Pháp luật là phƣơng tiện để bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội, pháp luật là công cụ quản lý Nhà nƣớc, tạo môi trƣờng thuận lợi cho sự phát triển xã hội một cách lành mạnh, góp phần bồi đắp và tạo ra những nền giá trị mới cho đời sống xã hội.
Trước hết pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp xảy ra
Trong nền kinh tế thị trƣờng, Nhà nƣớc không bắt buộc các chủ thể tham gia giao dịch với ai, nội dung gì..., nhƣng khi các bên đã tự nguyện tham gia giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam kết đó, thậm chí trong trƣờng hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra hình thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết. Nếu bên nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy định, mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra. Trong trƣờng hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa thuận trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhƣng không thể thoái thác hoặc từ chối thực hiện. Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết..., sẽ là căn cứ áp dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất định. Với quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và
thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà các bên đã thỏa thuận đó sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định xem ai là ngƣời vi phạm, mức độ vi phạm, cần phải áp dụng biện pháp chế tài nhƣ thế nào cho phù hợp. Nếu trong trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu, thì cam kết đóng vai trò quan trọng xác định lỗi của các bên tham gia, trên cơ sở đó xác định trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại đối với bên vi phạm khi giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu.
Vai trò thứ hai là, là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi các bên có quyền tự do tham gia giao dịch về nhà ở.
Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các quyền, nghĩa vụ tƣơng ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ đó đƣợc thực thi, đó là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đƣợc chuyển giao, Nhà nƣớc tạo cơ sở cho các thủ tục sang tên đƣợc bảo đảm thực hiện nhanh gọn đúng pháp luật. Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết nhƣng vô hiệu thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một cách nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia vào quan hệ dân sự. Đó chính là những cơ sở thúc đẩy các quan hệ dân sự phát triển.
Vai trò thứ ba là, Hợp đồng mua bán nhà ở với những quy định chặt chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn sẽ là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán, thì có cùng lợi ích, lợi ích đƣợc đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trƣờng bất động sản phát triển, thay đổi theo chiều hƣớng tích cực, loại bỏ những yếu tố tiêu cực của nền kinh tế thị trƣờng nhƣ: gian lận, lừa đảo, đầu cơ..tạo ra môi trƣờng lành mạnh, mà ở đó nhu cầu về nhà ở phải đƣợc ƣu tiên lên hàng đầu. Sự phát triển của pháp luật về nhà ở thúc đẩy hoạt động tự do mua bán, trao đổi nhà ở, đồng thời hạn chế đƣợc những trở ngại đối với quyền tự do
giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền, nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu….
Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho quy định pháp luật của nhà nƣớc ổn định, đúng đắn và có định hƣớng. Tập hợp những bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, về vấn đề vô hiệu, cách thức giải quyết là những giá trị thực tiễn, trên cơ sở đó cơ quan lập pháp tập hợp, nghiên cứu và đƣa ra những quy định sửa đổi pháp luật cho phù hợp với thực tiễn. Với những quy định về chủ thể, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở cho mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch mua bán có cơ sở để áp dụng, đồng thời thỏa thuận nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức, xã hội.
Ví dụ nhƣ: Quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là khi một trong các bên mua hoặc bên bán đƣa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ thỏa thuận trong hợp đồng nếu hợp đồng không bị vô hiệu.
Theo quy định pháp luật thì:
Hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc xác định là bên mua và bên bán giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó đƣợc chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp Huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ trƣờng hợp bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở [40, Điều 193, Khoản 3]. Thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực đƣợc coi là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Trƣớc hết về thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng đi công chứng hoặc chứng thực. Khi đó công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp
pháp về đối tƣợng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp mới quyết định việc có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực. Ở giai đoạn này các công chứng viên, cán bộ tƣ pháp phải có trách nhiệm hƣớng dẫn các bên thực hiện đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng đƣợc ký kết hợp pháp (tránh đƣợc vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức).
Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản
Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi tham gia giao dịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm quy định của Nhà nƣớc. Nếu một hoặc các bên tham gia vi phạm thì giao dịch dân sự bị vô hiệu, bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi cho chính họ, ví dụ, bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thƣờng thiệt hại do hành vi vi phạm của họ gây ra, hủy giao dịch... Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng cho xã hội và cũng là những lời cảnh báo cho các chủ thể khi họ tham gia giao dịch, tạo thái độ nghiêm túc của các chủ thể trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về giao dịch và nội dung của giao dịch do các chủ thể tham gia xây dựng nên, tạo ra sự ổn định trong giao lƣu tài sản, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản.
“Hình thức phát triển nhà ở là phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân” [40,Điều 28]. Các hình thức phát triển này để triển khai đƣợc thì một trong những yếu tố khi áp dụng thực tiễn là hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ thể ở đây là cá nhân và pháp nhân kinh doanh bất động sản và hai chủ thể đặc biệt là hộ gia đình và tổ hợp tác, bên cạnh đó một chủ thể đặc biệt khác cũng tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở là nhà nƣớc.
Nhƣ vậy các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của pháp luật là cơ sở định hƣớng cho chính sách nhà ở phát triển, phù hợp yêu cầu của luật nhà ở, chính sách phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nƣớc, trong thời kỳ đổi mới đất nƣớc, thời kỳ công nghiệp hóa đất nƣớc.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Nhƣ vậy các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với tiến trình lịch sử xây dựng đất nƣớc và lịch sử lập pháp của Việt nam từ 1945 đến nay. Pháp luật có sự khác nhau qua các thời kỳ, nhƣng luôn luôn thể hiện đƣợc tính kế thừa và phát triển những ƣu điểm, tiến bộ để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn qua từng giai đoạn lịch sử khác nhau. Các quy định của pháp luật đã tạo đƣợc khung pháp lý để các chủ thể tham gia vào các giao dịch có định hƣớng rõ ràng và ổn định. Những quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán có ý nghĩa lớn để các chủ thể hạn chế tối đa các hợp đồng bị vô hiệu.
Do đặc thù của đất đai, nhà ở là những tài sản lớn của mỗi cá nhân, của toàn xã hội, nó thể hiện sự phát triển của một quốc gia, cũng nhƣ sự quan tâm, chăm lo của Nhà nƣớc đối với đời sống nhân dân. Ở Chƣơng 1 này học viên đã làm sáng tỏ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, trên cơ sở đó đƣa ra những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó thấy đƣợc vai trò, giá trị của những quy định pháp luật về nhà ở gắn liền với Bộ luật dân sự hiện hành và Luật nhà ở cùng hệ thống các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành.
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở