Nhà ở đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ cũng giống như các tài sản khác nó cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, do nhà ở luôn là một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cá nhân, gia đình người đang thuê ngôi nhà đó. Vì thế, khi bán nhà ở đang cho thuê chủ sở hữu phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định. Điều 446 quy định: "Trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê được ưu tiên mua nếu chưa có chỗ ở nào khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà" [2].
Đây là một trong những quy định tiến bộ của Bộ luật dân sự so với các văn bản pháp luật về nhà ở trước đó. Nếu như Điều 35 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chỉ quy định: "Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo trước cho bên thuê. Trong thời gian ba tháng, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà mà không thuận mua, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho người khác" [59]. Các quy định này đã thể hiện được quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở, nhưng không khẳng định rõ quyền được ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được thực hiện đến đâu và khi nào quyền ưu tiên mua phát sinh, chấm dứt đối với các bên, chế tài pháp lý khi người bán không thực hiện ưu tiên mua của người thuê nhà.
Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật dân sự năm 1995, quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được hiểu là nếu chủ sở hữu nhà ở muốn bán ngôi nhà của mình đang cho người khác thì phải đề nghị bên đang thuê nhà mua trước. Trong trường hợp bên thuê không đồng ý mua, không trả lời đề nghị bán trong thời hạn 3 tháng thì bên bán nhà mới được bán ngôi nhà đó cho người khác. Tuy vậy, quyền ưu tiên mua của người thuê nhà không phải phát sinh trong bất cứ trường hợp nào, nghĩa vụ thực hiện của chủ sở hữu ngôi nhà đối với người đang thuê chỉ phát sinh khi bên thuê nhà có đủ các điều kiện sau:
- Bên thuê nhà chưa có chỗ ở khác;
- Bên thuê đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà.
Pháp luật đặt ra các điều kiện để đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đang thuê là việc làm hết sức cần thiết. Nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở, vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình.
Một điều cần lưu ý trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp đồng mua bán được xác lập hay không được xác lập thì quyền thuê nhà của bên thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn luôn có hiệu lực như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác.