Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những vấn đề rất quan trọng, quyết định rất lớn tới việc hợp đồng đĩ cĩ đủ điều kiện pháp luật để hợp pháp hay khơng, hay đĩ là hợp đồng vơ hiệu. Chính vì vậy, trong quá trình ký kết hợp đồng cũng như quá trình thực hiện hợp đồng các bên cần tuân theo các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Khi nĩi về hình thức của hợp đồng cĩ thể hiểu một cách đơn giản hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện ra bên ngồi của hợp đồng đĩ. Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 cụ thể như sau: “Hợp đồng dân sự cĩ thể được giao kết bằng lời nĩi, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể khi pháp luật khơng quy định loại hợp đồng đĩ phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật cĩ quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, cĩ cơng chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đĩ”.
Từ những quy định của pháp luật đồng thời từ thực tiễn cho thấy hình thức của hợp đồng dân sự rất đa dạng và phong phú, cĩ thể được thể hiện dưới hình thức bằng lời nĩi, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Tuy
nhiên cũng cần lưu ý rằng hình thức của hợp đồng cĩ thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng khơng phải mọi trường hợp các chủ thể đều cĩ thể tự do thỏa thuận để lựa chọn hình thức của hợp đồng. Bởi lẽ, trong một số trường hợp trong một số quan hệ nhất định pháp luật bắt buộc các chủ thể tham gia giao dịch liên quan tới bất động sản bắt buộc phải lập thành văn bản.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Điều 31, việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thơng qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa các bên được cơ quan cơng chức nhà nước, ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền cơng chứng hoặc chứng thực và phải làm các thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp cĩ thẩm quyền. Đến Bộ luật Dân sự năm 1995 được ban hành và nhận thấy quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 khơng cịn phù hợp nữa, đã quy định thành “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, cĩ chứng nhận của cơng chức nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền”. Kế thừa tinh thần của những văn bản pháp luật trước Bộ luật Dân sự năm 2005 đã cụ thể hĩa các quy định để phù hợp với thực tiễn hơn, cụ thể Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “ hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, cĩ cơng chứng, chứng thực trừ trường hợp pháp luật cĩ quy định khác”. Như vậy cĩ thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn hai điều kiện sau:
+ Phải được lập thành văn bản.
+ Hợp đồng cĩ cơng chứng của tổ chức hành nghề cơng chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản là quy định bắt buộc đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng. Quy định này mang tính bắt buộc này đảm bảo cho quyền và nghĩa vụ của các bên luơn được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Bên cạnh đĩ khi hợp đồng mua bán nhà ở với
những điều khoản thỏa thuận của các bên được ghi lại cụ thể, chính xác dưới hình thức là văn bản sẽ là căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết khi cĩ tranh chấp phát sinh. Pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, và trong hợp đồng đĩ phải thể hiện được những nội dung cơ bản thể hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở. Vì vậy, về nguyên tắc văn bản về hợp đồng mua bán nhà ở cĩ thể lập theo ý chí của các bên nhưng phải đảm bảo các nội dung chủ yếu, cơ bản của hợp đồng được quy định tại khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005.
Về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở cũng được quy định một cách cụ thể tại Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thơng tư 03/2014/TT- BXD, theo đĩ thì “Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở)”, dự thảo Luật nhà ở quy định tại Điều 116 cũng ghi nhận về việc hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận phải được lập thành văn bản. Với quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản đĩ cịn là căn cứ quan trọng để các bên nắm rõ quyền cũng như trách nhiệm của mình và cĩ thể yêu cầu bên kia thực hiện những nghĩa vụ mà họ đã cam kết sẽ thực hiện. Trong trường hợp bên khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng thì bên cĩ quyền yêu cầu Tịa án giải quyết những hành vi xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của họ, và khi đĩ bản hợp đồng chính là một trong những chứng cứ, căn cứ pháp lý vững chắc để Tịa án xem xét và giải quyết.
Bên cạnh đĩ tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được phải cơng chứng, chứng thực, cụ thể “hợp đồng về nhà ở phải cĩ chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đơ thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nơng thơn, trừ một số trường hợp đĩ là cá nhân cho thuê nhà dưới sáu tháng; bên bán, cho thuê là tổ chức cĩ chức năng kinh doanh
nhà ở; thuê mua nhà ở xã hội và bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.
Với việc hợp đồng mua bán phải cơng chứng, chứng thực đã làm hạn chế một số nguyên nhân gây ra tranh chấp cĩ thể xảy ra cho các bên, mặt khác nĩ cịn đảm bảo hợp đồng được các bên thỏa thuận giao kết tuân theo các quy định của pháp luật, bảo vệ được quyền lợi của các bên.
Tĩm lại, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tới vấn đề hiệu lực pháp lý của nĩ. Chính vì vậy khi các chủ thể tiến hành các giao dịch, hợp đồng về mua bán nhà ở cần tuân theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực pháp lý và hạn chế được những rủi ro đáng tiếc cĩ thể xảy ra.