Nội dung của hợp đồng nĩi chung và hợp đồng mua bán nhà ở nĩi riêng đĩ là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, và những thỏa thuận đĩ xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Theo quy định của pháp luật tại Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 thì hợp đồng mua bán nhà gồm một số nội dung chính như: Mơ tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh tốn nếu trong hợp đồng cĩ thỏa thuân về giá cả; thời gian giao (nhận) nhà; nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên và các cam kết, thỏa thuận khác. Trong phạm vi đề tài này tác giả sẽ tập trung phân tích nội dung hợp đồng về mua bán nhà ở cụ thể ở những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, để từ đĩ cĩ thể thấy được rõ hơn đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở cũng như phân tích kỹ hơn những sự đối lập trong quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể trong loại quan hệ này.
1.3.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
*Nghĩa vụ của bên bán nhà
Nghĩa vụ của bên bán nhà được quy định tại Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể bán nhà cĩ các nghĩa vụ sau đây:
+ Thơng báo cho bên mua về hạn chế các quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu cĩ
+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa chuyển giao nhà ở cho bên mua
+ Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua
+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Thứ nhất, các hạn chế đối với nhà mua bán được quy định tại khoản 1 của điều luật này là thơng báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu
đối với nhà mua bán. Việc thơng báo này là nghĩa vụ bắt buộc của bên bán. Các hạn chế này của một số nước, cũng như pháp luật của Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc cịn gọi là địa dịch. Ví dụ, trong Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” theo đĩ bên bán nhà ở phải dành cho người ở phía trong mà bị bao bọc, khơng cĩ lối ra đường cơng cộng một lối đi thích hợp, hoặc hạn chế trong việc cấp thốt nước qua đất cĩ nhà ở.
Hạn chế đối với căn nhà đem bán cũng cĩ thể là việc bên bán nhà phải thơng báo về sự tồn tại của một hợp đồng cho thuê nhà ở chưa đến hạn lấy lại nhà, để bên mua nhà đảm bảo các điều kiện để bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết trước khi hợp đồng mua bán nhà được ký kết. Bên cạnh đĩ hạn chế đối với căn nhà đem bán cũng cĩ thể là việc bên bán đã thế chấp căn nhà đĩ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trên đây chỉ là một trong số các trường hợp hạn chế về quyền sở hữu đối với căn nhà đang là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trên thực tế cịn cĩ thể cĩ rất nhiều những hạn chế khác về quyền sở hữu phát sinh từ các quan hệ dân sự giữa chủ sở hữu với các chủ thể khác mà chủ sở hữu khi đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải cĩ nghĩa vụ thơng báo cho bên mua biết. Trong trường hợp nếu bên bán khơng thơng báo cho bên mua biết thì bên mua cĩ quyền hủy hợp đồng, nếu sau khi mua mới phát hiện ra nhà mình mua cĩ các quyền bị hạn chế mà nếu biết trước khi mua thì đã khơng mua căn nhà đĩ. Tuy nhiên để đảm bảo cơng bằng cần phải xác định rõ bên mua nhà đĩ cĩ biết hoặc phải biết khi xem xét nhà ở đĩ trước khi quyết định hoặc trong khi đang quyết định việc mua hay khơng. Nếu bên mua biết nhưng vẫn mua thì mặc dù bên bán khơng thơng báo thì bên mua khơng cĩ quyền hủy hợp đồng.
Thứ hai, đối với quy định về việc bảo quản, trơng coi được quy định tại khoản 2 Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005 cĩ nghĩa là trơng coi; giữ
gìn; trong trường hợp cần thiết bên bán nhà bên bán nhà cịn phải bỏ ra những khoản chi phí để sửa chữa, các hư hỏng về nhà ở, nhằm giữ tình trạng nhà ở đĩ ở mức như đã thỏa thuận. Đây chính là một trong những nghĩa vụ mà pháp luật bắt buộc bên bán nhà phải thực hiện.
Thứ ba, giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm hồ sơ về nhà cho bên mua được hiểu là tổng thể các yếu tố về diện tích nhà ở, diện tích đất gắn liền với nhà ở đĩ, khuơn viên (nếu cĩ)... Đây là một khái niệm chung chung, bởi cịn tùy thuộc vào từng loại hình nhà cụ thể mà cịn cĩ thể cĩ yếu tố này nhưng lại khơng cĩ yếu tố khác và ngược lại. Điều quan trọng là trong khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở các bên cần phải thỏa thuận chi tiết về tình trạng nhà ở để tránh được những tranh chấp cĩ thể phát sinh sau này.
Tình trạng nhà ở nêu trên thực chất mới chỉ đề cập tới phần vật chất hữu hình. Tuy nhiên trên thực tế cần tìm hiểu khái niệm đĩ ở một phạm vi rộng hơn, tồn diện hơn thì mới đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Tình trạng nhà ở cịn bao gồm cả quyền nhà ở và các nghĩa vụ về nhà ở, mà bên bán phải thực hiện kể cả khi chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác. Vì vậy, khi bán nhà ở bên bán phải chuyển luơn cả quyền và nghĩa vụ về nhà ở cho bên mua. Ví dụ bên bán nhà ở đang cho thuê trong trường hợp này bên mua vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà bên bán đã ký kết hoặc bên mua phải chịu một số những hạn chế về nhà ở đã mua theo luật định như đã phân tích ở trên.
Thứ tư, thực hiện các thủ tục mua bán nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.
*Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì bên bán nhà cĩ các quyền sau:
+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đứng thời hạn đã thỏa thuận.
thỏa thuận
+ Yêu cầu bên mua hồn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận
+ Khơng giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận.
Về nguyên tắc, bên mua nhà phải nhận nhà đúng thời hạn khi bên bán nhà giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng. Xuất phát từ nguyên tắc này, bên bán cĩ quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, thời hạn nhận nhà do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp các bên khơng cĩ thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn nhận nhà thì thời hạn thực hiện hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật. Nếu trường hợp các bên khơng thỏa thuận và pháp luật cũng khơng cĩ quy định nào về thời hạn giao nhận nhà ở, thì bên bán cĩ thể giao nhà bất cứ lúc nào hoặc bên mua cũng cĩ quyền yêu cầu bên bán giao nhà bất cứ lúc nào, nhưng phải thơng báo cho nhau biết trước một khoảng thời gian hợp lý.
Đối với trường hợp bên bán nhà cĩ quyền “yêu cầu bên mua nhà trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thanh tốn” là một trong những quyền cơ bản của bên bán nhà xuất phát từ nguyên tắc trao đổi các giá trị ở mức tương ứng và cũng là bản chất của hợp đồng mua bán là quan hệ hàng - tiền. Thời hạn trả tiền do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên trong thực tế khơng phải lúc nào các bên cũng đều cĩ thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng chính vì vậy cĩ những trường hợp cần áp dụng Điều 285 Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết. Một khi bên bán nhà đã cĩ yêu cầu bên mua nhà phải thanh tốn tiền mua nhà ở theo đúng thỏa thuận thì nếu trường hợp bên mua nhà khơng giao tiền hay giao mà khơng đầy đủ thì bên bán nhà cĩ quyền “khơng giao nhà”.
1.3.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở
* Nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Nghĩa vụ của bên mua nhà ở được quy định tại Điều 453 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể như sau:
+ Trả đủ tiền mua nhà đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu khơng cĩ thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi cĩ nhà.
+ Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.
+ Trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê phải đảm bảo quyền lợi, lợi ích của người thuê nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng khi thời hạn thuê cịn hiệu lực.
Đối với bên mua nhà ở thì một trong những nghĩa vụ cơ bản của họ là phải thanh tốn đầy đủ số tiền theo đúng thời hạn và đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đĩ bên mua nhà cịn phải thanh tốn theo đúng phương thức, thời gian, địa điểm thanh tốn…Trong trường hợp bên mua thanh tốn khơng đúng hoặc khơng đầy đủ theo đúng thỏa thuận thì bên mua phải trả lãi với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước cơng bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tốn trừ khi các bên cĩ thỏa thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác. Trong trường hợp bên mua trả tiền khơng đúng với phương thức thanh tốn như đã thỏa thuận thì phải trả theo đúng phương thức đĩ hoặc các bên cĩ thể thỏa thuận lại. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nghĩa vụ thứ hai của bên mua nhà là nhận nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Về mặt lý luận và thực tiễn thì đây cũng đồng thời là quyền của người mua, nĩ luơn được bên mua thực hiện một cách nhanh chĩng, bởi mục đính cuối cùng của người mua nhà là nhanh chĩng nắm được quyền sở hữu của ngơi nhà đĩ. Trong trường hợp bên mua chậm nhận nhà ở thì phải bồi thường thiệt hại cho người bán. Ví dụ, đĩ là khoản chi phí mà người bán phải bỏ ra để bảo quản, trơng nom ngơi nhà đĩ…và phải chịu mọi chi phí phát sinh cũng như mọi rủi ro cĩ thể xảy ra kể từ thời điểm chậm nhận nhà, trừ khi các bên cĩ thỏa thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác.
Đối với nghĩa vụ cuối cùng của người mua nhà đĩ chính là trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người
thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê cịn hiệu lực. Thơng thường sau khi bên bán giao tài sản và hồn thành các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua, về nguyên tắc thì người mua sẽ cĩ đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu, chính vì vậy họ cĩ tồn quyền quyết định tới tài sản đĩ mà khơng bị coi là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên do nhà ở là loại tài sản nĩ mang tính xã hội sâu sắc, nĩ ảnh hưởng rất lớn tới cuộc sống của những người đang sinh sống trong ngơi nhà đĩ. Chính vì vậy để đảm bảo về mặt ổn định cho các chủ thể cĩ liên quan tới ngơi nhà đĩ pháp luật đã đặt ra cho người mua nhà cĩ trách nhiệm trong trường hợp nếu người mua nhà mà mua nhà ở đang cho thuê, thì họ cĩ trách nhiệm phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà cho bên thuê nhà mà bên thuê nhà đã ký với chủ của ngơi nhà, cho đến khi hết hạn thực hiện hợp đồng chứ khơng phải là nghĩa vụ đảm bảo quyền lưu cư cho bên thuê nhà như quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995 trước đây, vì theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 bên cho thuê nhà (bên bán nhà) khơng cịn phải thực hiện nghĩa vụ này đối với bên thuê nhà.
* Quyền của bên mua nhà ở.
Quyền của bên mua nhà ở được quy định tại Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể như sau:
+ Được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. + Yêu cầu bên bán hồn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu về bên bán nhà giao đúng thời hạn; nếu khơng giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
Quyền được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận là một trong những quyền cơ bản và quan trọng của người mua.
Song song với quyền được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà như thỏa thuận thì người mua nhà cịn cĩ quyền yêu cầu bên bán nhà hồn thành các thủ tục mua bán nhà như trong thời hạn đã thỏa thuận. Việc mua bán chỉ chấm
dứt khi các bên đã hồn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu và được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền xác nhận. Trong trường hợp mà bên mua nhà đã thực hiện một cách đầy đủ các nghĩa vụ của mình mà bên bán nhà khơng giao nhà hoặc giao nhưng khơng đúng thời hạn thì bên mua cĩ quyền yêu cầu bên bán giao nhà và bồi thường thiệt hại. Trách nhiệm bồi thường này được xác định là trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong hợp đồng.
Tĩm lại, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ phát sinh và giữa các chủ thể cần thực hiện tuân thủ một cách nghiêm túc các quy định của pháp luật cũng như các thỏa thuận trong hợp đồng để hạn chế tranh chấp phát sinh và cĩ thể bảo vệ tốt quyền lợi của cá nhân mình và lợi ích của cả hai bên.