Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật, và thực tiễn áp dụng, đánh giá những điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về hợp đồng mua nhà ở xã hội để làm cơ sở đưa ra các nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT DƯƠNG THỊ VÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 18LKT79 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Như Phát Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu Cơ cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát hợp đồng mua nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2 Nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1 Giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.2 Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.3 thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà xã hội 10 1.2.2.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà xã hội 10 1.2.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội 10 Chương THỰC TIỂN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 13 2.1 Một số khó khăn, vướng mắc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 13 2.2 Khó khăn giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 14 2.3 Nguyên nhân khó khăn phát sinh giao kết thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam 15 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 17 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 17 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện trình tự, thủ tục để thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 17 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật giá mua bán nhà xã hội 17 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo hỗ trợ tài hợp đồng mua bán nhà xã hội 18 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 19 3.3.1 Đẩy mạnh chế giám sát giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 19 3.3.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 19 3.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 19 KẾT LUẬN 20 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Giao dịch mua bán nhà ở, có nhà xã hội thể hình thức hợp đồng mua bán nhà Qua thời kì khác nhau, hợp đồng mua bán nhà pháp luật Việt Nam điều chỉnh quy phạm pháp luật khác nhau, phù hợp với nhận thức điều kiện kinh tế - xã hội Vì vậy, giao dịch mua bán nhà giai đoạn có thay đổi cải tiến để phù hợp với thực tiễn xã hội Tuy nhiên thực tiễn áp dụng pháp luật không tránh khỏi chồng chéo mâu thuẫn Để tìm hiểu rõ quy định giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học, giáo trình viết pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà ở, nhiều báo phương tiện thông tin đại chúng truyền thông nhiều báo viết, báo nói, báo hình, tạp chí hay Internet có đề cập nhà xã hội Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu tập trung vào hợp đồng mua bán nhà hình thành, phát triển quy định liên quan đến nhà xã hội mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội với nhiều đặc thù riêng Chính vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu hứa hẹn cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế lý luận định thực tiển xây dựng áp dụng pháp luật Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu luận giải sở lý luận pháp luật, thực tiễn áp dụng, đánh giá điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải tranh chấp vụ việc hợp đồng mua nhà xã hội để làm sở đưa nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật tổ chức thực pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội Trên sở đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê mua nhà xã hội 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích đề tài phải thực nhiệm vụ đề tài “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” sau: - Nghiên cứu làm sáng tỏ số vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa,nguyên tắc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội - Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thương mại dự án, số bất cập hợp đồng mua bán nhà xã hội; bất cập pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán nhà xã hội Từ luận giải u cầu hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội - So sánh, đối chiếu với quy định pháp luật nước để thấy rõ pháp luật Việt Nam thật phù hợp hay chưa; - Tìm khó khăn ngun nhân khó khăn giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật tổ chức thực hiệu pháp luật Việt Nam vấn đề Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích quan điểm, quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà xã hội; Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, đặc biệt Luật nhà 2014, Luật KDBĐS năm 2014, BLDS 2015 - Thực tiễn việc thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội - Thực trạng giao kết, thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam thực trạng áp dụng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội để nêu khó khăn nguyên nhân khó khăn 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về không gian: Những vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội dự án từ năm 2015 đến Địa bàn nghiên cứu: Với phạm vi đề tài, tác giả xin trình bày thực trạng hợp đồng mua bán nhà xã hội thành phố có nhu cầu mua nhà xã hội cao Huế, Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1.Phương pháp luận Để giải vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận vật lịch sử vật biện chứng chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối Đảng Nhà nước ta thời kỳ 5.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích, tổng hợp so sánh luật học sử dụng điểm giống khác quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội dự án đầu tư để tìm ưu điểm quy định hạn chế cần khắc phục, vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà xã hội pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà xã hội, thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà xã hội, từ đề xuất giải pháp, phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng mua bánnhà xã hội án theo pháp luật việt nam Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 6.1 Câu hỏi nghiên cứu Luận văn hướng tới nghiên cứu câu hỏi sau đây: Khái niệm nhà xã hội? Các Quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà xã hội thể ? Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam nay? Cần giải pháp để hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực tốt pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội hạn chế tranh chấp xảy tương lai? 6.2 Giả thuyết nghiên cứu - Pháp luật mua bán nhà xã hội phong phú song bất cập - Áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam thực tiễn gặp nhiều vướng mắc - Quản lý nhà nước hợp đồng mua bán nhà xã hội nhiều hạn chế bất cập - Các tranh chấp xảy liên quan đến hợp đồng mua bán nhà xã hội xảy thường xuyên phức tạp Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài khảo, phụ lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát hợp đồng mua nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Nhà xã hội loại nhà cung cấp cho người khơng có thu nhập, có khơng đáng kể Họ người khơng tự kiếm chỗ Những người thường người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa… Trong nhiều trường hợp loại nhà gọi nhà từ thiện, đa phần Nhà nước, ngồi cịn có hiệp hội nhà ở, tổ chức từ thiện tham gia phần để trì sống người sống nhà xã hội Tùy hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký nhà xã hội miễn phí hồn tồn cho th với giá thấp Luật Nhà năm 2014 có quy định khoản Điều 2: “Nhà xã hội nhà có hỗ trợ nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này” Nhà xã hội nhà nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng sở nhu cầu thuê thuê mua đối tượng có thu nhập thấp sinh sống địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội địa phương Theo Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 khái niệm nhà xã hội qui định cụ thể là: “Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật này” 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà xã hội Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng mua bán tài sản nằm điều chỉnh BLDS năm 2015 Tuy nhiên, đối tượng hợp đồng bất động sản, nên cịn chịu điều chỉnh Luật Nhà ở, Luật KDBĐS văn liên quan Như hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mà đó, ý chí bên phải thể rõ thông qua trình thương lượng, trao đổi, giao kết, ký kết thực hợp đồng sở lợi ích bên tham gia theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà xã hội phải tuân theo quy định Luật kinh doanh bất động sản Luật nhà Có thể nói, Hợp đồng mua bán nhà xã hội trường hợp cụ thể loại hợp đồng mua bán nhà Do vậy, giống khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà xã hội chứa đựng yếu tố chung hợp đồng dân sự tự ý chí việc xác lập quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết Sự khác biệt hợp đồng mua bán nhà xã hội so với hợp đồng mua bán nhà thơng thường đặc điểm loại tài sản giao dịch Từ định đến nội dung hình thức hợp đồng liên quan đến đối tượng nhà xã hội Hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm sau đây: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà bên mua nhà có quyền nghĩa vụ định, không bên có quyền phải thực nghĩa vụ Nghĩa vụ bên quyền lợi bên ngược lại Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù Tức là, hợp đồng, bên bán nhà bên mua nhà thực cho bên lợi ích, nhận từ phía bên lợi ích tương ứng Đặc điểm đền bù hợp đồng mua bán nhà cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá giao lưu dân mà bên mua bán thực để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp họ tham gia giao kết hợp đồng Ngoài đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà cịn có nhiều đặc điểm riêng biệt như: chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng 1.2 Nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1 Giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội Đề nghị giao kết hợp đồng chất hành vi pháp lý đơn phương chủ thể bày tỏ ý định giao kết hợp đồng với chủ thể khác theo điều kiện xác định Theo điều 386 Bộ luật dân năm 2015 có quy định: “Đề nghị giao kết hợp đồng việc thể rõ ý định giao kết hợp đồng chịu ràng buộc đề nghị bên đề nghị bên xác định tới công chúng (sau gọi chung bên đề nghị)” Theo đó, lời đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội việc thể ý chí giao kết ràng buộc đề nghị nhà đầu tư đối tượng mua nhà xã hội phân tích Trên sở thông tin dự án nhà xã hội địa bàn cơng bố, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký thuê mua nhà xã hội để giao kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội nộp đủ hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để xem xét mua bán nhà xã hội Trong lời đề nghị giao kết hợp đồng nhà đầu tư bao gồm tất nội dung Theo Điều 11 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ xây dựng việc hướng dẫn số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội sau: Thứ nhất, thông tin chủ thể Thứ hai, thông tin nhà giao dịch Đối tượng hợp đồng mua nhà xã hội nhà xã hội Trong hợp đồng phải mơ tả cách xác nhà xã hội bao gồm thông tin sau: - Loại nhà - Vị trí ngơi nhà xã hội Thứ ba, giá mua nhà xã hội Thư tư, phương thức thời hạn toán Đặc điểm đặc trưng phương thức toán giá mua nhà xã hội tiền toán theo theo thỏa thuận Bởi mua nhà xã hội kết hợp việc mua nhà xã hội có sẵn mua nhà xã hội thời kỳ xây dựng Thứ năm, thời gian giao nhận nhà Sau bên mua toán tối thiểu 20% giá trị nhà xã hội bên cho mua tiến hành bàn giao nhà vào thời gian hai bên tự thỏa thuận Thứ sáu, bảo hành nhà Đơn vị, tổ chức, cá nhân sau thi công xong phải thực bảo hành để người mua nhà xã hội yên tâm chất lượng nhà Thứ bảy, quyền nghĩa vụ bên Tiến hành làm thủ tục Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mua hoàn thành nghĩa vụ tài nghĩa vụ quan trọng bên bán nhà xã hội Phải chấp hành định quan có thẩm quyền việc xử lý hành vi vi phạm giải khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà xã hội Các trường hợp mua bán nhà xã hội không quy định Luật hợp đồng mua bán nhà khơng có giá trị pháp lý mua phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý nhà xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà Với trường hợp lỗi gây ra, bên mua phải chịu trách nhiệm việc chịu phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại vật chất tinh thần Nhà nước ban hành quy định để xác định mức bồi thường thiệt hại theo pháp luật Tám là, hiệu lực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận bên Có thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời gian ký kết hợp đồng có thời điểm có hiệu lực hợp đồng lại ngày khác thời gian ký kết hợp đồng Chỉ đến ngày có hiệu lực hợp đồng bên phải thực quyền nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng Điều khoản tránh trường hợp bên tranh chấp trước ngày có hiệu lực hợp đồng Chín là, thỏa thuận liên quan đến hậu pháp lý vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Hợp đồng phải có điều khoản quy định chế tài xử lý có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Đặc biệt, hợp đồng có giá trị lớn điều khoản lại hết sức quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích bên Mười là, giải tranh chấp Các bên có quyền lựa chọn phương thức giải tranh chấp ưu tiên lựa chọn phương thức nhanh gọn, tạo hịa bình cho bên thương lượng hịa giải Ngồi ra, hợp đồng mua bán nhà xã hội cần phải có điều khoản cam kết bên, chấm dứt hợp đồng điều khoản khác theo quy định bên Các điều khoản hợp đồng cần phải quy định rõ ràng, cụ thể, không trái với quy định pháp luật dân pháp luật nhà 1.2.1.2 Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội Các đối tượng có đủ điều kiện mua bán nhà xã hội chấp nhận lời đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội sau: Trên sở thông tin dự án nhà xã hội địa bàn cơng bố, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện có nhu cầu đăng ký mua nhà xã hội nộp đủ hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để xem xét mua nhà xã hội Theo đó, điều kiện để đối tượng mua nhà xã hội phải có đơn đăng ký mua nhà theo mẫu phải có giấy xác nhận điều kiện sau: Điều kiện nhà ở; Điều kiện nơi cư trú; Điều kiện thu nhập 1.2.1.3 Thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Hợp đồng mua bán nhà xã hội loại hợp đồng đặc biệt có kết hợp hình thức mua bán nhà xã hội có sẵn hình thức mua nhà xã hội hình thành tương lai Do đó, việc thực hợp đồng mua bán nhà xã hội phải tuân theo nguyên tắc sau: Việc bán xã hội đầu tư ngân sách nhà nước thực theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo đó, Người mua nhà xã hội không phép chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà theo hợp đồng ký với bên bán; phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà xã hội, bên mua có nhu cầu bán lại nhà xã hội bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà xã hội Nhà nước đầu tư) bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách) bán lại cho đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội theo quy định Điều 49 Luật Nhà ở, với giá bán tối đa giá bán nhà xã hội loại địa điểm, thời điểm bán nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp mua nhà xã hội riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật đất đai Bên bán nhà xã hội có trách nhiệm thực quyền nghĩa vụ sau đây: Phải thực nghiêm chỉnh điều khoản thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ký kết; Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng ký; Không tăng giá bán nhà xã hội chưa phép quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Thực quyền nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Đối với bên mua nhà xã hội: Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà xã hội theo thỏa thuận hợp đồng ký kết; Phải thực điều khoản thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà xã hội ký kết Quy chế quản lý nhà xã hội cho thuê quan có thẩm quyền ban hành; Bên mua nhà xã hội phải chấp hành định quan có thẩm quyền việc xử lý hành vi vi phạm giải khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà xã hội thực quyền nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật; Khi kết thúc thời hạn hợp đồng mua bán nhà theo hợp đồng bên mua nhà toán hết tiền cho bên bán nhà theo thỏa thuận bên cho bán nhà phải làm thủ tục đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận 1.2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.2.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà xã hội Hình thức hợp đồng phương tiện để ghi nhận, lưu trữ điều khoản mà bên thống nhất, cam kết Hợp đồng giao kết hình thức hành vi, lời nói văn tùy thuộc vào quy định pháp luật lựa chọn bên hợp đồng Theo Luật Nhà năm 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu.[3, Điều 122] Như vậy, theo quy định việc mua bán nhà xã hội theo quy định khơng bắt buộc phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà xã hội hình thành tương lai bên thỏa thuận để soạn thảo điều khoản hợp đồng hợp đồng soạn theo mẫu (thường bên bán đưa ra) Trên thực tế, gần hợp đồng mua bán nhà xã hội hình thành tương lai bên bán soạn mẫu sẵn bên mua đồng ý kí vào hợp đồng Tuy nhiên, để tránh rủi ro khơng đáng có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hợp đồng mua bán nhà xã hội hình thành tương lai nên công chứng 1.2.2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội Chủ thể quan hệ pháp luật nói chung chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng chủ đề cịn có nhiều quan điểm khác Theo lý luận nói chung, chủ thể quan hệ pháp luật dân người tham gia vào quan hệ pháp luật dân 10 sự, có quyền nghĩa vụ quan hệ pháp luật dân Do đó, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có khả trở thành chủ thể quan hệ hợp đồng mua bán nhà xã hội Để trở thành chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội chủ thể phải đáp ứng điều kiện khác theo pháp luật quy định Các bên tham gia mua bán nhà xã hội phải đảm bảo điều kiện quy định Điều 119 Luật hà 2014 1.2.3 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Trường hợp mua, thuê mua nhà xã hội riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật đất đai [10, Điều 19] Đối với trường hợp bán xã hội đầu tư ngân sách nhà nước thực theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước, theo đó, Hợp đồng mua bán nhà xã hội có thời gian thực dài, rủi ro thực hợp đồng điều khó tránh khỏi Thứ nhất, người mua nhà xã hội chết Sinh tử điều mà người định Trong đó, thời gian thực hợp đồng mua nhà xã hội tương đối dài (tối thiểu 05 năm) nên việc quy định hậu pháp lý trường hợp người mua nhà xã hội chết điều cần thiết Việc quy định hậu pháp lý người mua nhà xã hội chết dựa theo quy định chung thừa kế theo Luật dân năm 2015 Bởi, dù người th mua nhà xã hội chưa hồn thành nghĩa vụ hợp đồng mua người chết, ngơi nhà coi di sản người chết người hưởng di sản phải thực phần nghĩa vụ thuộc di sản Các quy định cụ thể Khoản Điều 135 Luật nhà năm 2014 sau: Trường hợp có người thừa kế hợp pháp sinh sống nhà người thừa kế hợp pháp tiếp tục mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà mua Nếu có người thừa kế hợp pháp khơng sinh sống nhà mà bên mua nhà thực hai phần ba thời hạn mua thì, tạo điều kiện để người thừa kế hợp pháp có quyền hưởng phần di sản người chết cách: toán hết số tiền tương ứng với phần ba thời hạn mua cịn lại quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Nếu có người thừa kế hợp pháp mà khơng thuộc hai trường hợp 11 bên bán quyền thu hồi nhà người thừa kế hợp pháp hoàn trả số tiền mà bên mua nhà nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng thời điểm hoàn trả, rủi ro lớn người mua nhà Nếu khơng có người thừa kế hợp pháp Nhà nước quy định số tiền mua nộp lần đầu thuộc sở hữu Nhà nước, không trả lại Và bên bán thu hồi nhà mua để ký hợp đồng mua bán với đối tượng thuộc diện mua bán nhà xã hội theo quy định Thứ hai, trường hợp chấm dứt hợp đồng mua bán thu hồi hợp đồng mua bán nhà xã hội Đây điểm có Luật nhà năm 2014 quy định nhà xã hội Việc thu hồi nhà thuộc sở hữu nhà nước thực có trường hợp sau đây: Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà không thẩm quyền, không đối tượng không đủ điều kiện theo quy định Luật [3, Khoản 2] 12 Chương THỰC TIỂN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 2.1 Một số khó khăn, vướng mắc thực hiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam * Tại Thừa Thiên Huế: Tính đến thời điểm tại, có 07 dự án nhà xã hội UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng số hộ 2.660 hộ Nhiều hộ thuộc khu nhà xã hội Huế rao bán tràn lan mạng Internet Theo quy định Nhà nước, phải sau năm mua nhà xã hội, người mua có quyền mua bán, chuyển nhượng cho cá nhân khơng thuộc đối tượng có điều kiện mua nhà thu nhập thấp Tuy nhiên, sau năm vào sử dụng, hộ khu chung cư Huế rao bán Mặc dù biết quy định phải sau năm mua nhà xã hội chuyển nhượng, tình trạng mua bán hộ giấy viết tay diễn phổ biến mà chưa có vào quan chức Khơng xảy trình trạng mua bán, cịn xảy tượng th nhà khơng mục đích sử dụng * Tại thành phố Hà Nội: Những năm vừa qua, thành phố Hà Nội dành quan tâm lớn tới việc phát triển quản lý sử dụng nhà xã hội Tới nay, địa bàn thành phố Hà Nội có 60 dự án nhà xã hội triển khai với khoảng 4.288.751m2 sàn 145 đất Mua bán nhà xã hội Hà Nội trọng từ năm đầu phát triển nhà xã hội Tuy nhiên Hà Nội chưa có văn hướng dẫn quy định cụ thể tiêu chí xét duyệt theo thứ tự ưu tiên đối tượng có nhu cầu mua, thuê mua nhà xã hội Tại thành phố Hà Nội Nhiều dự án nhà xã hội bị chậm tiến độ Thậm chí, số dự án cịn chưa có thơng tin tiến độ khơng thực Nhiều dự án nhà xã hội chuyển mục tiêu đầu tư nhà thương mại khơng có quy định luật Nhà 2014 nghị định Những vụ việc liên quan đến tượng bán nhà xã hội sai đối 13 tượng thường xuyên diễn chưa xử lý Nhiều liên danh đến khơng có thơng tin tình hình triển khai; sử dụng nhà xã hội có liên quan đến dự án sai mục đích; chậm tiến độ thực dự án nhà xã hội Không trường hợp người mua nhà xã hội tìm cách bán hưởng lợi, cho thuê lại sai quy định Tại thành phố Đà Nẵng: Nhiều trương hợp kê khai không trung thực để mua nhà xã hội, q trình thực cơng tác xét duyệt, quản lý, sử dụng nhà xã hội mắc tồn tại, thiếu sót như: xét duyệt số hồ sơ khơng có giấy tờ chứng minh đối tượng; xét duyệt cho đối tượng không đủ điều kiện, tiêu chuẩn người mua nhà xã hội, như: sở hữu nhà ở, chịu thuế thu nhập cá nhân… Nhiều người diện chịu thuế thu nhập cá nhân mua nhà vốn dành cho người thu nhập thấp, nhiều trường hợp người mua nhà xã hội kê khai không trung thực đối tượng lao động làm việc doanh nghiệp để hưởng sách nhà xã hội, chủ doanh nghiệp xác nhận không Nhiều đối tượng có nhà ở, khơng có nhu cầu đứng tên mua giúp nhà cho người khác Các đối tượng xét duyệt sai quy định Luật nhà Nhiều trường hợp người mua nhà xã hội tìm cách bán hưởng lợi, cho thuê lại sai quy định Tại thành phố lớn nước nói chung, hợp đồng mua bán nhà xã hội phát triển cách rộng rãi so với địa phương khác Tuy nhiên, so với loại hình bán nhà hợp đồng mua bán nhà xã hội cịn nhiều vướng mắt bất cập 2.2 Khó khăn giao kết thực hiện hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Trong năm vừa qua, dự án nhà xã hội triển khai xây dựng Nhà nước, Chính phủ ban hành nhiều chế, sách ưu đãi để hỗ trợ phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tình trạng chậm chuyển biến, thờ tiếp diễn sách khó trở thành thực, q trình triển khai cịn gặp nhiều khó khăn, cụ thể: Thủ tục mua nhà xã hội vướng khâu xác nhận Thực tế nhà xã hội ra thị trường Luật Nhà ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội quy định chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay vốn ưu đãi từ NHCSXH Tuy nhiên, thực tế nay, chủ đầu tư dự án nhà xã hội không vay ưu đãi Luật nhà năm 2014 có quy định cởi mở cho 14 phép nhà đầu tư vay vốn rẻ hơn, thời gian trả lãi dài hơn, tạo điều kiện để phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, quy định cịn có nhiều điểm bất cập, khó khăn nhà đầu tư Tiến độ xây dựng dựng cơng trình, dự án nhà xã hội cịn chậm Khó khăn sách, chế khả kiểm soát dự án nhà xã hội quan chức Những khó khăn đến từ người hưởng hỗ trợ mua nhà xã hội, việc quy định đối tượng mua, thuê mua nhà xã hội tạm trú phải đóng bảo hiểm xã hội từ năm trở lên lại không quy định liên tục hay khơng liên tục, gây khó khăn cho người dân Quy định việc bốc thăm, không chọn căn, chọn tầng chọn hướng trở thành thách thức nhiều người Khó khăn quỹ đất để xây dựng dự án nhà xã hội vấn đề lớn Do quỹ đất để xây dựng nhà xã hội cịn khó khăn quỹ đất để phát triển riêng dự án nhà xã hội lại khơng có Khó khăn hệ thống quản lí quy hoạch dự án để thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Quản lí Nhà nước Việt Nam thị trường bất động sản nói chung nhà xã hội nói riêng bộc lộ hạn chế Kiến trúc dự án nhà xã hội chưa quy định rõ ràng, mặc cho nhà đầu tư muốn thực Vấn đề giải chấp nhà xã hội gặp khó khăn Giá nhà xã hội quy định cao so với thu nhập người dân có nhu cầu thực 2.3 Nguyên nhân khó khăn phát sinh giao kết thực hiện hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việt Nam Một là, quỹ đất để phát triển không đáp ứng đủ cho yêu cầu dự án, chi phí vấn đề giải phóng mặt ngày tăng cao, làm giảm lợi nhuận nhà đầu tư Hai là, chủ đầu tư dự án không mặn mà đến dự án nhà xã hội Ba là, đối tượng mua nhà xã hội bị thu hẹp dần khiến dự án mua bán nhà xã hội không phát triển Bốn là, khả quản lý dự án mua bán nhà xã hội kém, nhiều chủ trương chưa phù hợp với quy luật phát triển thị trường, thiếu chế giảm sát xã hội trình lựa chọn chủ đầu tư dự án, trình thực dự án, chất lượng nhà việc lựa chọn đối 15 tượng hưởng sách nhà Năm là, thủ tục, trình tự, giải công tác đầu tư chuẩn bị cho dự án nhà xã hội, việc xem xét phê duyệt chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội… Các giao dịch mua bán nhà xã hội mang nặng chế “xincho” Sáu là, tín dụng ngân hàng hỗ trợ mua bán nhà xã hội cịn gặp nhiều khó khăn Cuối cùng, quy định chưa sát với thực tế pháp luật việc triển khai hợp đồng mua bán nhà xã hội làm cho người dân chủ đầu tư lo lắng xử lí tài sản chấp nhà hình thành tương lai, thủ tục giao dịch bảo đảm việc cho vay vốn tổ chức tín dụng Cần phải có tháo gỡ để triển khai tốt dự án nhà xã hội Các quy định pháp luật chưa đồng khiến cho hợp đồng mua bán nhà xã hội chưa giao kết nhiều Một số chế hỗ trợ đối tượng sách xã hội cải thiện nhà cịn bất cập, có Nghị định 100/2015/NĐ-CP số khó khăn, vướng mắc liên quan đến quy định nhóm đối tượng sách xã hội; quy định chủ đầu tư dự án nhà xã hội phải dành 20% quỹ nhà dự án; quy định số thủ tục hành cịn phức tạp phải thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà xã hội… 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Hợp đồng mua bán nhà xã hội phù hợp với tâm lý người Việt Nam Hợp đồng mua bán nhà xã hội vừa giúp người dân tiếp cận dễ với quỹ nhà giá rẻ, chất lượng tốt, vừa thể thực tế quyền có nhà ở, quyền sở hữu tài sản người dân Hệ thống văn pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến nhà xã hội chậm chưa bắt kịp phát triển, văn vừa thừa lại vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, nhiều nội dung khó hiểu gây khó khăn áp dụng, giải tranh chấp Chính lẽ đó, việc hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội điều hết sức quan trọng cần thiết thời điểm 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện trình tự, thủ tục để thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Tại Điều 20 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội quy định trình tự, thủ tục để mua bán nhà xã hội trình tự, thủ tục cịn phức tạp, nhiều thời gian, công sức, tiền bạc chủ đầu tư đối tượng mua bán nhà xã hội Do đó, cần phải đơn giản hóa trình tự, thủ tục để thực hợp đồng mua bán nhà xã hội phát triển dự án mua bán nhà xã hội Các sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quan quản lý có liên quan cần phải quản lý, giám sát nghiêm ngặt, chế quản lý phải thống nhất, đồng hợp lý tồn diện từ thơng tin liên quan đến nhà xã hội Nhà nước cần xây dựng ban hành chế thực tốt chức hướng dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin nhà ở, thông tin mua bán nhà xã hội cách thống, đáng tin cậy 3.2.2 Giải pháp hồn thiện quy định pháp luật giá mua bán nhà xã hội 17 Nhiều nhà chung cư, nhà xã hội định giá bất hợp lý, chẳng phân biệt chung cư cao cấp giá vài nghìn khác với chung cư bình dân nhiều Nhiều chung cư, nhà gắn mác bình dân mà giá cao Pháp luật bắt buộc bên phải thỏa thuận giá mua bán thời điểm ký kết hợp đồng khách hàng hưởng giá mua nhà thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trong quan hệ mua bán giá điều khoản bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bên bán muốn bán giá cao cịn bên mua ngược lại Kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục điều khoản giá phải rõ ràng, tránh trường hợp thời điểm bàn giao nhà tương lai giá nhà tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán thời điểm gây thiệt hại cho người mua 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đảm bảo hỗ trợ tài hợp đồng mua bán nhà xã hội Pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà xã hội xây dựng cách có hệ thống hóa động Tuy nhiên, xuất phát từ thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật trên, tác giả đề xuất số kiến nghị sau: Do luật pháp chưa chặt chẽ nên thường bên mua thua thiệt, mà bên bán khơng thực cam kết, cố tình chờ thời tăng giá, dự án chậm tiến độ… Cần áp dụng ký quỹ theo quy định Điều 330 BLDS 2015 hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai áp dụng quy định an toàn với bên mua, tạo điều kiện cho bên bán vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền tương đương ký quỹ Người bán có lợi huy động vốn lại khơng thể sử dụng tuỳ tiện Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Nhà 2014 quy định “Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” Điều 37 quy định “Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư” Quy định bất cập chổ tiền người mua nhà, để bảo đảm quyền lợi họ, lại chuyển cho chủ đầu tư mà khơng có chế để bảo đảm, khơng giao cho bên thứ ba, không phong toả tài khoản, khơng có kiểm tra, giám sát cần có chế quản lý phí bảo trì cần chặt chẽ Hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội phần tiền bảo trì, bão dưỡng nhà suốt thời hạn tối thiểu 05 năm để giảm thiểu gánh nặng cho 18 đối tượng Bên cạnh việc hỗ trợ thuế, hỗ trợ tín dụng, Nhà nước nên ban hành thêm việc hỗ trợ nhà đầu tư để nhà đầu tư mặn mà với dự án mua bán nhà xã hội 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam 3.3.1 Đẩy mạnh chế giám sát giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Hoạt động tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng mua bán nhà nhà xã hội vô cần thiết nhằm giải bất cập nêu trên, tạo ổn định phát triển lành mạnh kinh tế, hợp đồng mua bán nhà xã hội hợp đồng với đối tượng sách nhận nhiều hỗ trợ nhiều Nhà nước từ vốn, thời gian thực hiện, giá… nên việc tăng cường kiểm tra, giám sát điều thiết yếu Các địa phương nên thành lập quỹ tiết kiệm để chủ động việc phê duyệt hay xây dựng dự án nhà xã hội địa phương Hơn nữa, Nhà nước cần phải có chế tài nghiêm khắc chế giám sát, kiểm tra 3.3.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch, tạo quỹ đất để nâng cao hiệu giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Mục tiêu chủ yếu quy hoạch đô thị phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm soát thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với 3.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội Tuyên truyền pháp luật điều kiện giao kết thực hợp đồng mua bán nhà xã hội giải pháp cần thiết thời điểm Cần phải xây dựng liệu hệ thống thông tin hợp đồng mua bán nhà xã hội Công khai dự án nhà xã hội; công khai giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch mua bán nhà 19 KẾT LUẬN Việc nghiên cứu chế định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam nhằm so sánh, hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành liên quan đến vấn đề Qua đánh giá việc áp dụng quy định pháp luật thực tế tác giả nhận thấy quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội nhiều vướng mắt, tồn tại, chưa thực đầy đủ hoàn thiện, quy định rải rác văn pháp luật khác nhau, văn luật cịn tồn mâu thuẩn chồng chéo gây khó khăn cho việc áp dụng Do vậy, giải pháp đặt trước tiên cần hồn thiện hệ thống văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhà xã hội cách đầy đủ thống Cơ quan nhà nước cần kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định không hợp lý, mâu thuẫn, chồng chéo với văn pháp luật khác Việc sửa đổi, ban hành văn pháp luật cần đảm bảo đồng thời khả thi, tính hợp hiến, cần thiết, tính hợp lý Theo tác giả việc áp dụng đồng bộ, hiệu giải pháp giải triệt để vướng mắc, bất cập tồn hoạt động mua bán nhà xã hội 20 ... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Hợp đồng mua bán nhà xã hội. .. thực hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.1 Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.2 Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1.3 thực hợp đồng mua bán nhà xã hội. .. lục, luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Chương