thực tiễn áp dụng pháp luật vào mối quan hệ này cĩ một ý nghĩa hết sức to lớn vào việc đưa ra những phương hướng gĩp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nĩi chung và với pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nĩi riêng.
2.1. Thực trạng của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở ở
Cĩ thể nĩi tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra ngày càng phức tạp và ngày càng nhiều, trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp đĩ cĩ thể thấy tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở chủ yếu dưới các nhĩm phổ biến sau:
Thứ nhất, tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở khơng tuân thủ quy định về hình thức.
Mặc dù pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được thể hiện dưới hình thức bằng văn bản và cĩ cơng chứng, chứng thực. Tuy nhiên trên thực tiễn đã cho thấy cĩ rất nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện một cách rất đơn giản đĩ là các hợp đồng mua bán được giao kết bằng miệng giữa các bên, thậm chí các bên cịn khơng trao nhau giấy tờ về tài sản đĩ. Với nhĩm tranh chấp này diễn ra rất nhiều tại những vùng núi, nơng thơn bởi ở đĩ con người sống với nhau chủ yếu bằng tình cảm nên khơng nghĩ tới hậu quả bất lợi khi phát sinh tranh chấp. Tranh chấp hợp đồng mua bán về hình thức xảy ra cĩ thể do một số nguyên nhân sau:
+ Các bên chủ thể kém hiểu biết, khơng nắm bắt được các quy định của pháp luật, cũng như một số nơi do phong tục, tập quán tinh thần của họ cũng ảnh hưởng khơng ít, chính vì khơng hiểu biết pháp luật nên họ khơng ý thức được quyền lợi của mình trong đĩ với thái độ khơng tơn trọng pháp luật nên dễ dẫn tới tranh chấp.
+ Giữa các bên trong quan hệ mua bán đĩ cĩ mối quan hệ mật thiết với nhau, nên họ tự thỏa thuận và tự nguyên thực hiện nhưng khơng cĩ một căn cứ nào để ghi lại những thỏa thuận đĩ.
+ Cĩ những trường hợp mặc dù bên bán nhà ở cĩ giấy tờ đầy đủ, cĩ xác lập hợp đồng nhưng hai bên lại khơng tiến hành hoạt động cơng chứng, cộng thêm đĩ là mối quan hệ quen biết với những thủ tục cơng chứng khá phức tạp và phải nộp phí, lệ phí nên các bên đã bỏ qua giai đoạn quan trọng này. Thứ hai, tranh chấp phát sinh do khơng tuân thủ các quy định pháp luật về nội dung hợp đồng. Nếu như tranh chấp phát sinh do khơng tuân thủ về hình thức là khá phổ biến thì với loại tranh chấp do nội dung của hợp đồng là loại tranh chấp cĩ thể nĩi là rất phức tạp. Nội dung hợp đồng do các bên xác lập, thỏa thuận chính là cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng cĩ rất nhiều trường hợp các bên cĩ thỏa thuận nhưng những thỏa thuận khơng rõ ràng, nên những điều khoản đĩ rất dễ gây ra tranh chấp. Theo như quy định của pháp luật thì trong hợp đồng mua bán nhà ở thì đối với những điều khoản như diện tích nhà ở, vị trí, những giới hạn cụ thể để bên mua được biết. Và đặc biệt về giá cả và phương thức cũng như thời hạn thanh tốn là những nội dung mà rất quan trọng nhưng cĩ những khi khơng thỏa thuận rõ ràng, ví như ghi giá trị là 120 triệu nhưng lại khơng ghi đơn vị tiền, nên cĩ thể sẽ dẫn tới cách hiểu khác nhau cĩ thể là 120 triệu Việt Nam đồng, nhưng bên kia lại nĩi là 120 triệu đơ la. Chính khi đĩ quyền lợi khĩ cĩ thể dung hịa nên tranh chấp phát sinh đĩ là điều dễ hiểu.
Thứ ba, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà liên quan tới yếu tố chủ thể. Khi tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà cĩ thể nĩi rất nhiều trường hợp khơng mấy khi quan tâm, chú ý tới yếu tố chủ thể của tài sản đĩ. Và trường hợp mà trên thực tế vẫn xảy ra rất nhiều đĩ là khi mua bán nhà là tài sản chung của vợ và chồng, khi ký kết hợp đồng thì chỉ cĩ vợ hoặc chồng ký vào hợp đồng đĩ. Cĩ những trường hợp là vợ (chồng) cĩ thể khơng biết về việc ngơi nhà đĩ đã được bán nên sau khi biết sự việc trên mà trong ý chỉ chủ quan của vợ (chồng) đĩ khơng muốn bán nên yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng cũng cĩ những trường hợp mặc dù khi bán cả hại vợ
chồng đều thống nhất bán nhưng chỉ cĩ vợ (chồng) ký vào hợp đồng sau một thời gian giá cả tăng nhanh nên vợ, chồng đĩ lại yêu cầu hủy với lý do khơng cĩ sự đồng ý bằng văn bản của đồng sở hữu. Chỉ với một ví dụ như vậy thơi nhưng chúng ta cũng thấy rõ đối với các trường hợp tranh chấp phát sinh tương tự như vậy thì quyền lợi của người mua nhà đĩ bị ảnh hưởng rất lớn. Dưới đây là ví dụ điển hình cho trường hợp mua bán nhà khơng đúng quy định pháp luật, khơng cơng chứng, chứng thực, một ngơi nhà mà được thực hiện hai lần giao dịch chính vì vậy đã phát sinh tranh chấp. Cụ thể: Ơng Phạm Ngọc Châu trú tại phường Bình Hàn, thành phố Hải Dương bố đẻ chị Phạm Thanh Ngọc, đã nộp đơn tố cáo đến cơ quan chức năng tỉnh Hải Dương về việc mua bán nhà giữa chị Ngọc và gia đình bà Đào Thị Tuyết. Theo đơn tố cáo ơng Phạm Ngọc Châu - bố chị Ngọc cho rằng tháng 06/2012 chị Ngọc cĩ viết giấy tay trao tặng nhà cho vợ chồng bố đẻ là ơng Phạm Ngọc Châu căn biệt thự ba tầng tại số 4/286 đường Điện Biên Phủ và mảnh đất cĩ diện tích 500m2. Tuy nhiên ngày 26/11/2013 chị Ngọc lại bán căn nhà này và 500m2 đất ấy cho gia đình bà Đào Thị Tuyết với giá 2,5 tỷ đồng. Việc mua bán này cĩ giấy tờ chuyển nhượng viết bằng tay của chị Ngọc và bà Tuyết. Ơng Châu cho rằng, chị Ngọc bị rối loạn tâm thần (cĩ giấy xác nhận của bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán này khơng cĩ hiệu lực pháp luật. Hơn nữa mảnh đất và căn nhà mà chị Ngọc đã viét giấy trao tặng cho ơng nên quyền sở hữu thuộc về ơng Phạm Ngọc Châu. Trong khi đĩ bà Tuyết cho rằng các giấy tờ mua bán nhà đều do chị Ngọc viết tay và bà Tuyết cũng đã trả cho chị Ngọc số tiền 2,5 tỷ, và khi thực hiện việc mua bán bà Tuyết khơng hề biết chuyện trao tặng nhà và đất giữa chị Ngọc với ơng Châu. Căn nhà và mảnh đất cĩ trị giá 4 tỷ nhưng bà Tuyết mua chỉ cĩ 2,5 tỷ bởi khơng cĩ sổ đỏ lại là đất phi nơng nghiệp.
Chính vì một ngơi nhà mà được thực hiện hai lần giao dịch với những bản trao tặng, hợp đồng bằng tay nhưng khơng cĩ cơng chứng chứng, thực
nên rất dễ phát sinh tranh chấp.
Trong quá trình thực thi Luật nhà ở cũng như các văn bản pháp luật khác cĩ liên quan như Bộ luật dân sự, Luật đất đai… vào thực tiễn cuộc sống đã bộc lộ những bất cập, hạn chế, thiết nghĩ với những hạn chế đĩ ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả điều chỉnh cũng như khơng thực hiện tốt được nhiệm vụ cao cả của pháp luật là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của con người. Chính vì vậy chúng ta cần cĩ một cách nhìn nghiêm túc và đúng đắn từ thực tiễn đã phản ánh để cĩ thể thấy được những hạn chế cịn tồn tại chính vì vậy trong giới hạn này chúng ta sẽ cùng nhìn nhận lại những tồn tại đĩ, cụ thể:
Thứ nhất, về vấn đề xác định mục đích của nhà ở theo Luật nhà ở năm 2005. Theo đĩ tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 quy định “Nhà ở theo quy định của luật này là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Với quy định trên của Luật nhà ở như vậy sẽ đặt ra những vấn đề pháp lý rất phức tạp, mặc dù pháp luật cĩ quy định cĩ nhiều hình thức để tạo lập nhà ở như gĩp vốn, thừa kế, mua bán…Đối với những cá nhân sau khi tạo lập nhà nhưng họ lại khơng cĩ nhu cầu sử dụng nữa, chính vì vậy họ bán cho những người đang cĩ nhu cầu sử dụng nhà đĩ dựa trên mối quan hệ cung cầu. Nếu như theo cách hiểu tại Điều 1 của Luật nhà ở thì đối với những giao dịch mua bán nhà giữa cá nhân và cá nhân thơng qua hợp đồng mua bán là chỉ là các giao dịch dân sự bình thường chú khơng phải là mục đích lợi nhuận, sinh lời. Như vậy đặt ra trường hợp đối với những giao dịch như cho thuê nhà để ở đối với những ngơi nhà họ khơng cĩ nhu cầu sử dụng thì cĩ thể thấy rõ ràng ở đây đã cĩ mục đích kiếm lời từ những ngơi nhà do họ tạo lập ra. Bên cạnh đĩ tại điểm a khoản 6 Luật kinh doanh bất động sản 2006 cĩ quy định nhà ở là một loại bất động sản cĩ thể đưa vào kinh doanh, việc bỏ vốn đầu tư tạo lập mua nhà để bán vì mục đích sinh lợi được xem là kinh doanh bất động sản. Thiết nghĩ với bất cập trên của Luật nhà ở năm 2005 đã tạo cơ hội cho đối
tượng là những nhà kinh doanh bất động sản về lĩnh vực mua bán nhà nhưng họ lại thực hiện hoạt động kinh doanh với tư cách là cá nhân mua bán nhà ở chỉ để ở chứ khơng phải vì mục đích lợi nhuận để trốn tránh thuế của nhà nước. Điều này làm ảnh hưởng khơng chỉ tới lợi ích của những người mua nhà mà cịn làm ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước và xã hội. Khơng những vậy với việc xác định mục đích nhà ở với mục đích là để ở cĩ thể làm hạn chế đi một số quyền lợi của người sử dụng, ví như đối với những ngơi nhà ở gần mặt đường tiện lợi cho hoạt động kinh doanh thì người sử dụng cĩ thể tiến hành các hoạt động kinh doanh nhưng như vậy cĩ trái với mục đích đã được xác định tại Điều 1 của Luật nhà ở hay khơng? Tuy nhiên vấn đề này đã được xem xét và tại dự thảo lần thứ 11 Luật nhà ở (sửa đổi) trình Uỷ ban thường vụ Quốc hộ cho ý kiến tại phiên họp thứ 26 tháng 03/2014 tại khoản 1 Điều 4 như sau “nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và để sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật khơng cấm”.
Thứ hai , về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản. Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”. Trong khi đĩ tại khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định “quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được cơng chứng đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân”. Như vậy cùng điều chỉnh về vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhưng giữa các văn bản pháp luật cĩ liên quan lại quy định khác nhau. Mặc dù tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2005 quy định “trường hợp cĩ sự khác nhau của Luật này với pháp luật cĩ liên quan về sở hữu nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này”, tuy nhiên thiết nghĩ hệ thống pháp luật cũng cần xem xét và thay đổi để các quy định được thống nhất được quy về một mối để khơng dẫn tới tình trạng sẽ cĩ cách hiểu khác nhau
và cách áp dụng pháp luật khơng giống nhau. Cĩ thể nĩi quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và khơng đảm bảo các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện quyền của mình đối với nhà ở”.
Thứ ba, về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở vơ hiệu và những hệ quả. Thực tiễn đã cho thấy bên cạnh việc cĩ rất nhiều hợp đồng được ký kết đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật thì cũng cĩ rất nhiều những giao dịch do khơng tuân thủ các quy định của pháp luật chính vì vậy đã bị vơ hiệu. Theo quy định tại Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các quy định về giao dịch dân sự vơ hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vơ hiệu. Dựa trên tinh thần đĩ thì hợp đồng dân sự vơ hiệu khơng cĩ một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 (điều kiện cĩ hiệu lực của giao dịch dân sự), cụ thể giao dịch dân sự cĩ hiệu lực khi đủ các điều kiện sau:
- Người tham gia giao dịch cĩ năng lực hành vi dân sự đầy đủ
- Mục đích và nội dung của giao dịch khơng vi phạm pháp luật và khơng trái đạo đức xã hội
- Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện.
Mặc dù Bộ luật dân sự đã quy định rất cụ thể các điều kiện cĩ hiệu lực của hợp đồng cũng như hợp đồng vơ hiệu như vậy, tuy nhiên trong thực tiễn cĩ những trường hợp tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do khơng tuân thủ các quy định của pháp luật, khi phát sinh tranh chấp đưa nhau ra Tịa án giải quyết thế nhưng cũng đã cĩ những bản án Tịa án đã khơng xem xét đầy đủ các chứng cứ cũng như các tài liệu liên quan các bên đã cung cấp nên đã giải quyết khơng đúng với quy định của pháp luật khơng đảm bảo được quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ đĩ. Ví dụ điển hình như vụ án tranh chấp ngơi nhà số 06 Âu Cơ- Hà Nội giữa vợ chồng ơng Hiệp bà Đức với vợ chồng ơng Đỉnh bà Thịnh. Nội dung tranh chấp như sau:
* Nguyên đơn:
1. Ơng Trần Tấn Hiệp, sinh năm 1943.
2. Bà Vũ Thị Thục Đức, sinh năm 1943 (Vợ ơng Hiệp)
Cùng trú tại: Số 75 Đường Âu Cơ, Phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
* Bị đơn:
1. Ơng Lê Trọng Đỉnh, sinh năm 1949
2. Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh, sinh năm 1952 ( vợ ơng Đỉnh) Cùng trú tại: Số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
* Nội dung vụ án:
- Lời trình bày của nguyên đơn: Ngơi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu của ơng Hiệp và bà Đức. Từ tháng 3/2000 đến tháng 6/2000 vợ chồng ơng Hiệp đã vay của ơng Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh. Tháng 9/2000 vợ chồng ơng Hiệp đã cho vợ chồng ơng Đỉnh vào ở nhờ ngơi nhà số 6 đường Âu Cơ. Khi đĩ hồ sơ về ngơi nhà đang thế chấp tại ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Vợ chồng ơng Hiệp cĩ vay vợ chồng ơng Đỉnh một số tiền, mà sau này vợ chồng ơng Hiệp mới biết số tiền ơng Đỉnh cho vay thực chất là tiền từ cơng ty Bắc Sơn mà vợ chồng ơng Hiệp là đồng sở hữu, ơng Đỉnh đã rút ra để cho vợ chồng ơng Hiệp vay lại. Khoảng năm 2000 ngân hàng Hàng Hải đã yêu cầu vợ chồng ơng Hiệp thực hiện nghĩa vụ thanh tốn, do khơng cĩ tiền nên vợ chồng ơng Hiệp đã đồng ý để cho ơng Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách vợ chồng Hiệp nợ vợ chồng ơng Đỉnh để trả nợ ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngơi nhà trên. Ngày 01/02/2001 ngân hàng Hàng Hải đã trả tồn bộ hồ sơ về giấy tờ nhà cho vợ chồng ơng Hiệp. Sau khi giải chấp ngơi nhà, do nghĩ là vợ chồng ơng Hiệp đã nợ vợ chồng