Đề tài một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện, luận văn tốt nghiệp đại học, thạc sĩ, đồ án,tiểu luận tốt nghiệp

Trang 1

MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang (tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Nhà ở luôn gắn liên với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc Chính vì

thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc

gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân Ở nước ta, Hiến pháp

năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyên sở hữu hợp

pháp nhà ở của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều

phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng

được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chấc cho thị trường bất

động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển

Trang 2

thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới

Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp

đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực

hiện những thủ tục bất buộc do pháp luật quy định

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn Chính vì vậy, đề tài " Mộ số vấn đề về hợp đồng mua bún nhà ở theo phúp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện ` được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa

đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp

đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở

nước ta phát triển lành mạnh

2 Mục tiêu và nhiệm yụ nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu

Trang 3

2.2 Nhiệm vụ

Lầm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định

của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở

Đánh giá đúng đấn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về

hợp đồng mua bán nhà ở

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn

thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

3 Phạm vi nghiên cứu

"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

và phương hướng hoàn thiện" là một dé tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy định

của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở Từ đó đưa ra các phương

hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể:

Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán

nhà ở Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong

thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

4.1 Cơ sở lý luận

Trang 4

Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005

Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và

văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay 4.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa

Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội

học để thể hiện nội dung đề tài

5 Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài "Một số vấn đề về hợp đông mua bán nhà ở theo pháp luật hiện

hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ

thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta

Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của

pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay

Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực

định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những

quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được

quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật

Trang 5

Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này gớp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hop

đồng mua bán nhà ở

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phân mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

Trang 6

Chương I

KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

NHÀ Ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn

thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các

giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại Chính vì

thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau

Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ va mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà

nước cũng phải quan tâm đến vấn dé nha ở Sự quan tâm đó thể hiện ở việc

Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình

Trang 7

tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân

sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có

thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận

những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội

Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung

và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2] Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện

nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo

đức xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Trang 8

lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc

biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên

quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyển sở

hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa

vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán

Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc

không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa nhận nhà ở);

b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp;

Trang 9

thì được pháp luật thừa nhận Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn bản Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp này

Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên

tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyển sở hữu đối với tài sản là bất

động sản Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của

họ Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu

ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không cố căn cứ pháp luật

Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp

đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán

nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua

Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện

Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để

Trang 10

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm

hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự

năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra

khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc

phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua

là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiên cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra,

nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp

đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta)

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyên và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có

giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc

Trang 11

nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người

thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản

nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó,

bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với

nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để

làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Trang 12

nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2] "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng

thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2]

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bà Tức là,

trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng

Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyển sở hữu nhà ở trong

quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà

Đặc điểm đến bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của

nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyên và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia

giao kết hợp đồng

Thứ ba, hợp đông mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và

quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ tường hợp bán nhà trên phần đất thuê

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có

nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Để hiểu một cách toàn diện và

Trang 13

1⁄2 KHÁI QUÁT TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NƯỚC TA

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến Tuy nhiên, với

trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điển thổ

Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với

việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu

được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân Trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước

- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản - Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65]

Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật Có thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp

cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam Nội dung các quy

định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản

nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335) Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khé và có xã trưởng chứng kiến" [60]

Day là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nên móng cho sự hình

thành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Trang 14

Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tỉnh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ Các quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên

Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bao cho các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc

Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản

yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được giữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa ban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự đang diễn ra trong xã hội Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù

của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể

hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội

Mat khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Theo

Trang 15

được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn

Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và

ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều

chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như: "Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11] Như vậy, các giao dịch dân sự, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân

Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành Sác lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến

các vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như:

- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước

bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1);

- Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi (Điều 3);

- Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất (Điều 4);

Trang 16

Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về

việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến Nhưng do điều kiện khách quan và chủ quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở

Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NÐ-HĐCP

ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp

Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu (Điều 16);

nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến trật tự trị an Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật của nhà

nước (Điều 18) [44]

Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở

Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất

điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ Trong đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chấc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở

Trang 17

bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà ở Trong chương này cố một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện

thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết

bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Đất có nhà ở không phải là đối tượng

của hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59]

Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987 không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy nhất mà người mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "người được thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở, khi được người khác chuyển

nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17) [46]

Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có

ngôi nhà xây trên đó Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán

nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền quyền sử dụng đất

Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở

Trang 18

riêng Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở

Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định

của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các

chính sách nhà ở của Nhà nước Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về nhà ở và tạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóa giá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở

Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất đai năm 1993 Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tượng này

Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương -

Trang 19

Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức

kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Cách phân chia thành các hình thức sở

hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở

yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ, tài liệu chứng mỉnh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán Bên cạnh đó, việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn

Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định là công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia thỏa thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc tế có quy định khác (Điều 18) [131]

Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tham gia các giao dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏa mãn các điều kiện nhất định mà pháp luật Việt Nam đưa ra Mặc dù vậy, theo quy định tại nghị định này thì các cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam Như vậy, tuy còn điểm hạn chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người nước ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam

Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở Nghị định đã quy định:

Trang 20

giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3) [14]

Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện

đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14] Đây là hành lang pháp

lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở

Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật

định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân sự Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay Bộ luật dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng

thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nên kinh tế - xã hội phát triển

Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450 Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan

trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyển và

nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của

hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các

hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê Trên cơ sở các quy định này, Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát

Trang 21

Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong

Bộ luật này Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch

liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999

Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông

tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH Theo các quy định trong nghị quyết và thông tư này, mọi giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có quan hệ mua bán nhà ở được giải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản:

+ Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh lãng phí của cải, vật chất phát sinh do việc đồi lại nhà gây ra;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của

Nhà nước, lợi ích của cộng đồng, trong quá trình giải quyết cần quan tâm thích đáng đối với bên tham gia giao dịch dân sự là người có công với cách mạng, người thuộc diện hưởng chính sách xã hội, người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở;

+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được nhân dân đồng tình (Điều 1) [68]

Trang 22

Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiện cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà mình đang ở

Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTEg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ thị: "Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần kiện toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và đất ở" (Mục1) [15] Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong đó xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho nhân dân biết" (Mục 3) [15] Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở hữu nhà nước

Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc chuyển quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giao dịch mua bán thuộc nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế Như vậy, việc

vi phạm về điều kiện chủ thể là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán để

hưởng hoa hồng" giữa người được nhà nước giao nhà không thu với các chủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà pháp luật chưa có biện pháp giải quyết

triệt để những quan hệ thực tế này

Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà nước ta thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, bên cạnh việc nền kinh tế của

Trang 23

góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân Tuy

nhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và chủ quan khác nhau nên vấn đề

giải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đối tượng, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, những người có thu nhập thấp còn nhiều khó khăn rất cần tới sự trợ giúp của Nhà nước, của chính quyền địa phương Vi vậy, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp quy quan trọng áp dụng cho từng nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giải

quyết nhu cầu nhà ở của người dân được công bằng, bình đằng, ổn định tình

hình trật tự trị an trong khu vực và trong phạm vi cả nước, cụ thể là:

Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ về nha ở theo Quyết định số 20/QĐÐ-TTg ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ Theo quyết định này thì, tùy từng trường hợp cụ thể các đối tượng trên được miễn tiền mua nhà, miễn tiền sử

dụng đất hoặc được hỗ trợ về tài chính để tự mình cải thiện chỗ ở cho bản thân

và gia đình

Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội đặc biệt, Nhà

nước ta cũng đã ban hành một số quy định mang tính đặc thù để điều chỉnh các

giao dịch dân sự liên quan đến việc mua bán nhà ở Đặc biệt, nhà ở thuộc diện sở hữu nhà nước đã được bán cho các cá nhân dưới các hình thức trợ giúp, trợ

giá nhất định không tuân theo một cách tuyệt đối các quy luật trao đổi ngang

giá của nên kinh tế hàng hóa thị trường

Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long, Quyết dinh sé 105/2005/ QD-TTg quy định việc thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm tuyến dân cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ tướng

Trang 24

Quyết định số 154/2001/ QĐÐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định về việc giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên

Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là

một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam Nhà nước bảo hộ quyền lợi

chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản

sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quê

hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75) [57] Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Nghị định này đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) [22] Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ thuật có thể

đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn

Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại

được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế “Thị tường ngầm” về

Trang 25

lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt Nam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự

năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó,

Quốc hội khóa XI, kỳ hợp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Kể từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời năm 1945 cho đến nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tuy đã có những quy định khác

nhau nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các

quy phạm, trong trình độ cũng như kỹ thuật lập pháp Các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng được quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các điều kiện khách quan về kinh tế - xã hội của đất nước Nó đã tạo

được khung pháp lý cơ bản, cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham gia vào các

giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được mở rộng; hình thức và thủ tục mua bán nhà ở được quy định tương đối ổn định Tuy nhiên, dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc mua bán nhà

đều chịu sự chỉ phối mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điều chỉnh của pháp luật và

sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, sự cần thiết phải xây dựng

được khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm pháp lý của hợp đồng

mua bán nhà ở, đồng thời phân tích theo hệ thống những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy được toàn

cảnh nội dung pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta

trong các giai đoạn trước đây và hiện nay Trong chương này, tác giả luận văn

Trang 26

Chương 2

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp

đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay cồn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước

Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là

những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó

Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ

gia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là

chủ thể đặc biệt và hạn chế Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả nang trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở thành chủ thể của hợp

đồng mua bán nhà ở thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác

Trang 27

Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Đây là chủ thể chủ

yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải mọi

cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này Để được tham gia vào

các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự va nang lực hành vi dân sự

+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân Đó là "khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" (khoản 1 Điều 16) [2] khi cá nhân tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch

mua bán nhà ở

+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nó thường có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có được những quyết định đúng đắn nhất để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ

đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc

các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tần tài sản của gia đình (Điều 24, Điều 25 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005)

Trang 28

sự đầy đủ thì họ không được tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở Đối với

những chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có thể tham gia vào

các giao dịch mua bán nhà ở nhưng việc tham gia đó phải được thực hiện dưới sự đồng ý của người giám hộ (tuân theo các quy định về giám hộ, đại diện)

Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Như phần

trên đã đề cập, hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không phải mọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà thường là chủ hộ đại diện cho hộ tham gia ký kết Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác tham gia ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự va nang lực hành vi dân sự

Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay chưa có một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp

lý "được làm tất cả những gì pháp luật không cấm" thì tổ hợp tác là loại chủ thể đặc biệt tương tự như hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợp

đồng mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào Tuy nhiên, trên thực tế thì hiếm

khi tổ hợp tác tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với mục đích để ở mà

chủ yếu là họ tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với mục đích khác, thường là mục đích kinh doanh

Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, sự chuyên môn hóa trong phân công lao động xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều cùng, tính chuyên nghiệp ngày càng cao Họ đã và đang tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu, rộng Đặc biệt, khi mà nhà ở trong xã hội hiện đại thường được thực hiện theo các dự án, quy hoạch với các khu chung cư cao tầng do các công ty kinh doanh nhà ở

xây dựng để bán hoặc cho thuê phát triển mạnh, thì các pháp nhân kinh doanh nhà

Trang 29

Nhà nước - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước, cụ thể

hơn là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của mình Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các chủ thể khác Trên thực tế, Nhà nước thường tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là bên bán nhà

Trên đây là một số nét khái quát chung nhất về các đặc điểm của chủ

thể trong hợp đồng mua bán nhà ở Để tìm hiểu kỹ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần tìm hiểu

từng loại chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật này Từ đó có cách nhìn

tổng quát hơn, sâu sắc hơn về từng loại chủ thể và tìm ra được phương hướng

giải quyết đúng đắn các tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên trong quan hệ

hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như đề ra các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này

2.1.1 Bên bán nhà ở

Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều

quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất

ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với

các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền

Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán Các loại giấy tờ chứng mỉnh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau:

+ Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm

Trang 30

+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trước đó;

+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;

+ Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán;

+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó;

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp

+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật Ví dụ như các giấy tờ hợp lệ về đất ở theo Công văn số 647-CV/ĐC ngày 31/05/1995 của

Tổng cục Địa chính về việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định số 60/CP

Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việc đảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật

Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất

trình giấy ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền

để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyên có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm báo quyền lợi hợp

pháp của các bên

Trang 31

thuộc vào tư cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân,

hộ gia đình, tổ hợp tác

+ Bên bán nhà là cá nhân Cá nhân muốn được tham gia một cách độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ, đại diện (như đã phân tích ở trên) Đây là những quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người được giám hộ, vì khi tham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như giá cả, nội dung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề không đơn giản Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục mua bán nhà đòi hỏi người bán

phải có trình độ hiểu biết xã hội nhất định để họ có thể nhận thức được đây đủ

những hành vi mà họ phải thực hiện trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các quyền và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện, cũng như các hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia giao kết hợp đồng

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Họ có thể trở thành bên bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp Trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì pháp nhân đó phải là cơ quan có thẩm quyền quản lý ngôi nhà đó theo quy định của pháp

luật hiện hành

Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyền

tham gia giao kết hợp đồng

Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán nhà phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi

Trang 32

Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phải

hoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bán nhà với bên mua Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợp đồng với bên mua nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thực hiện, đó là các trường hợp nhà ở đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị cưỡng chế thi hành án

Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà (trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án) Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu ngôi nhà đã "mất" quyền định

đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở trong những điều kiện đặc

biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người phải thực hiện Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có những quy định

cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên không ảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bất buộc để hợp đồng mua bán nhà ở có

hiệu lực (khoản 3 Điều 131) [2]

Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở là thuộc loại hình sở hữu nào (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hay sở hữu của các đồng sở hữu), bên bán nhà còn phải thỏa

mãn những điều kiện khác mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 1995 thì:

+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người

Trang 33

+ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 [2]

Ngoài những quy định trên, pháp luật cũng cố những quy định khác bất buộc bên bán nhà khi bán nhà họ phải thực hiện một số hành vi nhất định như: thông báo cho bên mua nhà về nội dung phạm vi quyền sở hữu ngôi nhà của mình; quyền của các chủ sở hữu khác đối với tồn bộ ngơi nhà hay các phần sở hữu chung; thành phần các chủ sở hữu chung của ngôi nhà đem bán, đồng thời bên bán nhà phải có được các văn bản đảm bảo quyền được bán ngôi nhà là tài sản của cho bất cứ chủ thể nào, cụ thể là:

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng đứng tên và ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở Nếu thực hiện theo việc ủy quyền thì phải làm giấy ủy quyền bán theo quy định của pháp luật về ủy quyền

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu khác Nếu các chủ sở hữu khác không mua thì bên bán phải lập văn bản thể hiện rõ sự khước từ quyển ưu tiên mua (không mua nhà) của các chủ sở hữu khác, khi đó bên bán nhà mới có quyền bán cho các chủ thể khác và bên mua mới được mua phần nhà ở đó

Cá biệt, đối với Thành phố Hồ Chí Minh, do đặc thù kiến trúc của ngôi

nhà và đặc thù trong quan hệ giữa các đồng sở hữu chủ có nhiều điểm rất khác

biệt với nhà ở thuộc khu vực khác, Nhà nước đã cho phép các chủ sở hữu đối với ngôi nhà thuộc sở hữu chung của nhiều người nếu có nhu cầu bán mà một hoặc nhiều đồng sở hữu chủ vắng mặt thì các đồng sở hữu chủ khác vẫn có thể bán ngôi nhà thuộc sở hữu chung đó, nhưng khi bán họ phải thỏa mãn những

điều kiện nhất định và tuân theo các thủ tục bất buộc sau:

+ Người bán, chuyển dịch sở hữu phải xin xác nhận của Ủy ban nhân

dân cấp quận nơi căn nhà tọa lạc về phần vắng đồng sở hữu không thuộc tài

Trang 34

+ Người có yêu cầu chuyển dịch quyên sở hữu phải nộp giá trị phần vắng

đồng sở hữu chủ vào tài khoản vắng đồng sở hữu tại Ngân hàng Công thương + Trường hợp đồng sở hữu vắng mặt không rõ lý do, việc nộp giá trị phần vắng tại ngân hàng chỉ được áp dụng sau một tháng kể từ khi các đồng sở hữu cố mặt đã đãng tin trên 3 số báo Sài Gòn giải phóng liên tục tìm người

vắng mặt để thông báo việc bán chuyển dịch sở hữu tài sản mà vẫn không có

tin tức (tính từ ngày đăng báo số cuối cùng)

+ Nếu các phần vắng đồng sở hữu thuộc tài sản do Nhà nước quản lý thì Ủy ban nhân dân cấp quận thông báo rõ tỷ lệ về phần quản lý theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người bán nhà phải nộp phần giá trị phần tài sản Nhà nước đã quản lý tại Kho bạc Nhà nước thành phố trước khi thực hiện thủ tục chuyển dịch sở hữu tài sản (khoản 2 Điều 28) [67]

Đối với trường hợp bán nhà đang cho thuê theo Điều 446 Bộ luật dân sự, bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ ưu tiên bán cho người đang thuê nếu bên thuê chưa có chỗ ở khác và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà Tức là bên bán chỉ được phép bán nhà ở cho chủ thể khác, khi đã thông báo cho bên thuê về việc bán nhà trước thời điểm bán là ba tháng mà bên đang

thuê nhà khước từ mua nhà ở đó, việc khước từ này cũng phải được thể hiện bằng văn bản

2.1.2 Bên mua nhà ở

Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần 2.1.1), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở

Theo các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì mọi cá nhân,

pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác đều có thể trở thành bên mua nha ở Tuy

Trang 35

hữu nhà ở trên phần đất ở mà họ thuê của Nhà nước và quyền sở hữu này tồn

tại trong thời gian định cư ở Việt Nam Do đó, có một vấn đề đặt ra cần giải quyết là khi hết thời hạn cư trú tại Việt Nam thì hậu quả của việc xử lý ngôi nhà như thế nào Nếu bên mua nhà là cá nhân, pháp nhân Việt Nam, khi họ ký kết hợp đồng mua nhà đó họ có đương nhiên được bao gồm cả việc mua quyền sử dụng đất trong thời gian thuê hay không? Nếu hết thời gian cho thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng với Nhà nước thì việc giải quyết sẽ như thế nào đối với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất ở đó Đây là vấn đề chưa được pháp luật quy định rõ ràng

Theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam gồm:

Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyên (Điều 3); người có công đóng góp đối với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng ban hành ngày 29 tháng 08 năm 1994 (Điều 5) [22]

Trang 36

thế giới đều cho phép người nước ngoài có quyền tham gia mua bán nhà ở một

cách bình đẳng như công dân nước họ

Theo quy định tại Điều 32 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì "người đỡ đầu không được mua nhà ở thuộc sở hữu của người mình đang đỡ đầu" [59] Như trên đã phân tích, hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng được giao kết

bởi các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật dân sự

Thứ nhất, nó vì phạm nguyên tắc cơ bản của giao kết hợp đồng, đó là sự thỏa thuận trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện và bình đẳng của các bên, trong khi pháp luật về đỡ đầu lại quy định người đỡ đầu bao giờ cũng là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được đỡ đầu trong mọi giao dịch dân sự cần có sự đỡ đầu theo quy định của pháp luật, mà đối với giao dịch mua bán nhà ở pháp luật quy định đối với người bị hạn chế nang lực hành vi, người bị mất năng lực hành vi dân sự (theo các điều 22, 23, 24, 25 Bộ luật dân sự năm 1995) phải có người đại diện khi tham gia giao kết

hợp đồng

Thứ hai, khi người đỡ đầu vừa là bên mua nhà, vừa là đại diện bên bán

nhà thì sự thỏa thuận trong hợp đồng gần như không có, và chấc chắn rằng

quyền và lợi ích của người bán - người được đỡ đầu thường không được đảm bảo như mục đích của chế độ đỡ đầu

Quy định cấm thiết lập quan hệ mua bán giữa người giám hộ với người mình đang giám hộ theo Điều 31 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có rất nhiều nét tương đồng như trong Bộ luật dân sự Pháp, và một số nước khác Theo Điều 1596 Bộ luật Dân sự Pháp thì người giám hộ không được phép trực tiếp hoặc thông qua trung gian mua tài sản của người mình giám hộ, nếu không việc mua, bán sẽ bị vô hiệu

Tuy nhiên, trong thực tế, chúng ta thấy rằng việc bán nhà của người buộc phải có giám hộ luôn có những lý do nhất định (để thực hiện nghĩa vụ tài

Trang 37

hữu nhà ở, phải thực hiện do sự cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) khiến cho người giám hộ tự nguyện hoặc buộc phải bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người mình giám hộ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bản chất và mục đích của việc pháp luật quy định như vậy là để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người được giám hộ - những người không đủ điều kiện để tự bảo vệ quyền và lợi ích của mình nếu như họ tham gia vào các giao dịch đòi hỏi những năng lực hiểu biết nhất định Vậy, khi quyên đó không bị vi phạm thì không nên có sự cấm mua bán trong trường hợp cụ thể này

Nếu người đỡ đầu muốn được tham gia giao dịch mua nhà ở của người mình đỡ đầu thì buộc họ phải tham gia trong những trường hợp đặc biệt Đó là khi ngôi nhà đem bán dưới hình thức bán đấu giá tài sản, bởi vì khi ngôi nhà cũng như bất cứ một loại tài sản nào khác được đem bán dưới hình thức bán đấu giá thì quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản, bên bán đấu giá và bên mua tài sản luôn được bảo đảm tính khách quan, công khai bởi chính các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản Mặt khác, khi đó người mua nhà là người giám hộ sẽ tham gia giao dịch với tư cách là một trong số những người tham gia mua nhà bình đẳng với người bán nhà thông qua trung gian là tổ chức, đơn

vị có thẩm quyền bán đấu giá Có thể nói, đây là một điểm ưu việt trong chế

định về mua bán tài sản nói chung và trong chế định mua bán nhà ở nói riêng trong pháp luật Việt Nam so với một số nước

Pháp luật cũng cần phải điều chỉnh về mặt thuật ngữ pháp lý "người đỡ đâu", bởi trong Bộ luật dân sự năm 1995 không có khái niệm "đỡ đâu" để chỉ các quan hệ giám hộ, đại diện Chính vì thế khái niệm đỡ đầu trong Điều 32 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 rất có thể làm cho việc giải thích, việc áp dụng

pháp luật không chuẩn xác

Pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng ở Việt Nam hiện nay chưa có các quy định cụ thể

Trang 38

Bộ luật dân sự của Pháp Để thực hiện quyên mua bán tài sản, chúng ta phải

áp dụng nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng tại khoản 1 Điều 395, Điều 173,

Điều 201 Bộ luật dân sự 1995, Chính vì thế, khi xảy ra các trường hợp người được ủy quyền mua tài sản do người ủy quyền bán, người giám hộ mua tài sản của người mình giám hộ có tranh chấp thường rất khó giải quyết Mặt khác, các quan hệ mua bán này có đảm bảo đúng được với bản chất của các giao dịch dân sự hay không? Có đảm bảo được việc thực hiện đúng các nguyên tắc trong ký kết, thực hiện các giao dịch dân sự hay không hiện đang còn là vấn đề chưa được các nhà khoa học nghiên cứu kỹ

2.2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng khi bên mua tham gia giao kết hợp đồng là nhằm hướng tới là quyền sở hữu tài sản (ngôi nhà) mà họ mua Theo khoản 1 Điều 422 thì

"đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản Vật và quyền

tài sản phải có thực và được phép tham gia giao dịch" [2]

Trang 39

Do có quan niệm cứng nhấc về khái niệm tài sản như vậy nên khi các quan hệ mua bán nhà được hình thành trong tương lai đã thực sự diễn ra trong đời sống xã hội thì pháp luật dân sự Việt Nam lại thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết vấn đề này Do đó, khi giải quyết các tranh chấp xảy ra, cơ quan xét xử thường lúng túng trong việc áp dụng pháp luật, cụ thể hiện nay là việc áp dụng pháp luật tương tự

Để khắc phục những hạn chế này, Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 163 đã quy định tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyển tài sản" [3] Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, có

tính khái quát cao, vì khi nói tài sản là vật ta có thể hiểu vật này có thể là vật

đang hiện hữu, vật đang tôn tại thực tế, hoặc là vật sẽ được hình thành chắc

chắn trong tương lai

Thứ hai, nhà ở phải được phép giao dịch Đây là một trong hai điều kiện đối với ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trường hợp nhà ở là đối tượng của tài sản bị kê biên, nhà ở đang xảy ra tranh chấp, hay nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, khi Nhà nước chưa có quyết định hóa giá nhà cho cá nhân, hộ gia đình đang thuê nhà ở

Thứ ba, nhà ở phải đảm bảo tính hợp pháp Giao dịch mua bán nhà ở muốn hợp pháp thì nhà ở phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bán Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu cho phép bán ngôi nhà đó, trong giấy đó phải nêu rõ phạm vi, thẩm quyền mà người được ủy quyền có quyền quyết định những vấn đề của hợp

đồng mua bán nhà ở, hoặc người bán phải có đủ thẩm quyền bán (trong trường

Trang 40

Thứ tư, nhà ở phải là một bất động sản hoàn chỉnh Tính hoàn chỉnh này được thể hiện trên hai khía cạnh: Nhà ở phải có giá trị sử dụng, điều này có nghĩa là cho dù nhà ở chỉ là một gian nhà tranh, hay một diện tích trong một căn phòng được đem bán, thì nó cũng phải đáp ứng được những điều kiện

sinh hoạt cần có để đáp ứng những nhu cầu về ở của con người như: chỗ ăn,

chỗ ngủ, nơi sinh hoạt cá nhân, lối ra vào Nhà ở phải là vật kiến trúc gắn liền

với đất ở Tính hoàn chỉnh thể hiện trên phương diện pháp lý được hiểu là vật

kiến trúc được xây dựng hợp pháp gắn liền với quyền sử dụng đất ở hợp pháp Quan hệ mua bán nhà ở, là một quan hệ mua bán tài sản đặc biệt vì việc mua bán nhà bao giờ cũng gắn liên với việc chuyển giao quyền sử dụng đất ở từ bên bán sáng cho bên mua, nhưng quyền sử dụng đất ở lại không là

đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở này

Thứ năm, nhà ở phải được thể hiện rõ ràng trên giấy tờ địa chính, theo

quy định về hồ sơ địa chính Nói cách khác, nhà ở phải có fính rõ ràng, chính

xác Điều kiện này được đặt ra là vì, trong thực tiễn, khi có tranh chấp, do các bên khi xác lập hợp đồng chỉ ghi diện tích, kích thước mà không mô tả rõ ranh giới tiếp giáp của ngôi nhà, mảnh đất, các công trình kiến trúc liền kề rất khó giải quyết Vì thế, ngôi nhà đem bán phải được thể hiện trên sơ đồ địa chính

hợp pháp, có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bản sơ đồ địa

chính có tác dụng như một trong những bản phụ lục hợp đồng, mặc dù trong hợp đồng các bên phải mô tả chính xác, đầy đủ các yếu tố kỹ thuật địa chính, ranh giới, diện tích thửa đất, ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất đó, các "hạn quyền" cũng như các quyền lợi khác của chủ sở hữu ngôi nhà

Trong thực tiễn đã có nhiều hợp đồng mua bán nhà ở không ghi rõ các

thông số này nên khi xảy ra tranh chấp rất khó giải quyết, đặc biệt là trường hợp bán một phần của ngôi nhà Vì thế các cơ quan công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở phải có trách nhiệm tư vấn cho các bên để đảm bảo