HỢP ĐỒNG MUA bán NHÀ ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ THU THỦY

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT

VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Hoàng Thị Thu Thủy

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 99

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ỞError! Bookmark not defined

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Error! Bookmark not defined

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khácError! Bookmark not defined 1.2 Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined 1.3 Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua

bán nhà ở Error! Bookmark not defined

1.3.1 Quy định về hình thức của hợp đồng dân sựError! Bookmark not defined

1.3.2 Quy định về nội dung của hợp đồng dân sựError! Bookmark not defined

1.4 Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 106

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Error! Bookmark not defined

2.1 Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014Error! Bookmark not defined 2.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

2.2.1 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

2.2.2 Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

2.2.3 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ởError! Bookmark not defined

2.2.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng

mua bán nhà ở Error! Bookmark not defined

2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp

luật hiện hành Error! Bookmark not defined

2.3 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua

bán nhà ở vô hiệu Error! Bookmark not defined

2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu Error! Bookmark not defined

2.3.2 Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệuError! Bookmark not defined

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Error! Bookmark not defined

Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI

HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ỞError! Bookmark not defined 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán

nhà ở Error! Bookmark not defined

3.2 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết

hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua

bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dânError! Bookmark not defined

3.2.1 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết hợp

đồng mua bán nhà ở vô hiệu Error! Bookmark not defined

3.2.2 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình xử lý hợp đồng

mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dânError! Bookmark not defined

3.3 Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định

về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý hợp

đồng mua bán nhà ở vô hiệu Error! Bookmark not defined

3.3.1 Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luậtError! Bookmark not defined

3.3.2 Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa ánError! Bookmark not defined

3.3.3 Các nhóm hoàn thiện khác Error! Bookmark not defined

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Error! Bookmark not defined

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107

PHỤ LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự TAND: Tòa án nhân dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,

tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh Hợp đồng còn đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế

vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng được chú trọng trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng được giao dịch phổ biến và sôi động nhất

Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng

Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó

là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chưa thống nhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không được thực hiện đúng quy định, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể như các điều luật còn chưa

dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị nhầm lẫn; điều luật chưa dự liệu được trường hợp chủ thể cố tình để bản thân rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm

xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn… Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tư pháp chủ trì soạn thảo Bộ

luật dân sự sửa đổi Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán nhà ở

theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã được nhiều nhà khoa học pháp

lý quan tâm trong các thời kỳ, dưới những góc độ khác nhau và chủ yếu được

đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh trong đó các quy định này được quy định gián tiếp xuất phát từ các quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao

dịch dân sự phổ biến Trong một số ấn phẩm như: Bình luận Bộ luật dân sự

của Bộ Tư pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:

- Nguyễn Văn Cường (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học

Luật Hà Nội

- Lê Chí Cường (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh;

- Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trường

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như:

- Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Công trình này chủ

yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng như hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản theo BLDS 1995

- Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin

và truyền thông;

- Nguyễn Văn Cường (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân

thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5);

- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Công trình khoa học này chuyên sâu

bình luận những bản án đã được công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý của chế định hợp đồng

- Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sự

Việt Nam: Những bất cập và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013

- Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam”, Khoa học pháp lý, (01), tr 55-63

- Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hưởng của điều kiện hình thức hợp

đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (03), tr 47-51

- Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ

nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước và Pháp Luật, (10), tr 28-31

- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy

định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr 19-24

- Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui

định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005”, Nhà nước và pháp luật, (06), tr 45-55

- Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hưởng của yếu tố hình thức đối với hợp

đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr 12-22

- Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong BLDS 2005,

Nxb Tư pháp, Hà Nội

- Nguyễn Minh Khuê (2001), “Một số vấn đề về giao dịch dân sự”, Tòa

án nhân dân, (03), tr 2-3

- Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội

- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt

Nam”, Luật học, (12), tr 34-42

- Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và

việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 13-18

- Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn

bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập pháp, (18), tr 28-33

- Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

- Tưởng Duy Lượng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12)…và các công trình khác Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều được

thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trước đây Vì vậy, việc

nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"

không bị trùng lắp với các công trình đã công bố

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất, đồng thời có định hướng đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nước

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:

- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự

2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận

- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

- Luận văn đưa ra các định hướng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

4 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp

Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” có phạm vi

nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tượng của hợp đồng là nhà

ở, mà ở đó: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Bên cạnh học viên cũng đề cập đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở

trong các trong các trường hợp như: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang cho thuê, các quyền ưu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, phương thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phương án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận

Xuất phát từ đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở của Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn bản dưới luật, chính sách của Nhà nước về nhà ở trong giai đoạn hiện nay

* Phương pháp nghiên cứu

Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Các phương pháp cụ thể là phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phương pháp xã hội học để nghiên cứu nội dung của đề tài

6 Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải được nghiên cứu lần đầu đối với bậc cao học Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học