Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam tt

Để đảm bảo thực hiện quyền hiến định trên, các chính sách pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở viết tắt là “HĐMBNO” đ được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, thể hiện qua việc đ ban hành và

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số : 62.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

Công trình được hoàn thành tại : Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thế Liên

Phản biện 1: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Phản biện 2: PGS.TS Dương Đăng Huệ

Phản biện 3: TS Trần Quang Huy

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp tại Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học

xã hội Việt Nam

Vào hồi …… .giờ ……… phút, ngày ……… tháng ……… năm 2017

Có thể tìm hiểu luận án tại:

- Thư viện Quốc gia Việt Nam

- Thư viện Học viện Khoa học xã hội

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở giữ vai trò rất quan trọng đối với đời sống xã hội của một đất nước hi hội càng phát triển nhu cầu nhà ở càng được hội quan t m Cũng như các quốc gia khác trên thế giới, ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013

khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” Để đảm bảo thực hiện

quyền hiến định trên, các chính sách pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

(viết tắt là “HĐMBNO” đ được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, thể hiện

qua việc đ ban hành và kịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định pháp luật phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi giai đoạn lịch sử của đất nước Chế định HĐMBNO luôn chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quy phạm pháp luật và ngày càng được hoàn thiện Các văn bản pháp luật quan trọng trực tiếp điều chỉnh HĐMBNO, như: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế, Luật bảo vệ người tiêu dùng… cùng các văn bản hướng dẫn, về cơ bản đ tạo được khung pháp lý phù hợp cho các chủ thể khi xác lập HĐMBNO và mang lại hiệu quả xã hội ngày càng cao Tuy nhiên, xét về tính đồng bộ thì pháp luật về HĐMBNO hiện nay còn nhiều bất cập, hạn chế khiến cho thị trường nhà ở bất ổn định, thiếu minh bạch, chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng, chưa tương đồng với pháp luật hợp đồng của một quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật Bản… , các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL), tranh chấp HĐMBNO phát sinh khá phổ biến, phức tạp và các hệ lụy của nó đ g y thiệt hại không nhỏ cho xã hội

Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và

thực tiễn

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

2.1 Mục đích nghiên cứu của luận án:

Ph n tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam để thấy những hạn chế, tồn tại, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án:

(i) Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình khoa học

nghiên cứu liên quan đến đề tài Xác định những điểm hợp lý luận án sẽ kế thừa, chỉ ra những vấn đề chưa được giải quyết hoặc phải tiếp tục nghiên

cứu, từ đó mở rộng hướng nghiên cứu để đạt được mục đích đề ra; (ii) làm

rõ lý luận HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO, so sánh pháp luật của một

quốc gia để học hỏi kinh nghiệm tiến bộ; (iii) ph n tích, đánh giá thực trạng

pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam chỉ ra những ưu điểm, hạn chế để ác định căn cứ thực tiễn cho việc đề xuất hoàn thiện pháp

luật; (iv) đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu của luận án

Nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về HĐMBNO, thực trạng và thực tiễn pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam Các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng này nên sẽ là đối tượng nghiên cứu chính Nghiên cứu pháp luật của một số nước để so sánh và có thêm góc nhìn toàn diện

3.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án

Nghiên cứu: (i) khái niệm, đặc điểm HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO (ii Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp luật HĐMBNO; (iii Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO; (iv giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO Việt Nam

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án

4.1 Phương pháp tiếp cận hệ thống, đa ngành, liên ngành và lịch sử 4.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, phương pháp duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử được vận dụng nghiên cứu trong tất cả các chương của luận án Ngoài ra, còn có các phương pháp: Lịch sử, phân tích, tổng hợp, so sánh, quy nạp và logic

5 Những điểm mới của luận án

Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu hệ thống và toàn diện dưới góc độ lý luận và thực tiễn về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO ở Việt Nam

Luận án đ đánh giá thực trạng pháp luật theo các yêu cầu cụ thể, chỉ ra những bất cập, hạn chế trong điều chỉnh pháp luật về HĐMBNO và thực tiễn áp dụng chế định pháp luật này

Luận án đ đưa ra quan điểm định hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng

và Nhà nước, đảm bảo giải quyết an sinh xã hội, nâng cao hiệu quả thực thi, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường Việt Nam và hội nhập kinh tế quốc tế

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án

6.1 Ý nghĩa khoa học của luận án

Luận án làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận khoa học và thực tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐMBNO mang tính tổng thể, đồng bộ, phù hợp với xu thế hội nhập

LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

1.1.2 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

Ở những nước phát triển, giao dịch mua bán nhà ở được quy định chung trong giao dịch bất động sản Đ có nhiều công trình trên thế giới nghiên cứu về hợp đồng và thị trường bất động sản Cuốn sách: Contract

Law của Roger Halson và The law of Contract của Edwin Pell đ nghiên cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin,

tự do giao kết hợp đồng, Cuốn sách Formation du contrat của tác giả J Ghestin, G Loiseau và Y-M Seriet đ làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung thực liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm hợp đồng theo pháp

luật của Pháp Cuốn sách “Notarielle Verbrauchervertraege” của Britta

Carmen Deimel đ ph n tích những vấn đề về hợp đồng có công chứng theo Điều 310 của Bộ luật dân sự Đức và làm rõ điều kiện giao dịch chung, tính minh bạch của hợp đồng theo yêu cầu Chỉ thị số 93-13/EWG ngày 05/4/1993 của Ủy ban Châu Âu về bảo lưu mang tính lạm dụng trong các

hợp đồng Friedrich Kessler tác giả cuốn sách “Contracts of Adhesion- Some Thoughts About Freedom of Contract” đ chỉ ra sự bất bình đẳng giữa

các bên trong hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo và nhu cầu cấp thiết bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu, chống lại sự lạm dụng tự do hợp đồng trong quá trình giao kết

Bài viết “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” của K

Schimidt đ đưa ra quan điểm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng theo

Bộ luật dân sự Đức trên nguyên tắc tự do thỏa thuận không bị hạn chế về

nội dung hợp đồng Mark R Eaker khi viết về “Hiệu ứng ngược vị thế” đ

khẳng định: sự ảnh hưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản đến kinh tế

- xã hội của một quốc gia, “hoạt động của thị trường nhà ở có tác động lan tỏa đáng kể với phần còn lại của nền kinh tế”

Báo cáo tại hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản- kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” như: “Các vấn

đề trong lĩnh vực nhà ở nhằm phát triển đô thị bền vững ở Hàn Quốc” của tác giả im Hyun Ah và im Eung Soo; “Đô thị hóa bền vững trong ngành bất động sản Indonesia” của Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản & Đô thị hóa bền vững trong lĩnh vự bất động sản” của Abas

A.Jalil đ giúp cho các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam có cái nhìn bao quát và toàn diện khi xây dựng chính sách pháp luật về nhà ở

Khi nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sản- kinh nghiệm quôc tế và bài học cho Việt Nam” và “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, các tác giả đ chỉ ra kinh nghiệm Việt

Nam cần phải học tập như chính sách về thuế để kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá nhà của Hàn Quốc; chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thụy Điển và nhà ở xã hội của Singapore, Nguyễn Minh Tuấn đ nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển và chỉ ra những khác biệt, kinh nghiệm cho Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ký bất động sản

1.1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

1.1.2.1 Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam

Tác giả luận văn cao học “Những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự”, “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở” và “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” đ đưa ra khái niệm, đặc

điểm cơ bản (tính song vụ, ưng thuận, có đền bù và chuyển giao quyền sở hữu tài sản) của HĐMBNO và đề xuất hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu, hình thức của HĐMBNO

Tác giả công trình “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt Nam hiện nay”, “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” và “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”

đ đưa ra khái niệm về HĐMBNO tưng ứng với từng loại nhà ở, chỉ ra bất cập trong quy định của pháp luật về đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã hội, ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng Hoặc sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với căn

hộ chung cư khiến cho quyền lợi của người mua bị xâm phạm nhưng không

có cơ chế giám sát hữu hiệu điều chỉnh

1.1.2.2 Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án

Cuốn sách: “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án”,

“Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” và “Một số vấn đề cấp thiết cần lưu

ý về áp dụng pháp luật dân sự” đ chỉ ra hạn chế của pháp luật thực định và

sự linh hoạt của Tòa án khi áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp vi phạm điều kiện có hiệu lực của HĐMBNO, bảo vệ người thứ ba ngay tình

và cách tính thiệt hại khi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu trên quan điểm hạn chế hủy bỏ hợp đồng vì hợp đồng sinh ra để thực hiện chứ không phải để triệt tiêu

1.1.2.3 Nhóm các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản gián tiếp liên quan đến đề tài

Khi nghiên cứu “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam”, “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” và

“Thị trường bất động sản” các tác giả đ chỉ ra sự cần thiết phải có một hệ

thống thông tin bất động sản đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận; cũng như cơ chế giám sát đảm bảo thực thi để thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển năng

động, cân bằng quyền lợi của các chủ thể Cuốn sách “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” và “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”

đ làm rõ vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và

đề xuất ban hành Luật đăng ký bất động sản, Luật tiếp cận thông tin, hoàn thiện cơ chế chính sách, kiểm tra giám sát pháp luật đối với nhà ở xã hội

Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát về hệ thống của nhà quản lý đô thị”, Võ im Cương cho rằng xây dựng chính sách nhà ở xã

hội phải đảm bảo công bằng, tính nh n đạo và tính đô thị; khuyến nghị học

hỏi chính sách phát triển nhà ở của Singapore Luận án tiến sĩ “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam” của Trần

Minh Đức đ cho rằng pháp luật thuế đối với chuyển nhượng nhà, căn hộ là chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân Luận án tiến sĩ luật học

“Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Thị Thư cho rằng cần kiểm soát các điều kiện giao dịch

chung vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro hoặc bất công

1.2 Đánh giá về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và những vấn đề còn tồn tại, cần nghiên cứu trong đề tài luận án

1.2.1 Các vấn đề đã được giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa

Các công trình đ đưa ra được kết luận khoa học về khái niệm, đặc điểm, vai trò của HĐMBNO Quá trình phát triển của pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam qua các thời kỳ cũng được tập trung nghiên cứu và khẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nước ta còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chưa đáp ứng được sự năng động của nền kinh tế thị trường Từ đó, đề xuất xây dựng cơ chế công khai thông tin bất động sản, ban hành Luật đăng ký bất động sản

1.2.2 Những vấn đề còn tranh luận, chưa được nghiên cứu mà luận án cần tiếp tục nghiên cứu

Chưa thống nhất được quan điểm về hình thức là điều kiện phát sinh hiệu lực của HĐMBNO, giao dịch mua bán nhà ở phải đăng ký Cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu các quy định liên quan đến HĐMBNO tại Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật dân sự 2015

Kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu các công trình đi trước, luận án tiếp tục làm rõ những vấn đề lý luận, quá trình phát triển và sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ HĐMBNO tại Việt Nam Nghiên cứu

và làm sáng tỏ pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở để thấy được điểm mới, tiến bộ và hạn chế; so sánh, đối chiếu với pháp luật của một

số nước tìm ra những khác biệt và tương đồng để làm căn cứ cho đề xuất hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

1.3 Cơ sở lý thuyết và hướng tiếp cận nghiên cứu

1.3.1 Cơ sở lý thuyết

Học thuyết Mác- lênin về nhà nước và pháp luật; một số lý thuyết

về hợp đồng, tự do giao kết, cung- cầu; quyền cơ bản của người tiêu dùng; bảo vệ kẻ yếu thế; chủ trương đường lối của Đảng, Nhà nước ảnh hưởng nhiều đến việc nghiên cứu

1.3.2 Hướng tiếp cận nghiên cứu

Ph n tích, đánh giá kết quả nghiên cứu đ được công bố liên quan đến đề tài, đưa quan điểm của mình về vấn đề tiếp tục nghiên cứu, tập trung làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật HĐMBNO làm tiền đề cho các giải pháp cụ thể

1.3.3 Khung phân tích để làm rõ lý thuyết

Câu hỏi nghiên cứu 1: HĐMBNO là gì? có gì khác biệt so với các

loại hợp đồng mua bán tài sản khác? Pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở gồm những gì?

Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật

về HĐMBNO hiện nay như thế nào? Kết quả đạt được và hạn chế? Nguyên nhân?

Câu hỏi nghiên cứu 3: Vì sao phải hoàn thiện pháp luật

HĐMBNO? Các giải pháp cụ thể để bảo đảm nguyên tắc trong giao kết hợp đồng, phù hợp quy luật của nền kinh tế và hội nhập quốc tế

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở:

HĐMBNO là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên bán nhà Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đ thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật

2.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

(i) Mang tính ưng thuận, song vụ, có đền bù; (ii) chỉ ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các chủ thể khi hợp đồng giao kết hợp pháp; (iii)

là phương tiện pháp lý để chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán sang

người mua; (iv) hình thức hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực; (v) chịu sự điều chỉnh của hệ thống luật tư

2.1.2 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

(i) phải ghi rõ ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; họ - tên, chữ ký

và địa chỉ của bên mua và bên bán, nếu là tổ chức phải đóng dấu và ghi rõ

chức vụ của người ký; (ii) phải mô tả đặc điểm của nhà giao dịch và thửa

đất ở gắn với nhà ở đó Đối với HĐMBNO là căn hộ chung cư phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng mục đích thiết kế đ được phê duyệt ban

đầu; (iii) thể hiện giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán; (iv) thỏa thuận

về thời hạn và thời điểm giao – nhận nhà cùng các giấy tờ pháp lý liên quan

và thời gian bảo hành nhà ở; (v) thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên; (vi)

nội dung thỏa thuận, cam kết trong việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;

(vii), trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận xâm phạm đến quyền, lợi ích của bên

có quyền; (viii) phải thể hiện được thời điểm có hiệu lực

2.1.3 Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Đối với HĐMBNO thông thường phải bằng văn bản có công chứng, chứng thực Đối tượng của hợp đồng này phải là nhà ở: (i đ được cấp giấy chứng nhận; (ii) không có tranh chấp về quyền sở hữu; (iii) không

bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay để chấp hành quyết định hành chính

đ có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iv) không thuộc diện đ có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

2.1.3.2 Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Bên mua nhà thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định Bên bán, chỉ được bán nhà khi có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán

2.1.3.3 Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Phải lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ mua bán nhà ở đ có giấy chứng nhận Đối với nhà ở hình

thành trong tương lai trước khi bán, chủ đầu tư có thông báo về nhà đủ điều kiện bán gửi sở xây dựng Bên bán phải có chức năng kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định theo quy định và được ng n hàng thương mại bảo

l nh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà

2.1.3.4 Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sau khi hoàn tất nghĩa vụ trả tiền thì trở thành người mua nhà và có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ theo HĐMBNO bên chuyển nhượng đ ký với chủ đầu tư và phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật

2.2 Những vấn đề lý luận chung về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

Pháp luật HĐMBNO là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp

đồng

2.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở

(i) Mang tính liên ngành luật; (ii) thuộc lĩnh vực luật tư; (iii) gắn

liền với việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước giúp

đỡ, hỗ trợ các đối tượng chính sách và yếu thế trong xã hội có thể tự tạo lập nhà ở một cách dễ dàng

2.2.2 Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.2.1 Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển thị trường nhà ở

Đường lối, chính sách của Đảng và nhà nước có tác động mạnh mẽ đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và có ảnh hưởng đến cung - cầu

về nhà ở Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường nhà phát triển, ngược lại

sẽ làm gia tăng tính tự phát và kìm hãm sự phát triển lành mạnh

2.2.2.2 Sự vận động của các quy luật cơ bản trong nền kinh tế thị trường

Đ làm thay đổi căn bản các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các chính sách nhà đất tại Việt Nam

2.2.2.3 Sự tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế

Đ đặt ra yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách chính sách nhà đất, hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản bao gồm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.3.1 Điều chỉnh pháp luật về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

* Đối với cá nhân, phải là “người từ đủ 18 tuổi trở lên” có năng lực hành vi dân sự đầy đủ * Đối với pháp nhân, phải có chức năng kinh

doanh bất động sản Việc ác định năng lực hành vi dân sự của pháp nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở phải căn cứ BLDS, Luật Doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật hợp tác , … vì chủ thể này phải tuân thủ quy định về đại diện Các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng không có giá trị ràng buộc người đại diện mà chỉ ràng buộc pháp nhân

* Nhà nước, là chủ thể đặc biệt, Nhà nước sẽ cử cơ quan đại diện liên quan đến hoạt động quản lý nhà đất (Sở xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, … thay mặt Nhà nước tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà

* Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể và phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

2.2.3.2 Điều chỉnh pháp luật về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hình thức của HĐMBNO phải bằng văn bản, đối với nhà ở đ được cấp giấy chứng nhận thì hợp đồng phải công chứng, chứng thực

2.2.3.3 Điều chỉnh pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán, có thực, được phép giao dịch, không bị kê biên và không có tranh chấp về quyền sở hữu Tính hợp pháp, hợp lệ của nhà ở thể hiện thông qua giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Khi bán nhà ở thuộc quyền

sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu

2.2.3.4 Điều chỉnh pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở