Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật việt nam (tt)

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN KHÁNH VŨ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Đoàn Đức Lƣơng Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu lien quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 5.Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu .4 Những đóng góp luận văn .5 Cơ cấu luận văn .5 Chƣơng 1.MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬTVỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI .6 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.1.1.Hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thƣơng mại 1.1.1.2 Phân loại nhà thƣơng mại 1.1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại .7 1.2 Khung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.2.1 Nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.2.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.2.4 Hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.3 Những yếu tố tác động đến thực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.3.1 Yếu tố pháp luật .8 3.1.2 Yếu tố thực thi pháp luật 3.1.3 Yếu tố kinh tế, trị, xã hội .9 TIỂU KẾT CHƢƠNG Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM10 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại10 2.1.1 Các nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại .10 2.1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 10 2.1.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại .11 2.1.3.1 Đối tƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 11 2.1.3.2 Giá hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 11 2.1.3.3 Phƣơng thức toán hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 12 2.1.3 Hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 12 2.1.3.1 Hình thức hợp đòng mua bán nhà thƣơng mại 12 2.1.3.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại12 2.1.4 Đánh giá quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 13 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 13 2.2.1 Tình hình thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại13 2.2.2 Những vƣớng mắc việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 14 2.2.2.1 Vƣớng mắc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 14 2.2.2.2 Vƣớng mắc nội dung hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 14 2.2.2.3 Vƣớng mắc hình thức hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 15 2.2.2.4 Về hiệu lực thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà chuyển giao quyền sử dụng đất 15 TIỂU KẾT CHƢƠNG 16 Chƣơng 3.ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 17 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 17 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 17 3.2.1 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 17 3.2.2 Những giải pháp thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 18 TIỂU KẾT CHƢƠNG 20 KẾT LUẬN 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhu cầu có nhà nhu cầu thiết yếu ngƣời, yếu tố góp phần phát triển nguồn nhân lực đất nƣớc Việc chăm lo giải nhà cho nhân dân đƣợc Đảng Nhà nƣớc ta quan tâm xác định vấn đề xã hội, nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội Các hiến pháp Việt Nam qua thời kì khẳng định quyền sở hữu nhà ngƣời dân Điều 18 Hiến pháp năm 1959, Điều 27 Hiến pháp năm 1980, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 Điều 32 Hiến pháp 2013 ghi nhận việc bảo hộ quyền sở hữu công dân nhà Xuất phát từ nhu cầu đƣợc đáp ứng nơi sinh sống, nhà đối tƣợng đặc biệt giao dịch dân sự, ngày nay, điều kiện dân số có gia tăng nhanh chóng với đặc thù diện tích đất khơng thể mở rộng nhu cầu nhà vấn đề đƣợc nhiều ngƣời quan tâm, khu thị tình hình lƣợng dân cƣ kéo làm ăn sinh sống ngày nhiều Đặc biệt nơi tập trung đơng dân cƣ nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,… nhu cầu nhà ngƣời dân lại trở nên thiết Tốc độ thị hóa tăng nhanh, giao dịch nhà nhƣ thuê, mua, tặng cho,… để đáp ứng nhu cầu sinh sống ngƣời xuất ngày nhiều hơn, tình hình nhà thƣơng mại với đặc tính ƣu giải pháp hữu hiệu để giải toán diện tích đất đai nhu cầu cuả ngƣời HĐMB nhà thƣơng mại theo xuất nhiều để điều chỉnh mối quan hệ chủ thể thiết lập giao dịch mua bán nhà thƣơng mại Pháp luật HĐMB nhà nói chung nhà thƣơng mại nói riêng đời có nhiều bƣớc hồn thiện phù hợp với xu phát triển điều kiện kinh tế- xã hội để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng đƣợc thực hạn chế tối đa tranh chấp xảy Tuy nhiên, trình thực HĐMB nhà thƣơng mại xuất nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến pháp lí nhƣ nguyên nhân khác gây khó khăn cho bên tham gia giao kết hợp đồng khiến cho việc thực hợp đồng không cam kết thực đƣợc Xuất phát từ vấn đề trên, để hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề hợp đồng nhƣ vấn đề liên quan đến bất động sản - vấn đề nóng bỏng nhạy cảm giai đoạn nay, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài : “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu vấn đề lí luận thực tiễn Bên cạnh việc tìm khó khăn vƣớng mắc định, để từ đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định HĐMB nhà thƣơng mại nhằm đảm bảo vấn đề quyền lợi bên trình tham gia giao kết, thực hợp đồng Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đề tài liên quan đến hợp đồng mua bán nhà nhà thƣơng mại có nhiều cơng trình nghiên cứu phải kể đến cơng trình nghiên cứu nhƣ: - Hồng Thị Thu Thủy(2014): “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, có so sánh hợp đồng mua bán nhà với số loại hợp đồng khác; phân tích nội dung, hình thức HĐMB nhà ở; điều kiện có hiệu lực hợp đồng; vấn đề xử lý hợp đồng vô hiệu nhƣ phân tích, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật hành, số vƣớng mắc thƣờng gặp trình giải hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu tòa án nhân dân đề xuất, kiến nghị giải pháp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý cua hợp đồng muâ bán nhà vô hiệu - Phan Thị Minh Hảo (2016):“Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành” - Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề khái niệm, ý nghĩa HĐMB nhà ở, vấn đề giao kết, quyền nghĩa vụ bên, việc chấm dứt hợp đồng nhƣ vƣớng mắc, tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà nhà thƣơng mại - Nguyễn Thu Trang (2016): “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn đề cập đến vấn đề khái niệm, đặc điểm; thời điểm, điều kiện có hiệu lực hợp đồng; phân tích làm rõ bất cập quy định thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai đồng thời kiến nghị số gải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề hiệu lực dạng hợp đồng - Đỗ Xuân Sơn (2017): “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay”- Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Luận văn chủ yếu phân tích khái niệm, đặc điểm, nội dung HĐMB hộ chung cƣ pháp luật HĐMB hộ chung cƣ; thực trạng pháp luật HĐMB hộ chung cƣ thực tiễn áp dụng trọng đến tranh chấp phổ biến xảy kí kết thực hợp đồng đồng thời đƣa định hƣớng kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật HĐMB hộ chung cƣ Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thị Thu Hƣơng (2018), Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Tạp chí Tòa án (30/3/2018 điện tử) với nội dung: Nhà hình thành tƣơng lai loại hình ngày phổ biến nƣớc ta Mặc dù Nhà nƣớc ban hành nhiều văn pháp luật quy định việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai Tuy nhiên, giao dịch đa dạng nên quy định pháp luật có nhiều điểm chƣa thống dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hƣởng đến ngƣời tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Do đó, việc nghiên cứu làm rõ việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai theo quy định Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản văn hƣớng dẫn thi hành cần thiết Bài viết sau tác giả xin bàn số bất cập đƣa số đề xuất sửa đổi quy định pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu Hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Lê Văn (2016): Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, đăng Hội thảo khoa học Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (tháng 10/2016) phân tích điều kiện, vƣớng mắc việc xác định tài sản hình thành tƣơng lai cảnh báo rủi ro Những đề tài đƣợc tác giả nghiên cứu góc độ khác nhau, nhiên phân tích hợp đồng mua bán nhà nói chung mà chƣa đề cập nhiều đến hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại nhƣ đặc điểm riêng, vấn đề hiệu lực tranh chấp chủ yếu,… loại hợp đồng này.Luận văn kế thừa số nội dung: - Một số khái niệm bản, số nhận định hợp đồng nua bán nhà thƣơng mại - Một số vụ tranh chấp số liệu có liên quan hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu để đƣa nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại sở luận giải số vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật áp dụng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Việt Nam 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Một là, phân tích làm rõ số vấn đề lí luận pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại nhƣ khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Hai là, phân tích đánh giá quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại nhƣ chủ thể, đối tƣợng, nội dung, hình thức, nghiên cứu tình hình thực tiễn áp dụng quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại, đƣa số vụ việc tranh chấp liên quan đến dạng hợp đồng Từ đó, tìm vƣớng mắc thực tế để làm sở cho việc đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Ba là, đƣa số giải pháp hoàn thiện pháp luật số giải pháp áp dụng quy định pháp luật liên quan đến HĐMB nhà thƣơng mại Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu số quan điểm cơng trình nghiên cứu, quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại văn pháp luật nhƣ Bộ luật dân 2015, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thực tiễn thực loại hợp đồng giai đoạn Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu HĐMB nhà thƣơng mại gồm số vấn đề lý luận, quy định pháp luật, việc áp dụng quy định thực tiễn nhƣ ƣu điểm hạn chế pháp luật quy định loại hợp đồng Trong đó, luận văn nghiên cứu HĐMB nhà thƣơng mại mà bên chủ thể - bên bán tổ chức có chức kinh doanh BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS Phạm vi thời gian: Các quy định HĐMB nhà thƣơng mại đƣợc quy định BLDS 2015, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Vì vậy, phạm vi nghiên cứu thời gian đề tài đƣợc xác định từ: năm 2012 đến năm 2017 Địa bàn nghiên cứu: Cả nƣớc 5.Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Đề tài nghiên cứu dựa phƣơng pháp khoa học chủ nghĩa Mác - Lenin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh.Các quan điểm Đảng phát triển kinh tế thị trƣờng phát triển thành phần kinh tế tƣ nhân có lĩnh vực nhà 5.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích - tổng hợp đƣợc sử dụng để tiếp cận vấn đề mang tính lý luận, quy định pháp luật HĐMB nhà nói chung quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại nói riêng Phƣơng pháp đƣợc sử dụng xuyên suốt toàn trình thực luận văn Phương pháp đánh giá, so sánh đƣợc sử dụng để đánh giá quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại việc áp dụng quy định thực tế; đồng thời có so sánh, đối chiếu quy định để làm rõ đặc trƣng hợp đồng nói chung HĐMB nhà thƣơng mại nói riêng Từ đƣa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc áp dụng quy định HĐMB nhà thƣơng mại Phương pháp thốngkê đƣợc sử dụng nhằm thu thập, xử lí số liệu đƣợc đƣa nhằm làm sang tỏ vấn đề đƣợc nêu luận văn Phƣơng pháp đƣợc sử dụng chủ yếu Chƣơng Để thực luận văn, ngồi phƣơng pháp phƣơng pháp nghiên cứu khác đƣợc sử dụng nhƣ phƣơng pháp diễn giải, phƣơng pháp thu thập số liệu,… Những đóng góp luận văn - Luận văn hệ thống hóa số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại theo pháp luật Việt Nam, xây dựng đƣợc số khái niệm mới; có đánh giá, nhận định quy định pháp luật hành đƣa đƣợc giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại có giá trị tham khảo việc nghiên cứu lập pháp - Luận văn đánh giá thực tiễn áp dụng, vƣớng mắc đƣa số giải pháp thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại có giá trị tham khảo học tập, nghiên cứu thực thi pháp luật Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận gồm ba chƣơng: - Chƣơng 1: Một số vấn đề lí luận khung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại - Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại - Chƣơng 3: Định hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.1.1 Hợp đồng mua bán nhà thương mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại Nhà đƣợc hiểu cơng trình xây dựng hình thành tổ hợp khơng gian nhân tạo để phục vụ sinh hoạt sản xuất ngƣời Nhà làm gỗ, tranh, tre, nứa, lá, gạch, bê tông cốt thép kim loại, chất dẻo… Tùy theo chức sử dụng, chia ra: Nhà ở, nhà máy, nhà bảo tang, nhà kho, Trên sở số tầng mà chia nhà thấp tầng, nhà cao tầng Tùy theo loại kết cấu mà chia nhà khung, nhà tấm, nhà tƣờng gạch… mà kết cấu chịu lực bê tơng cốt thép (hoặc tƣờng gạch có sƣờn bê tơng cốt thép), tƣờng gạch dọc ngang1 Tóm lại, nhà thương mại hiểu nhà chủ thể đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua sở kinh tế thị trường 1.1.1.2 Phân loại nhà thương mại Một là, dựa vào cách thiết kế, xây dựng nhà thƣơng mại, chia thành nhà riêng lẻ nhà chung cƣ Hai là, dựa vào phạm vi quyền sở hữu chia thành nhà thuộc quyền sở hữu riêng biệt nhà có phần sở hữu chung 1.1.1.3 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà thương mại Theo quy định Điều 1.101 Chƣơng 1, quy định mở đầu hợp đồng nghĩa vụ hợp đồng BLDS Cộng Hòa Pháp thì: “Hợp đồng thỏa thuận bên, theo nhiều ngƣời cam kết với nhiều ngƣời khác việc chuyển giao vật, làm khơng làm cơng việc đó” BLDS Nga (1994) Hội đồng quốc gia đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb Từ điển Bách khoa Hà Nội, năm 2003, tr 207 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 2.1.1 Các nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thương mại Điều BLDS 2015 có quy định nguyên tắc pháp luật dân nhƣ hợp đồng dân thông thƣờng khác, thiết lập hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại, bên xuất phát từ tinh thần tự tự nguyện thỏa thuận ý chí để đạt đƣợc mục đích Tham gia quan hệ hợp đồng, chủ thể mong muốn có đƣợc lợi ích định Xuất phát từ điều đó, pháp luật dân tôn trọng tự giao kết hợp đồng chủ thể, theo chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng có tự ý chí việc lựa chọn hợp đồng mà giao kết, tự lựa chọn chủ thể giao kết, tự lựa chọn quyền nghĩa vụ q trình giao kết Khơng chủ thể đƣợc phép can thiệp trái pháp luật vào tự giao kết hợp đồng chủ thể tham gia hợp đồng Tuy nhiên, tự phải đặt khuôn khổ định: “Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Ví dụ, bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà nhƣng nhà thuộc diện có tranh chấp khơng trở thành đối tƣợng đƣợc cho phép tham gia giao dịch, cần nghiên cứu xem xét kĩ tránh trƣờng hợp hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu 2.1.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thương mại Trong quan hệ mua bán tài sản tồn hai chủ thể bên bán bên mua Đối với HĐMB nhà thƣơng mại tƣơng tự nhƣ vậy, theo đó, thiếu hai chủ thể thi hợp đồng không giao kết đƣợc Thứ nhất, chủ thể bên mua Tại Điều 7, Luật Nhà 2014 nêu rõ đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà Việt Nam bao gồm: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nƣớc Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài.Tổ chức, cá nhân nƣớc quy định khoản Điều 159 Luật này” Nhƣ vậy, tất đối tƣợng có quyền trở thành chủ thể bên mua HĐMB nhà thƣơng mại Một là, cá nhân, tổ chức nƣớc Hai là, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc Ba là, tổ chức cá nhân nƣớc 10 Thứ hai, chủ thể bên bán Điều 119 Luật nhà 2014 có quy định rõ điều kiện bên bán tham gia giao dịch nhà ởđó phải đáp ứng điều kiệnlà chủ sở hữu nhà ngƣời đƣợc chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định Luật pháp luật dân sự; trƣờng hợp chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại phải ngƣời mua nhà chủ đầu tƣ ngƣời nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà kèm theo phải có giấy tờ quy định vừa để chứng minh ngƣời bán có đầy đủ điều kiện bán nhà vừa tạo điều kiện bảo vệ quyền lợi ngƣời mua việc thiết lập hợp đồng nhƣ hình thành quyền sở hữu nhà đƣợc giao dịch Đối với doanh nghiệp này, việc tham gia vào giao dịch dân cụ thể giao kết HĐMB nhà thƣơng mại phải thông qua ngƣời đại diện (theo pháp luật theo ủy quyền) Các quyền nghĩa vụ ngƣời đại diện xác lập làm phát sinh quyền nghĩa vụ củadoanh nghiệp, ngƣời đại diện phải có đầy đủ lực hành vi xác lập đƣợc hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 2.1.3 Nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà thương mại 2.1.3.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà thương mại Một là, nhà có sẵn Là loại nhà mà thời điểm kí kết hợp đồng, đối tƣợng nhà đƣợc hình thành hồn thiện thực tế, bên mua nhà nhìn nhận tận mắt vị trí, hinh dáng, vật liệu… Đây sản phẩm việc đầu tƣ xây dự án chủ đầu tƣ bên bán nhận chuyển nhƣợng từ chủ thể khác Hai là, nhà hình thành tƣơng lai Luật Kinh doanh bất động sản quy định ngồi nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, nhà,cơng trình xây dựng đƣợc hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc đƣa vào mua bán Theo quy định khoản 19, Điều 3, Luật Nhà 2014 “Nhà hình thành tƣơng lai nhà trình đầu tƣ xây dựng chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng.” 2.1.3.2 Giá hợp đồng mua bán nhà thương mại Giá hợp đồng mua bán lƣợng tiền định bên thỏa thuận tƣơng ứng với giá trị tài sản bán tƣơng ứng với giá trị đơn vị hàng hóa tài sản đem bán Giá hợp đồng mua bán tài sản phụ thuộc vào chất lƣợng, chủng loại, tính năng, 11 cơng dụng vật bán, ngồi phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu vị thƣơng hiệu bên bán thị trƣờng.4 2.1.3.3 Phương thức toán hợp đồng mua bán nhà thương mại Các bên thỏa thuận lựa chọn toán tiền mặt chuyển khoản qua ngân hàng phải ghi rõ hợp đồng 2.1.3 Hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thương mại 2.1.3.1 Hình thức hợp đòng mua bán nhà thương mại Hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại bên thỏa thuận phải đƣợc lập thành văn Điều 121 Luật Nhà 2014 quy định hợp đồng nhà nhƣ sau: “Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải đƣợc lập thành văn bao gồm nội dung sau đây: Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cƣ bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cƣ theo mục đích thiết kế đƣợc phê duyệt ban đầu;…” Nhƣ vậy, theo quy định nêu việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại đƣợc ký doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm doanh nghiệp chủ đầu tƣ dự án nhà thƣơng mại) ngƣời mua nhà bên thỏa thuận Còn trƣờng hợp mua bán nhà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có chức kinh doanh bất động sản với hợp đồng mua bán nhà phải có cơng chứng, chứng thực theo quy định Điều 122 Luật Nhà 2014 2.1.3.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thương mại Khoản Điều 12 Luật Nhà 2014 quy định “Trƣờng hợp mua bán nhà chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà với ngƣời mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tƣ Đối với nhà thƣơng mại mua doanh nghiệp kinh doanh Luật Hoàng Phi: Một số quy định hợp đồng mua bán tài sản, http://tongdaituvanluat.vn/mot-quy-dinhco-ban-ve-hop-dong-mua-ban-tai-san/, truy cập ngày 06/7/2016 12 bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản” khoản Điều 19 luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán” 2.1.4 Đánh giá quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Thứ nhất, quy định trách nhiệm công khai thông tin sản phẩm khả tiếp cận thông tin ngƣời mua Thứ hai, quy định trách nhiệm thời hạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận Thứ ba, quy định không bắt buộc dự án BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS bán sản phẩm thị trƣờng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có điểm phù hợp với thực tế thay đổi quy định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản Thứ tư, khắc phục tồn Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bổ sung quy định chủ đầu tƣ phải đƣợc tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành tƣơng lai Thứ sáu, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ tiến độ toán khách hàng mua bất động sản hình thành tƣơng lai theo giai đoạn, cụ thể lần đầu không 30% giá trị hợp đồng lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhƣng tổng số không 70% giá trị hợp đồng chƣa bàn giao nhà cho khách hàng, trƣờng hợp bên bán doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi tổng số không 50% giá trị hợp đồng Trƣờng hợp bên mua chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận chứng nhận bên bán không đƣợc thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại đƣợc tốn quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 2.2.1 Tình hình thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đời có nhiều quy định đổi mới, tiến phù hợp với phát triển thị 13 trƣờng nhu cầu nhà ngƣời dân Bằng việc khắc phục số hạn chế luật Nhà 2005 luật Kinh doanh Bất động sản 2006, nhu cầu mua bán nhà có nhà thƣơng mại đƣợc tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân nhà đầu tƣ việc xác định quyền nghĩa vụ giao kết thực hợp đồng, từ việc bƣớc giải vấn đề nhà cho ngƣời dân thúc đẩy thị trƣờng mua bán nhà thƣơng mại nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung ngày sơi động đƣợc tiến hành thuận lợi hơn, hạn chế tối đa vấn đề phức tạp vƣớng mắc, thay đổi theo hƣớng phù hợp với kinh tế thị trƣờng 2.2.2 Những vướng mắc việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Các kết mà pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại phủ nhận, nhiên bên cạnh kết đó, việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại gặp nhiều khó khăn vƣớng mắc, kể đến nhƣ: 2.2.2.1 Vướng mắc chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thương mại Quy định ngƣời nƣớc đƣợc sở hữu nhà Việt Nam Luật Nhà 2014 có hiệu lực mở rộng đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà Việt Nam Đây quy định tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nƣớc vào đầu tƣ, làm việc, sinh sống Việt Nam đƣợc có nhà ở, góp phần tạo môi trƣờng đầu tƣ tốt, thu hút nhà đầu tƣ nƣớc ngồi nhƣ kích thích kinh tế phát triển, phù hợp với chủ trƣơng Nhà nƣớc 2.2.2.2.Vướng mắc nội dung hợp đồng mua bán nhà thương mại Theo quy định luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Thơng tƣ 03/2014/TT-BXD thông tin đối tƣợng hợp đồng phải đƣợc ghi rõ ràng chi tiết hợp đồng Ví dụ theo thơng tƣ 03/2014/TTBXD phần phải dựa vào định cho thuê đất, giao đất Căn vào văn phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng nhà chung cƣ nào; văn quy hoạch dự án nào? Trong hợp đồng phải nêu rõ năm hoàn thành việc xây dựng… kèm theo hợp đồng phải có vẽ thiết kế, thi cơng Tuy nhiên, thực tế chủ đầu tƣ thƣờng che giấu thông tin thời hạn đầu tƣ, thời hạn giao đất, cho thuê đất xây dựng dự án 14 nhà thƣơng mại; quy định pháp lý có liên quan khác nhƣ: phê duyệt cấp có thẩm quyền thiết kế, mặt thi công giám sát 2.2.2.3 Vướng mắc hình thức hợp đồng mua bán nhà thương mại Hiện có nhiều chung cƣ, sau trình xây dựng, bàn giao nhà cho ngƣời mua, chủ đầu tƣ chƣa thể toán, hồn cơng cơng trình xây dựng nên chƣa thể làm thủ tục để quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ngƣời mua Trong thời gian này, muốn chuyển nhƣợng khơng có cách ngồi làm thủ tục cơng chứng ủy quyền, từ nhiều rắc rối phát sinh ảnh hƣởng đến quyền lợi ngƣời mua nhà Rất nhiều khách hàng q nơn nóng mua nhà, bị ảnh hƣởng "tâm lý đám đông", vội vã ký xuống tiền rủi ro tính pháp lý hộ 2.2.2.4 Về hiệu lực thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà chuyển giao quyền sử dụng đất Điều 503 BLDS 2015 quy định về: “Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất” nêu rõ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí theo quy định Luật Đất đai” 15 TIỂU KẾT CHƢƠNG Chƣơng luận văn dựa sở mục đích nghiệm vụ nghiên cứu làm rõ vấn đề sau; Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại sở quy định Luật Kinh doanh BĐS, Luật nhà Bộ Luật dân Luận văn phân tích quy định pháp luật hành, hạn chế để làm sở hồn thiện pháp luật Có thể khẳng định quy định pháp luật khung hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại đầy đủ cập nhật để phù hợp với phát triển kinh tếxã hội Việt Nam Tuy nhiên, nhiều quy định cần hƣớng dẫn thực thống Luận văn đánh giá tình hình thực pháp luật vƣớng mắc thực hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Thực tiễn thực nhiều nguyên nhân khác nên tình trạng vi phạm hợp đồng phổ biến Luận văn có nhận định để hồn thiện pháp luật chƣơng 16 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại Đối với phát triển nhà nói chung nhà thƣơng mại nói riêng, Nhà nƣớc ta thời gian qua xây dựng số định hƣớng mang tính toàn diện đồng để đáp ứng xu phát triển xã hội, đảm bảo phát triển hệ thống đô thị đồng bộ, đại nhƣ đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân Quyết định số 445/QĐ-Ttg ngày 07- 4- 2009 Thủ tƣớng phủ phê duyệt điều chỉnh định hƣớng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 nói đến vấn đề phát triển nhà phát triển mạng lƣới đô thị nhƣ giải pháp để thực tốt vấn đề liên quan Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật HĐMB nhà thương mại phải đặt tổng thể chung việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, pháp luật nhà đảm bảo đồng thống sách nhà với sách đất đai Thứ hai, phải đảm bảo tính ổn định, lâu dài, tạo sở pháp lý thuận lợi nhằm đảm bảo quyền có chỗ hợp pháp người dân, đảm bảo hài hòa mục tiêu kinh tế, trị, xã hội Thứ ba, pháp luật quy định HĐMB nhà thương mại phải đảm bảo khơng kìm hãm phát triển thị trường bất động sản phù hợp với xu thếhội nhập, đảm bảo phát triển thị trường bất động sản quy hoạch kế hoạch 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 3.2.1 Những giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Một là, tiếp tục tập trung hồn thiện sách pháp luật nhà thị trƣờng BĐS để trình Quốc hội ban hành Luật sửa đổi luật liên quan đến điều kiện đầu tƣ kinh doanh có Luật Nhà ở, Luật Kinh 17 doanh Bất động sản…để làm sở cho phát triển thị trƣờng nhà thƣơng mại Hai là, quy định chủ thể kí kết HĐMB nhà thƣơng mại đặc biệt vấn đề ngƣời nƣớc ngồi có quyền mua nhà thƣơng mại Việt Nam Ba là, quy định vốn pháp định vấn đề tiếp tục triển khai dự án Bốn là, hình thức, nội dung dạng hợp đơng ủy quyền, hợp đồng góp vốn cần có quy định chặt chẽ cụ thể vừa đảm bảo quyền tự thỏa thuận chủ thể nhƣng đảm bảo không vi phạm điều kiện pháp luật mục đích nội dung hợp đồng so với ý chí chủ thể, khuôn khổ pháp luật việc huy động vốn dự án đầu tƣ bất động sản hạn chế chƣa bảo đảm quyền lợi bên tham gia giao dịch Vì vậy, cần phải có quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc biệt điều khoản hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh Đồng thời, vai trò hiệp hội bảo vệ ngƣời tiêu dùng cần đƣợc đề cao việc đại diện quyền lợi ngƣời có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán hợp đồng mẫu chủ đầu tƣ áp đặt 3.2.2 Những giải pháp tổ chức thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Một là, cần xác định rõ trách nhiệm chủ đầu tƣ việc thực bán nhà thƣơng mại thể u cầu chặt chẽ việc có đủ điều kiện để bán theo quy định pháp luật việc chịu hoàn toàn trách nhiệm định bán sản phẩm nhƣ trình đƣa sản phẩm thị trƣờng giao sản phẩm tới tay ngƣời mua Bên cạnh quy định rõ tính xác tin cậy thơng tin sản phẩm, không đƣợc đƣa thông tin lừa dối khách hàng nhằm mục đích bán đƣợc nhà mà khơng quan tâm đến lợi ích khách hàng nhƣ vấn đề chất lƣợng sản phẩm hay thủ tục, vấn đề pháp lý sau Hiện sản phẩm nhà thƣơng mại sau đƣợc chuyển quyền sở hữu cho bên mua xuất nhiều tranh chấp liên quan đến xung đột quyền lợi bên chủ đầu tƣ không thực cam kết nhƣ hợp đồng với ngƣời mua ví dụ liên quan đến bảo trì thiết bị, sửa chữa thay vật dụng, sử dụng phần sở hữu chung khu vực chung cƣ để xây dựng cơng trình khác ảnh hƣởng đến sinh hoạt chung ngƣời mua nhà… Bên cạnh cần làm 18 rõ trách nhiệm cá nhân, tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà có sở hữu chung đặc thù nhƣ nhà chung cƣ Hai là, hình thành hệ thống tƣ vấn pháp luật hợp đồng nói chung HĐMB nhà thƣơng mại nói riêng để giúp cho phía ngƣời mua nhà có hiểu biết pháp luật đầy đủ đối tƣợng hợp đồng nhƣ vấn đề quyền lợi, nghĩa vụ thủ tục pháp lý có liên quan Nhƣ phân tích, việc mua bán BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS, đƣợc coi quy định thoải mái dễ thở nhƣng đặt thách thức việc ngƣời dân muốn tìm hiểu sản phẩm nhà việc tìm đến trực tiếp nhà đầu tƣ không giúp họ hiểu biết tƣờng tận sản phẩm nhƣ vấn đề hữu tiện hay bất lợi sản phẩm mua, đội ngũ luật sƣ, môi giới… cần đƣợc phát triển rộng rãi kênh tìm kiếm đáng tin cậy ngƣời có nhu cầu Ba là, hoạt động tuyên tuyền giáo dục pháp luật phải đƣợc thực hiệu quả, có tác dụng đến đơng đảo ngƣời dân Hiện phƣơng tiện truyền thông đại chúng phát triển mạnh mẽ, tác dụng lan tỏa cao, đƣợc coi đƣờng thuận lợi để đƣa vấn đề, thông tin pháp lý đến với ngƣời dân mạnh hơn; phƣơng tiện báo đài, truyền thanh, báo chí, điện tử cần có xếp mảng thơng tin cho ngƣời dân tiếp cận đƣợc thông tin cách tồn diện Bên cạnh loại hình này, phƣơng thức truyền thống nhƣ tổ chức buổi giáo dục tƣ vấn trực tiếp, phiên tòa lƣu động cần đƣợc lƣu ý Bốn là, nâng cao lực xét xử, quản lí giám sát đạo đức cán nhà nƣớc 19 TIỂU KẾT CHƢƠNG Trong Chƣơng Luận văn phân tích định hƣớng hồn thiện háp luật Có thể khẳng định thị trƣờng bất động sản biến động Các thể kinh doanh BĐS ngày nhiều đa dạng đáp ứng nhu cầu ngƣời tiêu dùng, nhu cầu xã hội Nếu khơng có định hƣớng hồn thiện pháp luật khó khăn hồn thiện quy định pháp luật Luận văn đƣa hai nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật sở nghiên cứu nội dung chƣơng chƣơng Những giải pháp có ý nghĩa hồn thiện pháp luật lĩnh vực thực có hiệu quy định HĐMB nhà thƣơng mại 20 KẾT LUẬN Nghiên cứu quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại, tác giả nhận định pháp luật điều chỉnh vấn đề HĐMB nhà thƣơng mại nhận đƣợc quan tâm nhà nƣớc vấn đề nhà nhận đƣợc quan tâm lớn từ tầng lớp dân sƣ nhƣ doanh nghiệp liên quan đến vấn đề bất động sản Cho đến quy định liên quan đến hơp đồng đƣợc quy định đầy đủ giúp chủ thể xác định vấn đề pháp lý quyền lợi, trách nhiệm tình hình thị trƣờng có biến đổi sâu sắc Nhà thƣơng mại nhận đƣợc quan tâm xã hội, vấn đề pháp lý theo cần phải có điều chỉnh phù hợp hơn, thuận lợi cho chủ thể xuất nhu cầu đƣợc sở hữu cho ngơi nhà Nhu cầu tăng lên chiêu trò lừa đảo mục tiêu lợi nhuận xuất nhiều hơn, Nhà nƣớc với vai trò ban hành pháp luật để điều chnhr mối quan hệ xã hội có trọng trách lớn việc xây dựng quy định để hài hòa lợi ích chủ thể, trì trật tự xã hội phát triển kinh tế mạnh mẽ Nghiên cứu đề tài HĐMB nhà thƣơng mại phân tích hệ thống sở lý luận HĐMB nhà thƣơng mại Luận văn đƣa khái niệm đặc điểm HĐMB nhà thƣơng mại, khung pháp luật yếu tố tác động đến thực hợp đồng Đây sở lý luận cho việc đánh giá pháp luật, đánh giá thực pháp luật hành HĐMB nhà thƣơng mại Luận văn đánh giá quy định pháp luật HĐMB nhà thƣơng mại, thực tiễn thực vƣớng mắc thực tiễn Có thể khẳng định khung pháp lý đáp ứng thực tế thị trƣờng bất động sản nói chung nhà thƣơng mại nói riêng nhƣng thực tiễn nhiều vƣớng mắc Luận văn đƣa số nhóm giải pháp, nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật điều chỉnh hay hƣớng dẫn thi hành quy định hành tổ chức thực pháp luật Các giải pháp có ý nghĩa tham khảo cho quan nhà nƣớc cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS 21 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO An Khánh, Sàn giao dịch Bất động sản lụi dần, http://carea.org.vn/baiviet/Tin-tuc-BDS-TPCT/San-giao-dich-bat-dong-san-luidan/1074.html truy cập ngày 14/3/2013 Bộ Xây dựng, Thông tƣ số 03/2014/TT- BXD ngày 20/02/2014 sửa đổi, bổ sung điều 21 Thông tƣ số 16/2010/TT- BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật Nhà Chính phủ, Nghị định số 51/2009/NĐ- CP, ngày 03/6/2009 hƣớng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nƣớc mua sở hữu nhà Việt Nam Chính phủ, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP, ngày 10/11/2014 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Chính phủ, Nghị định số 99/2015, ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Chính phủ, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật akainh doanh Bất động sản Đồng Việt Cƣờng (2011), Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp Đại học Cần Thơ Hồng Ngân, Năm 2018, bán nhà hình thành tƣơng lai gặp khó, http://www.baogiaothong.vn/nam-2018-ban-nha-hinh-thanhtrong-tuong-lai-se-gap-kho-d236061.html, 10/12/2017 Huy Nam, giá nhà đất Việt Nam cao, http://www.vnmedia.vn/bat-dong-san/201709/vi-sao-gia-nha-dat-oviet-nam-qua-cao-579988/, ngày 11/9/2017 10 http://dautubds.baodautu.vn/ngay-lui-tan-cua-san-giao-dich-bat-dongsan-d9866.html, truy cập thứ ba ngày 10/6/2014 11 http://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/Linh-vuc-khac/Nhung-diemmoi-va-thach-thuc-trong-thi-hanh-Luat-Kinh-doanh-bat-dong-sannam-2014-2348.html 12 https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nhadat/7056/nhung-diem-can-luu-y-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o 13 https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nhadat/7056/nhung-diem-can-luu-y-khi-ky-hop-dong-mua-ban-nha-o 14 Nguyễn Lê (2015) Giao dịch BĐS không cần qua sàn: Hết thời “thổi giá”?, https://baomoi.com/giao-dich-bds-khong-can-qua-san-het-thoithoi-gia/c/16559855.epi truy cập 08/5/2015 15 Nguyễn Thu Trang( 2016) “Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Luật Hoàng Phi: Một số quy định hợp đồng mua bán tài sản, http://tongdaituvanluat.vn/mot-quy-dinh-co-ban-ve-hop-dong-muaban-tai-san/, truy cập ngày 06/7/2016 17 Luật sƣ Trần Văn Toàn, (2017) “Thế cƣ trú, sinh sống lâu dài nƣớc ngồi?” VCCI: Phòng thƣơng mại công nghiệp Việt Nam, http://vcci.com.vn/the-nao-la-cu-tru-sinh-song-lau-dai-o-nuoc-ngoai, truy cập ngày 15-10-2017 18 Quốc hội, Hiến pháp năm 1959 19 Quốc hội, Hiến pháp năm 1980 20 Quốc hội, Hiến pháp năm 1992 21 Quốc hội, Hiến pháp năm 2013 22 Quốc hội, Bộ luật Dân năm 2005 23 Quốc hội, Bộ luật Dân năm 2015 24 Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013 25 Quốc hội, Luật Nhà năm 2005 26 Quốc hội, Luật Nhà năm 2014 27 Quốc hội, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 28 Quốc hội, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 29 Thủ tƣớng phủ, Quyết định số 445/QĐ-Ttg ngày 07/4/2009 phê duyệt điều chỉnh định hƣớng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống thị Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 30 Thủ tƣớng Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 31 Tòa án nhân dân tỉnh Hà Tĩnh http://hatinh.toaan.gov.vn/portal/page/portal/taht/11443719/12101839 ?p_page_id=12101839&pers_id=12035435&folder_id=&item_id=34 896819&p_details=1 32 Việt Dƣơng, Cởi trói cho ngƣời nƣớc mua nhà Việt Nam: Vẫn phải chờ, http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/coi-troicho-nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-tai-viet-nam-van-phai-cho198008.html, ngày 25/8/2017 ... VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.1.1 Hợp đồng mua bán nhà thương mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại Nhà đƣợc... TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 2.1.1 Các nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thương. .. HĐMB nhà thƣơng mại nhà có sẵn nhà hình thành tƣơng lai 1.2 Khung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại 1.2.1 Nguyên tắc xác lập hợp đồng mua bán nhà thương mại Hợp đồng nói chung hợp đồng mua