Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu giác độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Theo phạm trù triết học, nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế - dân nhà khối tài sản thường có giá trị lớn; theo phạm trù pháp luật đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Chính thế, quyền nhà ghi nhận Hiến pháp hầu hết quốc gia với tư cách quyền công dân Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, nhu cầu nhà điều kiện nước có mật độ dân số đông nước ta cao, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề tạo lập nhà pháp luật quy định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta 20 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà Nhà nước trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà trải qua nhiều thời kỳ khác Ở thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà giai đoạn 2.2 Nhiệm vụ Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dụng quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung quy định Bộ luật dân năm 1995 quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt đối tượng hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, sách Đảng, Nhà nước sách nhà nước ta giai đoạn Nội dung quan điểm đạo xây dựng Bộ luật dân năm 1995; Bộ luật dân năm 2005; Đề án Luật nhà năm 2005 Nội dung văn quy phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà văn sách Nhà nước nhà nước ta giai đoạn 4.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Ý nghĩa điểm đề tài Đề tài "Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phương hướng hoàn thiện" nghiên cứu để đạt kết sau: Đây luận văn nghiên cứu bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện hợp đồng mua bán nhà ở nước ta Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện quy định pháp luật nước ta hợp đồng mua bán nhà từ năm 1945 đến Xác định hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà So sánh với quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định pháp luật Cộng hòa Pháp số nước khác để làm bật tính đại pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà quy định Bộ luật dân năm 1995 Đặc biệt, quy định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà chung cư, nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật loại đối tượng góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương, mục Chương KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xã hội văn minh, đại chỗ mà xác nhà có vai trò quan trọng Nhà vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà quan tâm người toàn xã hội Ở quốc gia nào, Nhà nước phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, cá nhân, gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, tham gia giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia giao dịch mua bán nhà ngày có xu phát triển mạnh xã hội đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định pháp luật dân sự, nhà loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên giao dịch mua bán nhà pháp luật quy định chặt chẽ Chế định hợp đồng mua bán nhà quy định Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà hiểu dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên Trong hợp đồng mua bán nhà tồn bên bán nhà bên mua nhà, họ cá nhân, pháp nhân hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng sở tự ý chí nội dung thỏa thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội Tự ý chí vấn đề trọng yếu pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Tự ý chí hiểu không ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà với với chủ thể khác Tất "hợp đồng mua bán nhà ký kết mà vi phạm điều kiện tự ý chí chủ thể giao kết hợp đồng hợp đồng bị vô hiệu" (theo quy định Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2] Sự tự ý chí thỏa thuận bên nguyên tắc giao kết hợp đồng dân nói chung quy định Điều 395 Bộ luật dân năm 1995, giao kết hợp đồng bên bán nhà bên mua nhà phải thực nguyên tắc: - Tự giao kết hợp đồng, không trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng Nhà ở, theo pháp luật dân Việt Nam, tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà thường loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống cá nhân, hộ gia đình sách xã hội Nhà nước, vậy, việc thỏa thuận bên giao kết hợp đồng phải thực văn bản, công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân theo thủ tục luật định Thực tế năm vừa qua, giao dịch mua bán nhà giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm thường có nhiều sai phạm, đặc biệt sai phạm hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm tồn có tính hạn chế lịch sử định Để giải tồn giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991, mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998/ NQ-UBTVQH xác định: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên, theo bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà chuyển giao quyền sở hữu nhà cho bên mua nhà nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà trả tiền cho bên bán Được coi hợp đồng mua bán nhà thuộc trường hợp sau đây: a) Có hợp đồng văn (có thể có xác nhận không xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua nhận chưa nhận nhà ở); b) Người nhà chứng minh họ mua nhà cách hợp pháp; c) Một người thuộc điểm a, b c khoản mục I thông tư thừa nhận bán nhà [64] Theo quy định hợp đồng mua bán nhà thiết lập hợp pháp bên mua "chứng minh họ mua nhà cách hợp pháp" pháp luật thừa nhận Nhưng điều khó thực nào, cách người nhà chứng minh họ mua nhà cách hợp pháp, pháp luật quy định giao dịch nhà từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc khẳng định tất giao dịch loại phải thể văn Vậy, tính "hợp pháp" hiểu thật khó có câu trả lời xác đáng trường hợp Theo chúng tôi, pháp luật không thiết phải đưa dự liệu tính khả thi, để giải vấn đề cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu tài sản bất động sản Khi tranh chấp, người sử dụng nhà cách hợp pháp tình họ coi chủ sở hữu hợp pháp nhà không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà họ Nếu có tranh chấp xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu nhà người nhà người tranh chấp phải chứng minh người sử dụng nhà pháp luật Mặt khác, theo quy định điểm c khoản 12 thông tư hợp đồng mua bán nhà thể ý chí đơn phương bên bán nhà ở, khẳng định họ bán nhà cho bên mua Nhà làm luật đưa dự liệu nhằm giải tồn giao dịch mua bán nhà ở, thực tế, xảy thời gian tương đối dài Tuy nhiên, có nhiều lý khác mà Nhà nước chưa ban hành hệ thống văn pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ Bên cạnh đó, quan nhà nước có thẩm quyền buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước nhà làm cho giao dịch nhà diễn cách tùy tiện Để giải hậu này, cần phải có giải pháp định để bình ổn giải tranh chấp xảy giao dịch mua bán nhà không tuân thủ triệt để quy định pháp luật Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng dân sự, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản quy định Điều 421, quy định hợp đồng mua bán nhà quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân năm 1995 thực tiễn đời sống hợp đồng mua bán nhà ở, đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà sau: Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Nhà ở, đối tượng hợp đồng mua bán nhà loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thế, giao dịch mua bán nhà quy định chặt chẽ pháp luật Theo quy định pháp luật, hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản, đó, có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, có đặc điểm thể tính đặc thù riêng (đối tượng loại hợp đồng mua bá nhà khác so với loại hợp đồng khác, ra, chịu ảnh hưởng sách nhà Nhà nước ta) Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật số nước khác giới quy định hợp đồng mua bán nhà phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải 10 nhà cụ thể Việc quy định trường hợp mua bán nhà cụ thể đạo luật chuyên biệt điều chỉnh Trong Dự án luật nhà theo Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05/2005 Chính phủ trình Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ đưa trường hợp mua bán nhà sau: mua bán nhà thương mại (Điều 37), mua bán nhà trả góp (Điều 87), mua bán nhà thuộc sở hữu chung (Điều 88), mua bán nhà cho thuê (Điều 89) Như vậy, Dự án Luật Nhà chưa đưa hết trường hợp mua bán nhà cụ thể mà liệt kê số trường hợp mua bán nhà bản, thông dụng đời sống xã hội Theo quan điểm chúng tôi, Dự án Luật nhà phải quy định rõ thêm trường hợp mua bán nhà chung cư, mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước Đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê mà người thuê lại bán quyền thuê nhà cho người khác cần phải có quy định rõ ràng quyền, nghĩa vụ người Nhà nước cho thuê nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà cho người khác, quyền nghĩa vụ người "mua" lại quyền thuê nhà Ở đây, pháp luật cần phải phân định rõ chất quan hệ "bán" nhà cho thuê quan hệ chuyển nhượng quyền tài sản theo Điều 200 Bộ luật dân năm 1995, Điều 194 Bộ luật dân năm 2005 Bên cạnh đó, để đảm bảo quan hệ diễn pháp luật Nhà nước phải xây dựng quy định thời hạn thuê nhà Nhà nước để làm sở gốc xác định quan hệ phái sinh sau 3.2.3 Các quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà điều kiện quan trọng định tính hợp pháp giao dịch mua bán nhà Theo pháp luật thực định, hầu hết tất giao dịch nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền, 96 Điều 443 Bộ luật dân 1995: "Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận công chứng nhà nước, chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" [2] Vấn đề đặt việc chứng thực, chứng nhận hợp đồng mua bán nhà quan nhà nước có thẩm quyền có tác dụng nào, chế thực để đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết bên mua bán việc thực thủ tục Bởi lẽ, quy định nhà loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất nhà phải đăng ký chủ sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59]), nên bên quan hệ mua bán phải thực đầy đủ quyền, nghĩa vụ bên mua quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (nếu có), đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ Do đó, quan nhà nước người thẩm định tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà mà bên ký kết Mặt khác, thực tế nay, tất hợp đồng mua bán nhà phải công chứng, chứng thực, công tác chưa thực làm tốt dẫn đến tượng người dân không tuân thủ trình tự Thay vào để đảm bảo cho quan hệ mua bán có sở pháp lý bên mua bên bán thường đến Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có nhà để yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà hai bên Vì theo quan điểm tác giả luận văn, pháp luật không cần quy định buộc tất hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực nay, mà quy định hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực số trường hợp cụ thể theo yêu cầu bên Pháp luật cần phải có quy định cụ thể trình tự, thủ tục mua bán nhà, tránh khó hiểu, hiểu theo nhiều nghĩa Điều 444 Bộ luật dân năm 1995 Điều 444 có tên "Thủ tục mua bán nhà ở" nội dung điều luật quy định: "Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà 97 quan nhà nước có thẩm quyền Quyền sở hữu nhà chuyển sang cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" [2] Việc quy định bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà quan nhà nước có thẩm quyền quy định thuộc việc đăng ký quyền sở hữu tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo Điều 174 Bộ luật dân năm 1995, Điều 11 Pháp lệnh nhà năm 1991: "Tất nhà phải đăng ký quyền chủ sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59], thuộc thủ tục mua bán nhà Quy định quyền sở hữu nhà chuyển sang cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà ở) mà Bộ luật dân năm 1995 quy định khoản Điều 434 quy định chung cho tất hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu "đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản đó" [2] Theo quan điểm tác giả, quy định pháp luật trình tự, thủ tục mua bán nhà phải phân định trình tự, thủ tục mang tính chất thủ tục hành mà bên mua bên bán phải thực hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo khác biệt với quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung điểm chồng chéo, thiếu hụt quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cần phải có nhiều giải pháp đồng từ phía quan chức năng, điều quan trọng Nhà nước phải có sách phát triển nhà hợp lý tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà nay, đặc biệt nhà cho cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên thành phố, thị xã để bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất phức tạp giai đoạn nay, 98 điều gián tiếp làm cho việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tốt Tóm lại, qua nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà nước ta tìm hiểu thực tiễn hoạt động mua bán nhà diễn nước ta năm vừa qua, theo quan điểm chúng tôi, pháp luật hợp đồng mua bán nhà vào thực thi đời sống pháp luật, đạt mục đích Nhà nước ban hành văn pháp luật cần phải: * Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh lĩnh vực nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đạo luật gồm hệ thống quy phạm đồng điều chỉnh lĩnh vực nhà ở, cụ thể hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng, lĩnh vực khác nhà nói chung Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 quy định * Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng quy chế pháp lý để thị trường bất động sản thức vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản thức vào hoạt động, giúp người dân có thông tin đầy đủ nhà ở, đất để lựa chọn loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế thân Mặt khác, làm cho giao dịch mua bán quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho giao dịch tuân thủ tốt quy định pháp luật * Các quan chức quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất phải tăng cường hiệu hoạt động nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch phát triển nhà phù hợp với điều kiện phát triển đất nước; tích cực thực việc hoàn thành cải cách thủ tục hành để công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhân dân 99 * Tăng cường hiệu công tác hướng dẫn giải tranh chấp nhà ở, đất Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tòa án nhân dân cấp, Viện kiểm sát nhân dân cấp; giải kịp thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà KẾT LUẬN CHƯƠNG Nhà tài sản quan trọng đời sống cá nhân, gia đình tải có đặc điểm khác biệt so với loại tài sản khác Do tính chất nhà tư liệu tiêu dùng bất động sản, đó, việc chuyển giao quyền sở hữu loại tài sản có vấn đề phức tạp liên quan chủ thể tham gia hợp đồng, mà vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tượng, giá cả, hình thức thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua Những tranh chấp xung quanh quan hệ mua bán nhà thường diễn phức tạp, việc giải tranh chấp thường nảy sinh vấn đề không thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Thực trạng giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở nước ta nhiều bất cập nhiều nguyên nhân Nhưng có nguyên nhân nội dung pháp luật nhìn chung có điểm chưa phù hợp với nhiều quan hệ phổ biến xã hội, chế điều chỉnh pháp luật, ý thức nhận thức tuân thủ pháp luật nhân dân chưa cao; không tránh khỏi hành vi xâm phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Những hạn chế bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà cần sớm khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà thực có hiệu quả, đồng thời tạo chế pháp lý giúp cho quan tiến hành tố 100 tụng thực tốt nhiệm vụ giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Qua phân tích, đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bất cập pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà để tác giả luận văn mạnh dạn có kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà nước ta giai đoạn giai đoạn 101 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng mua bán nhà Nhìn chung, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Nhà nước quan tâm Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng mua bán nhà thuộc thành phần kinh tế hình thức sở hữu góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Đặc biệt, từ Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành sau Bộ luật dân năm 1995 nước ta có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/1996, quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng bước hoàn thiện hiệu điều chỉnh quy định ngày cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu nhà cá nhân, hộ gia đình công dân Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng mua bán nhà chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thông thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình công dân chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuận lợi Cơ chế pháp luật thông thoáng nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội 102 Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Đáp ứng yêu cầu xã hội giai đoạn nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thông qua Bộ luật dân thay Bộ luật dân năm 1995 Bộ luật dân năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng Đây sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng ban hành văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà thời gian tới, đặc biệt việc ban hành Luật nhà 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Hồng Đức Bộ Tư pháp (1995), "Bộ luật dân nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam", Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), "Kết khảo sát thực địa, điều tra xã hội học hộ gia đình quyền sử dụng đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học pháp lý, (3) Mạnh Bôn (2002), "Thắt chặt quản lý nhà, đất công", Báo Đầu tư, 78(875), ngày 01/07, tr Các quy định pháp luật đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 10 Chính phủ (1945), Sắc lệnh số 90/SL ngày 10/10 việc giữ tạm thời luật lệ hành ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ 11 Chính phủ (1950), Sắc lệnh số 92/SL ngày 22/5 việc tiếp tục áp dụng luật lệ hành ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ 12 Chính phủ (1952), Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02 Thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất 13 Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 5/7 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 104 14 Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 5/7 mua bán kinh doanh nhà 15 Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/3 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 16 Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 2/10 tổ chức hoạt động Công chứng Nhà nước 17 Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4 phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà chưa trả lại nhà thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà quy định Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 18 Chính phủ (1999), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12 lệ phí trước bạ 19 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12 Công chứng, chứng thực 20 Chính phủ (2000), Quyết định số 20/2000/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/02 việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở, Hà Nội 21 Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10 ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 22 Chính phủ (2001), Nghị định số 81/NĐ-CP ngày 05/10 việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam 23 Chính phủ (2001), Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 05/12 đầu tư tôn vượt lũ để xây dựng cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng sông Cửu Long năm 2002, Hà Nội 105 24 Chính phủ (2002), Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 02/8 sách cho hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nhà nhà cụm, tuyến dân cư tỉnh đồng sông Cửu Long, Hà Nội 25 Chính phủ (2002), Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 12/11/2002 sách cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số chỗ hộ dân thuộc diện sách tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở, Hà Nội 26 Chính phủ (2005), Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05 Chính phủ Dự án Luật Nhà (tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI), Hà Nội 27 Công báo (1994), Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam ngày 14/10/1994, (23) 28 Công báo (1995), Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam, (6) 29 Công báo (1997), Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ bán đấu giá tài sản, (4) 30 Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, (17) 31 Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001, (32) 32 Công báo (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, (46) 106 33 Nguyễn Việt Cường (1997), Hỏi đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán tài sản, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Dự án Chính sách pháp luật đất đai - TF 29167 Chính phủ Việt Nam Ngân hàng giới (1999), Khái niệm thị trường bất động sản, (Phụ lục - Báo cáo phần B: Các khái niệm thị trường bất động sản quan đăng ký thống nhất, tháng 1-1999), Hà Nội 35 Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật (2002) Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội 36 Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến sách quản lý đất đai", Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách luật pháp đất đai, Ban đạo Trung ương chuẩn bị Đề án sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 - 15/05 37 Đảng Cộng sản Việt Nam - Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương) (2002), Báo cáo tình hình thực kiến nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng - Hà Nội 38 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 39 "Giá nhà đất tăng đến 10 lần" (2002), Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, 22(592) ngày 2/5, tr 40 Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất- Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Thị trường nhà, đất Hà Nội - Thực trạng giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Văn phòng Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002 107 41 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Hoàng Việt luật lệ (1994), Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội 43 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Quyết định 297-CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10 việc giải số vấn đề nhà 44 Hội đồng Chính phủ (1979), Nghị định số 02/CP ngày 04/01 việc ban hành Điều lệ thống quản lý nhà cửa thành phố, thị xã, thị trấn 45 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 46 Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 47 Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 48 Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 49 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 50 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 51 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 52 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (1999), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 53 Nguyễn Thị Mai (2001), "Một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Dân chủ pháp luật, (2), tr 32 54 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 108 55 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 56 Nghị Quốc hội khóa IX việc thi hành Bộ luật dân (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 57 Nghị số 51/2001/QH việc sửa đổi, bổ sung số điều Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 58 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Lối cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ Chủ nhật, (16), ngày 28/04 59 Pháp lệnh nhà (1991), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 60 Quốc triều hình luật (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 61 Đặng Mạnh Tiến (1997), Hợp đồng mua bán nhà số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 62 "Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu vực" (2003), Thời báo Kinh tế Việt Nam, 5(1040), ngày 08/01, tr 63 Tòa án nhân dân tối cao (1985), Báo cáo số 158/PC ngày 25/3/1985 việc hướng dẫn xử lý số tranh chấp nhà 64 Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao (1999), Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01 hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998 vê giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 65 Trần Thái Tông (1237), Chiếu 1292 66 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 67 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2000), Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06 trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục 109 chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 68 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 24/8 giao dịch dân nhà trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 110