Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam (LA tiến sĩ)

Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam

VIN HN LM KHOA HC X HI VIT NAM HC VIN KHOA HC X HI NGUYN TH MINH PHNG HP NG MUA BN NH THEO PHP LUT VIT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 62.38.01.07 LUN N TIN S LUT HC NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS HONG TH LIấN H NI - 2017 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc s liu nờu lun ỏn l trung thc Kt qu nghiờn cu nờu lun ỏn cha tng c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc Tỏc gi lun ỏn NGUYN TH MINH PHNG MC LC M U CHNG 1: TNG QUAN TèNH HèNH NGHIấN CU LIấN QUAN N TI 1.1 Tỡnh hỡnh nghiờn cu liờn quan n ti 1.2 ỏnh giỏ tng quan tỡnh hỡnh nghiờn cu .15 1.3 C s lý thuyt v hng tip cn nghiờn cu 17 Kt lun chng 20 CHNG 2: C S Lí LUN PHP LUT V HP NG MUA BN NH 21 2.1 Nhng chung v hp ng mua bỏn nh 21 2.2 Mt s lý lun v phỏp lut hp ng mua bỏn nh 34 2.3 Ni dung iu chnh phỏp lut i vi quan h hp ng mua bỏn nh 40 Kt lun chng 68 CHNG 3: THC TRNG PHP LUT V THC TIN THC HIN PHP LUT V HP NG MUA BN NH TI VIT NAM .70 3.1 Khỏi quỏt quỏ trỡnh phỏt trin ca phỏp lut iu chnh quan h hp ng mua bỏn nh nc ta 70 3.2 Thc trng phỏp lut hp ng mua bỏn nh Vit Nam 77 3.3 Thc tin thc hin phỏp lut v hp ng mua bỏn nh ti Vit Nam 97 Kt lun chng 116 CHNG 4: KIN NGH HON THIN PHP LUT HP NG MUA BN NH 118 4.1 Quan im, nh hng hon thin phỏp lut v hp ng mua bỏn nh .118 4.2 Kin ngh hon thin phỏp lut hp ng mua bỏn nh 123 Kt lun chng 145 KT LUN 147 DANH MC TI LIU THAM KHO 149 CC CễNG TRèNH KHOA HC CễNG B 158 PH LC 159 DANH MC T VIT TT BLDS B lut dõn s BLDS 1995 B lut dõn s nm 1995 BLDS 2005 B lut dõn s nm 2005 BLDS 2015 B lut dõn s nm 2015 BS Bt ng sn BTTH Bi thng thit hi CSH Ch s hu GTGT Giỏ tr gia tng HMBNO Hp ng mua bỏn nh HTTTL Hỡnh thnh tng lai KDBS Kinh doanh bt ng sn NLHVDS Nng lc hnh vi dõn s PICC Principles of International Commercial Contract (B Nguyờn tc hp ng thng mi quc t ca UNIDROIT) QSH Quyn s hu QSD Quyn s dng TAND Tũa ỏn nhõn dõn TCHNCC T chc hnh ngh cụng chng TNCN Thu nhp cỏ nhõn TNBTTH Trỏch nhim bi thng thit hi TTBS Th trng bt ng sn UBND y ban nhõn dõn M U Tớnh cp thit ca ti Nh gi vai trũ c bit quan trng i vi i sng xó hi Khi xó hi cng phỏt trin (s tng trng kinh t, gia tng dõn s) nhu c u v nh cng c xó hi quan tõm nc ta, giao dch mua bỏn nh nhng nm g n õy din rt ph bin, a dng, thng mang giỏ tr ln v l mt nhng phng thc cỏc ch th thc hin vic trao i, nh m th a nhu c u ch v cỏc li ch inh t hỏc Giao dch mua bỏn nh gi v tr quan trng quỏ trỡnh hnh, phỏt trin inh t- xó hi ca t nc Cng nh h u ht cỏc quc gia hỏc trờn th gii, quyn v ch hp phỏp v quyn s hu nh ti Vit Nam c hin phỏp ghi nhn v phỏp lut bo v, c th: Hin phỏp nm 1992 quy nh cụng dõn c quy n s h u thu nhp hp phỏp, ca ci dnh, nh v Hin phỏp 2013 ti iu 22 tip tc hng nh: Cụng dõn c quy n c ni hp phỏp m bo thc hin quyn hin nh v nh , ch hp phỏp ca cụng dõn ng v Nh nc ta ó ban hnh nhiu ch nh sỏch, phỏp lut thỳc y phỏt trin inh t- xó hi nh m hụng ngng nõng cao i sng vt cht v tinh th n ca nhõn dõn Trong ú phỏp lut v t ai, nh inh doanh bt ng sn (vit tt l KDBS ), v hp ng mua bỏn nh (vit tt l HMBNO ) c Nh nc ta c bit quan tõm, th hin qua vic ó ban hnh v p thi sa i, b sung nhng quy nh phỏp lut iu chnh giao dch mua bỏn nh phự hp vi s phỏt trin inh t - xó hi m i giai on lch s ca t nc Ch nh HMBNO luụn chim v tr quan trng phỏp lut v dõn s, inh t, trc tip liờn quan n quyn ti sn, phc v v ỏp ng nhng nhu c u quan ca cỏc ch th xó hi nờn c Nh nc ta quan tõm, khụng ngng hon thin Cỏc bn phỏp lut quan trng trc tip iu chnh HMBNO, nh B lut dõn s, Lut Nh , Lut t ai, Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut Thu thu nhp cỏ nhõn, Lut Bo v ngi tiờu dựng cựng cỏc bn hng dn, v c bn ó to c s phỏp lý y cho cỏc giao dch mua bỏn nh , tng bc a cỏc giao dch nh i vo n np, n nh v mang li hiu qu xó hi ngy cng cao T ngy 01/7/2015, Lut Nh v Lut Kinh doanh bt ng sn (vit tt l Lut KDBS) cú hiu lc thi hnh thay th cho Lut Nh 2005 v Lut KDBS 2006 vi nhiu sa i, b sung quan trng, va hc phc nhng bt cp ca phỏp lut c, va to dng mt mụi trng phỏp lý phự hp, thụng thoỏng v ng b hn cho giao dch mua bỏn nh , gúp ph n thỳc y th trng bt ng sn Vit Nam phỏt trin n nh, hiu qu ng thi, s i ca B lut dõn s 2015 (c hiu lc thi hnh t ngy 01/01/2017) thay th cho BLDS 2005 ó cú nhng thay i hỏ ton din v tỏc ng mnh m n phỏp lut v hp ng núi chung v HMBNO núi riờng Thc t cho thy, vic chuyn giao quyn s hu (vit tt l QSH) nh thụng qua giao dch mua bỏn l hụng n gin vỡ i tng giao dch l ti sn cú giỏ tr ln v c iu chnh bi nhiu bn phỏp lut cỏc c quan nh nc ban hnh cỏc thi im hỏc Do vy, cỏc bờn phi rt thn trng hi tin hnh giao t v thc hin hp ng Chng hn: Nh thng gn lin vi t , nhng phỏp lut iu chnh v t cú mt s quy nh khỏc vi phỏp lut nh v thi im chuyn QSH Trong giao dch mua bỏn nh cỏc ch th phi thc hin ngha v np thu thu nhp v np ph trc b nh - t nhng mt s quy nh phỏp lut v thu liờn quan n hot ng chuyn nhng, mua bỏn bt ng sn (chng hn: cn c t nh thu, thu sut, i tng chu thu, thu nhp chu thu.) ó bc l mt s hn ch, hin cho th trng nh gp nhiu hú hn Quy nh ca phỏp lut v hỡnh thc, ni dung HMBNO rt a dng, liờn quan n nhiu c quan qun lý nh nc vi nhiu th tc phc ũi h i phi c lý gii mt cỏch cú h thng, gúp ph n nõng cao nhn thc chung ca xó hi Bờn cnh ú, phỏp lut v mua bỏn nh xó hi hin cha m s cụng b ng, cha xõy dng c c ch qun lý vic mua bỏn nh xó hi hin hu, cha m bo nh xó hi n ỳng i tng cú nhu c u lm nh hng n t nh nhõn o, u vit ca ch nh sỏch an sinh xó hi v nh m ng v Nh nc ó S bt n ca th trng bt ng sn (vit tt l TTBS) nhng nm qua cho thy nhng yu ộm v bt cp ch nh sỏch phỏp lut v bt ng sn (vit tt l BS) núi chung v nh núi riờng; s tham gia ca cỏc ngõn hng, t chc ti chớnh- t n dng cũn hn ch, cha phỏt huy tim nng v cho th trng nh Xột v t nh ng b, thỡ h thng phỏp lut v HMBNO hin cũn hỏ nhiu bt cp, mt s quy nh ó bc l hn ch hin cho th trng nh bt n nh, thiu minh bch, cha m bo nguyờn tc cụng b ng, cha tng ng vi phỏp lut hp ng ca mt quc gia (Phỏp, c, Trung Quc, Nht Bn) v cỏc B nguyờn tc hp ng quc t (PICC, PECL) Tranh chp mua bỏn nh phỏt sinh hỏ ph bin, a dng, phc v cỏc h ly ca nú ó gõy thit hi hụng nh cho xó hi Vỡ vy, vic nghiờn cu ti: Hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut Vit Nam l cp thit, cú ý ngha v lý lun v thc tin Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca lun ỏn 2.1 Mc ớch nghiờn cu ca lun ỏn Nghiờn cu nh m lm sỏng t thờm cỏc lý lun, thc trng phỏp lut v thc tin ỏp dng phỏp lut HMBNO Vit Nam, trờn c s i nghiờn cu so sỏnh vi phỏp lut v hp ng ca mt s quc gia, lm rừ hn nột tng ng v s hỏc bit ca phỏp lut HMBNO ca nc ta Tip thu cú chn lc nhng im tin b tip tc sa i, hon thin phỏp lut HMBNO Vit Nam 2.2 Nhim v nghiờn cu ca lun ỏn thc hin mc ch trờn, ti phi thc hin nhim v sau: Th nht Thu thp, h thng húa v ỏnh giỏ cỏc cụng trỡnh hoa hc nghiờn cu liờn quan n ti Trờn c s ú, xỏc nh nhng im hp lý m lun ỏn s tha, ch nhng cha c gii quyt hoc c n c tip tc nghiờn cu sõu sc hn, t ú xỏc nh rừ ni dung nghiờn cu ca lun ỏn Th hai Nghiờn cu, phõn t ch v lm rừ cỏc lý lun v HMBNO v lý lut v phỏp lut HMBNO ti Vit Nam Th ba ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v thc thi phỏp lut v HMBNO ti Vit Nam, lm rừ nhng u im, hn ch c n hc phc, ch nguyờn nhõn ca nhng t qu v hn ch ú, xỏc nh cn c thc tin cho cỏc in ngh hon thin phỏp lut Th t Xỏc nh quan im v xut gii phỏp hon thin phỏp lut HMBNO nh m m bo quyn li ca cỏc ch th v minh bch TTBS i tng v phm vi nghiờn cu ca lun ỏn 3.1 i tng nghiờn cu ca lun ỏn Lun ỏn nghiờn cu nhng lý lun v HMBNO v phỏp lut v HMBNO; thc trng thc hin phỏp lut v HMBNO ti Vit Nam Cỏc bn quy phm phỏp lut (B lut dõn s, Lut Nh , Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut t v cỏc bn hng dn liờn quan), vi t cỏch l ngun phỏp lut iu chnh quan h hp ng ny s l i tng nghiờn cu ch nh c phõn t ch trờn c hai phng din: quy nh phỏp lut v thc thi phỏp lut Bờn cnh ú, phỏp lut ca mt s nc cng c phõn t ch di giỏc so sỏnh 3.2 Phm vi nghiờn cu ca lun ỏn - Phm vi v ni dung nghiờn cu: (i) hỏi nim, c im, vai trũ ca HMBNO v phỏp lut v HMBNO (ii) Nhng yu t nh hng ti phỏp lut HMBNO; (iii) Thc trng phỏp lut v thc tin ỏp dng phỏp lut HMBNO; (iv) yờu c u, quan im v gii phỏp hon thin phỏp lut v HMBNO Vit Nam - Phm vi v thi gian nghiờn cu: Lun ỏn trung nghiờn cu phỏp lut v HMBNO Vit Nam t hi Hin phỏp 1992 c ban hnh cho n - Lun ỏn hụng nghiờn cu phỏp lut HMBNO thuc s hu nh nc v tỏi nh c, vỡ õy l loi hp ng cha ng cỏc yờu t hnh ch nh, hụng ph bin giao lu dõn s, ý ch ca nh nc bao trựm lờn ton b quỏ trỡnh giao t v thc hin hp ng Phng phỏp lun v phng phỏp nghiờn cu ca lun ỏn 4.1 Phng phỏp tip cn Phng phỏp tip cn h thng, a ngnh, liờn ngnh v lch s 4.2 Phng phỏp nghiờn cu Lun ỏn da trờn phng phỏp lun ch ngha Mỏc - Lờ Nin, t tng H Chớ Minh, phộp vt bin chng, quan im lý lun v Nh nc v phỏp lut nghiờn cu, xỏc nh ni dung v yờu c u iu chnh phỏp lut v HMBNO Trờn c s ú, lun ỏn s dng cỏc phng phỏp nghiờn cu c th sau: (i) Phng phỏp lch s, quy np, tng hp v logic c s dng nghiờn cu quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca phỏp lut v HMBNO qua cỏc thi lch s (ii) Phng phỏp phõn tớch, so sỏnh c s dng tỡm nhng im hỏc bit v tng ng gia phỏp lut ca cỏc nc vi phỏp lut v HMBNO Vit Nam, t ú cú nhng sa i, iu chnh cho phự hp, m bo thỳc y tin trỡnh hi nhp quc t (iii) Phng phỏp phõn t ch, tng hp c s dng nghiờn cu ch nh phỏp lut HMBNO, ỏnh thc trng phỏp lut v thc thi phỏp lut v HMBNO, t ú a in ngh nh m tip tc xõy dng v hon thin phỏp lut v HMBNO ti Vit Nam Cỏc phng phỏp trờn s c s dng t hp, an xen sut quỏ trỡnh nghiờn cu ca lun ỏn Nhng im mi ca lun ỏn Lun ỏn l cụng trỡnh nghiờn cu chuyờn sõu, h thng v ton din v HMBNO v phỏp lut v HMBNO Vit Nam Di gúc lý lun, lun ỏn ó gúp ph n lm rừ hn vai trũ ca phỏp lut v HMBNO phỏp lut v nh , KDBS núi riờng v h thng phỏp lut Vit Nam núi chung Lun ỏn phõn t ch, ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v thc tin ỏp dng phỏp lut HMBNO t hp so sỏnh vi phỏp lut ca cỏc nc phỏt trin t ú ch nhng u im, hn ch ca phỏp lut v HMBNO ca Vit Nam Lun ỏn ó a quan im nh hng v xut nhng gii phỏp hon thin phỏp lut v HMBNO phự hp vi ch trng, ch nh sỏch ca ng, Nh nc v ci cỏch t phỏp, m bo gii quyt an sinh xó hi, nõng cao hiu qu thc thi trờn c s tụn trng nguyờn tc t ý ch v t hp ng; gii quyt hi hũa v cõn b ng li ch ca cỏc bờn, thỳc y TTBS phỏt trin lnh mnh, phự hp vi quy lut ca nn inh t th trng v hi nhp inh t quc t í ngha khoa hc v thc tin ca lun ỏn 6.1 í ngha khoa hc ca lun ỏn Lun ỏn gúp ph n xõy dng c s lý lun hoa hc v thc tin cho vic tip tc hon thin phỏp lut v HMBNO m bo t nh tng th, ng b, bo v quyn li ca cỏc ch th tham gia giao dch mua bỏn nh v thỳc y TTBS phỏt trin n nh, minh bch, phự hp vi xu th hi nhp 6.2 í ngha thc tin Lun ỏn cú th s dng lm ti liu tham ho cho vic hc tp, ging dy, nghiờn cu v xõy dng phỏp lut C cu ca lun ỏn Ngoi ph n m u, t lun, danh mc ti liu tham ho v ph lc, lun ỏn t cu gm chng, c th nh sau: Chng 1: Tng quan tỡnh hỡnh nghiờn cu liờn quan n ti Chng 2: C s lý lun phỏp lut v hp ng mua bỏn nh Chng 3: Thc trng phỏp lut v thc tin thc hin phỏp lut v hp ng mua bỏn nh ti Vit Nam Chng 4: Kin ngh hon thin phỏp lut v hp ng mua bỏn nh ang th chp cú ng ý giao dch bo m Quy nh ny s to tin vic xõy dng h thng thụng tin BS hon chnh hn hi xõy dng Lut ng ý BS, hn ch cỏc v ỏn Ngõn hng hoc cỏc t chc t n dng hi in tranh chp hp ng t n dng liờn quan n ti sn th chp l BS ti Tũa ỏn, to s ch ng vic nh ot ti sn cho ngi th chp ti sn trng hp h hụng cú h nng toỏn n thỡ bỏn c ti sn theo ý mun ca h, trỏnh thit hi b ộp giỏ hoc s bin ng giỏ hi phi phỏt mói ti sn theo bn ỏn, quyt nh ca Tũa ỏn Kt lun chng Giao dch mua bỏn nh gi vai trũ trung tõm ca TTBS v ch nh phỏp lut iu chnh quan h HMBNO liờn quan trc tip n quyn ti sn ca cỏc ch th v trt t xó hi Thc trng phỏp lut v HMBNO nc ta hin cũn nhiu hn ch, bt cp, ũi h i hi xõy dng v hon thin phỏp lut iu chnh quan h HMBNO phi cú quan im nh hng ỳng n, phự hp vi ch trng ch nh sỏch ca ng v Nh nc hc phc tn ti, m bo s nht quỏn v t nh tng th ch vi xu th hi nhp t ú a nhng xut hon thin phỏp lut phự hp, m bo t nh thc thi, n nh v sc sng lõu di ca phỏp lut õy cng ch nh l nhim v ca chng ny Trờn c s quan im, nh hng hon thin phỏp lut v HMBNO, tỏc gi ó xut cỏc gii phỏp hon thin phỏp lut v giao dch dõn s liờn quan n mua bỏn nh ti BLDS, Lut Nh , Lut KDBS thụng qua vic b sung mt s quy nh m bo thc hin ỳng hp ng; m bo giao dch mua bỏn nh n nh, minh bch v thỳc y TTBS Vit Nam phỏt trin bn vng thỡ vic hon thin phỏp lut v quyn s hu BS m bo t nh minh bch ca TTBS, quyn tip cn thụng tin ca hỏch hng, cỏc ch nh sỏch phỏp lut i vi mua bỏn NOXH l rt quan trng, c n thit Bờn cnh ú, c n phi xõy dng c ch m bo thc thi v x lý vi phm hp ng nh m bo v quyn li ca hỏch hng, tụn trng quyn t hp ng v th a thun ca cỏc ch th, nõng cao hiu lc qun lý ca Nh nc v tng cng c ch im tra, giỏm sỏt i vi th trng nh 145 Trong quỏ trỡnh hi nhp quc t thỡ nhu c u hon thin phỏp lut v hp ng núi chung v phỏp lut v HMBNO núi riờng cng tr nờn c n thit Nu nhng trờn hụng gii quyt tt s tr thnh lc cn i vi s phỏt trin 146 KT LUN Sau nghiờn cu hp ng mua bỏn nh theo phỏp lut Vit Nam, lun ỏn rỳt nhng t lun quan trng sau: Hp ng mua bỏn nh cú vai trũ rt quan trng i sng xó hi v phỏt trin inh t Vic hon thin h thng phỏp lut v HMBNO l yờu c u khỏch quan tt yu v cp bỏch c v lý lun v thc tin Quan h phỏp lut HMBNO chu s iu chnh bi nhiu bn phỏp lut nh: B lut dõn s, Lut Nh , Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut t ai, Lut Thu, Lut Cụng chng,.vi cỏc quy nh phc tp, liờn quan n nhiu c quan nhng liờn tc b sa i, b sung dn n t nh n nh hụng cao, bc l nhiu hn ch, cú nhng quy nh cha m bo nguyờn tc t hp ng, nhiu quy nh cũn mang t nh hỡnh thc, hụng phỏt huy hiu qu iu chnh c n phi c nghiờn cu tip tc hon thin, ỏp ng ũi h i thc tin ca i sng dõn s v xu th hi nhp inh t quc t Bờn cnh ú, s am hiu phỏp lut ca a s cỏc ch th hi ý t HMBNO cũn hn ch, ũi h i phỏp lut phi cú quy nh m bo quyn li ca cỏc ch th hi xỏc lp hp ng T thc trng v thc tin ỏp dng phỏp lut iu chnh quan h HMBNO Vit Nam, lun ỏn ó a quan im nh hng hon thin phỏp lut v HMBNO phi ỏp ng cỏc yờu c u sau: (i) m bo t nh thng nht, ng b; (ii) m bo quyn hin nh v nh , ch hp phỏp ca ngi dõn; (iii) thỳc y TTBS phỏt trin lnh mnh, bn vng xu th hi nhp trờn c s tụn trng nguyờn tc t hp ng, t ý ch , m bo quyn ngi v phự hp vi phỏp lut ca cỏc nc phỏt trin Lun ỏn xut mt s gii phỏp nh m hon thin phỏp lut v HMBNO, trung vo nhng ch yu sau: (i) Sa i b sung mt s quy nh ca BLDS v bo v ngi th ba tỡnh v gii quyt hu qu t cc hi giao dch dõn s vụ hiu, ch th c quyn yờu c u Tũa ỏn tuyờn b giao dch dõn s vụ hiu; cỏc bin phỏp ch ti m bo thc hin ỳng hp ng cng nh x lý vi phm hp ng hoc hp ng vụ hiu (ii) Sa i, b sung mt s quy 147 nh ca Lut Nh v hỡnh thc, thi im phỏt sinh hiu lc hp ng v chuyn QSH; ch nh sỏch, iu in mua nh xó hi, thnh lp Qu tit kim nh (iii) Sa i- b sung quy nh ca Lut KDBS nh hon thin c ch im tra, giỏm sỏt cht lng cụng trỡnh, t ch trc hi ý HMBNO hỡnh thnh tng lai (iv) xut hon thin phỏp lut v QSH bt ng sn trờn c s thay i thut ng t thuc s h u ton dõn thnh t thuc s h u Nh nc ; xõy dng h thng thụng tin in t quc gia v BS, phỏp lut v giao dch m bo i vi ti sn l BS; ban hnh Lut thu BS, Lut ng ý BS bt buc mua bỏn nh phi ng ý v quy nh mt ca liờn thụng m bo t nh cụng hai, minh bch v thun tin cho ngi dõn tip cn thụng tin v BS Khi hon thin cỏc quy nh trờn c n tuõn th cỏc quy lut ca nn inh t th trng, cỏc nguyờn tc chung ca phỏp lut dõn s m nn tng l BLDS v cỏc ch nh cú liờn quan To s tng th ch vi cỏc chun mc phỏp lut quc t, ỏp ng yờu c u cụng hai, minh bch v phỏt trin TTBS n nh, bn vng 148 DANH MC TI LIU THAM KHO TI LIU TRONG NC Amoussou- Guenou, Roland, Tri n vng phỏt tri n cỏc nguyờn tc phỏp lut hp ng SEAN (hc Chõu ), K yu hi tho Hp ng thng mi Quc t, Nh phỏp lut Vit- Phỏp t chc ti H Ni ngy 13, 14/12/2004 Nguyn Hi An (2011), C s lý lun v thc tin v tng cho quy n s dng t, Lun ỏn tin s lut hc, Trng i hc Quc gia H Ni C.Max Anghen (2000), Ton tp, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni V Anh (2012), Phỏp lut v kinh doanh bt ng sn Vit Nam- Nh ng lý lun v thc tin, Lun ỏn tin s lut hc, Hc vin hoa hc xó hi inh Vn n (ch biờn, 2009), Chớnh sỏch phỏt tri n th trng bt ng sn: Kinh nghim quc t v bi hc cho Vit Nam, Nxb Thng ờ, H Ni inh Vn n (ch biờn, 2011), Chớnh sỏch phỏt tri n th trng bt ng sn Vit Nam, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni Nguyn Mnh Bỏch (1997), Lut dõn s Vit Nam, lc gii cỏc hp ng dõn s thụng dng, Nxb Ch nh tr Quc Gia, H Ni Nguyn Mnh Bỏch (2008), Lut dõn s Vit Nam lc kho, Ti sn v quy n s h u quy ch t v quy n s h u nh , Nxb Tng hp ng Nai B giỏo dc v o to (2008), Giỏo trỡnh trit hc (dựng cho hc viờn cao hc v nghiờn cu sinh chuyờn ngnh Trit hc, Nxb Ch nh tr Hnh ch nh, H Ni 10 B lut Dõn s Cng hũa Liờn bang c (Bn dch sang ting Anh - 28 September 2009, I 3161, â 2010 juris GmbH, Saarbrỹcken, xem: www.juris.de) 11 B lut Dõn s Cụng hũa liờn bang Nga (Ti liu tham ho cho Ban son tho BLDS, B T phỏp) 12 B lut Dõn s Cng hũa Phỏp (2006), Nxb Vit- Phỏp 13 B lut Dõn s Nht Bn (Bn dch ca Vn phũng Quc hi, húa IX, 1994) 14 B lut Dõn s v Thng mi Thỏi Lan (1995), Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni 149 15 B nguyờn tc ca Unidroit v hp ng thng mi Quc t 2004 (nm 2010), Dg: Nguyn Minh H ng, o Thu Hin v cỏc Dg , Nxb T in Bỏch Khoa 16 B T phỏp, Vin nghiờn cu hoa hc phỏp lý (1999), T i n gii thớch thut ng Lut hc, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 17 B T phỏp, Vin nghiờn cu hoa hc phỏp lý (2001), Bỡnh lun khoa hc B lut dõn s Vit Nam, Tp I, Nxb Ch nh tr quc gia, H Ni 18 B T phỏp, Vin Nghiờn cu hoa hc phỏp lý (2005), T i n Lut hc, Nxb T phỏp, H Ni 19 inh Gia Cnh (2014), Phỏp lut v mua, bỏn nh xó hi t thc tin thnh ph H Ni, Lun thc s Lut inh t, Hc vin hoa hc xó hi 20 Vừ Kim Cng (2013), Chớnh sỏch ụ th- tm nhỡn bao quỏt v h thng ca nh qun lý ụ th, Nxb Xõy dng, H Ni 21 Lờ Ch Cng (2011), Phỏp lut v hp ng mua bỏn nh hỡnh thnh tng lai, Lun thc s Lut hc, Trng i hc Lut Tp H Ch Minh 22 Nguyn Mnh Cng (2013), Phỏp lut v u giỏ hng h a thng mi Vit Nam, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni 23 Nguyn Vn Cng, Nguyn Minh H ng (2011), Giao dch v quy n s dng t vụ hiu phỏp lut v thc tin xột x, Nxb Thụng tin v truyn thụng 24 Tr n Kim Chung, Nh ng bt cp hn ch chớnh sỏch phỏt tri n th trng bt ng sn nc ta v mt s nh hng, gii phỏp, Vin nghiờn cu qun lý inh t Trung ng 25 Nguyn Thu Dung (2011), Phỏp lut v nh xó hi cho ngi c thu nhp thp qua thc tin thc hin ti thnh ph H Ni, Lun thc s Lut inh t, Hc vin hoa hc xó hi 26 Vn i (2010), Lut Bi thng thit hi ngoi hp ng Vit Nam, Bn ỏn v bỡnh lun bn ỏn, Nxb Ch nh tr - Quc gia, H Ni 27 Vn i (2011), Lut hp ng Vit Nam, bn ỏn v bỡnh lun bn ỏn, Nxb Ch nh tr - Quc gia, H Ni 150 28 Vn i (2012), Lut ngha v dõn s v bo m thc hin ngha v dõn s, Bn ỏn v bỡnh lun bn ỏn (tp 2), Nxb Ch nh tr - Quc gia, H Ni 29 Vn i (2013), Lut hp ng Vit Nam Bn ỏn v bỡnh lun bn ỏn, Nxb Ch nh tr- Quc gia 30 Vn i (2016), Bỡnh lun khoa hc nh ng i m mi ca B lut dõn s 2015, Nxb Hng c- Hi lut gia Vit Nam 31 Nguyn Ngc in (2001), Bỡnh lun v cỏc hp ng thụng dng Lut dõn s Vit Nam, Nxb Tr, Thnh ph H Ch Minh 32 Nguyn Ngc in (2016), Tp bi ging B lut dõn s, Nxb Tr, Thnh ph H Ch Minh 33 Tr n Minh c (2012), Nguyờn tc cụng bng phỏp lut thu thu nhp cỏ nhõn Vit Nam, Lun ỏn tin s lut hc, Hc vin hoa hc xó hi 34 Phm Hong Giang (s 10/2006), S phỏt tri n ca phỏp lut hp ng: T nguyờn tc t giao kt hp ng n nguyờn tc cụng bng, Tp ch Nh nc v Phỏp lut 35 Phm Hong Giang (s 03/2007), nh hng ca i u kin hỡnh thc hp ng n hiu lc hp ng, Tp ch Nh nc v phỏp lut 36 Nguyn Nht Phng Giang (2013), i u kin c hiu lc ca hp ng mua bỏn nh , Lun thc s Lut hc, Trng i hc Lut Tp H Ch Minh 37 Vn Hón (1997), Nh ng c bn v hp ng mua bỏn nh B lut dõn s, Lun cao hc Lut, Vin Nghiờn cu Nh nc v Phỏp lut 38 Lờ Hng Hnh (s 3/2003), Ch nh hp ng kinh t- Tn ti hay khụng tn ti, Tp ch Lut hc 39 V Hng Hoa (2013), Hp ng mua bỏn nh Thng mai Vit Nam hin nay, Lun thc s Lut hc, Hc Vin Khoa hc xó hi 40 Hi ng ch o Quc gia biờn son t in Vit Nam (2005), T i n Bỏch khoa Vit Nam, Tp 4, Nxb T in Bỏch hoa, H Ni 41 Bựi Mnh Hựng (2012), Th trng bt ng sn, Nxb Xõy dng, H Ni 151 42 Lờ Minh Hựng (2010), Hiu lc ca hp ng theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn tin s Lut hc, i hc Lut TP H Ch Minh 43 Vừ Th M Hng (s 4/2012), Phỏp lut v nh xó hi n n kinh t th trng Vit Nam, Nh nc v phỏp lut 44 Phan Th Võn Hng (2012), Cụng chng, chng thc hp ng mua bỏn nh v chuy n nhng quy n s dng t, Tp ch Tũa ỏn nhõn dõn 45 Phm Th Hng (2013), Hp ng mua bỏn nh chung c theo phỏp lut Vit Nam hin nay, Lun thc s, Hc vin hoa hc xó hi 46 H Quang Huy (2009), Chuyờn ng ký bt ng sn v minh bch h a thụng tin v tỡnh trng phỏp lý ca bt ng sn, ti hoa hc cp b: Cỏc gii phỏp hon thin th ch thỳc y s phỏt trin ca th trng bt ng sn Vit Nam, B T phỏp 47 Bựi Vn Huyờn v inh Th Nga (ng ch biờn, 2012), Qun lý nh nc i vi th trng BS Vit Nam, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni 48 J Davies v A Shorrocks (2005): S h u ca ci ti cỏc quc gia ang phỏt tri n v ang thi k chuy n i, ti liu Hi tho Nghiờn cu v ca ci t chc ti Luxembourg, bn quyn thuc tỏc gi 49 Nguyn Ngc Khỏnh (2007), Ch nh hp ng B lut Dõn s Vit Nam, Nxb T phỏp, H Ni 50 K-H Kim: Nh v n n kinh t Hn Quc, nht bỏo Housing Economics, (s 13, 321-341 - 2004) 51 Lờ Th Lan (2013), Hp ng mua bỏn nh theo quy nh ca phỏp lut hin hnh- Mt s lý lun v thc tin, Lun thc s Lut hc, Trng i hc lut H Ni 52 Nguyn Th Kim Liờn (2014), Phỏp lut v mua bỏn nh, cụng trỡnh xõy dng hỡnh thnh tng lai, Lun thc s Lut hc, Trng i hc Lut Thnh ph H Ch Minh 53 Hong Qung Lc (s 21/2011), Bn v gii quyt hu qu hp ng vụ hiu, Tp ch Tũa ỏn nhõn dõn 152 54 Tng Duy Lng (2009), X lý cỏc tranh chp mt s ỏn dõn s, Nxb Ch nh tr - Quc gia, H Ni 55 Vừ S Mnh (2015), Vi phm c bn hp ng theo cụng c Viờn nm 1980 v hp ng mua bỏn hng h a quc t v nh hng hon thin cỏc quy nh c liờn quan ca phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn tin s, Trng i hc Lut- Thnh ph H Ch Minh 56 Chu Xuõn Minh (2008), Mt s cp thit cn lu ý v ỏp dng phỏp lut dõn s, Ti liu hun v thi hnh B lut dõn s v B lut t tng dõn s, Nxb Ch nh tr quc gia, H Ni 57 Phm Hu Ngh (1996), Ch hp ng n n kinh t th trng Vit Nam giai on hin nay, Lun ỏn Phú tin s Lut hc 58 Nh Phỏp lut Vit- Phỏp (2002), i cng phỏp lut hp ng Phỏp (Corinne Renault- Brahinsky), Nxb Vn húa Thụng tin 59 Nh Phỏp lut Vit- Phỏp (2010), K yu hi tho chuyờn : ng s h u nh chung c v bo v quy n li ngi mua bt ng sn, H Ni 60 Doón Hng Nhung (ch biờn-2010), Phỏp lut v to dng ng cp v thng hiu mụi gii bt ng sn Vit Nam, Nxb Lao ng v Xó hi, H Ni 61 Hong Th Kim Qu (2000), Mt s suy ngh v mi quan h gi a phỏp lut v o c h thng i u chnh xó hi, Tp ch nh nc v phỏp lut 62 R Buc ley v S Mayo (1998): Ch nh sỏch phỏt trin nh ti cỏc quc gia ang phỏt trin, ỏnh giỏ cỏc tỏc ng inh t v mụ (Washington DC: Ngõn hng Tỏi thit v phỏt trin/Ngõn hng Th gii), (tr ch theo Lờ Minh Hựng (2010), Hiu lc ca hp ng theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn tin s lut hc, i hc Lut TP H Ch Minh) 63 Robert F Bruner- Mark R, Eaker E Speckman (2015), MBA tm tay Tng quan, Drg Nht An, Minh H, Thu Phng, Nxb Tng hp Tp H Ch Minh 64 Roussean, Jean Jacques (1992), Bn v kh c ca xó hi, Dg: Thanh m, Nxb Thnh ph H Ch Minh 153 65 Hong Phờ (ch biờn, 2010), T i n Ting Vit, Nxb T in Bỏch Khoa, H Ni 66 inh Th Mai Phng (2005), Thng nht lut hp ng Vit Nam, Nxb T phỏp, H Ni 67 inh Th Mai Phng (ch biờn, 2012), Cỏc gii phỏp hon thin th ch thỳc y s phỏt tri n ca th trng bt ng sn Vit Nam, ti hoa hc cp B, B T phỏp 68 inh Th Mai Phng (ch biờn, 2013), Cỏc gii phỏp hon thin th ch thỳc y s phỏt tri n ca th trng bt ng sn Vit Nam, Nxb Ch nh trQuc gia, H Ni 69 Nguyn Th Minh Phng (2012), Xỏc nh li hp ng b vụ hiu hoc b hy b, Tp ch ngh Lut 70 Nguyn Th Minh Phng (2013), Hp ng mua bỏn nh vụ hiu v gii quyt hu qu phỏp lý ca hp ng mua bỏn nh vụ hiu, Lun thc s lut hc, Trng i hc lut Thnh ph H Ch Minh 71 Nguyn Th Minh Phng (s 3/2015), Bn v ch th c quy n yờu cu Tũa ỏn tuyờn b hp ng mua bỏn nh vụ hiu theo quy nh ti i u 141 D tho B lut dõn s sa i, Tp ch ngh lut 72 Nguyn Th Minh Phng (s 12/2016), Bo v quy n li ca ngi th ba tỡnh hp ng mua bỏn nh vụ hiu, Tp ch Kim sỏt 73 Nguyn Th Minh Phng (s 20/2016), Bn v quy n nh ot ti sn chung theo quy nh ca Lut nh 2014 v B lut dõn s nm 2015, Tp ch Kim sỏt 74 Lờ Trng Sn (2015), Giai on ti n hp ng phỏp lut Vit Nam, Lun ỏn tin s, Trng i hc Lut Thnh ph H Ch Minh 75 Phựng Trung Tp (2004), Li v trỏch nhim bi thng thit hi ngoi hp ng 76 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (1980), Bỏo cỏo tng kt nm 1980 ca Tũa ỏn 154 77 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (2011), Bỏo cỏo tng kt cụng tỏc nm 2010 v phng hng nhim v cụng tỏc nm 2011 ca ngnh Tũa ỏn nhõn dõn 78 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (2014), Quyt nh giỏm c thm, tỏi thm ca Hi ng thm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn ti cao v dõn s nm 2010-2012 79 Hunh Xuõn Tỡnh (2013), Bo v ngi th ba tỡnh giao dch dõn s vụ hiu, Lun Thc s Lut, Trng i hc Lut Thnh ph H Ch Minh 80 inh Vn Thanh, Nguyn Minh Tun (ch biờn, 2006), Giỏo trỡnh Lut Dõn s Vit Nam, Tp 2, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 81 Lờ Th B ch Th (2002), Hp ng kinh t vụ hiu v hu qu phỏp lý ca hp ng kinh t vụ hiu, Lun ỏn tin s Lut hc, Vin Nh nc v Phỏp lut 82 Lờ Th B ch Th (2004), Hp ng kinh t vụ hiu, Nxb Ch nh tr Quc Gia, H Ni 83 Nguyn Th Th (2013), Hon thin phỏp lut bo v quy n li ngi tiờu cựng Vit Nam hin nay, Lun ỏn tin s lut hc, Hc vin hoa hc xó hi 84 Trng i hc lut H Ni (1999), T i n Gii thớch t ng Lut hc, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 85 Trng i hc lut H Ni (2004), Giỏo trỡnh lý lun nh nc v phỏp lut, Nxb T phỏp- H Ni 86 Trng i hc lut H Ni (2009), Giỏo trỡnh Lut dõn s Vit Nam, Tp II, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni 87 Trng i hc lut H Ni (2013), Giỏo trỡnh phỏp lut v hp ng v bi thng thit hi ngoi hp ng, Nxb Hng c- Hi lut gia Vit Nam 88 Trng i hc Lut Thnh ph H Ch Minh (2013), Tp bi ging lý lun v phỏp lut, Ti liu lu hnh ni b 89 Nguyn Minh Tun (ch biờn, 2011), ng ký bt ng sn - Nh ng lý lun v thc tin, Nxb Ch nh tr Quc gia, H ni 90 Nguyn Quang Tuyn (ch biờn, 2009), Phỏp lut v kinh doanh dch v bt ng sn, Nxb T phỏp, H Ni 155 91 Nguyn Quang Tuyn (ch biờn, 2012), Phỏp lut v kinh doanh dch v bt ng sn Vit Nam, Nxb T phỏp, H Ni 92 o Tr c (ch biờn, 1995), Nh ng lý lun c bn v Nh nc v phỏp lut, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni 93 Vin ngụn ng hc (1999), T i n Lut hc, Nxb T in Bỏch Khoa, H Ni 94 Vin nghiờn cu hoa hc phỏp lý (1995), Bỡnh lun khoa hc B lut dõn s Nht Bn, Nxb Ch nh tr Quc gia, H Ni 95 Nguyn Nh í (Ch biờn, 2001), T i n ting Vit, Nxb Giỏo dc, H Ni 96 V cụng tỏc lp phỏp (2006), Nh ng ni dung c bn ca Lut nh , Nxb T phỏp TI LIU TING NC NGOI 97 Henry Camphel Black (1990), Blacks Law Dictionary, 6th edition, West Publishing Co 98 Britta Carmen Deimel (2003), Notarielle Verbrauchervertraege, Nxb Dr Kovac 99 Connor, John F O, Good faith in International Law, Dartmouth, MA 1991 100 Edwin Pell (2011), The Law of contract (13th Edition), Sweet & Maxwell, London 101 J Ghestin, G Loiseau and Y-M Seriet (2013), Formation du contract - Tome 1, LGDJ 102 Neil Andrews (2011), Contract Law, Nxb Cambrige 103 P Varul et al Volaoigusseadus I Kommenteritud valjaanne Tallinn, 2006 104 Roger Halson (2013), Contract Law (2 th Edition), Paula Giliter University of Bristol Danh mc cỏc trang web tham kho: 105 Bỏo cụng an Com Vn/ an ninh kinh t/ bt ng sn ngy 16/9/2015 106 Bt ng sn/thoibaotaichinhvietnamnet.Vn/ngy 16/4/2016 107 WWW.diaoc 3S.com/ngy 26/8/2016 156 108 WWW diaoc 3S.com/ 26/8/2016 109 WWW Nguyn Mnh Hựng, Th trng BS Vit Nam thc trng v gii phỏp,thvienso.vnf2.vn//4B25953D-E7D2-9129-ấFFD1C9004ơ-TH-BT-DNGSN-VIT-NAM-THC-TR.pdf]diaoc3S.com/ngy 26/8/2016 157 CC CễNG TRèNH KHOA HC LIấN QUAN CễNG B 1/- Nguyn Th Minh Phng (2015), Bn v ch th c quy n yờu cu Tũa ỏn tuyờn b hp ng mua bỏn nh vụ hiu theo quy nh ti i u 141 D tho B lut dõn s sa i, Hc vin t phỏp, Tp ch Ngh Lut s 2/- Nguyn Th Minh Phng (2016), Bo v quy n li ca ngi th ba tỡnh hp ng mua bỏn nh b vụ hiu, Vin Ki m sỏt nhõn dõn ti cao, Tp ch Kim sỏt s 12 3/- Nguyn Th Minh Phng (2016), Bn v quy n nh ot ti sn chung theo quy nh ca Lut nh nm 2014 v B lut dõn s nm 2015, Vin Kim sỏt nhõn dõn ti cao, Tp ch Kim sỏt s 19 158 PH LC 1/- Bn ỏn s 1252/2015/DSPT ngy 23-9-2015 2/- Quyt nh giỏm c thm s 55/2014/DS-GT ngy 24-02-2014 3/- Bn ỏn s 56/2009/DSST ngy 6-3-2009 4/- Bn ỏn s 352/2011/DSPT ngy 30-3-2011 5/- Bn ỏn s 04/2012/DSST ngy 12-01-2012 6/- Bn ỏn s 719/2012/DSPT ngy 27-6-2012 7/- Quyt nh hi t v ỏn hỡnh s s 219-01 ngy 25-4-2015 8/- Quyt nh giỏm c thm s 11/2010/DS-GT ngy 02-4-2010 9/- Quyt nh giỏm c thm s 04/2010/DS-GT ngy 14-01-2010 159 ... Cơ sở lý luận pháp luật hợp đồng mua bán nhà Chương 3: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam Chương 4: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà. .. giả chọn Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam làm đề tài nghiên cứu luận án 20 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Những vấn đề chung hợp đồng mua bán nhà 2.1.1... trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở Việt Nam … 77 3.3 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 97 Kết luận chƣơng 116 CHƢƠNG 4: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP