* Nghĩa vụ của bên mua nhà
Theo quy định tại Điều 449 Bộ luật dân sự thì bên mua nhà có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán;
3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê còn hiệu lực;
4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 Bộ luật này [2].
Đối với bên mua nhà thì một trong những nghĩa vụ cơ bản là việc phải thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận với bên bán. Không những thế bên mua còn phải thanh toán đúng phương thức, như phương thức thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt Việt Nam đồng, hay bằng ngoại tệ, vàng bạc hoặc các kim loại, đá quý khác, hoặc gián tiếp trả qua tài khoản tại ngân hàng. Việc thanh toán đúng phương thức cũng là một trong những điều quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng mà bên mua phải thực hiện. Bởi vì, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị tiền mà bên mua sẽ nhận được, thậm chí có thể ảnh hưởng đến thời cơ, cơ hội, uy tín trong hoạt động kinh doanh của người bán nhà nếu họ là người bán nhà để lấy vốn hoạt động kinh doanh, hay một ví dụ đơn giản là sự chênh lệch về tỷ giá giữa đồng tiền Việt Nam so với ngoại tệ ở các thời điểm khác nhau là khác nhau. Vì thế, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, vấn đề thanh toán đúng hạn trong các hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thương mại nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là vấn đề quan trọng mà người bán luôn quan tâm khi tiến hành giao kết hợp đồng với bên mua.
Nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận. Đây cũng là một nghĩa vụ có mối quan hệ mật thiết, hữu cơ với nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận được pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 449 Bộ luật dân sự năm 1995. Theo quy định này, nếu bên mua và bên bán nhà không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán. Mặt khác, đây cũng là nghĩa vụ mà bên mua phải thực hiện để đáp ứng quyền của bên bán đã được quy định tại khoản 1 Điều 488 Bộ luật dân sự. Nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận mà bên mua phải thực hiện sẽ đảm bảo cho quyền của bên bán được nhận tiền từ phía người mua theo hợp đồng mà họ đã ký kết.
Về mặt lý luận và thực tiễn thì nghĩa vụ này cũng đồng thời là quyền của bên mua, nó luôn được bên mua thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện. Mục đích của người mua là muốn được chiếm hữu và sử dụng nhà ở mà mình mua càng sớm càng tốt.
Bên mua phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở nếu hợp đồng thuê nhà ở đó còn hiệu lực. Thông thường, sau khi bên bán giao tài sản và làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua sẽ có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản đó. Về nguyên tắc, kể từ thời điểm người mua là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà thì họ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nó theo khả năng của mình mà không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội.
Tuy nhiên, do nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nó ảnh hưởng rất lớn đến những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó, vì vậy, để đảm bảo sự ổn định về chỗ ở của mọi cá nhân, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở quy định nếu người mua nhà mà mua nhà ở đang cho thuê thì họ phải là người có nghĩa vụ đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người đi thuê như người chủ nhà cũ đã ký kết với người thuê nhà. Khi đó bên mua nhà sẽ là người tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của người cho thuê nhà từ phía người bán nhà và người thuê nhà phải thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà với chủ nhà mới.
Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở được quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995. Đây là nghĩa vụ được đặt ra không những với bên mua nhà, mà còn là nghĩa vụ của cả bên bán nhà (khoản 4 Điều 447 Bộ luật dân sự năm 1995). Nghĩa vụ này vừa đảm bảo quyền lợi của các bên, vừa đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước, của toàn xã hội. Vì khi bên mua và bên bán cùng nhau thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ này thì đồng thời họ đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, đảm bảo cho sự hợp pháp của các giao dịch mua bán nhà, góp phần làm ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản đang hình thành ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, do cơ chế hành chính hiện nay ở nước ta, các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu còn gặp nhiều khó khăn, bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía cán bộ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến người bán nhà và người mua nhà. Trước thực trạng này, Nhà nước phải tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở dụng đất ở. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải đồng thời cải cách các thủ tục hành chính để đảm bảo cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói chung và khi các cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được thực hiện thuận lợi hơn, nhanh hơn và ít thủ tục rườm rà hơn. Từ
đó, việc thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995 của bên bán và bên mua nhà sẽ được thực hiện tốt hơn.
* Quyền của bên mua nhà ở
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự thì quyền của người mua nhà bao gồm các quyền sau:
1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng;
2. Yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận;
3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà, thì phải bồi thường thiệt hại (Điều 450) [2].
Quyền được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà ở đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng là một quyền cơ bản và quan trọng của bên mua. Quyền này đảm bảo cho bên mua được nhận đúng ngôi nhà với những điều kiện chất lượng tài sản mà mình đã lựa chọn, đáp ứng được nhu cầu có nhà ở của bên mua. Quyền của bên mua không chỉ đơn thuần là được nhận nhà, mà họ còn được yêu cầu bên bán giao toàn bộ các hồ sơ liên quan đến nhà ở đã bán. Về mặt nguyên tắc, khi bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản thì bên mua có một trong các quyền được quy định tại các Điều 428, Điều 429 và Điều 430 Bộ luật dân sự.
Song song với quy định bên mua được nhận nhà đúng như thỏa thuận, họ còn có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà, thì phải bồi thường thiệt hại. Quyền này có một phần nội dung tương tự như quyền của bên bán tại khoản 1 Điều 448 (như đã phân tích ở nội dung trước).
Quyền yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận. Việc mua bán nhà chỉ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các thủ tục mua bán nhà được quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự. Trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sở hữu của bên mua đối với ngôi nhà mới thực sự đầy đủ và trọn vẹn khi ngôi nhà họ mua đã làm đủ các thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó cho người mua nếu có.
Tóm lại, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là sự ghi nhận việc thỏa thuận của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia ký kết hợp đồng. Nó là sự cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ cơ bản và đặc trưng của loại hợp đồng mua bán tài sản mà các bên đã thỏa thuận, đó là quyền được nhận tiền bán nhà đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận của bên bán. Bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ giao nhà cho bên mua như đã thỏa thuận, còn bên mua có quyền nhận nhà đúng như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, do nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên bên bán nhà và bên mua nhà được hưởng những quyền và phải thực hiện những nghĩa vụ mang đặc điểm riêng của hợp đồng mua tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Các bên có quyền yêu cầu bên kia phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian thỏa thuận.