chung

và hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là khi tham gia giao kết hợp đồng

nguyện, tự thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng Trong giao dịchhợp đồng mua bán nhà có những trường hợp đặc biệt có thể xảy ra, đóchính là những trường hợp mà chủ sở hữu của ngôi nhà không thể haykhông có điều kiện để giao dịch trực tiếp để thỏa thuận với bên mua nhànhưng hợp đồng mua bán nhà đó vẫn có thể thực hiện được, đó là nhữngtrường hợp như bán nhà là tài sản bị cưỡng chế để thi hành án Đây chính

là những trường hợp mà giao dịch hợp đồng mua bán nhà đặc biệt bởi lẽchủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà đó trướckhi nó trở thành đối tượng của cuộc giao dịch mua bán nhà

Ngoài các chủ thể cơ bản như đã phân tích ở trên thì có thể thấy chủthể của quan hệ giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở cũng có thể là tổ chức,

cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê Tuy nhiêncũng cần nói rõ hơn rằng đối với chủ thể này thì chịu sự điều chỉnh rấtnghiêm khắc của pháp luật

1.3.1.2 Bên mua nhà ở

Theo quy định tại Điều 92 khoản 2 Luật nhà ở năm 2005 quy định

“bên mua, thuê mua là tổ chức, cá nhân” Khi nói về chủ thể mua nhàtrong hợp đồng mua bán nhà ở thì có lẽ trước hết chúng ta cần đề cập tớichủ thể có lẽ là chiếm đa số, đó chính là các cá nhân

Bên mua nhà là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo đúngquy định của pháp luật (như đã đề cập ở phần 1.3.1.1), đó là khả năng của

cá nhân bằng hành vi của mình xác lập quyền và thực hiện nghĩa vụ dân sự.Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân, đều có thể trởthành chủ thể bên mua nhà ở, tuy nhiên với mỗi đối tượng khác nhau thìpháp luật lại quy định các điều kiện không giống nhau Nếu như chủ thểmua nhà ở là cá nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trúthì đối với chủ thể mua nhà là tổ chức lại không phụ thuộc vào nơi đăng ký

các cá nhân, tổ chức có nhu cầu muốn mua nhà để ở, cũng như khi tiếnhành hoạt động mua bán nhà sẽ được thuận lợi hơn.

Bên cạnh chủ thể mua nhà là các cá nhân, tổ chức thì còn có một chủthể khác cũng không kém phần quan trọng, đó chính là chủ thể người ViệtNam định cư ở nước ngoài Tuy nhiên đối với loại chủ thể này thì pháp luậtlại giành cho họ một số điều kiện có thể nói là khắt khe hơn so với hai loạichủ thể trước là so với cá nhân và tổ chức Điều này được thể hiện thôngqua quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 của Luật nhà ở năm 2005, đó là đốivới trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều

126 của Luật nhà ở Như vậy đối với trường hợp là người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đối vớiđối tượng này được quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi,

bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được quyền

sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc một trong các đối tượng sau:

+ Người có quốc tịch Việt Nam;

+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại ViệtNam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhàkhoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức củaViệt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặcchồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

Đối với trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượngtrên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực

và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữumột nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân vàcác thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

Tuy nhiên tại Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT -BXD, Thông tưhướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP có quy định người Việt Nam định cư

ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam

về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải cóthời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba thángtrở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà ở

Tuy nhiên với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thìphải có các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 66 Nghị định71/2010/NĐ-CP như: hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, hoặc hộ chiếu nướcngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam

Từ quy định của pháp luật như vậy có thể thấy pháp luật Việt Namluôn muốn tạo điều kiện cũng như cơ hội để cho mỗi người có được mộtngôi nhà để ở, bên cạnh đó cũng cho thấy sự mềm dẻo của pháp luật nước

ta khi quy định “người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhàvăn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam cónhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam ” Đó chính là sự mềm dẻo, linhhoạt của pháp luật nước ta

Bên cạnh đó chúng ta có thể thấy một vấn đề quan trọng từ những quyđịnh của pháp luật đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nướcngoài Đó chính là việc phân chia đối tượng người Việt Nam định cư ởnước ngoài được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng nhà ở tại ViệtNam thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặcđược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà

ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khuvực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nềntheo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở chobản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam khi thuộc một trọngcác diện mà pháp luật quy định Đối tượng này được quy định tại khoản 2Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Và đối tượng thứ hai được quy địnhtại Khoản 3 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đó chính là đối tượng

các đối tượng quy định được hưởng quyền sở hữu nhà ở không hạn chế về

số lượng, nếu có giấy tờ đó là hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xácnhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp

để chứng minh có gốc Việt Nam kèm theo giấy miễn thị thực do cơ quan

có thẩm quyền của Việt Nam cấp thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻhoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam

Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài này pháp luậtnước ta cũng rất quan tâm tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ.Điều này được thể hiện tại khoản 3 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đó

là trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà thuộc đốitượng có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẽ hoặc một căn hộ chung cư tạiViệt Nam mà đối tượng này đang có sở hữu ở tại Việt Nam do được thừa

kế, tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà đó, đối với nhà ởcòn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện sởhữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị của ngôi nhà đó Điều này cũngđược cụ thể hóa tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 9 của Luật nhà ở năm 2005,thì đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có thể trở thành chủ thể bênmua nhà ở Tuy nhiên đối với trường hợp này thì họ chỉ có quyền sở hữunhà ở trên phần đất ở mà họ đã thuê của Nhà nước và quyền sở hữu này tồntại trong thời gian họ định cư ở Việt Nam Theo quy định của pháp luật thì

“tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó Thờihạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư

và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (Theo khoản 2 Điều 70 Nghị định71/2010/NĐ-CP)

không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư Sau khi hoàn thành việc xây dựngnhà ở, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộcdiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, phápluật về kinh doanh bất động sản” được quy định rõ tại khoản 3 Điều 70Nghị định 71/2010/NĐ-CP Với tinh thần của pháp luật được thể hiệnthông qua luật nhà ở nói chung và với nghị định 71/2010/NĐ-CP nói riêng

đã khắc phục được những hạn chế trước đó

Như vậy có thể thấy với mỗi loại chủ thể khác nhau thì pháp luật nước

ta có những quy định khác nhau, để phù hợp với từng tính chất, đặc trưngcủa chủ thể đó, để có thể điều chỉnh tốt hơn và có hiệu quả hơn

1.3.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Khi nghiên cứu về mặt lý luận thì có thể thấy đối với hợp đồng muabán tài sản nói chung và với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì mụcđích mà các bên đều hướng tới đó chính là lợi ích về việc sở hữu quyền tàisản, nói cụ thể hơn trong hợp đồng mua bán nhà ở đó chính là sở hữu ngôinhà đó

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là ngôi nhà hoặc là diệntích nhà dùng vào mục đích là để ở Nhà ở có thể hiểu một cách đơn giản đó

là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ mà tại đó con người có thể sinh hoạt,nghỉ ngơi và được xác định bằng diện tích, giới hạn về mặt không gian.Theo quy định của pháp luật thì chủ thể bên bán muốn bán nhà ở đóthì trước hết phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theođúng quy định của pháp luật” Tuy nhiên chúng ta cũng cần nhìn nhận lại

đã có một thời gian trong tư duy nhận thức của con người khi nói về kháiniệm là tài sản thì được hiểu “tài sản là những gì có thật, giấy tờ trị giáđược bằng tiền và các quyền tài sản” theo quy định tại Điều 172 Bộ luậtDân sự năm 1995 Với quan điểm như vậy về tài sản đã làm hạn chế đi rất

vào các giao dịch, bởi tài sản là những gì có thực nghĩa là phải hiện hữutrước mắt chúng ta đó cũng chính là một trong những hạn chế nghiêm trọngkhi chúng ta nhìn nhận lại Bộ luật Dân sự năm 1995 Với nhận thức nhưvậy, trong khi một số nước trên thế giới đã nắm bắt, điều chỉnh về nhữngtài sản không hiện hữu trước mắt chúng ta nhưng vẫn được phép giao dịch

mà ngày nay chúng ta gọi đó là tài sản hình thành trong tương lai thì khi đóđối với chúng ta nó vẫn còn là một khái niệm hoàn toàn mới và xa lạ trongnhận thức của chúng ta Từ những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995như vậy khi xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2005 các nhà làm luật đã kịpthời sửa chữa những thiếu sót đó với quy định tại Điều 163 khái niệm về tàisản đã được mở rộng, theo đó “quyền tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ cógiá và các quyền tài sản khác” Với khái niệm như vậy phạm vi về tài sản

đã được mở rộng và nâng lên thành một tầm cao mới, bởi khi nói tài sản làvật thì theo phạm trù triết học thì vật có thể là vật hiện hữu (có thật), cũng

có thể là vật có, sẽ có nhưng chưa bộc lộ, xuất hiện ( tài sản hình thànhtrong tương lai), và nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật ấy có thể là nhà

ở hiện hữu hoặc cũng có thể là nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ hai, nhà ở đó không có tranh chấp về quyền sở hữu, hay nói cáchkhác là nhà ở được dùng để bán đó phải thuộc sở hữu của bên bán Tuynhiên như trình bày ở trên thì có một số trường hợp khác thì bên bán đượcchủ sở hữu của ngôi nhà đó ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.Nhưng đối với các trường hơp này thì chúng ta cũng cần phải lưu ý tới việcngười bán – tức là người được ủy quyền, họ có đủ thẩm quyền để thực hiệngiao dịch bán nhà đó hay không, hay là họ chỉ được chủ sở hữu ủy quyềncho phép thực hiện một số hành vi nhất định ví dụ như chăm sóc để thu hoalợi, lợi tức, để tránh được những tranh chấp có thể phát sinh

Điều kiện thứ ba đối với trường hợp thực hiện giao dịch mua bán nhà

ở thì nhà ở đem bán đó phải đảm bảo điều kiện “không bị kê biên để thi

thẩm quyền” Đối với các trường hợp mà các bên đã ký kết hợp đồng muabán nhà ở mà không biết đó là nhà ở không được phép giao dịch do nhà ở

đó đang bị kê biên, hay bị cưỡng chế để chấp hành quyết định hành chínhthì hợp đồng đã được ký kết đó sẽ bị coi là vô hiệu Chính vì vậy đặt ra yêucầu khi ký kết các hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán nhà

ở nói riêng các bên nên tìm hiểu thật kỹ về thông tin, nguồn gốc và tìnhtrạng tài sản để có thể đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật từ đó cóthể bảo vệ tối đa quyền lợi cho bản thân mình Giống như trường hợp của

bà Phạm Hải Hường ngụ tại quân 10 thành phố Hồ Chí Minh mua căn nhàcủa bà C tại thành phố Vũng Tàu, hai bên đã làm thủ tục mua bán nhà sau

đó bà Hường được cấp chủ quyền ngôi nhà đó Thế nhưng gần một nămsau gia đình bà Hường nhận được thông báo của Chi cục thi hành án dân sựthành phố Vũng Tàu về việc sẽ kê biên ngôi nhà của bà Hường hiện tại đểthi hành án Ngỡ ngàng, không chấp nhận khi đi khiếu nại thì mới đượcbiết bà C chủ cũ của ngôi nhà là người phải thi hành án trong một bán áncủa TAND thành phố Vũng Tàu Mặc dù ngôi nhà hiện tại đã thuộc quyền

sở hữu của bà Hường nhưng chi cục thi hành án dân sự thành phố VũngTàu vẫn tiến hành phong tỏa tài sản và hướng dẫn bà Hường khởi kiện bà Cyêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa các bên Như vậy trên thực tế đã córất nhiều trường hợp quyền và lợi ích đã bị xâm hại do mua phải tài sản bị

kê biên để thi hành án vì trong trường hợp này người mua không biết, thếnhưng từ ví dụ trên cũng đã cho thấy một bài học đó là trong các giao dịchmua bán tài sản lớn thì nên tìm hiểu kỹ càng về thực trạng, nguồn gốc tàisản đó để tránh những bất lợi mà mình có thể phải gánh chịu

1.3.2.1 Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Nếu như trong bản Hiến pháp năm 1992 ghi nhận và bảo hộ chế định

sở hữu về nhà ở, quyền đi thuê nhà để ở và quyền cho thuê nhà để ở củacông dân, thì đến bản Hiến pháp năm 2013 tiếp tục dựa trên tinh thần bảo

cụ thể tại Điều 22 Hiến pháp năm 2013 “công dân có quyền có nơi ở hợppháp” Như vậy có thể nói trong giai đoạn nào đi chăng nữa thì các quyền

cơ bản của con người đó là nhu cầu về học tập, nhu cầu về nơi ở luôn lànhững nhu cầu hàng đầu và cũng là những vấn đề mà Đảng và Nhà nước tadành sự quan tâm rất đặc biệt

Có thể khẳng định đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ởthuộc sở hữu Nhà nước đây là một quan hệ đặc biệt, bởi lẽ một bên chủ thểngười nắm quyền sở hữu là Nhà nước là chủ thể đặc biệt và một bên chủthể còn lại cũng là một đối tượng đặc biệt, chính vì vậy mà các hoạt độngliên quan tới việc chuyển nhượng, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nướcphải tuân theo quy định của pháp luật một cách chặt chẽ Theo quy địnhcủa pháp luật, cụ thể tại nghị định số 34/2013/ NĐ-CP, nghị định quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về quản lý, sử dụng, chothuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và cụ thể tại Thông

tư số 14/2013/TT- BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dungcủa nghị định số 34/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sởhữu Nhà nước thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: Nhà ở công vụ;Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn

từ ngân sách Nhà nước (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhànước); ký túc xá sinh viên được đầu tư xây dựng bằng toàn bộ hoặc mộtphần bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn từ ngânsách nhà nước do các cở sở giáo dục đang quản lý; nhà ở cho sinh viên donhà nước đầu tư xây dựng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; nhà ởđược tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữukhác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sửdụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật, bao gồm nhà ở thuộcdiện tự quản (gọi chung là nhà ở cũ) Với một thành phần có thể nói là kháphức tạp của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như vậy, với những tính chất,

cho từng loại hình đó Tuy nhiên đối với đối tượng hợp đồng mua bán nhà

ở thuộc sở hữu Nhà nước này pháp luật quy định rất chặt chẽ đối với mỗiloại hình

Thứ nhất, đối với loại hình nhà ở công vụ Theo quy định tại khoản 3Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì có thể hiểu nhà ở công vụ là nhà ở doNhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng như “cán bộ, công chức thuộccác cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động,luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu củamình tại địa phương nơi đến công tác; đối tượng là sỹ quan chuyên nghiệpthuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầuquốc phòng, an ninh; và dành cho đối tượng cán bộ lãnh đạo của Đảng, nhànước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhiệm chức vụ” Đốivới loại hình nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước tuân theo quy định tạiThông tư 01/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện quản lý và sử dụng nhà ởcông vụ Theo quy định tại Điều 18 Thông tư 01/2014/TT-BXD thì trongquá trình sử dụng nhà ở công vụ nhà nước ta nghiêm cấm các hành vi như

tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở công vụ, cho thuê nhà ở công vụkhông đúng đối tượng Như vậy có thể thấy đối với loại hình nhà ở công

vụ này nhà nước ta nghiêm cấm mua bán nhà ở công vụ, điều này cũngxuất phát từ chính đặc điểm pháp lý cũng như chủ thể đặc biệt trong bảnchất của nó, nhà ở công vụ này chỉ dùng để cho các đối tượng đủ điều kiện

mà pháp luật quy định thuê để ở nhưng cũng chỉ nằm trong giới hạn trongthời gian đảm nhiệm chức vụ mà thôi Với quy định như vậy sẽ tạo cho cáccán bộ nhà nước, sỹ quan những người có vị trí đặc biệt quan trọng tới sựtồn tại của một đất nước nên dành cho họ một sự ưu ái như vậy sẽ tạo cho

họ một chỗ ở ổn định để có thể an tâm trong công tác

Đối với loại hình là nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 2 Nghị định71/2010/NĐ-CP thì nhà ở xã hội có thể được hiểu là nhà ở do Nhà nước

các đối tượng được mua hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.Đối với các đối tượng và điều kiện để có thể được thuê, thuê mua nhà ở xãhội được quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật nhà ở năm 2005 Trongphạm vi đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở” chính vì vậy đối với loại hìnhnhà ở xã hội này chúng ta sẽ nghiên cứu dưới hình thức là các hoạt độngthuê mua Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thìthuê mua nhà ở xã hội có thể hiểu đó là “việc người thuê mua nhà ở thanhtoán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiềncòn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng thánghoặc trả theo định kỳ Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trảhết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Theo quy định của pháp luật hiệnhành cụ thể tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Nghị địnhquy định về việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội theo đó nhà ở xã hộiphải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện màpháp luật đã quy định, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợnhà ở xã hội một lần Đối với trường hợp Sỹ quan, quân nhân chuyênnghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyênnghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhànước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởngcác chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật

về cơ yếu (điểm C khoản 1 Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ) được

hỗ trợ nhà ở theo hình thức mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội do Nhànước và các thành phần kinh tế tham gia đầu tư hoặc do Bộ Quốc Phòng

và Bộ Công an triển khai thực hiện, riêng đối với trường hợp bán, chothuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà sách nhànước thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ởthuộc sở hữu nhà nước

mục III Thông tư 14/2013/TT-BXD Đối với loại hình nhà ở này thì đốitượng được mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước được quy định tại Điều

31 khoản 1 Thông tư 14/2013/TT-BXD, theo đó người mua nhà ở cũ thuộc

sở hữu nhà nước phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà và đã đóngđầy đủ tiền thuê nhà và các chi phí quản lý, vận hành nhà ở; đối với trườnghợp có nhiều thành viên cùng đứng tên thuê nhà thì các thành viên này thỏathuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quanquản lý nhà ở Trường hợp nếu có thành viên khước từ quyền mua nhà vàđứng tên trong giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua,không đứng tên trong giấy chứng nhận và có cam kết không có tranh chấp,khiếu nại liên quan tới việc mua bán này Nhà ở cũ thuộc diện bán phải có

đủ các điều kiện sau:

+ Không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều 24 của Nghị định số34/2013/NĐ-CP đó là quy định không được bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.+ Không có tranh chấp, khiếu kiện Đối với trường hợp này để xácđịnh được nhà ở đó không có tranh chấp thì phải có giấy xác nhận của bêncho thuê hoặc của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở vào đơn đề nghịmua nhà ở

+ Người đang thuê phải có hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, nộp tiềnthuê nhà và các chi phí quản lý vân hành nhà ở đầy đủ và có nhu cầu muanhà ở

+ Đối với nhà mà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đã được bố trí

sử dụng làm nhà ở trước ngày 19/01/2007 thì phải đảm bảo điều kiện theoluật định

Mặc dù đối với mỗi loại hình nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khác nhauthì tương ứng với nó là những tính chất đặc thù riêng, nhưng dù có đặc thùnhư thế nào đi chăng nữa thì vẫn nằm trong khuôn khổ của công tác quản

lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau: Việc quản lý nhà ở thuộc

sự phân giao trách nhiệm quản lý rõ ràng giữa các cơ quan, đơn vị có liênquan; bảo đảm duy trì và phát triển quỹ nhà ở này; Việc sử dụng nhà ởthuộc sở hữu nhà nước phải đúng mục đích, bảo đảm hiệu quả, tránh thấtthoát, lãng phí; Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được quản lý, sử dụngbảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng theo đúng quy định củapháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan; Việccho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảmđúng đối tượng, đúng điều kiện và theo đúng quy định của Nghị định này

1.3.2.2 Nhà ở thuộc sở hữu chung

Đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được quy địnhtại Điều 96 Luật nhà ở 2005 Nếu như đối với trường hợp mua bán nhà ở

do một cá nhân là chủ sở hữu thì cá nhân đó có toàn quyền quyết định sốphận pháp lý đối với tài sản đó, thì với việc mua bán nhà ở thuộc sở hữuchung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản -khoản 1 Điều 96 Luật nhà ở Pháp luật đề ra quy định như vậy là để thốngnhất ý chí của các đồng sở hữu, nhằm hạn chế các tranh chấp có thể phátsinh cũng như là căn cứ pháp lý để giải quyết hài hòa quyền lợi của cácđồng sở hữu

Khi bán nhà thuộc sở hữu chung mà nếu tất cả các đồng sở hữu đồng

ý thì sẽ không có gì phải đề cập, nhưng đối với trường hợp khi bán nhàthuộc sở hữu chung mà có đồng sở hữu không đồng ý bán nhà thì phải giảiquyết như thế nào? Đối với trường hợp này thì các các chủ sở hữu của tàisản chung đó có thể thỏa thuận, thương lượng với chính chủ sở hữu đó,nhưng nếu chủ sở hữu đó vẫn không đồng ý bán thì các chủ sở hữu cóquyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Phápluật cũng giành cho các chủ sở hữu chung đó những ưu tiên nhất định đóchính là quyền ưu tiên mua tài sản, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữuchung không muốn mua thì nhà ở đó mới được bán cho người khác Mặc

sở hữu chung mà có chủ sở hữu vắng mặt mà đã được Tòa án tuyên bố làmất tích nhưng lại không quy định cụ thể trong luật là các chủ sở hữu khácthực hiện thủ tục như thế nào để sự vắng mặt của chủ thể đó không ảnhhưởng tới quyền lợi của các chủ thể khác Tuy nhiên khắc phục đượcnhược điểm này của Luật nhà ở thì tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP cụ thể tạikhoản 2 Điều 57 đã có quy định “trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữuchung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người đó thì cácchủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu tóa án tuyên bố người đó bịmất tích theo quy định của pháp luật trước khi bán nhà ở đó” Trường hợp

có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Tòa ántuyên bố là mất tích thì các chủ sở hữu còn lại của nhà ở đó có quyền bánngôi nhà đó Phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lýtheo quy định của pháp luật dân sự, mà căn cứ tại Điều 79 Bộ luật Dân sựquy định về quản lý tài sản của người bị tuyên bố là mất tích trong trườnghợp người bị tuyên bố là mất tích mà tài sản của họ là tài sản thuộc sở hữuchung thì tài sản chung đó do chủ sở hữu chung còn lại quản lý theo quyđịnh tại điểm b khoản 1 Điều 75 Bộ luật Dân sự năm 2005 Còn đối với cácchủ sở hữu chung còn lại phải căn cứ vào giá bán nhà ở ghi trong hoạt độngmua bán nhà ở, các chủ sở hữu chung còn lại có trách nhiệm gửi tiền bánnhà tương ứng với giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố là mấttích vào ngân hàng thương mại nơi có nhà ở đó được bán, khi người bịtuyên bố là mất tích trở về và có yêu cầu thì ngân hàng nhận tiền gửi cótrách nhiệm thanh toán lại cho họ cả tiền gốc và lãi theo quy định về lãisuất không kỳ hạn tại thời điểm người được tuyên bố mất tích nhận lại tiềntheo quy định tại khoản 2 Điều 57 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phầnquyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu khác được quyền ưu tiênmua trong thời hạn ba tháng kể từ khi nhận được thông báo kể từ ngày

nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác Trong trường hợp viphạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

1.3.2.3 Nhà ở đang cho thuê

Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và với hợp đồng muabán nhà ở nói riêng thì cũng giống như các loại tài sản khác nhà ở đang chothuê cũng được coi là một trong những đối tượng của hợp đồng mua bánnhà ở và được Luật nhà ở năm 2005 ghi nhận và điều chỉnh, được quy địnhtại Điều 97 - mua bán nhà ở đang cho thuê

Theo quy định của pháp luật trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đangcho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và cácđiều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không

có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừtrường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung.Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo

mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho ngườikhác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn Trường hợpchủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ởbiết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở và phải giành quyền ưu tiênmua cho người đang thuê nhà đó, tuy nhiên quyền ưu tiên mua nhà đangthuê đó không phải phát sinh bất cứ lúc nào mà nghĩa vụ ưu tiên đó phátsinh khi:

+ Nếu người mua nhà không có chỗ khác ở

+ Đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở

Với những quy định của pháp luật về việc đảm bảo quyền ưu tiên muanhà của người thuê là hết sức cần thiết Nó vừa đảm bảo về mặt xã hộinghĩa là tạo điều kiện cho người thuê nhà có điều kiện để có một chỗ ở ổnđịnh, và vừa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên

Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ cũngnhư lan tỏa mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa trong những năm qua cũngnhư trong thực tiễn hiện tại, kéo theo đó là sự xuất hiện rất nhiều nhữngkhu nhà chung cư tại các thành phố, đô thị Khái niệm nhà chung cư đượcnhắc đến lần đầu tiên trong Luật nhà ở năm 2005 và được quy định tại Điều

70, trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể Theo đó nhà chung cư lànhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình, hạtầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cảcác hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 03/2014/TT-BXD, Thông

tư sửa đổi bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD và hướngdẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP theo đó đốivới hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại được ký với chủ đầu tưthì ngoài các nội dung như: tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm củanhà ở; quyền và nghĩa vụ của các bên , thì các bên còn phải ghi rõ thêmcác nội dung như: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diệntích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư Như vậy có thể thấycùng là hợp đồng mua bán nhà với mục đích là để ở nhưng với mỗi loạihình nhà khác nhau thì pháp luật đều có các yêu cầu, các quy định khácnhau phù hợp với tính chất của loại hình nhà ở đó

Những năm qua, chung cư đã trở thành loại hình nhà phổ biến ở các

đô thị và đang ngày càng phát triển đa dạng Song đến nay, hệ thống phápluật Việt Nam chưa có những chế tài đủ mạnh để điều chỉnh mối quan hệphức tạp này Khái niệm nhà chung cư tuy đã xuất hiện trong luật nhà ởnăm 2005 nhưng sự xuất hiện của nó còn quá sơ sài và thể hiện mờ nhạt.Bên cạnh đó việc thực thi pháp luật trong việc quản lý, sử dụng nhà chung

cư trong thời gian qua còn quá nhiều khoảng trống Tại Điều 70 Luật nhà ở

lên, có lối đi, có cầu thang, và có hệ thống công trình hạ tầng sử dụngchung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân” Tại các nước phát triển, nhà chung

cư đó là sự lựa chọn của không ít người có trrình độ văn hóa cao, có thunhập cao nhưng ở Việt Nam nhiều người khá giả không thích nhà chung vìnhững khu chung cư như vậy hầu hết là không có người quản lý Việc vậnhành và quản lý nhà ở chung cư phó thác toàn bộ cho ban quản trị nhàchung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ

sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.Trong khi đó tổ chức này lại không có những quyền năng cần thiết để thựcthi các nhiệm vụ quản lý và vận hành nhà chung cư đó và điều chỉnh cácmối quan hệ trong nhà chung cư Cũng chính vì vậy mà hàng loạt các vụtranh chấp giữa các chủ đầu tư với khách mua nhà tại các dự án lớn nhưThe Manor (Mỹ Đình- Hà Nội); Sky City Tower (88 Láng Hạ- Hà Nội)đang là những câu chuyện còn kéo dài và chưa có dấu hiệu kết thúc

1.3.2.5 Nhà ở hình thành trong tương lai

Cũng như các loại tài sản khác nhà ở hình thành trong tương lai lànhóm đối tượng đã được pháp luật các nước trên thế giới ghi nhận và điềuchỉnh, trong đó có Việt Nam

Bộ luật Dân sự Pháp, cụ thể tại chương III đã có quy định “Hợp đồngmua bán bất động sản sẽ được xây dựng” trong đó trường hợp mua bán bấtđộng sản nói chung (trong đó nhà ở được coi là một loại bất động sản) sẽđược hình thành trong tương lai Theo đó Điều 1601 có quy định hợp đồngbán trả theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bấtđộng sản khi xây dựng xong, người mua cam kết nhận và trả tiền Việcchuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác lậpbằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lựcngược lại từ ngày bán

đó là nhà ở (là đối tượng của hợp đồng mua bán) chưa có thực ở hiện tạinhưng sẽ được hình thành hữu hình tại một thời điểm xác định trong tươnglai Tuy nhiên đối với trường hợp mua, bán nhà ở hình thành trong tươnglai phải có căn cứ cũng như cơ sở pháp lý để xác định việc ngôi nhà đó sẽ

có tại một thời điểm xác định nào đó trong tương lai Như vậy, việc xácđịnh ngôi nhà đó sẽ có trong tương lai dựa trên những cơ sở pháp lý sau:+ Ngôi nhà đó đã có giấy phép xây dựng theo các dự án về nhà ở của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được xây dựng trên diện tích đất hợppháp của bên bán nhà ở

+ Ngôi nhà sẽ được xây dựng theo các dự án về nhà ở của cơ quan nhànước có thẩm quyền, của các công ty kinh doanh nhà ở đã được cơ quannhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép xây dựng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quyđịnh tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp tại tổ chức tín dụng

để vay vốn Như vậy có thể thấy tài sản hình thành trong tương lai là nhà ởcũng được phép mua bán, tuy nhiên đối với loại tài sản này cũng có thểmang lại những rủi ro cao, chính vì vậy khi thực hiện các giao dịch liênquan tới đối tượng tài sản này cần phải hết sức cẩn trọng để tránh những rủi

ro có thể mang lại Đối với loại hình nhà ở hình thành trong tương lai cũngđược quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD, có thể thấy tại Thông tư16/2010/TT-BXD đã quy định mở cho các giao dịch về nhà ở “Đặc biệtthông tư đã đưa ra quy định, điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cánhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh nhà ở được chuyểnnhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây là mộttrong những quy định mới nhằm tạo điều kiện cho thị trường nhà ở trở nênminh bạch, công khai hơn và đảm bảo an toàn hơn cho người có nhu cầu vềnhà ở thực sự” [24]

Nội dung của hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nóiriêng đó là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợpđồng đã thỏa thuận, và những thỏa thuận đó xác lập quyền và nghĩa vụ dân

sự của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng Theo quy định của phápluật tại Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 thì hợp đồng mua bán nhà gồm một

số nội dung chính như: Mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thứcthanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuân về giá cả; thời gian giao(nhận) nhà; nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên và các cam kết,thỏa thuận khác Trong phạm vi đề tài này tác giả sẽ tập trung phân tích nộidung hợp đồng về mua bán nhà ở cụ thể ở những quy định của pháp luật vềquyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, để từ đó có thể thấyđược rõ hơn đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở cũng như phân tích kỹhơn những sự đối lập trong quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể trong loạiquan hệ này

1.3.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở

*Nghĩa vụ của bên bán nhà

Nghĩa vụ của bên bán nhà được quy định tại Điều 451 Bộ luật Dân sựnăm 2005, cụ thể bán nhà có các nghĩa vụ sau đây:

+ Thông báo cho bên mua về hạn chế các quyền sở hữu đối với nhàmua bán, nếu có

+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa chuyển giao nhà ở chobên mua

+ Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ vềnhà cho bên mua

+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.Thứ nhất, các hạn chế đối với nhà mua bán được quy định tại khoản 1của điều luật này là thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữuđối với nhà mua bán Việc thông báo này là nghĩa vụ bắt buộc của bên bán