Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 94 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Nội dung
1 LUẬNVĂN:Mộtsốvấnđềvềhợpđồngmuabánnhàởtheophápluậthiệnhànhvàphươnghướnghoànthiện 2 mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhàở là vấnđề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau vềnhà ở. Theo phạm trù triết học, nhàở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhàở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù phápluật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Nhàở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền vềnhàở luôn được ghi nhận trong Hiếnpháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. ở nước ta, Hiếnpháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợpphápnhàở của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhàở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch muabánnhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhàở trong điều kiện một nước có mật độ dân sốđông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vì thế vấnđề tạo lập được nhàở được phápluật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoànthiện từng bước, tạo cơ sởpháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhàở bằng việc tham giao dịch muabánnhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của phápluậtvề giao dịch muabánnhàở luôn được Nhà nước chú trọng hoànthiệnđể đáp ứng với tình hình mới. 3 Thực tế ở nước ta, hoạt độngmuabánnhàở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách vềnhàở của Đảng vàNhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch muabánnhàở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do phápluật quy định. Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ muabánnhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch vềmuabánnhàở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài "Một sốvấnđềvềhợpđồngmuabánnhàởtheophápluậthiệnhànhvàphươnghướnghoàn thiện" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của phápluật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoànthiện các quy định của phápluậthiệnhànhvềhợpđồngmuabánnhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng vàhoànthiện các quy định của Bộ luật dân sự vềhợpđồngmuabánnhàở trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn mộtsố nội dụng các quy định của phápluật thực định vềhợpđồngmuabánnhà ở. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện mộtsố nội dung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của phápluật thực định vềhợpđồngmuabánnhà ở. 4 Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị đểhoànthiện các quy định của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở. 3. Phạm vi nghiên cứu "Một sốvấnđềvềhợpđồngmuabánnhàởtheophápluậthiệnhànhvàphươnghướnghoàn thiện" là mộtđề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của mộtluậnvăn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung mộtsố các quy định của phápluậthiệnhànhvềhợpđồngmuabánnhà ở. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháphoànthiện nội dung các quy định của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhàở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, cơ bản của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục muabánnhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp vềhợpđồngmuabánnhàở trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoànthiện nội dung phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở. 4. Cơ sở lý luậnvàphươngpháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách nhàở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luậtnhàở năm 2005. Nội dung các vănbản quy phạm phápluậtvềhợpđồngmuabánnhàởvàvănbản chính sách của Nhà nước vềnhàở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. 4.2. Phươngpháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sởphươngphápluận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh vềnhà nước vàpháp luật. 5 Các phươngpháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phươngpháp phân tích, phươngpháp tổng hợp, phươngphápso sánh, phươngpháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài Đề tài "Một sốvấnđềvềhợpđồngmuabánnhàởtheophápluậthiệnhànhvàphươnghướnghoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đây là luậnvăn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện vềhợpđồngmuabánnhàởở nước ta. Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của phápluật nước ta vềhợpđồngmuabánnhàở từ năm 1945 đến nay. Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của phápluật thực định vềhợpđồngmuabánnhà ở, giúp các nhà lập pháphoànthiện hơn những quy định của phápluậthiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoànthiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp vềhợpđồngmuabánnhà ở. So sánh với những quy định phápluậtvềhợpđồngmuabánnhàở được quy định trong phápluật của Cộng hòa Phápvàmộtsố nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của phápluật Việt Nam quy định vềhợpđồngmuabánnhà ở. Tác giả đề xuất phươnghướnghoànthiệnphápluậtvềhợpđồngmuabánnhàở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợpđồng là nhàở chung cư, nhàở được hình thành trong tương lai và giải pháphoànthiện những quy định của phápluậtvề loại đối tượng này góp phần hoànthiện những quy định của phápluậtvềhợpđồngmuabánnhà ở. 6. Kết cấu của luậnvăn Ngoài phần mở đầu, kết luậnvà danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luậnvăn gồm 3 chương, 8 mục. 6 Chương 1 Khái quát hợpđồngmuabánnhàở 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợpđồngmuabánnhàở 1.1.1. Khái niệm hợpđồngmuabánnhàởNhàở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhàở càng có vai trò quan trọng. Nhàở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhàở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhàở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù phápluật thì nhàở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhàởvà cũng chính vì thế vấnđềnhàở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấnđềnhà ở. Sự quan tâm đó thể hiệnở việc Nhà nước banhànhvà thực hiện các chính sách xã hội vềnhàởvà điều quan trọng là Nhà nước banhành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhàở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhàđể ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch muabán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch muabánnhàở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của phápluật dân sự, thì nhàở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch muabánnhàở được phápluật quy định khá chặt chẽ. 7 Chế định vềhợpđồngmuabánnhàở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợpđồngmuabánnhàở được hiểu là một dạng cụ thể của hợpđồngmuabán tài sản. Hợpđồngmuabánnhàở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợpđồngmuabánnhàở bao giờ cũng tồn tại bên bánnhàvà bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợpđồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái phápluậtvà đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấnđề trọng yếu trong phápluậtvềhợpđồng nói chung và trong hợpđồngmuabánnhàở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợpđồngmuabánnhàở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồngmuabánnhàở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợpđồng thì hợpđồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợpđồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợpđồng bên bánnhàvà bên muanhà phải thực hiện nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theophápluật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhàở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợpđồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch muabánnhàở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự vềnhàở được xác lập trước ngày 8 01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC- VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng mộtsố quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định: Hợpđồngmuabánnhàở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bánnhàở có nghĩa vụ giao nhàởvà chuyển giao quyền sở hữu nhàở đó cho bên muanhàvà nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhàởvà trả tiền cho bên bán. Được coi là hợpđồngmuabánnhàở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có hợpđồng bằng vănbản (có thể có xác nhận hoặc không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa nhận nhà ở); b) Người đang ở tại nhàở đó chứng minh được là họ muanhàở đó một cách hợp pháp; c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bánnhàở đó [64]. Theo quy định trên thì hợpđồngmuabánnhàở được thiết lập hợppháp khi bên mua "chứng minh được là họ muanhàở đó một cách hợp pháp" thì được phápluật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi phápluật quy định giao dịch vềnhàở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp này. Theo chúng tôi, phápluật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấnđề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợppháp ngay tình thì họ được coi là chủ 9 sở hữu hợppháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợpđồngmuabánnhàở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấnđề xác lập quyền sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợpđồngmuabánnhàở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bánnhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bánnhà cho bên mua. Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các giao dịch muabánnhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa banhành được hệ thống các vănbảnphápluậtđể điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước vềnhàở làm cho các giao dịch vềnhàở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao dịch muabánnhàở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật. Tóm lại, dựa trên lý luậnvềhợpđồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợpđồngmuabán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định vềhợpđồngmuabánnhàở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợpđồngmuabánnhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợpđồngmuabánnhàở như sau: Hợpđồngmuabánnhàở là sự thỏa thuận bằng vănbản giữa bên muavà bên bán, theo đó bên bánnhàở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhàvà quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theophương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợpđồngmuabánnhà ở. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợpđồngmuabánnhàởNhà ở, đối tượng của hợpđồngmuabánnhàở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch muabánnhàở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợpđồngmuabánnhàở là một loại hợp 10 đồng cụ thể của hợpđồngmuabán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợpđồngmuabán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợpđồngmua bá nhàở khác hơn so với các loại hợpđồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách vềnhàở của Nhà nước ta). Phápluật thực định Việt Nam, phápluậtmộtsố nước khác trên thế giới đều quy định hợpđồngmuabánnhàở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiệntheo các thủ tục do phápluật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhàở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước vềnhàở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhàởvà các thủ tục mà các chủ thể mua, bánnhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng vàbanhành các chính sách vềnhàởđể đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhàđể ở. Như vậy, hợpđồngmuabánnhàở là loại hợpđồngmuabán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợpđồng này là: Thứ nhất, hợpđồngmuabánnhàở là mộthợpđồng song vụ. Theo đó, bên bánnhàởvà bên muanhàở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiệnở chỗ quyền lợi của bên bánvà bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên muavà bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợpđồngmuabánnhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợpđồngmuabánnhàở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ mộtbảnđể làm cơ sởpháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực [...]... dung pháp luật quy định vềhợpđồngmuabánnhàở của nước ta trong các giai đoạn trước đây vàhiện nay Trong chương này, tác giả luậnvăn đã giải quyết triệt để những vấnđề đặt ra ở trên 23 Chương 2 Hợpđồngmuabánnhàởtheo quy định của phápluậthiệnhành 2.1 Chủ thể của hợpđồngmuabánnhàởVấnđề chủ thể của quan hệ phápluật nói chung và chủ thể của hợpđồngmuabánnhàở nói riêng là một. .. hệ hợpđồngmuabánnhà ở, cũng như đề ra các giải pháphoànthiện các quy định của phápluậtvềvấnđề này 2.1.1 Bên bánnhàởĐể có thể trở thành bên bánnhàở trong giao dịch muabánnhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợppháp ngôi nhà đem bánvà là chủ sử dụng hợppháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở. .. tham gia vào mộtsố quan hệ phápluật dân sự nhất định theo quy định của phápluật Do đó, trong quy định của pháp luậtvềhợpđồngmuabánnhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợpđồngmuabánnhàở Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợpđồngmuabánnhàởhiện nay là cá nhân, hộ gia đình vàpháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở thành... sự chi phối mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điều chỉnh của phápluậtvà sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nghiên cứu vềhợpđồngmuabánnhà ở, sự cần thiết phải xây dựng được khái niệm của hợpđồngmuabánnhà ở, đặc điểm pháp lý của hợpđồngmuabánnhà ở, đồng thời phân tích theo hệ thống những quy định của pháp luậtvềhợpđồngmuabánnhàở qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy... định những vấnđề của hợpđồngmuabánnhà ở, hoặc người bán phải có đủ thẩm quyền bán (trong trường hợpbán đấu giá, bánnhà thuộc sở hữu nhà nước) Khi có tranh chấp vềhợpđồngmuabánnhàở thì Tòa án chỉ có thể căn cứ vào văn tự muabán nhà, hoặc hợpđồng có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường công nhận việc muabánnhà giữa các bên Thứ tư, nhàở phải là một bất động sản hoàn chỉnh Tính hoàn chỉnh... kết, thực hiện các giao dịch dân sự hay không hiện đang còn là vấnđề chưa được các nhà khoa học nghiên cứu kỹ 34 2.2 Đối tượng của hợpđồngmuabánnhàởVề mặt lý luận, hợpđồngmuabán tài sản nói chung, hợpđồngmuabánnhàở nói riêng khi bên mua tham gia giao kết hợpđồng là nhằm hướng tới là quyền sở hữu tài sản (ngôi nhà) mà họ muaTheo khoản 1 Điều 422 thì "đối tượng của hợpđồngmuabán có thể... chuyển quyền sở hữu nhàởvà quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợpđồng được ký kết bằng vănbản giữa bên muavà bên bántheo đúng quy định của phápluật Bên bán phải là chủ sở hữu hợpphápnhàởvà chủ sử dụng hợppháp đất ở Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợpphápnhàởvà chủ sử dụng hợppháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều... của hợpđồngmuabánnhàởNhà nước, cụ thể hơn là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợpđồngmuabánnhàở nhằm thực hiện các chính sách nhàởtheo chức năng, nhiệm vụ của mình Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợpđồngmuabánnhàở với các chủ thể khác Trên thực tế, Nhà nước thường tham gia quan hệ hợpđồngmuabánnhàở với tư cách là bên bán nhà. .. Việc muabánnhàở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồngmuabánnhàởHợpđồngmuabánnhàở được ký kết bằng vănbản giữa bên muavà bên bán Đất có nhàở không phải là đối tượng của hợpđồngmuabánnhàở Người được chuyển quyền sở hữu nhàở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59] Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm... thể bán nhà, trong quan hệ hợpđồngmuabánnhà ở, là khi tham gia giao kết hợpđồng thì bên bánnhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bánnhà với bên mua Tuy nhiên, trong mộtsố trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợpđồng với bên mua nhưng hợpđồngmuabánnhàởvẫn được thực hiện, . giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 3. Phạm vi nghiên cứu " ;Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương. giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài " ;Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện& quot;. LUẬN VĂN: Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện 2 mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở