Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam luận văn ths luật 60 38 01 03 pdf

Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ THU THỦY

HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƯỜNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Hoàng Thị Thu Thủy

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 9

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 9

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 9

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 12

1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác 15

1.2 Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở 19

1.3 Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua bán nhà ở 24

1.3.1 Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự 24

1.3.2 Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự 26

1.4 Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 34

2.1 Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 34

2.2 Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 37

2.2.1 Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 38

2.2.2 Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở 44

2.2.3 Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở 45

2.2.4 Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở 48

2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp

luật hiện hành 48

2.3 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 50

2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 50

2.3.2 Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 63

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 72

Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 73

3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán nhà ở 73

3.2 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân 76

3.2.1 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 76

3.2.2 Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân 83

3.3 Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu 88

3.3.1 Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luật 88

3.3.2 Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa án 92

3.3.3 Các nhóm hoàn thiện khác 94

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 96

KẾT LUẬN 97

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự TAND: Tòa án nhân dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,

tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh Hợp đồng còn đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế

vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng được chú trọng trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng được giao dịch phổ biến và sôi động nhất

Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nước nói chung và ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng

Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó

là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chưa thống nhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không được thực hiện đúng quy định, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể như các điều luật còn chưa

dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị

nhầm lẫn; điều luật chưa dự liệu được trường hợp chủ thể cố tình để bản thân rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn… Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tư pháp chủ trì soạn thảo Bộ

luật dân sự sửa đổi Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán nhà ở

theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã được nhiều nhà khoa học pháp

lý quan tâm trong các thời kỳ, dưới những góc độ khác nhau và chủ yếu được

đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh trong đó các quy định này được quy định gián tiếp xuất phát từ các quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao

dịch dân sự phổ biến Trong một số ấn phẩm như: Bình luận Bộ luật dân sự

của Bộ Tư pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:

- Nguyễn Văn Cường (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả

pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học

Luật Hà Nội

- Lê Chí Cường (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà

ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh;

- Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả

pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trường

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh

Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như:

- Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp

đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Công trình này chủ

yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng như hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản theo BLDS 1995

- Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin

và truyền thông;

- Nguyễn Văn Cường (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân

thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5);

- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận

bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Công trình khoa học này chuyên sâu

bình luận những bản án đã được công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý của chế định hợp đồng

- Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sự

Việt Nam: Những bất cập và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013

- Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam”, Khoa

học pháp lý, (01), tr 55-63

- Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong

Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hưởng của điều kiện hình thức hợp

đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (03), tr 47-51

- Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ

nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước và

Pháp Luật, (10), tr 28-31

- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy

định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr 19-24

- Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui

định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005”, Nhà nước và pháp luật, (06), tr 45-55

- Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hưởng của yếu tố hình thức đối với hợp

- Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội

- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt

Nam”, Luật học, (12), tr 34-42

- Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và

việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,

Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 13-18

- Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn

bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập

pháp, (18), tr 28-33

- Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb

Chính trị quốc gia, Hà Nội

- Tưởng Duy Lượng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12)…và các công trình khác Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều được

thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trước đây Vì vậy, việc

nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"

không bị trùng lắp với các công trình đã công bố

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất, đồng thời có định hướng đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nước

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:

- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự

2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận

- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

- Luận văn đưa ra các định hướng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

4 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp

Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” có phạm vi

nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tượng của hợp đồng là nhà

ở, mà ở đó: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Bên cạnh học viên cũng đề cập đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở trong các trong các trường hợp như: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang cho thuê, các quyền ưu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, phương thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phương án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận

Xuất phát từ đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở của Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung

pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn bản dưới luật, chính sách của Nhà nước về nhà ở trong giai đoạn hiện nay

* Phương pháp nghiên cứu

Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Các phương pháp cụ thể là phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phương pháp xã hội học để nghiên cứu nội dung của đề tài

6 Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải được nghiên cứu lần đầu đối với bậc cao học Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học viên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam

Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và

hệ thống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt tiến trình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước từ thời kỳ phong kiến, bắc thuộc đến nay Với rất nhiều những thay đổi của chủ thể pháp luật trong các quan hệ pháp luật về nhà ở, phù hợp với tình hình phát triển đất nước qua các thời kỳ lịch sử Qua việc phân tích các quy định của pháp luật học viên chỉ ra được những hạn chế của các quy định pháp luật, đồng thời góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán của Tòa án Với việc so sánh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Việt nam và các nước có chế độ pháp lý tương đồng, để thấy được những điểm khác biệt và những điểm tương đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đó làm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam

Điểm mới của đề tài là đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật

về hợp đồng mua bán được quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở

2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua bán, hình thức của hợp đồng và các đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản nhà ở được hình thành trong tương lai như nhà chung cư, nhà dự án… Bên cạnh đó đề xuất cơ chế giải quyết tranh chấp nhằm giảm tải công tác xét xử của Tòa án

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm (03) chương:

Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở

Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về

Hợp đồng mua bán nhà ở

Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

1.1 1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005

Ngay từ khi xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1] Hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thường xuyên trong đời sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay

Trước khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài sản lớn, có giá trị và được pháp luật dân sự điều chỉnh

Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn như nhà ở thì được thực hiện qua phương thức hợp đồng Khái niệm về tài sản được ghi nhận trong BLDS 1995 và được bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo

phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”

[41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại như

bất động sản, động sản “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định” [41, Điều 174]

Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng

mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,

theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên

Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng mua bán tài sản như:

Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân

sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh

Vì đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản được phép giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản Quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền

sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tương lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chưa hình thành như: Hoa màu được nuôi trồng thu hoạch trong tương lai, mua bán, trao đổi nhà chung cư hình thành trong tương lai, nhà theo dự án…

Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù

tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chương 1

Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện

mà quyền sở hữu được chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng

Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở

* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014

Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định

cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trước…

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)

Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội

Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014)

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác (Điều 3, luật nhà ở 2014)

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật (Điều 3, luật nhà ở 2014)

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này (Điều 3, luật nhà ở 2014)

Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung

cư, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án như nhà liền kề, nhà của chủ đầu tư Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân

Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể

khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là

một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua

có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ

Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với

nhau” [41, Điều 406] Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ

chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại

Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tương xứng như: Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà

Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn được lập thành nhiều bản có giá trị pháp

lý như nhau và phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế

quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451] Tương

ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:

Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng

đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường [41, Điều 454]

Với những quy định tương xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà

ở có tính chất song vụ

Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng cho nhà ở hay quan hệ thừa kế

Ở đây tính chất đền bù được hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ nhận được từ bên còn lại một lợi ích vật chất tương ứng, nó khác với quan hệ thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản nhà ở cho bên được thụ hưởng mà không cần bên được thụ hưởng phải thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất

Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên Nguyên tắc của việc thực hiện

hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận

thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa

vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” [41, Điều 414]

Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát

từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên lợi ích của các bên, không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của người khác

Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua

Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ của bên bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung như bên bán nhà ở thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận

Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp luật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng có

sự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên Trên cơ sở các văn bản công chứng, chứng thực Nhà nước quản lý chặt chẽ những giao dịch về nhà ở, từ đó có định hướng cho việc xây dựng các chính sách liên quan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp… Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản với các giao dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức

Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nước về nhà ở có sự tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán

phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hưởng đến giá cả của hợp đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nước về đất đai, thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chính sách ưu đãi của nhà nước đối với các chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài

Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Đặc điểm về đối tượng của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản khác

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tượng của hợp đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của luận văn

1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác

Trong phần so sánh này Học viên xin đưa ra nội dung so sánh giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tượng không phải là nhà ở Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhưng xuất phát từ giá trị lớn của loại tài sản này nên đối tượng nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ luật dân

sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại hàng hóa khác thì được quy định chung trong Luật thương mại 2005

Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan

hệ hợp đồng được xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch Quan hệ hợp đồng được bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện Hậu quả pháp lý của hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005

hiện hành Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tương tự như: Điều khoản về chủ thể; đối tượng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức thực hiện; phương thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có

Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này như sau: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở

Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan

hệ thương mại có đối tượng là hàng hóa, đối tượng rất rộng hàng hóa được

phép trao đổi trong giao lưu dân sự, không bị pháp luật cấm “Tất cả các loại

động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai” [39, Điều 3] Như vậy

hàng hóa trong thương mại là đối tượng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại, có thể được hình thành trong tương lai, hàng hóa đó có thể là động sản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt như cổ phiếu, trái phiếu thì được điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt

Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tương lai Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan hệ dân sự Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch (nhà ở không được phép giao dịch như nhà ở đang

bị thế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao dịch trước đó nhưng chưa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhưng không thống nhất được

ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản thừa kế chưa được phân chia…)

Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thương nhân, thương

nhân theo ghi nhận của Luật thương mại 2005 gồm tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh Thương nhân là chủ thể của quan hệ mua bán tài sản có thể là thương nhân Việt nam, thương nhân quốc tế, thiết lập quan hệ mua bán ở Việt nam Ngoài thương nhân chủ thể của quan hệ hợp đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhưng các cá nhân tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự

và Luật thương mại hiện hành

Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nước (với tư cách là bên bán nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng các chủ thể trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến

Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thương mại, ghi nhận thêm các điều khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa như về phương thức giao hàng, đặc điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, như hàng hóa trong hợp đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trước thời điểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao nhận hàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa giống như quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở Có những điều khoản chỉ có

ở hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở như: Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng

trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt về

bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa như: “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở

hữu trí tuệ đối với hàng hoá” [39, Điều 46] mà trong hợp đồng mua bán nhà ở

không có các điều khoản tương tự Theo đó: “Bên bán không được bán hàng

hóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ Bên bán phải chịu trách nhiệm trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóa

đã bán” [39, Điều 46] và trường hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theo

bản vẽ kỹ thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên mua cung cấp thì bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đến những vi phạm quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủ những yêu cầu của bên mua Như vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụng với các loại hàng hóa khác mà đối với nhà ở không áp dụng

Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giao

kết bằng miệng (giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tượng của giao dịch có giá trị thấp…), hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể được lập thành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn hoặc những đối tượng do pháp luật quy định phải lập thành văn bản Ngoài ra những trường hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến của người làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao Các loại văn bản cũng được coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài liệu giao dịch như: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và được

sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần

có và không trái pháp luật thì được coi là hợp lệ

Hợp đồng cũng có thể được giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông thường đây là một dạng quy ước đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên

đã mặc nhiên chấp nhận

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, như vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có bên thứ ba là cơ quan nhà nước công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp đồng mới có hiệu lực Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên được tiếp tục thực hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng Như vậy hình thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch Với việc quy định về hình thức bắt buộc như vậy, là một cách gián tiếp để nhà nước quản lý các giao dịch dân

sự của các chủ thể

Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu của các bên trong giao dịch Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật

có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trường hợp cụ thể đối với các bên khi tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền

và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

1.2 Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán nhà ở đã xuất hiện từ thời kỳ phong kiến khá rõ nét Tuy nhiên từ thời kỳ phong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chưa được coi là một chế định độc lập hay chưa được ghi nhận ở một văn bản độc lập, những quy định về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công

và tư -tư hữu sau này

Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu

cầu xây dựng những thể chế pháp luật hoàn chỉnh để ổn định xã hội, có lợi cho giai cấp thống trị và Bộ quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) đã đáp ứng được yêu cầu đó, đồng thời phản ánh sự phát triển của xã hội hiện tại bấy giờ Trong bộ luật này có 14 điều luật khẳng định và bảo vệ quyền tư hữu ruộng đất, các quan hệ dân sự được đề cập tới nhiều nhất là các lĩnh vực

về quan hệ sở hữu, quan hệ hợp đồng và thừa kế ruộng đất

Bộ luật Hồng Đức phản ánh hai chế độ sở hữu ruộng đất trong thời kỳ phong kiến là sở hữu nhà nước với ruộng công- Công điền- Công thổ và sở hữu tư nhân- ruộng tư- tư điền, tư thổ, ghi nhận chế độ lộc điền - Công điền tương đối toàn diện về ruộng đất công nên trong bộ luật này quyền sở hữu nhà nước về ruộng đất chỉ được thể hiện thành các chế tài áp dụng đối với các

hành vi vi phạm chế độ sử dụng ruộng đất công như: “Không bán ruộng đất

công, không được chiếm ruộng đất công quá hạn mức”, “Không được nhận bậy ruộng đất công đã giao cho người khác”, “Cấm làm sai quy định phân cấp ruộng đất công” [58, Điều 347, 343, 334] Bên cạnh đó việc bảo hộ

quyền sở hữu tư nhân, hợp đồng về ruộng đất tư cũng được quy định rõ ràng

như: “cấm xâm lấn ruộng đất của người khác” [58, Điều 357]

Bộ luật đã điều chỉnh ba loại hợp đồng về ruộng đất là: Hợp đồng mua

bán nhà đất, cầm cố ruộng đất, thuê mướn ruộng đất “Mọi giao kết khi bị ức

hiếp thì không có giá trị” [58, Điều 335] Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến” [58, Điều 336]

Như vậy về hình thức các hợp đồng thường phải lập thành văn tự giữa các bên tham gia hợp đồng với sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền Đây là những quy định thành văn đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các giai đoạn pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này

Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật được xây dựng là để phục vụ cho giai cấp thống trị với phương châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam

Các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba

bộ luật, dựa trên cơ sở là Bộ luật dân sự Pháp, pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán bảo vệ lợi ích của hai bên giao dịch và bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị phù hợp với chế độ chính trị của ba miền

Đến năm 1945 chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành các sắc lệnh nhằm duy trì các quy định pháp luật trong những bộ dân luật để tiếp tục điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự, đó là các sắc lệnh 90/SL ngày 10/10/1945, sắc lệnh 92/SL ngày 22/5/1950, việc tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự, nhưng các quy định đó không được trái với nguyên tắc tự

do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ Như vậy quan hệ mua bán nhà ở vẫn được điều chỉnh trên cơ sở quy định của các bộ dân luật Bắc, Trung, Nam kỳ Theo nội dung của ba bộ dân luật này thì mọi hoạt động mua bán nhà ở phải lập thành văn bản, có chứng nhận và phải làm trước bạ sang tên

Đến năm 1952 nhà nước tiếp tục ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa, việc mua bán nhà ở, trao đổi phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế

Năm 1979, nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành điều lệ thống nhất

quản lý nhà ở, theo đó: “Nếu nhà ở chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc đang chờ

xử lý (có tranh chấp) thì không được chuyển quyền sở hữu, nghiêm cấm việc mua bán nhà ở để nhằm mục đích đầu cơ” [23, Điều 16]

Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là văn bản vô cùng quan trọng, mở ra một giai đoạn mới trong lịch sử phát triển của pháp luật dân sự Việt Nam, là cơ sở cho việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Tại chương

V từ Điều 31 đến Điều 38, mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán,

ký kết bằng văn bản Song song với pháp luật về nhà ở, chúng ta ban hành

Luật đất đai 1987 và Luật đất đai năm 1993, ở Luật đất đai năm 1993 có ghi nhận về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc mà bao gồm cả đất ở có nhà xây dựng trên đó

Năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP và Nghị định

số 61/NĐ-CP đã cụ thể hóa các quy định của pháp luật về nhà ở 1991 và Luật

đất đai 1993, theo đó cần chú ý là quy định “Nhà ở phải đăng ký tại Ủy ban

nhân dân phường, thị trấn, quy định này bổ sung cho thủ tục mua bán nhà đối với Hợp đồng mua bán nhà ở” [5, Điều 8]

Nghị định 60/NĐ-CP quy định về các hình thức sở hữu nhà ở, đây là

cơ sở để các chủ thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở được bảo đảm quyền, lợi ích chủ thể phải chứng minh được cơ sở pháp lý về quyền sở hữu của mình đối với nhà ở đem bán Ở Nghị định 60/NĐ-CP này lần đầu tiên xuất hiện chủ thể mới của Hợp đồng mua bán nhà ở là các cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam, đây là một loại chủ thể mới, quy định này đã góp phần mở rộng các giao dịch dân sự về nhà ở, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam

Tại Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán phải được giao kết bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định nếu không hợp đồng

sẽ bị vô hiệu Năm 1995 Bộ luật dân sự được thông qua, dựa trên cơ sở các quy định pháp luật trước đó, tạo cơ sở pháp lý củng cố các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở Từ Điều 443 đến Điều 450 có nội dung quy định về Hợp đồng mua bán nhà ở về chủ thể của hợp đồng, hình thức giao kết hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên, điều kiện về nhà ở đem bán

Năm 1998, Nghị quyết số 58/1998/NĐ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở xác lập trước 01/07/1991, theo đó các giao dịch mua bán

về nhà ở được giải quyết dựa trên ba nguyên tắc: “Khuyến khích, tôn trọng sự

thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự” [56, Điều 1, Khoản 1],

“Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích

công cộng” [56, Điều 1, Khoản 3] Nghị quyết 58/1998 không áp dụng đối với

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân xác lập trước ngày 01/07/1991

mà có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia Tại nghị quyết quy định riêng về giao dịch nhà ở giữa cá nhân và cá

nhân với quan hệ mua bán giữa các cá nhân đó “Nếu hợp đồng mua bán

không có tranh chấp và thủ tục chưa hoàn tất thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu” [56, Điều 5, Khoản 1] “Nếu hợp đồng mua bán có tranh chấp thì tùy từng trường hợp pháp luật sẽ áp dụng đảm bảo cho quyền, lợi ích của các bên khi đã tham gia giao dịch” [56, Điều 5, Khoản

2] Khoản 3 Điều 5: “Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất,

thì bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà, bên mua thực hiện nghĩa vụ giao

đủ tiền” [56, Điều 5, Khoản 3] Nếu hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi kèm theo điều kiện, nếu điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định của pháp luật tại Nghị quyết này” [56, Điều 5, Khoản 4]

Năm 2000, quy định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của TTCp đối với người hoạt động cách mạng, có công với đất nước, gia đình liệt sỹ thì Nhà nước có chính sách hỗ trợ về nhà ở Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 quy định về người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt

Nam “Nếu người Việt Nam ở ngước ngoài mua nhà ở Việt Nam sau khi hoàn

tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở” [14, Điều 4]

Bộ luật dân sự 1995 đã khắc phục được những hạn chế và được thay thế bằng Bộ luật dân sự 2005, có hiệu lực từ 01/01/2006, với các quy định từ Điều 450 đến Điều 454 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền, nghĩa vụ của các bên

Hiến pháp 1992, sửa đổi bổ sung, Hiến pháp 2013, đề án sửa đổi luật nhà ở 2005 cùng với sự phát triển của hệ thống pháp luật dân sự, hình sự, kinh tế… tạo hành lang pháp lý thúc đẩy các quan hệ pháp luật dân sự về mua bán nhà ở phát triển và có điều kiện thúc đẩy mạnh thị trường bất động sản phát triển, chính sách về nhà ở của Đảng, Nhà nước đúng đắn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân trong thời kỳ mới

1.3 Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua bán nhà ở

1.3.1 Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự

Một trong những nguyên tắc quan trọng và đặc trưng trong giao dịch dân sự là tự do thỏa thuận Điều này có nghĩa là các bên có quyền lựa chọn tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với ý chí của mình Tuy nhiên, trong một trường hợp nhất định để bảo đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự giữa các bên cũng như để bảo

vệ trật tự pháp luật và lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia, có những giao dịch phải tuân theo những hình thức do pháp luật quy định Trong đó giao dịch về mua bán nhà ở phải tuân theo hình thức luật định

Hình thức giao dịch không chỉ được hiểu là hình thức thể hiện nội dung của giao dịch như bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể mà còn cần được hiểu là cả những thủ tục về hình thức như phải có xác nhận của công chứng, chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép

Tuy nhiên, hiện nay các nhà khoa học pháp lý cũng như các nhà lập pháp quan tâm đó là hình thức của giao dịch có ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch hay không, nó có phải là điều kiện bất di bất dịch để xác định giao dịch dân sự vô hiệu hay không Về vấn đề này, pháp luật của nước ta cũng như các nước trên thế giới có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau Thông thường pháp luật của các nước trên thế giới quy định giao dịch phải tuân thủ

các quy định về hình thức theo các khuynh hướng sau: Khuynh hướng thứ nhất

là, đòi hỏi một số giao dịch phải được thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu vi phạm hình thức thì giao dịch đó sẽ vô hiệu Trong đó đại diện là: Cộng hòa Liên bang Đức, Thái Lan Trong pháp luật của Đức những đòi hỏi đầu tiên đưa ra là khi giao kết giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt những điều kiện về hình thức, nếu không tuân thủ quy định này, thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu tuyệt

đối Pháp luật Thái Lan lại quy định: "Một hành vi pháp lý không theo đúng

hình thức quy định của pháp luật thì vô hiệu" [28, Điều 115] Việc đòi hỏi tuân

thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức nhằm bảo vệ những người không có kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ và cũng là cơ sở để tạo nên chứng cứ khi có tranh chấp và góp phần bảo đảm an toàn trong giao lưu dân sự Khuynh hướng thứ hai là, không coi hình thức là điều kiện xác định hiệu lực của bất kỳ một giao dịch nào Trong các nước đó phải kể đến pháp luật của Trung Quốc Luật hợp đồng của Trung Quốc quy định:

Trường hợp hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật, thì có sự phân biệt cách xử lý, nếu trong trường hợp các bên chưa thực hiện nghĩa vụ chủ yếu thì hợp đồng

bị coi là chưa xác lập; đối với trường hợp mà các bên đã thực hiện nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mà được phía bên kia chấp nhận thì có nghĩa là hợp đồng đã được xác lập và có giá trị bắt buộc đối với các bên [35, Điều 36, 37]

Trong BLDS Pháp không có một điều khoản nào quy định khi hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức thì sẽ dẫn tới vô hiệu Theo BLDS của Nhật Bản thì về nguyên tắc tự do giao dịch dân sự thừa nhận cả việc tự do lựa

chọn hình thức giao kết "Mặc dù nhà nước yêu cầu tuân thủ hình thức đặc biệt,

thì giao dịch pháp lý vẫn hoàn toàn có đặc điểm không theo một hình thức bắt buộc nào" [19, tr 118] Việc quy định một giao dịch phải có hình thức là nhằm

lưu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết và đảm bảo tính rõ ràng của tồn tại

giao dịch, “Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không tuân thủ các

quy định về hình thức, thì cũng không coi giao dịch đó là vô hiệu” [19, tr 118]

Nhìn chung, tuy có những điểm khác nhau trong quan điểm về ảnh hưởng của hình thức đến hiệu lực của giao dịch, nhưng tất cả các hệ thống pháp luật đều nhìn nhận tới sự cần thiết phải bảo vệ đối với giao dịch dân sự

Vì thế nên tất cả các hệ thống luật đều đưa ra các đòi hỏi về hình thức đối với giao dịch, nhưng cũng có nước không chỉ quy định hình thức bằng văn bản,

mà còn quy định hình thức có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Bộ luật dân sự Pháp hiện hành có nhiều “Thiên”, “Chương”, quy định

về hợp đồng mua bán tài sản và mua bán bất động sản, trong đó các quy định

về hình thức, nội dung, tính chất của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó hợp đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên, một bên có nghĩa vụ giao vật và bên kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy Hợp đồng mua bán có thể được lập dưới hình thức công chứng thư hoặc tư chứng thư

1.3.2 Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự

Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ kích thước và diện tích bất động sản đem bán, thì bên bán phải giao cho bên mua bất động sản đúng với các số liệu đã nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu Ngược lại nếu diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua có thể rút khỏi hợp đồng hoặc trả thêm phần vượt trội đó

Pháp luật dân sự Pháp quy định về vấn đề dịch quyền, những dịch quyền có thể suy đoán, dịch quyền đương nhiên đối với bất động sản được giao dịch Đồng thời đối với những “khuyết tật xây dựng của bất động sản”, bên bán một bất động sản sẽ xây không được miễn trách nhiệm về những khuyết tật xây dựng thấy rõ trước khi bàn giao nhận công trình hoặc trong vòng một tháng, kể từ khi bên mua chiếm hữu Bên mua không được hủy bỏ hợp đồng hoặc bớt tiền nếu bên bán tự nhận nghĩa vụ sửa chữa khuyết tật

Pháp luật dân sự của Pháp còn ghi nhận cả về nghĩa vụ của bên bán về việc kể từ khi giao nhận công trình, bên bán bất động sản sẽ xây phải chịu trách nhiệm đối với chủ công trình về những nghĩa vụ mà các kiến trúc sư, các nhà thầu và những người khác có ký hợp đồng dịch vụ với chủ công trình phải chịu trách nhiệm Các chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản cũng có quyền được hưởng bảo đảm Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự của pháp luật thế giới có nội dung quan trọng về giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức, xã hội

Trong giao dịch dân sự, sự tự do thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch là nguyên tắc chủ yếu, đặc trưng và được pháp luật thừa nhận, nhưng không phải tự do đó là vô tận và không bị cản trở bởi bất kỳ lý do gì Trong trường hợp vì lợi ích công cộng, vì lợi ích quốc gia, Nhà nước có thể đưa ra một số hạn chế đối với quyền tự do tham gia của các cá nhân, tổ chức trong xã hội Phần lớn các nước trên thế giới đều không thừa nhận các giao dịch mà trong đó nội dung của chúng trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, tức là những giao dịch trái pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội đều bị vô hiệu

Luật hợp đồng của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, các hành vi pháp lý nhằm thực hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi

là vô giá trị và không có hiệu lực BLDS và thương mại Thái Lan quy định:

"Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật

ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc trái với đạo đức" [28, Điều 113]; Tuy nhiên, pháp luật mỗi nước có đặc

điểm riêng nên quy định khác nhau về trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, thậm chí trong cùng một nước thì nó còn tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử nhất định

Khoa học pháp lý nêu ra các căn cứ sau đây để xem xét một hành vi pháp lý trái pháp luật và trái với trật tự công cộng, đạo đức xã hội hay không:

- Mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý có trái với pháp luật, trái với trật tự công cộng, đạo đức - xã hội;

- Có hạn chế trong các quy định của pháp luật về mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý;

- Vi phạm nguyên tắc pháp luật và đạo đức - xã hội do giao dịch pháp

lý có điều kiện;

- Động cơ của giao dịch trái với pháp luật và đạo đức - xã hội

1.4 Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Pháp luật là phương tiện để bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội, pháp luật là công cụ quản lý Nhà nước, tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển xã hội một cách lành mạnh, góp phần bồi đắp và tạo ra những nền giá trị mới cho đời sống xã hội

Trước hết pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp xảy ra

Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước không bắt buộc các chủ thể tham gia giao dịch với ai, nội dung gì , nhưng khi các bên đã tự nguyện tham gia giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam kết đó, thậm chí trong trường hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra hình thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết Nếu bên nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy định, mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra Trong trường hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa thuận trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhưng không thể thoái thác hoặc từ chối thực hiện Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết , sẽ là căn

cứ áp dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất định Với quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và

thực hiện nghĩa vụ đã cam kết Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà các bên đã thỏa thuận đó sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định xem ai là

người vi phạm, mức độ vi phạm, cần phải áp dụng biện pháp chế tài như thế

nào cho phù hợp Nếu trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, thì cam kết đóng vai trò quan trọng xác định lỗi của các bên tham gia, trên cơ sở đó xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với bên vi phạm khi giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu

Vai trò thứ hai là, là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi các bên có quyền tự do tham gia giao dịch về nhà ở

Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các quyền, nghĩa vụ tương ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ

đó được thực thi, đó là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao, Nhà nước tạo cơ sở cho các thủ tục sang tên được bảo đảm thực hiện nhanh gọn đúng pháp luật Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết nhưng vô hiệu thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một cách nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia vào quan

hệ dân sự Đó chính là những cơ sở thúc đẩy các quan hệ dân sự phát triển

Vai trò thứ ba là, Hợp đồng mua bán nhà ở với những quy định chặt chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn sẽ là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán, thì có cùng lợi ích, lợi ích được đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trường bất động sản phát triển, thay đổi theo chiều hướng tích cực, loại bỏ những yếu

tố tiêu cực của nền kinh tế thị trường như: gian lận, lừa đảo, đầu cơ tạo ra môi trường lành mạnh, mà ở đó nhu cầu về nhà ở phải được ưu tiên lên hàng đầu Sự phát triển của pháp luật về nhà ở thúc đẩy hoạt động tự do mua bán, trao đổi nhà ở, đồng thời hạn chế được những trở ngại đối với quyền tự do

giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền, nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu…

Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho quy định pháp luật của nhà nước ổn định, đúng đắn và có định hướng Tập hợp những bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, về vấn đề vô hiệu, cách thức giải quyết là những giá trị thực tiễn, trên cơ sở đó cơ quan lập pháp tập hợp, nghiên cứu và đưa ra những quy định sửa đổi pháp luật cho phù hợp với thực tiễn Với những quy định về chủ thể, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở cho mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch mua bán có cơ sở để áp dụng, đồng thời thỏa thuận nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức, xã hội

Ví dụ như: Quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là khi một trong các bên mua hoặc bên bán đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng

và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ thỏa thuận trong hợp đồng nếu hợp đồng không bị vô hiệu

Theo quy định pháp luật thì:

Hợp đồng mua bán nhà ở được xác định là bên mua và bên bán giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó được chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp Huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ trường hợp bên bán

là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở [40, Điều 193, Khoản 3] Thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực được coi là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở

Trước hết về thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng đi công chứng hoặc chứng thực Khi đó công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp

pháp về đối tượng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp mới quyết định việc

có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực Ở giai đoạn này các công chứng viên, cán bộ tư pháp phải có trách nhiệm hướng dẫn các bên thực hiện đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng được ký kết hợp pháp (tránh được vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức)

Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản

Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi tham gia giao dịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm quy định của Nhà nước Nếu một hoặc các bên tham gia vi phạm thì giao dịch dân sự bị vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi cho chính họ,

ví dụ, bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của họ gây ra, hủy giao dịch Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng cho xã hội và cũng là những lời cảnh báo cho các chủ thể khi họ tham gia giao dịch, tạo thái độ nghiêm túc của các chủ thể trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về giao dịch và nội dung của giao dịch do các chủ thể tham gia xây dựng nên, tạo ra sự ổn định trong giao lưu tài sản, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản

“Hình thức phát triển nhà ở là phát triển nhà ở theo dự án và phát

triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân” [40,Điều 28] Các hình

thức phát triển này để triển khai được thì một trong những yếu tố khi áp dụng thực tiễn là hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ thể ở đây là cá nhân và pháp nhân kinh doanh bất động sản và hai chủ thể đặc biệt là hộ gia đình và

tổ hợp tác, bên cạnh đó một chủ thể đặc biệt khác cũng tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở là nhà nước

Như vậy các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của pháp luật là cơ

sở định hướng cho chính sách nhà ở phát triển, phù hợp yêu cầu của luật nhà

ở, chính sách phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nước, trong thời kỳ đổi mới đất nước, thời kỳ công nghiệp hóa đất nước

Do đặc thù của đất đai, nhà ở là những tài sản lớn của mỗi cá nhân, của toàn xã hội, nó thể hiện sự phát triển của một quốc gia, cũng như sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước đối với đời sống nhân dân Ở Chương 1 này học viên

đã làm sáng tỏ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, trên cơ sở đó đưa ra những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó thấy được vai trò, giá trị của những quy định pháp luật về nhà ở gắn liền với Bộ luật dân sự hiện hành và Luật nhà ở cùng hệ thống các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành

Chương 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

2.1 Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung:

- Họ và tên và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Cam kết của các bên

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức

được phê duyệt ban đầu, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, cách tính diện tích căn hộ mua bán Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực

- Đối với trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản

- Đối với việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận

và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, hai bên thỏa thuận về thời gian thanh toán, thỏa thuận về quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở

đó Bên mua nhà ở trong trường hợp này chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các bên có những thỏa thuận khác Liên quan đến vấn đề thừa kế đối với nhà ở được mua theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở chết trong thời gian mua bán thì người thừa kế hợp pháp được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết

Đối với việc mua bán nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về nội dung trả lại nhà ở, và đồng thời với việc trả lại nhà ở là việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó

- Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung,

Việc bán nhà ở phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác [40]