Hợp đồng mua bán nhà ở pháp luật việt nam (luận văn thạc sĩ luật học)

Những điểm mới của luận văn Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 2015, cùng với việc ban hành Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở năm 2005

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HOÀNG ANH TUẤN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HOÀNG ANH TUẤN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi Những số liệu, trích dẫn trong luận văn là chính xác và trung thực Các kết luận khoa học trong luận văn chưa từng được công bố trong các công trình nghiên cứu khác Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về công trình nghiên cứu của mình

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài 4

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài 4

6 Những điểm mới của luận văn 5

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 6

1.1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở 6

1.1.1 Khái niệm nhà ở 6

1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 7

1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 8

1.2.1 Đặc điểm chung 8

1.2.2 Đặc điểm riêng 11

1.3 Ý nghĩa các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 13

1.4 Sơ lược quá trình phát triển các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở 13

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1995 13

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 17

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay 18

CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 21

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 21

2.1.1 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở 21

2.1.2 Một số loại nhà ở cụ thể 24

2.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 27

2.2.1 Bên bán nhà ở 31

2.2.2 Bên mua nhà ở 33

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở 35

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở 35

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở 38

2.4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 40

2.4.1 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 40

2.4.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 51

2.4.3 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 52

2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở 52

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 56

3.1 Những tranh chấp thường gặp và một số vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 56

3.1.1 Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp 56

3.2 Hạn chế trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và những nguyên nhân khác của việc tranh chấp 69

3.2.1 Hạn chế trong quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 70

3.2.2 Một số nguyên nhân khác dẫn đến đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 73

3.3 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 74

KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với mỗi con người, đồng thời là nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi hộ gia đình, Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, là một nhu cầu quan trọng và thiết thực đối với mọi chủ thể Cha ông ta thường nói “An cư mới lạc nghiệp” là sự đúc kết tâm lý, mong muốn chung của mọi người

Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, cùng với sự biến động của tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và sự hội nhập quốc tế nên vấn đề nhà ở càng mang tính xã hội và pháp lý sâu sắc Nhu cầu nhà ở tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập nhà ở diễn ra ngày một khẩn thiết, sôi động bằng nhiều phương thức khác nhau Trong tình hình đó, nhất là ở các thành phố, đô thị lớn thì hoạt động mua bán nhà

ở diễn ra sôi động Hợp đồng mua bán nhà là một căn cứ pháp lý thông dụng để các bên chủ thể thực hiện việc dịch chuyển nhà và quyên sở hữu nhà từ chủ thể này sang chủ thể khác, các giao dịch về nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại tăng lên nhanh chóng Nhưng xuất phát từ chính thực tế này, các tranh chấp từ việc mua bán nhà xảy ra ngày một nhiều và khởi kiện kéo dài, đã trở thành một vấn đề nóng bỏng

Để đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh các quan hệ dân sự đồng thời tạo ra căn cứ đầy đủ và vững chắc về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp về lĩnh vực nhà ở, Nhà nước đã rất chú trọng và quan tâm xây dựng một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này Đó là các văn bản: Pháp lệnh về nhà ở 1991, Bộ luật dân sự 1995, Luật Đất đai 2003,

2013, Luật Thương mại năm 2005, Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản

2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành Các văn bản pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu và cơ sở pháp lý cho các chủ thể trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, các văn bản pháp luật về nhà ở có tính ổn định không cao, còn có sự chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhau ở rất nhiều các nội dung dẫn tới tồn tại nhiều bất cập và thiếu vắng của pháp luật ở một số nội dung nhất định nên khi tranh chấp xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án gặp phải khó khăn

trong việc giải quyết vì thiếu cơ sở pháp lý, dẫn đến tình trạng án kéo dài hoặc giải quyết chưa thấu tình, đạt lý Trước tình hình đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là một công việc có ý nghĩa quan trọng Bên cạnh đó, có thể nhận thấy một thực tế rằng, dù Nhà nước đã có những

sự quan tâm nhất định đến các chính sách về nhà ở thông qua việc ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đối tượng đặc biệt này, nhưng những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở vẫn diễn ra rất nhiều trong thực tiễn, tiềm ẩn những rủi ro nhất định cho các bên tham gia vào giao dịch Việc nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó tìm ra được những nguyên nhân của sự tranh chấp, và đề xuất hướng hoàn thiện quy định pháp luật để giảm bớt những tranh chấp không đáng có là việc làm cấp bách cần nhận được sự quan tâm kịp thời

Thông qua việc nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như tìm hiểu thực tiễn tranh chấp, các nguyên nhân dẫn đến sự tranh chấp trong các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, luận văn sẽ có những luận giải về quy định của pháp luật, tìm ra những bất cập trong các quy định đó để đưa ra hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nhằm tăng cường hiệu quả và chất lượng trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở Xuất phát từ thực trạng

trên, tôi đã chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở pháp luật Việt Nam” làm luận

văn tốt nghiệp Thạc sỹ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đã có rất nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó thể kể đến một số khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc

sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường đại học Luật Hà Nội

với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 của tác giả Hoàng Thị Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, trường đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’; Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Lê Thị Lan năm 2013 với đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" …

Bên cạnh đó, rất nhiều các bài báo khoa học cũng đã nghiên cứu và đề cập

đến nội dung này Có thể kể đến như : bài viết ‘‘Một số bất cập trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng trên Tạp chí Luật học số 12/2012; ‘‘Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên Tạp

- Bàn về chủ thể được quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà

ở vô hiệu theo quy định tại Điều 141 Dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 3/2015, tr 57 - 59

- Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở

bị vô hiệu/ Nguyễn Thị Minh Phượng // Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao,

Số 12/2016, tr 46 - 51

- Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở

bị vô hiệu theo Bộ luật Dân sự Việt Nam/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 4/2016, tr 71 - 74

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn: Luận văn thạc sĩ luật học/ Nguyễn Thị Huyền Trang; PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn - Hà Nội, 2015 tr 70;

Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn" là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách

toàn diện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở năm

2014 và Bộ luật dân sự năm 2015, hoàn toàn độc lập so với những công trình khoa học đã được công bố trước đây liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Trong giới hạn của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả luận văn chỉ tập trung nghiên cứu về một số nội dung cơ bản liên quan đến hợp đồng mua bán nhà

ở như: một số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở; phân tích một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở (đối tượng, chủ thể, hình thức…); tìm hiểu một số tranh chấp và nguyên nhân của việc tranh chấp, qua đó

có cơ sở để kiến nghị hoàn thiện những quy định pháp luật về nội dung này Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 (sau đây được gọi tắt là BLDS), và Luật Nhà ở năm 2014 về hợp đồng mua bán nhà ở, có

so sánh, đối chiếu với những quy định của BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm

2005

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu các quy định của BLDS năm 2015; Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan về hợp đồng mua bán nhà ở Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà ở tại Việt Nam, từ đó tìm ra những điểm hạn chế của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, chỉ ra những nguyên nhân của những hạn chế trên và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật

Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện những nhiệm vụ sau:

- Làm rõ một số vấn đề khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở

- Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, có sự so sánh với quy định pháp luật về cùng nội dung này tại BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005

- Sưu tầm những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp, rút ra được những nguyên nhân của việc tranh chấp

- Đề xuất những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

6 Những điểm mới của luận văn

Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 2015, cùng với việc ban hành Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở năm 2005, một số điểm mới của luận văn đạt được so với các công trình nghiên cứu khác như:

- Luận văn đã đưa ra được khái niệm riêng về Hợp đồng mua bán nhà ở

- Nghiên cứu một cách toàn diện quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015, và các văn bản pháp luật có liên quan về các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

- Sưu tầm được những tranh chấp thường gặp trong thời gian gần đây về hợp đồng mua bán nhà ở

- Chỉ ra được những hạn chế của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và đưa ra được một số kiến nghị nhằm hoàn thiên quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn được kết thành 3 phần: Phần Lời mở đầu, Nội dung, và Kết luận

Trong đó, Phần Nội dung của luận văn được kết cấu thành 03 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở

Chương 2: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật hiện hành

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm nhà ở

“An cư, lạc nghiệp” là câu thành ngữ đã được đúc kết trong dân gian từ nhiều đời nay Theo đó có thể hiểu, trong mọi điều kiện, hoàn cảnh thì việc ổn định nơi ăn, chốn ở có ý nghĩa hết sức quan trọng giúp cho những công việc khác được thuận lợi, suôn sẻ Vấn đề về nhà ở không chỉ trở thành sự quan tâm của cá nhân mà còn là vấn đề cần được chú trọng của toàn xã hội Trước đây vào thời nguyên thủy, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống ngày càng phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hóa có những đặc điểm riêng nổi bật so với những loại hàng hóa khác trong quá trình giao lưu dân sự

“Nhà ở” đã được quan tâm, xem xét, và trở thành đối tượng nghiên cứu của rất nhiều ngành khoa học khác nhau Khái niệm về nhà ở được nhìn nhận dưới một

Theo định nghĩa trong Từ điển tiếng Việt thì nhà ở là “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình” 1

Còn dưới góc độ pháp luật thì theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà Ở năm 2014:

“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Như vậy, có thể thấy, dưới góc độ khoa học pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở vẫn được nhìn nhận là nơi phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người Việc quy định hành

lang pháp lý vững chắc liên quan đến các giao dịch về nhà ở là một xu thế tất yếu trong quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt Nam

Trong phạm vi công trình nghiên cứu này, nhà ở được nhìn nhận dưới góc

độ là đối tượng của hợp đồng – nói cách khác là một loại tài sản mà các bên của hợp đồng tác động vào nó để thỏa mãn quyền và lợi ích hợp pháp của mình Với

tư cách đó, có thể đưa ra một số đặc điểm của nhà ở như sau:

- Nhà ở là công trình được tạo lập với mục đích để ở và phục vụ những nhu cầu sinh hoạt khác của các chủ thể sống trong ngôi nhà đó Do vậy, nhà ở không chỉ mang ý nghĩa vật chất mà còn chứa đựng cả những ý nghĩa về mặt tinh thần

- Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt trong quá trình giao lưu dân sự, bởi lẽ: + Với quy định của BLDS nhà ở là tài sản gắn liền với đất – là một loại bất động sản, do đó việc trao đổi, mua bán không dễ dàng như những loại tài sản khác;

+ Nhà ở có tính bền vững, lâu dài, phục vụ được nhu cầu sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử;

+ Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở được xác định

đa dạng và phức tạp hơn so với giá của những loại tài sản khác

+ Việc giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện theo những quy định pháp luật rất chặt chẽ do Nhà nước có những cơ chế nhất định để quản lý sự biến động trên thị trường của loại tài sản này

1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Để tìm hiểu những nội dung khác liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, trước tiên cần làm rõ hợp đồng mua bán nhà ở là gì cũng như những đặc trưng pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Dưới góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở cũng được tiếp cận,

là một loại hợp đồng được hình thành dựa trên sự thỏa thuận của các bên Việc các bên trong hợp đồng đàm phán, thương lượng và đi đến quyết định xác lập hợp đồng đều dựa trên sự tự do ý chí và tự định đoạt của các bên chủ thể, không hề có

sự tác động bởi những yếu tố bên ngoài Nội dung này được nhìn nhận là bản chất của hợp đồng nói chung cũng như của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Sự

không tự nguyện khi xác lập hợp đồng sẽ là căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu trong những trường hợp nhất định

Được nhìn nhận là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua nhằm thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước, đồng thời dựa trên nền tảng về hợp đồng mua bán tài sản nói chung, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở; theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua theo quy định của pháp luật về nhà ở; bên mua

có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền cho bên bán theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”

1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Như đã trình bày ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó hợp đồng mua bán nhà ở mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản nói chung, đồng thời mang những đặc điểm riêng do có đối tượng là nhà ở - một loại tài sản đặc biệt đã được phân tích ở phần trên

1.2.1 Đặc điểm chung

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ

Căn cứ vào mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, hợp đồng được phân loại thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ Theo đó, hợp đồng song vụ được hiểu là hợp đồng mà trong đó các bên tham gia xác lập và thực hiện hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, đồng thời các quyền

và nghĩa vụ của mỗi bên mang tính chất tương ứng Yếu tố song vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện ở chỗ: bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật cho bên bán Đồng thời cũng có thể hiểu: bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà và thanh toán tiền cho mình; còn bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà cho mình và thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

Việc xác định hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ có ý nghĩa trong việc xác định trách nhiệm của các bên khi thực hiện nghĩa vụ của mình Cụ thể: trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được trì hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác) Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện được đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước Như vậy, đối với các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi bên mua và bên bán đã có sự thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ thì phải thực hiện đúng như sự thỏa thuận đó; nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng về việc bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, bên nào thực hiện nghĩa vụ sau thì cả hai bên phải thực hiện nghĩa vụ đồng thời, hay nói cách khác là bên bán giao nhà cho bên mua và bên mua thanh toán tiền cho bên bán vào thời điểm nhận nhà Thông thường, bên mua sẽ thanh toán hết tiền nhà cho bên bán theo giá mà hai bên đã thỏa thuận sau khi việc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua được hoàn tất, bởi lẽ việc chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cần thực hiện theo những trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật quy định, nên mất nhiều thời gian hơn Về cơ bản, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở không được lấy lý do về việc bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ với mình để hoãn việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng trường hợp ngoại lệ có thể xảy ra khi:

- Bên phải thực hiện nghĩa vụ trước thấy rằng khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia đã bị giảm sút nghiêm trọng đến mức không thể thực hiện được nghĩa

vụ như đã cam kết (Trường hợp này có thể hoãn thực hiện nghĩa vụ cho đến khi bên kia có khả năng thực hiện được nghĩa vụ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ) Ví dụ: bên bán có thể dừng việc thực hiện những thủ tục chuyển quyền

sở hữu nhà ở cho bên mua khi nhận thấy khả năng kinh tế của bên mua giảm sút một cách nghiêm trọng có thể kể đến như bên mua bị phá sản hoặc khánh kiệt về tài sản

- Bên phải thực hiện nghĩa vụ sau thấy rằng kỳ hạn phải thực hiện nghĩa vụ của bên thực hiện nghĩa vụ đến trước, nhưng bên đó vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ với mình Ví dụ: bên mua có thể có quyền hoãn việc thanh toán tiền cho bên bán

khi đến thời hạn thỏa thuận về việc giao nhà hoặc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà nhưng bên bán không thực hiện được việc đó

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận

Sự phân loại hợp đồng thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế là sự phân loại dưới góc độ nghiên cứu Tiêu chí để phân loại hợp đồng trong trường hợp này căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Theo đó, hợp đồng thực

tế là hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm các bên trong hợp đồng chuyển giao tài sản là đối tượng của hợp đồng cho nhau Ưng thuận là một trong những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng bởi lẽ: hiệu lực của hợp đồng không phụ thuộc vào thời điểm bên bán đã giao nhà cho bên mua hay chưa Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực từ thời điểm các bên thỏa thuận xong với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng và công chứng bản hợp đồng đó tại cơ quan công chứng Quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ

bị ràng buộc kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực Theo đó, bên bán và bên mua phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên còn lại và sẽ chịu những hậu quả pháp lý bất lợi nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù

Một trong những đặc trưng của quan hệ tài sản do luật dân sự điều chỉnh là tính chất đền bù tương đương Đa số các quan hệ tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của luật dân sự đều mang đặc trưng này Quan hệ nghĩa vụ được hình thành

từ hợp đồng mua bán tài sản là sự cụ thể hóa quan hệ tài sản đang được đề cập tới

ở đây Tính chất đền bù được hiểu là: khi một bên trong quan hệ pháp luật trao đi một lợi ích vật chất cho phía bên kia thì sẽ nhận lại được một lợi ích vật chất tương ứng Thật vậy, trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi bên bán giao nhà ở cho bên mua thì sẽ nhận được một khoản tiền nhất định từ bên mua trao ngược lại, số tiền này chính là giá của nhà ở mà các bên đã thỏa thuận với nhau (tương ứng với giá trị của nhà ở được đem ra giao dịch) Điều này vẫn hoàn toàn đúng khi đứng ở

vị trí của bên mua trong việc bỏ ra một khoản tiền để nhận lại một tài sản có giá trị- chính là nhà ở Tuy nhiên không phải mọi quan hệ tài sản do luật dân sự điều chỉnh đều mang đặc trưng này Quan hệ tặng cho, thừa kế, hay quan hệ cho vay

không tính lãi… là những quan hệ không có tính chất đền bù và không giống với bản chất của quan hệ mua bán đang được nghiên cứu ở đây

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua

Hợp đồng mua bán tài sản nói chung được xem là một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận Bởi lẽ thông qua hợp đồng, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác Có thể coi đây là một căn cứ phái sinh trong việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản Trong số những hợp đồng có đối tượng là tài sản, không phải hợp đồng nào cũng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản Đặc điểm này của hơp đồng mua bán tài sản nói chung cũng như hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để phân biệt với những hợp đồng có đối tượng là tài sản khác như: hợp đồng thuê tài sản (hợp đồng thuê nhà ở), hợp đồng mượn tài sản (hợp đồng mượn nhà ở)… nhưng không với mục đích chuyển quyền sở hữu Những hợp đồng này được xác lập chỉ với mục đích chuyển quyền sử dụng tài sản, một trong ba quyền năng của chủ sở hữu mà thôi Như đã trình bày ở trên, nhà ở là một loại tài sản đặc biệt hơn những tài sản khác, do đó việc chuyển quyền sở hữu cũng có những đặc trưng riêng Cụ thể, do nhà ở là tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, do đó việc chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua phải thực hiện theo những trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật về nhà ở

1.2.2 Đặc điểm riêng

Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau

Như đã phân tích về những đặc điểm của nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong những phần trên, có thể khẳng định lại nhà ở là một lại tài sản đặc biệt Do đó, quy chế pháp lý áp dụng để điều chỉnh những giao dịch dân sự có đối tượng là nhà ở cũng sẽ phức tạp và chặt chẽ hơn sự điều chỉnh đối với những loại tài sản khác

Thật vậy, nhà ở dưới góc độ pháp luật dân sự được nhìn nhận là một loại bất động sản, là tài sản gắn liền với đất đai Do đó, bên cạnh sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự về những quy định chung về hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản nói chung, thì hợp đồng mua bán nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của các luật liên quan khác, đặc biệt là pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở Trong rất nhiều trường

hợp thực tế, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở kèm theo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là diện tích đất mà ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà tọa lạc trên đó Đây là một trong những lý do mà hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mối quan hệ rất mật thiết với nhau

Bên cạnh sự điều chỉnh bởi BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, hợp đồng mua bán nhà ở có thể chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản khi chủ thể của hợp đồng đáp ứng những điều kiện nhất định của Luật này, đồng thời nhà ở là đối tượng của hợp đồng thuộc loại nhà ở thương mại… Ngoài ra, với tính chất là một loại tài sản có giá trị lớn, chịu sự quản lý của Nhà nước, hợp đồng mua bán nhà ở còn chịu sự điều chỉnh của Luật Công chứng liên quan đến hình thức của hợp đồng

Tóm lại, do những đặc trưng của đối tượng của hợp đồng mà hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự chế ước của rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau chứ không chỉ chịu sự điều chỉnh của BLDS

Đối với một số loại nhà ở nhất định, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật

Đây được coi là một đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán nhà ở mà không

có ở những hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác Một số quy định tại Chương IV Luật Nhà ở năm 2014 quy định về chính sách về nhà ở xã hội có thể làm rõ thêm nội dung này Hiện nay, căn cứ vào tình hình thực tế của đất nước, Nhà nước ta đã có những chính sách tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể mua được nhà ở Chính sách này đã được cụ thể hóa trong quy định tại Điều

49 và Điều 51 Luật nhà ở năm 2014 Theo đó, những cá nhân có thu nhập thấp, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp và ngoài khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức… đảm bảo những điều kiện theo quy định của pháp luật (Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014) thì sẽ được hưởng những chính sách hỗ trợ về nhà

ở, ví dụ như có thể trở thành bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội…

Hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện dưới một hình thức nhất định theo quy định của pháp luật

Vẫn xuất phát từ đặc trưng của nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, lại có giá trị lớn, nên pháp luật quy định nó phải

được thực hiện dưới hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền Đây là một trong những điều kiện để có hiệu lực về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Khi tham gia hợp đồng mua bán nhà, các chủ thể phải tuân theo các quy định về mặt hình thức, nội dung, thủ tục, đây là những quy định đặc thù của nhà nước chỉ áp dụng riêng đối với hợp đồng mua bán nhà ở, để thuận tiện cho việc quản lý các giao dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp về nhà ở

1.3 Ý nghĩa các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần của con người được đáp ứng thông qua hình thức mua bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng là phương tiện pháp lý quan trọng có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và ổn định các giao dịch dân sự Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý hữu hiệu trong việc dịch chuyển tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua Việc xây dựng khung pháp lý vững chắc liên quan đến giao dịch này giúp tạo ra một thị trường minh bạch về nhà ở, giảm thiểu các tranh chấp không đáng có giữa các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện giúp Nhà nước kiểm soát việc chuyển dịch nhà ở, từ đó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước, giải quyết hiệu quả vấn đề nhà ở của người dân

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong việc giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có sự xung đột

về lợi ích của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng này

1.4 Sơ lược quá trình phát triển các quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1995

Trong thời kỳ phong kiến, các quy định pháp luật tồn tại trong các Chiếu chỉ của nhà vua và được người dân nghiêm túc thực hiện Thời kỳ này những quy định

về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa nhiều, chỉ chủ yếu thể hiện dưới dạng những

quy định về đối tượng là ruộng đất Cụ thể, trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định như sau:

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước

- Văn khế được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản

- Nếu ruộng đất bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại

Dưới thời nhà Lê, Bộ Quốc triều hình luật, bộ luật được đánh giá là tiến bộ nhất trong thời kỳ phong kiến được ban hành, trong đó các quy định về hợp đồng

đã được hoàn thiện và phát triển hơn so với trước đây, cụ thể, pháp luật đã ghi nhận được những nguyên tắc cơ bản nhất trong giao kết hợp đồng là: nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất Mọi giao kết hợp đồng do bị ức hiếp

thì không có giá trị, Điều 355 quy định: “Người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua” Đồng thời Điều 366

cũng quy định việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã

trưởng chứng kiến: “Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thật và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo tội nặng nhẹ Chúc thư văn khế ấy không có giá trị”

Những quy định này đã đặt nền móng sơ khai cho sự phát triển của chế định

về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong những giai đoạn sau này

Đến thời kỳ thực dân Pháp đặt ách đô hộ lên nước ta, với chính sách “chia để trị”, chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật áp dụng cho ba miền khác

nhau Tuy nhiên, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong ba bộ dân Luật này chịu ảnh hưởng khá lớn từ Bộ Luật Dân sự của Pháp Các quy định về sở hữu đất đai, nguồn gốc, mua bán đều được quy định khá chặt chẽ, rõ ràng, chính xác, bảo

vệ quyền lợi của các bên Cụ thể: các chủ thể khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải xuất trình cả các tài liệu về bản thân lẫn các tài liệu về ngôi nhà tại văn phòng trưởng kế và cho tới hiện nay các hợp đồng mua bán nhà ở lập từ thời Pháp thuộc vẫn có giá trị sử dụng để chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản để mua bán hay thừa kế

Sau thắng lợi của cách mạng tháng tám năm 1945, nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được thành lập Do phải tập trung chống thù trong giặc ngoài, chưa tập trung xây dựng hệ thống pháp luật Xã hội chủ nghĩa nên ngày 10/10/1945, Chủ

tịch Hồ Chí Minh đã ký ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật

lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam cho đến khi ban hành các bộ luật thì mới

áp dụng trên phạm vi cả nước Như vậy, về cơ bản, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ 1931, Bộ dân luật Trung kỳ 1936 vẫn được

áp dụng cho đến khi nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ban hành bộ dân luật mới Theo nội dung của ba bộ dân luật này thì tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều được lập thành văn bản, phải được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải làm thủ tục trước bạ sang tên Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể hiện trình độ lập pháp tiên tiến do được xây dựng trên tình thần của Bộ Luật Dân sự Pháp

Ngày 22/5/1952, nhà nước ta ban hành Sắc lệnh số 85-SL về thể lệ trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất, đánh dấu sự phát triển mới trong các quy định về quản lý nhà nước đối với đất đai, nhà cửa Điều 1 Sắc lệnh

quy định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước

bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và thuế Việc chuyển dịch tài sản khác được miễn trước bạ” Cũng theo đó, người mua là người phải nộp thuế trước bạ với

mức trước bạ là 8% tính vào thời điểm nhà cửa được bán Đồng thời văn tự phải đem trước bạ trong thời hạn là 4 tháng kể từ ngày văn tự được lập

Sau ngày 30/4/1975, đất nước hoàn toàn thống nhất, để quản lý nhà ở trên phạm vi cả nước, ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ thông qua Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị

xã Nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Cụ thể, Điều 16 của Nghị định này quy định: việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước

bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu Đồng thời, nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến trật tự trị an Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật (Điều18)

Nhìn chung, trong giai đoạn này, do ảnh hưởng của hoàn cảnh lịch sử nên các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chưa hoàn chỉnh và cũng chưa được ghi nhận trong các văn bản có hiệu lực pháp lý cao như Luật, Bộ luật mà còn nằm rải rác trong các thông tư, nghị định

Năm 1986, nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, chuyển đổi từ cơ chế nền kinh

tế bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Thực hiện theo tinh thần Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VII, Nhà nước ta dần từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật Ngày 26/3/1991, Pháp lệnh về nhà ở được ban hành đã đánh dấu bước quan trọng trong việc bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở cho người dân, trong đó Chương V của pháp lệnh đã có những quy định chi tiết về mua bán nhà ở

Có thể nói đây là văn bản pháp quy có hiệu lực pháp lý cao nhất về hợp đồng mua bán nhà ở tại thời điểm bấy giờ Ngay tại Điều 1 của pháp lệnh đã quy định về việc nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của cá nhân và các chủ sở hữu khác để tạo tiền đề, cơ sở pháp lý cho các quy định khác về hợp

đồng mua bán nhà ở, cũng tại Điều 15 của Pháp lệnh quy định: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật” Điều 31 của pháp luật cũng quy định: “Mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở” Hợp đồng mua bán nhà ở phải được ký kết bằng văn

bản giữa bên mua và bên bán, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền bán nhà ở Cá nhân, cơ quan, tổ chức mua bán nhà ở phải có hợp đồng được công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền, đồng thời phải làm thủ tục đăng ký, trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được ủy quyền

Để cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, ngày 7/5/1994, chính phủ

đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển Trong nghị định này, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng

đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật Cụ thể tại Điều 3, Điều 5, Điều 6, Điều 7 của nghị định đã đưa ra cách phân loại nhà ở dưới 3 hình thức sở hữu: Nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ

chức kinh tế; và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ

được thuận lợi hơn

Một điểm mới trong nghị định 60/CP là đã công nhận quyền sở hữu của cá

nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam Tại Điều 18 quy định: “Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ trên đất thuê của nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp trái với điều ước quốc tế mà Việt Nam đã tham gia hoặc

ký kết”

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005

Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ VIII, Quốc hội khóa IX đã thông qua BLDS năm 1995 và Bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/1996 Bộ luật được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay, nó đánh dấu một bước phát triển mới, quan trọng trong việc xây dựng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của nước ta Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng đã được ghi nhận trong BLDS năm

1995 từ Điều 443 đến Điều 550

Để giải quyết triệt để các giao dịch nhà ở phát sinh trước ngày Pháp lệnh nhà

ở năm 1991 có hiệu lực (ngày 1/7/1991), ngày 24/8/1998, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999) Tiếp đó, ngày 25/1/1999 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 cũng được ban hành Các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và mua bán nhà

ở nói riêng được giải quyết dựa trên quy định của những văn bản pháp luật này Tiếp theo đó, nhằm tạo điều kiện cho người dân có nhiều cơ hội hơn trong việc sở hữu nhà ở, ngày 3/3/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất tại đô thị

Bên cạnh các chính sách về nhà ở đối với cá nhân, tổ chức trong nước, nhà nước ta cũng bắt đầu quan tâm tới đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước

ngoài Ngày 5/10/2001, chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP quy định về người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tại Điều 4 của

Nghị định quy định rõ: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” Đây

là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài và người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này nhằm khuyến khích những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đầu tư về trong nước để xây dựng đất nước

Trong giai đoạn này, do đã có những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở khá cụ thể, bên cạnh đó, đất nước ta bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển, nên các

vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng nhiều Vì vậy, ngày 16/4/2003, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết

số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình Tại mục 2 của Nghị quyết có hướng dẫn về điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở, giải quyết một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu…

Tóm lại, trong giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005, Nhà nước ta ban hành tương đối nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà

ở, góp phần giải quyết những tranh chấp trên thực tế về loại giao dịch này Tuy nhiên, do sự phát triển của kinh tế xã hội, một xu thế tất yếu là những quy định này dần dần không còn phù hợp với thực tiễn nữa Nhận thấy những vấn đề về nhà

ở rất phức tạp và sự cần thiết phải ban hành một văn bản luật điều chỉnh riêng về đối tượng này, tránh tình trạng các quy định pháp luật nằm rải rác ở rất nhiều các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005

đã được ra đời thay thế cho BLDS năm 1995 và những văn bản về nhà ở trước đây

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

BLDS năm 2005 ra đời đã cụ thể hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà

ở từ Điều 450 đến 455 Nội dung chính quy định về hình thức của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, còn các quy định khác, cụ thể hơn được quy định trong Luật nhà ở năm 2005

Luật Nhà ở năm 2005 cũng được ban hành để thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 Luật Nhà ở cũng đã quy định những nguyên tắc chung cũng như quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện, đối tượng của hợp đồng, điều kiện của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, các điều khoản cần có trong hợp đồng Luật Nhà ở 2005 quy định các hình thức mua bán nhà ở đều phải tuân theo hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong BLDS Nhằm mục đích cụ thể hóa các quy định trong Luật nhà ở năm 2005, ngày 6/9/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005 Nghị định này quy đinh nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở phải phù hợp với BLDS năm 2005 và Luật nhà ở Sau hơn bốn năm đưa vào thực hiện trong thực tế, Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã sớm bộc lộ những thiếu sót nhất định, không còn phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy mà ngày 23/6/2010, Chính phù đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế cho Nghị định 90/2006/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà

ở, phát triển nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở

Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu của đất nước, ngày 3/6/2008 quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngày 3/6/2009, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết

số 19/2008/QH12 Sự ra đời của hai văn bản pháp luật trên cho thấy sự quan tâm của Nhà nước ta về vấn đề mua bán và sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi để họ đầu tư, làm ăn, sinh sống và học tập tại Việt Nam, đồng thời cho thấy sự thay đổi trong chính sách về nhà ở của nhà nước ta, nhằm khuyến khích đầu tư, phát triển đất nước Tiếp đó, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở, từ đó cho thấy sự quan tâm của nhà nước đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

Sau một thời gian dài thực hiện Luật Nhà ở năm 2005, nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại và để theo kịp sự phát triển của kinh tế và nhu cầu xã hội, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở năm 2014 thay thế Luật Nhà ở năm 2005 Nhìn chung, Luật Nhà ở năm 2014 thể hiện rõ sự quan tâm của

Nhà nước đến các chính sách nhà ở xã hội, quản lý nhà chung cư… phần nào đã khắc phục được những hạn chế nhất định của Luật Nhà ở năm 2005 Tiếp theo sự

ra đời của Luật Nhà ở năm 2014 là một loạt những văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở như: Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây được gọi tắt là Nghị định 99/2015/NĐ-CP); Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015

về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 19/2016/TTY-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở…

Tóm lại, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh toàn bộ các vấn đề liên quan đến nhà ở nói chung, cũng như những văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến nhà ở (trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở) nói riêng, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho quá trình thực hiện

và giải quyết những tranh chấp phát sinh trong thực tiễn

CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải được xác

định bởi cấu trúc xây dựng (như mặt bằng, diện tích, thiết kế, ranh giới ) và tọa lạc trên một diện tích đất nhất định Nói cách khác, với tư cách là đối tượng của hợp đồng, ngôi nhà hoặc phần diện tích nhà tham gia vào giao dịch phải được xác định một cách cụ thể và đáp ứng những điều kiện khác do pháp luật quy định

2.1.1 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở trở thành đối tượng tham gia các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như tham gia các giao dịch

về mua bán nhà ở nói riêng cần thỏa mãn các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật

Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là căn cứ xác nhận một người có phải chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó không, đồng thời cũng xác định nghĩa vụ của người đó đối với nhà nước khi sở hữu ngôi nhà Việc quy định nhà ở tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tư cách chủ thể của bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời tạo cơ chế để Nhà nước quản lý và kiểm soát những giao dịch về nhà ở nói chung cũng như giao dịch về mua bán nhà ở nói riêng Nội dung này được ghi nhận tại điểm a, khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 Tuy nhiên, điều kiện này cũng có ngoại lệ đối với những trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều luật này

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu nhà Đây được xem như là chứng cứ hợp pháp xác định chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà hoặc phần diện tích nhà cuả mình Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, chủ sở hữu nhà được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở theo quy định của pháp luật Nội dung thể hiện rõ nhất về chủ sở hữu nhà ở khi nhìn vào Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở chính là phần thể hiện thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Bộ Tài nguyên

và môi trường đã quy định chi tiết về vấn đề này Ví dụ: nếu nhà ở thuộc sở hữu riêng của cá nhân thì phần nội dung trên ghi những thông tin liên quan đến cá nhân đó (họ tên, ngày tháng năm sinh, số giấy tờ nhân thân…); nhà ở thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng; nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính của tổ chức…

Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn

Nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp được hiểu là nhà đang trong tình trạng chưa xác định được chủ sở hữu đích thực, đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết nhằm xác định chính xác chủ sở hữu nhà ở là ai Nói cách khác, tranh chấp này phải được hiểu là tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, bởi lẽ trên thực tế có rất nhiều tình huống phát sinh liên quan đến nhà ở và cũng có thể được hiểu là có tranh chấp, nhưng không liên quan đến điều kiện để nhà ở được phép trở thành đối tượng của giao dịch mua bán nhà (ví dụ: tranh chấp về trả tiền công xây dựng nhà, hay tranh chấp giữa chủ nhà với chủ thể khác về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ…) Bản chất của việc quy định điều kiện này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên: chủ sở hữu đích thực và bên mua nhà, đồng thời giảm bớt khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết hậu quả pháp lý của những giao dịch mua bán mà tài sản mua bán ban đầu là của chủ thể này, nhưng thực tế lại thuộc về chủ thể khác

Ngoài ra, với việc triển khai kế hoạch về đa dạng hóa hình thức sở hữu nhà chung cư để người dân có nhiều lựa chọn phù hợp hơn với túi tiền và điều kiện, hoàn cảnh của mình, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, với mục đích để người dân có thể mua nhà ở với giá rẻ Liên quan đến đối tượng này thì một trong những điều kiện để chủ sở hữu nhà có thể thực hiện

giao dịch bán nhà là nhà ở đó phải đang trong thời hạn sở hữu nhà Việc quy định

về điều kiện này xét thấy là vô cùng cần thiết

Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của

cơ quan có thẩm quyền

Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra quyết định kê biên tài sản để thi hành án hoặc kê biên tài sản để chấp hành quyết định hành chính và những quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì để bảo đảm cho việc hành chính, tài sản thuộc diện kê biên không được phép trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự nói chung, cũng như giao dịch về mua bán tài sản nói riêng Nhà ở cũng không phải tài sản ngoại lệ Cụ thể là nếu nhà ở đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc đã

có quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi, giải tỏa đối với ngôi nhà đó để thực hiện chính sách quy hoạch của nhà nước thì mọi giao dịch liên quan đến mua bán ngôi nhà sẽ bị tuyên bố vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng vô hiệu Có thể thấy quy định này là hoàn toàn phù hợp và thống nhất với quy định của những văn bản pháp luật có liên quan Tuy nhiên, khi xét đến quyền và lợi ích chính đáng của chủ sở hữu nhà ở và bên mua nhà thì thiết nghĩ cần bàn luận thêm về trường hợp khi các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán hoàn toàn không biết và không buộc phải biết về việc nhà ở thuộc sở hữu của mình có thể bị

kê biên hoặc bị thu hồi, giải tỏa do nằm trong diện quy hoạch… thì hậu quả pháp

lý của giao dịch mua bán nhà với bên mua được giải quyết theo Điều 131 BLDS

2015 Việc tuyên vô hiệu hợp đồng không đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng của các bên nhưng để nâng cao ý thức chấp hành và nhận thức của các chủ thể, nên nếu một trong các bên có đơn yêu cầu Tòa án tuyên thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu

Nhà ở trong thực trạng trên không được tham gia vào bất kỳ giao dịch nào

Vì, nếu đưa nhà ở các dạng này tham gia giao dịch sẽ không đảm bảo được quyền

và lợi ích hợp pháp của bên được thi hành án

2.1.2 Một số loại nhà ở cụ thể

Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Điều 80 Luật Nhà ở năm 2014 quy định những loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

- Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

- Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này

- Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này

- Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước

và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở

Tiếp theo, Điều 81 của Luật này quy định về các đối tượng và điều kiện của các đối tượng được thuê, thuê mua, và mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.2

Nhà ở đang cho thuê

Nhà ở đang cho thuê cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, nếu như đảm bảo được những điều kiện về nhà ở được tham gia giao dịch như đã phân tích ở trên Tuy nhiên, trong trường hợp này quyền định đoạt của chủ

sở hữu bị hạn chế do đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cũng đồng thời là đối tượng trong hợp đồng thuê nhà mà chủ sở hữu đã giao kết với người đi thuê nhà

trước đó Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu

đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo

mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn” Nội dung này về cơ bản vẫn

cập nhật 09/5/2017 14:25

kế thừa quy định tại Điều 97 Luật Nhà ở năm 2005, chỉ thay đổi cách quy định về mặt thời hạn mà bên thuê trả lời không mua để chủ sở hữu bán nhà cho người khác

là “30 ngày” thay vì quy định cũ là “1 tháng” Tuy nhiên, nhận thấy đây chỉ là sự thay đổi về mặt câu chữ, vì thời hạn 1 tháng theo quy định của pháp luật dân sự cũng vẫn được hiểu là 30 ngày

Mặc dù nhà nước đã có quy định cụ thể về đối tượng là nhà ở xã hội, tuy nhiên trong thời gian qua, việc thực hiện đề án nhà ở xã hội đã vấp phải những khó khăn nhất định như giá nhà ở xã hội đang còn khá cao, khiến cho những đối tượng có thu nhập thấp vẫn chưa thể tiếp cận được Bên cạnh đó, Nhà nước ta còn thiếu cơ chế trong việc quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, khiến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, còn người dân thì vẫn không tiếp cận được với loại hình nhà ở giá rẻ này Thật vậy, nhiều người vẫn nghĩ mua được 1 suất nhà ở xã hội là may mắn vì nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại và lại nhận được nhiều ưu đãi của nhà nước như giảm thuế, miễn tiền sử dụng đất Thế nhưng, trên thị trường lúc này lại đang xuất hiện không ít các dự án nhà

ở thương mại còn rẻ hơn cả nhà ở xã hội Lý do bởi nhiều dự án nhà ở thương mại chấp nhận lỗ để bán, trong khi phần lớn dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính lợi nhuận 10% vào giá bán Tại quận Hà Đông, Hà Nội, 1 dự án chung cư thương mại đang được chào bán ở mức 9,5 triệu đồng/m2, còn cách đó vài trăm mét, 1 dự án nhà ở xã hội cũng đang chào bán nhưng ở mức 11,3 triệu đồng/m2 Điều này đã khiến nhiều người có ý định mua nhà ở xã hội chuyển sang mua nhà thương mại vì nhà ở thương mại giá rẻ hơn, lại không bị ràng buộc bởi các thủ tục chuyển nhượng Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, sở dĩ có chuyện giá nhà ở xã hội có những nơi cao hơn nhà ở thương mại là do thị trường BĐS cạnh tranh khốc liệt, nhiều dự án thương mại đã chấp nhận không có lãi, thậm chí lỗ Trong khi đó, tại nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn cứng nhắc tính toán mức lợi nhuận

ở mức 10% là chưa thích nghi với biến động của thị trường Cũng theo các chuyên gia BĐS, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội không còn hấp dẫn, thậm chí nhiều dự án còn ế ẩm không có người mua là do gói vay ưu đãi 30 000 tỷ

sẽ dừng vào cuối năm 2016 và hiện chưa có gói nào thay thế Nếu không có gói vay hỗ trợ, người thu nhập thấp sẽ không dám mua vì không chịu nổi lãi suất vay thương mại thông thường, nhất là khi thời gian vay dài mà lãi suất lại thả nổi theo thị trường.3

Nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở hình thành trong

tương lai như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Như vậy có thể

hiểu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có thời điểm hợp đồng được giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình chưa được xây dựng hoặc chưa được xây dựng xong

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa mãn các điều kiện sau:

- Xác định được cụ thể ngôi nhà đó dựa trên bản vẽ thiết kế ngôi nhà Từ bản vẽ thiết kế ngôi nhà, chúng ta có thể xác định được vị trí, kết cấu cũng như những chi tiết khác của ngôi nhà đó

- Có đủ căn cứ pháp lý khẳng định ngôi nhà đó chắc chắn sẽ được hình thành trong tương lai và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bán thông qua các loại giấy tờ, tài liệu như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng …

Điểm đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó là tài sản chưa có thực ở thời điểm hiện tại hoặc tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật4, có nghĩa là tại thời điểm tham gia giao dịch thì chủ sở hữu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Nội dung trước đây đã bộc lộ những điểm hạn chế khi đối chiếu quy định

Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm

giữa BLDS năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và Luật Nhà ở năm 2005 Luật Nhà ở năm 2014 đã khắc phục được sự không thống nhất này, khi quy định trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Quy định này cũng thống nhất với quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (đã được hướng dẫn cụ thể tại khoản 1 Điều

72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

2.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này Như đã phân tích ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang cho bên mua, do đó về cơ bản bên bán nhà ở và bên mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở có thể là cá nhân, hoặc

có thể là tổ chức

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là cá nhân hay tổ chức thì đều đòi hỏi phải đảm bảo điều kiện về năng lực chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự BLDS năm 2015 quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự bao gồm: cá nhân và pháp nhân Nói cách khác, những chủ thể là tổ chức không có tư cách pháp nhân không được xem xét là chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự, việc tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự của những tổ chức này phải thông qua

cơ chế đại diện theo ủy quyền (tổ chức sẽ ủy quyền cho một người là thành viên của tổ chức tham gia quan hệ dân sự) Như vậy, có thể thấy theo quy định này thì việc hộ gia đình hoặc các tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở sẽ có sự thay đổi về mặt trình tự, thủ tục, cũng như về tư cách chủ thể so với quy định tại BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005

Tác giả luận văn xin phân tích về những điểm chung nhất của cá nhân và tổ chức tham gia hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là chủ thể của hợp đồng này, trước khi đi vào phân tích về những điểm đặc trưng của bên mua nhà ở và bên bán nhà ở

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là cá nhân

Cá nhân là chủ thể quan trọng và phổ biến nhất tham gia các quan hệ pháp luật dân sự Để tham gia các giao dịch dân sự nói chung cũng như tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân cần

có năng lực chủ thể phù hợp với giao dịch mà họ xác lập Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm: năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

Điều 16 BLDS năm 2015 quy định: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” Theo đó, mọi

cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau và năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi cá nhân đó sinh ra, chấm dứt khi cá nhân đó chết Quyền sở hữu tài sản được ghi nhận là một trong những quyền dân sự thuộc nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Điều 19 BLDS năm 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Như vậy có thể thấy, nếu năng lực pháp luật dân sự của các cá nhân là như nhau

thì năng lực hành vi dân sự của các cá nhân khác nhau là khác nhau, phụ thuộc vào

độ tuổi và khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của chính cá nhân đó

Cụ thể hóa quy định về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân

sự của cá nhân vào việc xác định tư cách chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở

Có thể nhận định: quyền được sở hữu nhà ở là quyền của mọi cá nhân, nói cách khác là mọi cá nhân đều có thể có quyền được sở hữu nhà ở và có quyền tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở Tuy nhiên căn cứ vào từng độ tuổi nhất định và khả năng nhận thức nhất định mà cá nhân có tự mình tham gia các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở lại phụ thuộc vào chính bản thân cá nhân đó (tự họ phải thực hiện) Do đó, có thể thấy rằng không phải cá nhân nào cũng có thể tham gia vào việc xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở

BLDS năm 2005 cũng đã dành một số lượng điều luật nhất định để quy định

về hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng không có quy định về chủ thể tham gia hợp đồng Điều kiện về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở năm 2005 Tuy nhiên, qua quá trình áp dụng quy định pháp luật về nội dung này đã nảy sinh những bất cập Cụ thể là Luật Nhà ở năm 2005 cũng như

BLDS năm 2005 đều không quy định cụ thể về độ tuổi của cá nhân có thể tham gia xác lập hợp đồng mua bán nhà ở Quy định chủ thể tham gia hợp đồng phải

“có năng lực hành vi dân sự” dẫn đến cách hiểu về độ tuổi của chủ thể này khi đối chiếu với quy định của BLDS năm 2005 có vướng mắc BLDS năm 2005 quy định

cá nhân từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ Tuy nhiên rõ ràng cá nhân từ đủ 6 tuổi trở lên đã được xem là “có năng lực hành

vi dân sự” Vậy những chủ thể này có được phép xác lập hợp đồng mua bán nhà ở

hay không? Thêm nữa, Điều 20 BLDS năm 2005 quy định: “Trường hợp người từ

đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải

có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Vậy cá nhân từ đủ 15 tuổi trở lên có tài sản riêng đủ để thực hiện

nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà thì có được xác lập hợp đồng này hay không, vì rõ ràng luật chuyên ngành (Luật Nhà ở năm 2005) không quy định cụ thể về nội dung này

Vấn đề về độ tuổi của cá nhân được xác lập hợp đồng mua bán nhà ở đã được sửa đổi tại Luật Nhà ở năm 2014 Theo đó, các nhà làm luật đã quán triệt tinh thần: người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới được phép trở thành bên mua hoặc bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở (Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014) Nhận thấy sự sửa đổi này là hoàn toàn hợp lý, bởi kết hợp những yếu tố về đặc điểm của nhà ở, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở, chủ thể tham gia xác lập hợp đồng cần có đầy đủ nhận thức và làm chủ được hành vi của mình để xác lập và thực hiện giao dịch một cách thuận lợi nhất, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình cũng như của đối tác, đồng thời tránh được những tranh chấp không đáng có phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng sau này

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức

Tổ chức có thể được hiểu là một nhóm người cùng hoạt động vì một mục đích nhất định hoặc cùng có chung những đặc điểm nhất định Như đã trình bày ở trên, tổ chức có thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự với tư cách là một chủ thể độc lập là tổ chức phải có tư cách pháp nhân Cụ thể, một tổ chức được công nhận

là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau (Điều 74 BLDS năm 2015):

- Được thành lập theo quy định của pháp luật

- Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này

- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình

- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập

Pháp nhân khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự cũng đòi hỏi có năng lực chủ thể phù hợp với giao dịch được xác lập Tuy nhiên, khác với cá nhân, năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự của pháp nhân có đồng thời một thời điểm, tại thời điểm pháp nhân được coi là ra đời (ghi tên trong Sổ đăng ký kinh doanh; hoặc theo quyết định thành lập pháp nhân …)

Với những tổ chức không có tư cách pháp nhân thì việc tham gia quan hệ pháp luật dân sự được quy định từ Điều 101 đến Điều 104 BLDS năm 2015 Về cơ bản, những tổ chức này tham gia quan hệ pháp luật dân sự thông qua cơ chế đại diện theo ủy quyền

Nói thêm về điều kiện của cá nhân và pháp nhân tham gia các giao dịch dân sự: BLDS năm 2015 đã sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, theo đó chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân sự bên cạnh việc

“có năng lực hành vi dân sự” như quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005 thì cần phải có “năng lực pháp luật dân sự” phù hợp với giao dịch được xác lập (Điều 117 BLDS năm 2015) Sự bổ sung này xét thấy là hoàn toàn hợp lý Có thể lấy một vài

ví dụ để chứng minh cho nhận định này như sau:

Trước đây, với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, không phải người Việt Nam định cư ở nước ngoài nào cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, mà chỉ những chủ thể đảm bảo quy định tại Điều 126 của Luật này Như vậy, nếu những chủ thể không thuộc Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 xác lập hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng có bị tuyên bố vô hiệu không, vì xét cho cùng nếu những chủ thể này từ đủ 18 tuổi trở lên, có khả năng nhận thức và làm chủ hành vi đầy đủ thì họ là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Áp dụng đúng quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 thì hợp đồng mua bán diễn ra liên quan đến những chủ thể này không được công nhận, nhưng lý do thì không phải là chủ thể không có năng lực hành vi dân sự Hay minh chứng khác liên quan đến pháp nhân, khi mà năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân khác nhau là không giống nhau

do phụ thuộc vào mục đích và lĩnh vực hoạt động mà pháp nhân đã đăng ký (Điều

86 BLDS năm 2005).5

2.2.1 Bên bán nhà ở

Ngoài điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể, bên bán nhà ở cần đáp ứng

điều kiện khác quy định tại khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thể: “Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự…”

Nếu bên bán là chủ sở hữu nhà thì cần xuất trình những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của mình đối với ngôi nhà hoặc phần nhà đem bán Ngoài Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì những trường hợp đối tượng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 cần có một trong những giấy tờ sau (Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP):

Trong một số trường hợp cụ thể sau thì bên bán nhà ở cần đáp ứng thêm về một số điều kiện nhất định:

Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung

Mua bán tài sản thuộc hình thức sở hữu chung chính là một trường hợp định đoạt tài sản chung Nội dung này được quy định tại Điều 218 BLDS năm 2015 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 Theo đó: việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải

có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật So với quy định tại Điều 96 Luật Nhà ở năm 2005 thì thời hạn để chủ sở hữu nhà ở có thể bán nhà cho người cho người khác nếu những đồng sở hữu khác không mua đã có sự thay đổi: từ “3 tháng” thành “30 ngày”

Luật học, Số đặc biệt 06/2015, tr.42

Theo quan điểm cá nhân thì sự sửa đổi này là hợp lý, đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu có nhu cầu muốn bán phần quyền sở hữu của mình Tuy nhiên, đối chiếu với quy định tại BLDS năm 2015 thì Điều 218 Bộ luật này vẫn quy định thời hạn là “03 tháng đối với bất động sản” Khi có sự không thống nhất trong cùng một nội dung giống như trường hợp này thì Luật Nhà ở năm 2014 được ưu tiên áp dụng

Trường hợp bán nhà đang cho thuê

Đối tượng nhà ở là nhà đang cho thuê đã được phân tích ở phần trên, qua đó nhấn mạnh nghĩa vụ của bên cho thuê – trong trường hợp này đồng thời là bên bán nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở: cần tạo điều kiện cho bên thuê sử dụng tài sản một cách ổn định và hiệu quả như thỏa thuận mà các bên đã đạt được trong hợp đồng thuê Đồng thời, bên thuê được quyền ưu tiên mua nhà ở trong trường hợp này, và bên bán bị hạn chế quyền định đoạt của mình Trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc ưu tiên bán cho bên thuê nhưng bên thuê không mua thì bên bán mới được bán cho người khác (trừ trường hợp có thỏa thuận khác về thời hạn)

Trường hợp bên bán nhà là tổ chức, cá nhân có chức năng kinh doanh nhà ở

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

thì: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi” Trong trường hợp bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh

doanh nhà ở thì tổ chức này cần đáp ứng điều kiện do pháp luật quy định Cụ thể, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Nội dung được cụ thể hóa tại Mục I, Chương II Nghị định số

76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

2.2.2 Bên mua nhà ở

Điều kiện về bên mua nhà ở được quy định cụ thể tại khoản 2 và khoản 3 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 Về cơ bản, ngoài điều kiện về năng lực chủ thể như đã được phân tích tại phần trên thì cá nhân, tổ chức muốn trở thành bên mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014) Nội dung này có sự sửa đổi so với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể là đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn bị hạn chế sở hữu nhà ở tại Việt Nam như quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 nữa Đây là sự thay đổi trong tư duy lập pháp của các nhà lập pháp Việt Nam, đồng thời thể hiện sự quan tâm và tạo điều kiện đặc biệt đến nhóm chủ thể này, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội đất nước

Một số trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở thì bên mua cần đáp ứng thêm những điều kiện nhất định, cụ thể:

Trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Điều 82 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Theo đó, không phải cá nhân, tổ chức nào cũng được phép mua nhà thuộc sở hữu nhà nước mà phải thỏa mãn những điều kiện nhất định (nội dung được quy định cụ thể tại điểm b, c, d khoản 1 và điểm b, c, d khoản 2 Điều 82) Ví dụ: đối tượng được mua nhà ở để phục vụ tái định cư phải thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội…

Trường hợp mua nhà ở xã hội

Như đã trình bày ở trên, vấn đề nhà ở xã hội là vấn đề đang rất được quan tâm trên thực tế Nhà nước cần có những chính sách tích cực về phát triển nhà ở xã hội để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Về điều kiện của người mua trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, bên mua ngoài thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở ở Việt Nam thì phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật, bởi những đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội chủ yếu là những

người có thu nhập thấp và chưa có nhà ở, nhưng nhu cầu về nhà ở của họ lại rất cao Những điều kiện này được quy định cụ thể tại Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014

Trường hợp bên mua nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài cần đảm bảo điều kiện thuộc đối tượng được sở hữu tại Việt Nam Theo đó, những đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Đối tượng nhà ở mà các tổ chức, cá nhân trên được phép mua với tư cách là bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm: căn hộ chung cư và nhà ở riêng

lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Các tổ chức, cá nhân nước ngoài trong trường hợp này cần đảm bảo điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 và có Giấy tờ chứng minh theo quy định tại Điều 74 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

- Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và

cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam

- Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư)

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở

Như đã trình bày ở trên, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được ghi nhận tại BLDS năm 2005 từ Điều 450 đến Điều 455 Những nội dung chủ yếu được đề cập tới bao gồm: hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa

vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở Tuy nhiên, các quy định này không được kế thừa tại BLDS năm 2015 với lý do đã có Luật Nhà ở là văn bản pháp luật chuyên ngành điều chỉnh về các giao dịch liên quan đến nhà ở, BLDS chỉ quy định những nội dung cơ bản nhất về hợp đồng mua bán tài sản nói chung

Về cơ bản, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được xác định thông qua sự thỏa thuận của chính họ Theo đó, hợp đồng được xem như “bản hiến pháp” giữa các bên và họ bắt buộc phải thực hiện theo những cam kết của mình Tất cả những thỏa thuận của các bên về quyền và nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội đều được công nhận Việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các cam kết mà các bên đưa ra là căn cứ để bên vi phạm phải chịu những hậu quả pháp lý bất lợi nhất định Thiết nghĩ, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở là nội dung rất rộng, thể hiện sự tự do ý chí của các bên khi xác lập hợp đồng, tuy nhiên những quyền và nghĩa vụ chính yếu vẫn cần được quy định để có cơ sở giải quyết những tranh chấp của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng Căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở mà người viết đã rút ra ở phần trên, cũng những quy định pháp luật khác có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, có thể liệt kê những quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên bán và bên mua nhà ở như sau

2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

- Bên bán phải thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán Nghĩa vụ này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên mua,

bên mua sẽ căn cứ vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để quyết định mình mua hay không mua ngôi nhà này, đồng thời thể hiện nguyên tắc thiện chí, hợp tác khi tham gia giao kết hợp đồng Trên thực tế, có không ít trường hợp, bên bán thường

“quên” nghĩa vụ này của mình, hoặc họ chỉ cung cấp những thông tin khẳng định