Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHAN THỊ MINH HẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHAN THỊ MINH HẢO HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật dân tố tụng dân Mã số : 60380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đinh Văn Thanh HÀ NỘI - NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn khoa học PGS Đinh Văn Thanh Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa cơng bố hình thức trước Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, luận văn sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả khác, quan tổ chức khác có trích dẫn thích nguồn gốc Nếu phát có gian lận tơi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Trường Đại học Luật Hà Nội khơng liên quan đến vi phạm tác quyền, quyền tơi gây q trình thực (nếu có) LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp cao học hồn thành Đại học Luật Hà Nội Có luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến Đại học Luật Hà Nội, phòng đào tạo sau đại học, đặc biệt PGS.TS Đinh Văn Thanh trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác giả với dẫn khoa học quý giá suất q trình triển khai, nghiên cứu hồn thành đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật hành” Xin chân thành cảm ơn Thầy Cô giáo – Các nhà nghiên cứu trực tiếp giảng dạy truyền đạt kiến thức khoa học chuyên ngành Luật dân cho thân tác giả năm tháng qua Một lần tác giả xin chân thành cảm ơn đơn vị cá nhân hết lòng quan tâm, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn Tác giả mong nhận đóng góp, phê bình q Thầy cơ, nhà khoa học, độc giả bạn đồng nghiệp Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Các khái niệm chung 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản 1.1.2 Khái niệm nhà thương mại 1.2 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà thương mại 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà thương mại 1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thương mại 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà thương mại 13 13 14 CHƯƠNG 2: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 18 2.1 Giao kết Hợp đồng mua bán nhà thương mại 18 2.1.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà thương mại 18 2.1.2 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà thương mại 21 2.1.3 Đặt cọc 40 2.2 Quyền nghĩa vụ bên 41 2.2.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 41 49 2.3 Chấm dứt hợp đồng mua bán nhà thương mại 54 2.3.1 Chấm dứt hợp đồng hoàn thành 54 2.3.2 Chấm dứt theo thỏa thuận bên 55 2.3.3 Chủ thể giao kết hợp đồng khơng tồn 55 2.3.4 Chấm dứt đối tượng hợp đồng không tồn 56 2.3.5 Chấm dứt bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực 57 CHƯƠNG 3: HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRONG THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58 3.1 Hoạt động mua bán nhà thương mại thực tiễn 58 3.2 Một số vướng mắc hoạt động mua bán nhà thương mại 60 3.2.1 Giá nhà cao so với thu nhập người dân 60 3.2.2 Hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai bộc lộ nhiều vấn đề bất cập 65 3.2.3 Quyền nghĩa vụ bên chưa tương xứng 67 3.3 Một số tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà thương mại 72 3.3.1 Tranh chấp quyền sở hữu 72 3.2.2 Tranh chấp hợp đồng góp vốn 3.2.3 Tranh chấp tiến độ bàn giao sản phẩm 73 75 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật mua bán nhà thương mại 76 3.3.1 Khôi phục lại điều luật quy định Hợp đồng mua bán nhà BLDS 2015 76 3.3.2 Bổ sung quy định hướng dẫn số vấn đề bất cập 77 3.3.3 Cần quy định xác định lực tài chủ thể hoạt động kinh doanh nhà thương mại 77 3.3.4 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán nhà thương mại 78 3.3.5 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền 79 3.3.6 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật 80 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU - Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Vào thời điểm ngày 01 tháng năm 2014, tổng số dân Việt Nam (trừ huyện đảo nhỏ: Bạch Long Vĩ, Cồn Cỏ, Hoàng Sa, Trường Sa, Cơn Đảo) 90.493.352 người Dân số trung bình năm 2015 nước ước tính 91,70 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so với năm 2014 (Thơng cáo báo chí tình hình kinh tế- xã hội năm 2015)1 Với quy mô dân số 91 triệu người, vị trí Việt Nam bảng xếp hạng nước đông dân giới khu vực không thay đổi so với năm 2009 (thứ 13 giới thứ khu vực Đông Nam Á) Theo kết này, tỷ lệ tăng dân số bình quân năm sau Tổng điều tra 1,06%/năm Đây thời kỳ có tỷ lệ tăng dân số thấp vòng 35 năm qua Với mật độ dân số 273 người/km2, Việt Nam nước có mật độ dân số cao khu vực giới Mật độ dân số Việt Nam đứng thứ ba khu vực Đông Nam Á, sau Philippin (307 người/km2) Singapore (7.486 người/km2) đứng thứ 16 số 51 quốc gia vùng lãnh thổ khu vực Châu Á Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh hai địa phương có số dân đơng nước Mật độ dân số nơi cao gấp đến 13 lần mật độ dân số toàn quốc (Tạp chí Con số Sự kiện số 12/2014 (493))2 Chính mà Việt Nam, nhu cầu nhà ngày tăng cao theo nhịp độ dân số, tăng theo biến động quan hệ kinh tế vấn đề hội nhập quốc tế Hoạt động tạo lập nhà cá nhân, tổ chức ngày sôi động, khẩn thiết thông qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà thương mại phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân chủ thể khác https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=382&idmid=2&ItemID=15503 TỔNG CỤC THỐNG KÊ) https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=422&ItemID=14204 TỔNG CỤC THỐNG KÊ) Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước q trình hội nhập khu vực quốc tế tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy phát triển kinh tế, trị, xã hội nước ta Thực tế đem đến chuyển biến định tất lĩnh vực đời sống xã hội nói chung “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh thành tựu đạt tồn vấn đề liên quan đến đời sống dân có vấn đề hợp đồng mua bán nhà thương mại Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ dân đồng thời tạo đầy đủ vững mặt pháp lý cho quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp Nhà nước trọng quan tâm xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Đó văn bản: Pháp lệnh nhà 1991, Bộ luật dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Luật nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2008, Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006, LKDBĐS năm 2014… văn hướng dẫn thi hành Các văn pháp luật tạo khn mẫu sở pháp lý cho chủ thể ký kết thực hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, văn pháp luật nhà có tính ổn định khơng cao, chưa đáp ứng đa dạng, phong phú thực tế Hợp đồng mua bán nhà thương mại, có chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhiều nội dung - Mục đích nhiệm vụ đề tài Mục đích: Mục đích việc nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định BLDS 2005; BLDS năm 2015, Luật nhà 2014, Luật KDBĐS năm 2014 văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà thương mại Việt Nam, từ tìm ta điểm hạn chế pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thương mại, nguyên nhân hạn chế đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Nhiệm vụ: Làm rõ số vấn đề lý luận, thực tiễn nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại Phân tích, đánh giá số quy định pháp luật hành Hợp đồng mua bán nhà thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà thương mại, từ đưa kiến nghị giải pháp hồn thiện - Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Trong giới hạn luận văn thạc sỹ khơng thể trình bày hết tất nội dung Hợp đồng này, mà tập trung vào số nội dung như: Một số vấn đề lý luận Hợp đồng mua bán nhà thương mại; Một số nội dung Hợp đồng mua bán nhà thương mại như: Chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức… Hợp đồng mua bán nhà thương mại; đồng thời bất cập quy định pháp luật đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Hợp đồng mua bán nhà - Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận: Đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước sách nhà Nhà nước ta giai đoạn Nội dung quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Nhà nước ta giai đoạn Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để làm rõ nội dung bản, chủ yếu Hợp đồng mua bán nhà thương mại - Tình hình nghiên cứu Do nhà loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, có vai trò quan trọng đời sống người nên có nhiều cơng trình nghiên cứu 10 Hợp đồng mua bán nhà dạng báo khóa luận, luận văn như: “Một số bất cập quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở” tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi đăng tập chí luật học số 12/2012; “Những vướng mắc giải tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở” tác giả Đồn Đức Lương đăng tạp chí kiểm sát số 01/2008; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định BLDS năm 1995”; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 tác giả Hoàng Thị Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp”; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 tác giả Hà Thị Thanh, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận thực tiễn”; Tuy nhiên công trình phân tích Hợp đồng mua bán nhà theo quy định BLDS 1995 đánh giá phần quy định Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành nội dung nhà nói chung Vì vậy, mà đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật hành – số vấn đề lý luận thực tiễn” nghiên cứu cách cụ thể sở quy định BLDS 2005; BLDS 2015; Luật nhà năm 2014, Luật KDBĐS 2014 văn pháp luật có liên quan đề tài hồn tồn độc lập với cơng trình nghiên cứu khoa học khác - Điểm đề tài Đây luận văn bậc cao học Trường Đại học Luật Hà Nội nghiên cứu cách cụ thể hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, luật nhà năm 2014 văn pháp luật liên quan đến nhà thương mại Phân tích, đánh giá quy định Hợp đồng mua bán nhà thương mại, từ hạn chế tồn tại, giúp nhà lập pháp 76 bán nhà thương mại bên bán bên mua phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại lỗi gây Tuy nhiên, thực tế tình trạng bên vi phạm hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho bên lại mà khơng chịu bồi thường diễn phổ biến Việc vi phạm hợp đồng thường phát sinh từ phía bên bán nhà bên bị thiệt hại thường bên mua Cụ thể trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai bà Bà Trần Thị Minh Thúy Hà Nội: Vào năm 2005 bà có ký hợp đồng mua hộ cao cấp The Manor Hà Nội Công ty sản xuất kinh doanh xuất nhập Bình Minh (Bitexco) làm chủ đầu tư Theo hợp đồng, thời điểm giao nhà tháng 12/2005, chậm trễ, chủ đầu tư phải trả lãi cho số tiền mà khách hàng nộp (mức lãi xác định theo lãi suất ngân hàng) ngược lại, người mua phải trả lãi chậm nộp tiền Trong trường hợp hai bên đơn phương hủy hợp đồng phải nộp 5% giá trị hộ Đến cuối năm 2006, hộ chưa hồn Giữa tháng 1/2007 Bitexco thơng báo bàn giao nhà cho gia đình bà Đến ngày 21/1/2007, dự án chưa hồn thành chưa có cư dân The Manor dọn Trước việc Bitexco vi phạm hợp đồng, bà Thúy yêu cầu chủ đầu tư phải trả lãi theo quy định Tuy nhiên, Bitexco cho biết đền bù với lý gì, khách hàng nhận nhà thơng cảm với chủ đầu tư Theo ông Phan Quang Huy, Giám đốc Kinh doanh Bitexco Hà Nội, không đồng ý nhận nhà vơ điều kiện, người mua trả lại cho chủ đầu tư Theo đó, Bitexco bồi thường 5% hủy hợp đồng cho khách hàng nhận nhà lại để bán cho người khác Ông Huy cho biết thêm, dù giá tăng 15% so với đầu năm 2006, hầu hết hộ đặt mua Bitexco tiếp tục tăng giá 20% thời gian tới Ta thấy hợp đồng mua bán nhà ghi rõ bên mua giao nhà trễ so với thời hạn thoả thuận hợp đồng phải có nghĩa vụ trả cho bên mua bà Thuý khoản tiền lãi cho số tiền mà bà nộp tương đương 77 với lãi suất vay ngân hàng Trong trường hợp bà Thuý yêu cầu bên bán phải trả lãi cho điều tất nhiên, phù hợp với thỏa thuận bên hợp đồng Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản việc đền bù trở thành trách nhiệm chủ đầu tư Như vậy, trường hợp bà Thuý không yêu cầu bên Bitexco có trách nhiệm bồi thường cho bà Như vậy, công ty Bitexco kiên không bồi thường cho bà vi phạm thỏa thuận hợp đồng mà hai bên ký vi phạm pháp luật Trường hợp Bitexco giao nhà chưa xây dựng hồn chỉnh bà Th có quyền yêu cầu bên bán khắc phục phải bồi thường cho bà Theo quy định pháp luật trường hợp nhà đầu tư vi phạm mà không chịu trách nhiệm cao bên bán nhà có quyền huỷ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trách nhiệm bồi thường huỷ hợp đồng mà bên thỏa thuận hợp đồng Như vậy, ta thấy trường hợp dựa theo quy định pháp luật Bà Thuý huỷ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại 5% giá trị hợp đồng Ý kiến cho trường hợp nhà đầu tư cố tình vi phạm hợp đồng, thực giao nhà để bên mua tự huỷ hợp đồng, bên bán chịu khoản tiền phạt đổi lại lấy lại nhà bán lại với mức giá cao Ta thấy, quy định luật hành chưa bảo vệ quyền lợi bên mua nhà trường hợp Để bảo vệ quyền lợi cách bà Thuý phải nhờ đến can thiệp Tồ án bảo vệ quyền lợi cho cho mình, buộc bên bán thực nghĩa vụ giao nhà bồi thường phần thiệt hại mà bà phải gánh chịu việc giao nhà chậm không đảm bảo chất lượng gây Trường hợp bà Thuý phản ánh phần cách thực hợp đồng mua bán nhà nhà đầu tư kinh doanh nhà Các nhà đầu tư thường viện dẫn việc vi phạm hợp đồng tác động yếu tố khách quan nên khơng chịu bồi thường, sồ xin lỗi yêu cầu bên bán thông cảm bồi thường bên mua có yêu cầu Suy cho 78 thì việc bên bán quy phạm mà không bồi thường làm ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua, vi phạm pháp luật Từ phân tích nêu ta thấy q trình giao kết thực hợp đồng mua bán nhà thương mại thực tế, pháp luật quy đinh loại hợp đồng Tuy nhiên luật “tỉnh” hoạt đồng mua bán nhà ln biến đổi theo chế thị trường điều dẫn đến tình trạng quy định pháp luật khó điều chỉnh kịp thời vấn đề phát sinh giao dịch mua bán nhà này, từ khổng thể đảm bảo hết quyền lợi bên mà bên cố tình lách luật, để làm ảnh hưỡng đến quyền lợi bên lại Giải pháp: Để cho quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà thương mại trở nên cân xứng có số giải pháp sau: - Để người mua nhà mua nhà phù hợp với yêu cầu có giá phù hợp với giá trị thực nó, u cầu nhà phải định giá thật xác đáng Nhà nước cần lập trung tâm thẩm định nhà thẩm định tất dự án nhà đưa vào kinh doanh xem giá bán doanh nghiệp, nhà đầu tư kinh doanh nhà đưa có hợp lý hay khơng để từ đưa khung giá hợp lý cho dự án nhà - Các trường hợp bên bán nhà cố tình trì hỗn khơng chịu bồi thường cho bên mua có lợi ịch bị xâm phạm đưa Toà án xét xử cần đưa biện pháp xử lý, chế tài thật nghiêm khắc không đơn giản buộc thực với hợp đồng bồi thường thiệt hại - Người mua nhà cần cẩn trọng xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, đọc nghiên cưa kỹ nội dung hợp đồng trước đặt bút ký vào hợp đồng (có thể nhờ trung tâm trợ giúp pháp lý, nhờ Luật sư người có kiến thức chuyên môn pháp luật, hợp đồng) Nên kiên khâu yêu cầu bồi thường thiệt hại hạn chế tình trạng vài 79 nhà đầu tư thấy nhà đầu tư vi phạm bồi thường vi phạm khơng phải bồi thường theo - Các nhà đầu tư, doanh nghiệp nên sòng phẳng q trình kinh doanh có lỗi phải bồi thường, qua tạo uy tính cho doanh nghiệp góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển bền vững lâu dài 3.3 Một số tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà thương mại 3.3.1 Tranh chấp quyền sở hữu Trên thực tế xảy số vụ tranh chấp chủ đầu tư chung cư với chủ sở hữu hộ việc sử dụng tầng hầm Chủ đầu tư cho sở hữu tầng hầm nên thu tiền giữ xe dùng mặt tầng hầm để kinh doanh, khai thác lợi nhuận Còn chủ hộ lại cho tầng hầm chung nên phải sử dụng chung hưởng lợi từ việc khai thác tầng hầm Điển vụ tranh chấp tầng hầm chung cư Khánh Hội (Bến Vân Đồn, quận 4, Công ty CP XNK Khánh Hội làm chủ đầu tư) Trong quy chế tạm thời quản lý sử dụng Tổng giám đốc Công ty CP XNK Khánh Hội đính kèm hợp đồng mua bán giao cho khách hàng có quy định: Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm thang máy, hộp kỹ thuật, nơi để xe… Thế nhiều cư dân xúc sau họ vào thời gian chủ đầu tư lại cho tầng hầm (nơi để xe) thuộc sở hữu riêng công ty Theo cư dân, quy chế bán hộ, tầng hầm thuộc sở hữu chung cộng đồng cư dân Nhưng sau ban quản trị thành lập, chủ đầu tư cho tầng hầm sở hữu họ rao bán cho ban quản trị với giá 1,4 tỉ đồng Khơng đồng tình, ban quản trị nhiều hộ dân làm đơn khiếu nại Một số hộ dân khởi kiện TAND quận tòa thụ lý hồ sơ 3.2.2 Tranh chấp hợp đồng góp vốn 80 Gần đây, tòa TP thụ lý, giải nhiều vụ tranh chấp hợp đồng góp vốn khách hàng chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư Nguyên nhân chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, thi cơng chậm, chậm hồn thành cơng trình nên khách hàng tham gia góp vốn khởi kiện đòi lại tiền Theo tòa dân sự, với tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, giải phát sinh hai luồng quan điểm: Một bên cho tranh chấp dân (đòi lại tài sản), bên cho tranh chấp kinh doanh thương mại (góp vốn để kinh doanh) Khổ nỗi nhiều trường hợp, mục đích góp vốn khách hàng khơng thể rõ hợp đồng nên khó xác định khách hàng mua hộ chung cư để kinh doanh hay để Mặt khác, nhiều vụ tòa sơ thẩm xác định tranh chấp đòi tài sản nên giải không định giá hộ, không xác định rõ khối lượng công việc thi công, giá trị phần hợp đồng thực để tính mức bồi thường Vì cấp phúc thẩm phải hủy án để giải lại từ đầu Chẳng hạn, gần TAND TP.HCM xử phúc thẩm, hủy án sơ thẩm vụ ông Nguyễn Thái An kiện Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai yêu cầu tuyên bố tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hộ cao cấp vơ hiệu Trước đó, tháng 8-2011 ông An khởi kiện Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai TAND huyện Bình Chánh Theo ơng An, Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai có hợp tác với Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà đầu tư dự án hộ cao cấp tọa lạc lơ 4, khu 6B (xã Bình Hưng) Trong hai tháng 2-2008, ông Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai có ký tám hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng tám hộ cao cấp Để đảm bảo thực hợp đồng góp vốn trên, ơng An đặt cọc tốn trước cho Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai tổng cộng 4,3 tỉ đồng Tuy nhiên, q trình kiểm tra thực tế ơng phát Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai không thực cam kết tiến độ thi cơng hồn thành dự án hợp đồng ký nên kiện đòi lại tiền 81 Tháng 2-2013, TAND huyện Bình Chánh mở phiên sơ thẩm (vắng mặt phía Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai) Tòa nhận định theo quy định BLDS, hợp đồng hai bên nguyên, bị vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Từ tòa chấp nhận tồn u cầu khởi kiện ơng An Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai kháng cáo Tại phiên phúc thẩm, phía cơng ty cho tranh chấp dân mà tranh chấp kinh doanh thương mại Về tố tụng, tòa sơ thẩm có vi phạm chưa đưa cơng ty đối tác kinh doanh Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai vào tham gia tố tụng Về nội dung, số tiền mà tòa sơ thẩm xác định Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai nhận từ ông An chưa xác Mặt khác, ơng An góp vốn khơng theo hợp đồng nên ơng có lỗi, phải tồn số tiền đóng đơn phương hủy hợp đồng… Dẫn chứng án kinh doanh thương mại, phía Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai lập luận: Ông An vốn nhà đầu tư thứ cấp, mua nhiều hộ để kinh doanh Ý chí ơng An ký tám hợp đồng nhằm kinh doanh kiếm lợi nhuận Đại diện VKSND có ý kiến việc tòa sơ thẩm xác định án dân chưa xác Tòa phúc thẩm khơng trực tiếp đề cập phân xử tranh cãi án dân hay án kinh doanh thương mại Theo tòa, án sơ thẩm nhận định hợp đồng góp vốn ơng An Cơng ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai vơ hiệu vi phạm điều cấm chưa giải triệt để hậu việc vơ hiệu Vì cần hủy án để giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm xét xử lại 3.2.3 Tranh chấp tiến độ bàn giao sản phẩm Người mua nhà xúc dự án chậm tiến độ kéo dài; chủ đầu tư chuyện lo xoay tiền hoàn tất dự án lo đối mặt với áp lực đòi nhà, đòi lại tiền đặt cọc người mua Khi bên khơng thu xếp ổn thỏa, ngun nhân khiến tranh chấp, khiếu kiện hai bên gia tăng Thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài nhiều năm, lượng hộ tồn kho 82 TP Hồ Chí Minh lên tới số vài chục ngàn Nhiều dự án chậm tiến độ, ngưng trệ kéo dài khiến người mua nhà chủ đầu tư rơi vào khó khăn Người mua nhà xúc dự án chậm tiến độ kéo dài; chủ đầu tư chuyện lo xoay tiền hoàn tất dự án lo đối mặt với áp lực đòi nhà, đòi lại tiền đặt cọc người mua Khi hai bên khơng thu xếp ổn thỏa, ngun nhân khiến tranh chấp, khiếu kiện hai bên gia tăng Vụ việc: Ông Nguyễn Thanh Phú đăng ký mua hộ chung cư An Khang Gò Vấp, Khối thành phố Hồ Chí Minh, dù nộp đến 85% tiền mua hộ với số tiền gần tỷ đồng phải chờ nhận nhà Bởi chủ đầu tư hẹn bàn giao nhà vào quý II năm 2014, đến chậm tiến độ năm mà chưa thể biết ngày hoàn tất Quá xúc, cuối tháng vừa qua, hàng chục khách hàng mua nhà tập trung “đòi” nhà, chủ đầu tư khơng thể trả lời xác bàn giao hộ cơng ty khó khăn tài Ngay có đủ tiền xây tiếp phải đến năm 2017 xong để bàn giao cho người mua33 Trường hợp bà N.T.H.A mua hộ Ngọc Phương Nam gần Đặt cọc mua hộ trị giá 1,76 tỷ đồng từ tháng 2/2010, chủ đầu tư cam kết giao nhà vào quý 1/2012, tiền nhà toán theo tiến độ xây dựng Do chậm tiến độ, thời hạn bàn giao nhà chủ đầu tư xin gia hạn đến quý 2/2012, sau bà A toán đợt cho chủ dự án với tổng số tiền 880 triệu đồng, dự án đột ngột ngừng thi công vào tháng 10/2011 Ngay từ cuối năm 2011, nhận thấy khả bàn giao nhà khó theo tiến độ, bà A nhiều lần liên hệ gặp chủ đầu tư để yêu cầu lý hợp đồng, nhận câu trả lời "cần tiếp tục chờ đợi" Trong đó, để mua nhà, bà A phải vay ngân hàng lúc chờ bàn giao nhà, khách hàng phải nhà th Giải thích tình trạng chậm tiến độ bàn giao nhà năm, bà Tô Thị Ngọc Thùy, đại diện chủ dự án Trung tâm TM-DV hộ Bình Tây cho biết q trình thi cơng, dù cam kết cho vay đủ tiền làm dự án ngân hàng ngưng rót vốn chừng Vì 33 Cẩm Tú (2016), http://plo.vn/bat-dong-san/nhieu-cach-siet-chu-dau-tu-lom-com-546144.html 83 vậy, để hoàn thành dự án, chủ đầu tư cần phải tự xoay xở 120 tỷ đồng cần thêm từ 6-9 tháng thi công Như đến nay, bà A chưa bàn giao nhà theo tiến độ thỏa thuận Những trường hợp số trường hợp chủ dự án chậm bàn giao nhà cho người mua diễn 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật mua bán nhà thương mại 3.3.1 Khôi phục lại điều luật quy định Hợp đồng mua bán nhà BLDS 2015 Trong BLDS năm 1995 (Từ điều đến điều 51) BLDS năm 2005 (Từ điều 450 đến điều 455) có điều khoản quy định cụ thể Hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên đến BLDS 2015 điều luật bị bỏ chuyển hoàn toàn sang luật chuyên ngành Theo tác giả, với sứ mệnh luật chung điều chỉnh hầu hết quan hệ dân đời sống, BLDS nên quy định bao quát quan hệ dân Trong đó, mua bán nhà nói chung nhà thương mại nói riêng quan hệ dân đặc biệt quan trọng tính chất đặc thù giá trị vật chất đối tượng mua bán Chính vậy, theo tác giả nên khơi phục lại điều luật quy định Hợp đồng mua bán nhà BLDS 2015 Việc quy định dễ dàng cho nhà làm luật đối tượng quan tâm tới mua bán nhà dễ dàng áp dụng Đồng thời nhà soạn luật có nhìn khách quan có kim nan để soạn luật chuyên ngành, tránh chồng chéo văn giải thích, hướng dẫn áp dụng khơng cần thiết 3.3.2 Bổ sung quy định hướng dẫn số vấn đề bất cập Nhà nước cần xây dựng ban hành chế thực tốt chức hướng dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin nhà ở, thông tin mua bán nhà thương mại cách thống nhất, đáng tin cậy để giúp bên giao dịch có kênh thơng tin thống tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà thương mại Đồng thời với đó, nhà nước cần xây dựng chế giám sát hoạt động kinh doanh nhà đặc biệt hoạt động kinh doanh nhà hình thành tương lai 84 3.3.3 Cần quy định xác định lực tài chủ thể hoạt động kinh doanh nhà thương mại Năng lực tài chủ thể kinh doanh nhà thể hai khía cạnh: (1) có mức vốn pháp định tối thiểu theo luật định; (2) có mức vốn sở hữu chủ đầu tư để đảm bảo thực dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa yêu cầu vốn pháp định tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản 20 tỷ đồng Quy định áp dụng tất doanh nghiệp muốn đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản Mức vốn coi mức tối thiểu để doanh nghiệp phép hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Tuy nhiên nay, vốn pháp định xác định theo giấy tờ kê khai thực tế cho thấy có nhiều doanh nghiệp chưa đáp ứng số tiền kê khai đủ để thực việc đăng ký kinh doanh Chính vậy, cần phải có quy định cụ thể sở để xác định vốn pháp định chủ thể hoạt động kinh doanh nhà Giải vấn đề giảm thiểu thực trạng nhà đầu tư Nhà nước giao đất xây dựng nhà khơng có lực tài để thực dự án, để đất hoang, lãng phí, gây tác động xấu cơng tác quản lý thị trường bất động sản nói chung thị trường kinh doanh nhà thương mại nói riêng 3.3.4 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán nhà thương mại Theo quy định Luật nhà 2014 nguồn vốn phát triển nhà thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hang có nhu cầu mua nhà Như pháp luật thừa nhận việc huy động vốn việc huy động vốn có hạn chế định quy định cơng trình phải hồn thành xong phần móng tỷ lệ góp vốn khơng q 70% giá trị hợp đồng Về nguyên tắc pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải 85 đảm bảo nguyên tắc sau: Việc ứng tiền phải thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; Chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn mục đích nhằm tạo lập bất động sản; khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc tiền ứng trước hợp đồng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian trả chậm Hiện vấn đề chưa quy định cụ thể nên tranh chấp liên quan xảy nhiều khó giải vụ việc đưa tòa án pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tòa án khơng có trực tiếp giải 3.3.5 Tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Việc tăng cường hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng mua bán nhà thương mại vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế theo tác giả, hoạt động tra, giám sát cần thực bao gồm tra hành tra chuyên ngành, kiểm tra, giám sát từ bước ban hành văn pháp luật, tổ chức thực pháp luật đến xử lý vi phạm Thứ nhất, Giám sát kiểm tra việc tổ chức thực văn pháp luật Hiện quy định pháp luật khó bao quát giải tất vấn đề có lien quan, trình thực văn pháp luật 86 phát sinh vấn đề bất cập không tránh khỏi Tuy nhiên, điều quan trọng cần phát kịp thời có phương hướng xử lý cách hợp pháp hợp lý Thứ hai, tra, giám sát việc xử lý vi phạm Hiện nay, hành vi vi phạm lien quan đến hợp đồng mua bán nhà thương mại diễn phổ biến Các sai phạm thương thấy là: khơng tn thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán, huy động vốn chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; có hành vi lách luật, trốn thuế… nguyên nhân tình trạng đối tượng thiếu hiểu biết quy định pháp luật lợi dụng kẽ hở pháp luật để làm trái Ngoài việc thiếu quy định chế tài xử lý vi phạm hay chế tài xử lý nhẹ, chưa đủ sức răn đe yếu tố làm gia tang số lượng vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà thương mại Do quan nhà nước cần tang cường việc tra, giám sát phát xử lý vi phạm pháp luật giao dịch 3.3.6 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật Một nguyên nhân khiến vụ sai phạm hợp đồng mua bán nhà thương mại diễn ngày nhiều người dân chưa trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để ứng phó với hành vi lừa đảo chưa nhận biết rủi ro ký kết vào hợp đồng pháp lý Do vậy, quan ban ngành cần tang cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật liên quan đến vấn đề cho người dân hiểu, nắm rõ áp dụng hiệu vào sống Chúng ta cần thực thường xuyên việc kết hợp phổ biến, giáo dục pháp luật trợ giúp pháp lý, tư vấn pháp luật hào giải sở để hình thành trách nhiệm tự giác luật sư, trợ giúp viên pháp lý lần tư vấn thực thủ tục pháp lý cho khách hàng; đối tượng tư vấn Để nâng cao hiệu quả, phát huy mạnh hình thức trên, cần đưa yêu cầu thực phổ biến, giáo dục pháp luật vào Quy chế hoạt 87 động đoàn Luật sư, Văn phòng Luật, Trung tâm trợ giúp pháp lý thuộc sở Tư pháp Đây tổ chức chuyên nghiệp, hiểu rõ quy định pháp luật, thường xuyên tiếp xúc với người dân để giải vấn đề vướng mắc liên quan đến pháp luật 88 KẾT LUẬN Hợp đồng mua bán nhà thương mại loại hợp đồng kinh tế có tính chất dân xác lập bên doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bên cá nhân, hộ gia định tổ chức có nhu cầu mua nhà để nhu cầu khác Mặc dù Đảng Nhà nước có quan tâm mức đến việc mua bán nhà thương mại, cụ thể ban hành quy phạm pháp luật điều chỉnh loại hợp đồng Luật nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014… Song bên cạnh tồn số vấn đề định giao dịch mua bán nhà thực tế mà pháp luật chưa điều chỉnh như: Các văn pháp luật chồng chéo; thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rườm rà; thiếu hình thức chế tài thật thích đáng doanh nghiệp bán nhà cố tình vi phạm, chậm khơng thực nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên mua… Để hợp đồng mua bán nhà thương mại xác lập thực cách thơng thống, an tồn Thiết nghĩ quan có liên quan cần rà soát bãi bỏ quy định chưa thống nhất, nghiên cứu để bổ sung phối hợp để ban hành quy định cụ thể, thống trực tiếp điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà thương mại Giải vướng mắc góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung thị trường mua bán nhà nói riêng phát triển mạnh bền vững Tạo chế rõ ràng hành lang pháp lý chặt chẽ để bên tham gia hợp đồng đặc biệt bên mua nhà cảm thấy yên tâm thực việc mua bán nhà Qua đó, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng, phòng ngừa rủi ro Đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản, thị trường mua bán nhà khơng phát triển nhanh mà phát triển ổn định./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết thi hành số điều luật nhà Chính phủ, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Đoàn Đức Lương đăng tạp chí kiểm sát số 01/2008 “Những vướng mắc giải tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở” Hà Thị Thanh (2006), Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, trường Đại học Luật Hà Nội Hoàng Thị Thùy (2010), Luận văn thạc sỹ luật học “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp”, trường Đại học Luật Hà Nội Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình Nguyễn Như Ý (Chủ biên); từ điển Tiếng Việt, NXB Giáo dục, Hà Nội Nguyễn Thị Trang (2008), Khóa luận tốt nghiệp “Hợp đồng mua bán nhà ở”; trường Đại học Luật Hà Nội Nguyễn Văn Tùng (2005), Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định BLDS năm 1995”, trường Đại học Luật Hà Nội 10 Phạm Văn Tuyết (Chủ nhiệm đề tài), (2007); Đề tài khoa học cấp trường “Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”; Trường Đại học Luật Hà Nội 11 Quốc hội (1995), Bộ luật dân Việt Nam năm 1995, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995 12 Quốc hội (2003), Luật đất đai năm 2003, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2004 13 Quốc hội (2005), Bộ luật dân Việt Nam năm 2005, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2007 14 Quốc hội (2005), Luật nhà năm 2005, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2006 15 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2009 16 Quốc hội (2014), Luật công chứng, NXB Tư pháp, Hà Nội, 2014 17 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, NXB Tư pháp, 2014 18 Quốc hội (2014), Luật nhà năm 2014, NXB Tư pháp, Hà Nội,2014 19 Quốc hội (2015), Bộ luật dân Việt Nam năm 2015, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2016 20 Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi đăng tập chí luật học số 12/2012, “Một số bất cập quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở” 21 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân Việt Nam tập II, NXB CAND, Hà Nội, 2013 22 Ủy ban thường vụ Quốc hội (1991), pháp lệnh nhà năm 1991, NXB Chính trị quốc gia , Hà Nội, 1991 23 Trung Hiếu, Dự thảo chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 OMOMI http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/ daidoanket.vn/Du-thao-Chienluoc-phat-trien-nha-o-den-nam-2020-Tranh-tinh-trang-boc-thuocchitieu/5752879 24 Nga Nguyễn, Mù mờ thông tin khiu mua nhà đất giấy http://www.baomoi.com.vn/Home/NhaDat/ thongtinduan.vn/Mu-mo- thong-tin-khi-mua-nha-tren-giay/5791511.epi, [19/3/2011] 25 http://www.duanvinhomes.vn/vi-sao-gia-nha-dat-o-viet-nam-cao-n65.aspx 26 Cẩm Tú, http://plo.vn/bat-dong-san/nhieu-cach-siet-chu-dau-tu-lom- com-546144.html ... NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 18 2.1 Giao kết Hợp đồng mua bán nhà thương mại 18 2.1.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà thương mại 18 2.1.2 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà thương mại 21... bán nhà thương mại 1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thương mại 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà thương mại 13 13 14 CHƯƠNG 2: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ... nhà thương mại Phân tích, đánh giá số quy định pháp luật hành Hợp đồng mua bán nhà thương mại Đánh giá thực trạng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà thương mại, từ đưa kiến nghị giải pháp hoàn thiện