Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành (luận văn thạc sĩ luật học)

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2016

PHAN THỊ MINH HẢO

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật dân sự và tố tụng dân sự

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đinh Văn Thanh

HÀ NỘI - NĂM 2016

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học của PGS Đinh Văn Thanh Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi

rõ trong phần tài liệu tham khảo

Ngoài ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc

Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung luận văn của mình Trường Đại học Luật Hà Nội không liên quan đến những vi phạm tác quyền, bản quyền do tôi gây ra trong quá trình thực hiện (nếu có)

Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Đại học Luật Hà Nội

Có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến Đại học Luật Hà Nội, phòng đào tạo sau đại học, đặc biệt là PGS.TS Đinh Văn Thanh đã trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác giả với những chỉ dẫn khoa học quý giá trong suất quá trình triển khai, nghiên

cứu và hoàn thành đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp

luật hiện hành”.

Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo – Các nhà nghiên cứu đã trực tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Luật dân

sự cho bản thân tác giả trong những năm tháng qua

Một lần nữa tác giả xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đã hết lòng quan tâm, giúp đỡ để tác giả hoàn thành luận văn Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp, phê bình của quý Thầy cô, các nhà khoa học, độc giả và các bạn đồng nghiệp

Xin chân thành cảm ơn!

LỜI MỞ ĐẦU 1CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.3 Ý nghĩa quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại 14CHƯƠNG 2: CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58

3.2.2 Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bộc lộ nhiều vấn

3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thương mại 763.3.1 Khôi phục lại điều luật quy định về Hợp đồng mua bán nhà trong BLDS 2015 76

3.3.3.Cần quy định về căn cứ xác định năng lực tài chính của chủ thể hoạt

3.3.4.Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán

LỜI MỞ ĐẦU

-Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

Vào thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2014, tổng số dân của Việt Nam (trừ 5 huyện đảo nhỏ: Bạch Long Vĩ, Cồn Cỏ, Hoàng Sa, Trường Sa, Côn Đảo) là 90.493.352 người Dân số trung bình năm 2015 của cả nước ước tính 91,70 triệu người, tăng 974,9 nghìn người, tương đương tăng 1,07% so với năm 2014 (Thông cáo báo chí về tình hình kinh tế- xã hội năm 2015)1 Với quy mô dân số trên 91 triệu người, vị trí của Việt Nam trong bảng xếp hạng các nước đông dân trên thế giới và trong khu vực vẫn không thay đổi so với năm 2009 (thứ 13 trên thế giới và thứ 3 trong khu vực Đông Nam Á) Theo kết quả này, tỷ lệ tăng dân số bình quân trong 5 năm sau Tổng điều tra

là 1,06%/năm Đây là thời kỳ có tỷ lệ tăng dân số thấp nhất trong vòng 35 năm qua Với mật độ dân số 273 người/km2, Việt Nam là một trong những nước có mật độ dân số cao trong khu vực cũng như trên thế giới Mật độ dân

số Việt Nam đứng thứ ba ở khu vực Đông Nam Á, chỉ sau Philippin (307 người/km2) và Singapore (7.486 người/km2) và đứng thứ 16 trong số 51 quốc gia và vùng lãnh thổ của khu vực Châu Á Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

là hai địa phương có số dân đông nhất cả nước Mật độ dân số ở nơi này cao gấp 7 đến 13 lần mật độ dân số toàn quốc (Tạp chí Con số và Sự kiện số 12/2014 (493))2

Chính vì vậy mà tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ngày càng tăng cao theo nhịp độ dân số, tăng theo sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốc tế Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, các tổ chức ngày càng sôi động, khẩn thiết hơn thông qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà ở thương mại là căn cứ phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân và các chủ thể khác

1 https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=382&idmid=2&ItemID=15503 TỔNG CỤC THỐNG

KÊ)

2 https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=422&ItemID=14204 TỔNG CỤC THỐNG KÊ)

Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là quá trình hội nhập khu vực và quốc tế đã tạo ra những điều kiện thuận lợi, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, chính trị, xã hội ở nước ta Thực tế này đã đem đến sự chuyển biến nhất định trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung

và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những thành tựu đã đạt được thì vẫn còn tồn tại những vấn đề liên quan đến đời sống dân sự trong đó có vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Để đáp ứng được những nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc

về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở

1991, Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, Luật nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2008, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006, LKDBĐS năm 2014… và những văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu

và cơ sở pháp lý cho chính các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về nhà ở hiện nay có tính ổn định không cao, chưa đáp ứng được sự đa dạng, phong phú của thực tế về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhau ở rất nhiều nội dung

-Mục đích nhiệm vụ của đề tài.

Mục đích: Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định

của BLDS 2005; BLDS năm 2015, Luật nhà ở 2014, Luật KDBĐS năm 2014

và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà ở thương mại tại Việt Nam, từ đó tìm ta những điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, chỉ ra những nguyên nhân của những hạn chế trên và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

Nhiệm vụ: Làm rõ một số vấn đề lý luận, thực tiễn và nội dung của pháp

luật về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Đánh giá thực trạng của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, từ đó đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện

-Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” Trong giới hạn của một luận văn

thạc sỹ thì không thể trình bày hết tất cả các nội dung của Hợp đồng này, mà chỉ tập trung vào một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; Một số nội dung chính của Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như: Chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức… của Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

-Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả đã sử dụng các

phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

-Tình hình nghiên cứu

Do nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, có vai trò quan trọng trong đời sống của con người nên đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về

Hợp đồng mua bán nhà ở dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn

như: “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà

ở” của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng trên tập chí luật học số

12/2012; “Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán

nhà ở” của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên tạp chí kiểm sát số 01/2008;

Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường

Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành

phố Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995”; Luận văn thạc sỹ luật học

năm 2010 của tác giả Hoàng Thị Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề

tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải

pháp”; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, trường

Đại học Luật Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một

số vấn đề lý luận và thực tiễn”;

Tuy nhiên các công trình trên hoặc phân tích Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của BLDS 1995 hoặc chỉ đánh giá được một phần quy định của Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành và nội dung

về nhà ở nói chung Vì vậy, mà đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

theo quy định của pháp luật hiện hành – một số vấn đề lý luận và thực tiễn”

được nghiên cứu một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS 2005; BLDS 2015; Luật nhà ở năm 2014, Luật KDBĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan là một đề tài mới và hoàn toàn độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác

-Điểm mới của đề tài

Đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học của Trường Đại học Luật Hà Nội nghiên cứu một cách cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của BLDS năm 2005, BLDS năm 2015, luật nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở thương mại

Phân tích, đánh giá được các quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, từ đó chỉ ra những hạn chế còn tồn tại, giúp các nhà lập pháp

hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao cơ chế giải quyết các tranh chấp về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Đề xuất được một số quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

-Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Đề tài đã đưa ra được một cái nhìn tổng quát về Hợp đồng mua bán nhà

ở thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành Đồng thời phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Đề tài còn có giá trị là tài liệu tham khảo cho những bạn đọc có nhu cầu quan tâm tới vấn đề này

-Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.Chương 2: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hànhChương 3: Hoạt động mua bán nhà ở thương mại trong thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG

MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1 Các khái niệm chung

1.1.1 Khái niệm về Hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế: Kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hóa Kinh tế tự nhiên là hình thức sản xuất

mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thỏa mãn cho nhu cầu của người sản xuất Đối lập với hình thức này là hình thức kinh tế hàng hóa Sản xuất hàng hóa là sản xuất xã hội trong đó mối quan hệ kinh tế giữa những người sản xuất được biểu hiện qua thị trường, qua việc mua bán trao đổi hàng hóa, tài sản với nhau Thông qua việc trao đổi hàng hóa với nhau con người có thể thỏa mãn được các nhu cầu trong đời sống, sản xuất hàng ngày Quá trình trao đổi hàng hóa được thực hiện chủ yếu thông qua việc mua bán Việc mua bán chỉ có thể thực hiện nếu có sự thống nhất về ý chí giữa các bên

Theo quy định tại Điều 430 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài

sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”

Như vậy, trong quan hệ mua bán này người bán có nghĩa vụ chuyển quyền

sở hữu tài sản về phương diện pháp lý cho người mua Bản chất của việc mua bán tài sản là làm chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán của người bán, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với tài sản đó Ngược lại, người mua muốn được sử dụng và sở hữu một tài sản thì phải có nghĩa vụ trả cho bên bán một số tiền là giá trị của tài sản theo thỏa thuận của các bên trong quá trình xác lập hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm cơ bản sau:

- Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng song vụ: Tính song vụ

của hợp đồng được thể hiện bởi nét đặc trưng là mỗi bên trong HĐ mua bán tài sản đều bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đối với bên kia, đồng thời lại cũng là

bên có quyền đòi hỏi bên kia thực hiện nghĩa vụ đối với mình Trong HĐ mua bán tài sản tồn tại hai nghĩa vụ chính mang tính chất qua lại và liên quan mật thiết với nhau: nghĩa vụ của bên bán phải bàn giao tài sản cho bên mua và nghĩa vụ của bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận Bộ luật Dân sự năm 2005 và BLDS 2015 đều quy định đối với hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn, không được hoãn với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận: Sự ưng thuận là

một trong những đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán Hợp đồng được coi là đã xác lập kể từ khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng như: đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán thời điểm có hiệu lực của HĐ không phụ thuộc vào thời điểm bàn giao tài sản, việc bàn giao tài sản chỉ được coi là hành động của bên bán nhằm thực hiện nghĩa vụ của HĐ mua bán đã có hiệu lực

- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu có đền bù Nghĩa là khi bên mua đã nhận được một lợi ích vật chất nào từ bên bán

để đáp ứng nhu cầu của bản thân, thì bên mua phải có nghĩa vụ trả cho bên bán một khoản tiền tương đương với giá trị vật đã mua Tính chất đền bù trong quan

hệ mua bán thể hiện trong việc người bán nhận một khoản tiền nhất định theo phương thức các bên đã thỏa thuận với nhau khi xác lập hợp đồng

1.1.2 Khái niệm về nhà ở thương mại

1.1.2.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần đảm bảo nhu cầu ở của con người mà còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác

nhau Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân trong xã hội, quyền có nhà để ở được xem là một trong những quyền cơ bản của mỗi công

dân Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân có quyền có

nơi ở hợp pháp” Tại Điều 4 Luật nhà ở năm 2014, cũng có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn,

ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật”.

Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng hình thành một tổ hợp của những không gian nhân tạo để phục vụ sinh hoạt và sản xuất của con người Nhà có thể làm bằng gỗ, bằng tranh, tre, nứa, lá, bằng gạch, bê tông cốt thép hoặc bằng kim loại, chất dẻo Tùy theo chức năng sử dụng, chia ra: Nhà ở, nhà máy, nhà bảo tàng, nhà kho Tùy theo số tầng mà chia ra nhà thấp tầng, nhà cao tầng Tùy theo loại kết cấu mà chia ra nhà khung, nhà tấm, nhà tường gạch mà trong đó kết cấu chịu lực chính là bê tông cốt thép (hoặc tấm tường gạch có sườn bê tông cốt thép), tường gạch dọc và ngang3

Theo khoản 1 điều 3 Luật nhà ở năm 2015 thì “Nhà ở là công trình xây

dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Theo đó, nhà ở phải đáp ứng các nhu cầu tối thiểu như phòng ngủ, nhà

bếp, nhà vệ sinh,… Phải đáp ứng các quy chuẩn về mặt kỹ thuật, nhằm đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khoẻ cho người sử dụng như: phòng chống nước, hơi ẩm và các chất độc hại; bảo vệ khỏi ngã, xô và va đập; an toàn sử

3 Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb

Từ điển bách khoa Hà Nội, năm 2003, tr 207

dụng kính; chiếu sáng; thông gió; chống ồn; đáp ứng khả năng chịu lực của nhà ở và công trình công cộng; hệ thống thiết bị điện, thang máy; phòng chống cháy nổ; hệ thống cấp thoát nước (theo QCXD 05/2008/BXD Phần 1.1 quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhà ở và công trình công cộng- an toàn sinh mạng và sức khoẻ)

Tóm lại, nhà ở là công trình xây dựng gắn liền với đất, được tạo lập từ quá trình lao động của con người, có không gian làm nơi cư trú, sinh sống cho các

cá nhân, hộ gia đình Nhà ở là loại tài sản bất động sản có giá trị lớn, nhà ở có thể được phân thành nhiều loại trong đó có nhà ở thương mại

1.1.2.2.Khái niệm nhà ở thương mại

Thực hiện các chính sách và mục tiêu phát triển nhà ở là đầu tư xây dựng mới nhà ở, bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của từng đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước Từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hoá dân tộc Việc đầu tư tạo lập các công trình nhà ở thương mại đã thể hiện được các chủ trương đó

Theo khoản 4 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được

đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường” Nhà

ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường Không giống với các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, cho thuê) nhằm mục đích lợi nhuận Tìm kiếm lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu

tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân Đây là biện pháp quan trọng nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở, thực hiện xã

hội hóa nhà ở Tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án, bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê, số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở Đồng thời, phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó, báo cáo kết quả thực hiện dự án cho

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Mọi tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được sở hữu hoặc được thuê nhà ở tại Việt Nam đều được mua, thuê nhà ở thương mại theo phương thức trả tiền một lần, trả chậm hoặc trả dần

Trên thực tế, một số trường hợp người dân có điều kiện về vốn cũng tự ý đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc khi xây dựng thì họ có ý định là dùng để ở nhưng sau đó lại vì một lý do nào đó, vì lợi nhuận chẳng hạn họ đem bán, cho thuê Tuy nhiên, do các đối tượng này không có đăng ký kinh doanh bất bất động sản cho nên nhà ở được tạo lập không được xem là nhà ở thương mại Tác giả sẽ không phân tích về hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này mà chỉ tìm hiểu phân tích hợp đồng mua bán nhà ở thương mại do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán, cho thuê nhằm mục tiêu lợi nhuận Các loại nhà ở thương mại được xây dựng bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự và nhà chung cư

Nhà ở riêng lẻ là: “Nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập” Hiện nay, do giá đất đai tăng cao, người

dân khó có khả năng sở hữu nhà ở riêng lẻ theo nhu cầu Mặt khác, thói quen

sở hữu riêng về nhà ở có thể gây nên tâm lý người dân chỉ lo tích lũy một

lượng lớn tiền cho việc mua nhà mà không xem xét đầu tư vào các lĩnh vực khác, phần nào đó có thể gây lãng phí nguồn vốn của xã hội

Để khắc phục hạn chế này các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ theo dạng tập trung thành các khu ở, có

hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc, truyền thanh, truyền hình, hệ thống đường giao thông, môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ phục vụ các nhu cầu về cuộc sống vật chất và văn hoá, tinh thần của con người Việc xây dựng nhà ở như thế phần nào khắc phục được những hạn chế như đã nêu trên, mặt khác cũng tạo

cơ sở để Nhà nước dễ quản lý, qua đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

Nhà biệt thự: Là công trình xây dựng nhà ở có diện tích lớn, được xây dựng trong khuôn viên sân vườn Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất Theo ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Luật

nhà ở năm 2014 thì “Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có

nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông

ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt” Theo đó, thì nhà biệt thự là công trình nhà ở được xây

dựng riêng biệt, có nghĩa là nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng biệt của các cá nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu biệt thự đó

Nhà chung cư: “Là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối

đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (khoản 3 điều 3

Luật nhà ở 2014) Theo đó ta có thể hiểu nhà chung cư là một công trình xây dựng nhà ở có nhiều tầng, bên trong nhà chung cư có thể chia làm nhiều căn

hộ khác nhau (gọi là căn hộ chung cư) để làm nơi sinh sống và phục vụ cho nhu cầu trong đời sống của các cá nhân, hộ gia đình

1.2 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Trong phương diện pháp lý người ta quan niệm rằng tài sản là một loại của cải được con người sử dụng “Của cải” là một khái niệm luôn luôn biến đổi và phát triển cùng với sự phát triển của quan niệm về giá trị vật chất Ở xã hội La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa Còn trong xã hội ngày nay, ngoài của cải trong gia đình là tài sản, ta còn có các loại tài sản đặc biệt khác như quyền sở hữu trí tuệ, năng lượng Trong đời sống hàng ngày người ta quan niệm rằng tài sản là một vật gì đó cụ thể mà con người có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống hằng ngày

Từ các cách hiểu đó ta có thể phân biệt tài sản thành hai loại, tài sản hữu hình và tài sản vô hình Hay nói cách khác đi, các tài sản đều hữu hình hoặc

có thể hữu hình hóa Bởi lẽ một quyền gắn với tài sản (tài sản vô hình) có thể trở thành tài sản hữu hình khi quyền đó được thể hiện bằng một vật thay thế trong một giao dịch, hoặc khi quyền đó được định giá bằng tiền hay được chuyển nhượng có đền bù Cuối cùng dù vô hình hay hữu hình, thì của cải hay vật chỉ có thể là tài sản nếu chúng được sở hữu, nghĩa là chúng phải thuộc

về một người nào đó4

Luật dân sự Việt Nam 2005 quy định “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ

có giá và các quyền tài sản”5 Bộ luật dân sự năm 2015 khẳng định một lần

nữa: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Tài sản bao

gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Như vậy, tài sản có thể được

chia thành nhiều loại như, động sản và bất động sản, vật chính và vật phụ, vật chia được và vật không chia được

4 Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Đại học Cần Thơ, năm 2007, tr 99

5 Điều 163 BLDS 2005

Theo đó ta thấy nhà ở cũng là một tài sản cho nên việc thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng tương tự như việc thực hiện các giao dịch về tài sản nói chung

1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà BLDS năm 2005

đã quy định đối với hợp đồng dân sự nói chung lại vừa phải tuân theo những quy định riêng của Luật nhà ở về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể được xem xét dưới một khái

niệm rộng và mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở thương

mại là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền

sở hữu (QSH) nhà ở thương mại từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở thương mại dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về Nhà ở thương mại, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển QSH nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà đồng thời các bên phải đăng ký chuyển QSH đối với nhà ở theo đúng trình tự thủ tục do luật định.

Còn dưới góc độ luật học thì có thể hiểu: Hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, Theo

đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà ở thương mại cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thỏa thuận nội dung của Hợp đồng trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không trái với các quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội Việc thỏa thuận này phải được lập thành văn bản, công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có đối tượng là nhà ở, một loại tài sản có vai trò quan trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên

ngành, nên nó mang những đặc điểm của Hợp đồng mua bán tài sản và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

- Tương tự như một hợp đồng mua bán tài sản thông thường hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một hợp đồng song vụ, nó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên giao kết đối với nhau Trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nếu bên bán có quyền nhận tiền bán nhà, thì cũng có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên bán, ngược lại nếu bên mua nhận được nhà ở và quyền sở hữu đối với nhà ở đó từ bên bán thì cũng có nghĩa vụ trả cho bên bán một số tiền tương đương với giá trị nhà ở đó

- Mua bán nhà ở thương mại là một hợp đồng một chuyển giao quyền sở hữu có đền bù, khi bên bán đã chuyển giao nhà cho bên mua thì bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo thỏa thuận giữa các bên

- Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản Việc lập thành văn bản giúp cho các bên ghi nhận quyền và nghĩa vụ, thể hiện

ý chí và nguyện vọng của mình một cách chính xác, đầy đủ nhất, đó cũng là một căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra

Trong mua bán nhà ở thương mại thì tổ chức kinh doanh bất động sản có thể tổ chức mua bán nhà ở nhà ở có sẵn, hoặc đang được xây dựng hình thành trong tương lai theo dự án thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt

1.3 Ý nghĩa quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Nhà ở là một vấn đề xã hội bởi nó là nhu cầu thiết yếu của con người Tuy nhiên, do giá của nhà ở ngày càng tăng, thu nhập của nhiều cá nhân không đảm bảo có thể tạo lập được nhà ở Đặc biệt, điều này càng thêm khó khăn hơn trong việc mua nhà đối với những người có mức thu nhập thấp tại các khu đô thị, các thành phố lớn Khi mà hiện nay tốc độ đô thị hóa đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng về dân số là sự gia tăng nhu

cầu về nhà ở Cùng với đó các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước góp vốn vào để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở ngày càng nhiều, giải quyết được một lượng lớn nhu cầu về chỗ ở cho người dân, mặt khác cũng đã góp phần tạo nên một diện mạo mới cho cảnh quan đô thị ở Việt Nam Bình quân mỗi năm,

cả nước xây dựng được hơn 70 triệu mét vuông nhà ở, với diện tích bình quân đầu người là khoảng hơn 21,5m2/người Bộ Xây dựng đặt ra mục tiêu Đến năm 2020, đạt mức 25m2 sàn/người, nhà ở đô thị bình quân đạt 29m2sàn/người, nhà ở nông thôn bình quân đạt 21m2 sàn/người6

Một trong những mũi nhọn đột phá được Bộ đề ra liên quan đến giải pháp quy hoạch phát triển nhà ở đô thị Cụ thể, sẽ bổ sung quy định các dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ 50ha trở lên phải nằm trong

kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn (tối thiểu 5 năm) của đô thị, hạn chế tuyệt đối tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ trừ trường hợp các dự án nằm xen kẽ trong các khu dân cư, khu đô thị cũ Tại các đô thị lớn, các khu vực trọng điểm vùng, ưu tiên cho phép thực hiện các dự án nhà ở có quy mô đủ lớn (trên 500ha) để đảm bảo hình thành các khu đô thị mới Kết hợp việc phát triển nhà ở đô thị với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm7

Do vậy nhà nước cần phải có những điều kiện cho người dân giải quyết nhu cầu về nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở chính là công cụ, phương tiện pháp lý trong việc chuyển dịch quyền sở hữu và tạo dụng nhà ở, là bằng chứng ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên một cách cụ thể nhất Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu về vật chất, văn hóa , tinh thần của con người được đáp ứng thông qua hình thức mua bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau thì Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là phương tiện pháp lý quan

6 Hồng quân tỷ lệ bình quân nhà ở

http://laodong.com.vn/Tin-Tuc/Nam-2015Ty-le-binh-quan-nha-o-dat-215m2nguoi/29390

7 Hồng quân tỷ lệ bình quân nhà ở 215m2nguoi/29390

http://laodong.com.vn/Tin-Tuc/Nam-2015Ty-le-binh-quan-nha-o-dat-trọng có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và ổn định các giao dịch dân sự.

Tại Việt Nam, trong thời gian dài, các chính sách về nhà ở, đất đai có những biến động theo các khuynh hướng khác nhau, có khi mâu thuẫn nhau làm cho các tranh chấp về nhà ở diễn ra ngày càng gia tăng và phức tạp Vì vậy, pháp luật kịp thời có những quy định thống nhất về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã giúp cho các vấn đề pháp lý liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo kịp được với tình hình phát triển của thực tế, bảo vệ được quyền, lợi ích Hợp pháp của các bên và giúp cho các giao dịch

Quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là phương tiện pháp

lý giúp nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ dó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước.Ngoài ra, Hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có xung đột về lợi ích của các bên trong loại Hợp đồng này

Nhà ở là một tài sản đặc biệt, có giá trị lớn Cho nên khi thực hiện các giao dịch về nhà ở nếu gặp phải rủi ro thì sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến đời

sống của mỗi người dân cũng như tình hình phát triển kinh tế của đất nước

Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại ra đời là một điều rất cần thiết tạo cơ sở pháp lý cho việc giao kết hợp đồng thuận lợi tránh những rủi ro trong hoạt động kinh doanh, mua bán nhà ở Mặt khác sẽ bảo vệ được quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch này Thêm vào đó, sự ra đời của các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại đã góp phần hoàn thiện

hơn các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng cũng như hợp đồng mua bán tài sản nói chung, kịp thời khắc phục những thiếu sót, tồn tại trong hoạt động mua bán nhà ở thời gian qua Có thể nêu ra một số ưu điểm của pháp luật về mua bán nhà ở như sau:

- Pháp luật về mua bán nhà ở đã có những quy định về nguyên tắc đầu

tư, tạo lập nhà ở thương mại để bán Đây là cơ sở pháp lý cần thiết để hướng dẫn điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền lợi cho nhà đầu tư

và người dân khi mua bán nhà ở thương mại

- Pháp luật về mua bán nhà ở thương mại đã có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia mua bán Tạo cơ sở pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà, đảm bảo cho hoạt động này được hoạt động thông suốt và an toàn về mặt pháp lý

CHƯƠNG 2 CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

2.1 Giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán Hợp đồng giao kết trên cơ sở có sự bàn bạc, thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, nội dung thỏa thuận sẽ làm cơ sở cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng Trường hợp, hợp đồng được giao kết do có sự nhầm lẫn, lừa dối hay đe dọa, có nghĩa là hợp đồng được xác lập mà không theo ý chí chủ quan của một bên nào đó, có thể do bên kia hoặc bên thứ ba lừa dối, ép buộc giao kết,

do tác động của một yếu tố khách quan thì đó có thể được xem là cơ sở để tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Giống với hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nói riêng, để có giá trị về mặt thực tiễn cũng như về mặt pháp lý thì phải thoả các điều kiện cơ bản theo quy định của pháp luật bao gồm: điều kiện về hình thức của hợp đồng và điều kiện về nội dung của hợp đồng

2.1.1 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Hình thức của Hợp đồng chính là sự biểu hiện, sự vật chất hóa nội dung của Hợp đồng Tương tự như Điều 124 BLDS năm 2005 thì tại điều 119 BLDS năm 2015 quy định:

“Điều 119 Hình thức giao dịch dân sự

1 Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2 Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.

Theo quy định này thì hình thức của Hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức thể hiện các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng Tuy nhiên, sự lựa chọn hình thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và của Nhà nước; phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên hướng tới trong giao dịch dân sự.

Nhà ở với tư cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hướng lớn đến đời sống của con người của xã hội Vì thế các giao dịch lien quan đến nhà ở nói chung

và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao dịch này phải thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản đã được pháp luật quy định từ thời Lý- Trần – Hồ (Từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV) Trong đó lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản giữa tư nhân với nhau Hình thức của hợp đồng đã được quy định cụ thể: nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và có người làm chứng Người bán điểm chỉ ở bống hang sau, người mua điểm chỉ ở ba hang trước Văn khế phải được lập thành

02 bản như nhau, mỗi bên giữ 01 bản

Điều 366 Bộ luật Hồng Đức tếp tục quy định việc mua bán ruộng đất phải được lập bằng văn khế và có xã trưởng chứng kiến, nếu không các văn khế này không có giá trị, thậm chí họ còn bị phạt tiền tùy theo mức độ nặng nhẹ Đây là những quy định mang tính chất nền móng vững chắc cho các quy định về hình thức của các giao dịch liên quan đến nhà ở, đất ở phải được thể hiện bằng văn bản và phải có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong pháp luật Việt Nam sau này

Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng mua bán

nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hình thức văn bản có chứng thực

của hợp đồng giữ một vai trò quan trọng, đó là bằng chứng, chứng minh sự tồn tài của hợp đồng, là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực và có giá trị đối kháng với người thứ ba, là một căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết mâu thuẫn giữa các bên khi có tranh chấp xảy ra

Liên quan đến hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong khoa học pháp lý Việt Nam có nhiều ý kiến khác nhau Một số quan điểm cho rằng, nên quy định hình thức là một điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực trong những trường hợp cần thiết, và nếu hợp đồng không tuân thủ hình thức luật định thì có thể bị tuyên bố vô hiệu Có thể nhận thấy, ý kiến này có

vẻ như coi trọng yếu tố hình thức của hợp đồng Rõ ràng, hợp đồng là sự thỏa thuận và nếu quá coi trọng yếu tố hình thức trong việc công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ dẫn tới việc Nhà nước can thiệp quá sâu, xâm phạm nguyên tắc

tự do hợp đồng, làm cản trở sự phát triển của các quan hệ pháp luật tư vì đã hạn chế sự tự do ý chí của các bên Tự do ý chí không phải là tự do thỏa thuận xác lập các điều khoản của hợp đồng mà còn là sự tự do lựa chọn hình thức thể hiện sự tự do ý chí đó

Một số quan điểm khác lại cho rằng, không nên quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, thậm chí nên bỏ hẳn các quy định về hình thức Quan niệm này có vẻ như coi nhẹ hình thức của hợp đồng Việc coi nhẹ đến mức bỏ hẳn yếu tố hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, trong nhiều trường hợp có thể dẫn đến việc thiếu cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các bên, thiếu chứng cứ chứng minh sự tồn tại của hợp đồng, gặp phải khăn trong công tác bảo đảm trật tự công cộng cũng như an toàn pháp lý cho các bên và

cả người thứ ba trong quan hệ hợp đồng

Trên cơ sở nghiên cứu, tổng hợp ý kiến của các nhà nghiên cứu luật và

của người dân pháp luật dân sự Việt Nam quy định: “Hình thức giao dịch dân

sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (Khoản 2 điều 122 BLDS năm 2005 và khoản 2 điều 117 BLDS năm

2015) Có nghĩa là trong giao dịch dân sự nào mà pháp luật bắt buộc các bên thành lập hợp đồng theo hình thức nhất định, thì các bên khi lập hợp đồng

phải tuân theo hình thức đó, hay nói cách khác hình thức của hợp đồng chính

là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 401 BLDS

năm 2005 lại ghi nhận: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng

phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng

ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Từ đó cho thấy mặc dù pháp luật có quy định một loại hợp

đồng nào đó phải được lập thành văn bản, văn bản có công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng sẽ không bị coi là vô hiệu nếu không tuân theo hình thức như luật định

Mua bán nhà ở cũng vậy: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập

thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Lập thành văn bản có công chứng, chứng thực là điều kiện

bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà ở Theo quy định tại khoản 1 Điều

122 Luật nhà ở năm 2014 thì: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn,

thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này” Như vậy, theo quy định của luật đối với hợp đồng mua

bán nhà ở mà bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà thì không cần phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là nhằm thông báo cho các cơ quan có thẩm quyền biết

về tình trạng tài sản mà các cơ quan đang quản lý, qua đó các cơ quan quản lý

sẽ biết rõ hơn về đối tượng tài sản mà mình đang quản lý Từ đó, cơ quan quản lý sẽ báo cho bên thứ ba biết về tình trạng tài sản đó nếu như có các giao dịch liên quan tới các tài sản đã được đăng ký giao dịch tại cơ quan hoặc đã được công chứng, chứng thực hạn chế rủi ro

2.1.2 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

2.1.2.1 Chủ thể của hợp đồng

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay

còn nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước.Theo lý luận chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó

Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình

và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật Do đó, trong quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thương mại Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hiện nay là các cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì các chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện khác nhau mà pháp luật dã quy định

Theo ghi nhận của pháp luật thì trong quan hệ mua bán lúc nào cũng phải gồm có hai chủ thể chính Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng vậy, cũng gồm có hai chủ thể chính đó là bên mua nhà và bên bán nhà, nếu thiếu một trong hai chủ thể này thì không thể tạo nên một hợp đồng mua bán được

Nếu như tại điều 35 Luật nhà ở năm 2005 có quy định cụ thể về Đối

tượng được mua, thuê nhà ở thương mại: “Tổ chức, cá nhân trong nước

không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều 126 và Điều 131 của Luật

này; Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 125 và Điều 131 của Luật này”

thì Luật nhà ở năm 2014 không nêu lên cụ thể đối tượng nào được phép mua nhà

ở thương mại Tuy nhiên tại điều 7 Luật nhà ở 2014 đã quy định về đối tượng

được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này” Như vậy những đối tượng nêu tại điều 7

Luật này có quyền mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật

 Bên mua là cá nhân tổ chức trong nước

Về cơ bản sự vận động của nền kinh tế thị trường là dựa vào quy luật cung – cầu, khi có một nhu cầu xuất hiện thì kéo theo đó là sự cung về sản phẩm theo nhu cầu đó Một người muốn mua một loại tài sản nào đó thì trước hết là phải xuất phát từ nhu cầu, có nhu cầu thì họ mới sẵn sàng bỏ tiền ra để mua tài sản đó Trong thị trường nhà ở cũng vậy, người mua nhà trước tiên cũng xuất phát từ nhu cầu về nhà ở và để là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì người mua nhà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Theo khoản 2 điều 119 Luật nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở nói chung thì tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú, phải có năng lực hành vi dân sự và nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh

Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũng là một loại giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự Theo đó chủ thể của hợp đồng dân sự phải là người có năng lực hành vi dân sự Thuật ngữ “người” ở đây phải hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự: Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Ta có thể xét năng lực giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại của các đối tượng này như sau:

- Thứ nhất, chủ thể là cá nhân trong nước

Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở thương mại Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan

hệ mua bán này Bản chất của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của chủ thể tham gia giao dịch Chỉ những người có năng lực hành vi dân sự mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của họ để có thể tự mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch đồng thời phải tự chịu trách nhiệm trong giao dịch mà mình xác lập Cho nên, giao dịch dân sự do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân8.

+ Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự; quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự Người có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự Nghĩa là họ

có quyền tự mình đứng ra giao kết hợp đồng mua nhà ở thương mại theo nhu cầu của mình

+ Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì không được phép tự mình đứng ra xác lập các giao dịch, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại của những người này phải được thực hiện thông qua người đại diện là người giám hộ hoặc người đại diện theo pháp luật

+ Theo quy định tại khoản 2 Điều 20 BLDS năm 2005 thì người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật

có quy định khác9 Có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ở đây có nghĩa là đối với người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ được tự mình thực hiện các giao dịch dân sự khi họ có tài sản riêng và tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu của họ, khi xác lập các giao dịch dân sự thì họ sử dụng phần tài

8 Từ Điều 17 đến Điều 23 BLDS năm 2005 và Từ điều 16 đến điều 24 BLDS 2015

9 Trường hợp pháp luật có quy định khác ví dụ như trường hợp lập di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý (khoản 2 Điều 653 BLDS 2005)

sản riêng này để thực hiện nghĩa vụ tài sản phát sinh trong các giao dịch mà người đó đã xác lập, họ chỉ thực hiện nghĩa vụ đảm bảo trong số tài sản mà họ

sở hữu Như vậy, người thuộc đối tượng có thể xác lập hợp đồng mua nhà ở thương mại khi họ có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhà cho bên bán Tuy nhiên tại khoản 4 điều 21 BLDS 2015 quy định:

“Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực

hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý” Như vậy người từ đủ mười lăm tuổi

đến chưa đủ mười tám tuổi không được tự xác lập hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại khi họ có tài sản riêng theo quy định của BLDS 2015.

+ Những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch dân sự của những người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện và những người này không thể tự mình giao kết hợp đồng và không là chủ thể mua nhà trong hợp đồng mua nhà ở thương mại Như vậy cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự thì mới được tham gia xác lập quan hệ mua bán nhà ở thương mại Pháp luật cũng không đòi hỏi, bắt buộc cá nhân phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch

- Thứ hai là đối với tổ chức

Căn cứ vào khoản 3 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 thì thì tổ chức

trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh được thì được quyền mua nhà ở Đối với tổ chức có đăng ký kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam nếu

có nhu cầu mua nhà ở thì vẫn được mua nhà ở thương mại mà trong trường hợp này không xét đến nơi đăng ký kinh doanh của tổ chức đó Như vậy, các tổ chức trong nước có đăng ký kinh doanh hợp pháp thì đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở thương mại Tổ chức bao gồm pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác Các đối tượng này mua nhà ở thương mại thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật, theo uỷ quyền), người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Người đại diện xác lập, thực hiện giao kết hợp đồng mua nhà ở thương mại nhân danh tổ chức mà người đó đại diện, làm phát sinh

quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp luật quy định

 Bên mua là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu có nhu cầu về nhà ở và thuộc diện được phép sở hữu nhà ở theo pháp luật thì được phép mua nhà ở thương mại tại Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 đối tượng là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) hoặc người có gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài10

Trước khi Luật nhà ở năm 2014 ra đời thì pháp luật Việt Nam còn khắt khe đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009 sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai năm 2003 thì người Việt Nam người định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau mà được cơ quan có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì mới được phép

sở hữu nhà ở tại Việt Nam (thông qua các hình thức như mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở)

-Đối tượng thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà vẫn mang quốc tịch Việt Nam Người thuộc đối tượng này vẫn được xem là công dân Việt Nam, cho nên các quy đình về quyền sở hữu nhà ở của đối tượng này tương đối thông thoáng hơn các đối tương còn lại Người thuộc đối tượng này sẽ được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế về số lượng nhà ở thông qua các hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế Như vậy, đối với người thuộc đối tượng này sẽ được phép mua nhà ở tại Việt Nam mà không hạn chế về số lượng nhà ở được phép mua

10 Khoản 3 điều 3 Luật quốc tịch năm 2008

-Đối tượng thứ hai, người gốc Việt Nam nhưng không mang quốc tịch Việt Nam, thì người đó cũng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức tạo lập nếu người đó thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước Người thuộc đối tượng này khi muốn xác lập quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo đó là giấy chứng nhận người có gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Luật quy định về quyền sở hữu về nhà

ở của các đối tượng này là không hạn chế về số lượng nhà ở nếu thỏa các điều kiện sau đây:

+ Là người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật thì phải có giấy chứng nhận về đầu tư, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp

+ Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi (là người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm

1945, người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa 19 tháng Tám năm 1945, liệt sĩ, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân, Anh hùng Lao động, Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học, người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù đày, người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế, người có công giúp đỡ cách mạng và thân nhân của họ) theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng, những người này phải có giấy tờ chứng minh là người được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được

Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; Người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam, của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

từ cấp tỉnh trở lên và được các tổ chức này xác nhận; Người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam

ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc

cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận

+ Người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá - nghệ thuật, thể dục - thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam (gọi chung là nhà văn hóa, nhà khoa học) Các đối tượng muốn được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang

Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó

+ Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp

Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có trong danh mục nghề do Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội Việt Nam quy định thì người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là người có tay nghề bậc cao nhất theo quy định của nước cấp giấy chứng nhận tay nghề Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt phải có đơn đề nghị cấp giấy xác nhận kèm theo bản sao có công chứng giấy chứng nhận có tay nghề bậc cao nhất gửi hiệp hội, hội nghề nghiệp của Việt Nam để được

cấp giấy xác nhận, trong trường hợp lĩnh vực đề nghị xác nhận chưa có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp thì gửi đơn đến Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn,

kỹ năng để được xác nhận Trường hợp chuyên môn, kỹ năng đặc biệt không

có trong danh mục nghề do Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội Việt Nam quy định thì sau khi nhận được đơn, hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp của Việt Nam hoặc Bộ phụ trách lĩnh vực (trong trường hợp chưa có hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp) căn cứ vào các tiêu chí và yêu cầu chuyên môn, kỹ năng đặc biệt do hiệp hội hoặc hội nghề nghiệp của Việt Nam hoặc do Bộ phụ trách lĩnh vực đặt ra để cấp giấy xác nhận cho người có đơn hoặc trả lời cho người

có đơn biết rõ lý do nếu không cấp giấy xác nhận cho người đó (Hiệp hội, hội nghề nghiệp được cấp giấy xác nhận là các hiệp hội, hội nghề nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam và đang hoạt động hợp pháp

ở Việt Nam)

+ Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước Trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng thứ nhất và đối tượng thứ hai nêu trên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì cũng thuộc diện được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Người thuộc đối tượng này chỉ được phép sở hữu nhà ở với số lượng một căn là căn hộ chung

cư hoặc nhà ở riêng lẻ Ủy ban nhân dân cấp huyện khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện này thì phải có trách nhiệm báo cáo lên Bộ Xây dựng để Bộ thực hiện quản lý việc sở hữu nhà ở của đối tượng này

Tuy nhiên Luật nhà ở năm 2014 và Luật đất đai 2013 ra đời, thì những điều kiện ràng buộc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nêu trên đã được lược bỏ đi rất nhiều Đây là chính sách tạo điều

kiện cho người Việt Nam xa quê hương trở về để sinh sống và làm việc tại Việt Nam Theo điều 119 Luật nhà ở năm 2014 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ các điều kiện sau sẽ có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Đủ năng lực hành vi dân sự như phân tích ở phần đối tượng là cá nhân trong nước11

- Thuộc các đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam12

Nếu như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đáp ứng được hai yêu cầu trên thì sẽ có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đã đáp ứng được các điều kiện để được sở hữu nhà ở như đã phân tích trên thì được phép mua nhà ở thương mại tại Việt Nam Quy định này là một bước đột phá chiến lược thu hút Việt kiều của Việt Nam, phá dỡ các rào cản không cần thiết để những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể trở về và cống hiến một cách tốt nhất cho đất nước

 Bên mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài

Hiện nay, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều do đó để tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài tham gia đầu tư, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam Luật nhà

ở năm 2014 đã ghi nhận một cách cụ thể về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng này tại một chương riêng Theo đó các đối tượng sau sẽ được

sở hữu nhà ở và thực hiện các giao dịch về nhà ở tại Việt Nam:

11 Điểm b khoản 2 điều 119 Luật nhà ở 2014

12 Điểm b khoản 2 điều 6 Luật nhà ở 2014

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan phải có giấy đầu tư

và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật liên quan

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) phải có giấy đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên do đặc thù của các đối tượng này đó là không phải công dân Việt nam, tổ chức của Việt Nam chính vì vậy pháp luật Việt Nam cũng quy định ràng buộc một số điều kiện nhất định trong việc sở hữu cũng như giao dịch nhà ở Theo đó tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài phải tuân thủ các điều kiện sau:

- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu;

- Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở năm 2014hoặc vượt quá số

lượng nhà ở quy định tại điểm a khoản 2 điều 161 Luật nhà ở năm 2014 thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

- Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn

sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;

- Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà

ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;

- Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu

có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước

Trong hợp đồng mua bán tài sản, bên bán là cá nhân, tổ chức có năng lực hành vi và năng lực pháp luật đầy đủ Họ phải là chủ sở hữu của tài sản đem bán hoặc là người được ủy quyền bán Những người không có năng lực hành

vi hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ khi bán tài sản phải có người giám

hộ đại diện Người giám hộ đại diện không được mua tài sản của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá

- Trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán chính là các doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam có chức năng kinh doanh bất động sản đã bỏ vốn ra để đầu tư,

tạo lập nhà ở nhằm mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận Các doanh nghiệp và hợp tác xã này phải có vốn pháp định (không thấp hơn 20 tỷ đồng)13 theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư Nhà ở thương mại đem bán phải thuộc quyền sở hữu của các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng, tức là nhà ở được tạo lập thông qua quá trình đầu tư, xây dựng phù hợp với các quy định của pháp luật

về đầu tư, xây dựng, phát triển nhà ở thương mại

Doanh nghiệp bán nhà ở thông qua người đại diện là thành viên của doanh nghiệp, có chức năng, quyền hạn rõ ràng Trong quan hệ mua bán nhà

ở thương mại thì nhà đầu tư đóng vai trò là người đã tạo lập ra các hàng hóa nhà ở để cung cấp cho thị trường Các nhà đầu tư này rất quan trọng vì nếu như không có sự đầu tư thì sẽ không có hàng hóa là nhà ở và dĩ nhiên tất cả các hoạt động mua bán nhà ở thương mại sẽ không tồn tại

2.1.2.2 Đối tượng của Hợp đồng

Theo BLDS Điều 429 đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là tài sản phải có thực và được phép giao dịch Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán thì tài sản phải xác định được hoặc có thể xác định được Nghĩa là tài sản mua bán có thể là vật đã được xác định cụ thể vào thời điểm giao kết hợp đồng (vật có sẵn) hoặc vật sẽ được hình thành trong tương lai

Trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì nhà ở chính là đối tượng của hợp đồng Là phần diện tích nhà ở mà doanh nghiệp sẽ chuyển quyền sở hữu cho bên mua nhà Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự hoặc là căn hộ chung cư Nhà

ở được xây dựng dưới dạng riêng biệt và thuộc quyền sở hữu độc lập của chủ

sở hữu nhà ở Hoặc nhà ở được xây dựng liền kề, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở loại này thì quyền sở hữu của người mua nhà chỉ được thừa nhận đối với phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của mỗi căn hộ, còn các phần

13 Khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

diện tích còn lại sẽ thuộc quyền sử dụng chung của các căn hộ như là: Vách tường chung, hành lang chung, cầu thang thuộc quyền sử dụng chung, Không phải bất cứ nhà ở nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mua bán Do đó, nhà đầu tư tạo lập nhà ở cần phải quan tâm đến các điều kiện ràng buộc về mặt pháp lý khi đưa một công trình nhà ở vào kinh doanh

Theo ghi nhận tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều

118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thỏa các điều kiện sau:

-Nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, nhà ở phải được tạo lập hợp pháp, thông qua quá trình đầu tư, tạo lập của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nhà ở có thể do chính các doanh nghiệp trực tiếp đầu tư, xây dựng mới hoặc do nhận chuyển nhượng, hoặc mua lại từ các cá nhân, tổ chức khác Trong mua bán nhà ở thương mại thì các loại nhà ở được các doanh nghiệp phát triển để bán lại bao gồm: Nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền kề tạo thành một dãy nhà ở có vách tường, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thuộc sở hữu chung với các căn hộ liền kề khác hoặc tồn tại dưới dạng căn hộ riêng biệt tách rời với các căn hộ khác; nhà biệt thự được xây dựng

riêng biệt; căn hộ chung cư

-Nhà ở phải đảm bảo thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Doanh nghiệp bán nhà phải có hồ sơ chứng minh nhà ở đem bán thuộc quyền sở hữu của mình bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với nhà ở có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà ở đang được xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà ở thuộc khu đô thị mới, dự

án khu nhà ở chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ