Pháp luật về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong mua bán nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH PHẠM VĂN CHÍNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS LƯU QUỐC THÁI Học viên: PHẠM VĂN CHÍNH Lớp: Cao học Luật Kinh tế Khóa: 28 Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại” cơng trình nghiên cứu riêng tơi, hướng dẫn TS Lưu Quốc Thái – giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Các ý kiến, khái niệm khoa học tham khảo từ tài liệu, cơng trình nghiên cứu khác sử dụng luận văn thích trích dẫn đầy đủ theo quy định Nhà trường Tác giả luận văn Phạm Văn Chính MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát bảo lãnh 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Vai trò .14 1.2 Khái quát bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 15 1.2.1 Khái niệm .15 1.2.2 Đặc điểm .16 1.3 Sự cần thiết quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai…… 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 35 2.1 Thực trạng chủ thể, phạm vi bảo lãnh 35 2.1.1 Thực trạng chủ thể bảo lãnh 35 2.1.2 Thực trạng phạm vi bảo lãnh .39 2.2 Thực trạng quyền nghĩa vụ bên 41 2.3 Thực trạng trình tự thực bảo lãnh 46 2.4 Thực trạng giá trị pháp lý hợp đồng mua bán nhà khơng có bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai .49 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 53 3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật giá trị pháp lý hợp đồng mua bán nhà khơng có bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 53 3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chủ thể, phạm vi bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 55 3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên… 60 3.4 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chế tài áp dụng chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai 62 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nền kinh tế vĩ mô Việt Nam bước tăng trưởng với phát triển đa ngành nghề, đa lĩnh vực, hoạt động kinh doanh bất động sản lĩnh vực kích thích dòng vốn ngoại chảy mạnh vào kinh tế1, đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, an tâm, lâu dài nhà đầu tư nước nước ngồi Tuy nhiên, khơng thể phủ nhận thật rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển từ đầu thập niên chín mươi kỷ hai mươi Và sau gần ba mươi năm, phát triển thực đại, thực bùng nổ, không thành phố lớn mà có sơi động, lan tỏa hầu hết vùng, miền nước Trong ngành bất động sản giai đoạn tại, kinh doanh nhà hình thành tương lai đem lại nguồn cung sản phẩm dồi cho thị trường bước phát triển với quy mô ngày đa dạng Sự phát triển thị trường nhà hình thành tương lai xem “miếng bánh béo bở” mà tổ chức, cá nhân muốn tham gia để tìm kiếm lợi nhuận Do đó, xuất ngày nhiều chủ đầu tư thị trường cạnh tranh gay gắt với “ông lớn” ngành bất động sản như: Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes), Công ty cổ phần Tập đồn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), Cơng ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh (Hung Thinh Corp) Việc xuất chủ đầu tư bên cạnh “ông lớn” ngành bất động sản mặt làm gia tăng tính cạnh tranh đem lại nhiều lợi ích cho người mua nhà như: giá, vị trí, tiện ích…Nhưng mặt khác mang lại nhiều rủi ro chất lượng xây dựng kém, chiếm giữ kinh phí bảo trì, đặc biệt vấn đề chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết hợp đồng mua bán, chí có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước người mua nhà không thực dự án, sử dụng vốn sai mục đích dẫn đến khả tốn Mai Phương, “Vốn ngoại rót 3,3 tỉ USD vào bất động sản Việt”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinhdoanh/von-ngoai-rot-hon-33-ti-usd-vao-bat-dong-san-viet-1152542.html, truy cập ngày 23/12/2019 “Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019”, https://toptenvietnam.vn/TopTen/Index/47, truy cập ngày 23/01/2019 khơng thể hồn trả lại số tiền ứng trước này, đẩy người mua nhà vào cảnh “tiền mất, tật mang” làm gia tăng tranh chấp, gây ổn định kinh tế - xã hội Pháp luật hành có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà hình thành tương lai, bật quy định bảo lãnh ngân hàng Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hướng dẫn cụ thể Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 25/06/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng Thông tư số 13/2017/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TTNHNN ngày 25/06/2015 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng (sau gọi chung “Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN”) Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng bảo lãnh nhà hình thành tương lai thời gian vừa qua cho thấy nhiều hạn chế, bất cập mang tính hình thức, đối phó chủ đầu tư dẫn đến phát sinh nhiều rủi ro cho người mua nhà, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung Đồng thời, hạn chế, bất cập xảy quy định pháp luật liệu việc khơng có bảo lãnh ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà hình thành tương lai hay khơng? Hay nghĩa vụ đơn chủ đầu tư mà việc vi phạm nghĩa vụ không ảnh hưởng đến hiệu lực giao dịch này?3 Bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai đóng vai trị quan trọng việc cố niềm tin từ phía người mua nhà tính pháp lý dự án, uy tín, khả thực nghĩa vụ chủ đầu tư, góp phần vào minh bạch hóa, dần loại bỏ chủ đầu tư yếu khỏi thị trường nhà ở, vấn đề không chủ đầu tư xem trọng, người mua nhà khơng biết rõ quyền lợi mình…cũng cịn nhiều câu hỏi lý thuyết thực tiễn chưa luận giải Do đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng việc mua bán nhà hình thành tương Bùi Đức Giang, “Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản”, https://www.thesaigontimes.vn/141053/Bankhoan-bao-lanhdu-an-bat-dong-san.html, truy cập ngày 02/03/2020 3 lai đưa luận giải, giải pháp hoàn thiện để tháo gỡ khó khăn thực tiễn áp dụng, nên tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại” để làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai biện pháp phòng ngừa hữu hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng Do đó, vấn đề nhiều tác giả nghiên cứu đề cập số đề tài sau: - Nguyễn Hồ Zdu (2017), Bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội Luận văn khái quát vấn đề lý luận bảo lãnh nhà hình thành tương lai Trên sở vấn đề lý luận trình bày, kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật chủ thể, điều kiện bảo lãnh, thực cam kết bảo lãnh, giải tranh chấp, tác giả đưa giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai - Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội Bài viết khái quát quy định pháp luật nhà hình thành tương lai đánh giá hiệu quy định thực tiễn Qua đó, kiến nghị việc ban hành, áp dụng xử lý hành vi vi phạm pháp luật đầu tư, mua bán, chấp nhà hình thành tương lai, có chế định bảo lãnh hoạt động bán thuê mua nhà hình thành tương lai Việt Nam - Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp bảo đảm quyền lợi hợp pháp khách hàng mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 6, tr 23 -30 Bài viết khái quát mua bán nhà hình thành tương lai phân tích rủi ro tìm ẩn cho người mua nhà Từ đó, đưa biện pháp mang tính “phịng ngừa” để đảm bảo lợi ích hợp pháp khách hàng, có biện pháp bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư, đồng thời tác giả có kiến nghị để hồn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, bảo vệ tối đa lợi ích khách hàng - Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7, tr 50 -57 Bài viết khái quát quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai, từ phân tích hạn chế, bất cập quy định đề xuất khắc phục - Bùi Đức Giang (2018), “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Ngân hàng, số 13, tr 7-10 Bài viết phân tích đặc điểm bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai giá trị pháp lý cam kết bảo lãnh, nghĩa vụ bảo lãnh, trình tự thực bảo lãnh số khía cạnh khác thời hạn hiệu lực cam kết bảo lãnh, bảo đảm hoàn trả số tiền bảo lãnh, chuyển nhượng bảo lãnh, từ làm bật lên khác biệt luật thông tư, hạn chế quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24, tr 31 -35 Bài viết khái quát quy định pháp luật bảo lãnh nhà hình thành tương lai, nhấn mạnh đến quy định pháp luật hành áp dụng Trên sở, phân tích bất cập triển khai hoạt động bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai ngân hàng thương mại, tác giả đưa số đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật phù hợp với thực tiễn áp dụng Bên cạnh đó, số đề tài khác đề cấp đến bảo lãnh nhà hình thành tương lai viết: “Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thông tư” viết “Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản” đăng Thời báo Kinh tế Sài Gòn năm 2015, Ts Bùi Đức Giang Bài viết “Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thơng tư” phân tích điểm khác biệt Luật kinh doanh bất động sản Thông tư bão lãnh ngân hàng, từ viết “Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản” nêu băn khoăn ngân hàng chủ đầu tư triển khai thực chế định bảo lãnh nhà hình thành tương lai như: giá trị pháp lý cam kết bảo lãnh, thứ tự xác lập hợp đồng, tài sản bảo đảm, chuyển nhượng bảo lãnh Như vậy, viết nêu trình bày phân tích số hạn chế, bất cập bảo lãnh nhà hình thành tương lai nêu cần thiết bảo lãnh ngân hàng nói chung, bảo lãnh nhà hình thành tương lai nói riêng, qua có kiến nghị cụ thể để sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật nay, nhìn chung chưa có phân tích cụ thể, toàn diện hệ thống pháp luật Việt Nam vấn đề này, thực trạng áp dụng pháp luật thời gian vừa qua, đặc biệt tính quy định bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Đề tài thực với mong muốn giúp người đọc hình dung vấn đề chung pháp luật bảo nhà hình thành tương lai, qua đó, nêu bật cần thiết bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai xuất phát từ sở lý luận thực tiễn Đồng thời, đề tài sâu vào phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai hiệu áp dụng quy định thực tiễn, từ đưa đề xuất mang tính cụ thể bảo đảm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai thi hành hiệu thực tế nhằm gia tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà tham gia vào quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai - Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích trên, tác giả thực nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: Một là, nghiên cứu vấn đề chung pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai; Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hành bảo lãnh nghĩa vụ tài đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai; 57 pháp luật liên quan quy định chặt chẽ việc bán nhà hình thành tương lai mà khơng có quy định tương tự để áp dụng loại hình condotel, officetel hay loại hình bất động sản hình thành tương lai tương tự khác, kể đến vài quy định như: chủ đầu tư dự án condotel trước bán sản phẩm hình thành tương lai khơng bắt buộc phải có nghiệm thu phần móng tịa nhà; khơng cần có văn quan quản lý nhà cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; khơng cần phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng dẫn đến nhiều rủi ro cho người mua Và thực tế cho thấy, đến có nhiều tranh chấp liên quan đến condotel cam kết lợi nhuận, chậm bàn giao,…và có hai dự án vỡ trận cam kết lợi nhuận: Bavico (Nha Trang) hai Cocobay (Đà Nẵng), hay chậm bàn giao dự án The Arena (Nha Trang) Trong bật việc chủ đầu tư dự án Cocobay (Đà Nẵng) đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết khó khăn tài tạo cú sốc mạnh cho thị trường, gióng lên hồi chng cảnh báo cho chủ đầu tư khách hàng loại hình bất động sản Trong nội dung luận văn, tác giả không bàn sâu nguyên nhân khía cạnh pháp lý dẫn đến “vỡ trận cam kết lợi nhuận”, lợi ích kinh tế thỏa thuận điều khoản chi tiết hợp đồng mua bán condotel chủ đầu tư khách hàng, bàn quy định pháp luật điều chỉnh thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dường “dễ dãi” điều kiện để đưa loại hình bất động sản hình thành tương lai vào kinh doanh bán cho khách hàng, số chủ đầu tư khơng cần phải có ngân hàng thương bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trường hợp mua bán nhà hình thành tương lai Chúng ta dễ dàng nhận thấy, từ thủ tục đầu tư, xây dựng hình thức huy động vốn việc nhận tiền ứng trước người mua, nhà hình thành tương lai condotel hình thành tương lai gần khơng có khác biệt, hai loại hình khác mục đích sử dụng, loại hình nhà với mục đích để ở, cịn condotel với mục đích sở lưu trú du lịch Vậy khơng có lý Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trước bán nhà hình thành tương lai, mà không bắt buộc phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng trước bán condotel hình thành tương lai, điều thực “không công bằng” với người mua condotel, pháp luật cần phải bảo vệ quyền lợi họ người mua nhà hình thành tương lai 58 Do đó, thời gian chờ đợi hoàn thiện khung pháp lý dành cho condotel, officetel hay loại hình bất động sản hình thành tương lai tương tự khác, pháp luật cần phải kịp thời sửa đổi, bổ sung kịp thời quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai theo hướng bắt buộc chủ đầu tư phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài trước bán bất động sản hình thành tương lai, có nghĩa cần phải sửa đổi, bổ sung quy định Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản bảo lãnh bán, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai để bảo vệ quyền lợi khách hàng mua condotel, officetel hay loại hình bất động sản hình thành tương lai tương tự khác có vi phạm từ chủ đầu tư Thứ ba, việc bảo lãnh phải áp dụng toàn dự án bất động sản tồn nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng, bao gồm tiền bồi thường thiệt hại, tiền phạt hợp đồng tất khoản tiền mà chủ đầu tư nhận trước từ khách hàng hình thức “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ” để đảm bảo giao kết hợp đồng.38 Theo quy định đoạn i điểm c khoản Điều 12 Thơng tư số 07/2015/TTNHNN rõ ràng ngân hàng thương mại không phát hành thư bảo lãnh trường hợp hợp đồng mua bán nhà khơng có quy định nghĩa vụ chủ đầu tư việc hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho bên mua đến thời hạn giao, nhận nhà cam kết chủ đầu tư không bàn giao nhà cho bên mua Theo đánh giá tác giả quy định đoạn i điểm c khoản Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngược lại với tinh thần Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Thêm vào đó, quy định Thơng tư số 07/2015/TTNHNN vơ tình tạo “khe hở” để chủ đầu tư lợi dụng thiếu hiểu biết pháp luật khách hàng mà không đưa nội dung nghĩa vụ chủ đầu tư việc hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác hợp đồng mua bán để trốn tránh nghĩa vụ bảo lãnh nhà hình thành tương lai với khách hàng Như vậy, trình thực hợp đồng, thời điểm đó, người mua nhà có yêu cầu chủ đầu tư thực bảo lãnh ngân hàng thương mại khơng có sở để phát hành bảo lãnh cho người mua, trừ bên thống bổ sung nội dung Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp bảo đảm quyền lợi hợp pháp khách hàng mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 6, tr 31 38 59 nghĩa vụ chủ đầu tư việc hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác vào hợp đồng mua bán, điều gọi “bất khả thi” mà chủ đầu tư “qn có chủ đích từ đầu” Về nghĩa vụ tài bảo lãnh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định chung chung nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền nhận ứng trước khoản tiền khác, không quy định rõ khoản tiền khác khoản tiền gì, có bao gồm: kinh phí bảo trì, tiền phạt vi phạm hợp đồng, tiền lãi chậm bàn giao nhà, tiền bồi thường thiệt hại Chính quy định chung chung mà gần việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư áp dụng khoản tiền nhận ứng trước, việc chậm khơng bàn giao nhà chủ đầu tư kéo theo hàng loạt nghĩa vụ tài khác mà chủ đầu tư phải thực hiện, điều thực bất cập ảnh hưởng lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà Thêm vào đó, với quy định hành rõ ràng nghĩa vụ tài chủ đầu tư khơng bao gồm “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ” mà chủ đầu tư nhận ứng trước từ khách hàng để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài có thỏa thuận hợp đồng mua bán trách nhiệm bảo lãnh ngân hàng phát sinh ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, mà để ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho bên mua phải có hợp đồng bảo lãnh ngân hàng với chủ đầu tư hợp đồng mua bán chủ đầu tư với khách hàng Như vậy, trường hợp chủ đầu tư ký kết “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ” với khách hàng để thu tiền theo tiến độ, chí thu đến 95% giá trị hộ mà không tiến hành ký kết hợp đồng mua bán khơng phải thực quy định bảo lãnh dường thoát nghĩa vụ bắt buộc này, chế định bảo lãnh Luật Kinh doanh bất động sản gần khơng cịn ý nghĩa Do đó, cần phải sửa đổi, bổ sung vào quy định pháp luật theo hướng việc bảo lãnh phải áp dụng toàn dự án bất động sản toàn nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng, bao gồm tiền bồi thường thiệt hại, tiền phạt hợp đồng tất khoản tiền mà chủ đầu tư nhận trước từ khách hàng hình thức “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ” để đảm bảo giao kết hợp đồng Tuy nhiên, theo tác giả, vấn đề không nằm quy định Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Thông tư 07/2015/TT-NHNN mà “lỗ hỏng chung” Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Mặc dù Điều 55 Luật Kinh doanh 60 bất động sản 2014 quy định điều kiện để đưa bất động sản hình thành tương lai vào kinh doanh, nhà hình thành tương lai phải có thêm văn đồng ý Sở Xây dựng, có nghĩa để đưa nhà hình thành tương lai vào kinh doanh nhận khoản tiền ứng trước từ khách hàng dự án phải đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu Nhưng thực tế, dù dự án chưa đầy đủ điều kiện chủ đầu tư nghĩ vô số “chiêu lách luật” từ “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”, “thỏa thuận ký quỹ”…để nhận tiền ứng trước khách hàng quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng bán nhà thương mại hình thành tương lai lúc khơng cịn mang nhiều ý nghĩa Mặc dù, quan điểm chủ đầu tư áp dụng quy định Bộ Luật dân người dân làm pháp luật không cấm, nên hợp đồng nêu họ người mua có hiệu lực pháp luật Nhưng theo tác giả, lập luận theo quan điểm chủ đầu tư vơ hình làm toàn ý nghĩa điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh quy định Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Do đó, cần sửa đổi, bổ sung vào quy định pháp luật theo hướng cấm huy động vốn từ người mua nhà hình thức dự án chưa đủ điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, giải “bài toán” bảo lãnh khoản “tiền đặt cọc”, “tiền giữ chỗ” 3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ bên Thứ nhất, cho phép người mua nhà quyền thỏa thuận đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh39, thỏa thuận phải quy định cụ thể hợp đồng mua bán Bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng biện pháp phòng ngừa hữu hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, quy định hành khơng đề cập rõ việc có cho phép khách hàng khơng có nhu cầu bảo lãnh quyền thỏa thuận với chủ đầu tư việc không phát hành bảo lãnh hay không, nên gần chủ đầu tư phải phát hành bảo lãnh toàn khách hàng, điều làm đội giá bán nhà mà thông thường người mua bên gánh chịu, vơ tình chế Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24, tr 34 39 61 định bảo vệ “quyền lợi” người mua nhà lại trở thành chế định gây “thiệt hại” cho người mua nhà Như tác giả đề cập mục 2.2.2, dự án nhà hình thành tương lai ln tồn hai nhóm khách hàng, nhóm khách hàng mua nhà để nhóm khách hàng mua nhà với mục đích “đầu tư lướt sóng” Đối với nhóm khách hàng mua nhà “đầu tư lướt sóng” trường hợp đợi đến lúc nhận nhà mà chuyển nhượng lại hợp đồng có lợi nhuận, đa số không quan tâm đến bảo lãnh mà quan tâm nhiều đến giá bán nhà có khách hàng mua nhiều dự án chủ đầu tư họ cảm thấy chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu họ khơng cần phát hành bảo lãnh để mua nhà với giá tốt khơng việc phải bắt buộc chủ đầu tư phải phát hành bảo lãnh làm gia tăng chi phí, vừa gây khó khăn cho chủ đầu tư vừa khơng có lợi cho người mua nhà Đồng thời, nguyên tắc pháp luật dân tự cam kết, tự thỏa thuận pháp luật phải tạo chế để chủ đầu tư khách hàng tự thỏa thuận vào mục đích, lợi ích tham gia giao dịch Do đó, để đảm bảo tốt quyền lợi người mua nhà, với tinh thần chế định bảo lãnh nhà hình thành tương lai cần phải bổ sung vào quy định pháp luật cho phép người mua nhà quyền thỏa thuận đồng ý để bên bán không phát hành bảo lãnh40, thỏa thuận phải quy định cụ thể hợp đồng mua bán để tránh trường hợp chủ đầu tư lợi dụng thiếu hiểu biết khách hàng trốn tránh nghĩa vụ bảo lãnh Thứ hai, nghĩa vụ chủ đầu tư báo cáo thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai đến quan quản lý nhà nước hai giai đoạn trước sau bán nhà cho khách hàng Hiện nay, luật quy định chủ đầu tư trước bán nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, lại khơng có quy định yêu cầu chủ đầu tư phải báo cáo thực việc bảo lãnh, gần suốt thời gian thực chế định bảo lãnh nhà hình thành tương lai chưa có báo cáo tổng kết việc có trường hợp bảo lãnh, chưa thấy có trường hợp chủ đầu tư bị xử lý vi phạm không thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai, Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24, tr 34 40 62 thân tác giả mua nhà nhiều chủ đầu tư “có tiếng” thị trường bất động sản dù có yêu cầu chưa nhận bảo lãnh, chấp nhận mua cịn khơng chấp nhận tìm mua dự án khác Do đó, để đảm bảo chủ đầu tư thực nghĩa vụ bảo lãnh phục vụ cơng tác tra, kiểm tra quan quản lý nhà nước nhằm phát hiện, ngăn chặn sai phạm từ chủ đầu tư, cần phải quy định bổ sung nghĩa vụ báo cáo thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư hai giai đoạn trước sau bán nhà cho khách hàng Cụ thể, theo trình tự thực bảo lãnh trước ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư ngân hàng thương mại ký hợp đồng bảo lãnh nhà hình thành tương lai Do đó, Sở Xây dựng nơi có nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh để Sở thông báo cổng thông tin điện tử cho người dân biết hợp đồng bảo lãnh nhà hình thành tương lai phải xem mục hồ sơ cần phải có hồ sơ đề nghị thơng báo nhà đủ điều kiện kinh doanh gửi Sở Xây dựng Và sau ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với khách hàng, hàng tháng chủ đầu tư phải có nghĩa vụ báo cáo tình hình triển khai thực bảo lãnh dự án 3.4 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật chế tài áp dụng chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư trước bán nhà thương mại hình thành tương lai phải phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi người mua nhà trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao không thực bàn giao nhà Tuy nhiên, sau năm triển khai thực tế, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng bán nhà hình thành tương lai dường không chủ đầu tư thực đồng nghiêm túc Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chủ đầu tư không thực nghiêm túc đồng chế định bảo lãnh nhà hình thành tương lai, ngồi số bất cập chưa thống từ văn pháp luật điều chỉnh chế định này, theo ý kiến tác giả nguyên nhân lớn dẫn đến “chây ì” chủ đầu tư việc chấp hành quy định thực tế thiếu giám sát từ quan quản lý nhà nước chế tài xử lý vi phạm hành nhẹ, khiến chủ đầu tư trở nên “nhờn luật” Do đó: 63 Thứ nhất, cần phải tăng cường giám sát từ quan quản lý nhà nước, thường xuyên kiểm tra việc chấp hành quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư nhằm phát xử lý vi phạm Hiện nay, việc thực quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng bán nhà thương mại hình thành tương lai không minh bạch từ hai chiều, chiều báo cáo, tổng hợp từ quan quản lý nhà nước đến người mua nhà chiều báo cáo thực quy định từ chủ đầu tư đến quan quản lý nhà nước dẫn đến thực trạng chủ đầu tư chấp hành cách vời mang tính đối phó cách trái pháp luật Có thể thấy, đa số người mua nhà biết chủ đầu tư trước bán nhà thương mại hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, trình tự, thủ tục quyền lợi bảo vệ đến đâu họ khơng nắm hay nhiều trường hợp nắm rõ quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư khơng phát hành bảo lãnh họ đành phải tìm dự án khác chấp nhận mua hộ mà khơng có bảo lãnh nghĩa vụ tài từ chủ đầu tư Cùng với việc báo cáo chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước cần phải tăng cường giám sát, thường xuyên kiểm tra việc chấp hành quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư, phát trường hợp vi phạm phải cơng khai thông tin cổng thông tin điện tử để người dân tự chủ động bảo vệ quyền lợi mình, song song với phải áp dụng chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe yêu cầu khắc phục triệt để hậu để hạn chế ngăn ngừa vi phạm tương lai Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật chế tài áp dụng chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Hiện nay, việc xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản chủ yếu quy định Nghị định số: 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà cơng sở Theo đó, hành vi bán cho thuê mua nhà thương mại hình thành tương lai mà khơng ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 64 300.000.000 đồng41, với biện pháp khắc phục hậu hồn trả phần kinh phí (nếu có yêu cầu) bồi thường thiệt hại (nếu có)42 Theo đánh giá tác giả mức phạt thấp, thử làm phép so sánh lợi ích thu từ việc vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài dự án bất động sản quy mô hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng vừa khơng phải chịu phí bảo lãnh, vừa huy động vốn không lãi suất từ khách hàng với mức phạt nêu có lẽ nhiều chủ đầu tư cố tình chí “sẵn sàng” làm trái quy định pháp luật chấp nhận nộp phạt Thêm vào đó, biện pháp khắc phục hậu hành vi vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài bán nhà thương mại hình thành tương lai khơng phù hợp không cho thấy triệt để việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà Thông thường, dự án bất động sản từ lúc mở bán đến lúc bàn giao đưa vào sử dụng khoản năm thời gian giá nhà tăng lên so với giá bán chủ đầu tư, nên việc khách hàng yêu cầu chủ đầu tư hồn trả kinh phí (có thể hiểu tiền ứng trước) gần khơng có, mà đa số người mua nhà lúc muốn tiếp tục thực hợp đồng Do đó, biện pháp khắc phục hậu quả, pháp luật cần mở rộng cho phép người mua nhà quyền lựa chọn tiếp tục thực hợp đồng chủ đầu tư phải có nghĩa vụ phát hành bảo lãnh, người mua nhà khơng muốn tiếp tục thực hợp đồng ngồi việc hoàn trả lại số tiền ứng trước bồi thường thiệt hại (nếu có), chủ đầu tư phải toán thêm cho người mua nhà tiền lãi số tiền ứng trước Thứ ba, bên cạnh hình thức xử lý vi phạm hành chính, áp dụng mức tính điểm phạt chủ đầu tư Qua mức điểm phạt tính cho chủ đầu tư công khai cổng thông tin điện tử quan quản lý nhà nước, người dân đánh giá phần mức độ tuân thủ chủ đầu tư quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài khách hàng bán nhà thương mại hình thành tương lai để chọn chủ đầu tư uy tín Căn vào thời gian khắc phục hậu chủ đầu tư để tính điểm phạt, chậm khắc phục hậu người mua nhà lâu mức điểm phạt bị áp dụng cao Qua đó, tạo động lực thúc đẩy chủ đầu tư nhanh chóng khắc phục hậu việc phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư cho khách hàng sớm tốt để hạn chế số điểm phạt phải nhận Nếu điểm phạt chủ đầu tư vượt số điểm 41 42 Điểm d khoản điều 57 Nghị định số: 139/2017/NĐ-CP Điểm h khoản Điều 57 Nghị định số: 139/2017/NĐ-CP 65 định, chủ đầu tư bị ghi tên vào danh sách không phê duyệt đầu tư dự án không nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư khác hoàn thành việc khắc phục hậu bị liệt vào danh sách chủ đầu tư không phê duyệt dự án không nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhanh chóng khắc phục hành vi vi phạm trước đó, thực nghiêm chỉnh quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài để xóa tên khỏi danh sách Như vậy, để đảm bảo việc tuân thủ quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư, bên cạnh quy định nghĩa vụ báo thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai chủ đầu tư, quan quản lý nhà nước cần phải tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm phát ngặn chặn kịp thời sai phạm Bên cạnh đó, cần phải hoàn thiện chế tài xử lý vi phạm theo hướng tăng số tiền phạt, buộc khắc phục triệt để hậu không áp dụng mức điểm phạt để liệt vào danh sách chủ đầu tư không phê duyệt đầu tư dự án không nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư khác hoàn thành việc khắc phục hậu đủ tính răn đe, hạn chế “nhờn luật” từ chủ đầu tư để chế tài với chất bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu cịn phải mang tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Kết luận chương Thông qua việc phân tích, đánh giá nhận diện hạn chế, bất cập quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai, hạn chế, bất cập triển khai quy định thực tiễn, tác giả đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai giá trị pháp lý hợp đồng mua bán khơng có thư bảo lãnh; chủ thể, phạm vi bảo lãnh; quyền, nghĩa vụ bên quan hệ bảo lãnh chế tài áp dụng chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh Cụ thể, phải bổ sung hành vi bán nhà hình thành tương lai khơng ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài mà khơng đồng ý khách hàng vào nhóm hành vi bị cấm Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014, qua vào Điều 123 Bộ luật Dân 2015 giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật để xem giao dịch nhà hình thành tương lai khơng ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư vơ hiệu, giúp người mua nhà có sở để 66 yêu cầu quan quản lý nhà nước Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh Ngoài ra, để tăng cường hiệu áp dụng quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, tác giả đề xuất xem xét sửa đổi, bổ sung số quy định liên quan đến chủ thể, phạm vi bảo lãnh Cụ thể, cần phải cho phép tổ chức hoạt động kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh ngân hàng nước quyền bảo lãnh nhằm tăng thêm nguồn bảo lãnh cho chủ đầu tư; phải bắt buộc áp dụng quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư với loại hình condotel, officetel hay loại hình bất động sản hình thành tương lai tương tự khác chất loại hình bất động sản hình thành tương lai người mua cần pháp luật bảo vệ khách hàng mua nhà Đồng thời, việc bảo lãnh phải áp dụng toàn dự án bất động sản, kể trường hợp hợp đồng mua bán khơng có thỏa thuận nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng phải bảo lãnh toàn nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, tất khoản tiền mà chủ đầu tư nhận từ khách hàng hình thức tiền giữ chỗ, tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng nhằm tránh tình trạng “lách luật” từ chủ đầu tư bảo vệ tốt quyền lợi người mua nhà Thêm vào đó, cần phải cho phép người mua nhà quyền thỏa thuận với chủ đầu tư hợp đồng mua bán việc bảo lãnh không bảo lãnh tùy vào nhu cầu, mục đích người mua nhà phải bổ sung quy định nghĩa vụ chủ đầu tư báo cáo thực quy định bảo lãnh đến quan quản lý nhà nước dự án Nhưng quan trọng cần giám sát chặt chẽ, liệt từ quan quản lý nhà nước bổ sung chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe, đặc biệt tác giả đề xuất việc áp dụng mức điểm phạt để ghi tên vào danh sách chủ đầu tư không phê duyệt đầu tư dự án không nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư khác hoàn thành việc khắc phục hậu vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà hình thành tương lai nhằm hạn chế tiến tới chấm dứt hoàn toàn tình trạng vi phạm từ chủ đầu tư 67 KẾT LUẬN Hiện nay, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai tương đối hoàn thiện, kỳ vọng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu giúp bảo vệ tốt quyền lợi người mua nhà, góp phần minh bạch hóa nâng cao uy tín, lực cạnh tranh dần loại bỏ chủ đầu tư yếu kém, “tay khơng bắt giặc” khỏi thị trường nhà hình thành tương lai Tuy nhiên, triển khai áp dụng vào thực tiễn nảy sinh số bất cập quy định pháp luật, với việc thiếu liệt khâu giát sát quan quản lý nhà nước nên nhiều chủ đầu tư không chấp hành cố tình vi phạm quy định bảo lãnh bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người mua nhà Thơng qua việc phân tích nhận diện bất cập, hạn chế quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, bất cập trình triển khai quy định thực tế, tác giả có kiến nghị sửa bổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai Cụ thể, bên cạnh việc bổ sung thêm hành vi bán nhà hình thành tương lai không ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài mà khơng đồng ý người mua vào nhóm hành vi bị cấm Luật Kinh doanh bất động sản 2014, từ vào Điều 123 Bộ luật Dân 2015 giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, để người mua nhà có sở yêu cầu quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi có vi phạm từ chủ đầu tư, có kiến nghị xem xét sửa đổi số quy định liên quan đến chủ thể, phạm vi bảo lãnh, quyền, nghĩa vụ bên chế tài áp dụng chủ đầu tư vi phạm quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài Tuy nhiên, theo đánh giá tác giả, sửa đổi, bổ sung nêu khơng có nhiều ý nghĩa quan quản lý nhà nước thiếu liệt khâu giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật chủ đầu tư, để chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm pháp luật xảy sai phạm hậu mang đến cho người mua nhà gần khó khắc phục nữa, khơng với chất phịng ngừa rủi ro quy định bảo lãnh nhà hình thành tương 68 lai Do đó, việc áp dụng chế tài biện pháp khắc phục hậu đủ sức răn đe coi biện pháp hữu hiệu, tạo áp lực khiến chủ đầu tư phải tuân thủ quy định bảo lãnh nhà hình thành tương lai Cụ thể, tác giả kiến nghị xem xét tăng mức phạt tiền vi phạm chủ đầu tư việc khắc phục hậu phải giải cách hợp lý, phải quy định cho phép người mua nhà quyền yêu cầu chủ đầu tư phát hành bảo lãnh muốn tiếp tục thực hợp đồng, trường hợp người mua khơng có nhu cầu tiếp tục thực hợp đồng chủ đầu tư ngồi việc hồn trả số tiền ứng trước, bồi thường thiệt hại (nếu có), phải toán cho người mua nhà tiền lãi số tiền người mua nhà ứng trước, có việc khắc phục hậu triệt để đảm bảo quyền lợi người mua nhà Đồng thời, xem xét bổ sung quy định tính điểm phạt, vào thời gian khắc phục hậu chủ đầu tư để tính điểm phạt, chậm khắc phục hậu người mua nhà lâu mức điểm phạt bị áp dụng cao, mức điểm phạt vượt số điểm cụ thể chủ đầu tư bị liệt vào danh sách không phê duyệt đầu tư dự án không nhận chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư khác khắc phục xong hậu bị liệt vào danh sách chủ đầu tư không phê duyệt dự án không nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhanh chóng khắc phục hành vi vi phạm trước đó, thực nghiêm chỉnh quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài để xóa tên khỏi danh sách Qua đề xuất dựa phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai thực trạng áp dụng quy định thực tế, tác giả hy vọng luận văn mang lại kiến nghị thiết thực để hoàn thiện quy định pháp luật bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, góp phần tăng cường khả thực thi quy định thực tiễn tiền đề quan trọng để tác giả nghiên cứu quy định pháp luật điều kiện để bán bất động sản hình thành tương lai cho khách hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số: 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Nhà (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Thông tư số 36/2014/TT-NHNN Ngân hàng nhà nước ngày 20/11/2014 quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng nhà nước ngày 25/06/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng Thông tư số 13/2017/TT-NHNN Ngân hàng nhà nước ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng năm 2015 Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng 10 Quyết định số 2401/QĐ-NHNN Ngân hàng nhà nước ngày 15/11/2017 việc công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ lực thực bảo lãnh nhà hình thành tương lai B Tài liệu tham khảo 11 Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 12 Đặng Văn Dân (2018), “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: sở pháp lý triển khai thực Việt Nam”, Tạp chí ngân hàng, số 24, tr 31-35 13 Đoàn Thị Phương Diệp, Dương Kim Thế Nguyên (2018), “So sánh chế định bảo lãnh Bộ luật Dân 2015 pháp luật dân Pháp”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số (359), tr 22-28 14 Bùi Đức Giang (2018), “Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Ngân hàng, số 13, tr 7-10 15 Bùi Đức Giang (2018), “Bảo lãnh theo Bộ Luật dân nhìn từ thực tiễn”, Tạp chí ngân hàng, số 7, tr 21-23 16 Tưởng Duy Lượng (2018), “Bàn nội hàm khái niệm bảo lãnh khoản Điều 335 Bộ Luật Dân 2015”, Tạp chí kiểm sát, số 06, tr 33-40 17 Lưu Quốc Thái (2016), “Các biện pháp bảo đảm quyền lợi hợp pháp khách hàng mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 6, tr 23-30 18 Châu Thị Khánh Vân (2018), “Bảo vệ quyền lợi người mua, người thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7, tr 50-57 19 Nguyễn Hồ Zdu (2017), Bảo lãnh ngân hàng thực nghĩa vụ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội Tài liệu từ internet 20 “Condotel đối mặt nhiều thách thức”, http://moc.gov.vn/vn/tintuc/1184/14426/condotel-doi-mat-nhieu-thach-thuc.aspx, truy cập ngày 27/05/2020 21 PD, “Kiến nghị bỏ bảo lãnh bán nhà hình thành tương lai”, https://plo.vn/bat-dong-san/kien-nghi-bo-bao-lanh-ban-nha-hinh-thanh-trongtuong-lai-895352.html, truy cập ngày 25/04/2019 22 Bùi Đức Giang, “Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thông tư”, https://www.thesaigontimes.vn/133340/a.html, truy cập ngày 09/01/2020 23 Bùi Đức Giang, “Băn khoăn bảo lãnh dự án bất động sản”, https://www.thesaigontimes.vn/141053/Ban-khoan-bao-lanh-du-an-bat-dongsan.html, truy cập ngày 02/03/2020 24 Bùi Đức Giang (2018), “Băn khoăn quy định bảo lãnh”, https://www.thesaigontimes.vn/270957/ban-khoan-quy-dinh-ve-bao-lanh.html, truy cập ngày 12/04/2020 25 Hồng Khanh, “Dự án “vỡ trận”, khách liên tục “vây” Tpbank đòi bảo lãnh”, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/du-an-vo-tran-khach-lien-tuc-vaytpbank-doi-bao-lanh-551407.html, truy cập ngày 01/07/2020 26 Hà Mai, Đình Sơn, Mai Phương, “Doanh nghiệp nói thiếu, quan quản lý khẳng định condotel đầy đủ pháp lý”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinhdoanh/tranh-cai-phap-ly-cho-condotel-1160722.html, truy cập ngày 27/05/2020 27 Mai Phương, “Vốn ngoại rót 3,3 tỉ USD vào bất động sản Việt”, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/von-ngoai-rot-hon-33-ti-usd-vao-batdong-san-viet-1152542.html, truy cập ngày 23/12/2019 28 Hà Phương, “Lối thoát” cho ngân hàng đồng?, https://cafef.vn/loithoat-nao-cho-cac-ngan-hang-0-dong-20200120081940017.chn, truy cập ngày 19/05/2020 29 “Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2019”, https://toptenvietnam.vn/TopTen/Index/47, truy cập ngày 23/01/2019 30 Linh Trang, “Bảo lãnh nhà hình thành tương lai, nên bỏ hay giữ”, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/bao-lanh-du-an-nha-o-hinhthanh-trong-tuong-lai-nen-bo-hay-giu-234886.html, truy cập ngày 01/07/2020 31 Lê Ngô Trung, “Vướng mắt xác định áp dụng pháp luật điều chỉnh hợp đồng lĩnh vực bất động sản”, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phapluat/vuong-mac-ve-xac-dinh-va-ap-dung-phap-luat-dieu-chinh-cac-hop-dong-tronglinh-vuc-bat-dong-san, truy cập ngày 20/06/2020, truy cập ngày 09/07/2020 32 Hải Vân, “Từ bị kiểm soát đặc biệt đến nay, DongA Bank làm ăn nào?”, https://cafef.vn/tu-khi-bi-kiem-soat-dac-biet-den-nay-donga-bank-lam-an-the-nao20190907110645171.chn, truy cập ngày 19/05/2020 ... VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Như trình bày Chương 1, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách. .. khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tư? ?ng lai…… 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG TRONG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI... quan hệ bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng mua bán nhà thương mại hình thành tư? ?ng lai Thứ nhất, phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài nghĩa vụ bắt buộc mà chủ đầu tư phải