Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam (LA tiến sĩ)

Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt NamHợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG THẾ LIÊN

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêu trong luận án là trung thực Kết quả nghiên cứu nêu trong luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận án

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 7

1.1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài… 7

1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu .15

1.3 Cơ sở lý thuyết và hướng tiếp cận nghiên cứu 17

Kết luận chương 1 20

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 21

2.1 Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở 21

2.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở 34

2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở 40

Kết luận chương 2 68

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM .70

3.1 Khái quát quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta 70

3.2 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ở Việt Nam … 77

3.3 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 97

Kết luận chương 3 116

CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 118

4.1 Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở .118

4.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà 123

Kết luận chương 4… 145

KẾT LUẬN 147

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 149

CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ 158

PHỤ LỤC 159

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

(Bộ Nguyên tắc hợp đồng thương mại quốc tế của UNIDROIT)

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội Khi xã hội

càng phát triển (sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số) nhu c u về nhà ở càng

được xã hội quan tâm nước ta, giao dịch mua bán nhà ở trong những năm g n đây diễn ra rất phổ biến, đa dạng, thường mang giá trị lớn và là một trong những phương thức để các chủ thể thực hiện việc trao đổi, nh m th a mãn nhu c u ch ở

và các lợi ch inh tế hác Giao dịch mua bán nhà ở giữ vị tr quan trọng trong quá trình vận hành, phát triển inh tế- xã hội của đất nước Cũng như h u hết các quốc gia hác trên thế giới, quyền về ch ở hợp pháp và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hiến pháp ghi nhận và pháp luật bảo vệ, cụ thể: Hiến pháp năm 1992 quy định

“công dân c quy n sở h u thu nhập hợp pháp, của cải đ dành, nhà ở và Hiến pháp 2013 tại Điều 22 tiếp tục hẳng định: “Công dân c quy n c nơi ở hợp

pháp Để đảm bảo thực hiện quyền hiến định về nhà ở, ch ở hợp pháp của công

dân Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều ch nh sách, pháp luật thúc đẩy phát triển inh tế- xã hội nh m hông ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh th n của nhân dân Trong đó pháp luật về đất đai, nhà ở inh doanh bất động sản (viết tắt là

“KDBĐS ), về hợp đồng mua bán nhà ở (viết tắt là “HĐMBNO ) được Nhà nước

ta đặc biệt quan tâm, thể hiện qua việc đã ban hành và ịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở phù hợp với sự phát triển inh tế - xã hội ở m i giai đoạn lịch sử của đất nước

Chế định HĐMBNO luôn chiếm vị tr quan trọng trong pháp luật về dân sự, inh tế, trực tiếp liên quan đến quyền tài sản, phục vụ và đáp ứng những nhu c u quan trong của các chủ thể trong xã hội nên được Nhà nước ta quan tâm, không ngừng hoàn thiện Các văn bản pháp luật quan trọng trực tiếp điều chỉnh HĐMBNO, như Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… cùng các văn bản hướng dẫn, về cơ bản đã tạo cơ sở pháp lý đ y đủ cho các giao dịch mua bán nhà ở, từng bước đưa các giao dịch nhà ở đi vào nề nếp, ổn định và mang lại hiệu

2

quả xã hội ngày càng cao Từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất

động sản (viết tắt là “Luật KDBĐS”) có hiệu lực thi hành thay thế cho Luật Nhà ở

2005 và Luật KDBĐS 2006 với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, vừa hắc phục những bất cập của pháp luật cũ, vừa tạo dựng một môi trường pháp lý phù hợp, thông thoáng và đồng bộ hơn cho giao dịch mua bán nhà ở, góp ph n thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, hiệu quả Đồng thời, sự ra đời của

Bộ luật dân sự 2015 (c hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) thay thế cho BLDS

2005 đã có những thay đổi há toàn diện và tác động mạnh mẽ đến pháp luật về hợp đồng nói chung và HĐMBNO nói riêng

Thực tế cho thấy, việc chuyển giao quyền sở hữu (viết tắt là “QSH”) nhà ở

thông qua giao dịch mua bán là hông đơn giản vì đối tượng giao dịch là tài sản có giá trị lớn và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nước ban hành ở các thời điểm hác nhau Do vậy, các bên phải rất thận trọng hi tiến hành giao ết và thực hiện hợp đồng Chẳng hạn: Nhà ở thường gắn liền với đất ở, nhưng pháp luật điều chỉnh về đất đai có một số quy định khác với pháp luật nhà ở

về thời điểm chuyển QSH Trong giao dịch mua bán nhà ở các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập và nộp ph trước bạ nhà - đất nhưng một số quy định pháp luật về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản (chẳng hạn: căn cứ t nh thuế, thuế suất, đối tượng chịu thuế, thu nhập chịu thuế….) đã bộc lộ một số hạn chế, hiến cho thị trường nhà ở gặp nhiều hó hăn Quy định của pháp luật về hình thức, nội dung HĐMBNO rất đa dạng, liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhà nước với nhiều thủ tục phức tạp đòi h i phải được lý giải một cách có hệ thống, góp ph n nâng cao nhận thức chung của xã hội Bên cạnh đó, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội hiện nay chưa đảm sự công b ng, chưa xây dựng được cơ chế quản lý việc mua bán nhà ở xã hội hiện hữu, chưa đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tượng có nhu c u làm ảnh hưởng đến t nh nhân đạo, ưu việt của ch nh sách an sinh xã hội về nhà ở mà Đảng và Nhà nước đã đề ra Sự bất

ổn của thị trường bất động sản (viết tắt là “TTBĐS”) những năm qua cho thấy

những yếu ém và bất cập trong ch nh sách pháp luật về bất động sản (viết tắt là

3

“BĐS”) nói chung và nhà ở nói riêng; sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tài

chính- t n dụng còn hạn chế, chưa phát huy tiềm năng về vốn cho thị trường nhà

Xét về t nh đồng bộ, thì hệ thống pháp luật về HĐMBNO hiện nay còn há nhiều bất cập, một số quy định đã bộc lộ hạn chế hiến cho thị trường nhà ở bất ổn định, thiếu minh bạch, chưa đảm bảo nguyên tắc công b ng, chưa tương đồng với pháp luật hợp đồng của một quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật Bản…) và các

Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL) Tranh chấp mua bán nhà ở phát sinh há phổ biến, đa dạng, phức tạp và các hệ lụy của nó đã gây thiệt hại hông

nh cho xã hội

Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật

Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

2.1 Mục đích nghiên cứu của luận án

Nghiên cứu nh m làm sáng t thêm các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật

và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO ở Việt Nam, trên cơ sở đối nghiên cứu so sánh với pháp luật về hợp đồng của một số quốc gia, làm rõ hơn nét tương đồng và

sự hác biệt của pháp luật HĐMBNO của nước ta Tiếp thu có chọn lọc những điểm tiến bộ tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Việt Nam

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Để thực hiện mục đ ch trên, đề tài phải thực hiện nhiệm vụ sau:

Thứ nhất Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình hoa học nghiên

cứu liên quan đến đề tài Trên cơ sở đó, xác định những điểm hợp lý mà luận án sẽ

ế thừa, chỉ ra những vấn đề chưa được giải quyết hoặc c n được tiếp tục nghiên cứu sâu sắc hơn, từ đó xác định rõ nội dung nghiên cứu của luận án

Thứ hai Nghiên cứu, phân t ch và làm rõ các vấn đề lý luận về HĐMBNO

và lý luật về pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam

Thứ ba Đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại

Việt Nam, làm rõ những ưu điểm, hạn chế c n hắc phục, chỉ ra nguyên nhân của

4

những ết quả và hạn chế đó, xác định căn cứ thực tiễn cho các iến nghị hoàn thiện pháp luật

Thứ tư Xác định quan điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật

HĐMBNO nh m đảm bảo quyền lợi của các chủ thể và minh bạch TTBĐS

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án

3.1 Đối tượng nghiên cứu của luận án

Luận án nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO; thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam Các văn bản quy phạm pháp luật (Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… và các văn bản hướng dẫn liên quan), với tư cách là nguồn pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng này sẽ là đối tượng nghiên cứu ch nh được phân t ch trên cả hai phương diện: quy định pháp luật và thực thi pháp luật Bên cạnh đó, pháp luật của một số nước cũng được phân t ch dưới giác độ so sánh

3.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án

- Phạm vi v nội dung nghiên cứu: (i) hái niệm, đặc điểm, vai trò của

HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO (ii) Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp luật HĐMBNO; (iii) Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO; (iv) yêu c u, quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO Việt Nam

- Phạm vi v thời gian nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu pháp luật

về HĐMBNO ở Việt Nam từ hi Hiến pháp 1992 được ban hành cho đến nay

- Luận án hông nghiên cứu pháp luật HĐMBNO thuộc sở hữu nhà nước và tái định cư, vì đây là loại hợp đồng chứa đựng các yêu tố hành ch nh, hông phổ biến trong giao lưu dân sự, ý ch của nhà nước bao trùm lên toàn bộ quá trình giao

5

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận án dựa trên phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, phép duy vật biện chứng, quan điểm lý luận về Nhà nước và pháp luật để

nghiên cứu, xác định nội dung và yêu c u điều chỉnh pháp luật về HĐMBNO Trên

cơ sở đó, luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

(i) Phương pháp lịch sử, quy nạp, tổng hợp và logic được sử dụng để nghiên

cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về HĐMBNO qua các thời ỳ lịch sử (ii) Phương pháp phân tích, so sánh được sử dụng để tìm ra những điểm hác biệt và tương đồng giữa pháp luật của các nước với pháp luật về HĐMBNO Việt Nam, từ đó có những sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp, đảm bảo thúc đẩy tiến trình hội nhập quốc tế (iii) Phương pháp phân t ch, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu chế định pháp luật HĐMBNO, đánh thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO, từ đó đưa ra iến nghị nh m tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam

Các phương pháp trên sẽ được sử dụng ết hợp, đan xen trong suốt quá trình nghiên cứu của luận án

5 Những điểm mới của luận án

Luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống và toàn diện về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO ở Việt Nam Dưới góc độ lý luận, luận án đã góp ph n làm rõ hơn vai trò của pháp luật về HĐMBNO trong pháp luật về nhà ở, KDBĐS nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung

Luận án phân t ch, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO ết hợp so sánh với pháp luật của các nước phát triển từ đó chỉ ra những ưu điểm, hạn chế của pháp luật về HĐMBNO của Việt Nam

Luận án đã đưa ra quan điểm định hướng và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phù hợp với chủ trương, ch nh sách của Đảng, Nhà nước về cải cách tư pháp, đảm bảo giải quyết an sinh xã hội, nâng cao hiệu quả thực thi trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc tự do ý ch và tự do hợp đồng; giải quyết hài hòa

6

và cân b ng lợi ch của các bên, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật của nền inh tế thị trường và hội nhập inh tế quốc tế

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án

6.1 Ý nghĩa khoa học của luận án

Luận án góp ph n xây dựng cơ sở lý luận hoa học và thực tiễn cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO đảm bảo t nh tổng thể, đồng bộ, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở và thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định, minh bạch, phù hợp với xu thế hội nhập

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham hảo cho việc học tập, giảng dạy, nghiên cứu và xây dựng pháp luật

7 Cơ cấu của luận án

Ngoài ph n mở đ u, ết luận, danh mục tài liệu tham hảo và phụ lục, luận

án ết cấu gồm 4 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 2: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng

mua bán nhà ở tại Việt Nam

Chương 4: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

1.1.2 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

những nước phát triển, pháp luật về inh doanh bất động sản (viết tắt là

“KDBĐS”) nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đã có những chuẩn mực ổn định,

inh nghiệm lâu đời, được pháp điển hóa chủ yếu trong Bộ luật dân sự (viết tắt là

“BLDS”), chẳng hạn như: BLDS Pháp, BLDS Nhật bản, BLDS Đức… Giao dịch

mua bán nhà ở hông tách biệt mà được quy định chung trong giao dịch BĐS

Đã có nhiều công trình trên thế giới nghiên cứu về hợp đồng và TTBĐS,

trong đó đáng ể là các cuốn sách: Contract Law (dịch sang tiếng Việt là “Luật hợp

đồng ) của Roger Halson [104]; The law of Contract (dịch sang tiếng Việt là “Pháp luật v hợp đồng ) của Edwin Pell [100] Hai cuốn sách này đã tập trung nghiên

cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin, tự do giao ết hợp đồng, Cuốn sách Formation du contract (dịch sang tiếng Việt là

“Hình thành hợp đồng ) của tác giả J Ghestin, G.Loiseau và Y-M Seriet [101],

cũng đã tập trung nghiên cứu về sự th a thuận của các bên khi xác lập hợp đồng theo pháp luật của Pháp có đối chiếu với một số hệ thống pháp luật Châu Âu, công trình này đã làm rõ nguyên tắc thiện ch , trung thực liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở giai đoạn chuẩn bị ý ết hợp đồng (từ

trang 1251 đến 1307) và xử lý vi phạm hợp đồng Cuốn sách “Notarielle

Verbrauchervertraege” (dịch sang tiếng Việt là “Công chứng hợp đồng tiêu dùng”)

của Britta Carmen Deimel [98] đã phân tích những vấn đề về hợp đồng có công chứng theo Điều 310 của BLDS Đức Tác giả này đã làm rõ điều iện giao dịch chung và đề cập đến t nh minh bạch của hợp đồng theo yêu c u Chỉ thị số 93-13/EWG của Ủy ban Châu Âu ngày 05/4/1993 về bảo lưu mang t nh lạm dụng trong các hợp đồng

Một số bài viết như: “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” (dịch sang tiếng Việt là “Bảo vệ người tiêu dùng trong Bộ luật dân sự”) của K Schimidt

8

dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng trong inh tế thị trường, các bên có quyền tự do

th a thuận hông bị hạn chế về nội dung hợp đồng, tác giả này đã đưa ra quan điểm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng theo BLDS Đức Friedrich Kessler tác giả

cuốn sách “Contracts of Adhesion- Some Thoughts About Freedom of Contract” (dịch sang tiếng Việt là “Hợp đồng mẫu- Một vài suy nghĩ v tự do hợp đồng” đã

nhìn nhận rất sâu sắc, đa chiều về tự do hợp đồng và chỉ ra sự bất bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo, nh m loại b hoặc iểm soát những điều hoản bất lợi cho doanh nghiệp [83, tr.8] để thấy được nhu c u cấp thiết bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu, chống lại sự lạm dụng tự do hợp đồng trong quá trình giao ết

Mar R Ea er hi viết về “Hiệu ứng ngược vị thế” trong cuốn sách “MBA

trong tầm tay Tổng quan” [63] đã hẳng định TTBĐS có ảnh hưởng rất mạnh mẽ

đến inh tế - xã hội của một quốc gia Trong đó “hoạt động của thị trường nhà ở c

tác động lan tỏa đáng k với phần còn lại của n n kinh tế” [63, tr 290], nó cho thấy

có một sự tương quan mạnh giữa hối lượng giao dịch và giá

Có rất t các cuộc hội thảo quốc tế bàn riêng về nhà ở mà chủ yếu tập trung thảo luận về những vấn đề liên quan đến TTBĐS vì đây là thế mạnh của các nước

có nền inh tế phát triển Một trong những hội thảo quốc tế mà Việt Nam có thể

tham hảo, học tập được nhiều đó là hội thảo: “Phát tri n nhà ở và thị trường bất

động sản- kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” tổ chức tại Hà Nội tháng

11 năm 2010 Trong đó, có các báo cáo như: “Các vấn đ trong lĩnh vực nhà ở

nhằm phát tri n đô thị b n v ng ở Hàn Quốc” của tác giả Kim Hyun Ah và Kim

Eung Soo (Viện nghiên cứu Xây dựng và Kinh tế Hàn Quốc); “Đô thị h a b n v ng

trong ngành bất động sản Indonesia” của Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản & Đô thị h a b n v ng trong lĩnh vự bất động sản của Abas

A.Jalil - Giám đốc công ty Amana Raya REIT Managers Những bài viết này đã giúp cho các nhà hoạch định ch nh sách của Việt Nam có cái nhìn bao quát và toàn diện hi xây dựng ch nh sách pháp luật về TTBĐS nói chung và nhà ở nói riêng bền

9

vững, minh bạch, hiệu quả hơn Qua đó xây dựng cơ chế ch nh sách về nhà ở, KDBĐS đáp ứng được nhu c u và thực tế của đất nước

Một số công trình trong nước nghiên cứu pháp luật KDBĐS của các nước

trên thế giới như: “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản- kinh nghiệm quôc

tế và bài học cho Việt Nam” [5]; “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản ở Việt Nam” [6] Qua nghiên cứu cơ chế, ch nh sách pháp luật về TTBĐS của một số

nước như Mỹ, Ph n Lan, Hàn Quốc, Sigapore, Cả 02 công trình này đã chỉ ra những inh nghiệm của m i nước mà Việt Nam c n phải học tập, chẳng hạn như các ch nh sách về thuế để iểm soát đ u cơ, iềm chế giá nhà của Hàn Quốc, ch nh sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thụy Điển và nhà ở xã hội của Singapore, vai trò của Nhà nước trong điều tiết hoạt động KDBĐS của

Philippines và hẳng định “các nước đ u đặt nhà ở vào vị trí trọng yếu trong hệ

thống chính sách của mình đối với TTBĐS” và đều tập trung xây dựng hung pháp

lý cho ch nh sách phát triển TTBĐS phù hợp với đặc điểm của m i nước Nguyễn Minh Tuấn [89] đã tập trung nghiên cứu pháp luật về đăng ý BĐS của Nhật Bản, Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển từ đó chỉ ra những hác biệt, inh nghiệm

cho Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ý BĐS Và theo tác giả này “khi thực hiện

việc đăng ký, các thông tin v BĐS, v chủ sở h u BĐS được lưu gi , tích hợp thống nhất, giúp cho TTBĐS được vận hành an toàn, minh bạch” [89, tr.16]

Phạm Văn B ng hi nghiên cứu “Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học

đối với Việt Nam v chính sách xây dựng và phát tri n thị trường bất động sản”

[67] đã cho r ng đăng ký giao dịch BĐS là đi u kiện c hiệu lực của giao dịch

Giao dịch BĐS không đăng ký sẽ không được pháp luật bảo vệ” [67, tr.18]

1.1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

Sau hi đất nước bước vào thời ỳ đổi mới, chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp sang nền inh tế thị trường, nhất là từ hi BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn được ban hành thì việc nghiên cứu pháp luật về HĐMBNO đã được nhiều nhà hoa học quan tâm Theo thống ê chưa đ y

đủ của tác giả có 51 công trình hoa học nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp liên

10

quan đến pháp luật Việt Nam về HĐMBNO; trong đó gồm: 21 sách, 02 đề tài cấp

Bộ, 04 Luận án tiến sĩ, 11 Luận văn thạc sỹ, 13 bài báo hoa học đăng trên các tạp chí chuyên ngành

1.1.2.1 Nhóm các công trình nghiên cứu nh ng vấn đ lý luận pháp luật v HĐMBNO tại Việt Nam

Các công trình trực tiếp nghiên cứu HĐMBNO có Luận văn cao học với đề

tài: “Nh ng vấn đ cơ bản v hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự” của

Đ Văn Hãn [37]; Lê Thị Lan viết về: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của

pháp luật hiện hành- Một số vấn đ lý luận và thực tiễn” [51]; Nguyễn Nhật

Phương Giang nghiên cứu “Đi u kiện c hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở” [36]; Nguyễn Thị Minh Phượng với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và

giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” [70] và giáo trình

Luật Dân sự Việt Nam, do Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) [80] Tác giả của các công trình nêu trên hi nghiên cứu các vấn đề về lý luận pháp luật HĐMBNO đều đưa ra hái niệm HĐMBNO với sự thống nhất cao về những đặc điểm cơ bản của HĐMBNO là tính song vụ, ưng thuận, có đền bù và chuyển giao QSH tài sản Các tác giả một số công trình khác [36, 70] đã chỉ ra những bất cập của pháp luật trong quy định về hình thức HĐMBNO phải công chứng, chứng thực,

coi đó là điều iện có hiệu lực của hợp đồng và hẳng định quy định này “đã tạo kẽ

hở cho việc hủy bỏ tính hiệu lực của HĐMBNO” Tác giả các công trình trên cũng

đã chứng minh vai trò của pháp luật HĐMBNO tạo cơ sở pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia giao ết hợp đồng và iến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển QSH, hình thức của HĐMBNO theo hướng hông nên quy định bắt buộc

phải công chứng, chứng thực mà theo hướng “mở’ để các bên tự lựa chọn trong quá

trình giao ết hợp đồng [70]

Một số công trình nghiên cứu từng loại HĐMBNO riêng biệt như: “Hợp

đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt Nam hiện nay [39]; “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay [45] và “Pháp luật v mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội” [19] Tác giả các công trình này đã đưa

11

ra hái niệm về HĐMBNO tương ứng với từng loại nhà ở mà mình nghiên cứu và chỉ ra một số bất cập trong quy định của pháp luật liên quan Chẳng hạn như: Đinh

Gia Cảnh [19], đã chỉ ra các quy phạm pháp luật (viết tắt là “QPPL”) về mua bán

NOXH là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự h trợ về nhà ở từ ph a nhà nước dành cho những người thu nhập và là hung pháp lý c n phải có trong sự phát triển TTBĐS Tác giả này cũng cho r ng những quy định về đối tượng, điều iện được mua NOXH chưa thật sự phù hợp, đã ảnh hưởng đến t nh ch nh xác và công b ng

hi áp dụng ch nh sách NOXH; các thủ tục hành ch nh liên quan đến việc xác định thực trạng thu nhập, cư trú, ch ở đã tạo điều iện cho việc sách nhiễu của ch nh quyền địa phương Phạm Thị Hường [45], đã chứng minh thực tiễn cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hác gắn liền với đất (viết tắt là

“GCN”) đối với căn hộ chung cư còn nhiều bất cập do sự thiếu trách nhiệm của chủ

đ u tư mà hông có một cơ chế giám sát hữu hiệu nào điều chỉnh, hiến cho quyền lợi của người mua bị xâm phạm nghiêm trọng

Khi nghiên cứu “Pháp luật v hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai [21] và “Pháp luật v mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” [52] tác giả các công trình này đã chỉ ra những hạn chế của pháp

luật khi quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS của chủ đ u tư và cơ chế pháp lý giám sát việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và quyền tiếp nhận

thông tin liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai (viết tắt là “HTTTL”)

1.1.2.2 Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án

Cuốn sách “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án” [27, 28,

29] của Đ Văn Đại, đã chỉ ra những bất cập của pháp luật dân sự liên quan đến chế định hợp đồng như quy định về nh m lẫn, lừa dối, hủy b hợp đồng, từ đó đưa ra quan điểm cá nhân là hạn chế tuyên bố, hủy b hợp đồng nếu có cơ hội hãy cứu hợp

đồng vì hợp đồng sinh ra để thực hiện chứ hông phải là để triệt tiêu “Pháp luật

dân sự và thực tiễn xét xử” [54] của Nguyễn Duy Lượng đã chỉ rõ: Bảo vệ QSH

ch nh là biện pháp nhà nước tác động pháp luật tới hành vi xử sự của con người,

12

bảo đảm cho CSH thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình;

và hông phải trong mọi trường hợp CSH đều được lấy lại tài sản hiện do người thứ

ba chiếm hữu, mà c n phân biệt việc chiếm hữu tài sản bất hợp pháp ngay tình hay hông ngay tình để từ đó áp dụng đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình hi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu

Tác giả bài viết: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở và

chuy n nhượng quy n sử dụng đất” [44] lại cho r ng HĐMBNO phải tuân thủ quy

định hình thức công chứng, chứng thực nh m đảm bảo trật tự xã hội và thu ngân sách Nhà nước

1.1.2.3 Nh m các công trình nghiên cứu v thị trường bất động sản gián tiếp liên quan đến đ tài

Tác giả cuốn sách “Pháp luật v kinh doanh bất động sản” [90] và “Pháp

luật v kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” [91] đã hẳng định sự phát

triển của TTBĐS Việt Nam còn mang t nh tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ng m chiếm tỷ lệ lớn Cung – c u mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân Tình trạng

đ u cơ nhà, đất, ch c u ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “n ng, lạnh thất

thường, nhiều con sốt giá nhà, đất xảy ra trong những năm g n đây, thông tin về BĐS hông đ y đủ, thiếu minh bạch và hó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải trải qua nhiều hâu trung gian, tốn nhiều thời gian; quyền

và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch hông được bảo đảm, còn có hiện tượng lừa đảo trong KDBĐS [90, tr 270-271], từ đó hẳng định sự c n thiết phải tăng cường vai trò của nhà nước trong quản lý đối với hoạt động KDBĐS

Luận án tiến sỹ “Pháp luật v kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Nh ng

vấn đ lý luận và thực tiễn” của Vũ Anh [4] đã làm rõ thêm yêu c u đối với pháp

luật về KDBĐS phải đảm bảo công hai, minh bạch, hạn chế và giảm thiểu rủi ro,

đảm bảo TTBĐS phát triển bền vững, và hẳng định “pháp luật KDBĐS còn thiếu

các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, c hiệu hiệu quả đ xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so với giá trị thực tế” [4, tr.94]

quy định bảo đảm cho việc lưu giữ dữ liệu và phân phát thông tin

Sách chuyên hảo “Các giải pháp đ hoàn thiện th chế thúc đẩy sự phát

tri n của thị trường bất động sản Việt Nam” [68], công trình này đã nghiên cứu cơ

sở lý luận, inh nghiệm quốc tế (Nhật Bản, Đức, Trung Quốc, Malayxia,

Singapore…) và ch nh sách nhà ở tại Việt Nam Tác giả cuốn sách “Quản lý nhà

nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” [47], đã hẳng định vai trò quản

lý của nhà nước đối với thị trường nhà- đất là c n thiết Hai công trình này đã đưa ra định hướng đổi mới vai trò quản lý nhà nước đối với TTBĐS theo hướng hông can thiệp trực tiếp, thái quá vào các quan hệ mang t nh thị trường và đưa ra giải pháp hoàn thiện môi trường cho TTBĐS là phải tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế ch nh sách phù hợp, đảm bảo thống nhất

Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát v hệ thống của nhà

quản lý đô thị” [20], Võ Kim Cương đã chỉ ra t m quan trọng của ch nh sách

NOXH đối với người thu nhập thấp, người nghèo trong việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của quá trình đô thị Tác giả này cũng cho r ng xây dựng chính sách NOXH phải đảm bảo tiêu ch công b ng, t nh nhân đạo và t nh đô thị; tạo điều iện

về luật pháp (thông qua các chính sách ưu đãi v tín dụng, thuế, quy n sử dụng đất,

ki m sát giá bán của các dự án NOXH) và trợ cấp (trực tiếp chi từ ngân sách hoặc quỹ đất công) cho các chủ thể hi tham gia vào giao dịch NOXH, để biến nhu c u

ch ở thành c u trong TTBĐS và huyến nghị học h i có chọn lọc mô hình, ch nh sách phát triển nhà ở của Singapore

Tr n Minh Đức, với “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập

cá nhân ở Việt Nam” [33] đã chứng minh những hạn chế, hó thực hiện của pháp

14

luật thuế hi chuyển nhượng nhà, căn hộ; cụ thể: Quy định nộp thuế thu nhập cá

nhân (viết tắt là “thuế TNCN”) với thuế suất 2% trong giao dịch BĐS đối với trường

hợp nhà đ u tư BĐS phải chịu l hoặc hòa vốn để bảo toàn vốn do biến động của TTBĐS là chưa đúng với bản chất của thuế TNCN và hông đảm bảo nguyên tắc công b ng hi xác định giá chuyển nhượng nhà ở để làm cơ sở t nh thuế TNCN

Luận án tiến sĩ “Giai đoạn ti n hợp đồng trong pháp luật Việt Nam của Lê Trường Sơn hẳng định “các hệ thống pháp luật đang c xu hướng xích lại gần

nhau với nội hàm ghi nhận ngày càng lớn trách nhiệm của các bên trong giai đoạn

ti n hợp đồng” [74, tr.18] và cho r ng việc ghi nhận nghĩa vụ cung cấp thông tin,

hậu quả pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng là rất quan trọng

Khi “Bàn v giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu” [53], Hoàng Quảng Lực

cho r ng với cách t nh thiệt hại tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP-TANDTC ngày 18/6/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao là chưa đảm bảo công b ng

và đã iến nghị góp ph n hoàn thiện cách t nh thiệt hại hi Tòa án tuyên bố HĐMBNO vô hiệu dựa vào chỉ số tiêu dùng (CPI- Consummer Price index)

Luận án tiến sỹ: “Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quy n lợi người tiêu dùng ở

Việt Nam hiện nay” [83] của Nguyễn Thị Thư cho r ng: Tình trạng xâm phạm

quyền lợi người tiêu dùng (viết tắt là “NTD”) hông giảm, nguyên nhân một ph n

hông nh n m ở ch nh pháp luật Để bảo vệ quyền lợi của NTD c n iểm soát các điều iện giao dịch chung vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro hoặc bất công Bài viết:

“Đi u kiện thương mại chung- nhu cầu đi u chỉnh pháp luật từ phương diện bảo vệ

quy n lợi của người tiêu dùng ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật

(số 6/2003) của Lê Minh Hùng đã nêu lên sự hông hợp lý và bất công b ng hi giao ết, thực hiện hợp đồng theo mẫu của thương nhân đối với NTD

Tại các báo cáo tổng ết và phương hướng nhiệm vụ công tác hàng năm của Tòa án nhân dân và tài liệu tập huấn về thi hành BLDS và Bộ luật tố tụng dân sự

“Một số vấn đ cấp thiết cần lưu ý v áp dụng pháp luật dân sự” của Chu Xuân

15

Minh [56] đã chỉ ra những bất cập của pháp luật thực định dẫn đến việc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp HĐMBNO chưa thống nhất giữa các cấp Tòa án

Báo cáo tổng ết thực hiện Luật Nhà ở 2005 của Bộ xây dựng đã nêu rõ việc

áp dụng chưa thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai về thời điểm chuyển QSH nhà ở, cùng việc liên tục thay đổi các văn bản hướng dẫn đã ảnh hưởng đến việc cấp GCN, nhiều cơ chế ch nh sách phát triển nhà ở vẫn chưa đi vào cuộc sống do thiếu

t nh thực thi, các ưu đãi chưa đủ sức thu hút các chủ thể tham gia phát triển nhà ở

Các công trình trên có giá trị tham hảo rất quan trọng trong quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài của luận án

1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu

Từ ết quả nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận án, có thể đưa ra một số đánh giá sau:

HĐMBNO là hợp đồng thông dụng, inh điển của đời sống xã hội và chế định pháp luật về HĐMBNO giữ vị tr quan trọng trong pháp luật dân sự của đất nước nhiều nước, chế định pháp luật này đã được pháp điển hóa ở trình độ cao nên rất ổn định, các công trình nghiên cứu nước ngoài về hợp đồng nhìn chung đều thống nhất xác định hợp đồng phải được giao ết đảm bảo nguyên tắc tự do, thiện

ch , trung thực và nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng là bắt buộc Việt Nam, do nhiều nguyên nhân hác nhau mà chế định này chưa thật phát triển phù hợp với quy luật của nền inh tế thị trường và quá trình hội nhập Chính điều này đã đặt pháp luật về HĐMBNO trước yêu c u phải được sửa đổi, bổ sung

ịp thời và phù hợp Để giải quyết các yêu c u đó, nhiều nhà hoa học đã vào cuộc, với nhiều công trình nghiên cứu hông những lý giải các vấn đề lý luận mà còn chỉ

ra những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại, hiếm huyết đó và đưa ra những giải pháp cụ thể với những lập luận há thuyết phục Tuy nhiên, các công trình đã nghiên cứu trước đây chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu, đánh giá từng

h a cạnh của từng loại HĐMBNO riêng biệt, còn thiếu vắng công trình hoa học nghiên cứu vấn đề pháp luật về HĐMBNO một cách tổng thể, có hệ thống với t nh chuyên sâu cao

16

1.2.1 Các vấn đề đã giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa

V lý luận: Các công trình đều phân t ch, luận giải những vấn đề lý luận về hái

niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở và HĐMBNO Một số công trình nghiên cứu chuyên biệt từng loại HĐMBNO Các công trình đã làm sáng t những vấn đề lý luận pháp luật về TTBĐS, các yêu c u về t nh minh bạch, công hai và ổn định đặt ra để TTBĐS phát triển bền vững Dưới góc độ tham hảo cho luận án thì những iến thức lý luận trên sẽ là cơ sở hoa học để xác định quan điểm định hướng trong hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Những nghiên cứu về vai trò của nhà nước trong quản lý hoạt động KDBĐS cũng có ý nghĩa gợi mở và củng cố thêm định hướng để luận án nghiên cứu vai trò của nhà nước trong quản lý giao dịch mua bán nhà ở như một thiết chế bảo vệ lợi ch công, bảo vệ nhóm yếu thế trong xã hội cao hơn cả là bảo đảm quyền con người, quyền về ch ở hợp pháp của công dân

V thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật v HĐMBNO: Các

công trình đã công bố đều hẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nước ta còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chưa đáp ứng được sự năng động của nền inh

tế thị trường, làm cho TTBĐS của nước ta rơi vào tình trạng thiếu minh bạch và công khai, chẳng hạn như: Cách t nh diện t ch chung - diện t ch riêng, sở hữu chung

- sở hữu riêng đối với căn hộ chung cư, nhà thương mại đã mang đến nhiều bất lợi cho người mua và tạo lợi thế cho người bán Quy định của BLDS và Luật Nhà ở về thời điểm có hiệu lực của HĐMBNO là thiếu thống nhất, hông đảm bảo nguyên

tắc tự do hợp đồng Một số quy định về nhà ở xã hội (viết tắt là “NOXH”) chưa đảm

bảo quyền lợi của người mua nhà, ảnh hưởng đến t nh ch nh xác và công b ng hi áp dụng Các công trình nghiên cứu cũng thống nhất nhận định vai trò quản lý của nhà nước đối với hoạt động KDBĐS là quan trọng và c n thiết nhưng thời gian qua chưa phát huy hiệu quả, còn mang t nh thủ tục, hành ch nh; và đề xuất sớm xây dựng cơ chế công hai thông tin BĐS, ban hành Luật đăng ý BĐS Khi nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án các công trình đã chỉ ra sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa tòa án các cấp

17

Kết quả nghiên cứu của các công trình có giá trị tham hảo hữu ch cho việc nghiên cứu, đánh giá, nhận xét ưu điểm và hạn chế của pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam, từ đó tiếp tục tìm hiểu nguyên nhân của những hạn chế để có giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phù hợp với nền inh tế thị trường và hội nhập quốc tế

1.2.2 Những vấn đề còn tranh luận, chưa được nghiên cứu mà luận án cần tiếp tục nghiên cứu

Luận án sẽ tiếp tục làm rõ hơn những vấn đề lý luận và nội dung pháp luật về HĐMBNO, cụ thể: Tiếp tục nghiên cứu quy định pháp luật về hình thức là điều iện phát sinh hiệu lực của HĐMBNO, các yếu tố cấu thành của HĐMBNO, cơ chế đảm bảo sự minh bạch thông tin BĐS, hiệu quả điều chỉnh của các chế tài xử lý hi có hành vi vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của HĐMBNO vô hiệu Đồng thời, luận án cũng tiếp tục làm rõ vai trò điều chỉnh của pháp luật HĐMBNO đối với TTBĐS, so sánh, đối chiếu với pháp luật của một số nước để tìm ra những hác biệt

và tương đồng từ đó đề xuất các giải pháp góp ph n hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam theo hướng bảo đảm t nh đồng bộ, thống nhất, thông thoáng,

dễ tiếp cận

Các công trình nghiên cứu trước đây về pháp luật về HĐMBNO dựa trên quy định của BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn nhưng đến nay các văn bản đó đã hết hiệu lực thi hành, nhiều thông tin không còn t nh thời sự Hiện nay, Hiến pháp 2013, BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, đã có hiệu lực thi hành với nhiều nội dung mới nhưng chưa được nghiên cứu nhiều Đây ch nh là hông gian mở với nhiều thách thức đặt ra cho luận án tiếp tục nghiên cứu, nh m phát huy hơn nữa vai trò hiệu lực, hiệu quả của sự điều chỉnh pháp luật đối với HĐMBNO trong quá trình phát triển TTBĐS ở Việt Nam

1.3 Cơ sở lý thuyết và hướng tiếp cận nghiên cứu

1.3.1 Cơ sở lý thuyết

Để đạt được mục đ ch nghiên cứu, luận án sử dụng một số lý thuyết sau:

Lý thuyết bảo vệ người yếu thế trong mối tương quan với người mạnh thế

nh m bảo đảm công b ng và ổn định xã hội với tư cách là tiền đề của sự phát triển

1.3.2 Hướng tiếp cận nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan tình hình nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, luận án phân t ch, đánh giá ết quả các nghiên cứu liên quan đến đề tài để

kế thừa có chọn lọc và đưa quan điểm của mình về những vấn đề tiếp tục nghiên cứu Cùng với việc nghiên cứu pháp luật thực định về HĐMBNO, luận án sẽ nghiên cứu thực tiễn thực hiện những quy định này để có những đánh giá toàn diện, làm cơ

sở cho việc đề xuất các giải pháp cụ thể

1.3.3 Khung phân tích để làm rõ lý thuyết

Với mục đ ch làm rõ thêm pháp luật về HĐMBNO cả về phương diện lý luận

và thực tiễn, tác giả tập trung phân tích vai trò, đặc điểm và nội dung pháp luật về HĐMNO Trên cơ sở đó, thực hiện việc đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân Để giải quyết các vấn đề này, tác giả đặt ra các giả thuyết và câu h i nghiên cứu như sau:

Giả thuyết nghiên cứu 1: Hiện nay ý thức tuân thủ pháp luật khi giao kết và

thực hiện HĐMBNO của người dân chưa cao Rất nhiều người không hiểu biết về trình tự, thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở Tình trạng lợi dụng kẽ hở của pháp luật và sự thiếu hiểu biết của người mua để ký kết các HĐMBNO bất bình

19

đẳng về lợi ích, có lợi cho bên bán, tình trạng thực hiện không nghiêm các quy định

về điều kiện có hiệu lực của HDMBNO diễn ra phổ biến, với thủ đoạn tinh vi và mức độ chất phức tạp ngày gia tăng

Câu hỏi nghiên cứu 1: Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? HĐMBNO có gì khác

biệt so với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác? Nội dung của pháp luật về HĐMBO gồm những gì?

Giả thuyết nghiên cứu 2: Pháp luật về HĐMBNO còn nhiều hạn chế, tính ổn

định không cao, liên tục sửa đổi, bổ sung Một số quy định của pháp luật thiếu tính khả thi Có nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nước ban hành ở những thời điểm khác nhau cùng điều chỉnh quan hệ HĐMBNO, khiến cho người dân cũng như cán bộ thực thi pháp luật gặp nhiều hó hăn trong việc nắm bắt, hiểu biết kịp thời dẫn đến việc sử dụng, thực thi, chấp hành và áp dụng pháp luật chưa thống nhất, gây thiệt hại không nh cho các chủ thể, xã hội và ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản

Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật

về HĐMBNO hiện nay như thế nào? Ưu điểm và hạn chế? Nguyên nhân?

Giả thuyết nghiên cứu 3: Pháp luật về HĐMBNO đã góp ph n tạo hành lang

pháp lý cho các chủ thể khi giao kết hợp đồng và duy trì trật tự xã hội Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo quyền tự do ý chí khi th a thuận theo các nguyên tắc chung của BLDS Các chính sách NOXH chưa đảm bảo công b ng Chưa có cơ chế đồng bộ lưu trữ thông tin BĐS, các quy định về bán nhà ở HTTTL đang được thế chấp còn nhiều kẽ hở, dễ bị lạm dụng, lợi dụng; vì vậy chưa đủ sức thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh và ổn định trong điều kiện giao dịch BĐS đang ngày gia tăng mạnh

Câu hỏi nghiên cứu 3: Vì sao phải hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO? Để

bảo đảm quyền chủ thể trong ký kết và thực hiện HĐMBNO, ổn định trật tự xã hội, phù hợp với thực tiễn nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế thì pháp luật về HĐMBNO c n được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện như thế nào?

20

Kết luận chương 1

Đánh giá các công trình nghiên cứu đã công bố liên quan đến đề tài luận án

để xác định những vấn đề đã được giải quyết, những nội dung c n tiếp tục nghiên cứu sâu sắc hơn hoặc chưa được nghiên cứu để ế thừa, tiếp tục nghiên cứu và tìm

ra điểm mới của đề tài Qua tổng quan tình hình nghiên cứu được thực hiện ở Chương I cho thấy:

(i) Chế định pháp luật về HĐMBNO thu hút sự quan tâm nghiên cứu của nhiều nhà hoa học ở các vị tr hác nhau Các công trình đã góp ph n quan trọng vào việc tạo lập cơ sở lý luận và thực tiễn, phục vụ việc xây xựng và hoàn thiện pháp luật, đáp ứng yêu c u của từng giai đoạn phát triển đất nước, tạo điều iện thuận lợi cho tác giả trong việc nghiên cứu, hoàn thành công trình của mình

(ii) Các công trình đã công bố liên quan đến pháp luật về HĐMBNO đều lấy việc bảo vệ quyền, lợi ch hợp pháp của các chủ thể, của người yếu thế, của xã hội, việc bảo đảm nguyên tắc tự do inh doanh, tự do hợp đồng, thiện ch trung thực và

tự chịu trách nhiệm, … làm căn cứ để phân t ch, đánh giá thực trạng pháp luật HĐMBNO Qua đó chỉ ra những thành công, những mặt còn hạn chế cũng như nguyên nhân của những hạn chế đó trong điều chỉnh pháp luật đối với HĐMBNO, đặt ra yêu c u tiếp tục c n nghiên cứu về chế định pháp luật này Trong nhiều phân

t ch, đánh giá đến nay vẫn còn nguyên giá trị thời sự của nó, rất c n được tham hảo

và ế thừa

(iii) Sau hi Hiến pháp năm 2013 được ban hành đã có nhiều văn bản pháp luật liên quan đến HĐMBNO cũng được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới với nhiều nội dung mới đặt ra yêu c u phải nghiên cứu để nhận thức một cách đ y đủ, sâu sắc, xây dựng cơ chế bảo đảm thực thi các quy định đó một cách hiệu quả Đó cũng là

một trong những lý do mà tác giả chọn “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật

Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án của mình

21

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là một yếu tố cấu thành ết cấu hạ t ng inh tế- xã hội nói chung và

ết cấu hạ t ng đô thị nói riêng Giao dịch nhà ở là bộ phận của TTBĐS, chịu tác động của môi trường inh tế Tùy thuộc vào vị tr địa lý, giai đoạn lịch sử, nét văn hóa vùng miền của đất nước mà quan niệm, cấu trúc nhà ở sẽ có những đặc trưng

hác biệt Theo từ điển Tiếng Việt, nhà ở được hiểu là: “Công trình xây dựng c

mái, c tường vách đ ở hay dùng vào một việc nào đ ” [65, tr.900] Theo hoa học

pháp lý, nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích đ ở và phục vụ các nhu cầu

sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [36, tr.10] Nếu nhà xưởng hay các công trình

xây dựng phục vụ các mục đ ch hác như inh doanh, sản xuất … thì nhà ở là “chỗ

ở và sinh hoạt của một gia đình” Với quan niệm “an cư, lạc nghiệp , nhà ở giữ vị

trí rất quan trọng trong đời sống dân sự, nó là phương tiện giúp con người chống chọi trước sự tác động của thiên nhiên, tái tạo sức lao động và th a mãn nhu c u tinh th n, nhưng nó cũng phục vụ một số mục đ ch hác tại các quốc gia đang phát

triển [5, tr.217] Theo Ph Ănghen: “… Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và

mặc rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ” [3, tr.500] Ngoài

giá trị về tinh th n, xét về giá trị vật chất, inh tế thì nhà ở là tài sản gắn liền với

quyền sử dụng (viết tắt là “QSD”) đất, là BĐS có giá trị lớn trong lưu thông trên thị

trường Xét về phương diện triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình iến thức, đồng bộ và mang t nh văn hóa Xét về phương diện xã hội học, nhà ở đã trở thành phương tiện sinh hoạt và nhu c u hông thể thiếu của m i cá nhân, gia đình, xã hội một h a cạnh hác, nhà ở còn tượng trưng cho giá trị văn hóa, bản sắc của một dân tộc Trên phương diện pháp luật, quyền có nhà ở hay ch ở hợp pháp là quyền con người được Hiến pháp năm 2013 của nước ta ghi nhận và bảo hộ Nhà nước

c u về ch ở cũng tăng theo, dẫn đến hoạt động tạo lập nhà ở của các chủ thể càng sôi động Nhà ở rất phong phú, đa dạng và được phân loại như sau:

+ Nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền ề và nhà ở độc lập) được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc QSD hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 t ng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, c u thang chung, có ph n sở hữu riêng, ph n sở hữu chung và hệ thống công trình hạ

t ng sử dụng chung; bao gồm: Nhà chung cư xây dựng với mục đ ch để ở và nhà chung cư xây dựng có mục đ ch sử dụng h n hợp để ở và inh doanh

+ Nhà ở thương mại là nhà ở được đ u tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

+ Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

+ Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố tr cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư hi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải t a nhà ở theo quy định của luật

+ Nhà ở xã hội là nhà ở có sự h trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng ch nh sách h trợ về nhà ở theo quy định của luật

+ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đ u tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

23

Để đáp ứng nhu c u về ch ở, m i chủ thể có quyền lựa chọn những phương thức tạo lập nhà ở hác nhau như đ u tư xây dựng nhà, thuê mua nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Như vậy, nhà ở trở thành đối tượng tham gia vào các giao dịch nhà ở nói chung và HĐMBNO nói riêng Vì vậy để hiểu hái niệm HĐMBNO trước hết c n làm rõ bản chất của hợp đồng

Thuật ngữ “Hợp đồng” (contractus) xuất hiện l n đ u tiên ở La Mã vào hoảng thế ỷ V – IV trước công nguyên theo tiếng La-tinh có nghĩa là “Ràng

buộc” Việt Nam, trong đời sống thực tế, sử dụng nhiều thuật ngữ hác nhau để

chỉ về hợp đồng, như: Khế ước, giao èo, văn tự, cam ết, tờ giao ước,…[64, tr.45]

Theo BLDS Pháp: “Hợp đồng là sự thỏa thuận gi a các bên, theo đ một

hoặc nhi u người cam kết với một hoặc nhi u người khác v việc chuy n giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đ ” [12, Điều 1101]

BLDS Nga quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận gi a hai hay nhi u bên v

việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quy n, nghĩa vụ dân sự” [11, Khoản 1 Điều 420]

Điều 385 BLDS 2015 Việt Nam định nghĩa: “Hợp đồng là sự thoả thuận

gi a các bên v việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quy n, nghĩa vụ dân sự”

Hợp đồng được xác lập trên cơ sở th a thuận được xem là ết quả của sự thống nhất ý ch tự nguyện của các bên, là nguồn phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp

lý giữa các bên [59, tr.2] Khái niệm hợp đồng được hiểu là căn cứ làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật với hai dấu hiệu đặc trưng hông thể

thiếu: thứ nhất, phải có th a thuận tức là có sự thống nhất ý ch giữa các chủ thể bình đẳng về địa vị pháp lý; thứ hai, phải có mục đ ch (căn cứ pháp lý) nhất định

mà các bên hướng tới và hợp đồng là phương tiện để đạt được mục đ ch đó [74, tr.23] Hay nói cách khác, hợp đồng là phương tiện pháp lý để các chủ thể trao đổi lợi ch nh m th a mãn các nhu c u của mình Nó được hình thành trên cơ sở tự do

th a thuận và thống nhất ý ch của các bên tham gia giao ết, theo đó làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ chủ thể, ngoại trừ những quyền và nghĩa vụ

mà pháp luật quy định hông thể thay đổi hoặc chấm dứt b ng th a thuận

24

Theo cách hiểu thông thường “mua - bán là đổi ti n lấy vật” [93, tr.626], là

phương thức trao đổi tài sản thông qua giá trị tiền tệ [2, tr.26] Theo từ điển luật học

thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận gi a các bên, theo đ bên bán c

nghĩa vụ giao tài sản và chuy n quy n sở h u tài sản đ cho bên mua và nhận ti n, còn bên mua c nghĩa vụ nhận tài sản và trả ti n cho bến bán” [93, tr.310]

Theo nguyên tắc chung, HĐMBNO được ết lập trên cơ sở tự do bày t ý

ch , “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” giữa bên mua và bên bán nhà, hông ai được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người hác phải tiến hành ý ết hợp đồng với mình hoặc với bất ỳ chủ thể nào hác Như vậy, “yếu tố thỏa thuận của các

chủ th là ti n đ của hợp đồng và được xem là tuyệt đối” [59] và hi HĐMBNO

được giao ết hợp pháp sẽ phát sinh “hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên”

và các bên “phải thực hiện nghĩa vụ của mình một cách trung thực, theo tinh thần

hợp tác, đúng cam kết” Theo nghĩa thông thường HĐMBNO được hiểu là chế định

pháp lý trong hệ thống pháp luật, gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật (viết tắt là

“QPPL”) điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình tự do th a thuận và tự

nguyện giữa các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng với nhau Theo nghĩa chủ quan thì HĐMBNO là sự th a thuận giữa các bên về đối tượng, giá cả, thời hạn giao nhận nhà và thanh toán tiền…, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu

(viết tắt là “QSH”) nhà ở đã bán cho bên mua; bên mua trả tiền, nhận nhà; các bên

có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục đăng ý trước bạ sang tên chuyển QSH theo quy định của pháp luật [52, tr.7] Tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao và Viện iểm sát nhân

dân tối cao đã đưa ra hái niệm pháp lý quan trọng về HĐMBNO như sau: “Hợp

đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận gi a các bên, theo đ bên bán nhà ở c nghĩa

vụ giao nhà và chuy n QSH nhà ở đ cho bên mua và nhận ti n, còn bên mua c nghĩa vụ nhận nhà ở và trả ti n cho bên bán” Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của

Chính phủ về mua bán và inh doanh nhà ở quy định: “Mua bán nhà ở là việc

chuy n QSH nhà ở và QSD đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản gi a bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp

25

luật” Khái niệm HĐMBNO cũng được nhiều nhà hoa học Việt Nam định nghĩa

trong các giáo trình, tài liệu hoa học dân sự [45, 70, 80], về cơ bản các hái niệm

đã thống nhất nhiều nội dung thể hiện bản chất của hợp đồng (HĐMBNO là sự dịch

chuy n QSH nhà ở từ bên bán sang bên mua, đảm bảo nguyên tắc tự do thỏa thuận

và tuân thủ quy định của pháp luật) Xét ở phạm vi mang t nh học thuật thì

HĐMBNO có thể được hiểu là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch QSH nhà từ người bán sang người mua để th a mãn nhu c u xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước Theo đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà và chuyển QSH nhà ở đã bán cho bên mua và bên mua trả tiền, nhận nhà, các bên có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục đăng ý trước bạ sang tên chuyển QSH theo quy định của pháp luật [80, tr.7] Dưới góc độ luật học thì

“HĐMBNO là sự thỏa thuận bằng văn bản gi a bên mua nhà và bên bán nhà Theo

đ , bên bán c nghĩa vụ giao nhà và chuy n QSH nhà cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả ti n cho bên bán theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Bên mua là chủ sở h u nhà sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật”

2.1.1.2 Đặc đi m của hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ nhất, hợp đồng ưng thuận, song vụ, c đ n bù

Tính ưng thuận được hiểu là quyền tự do th a thuận của các chủ thể trên cơ

sở tuân thủ quy định của pháp luật Theo từ điển Bách hoa Việt Nam “Thỏa thuận

là sự nhất trí chung được th hiện ở chỗ không c một ý đối lập của bất kỳ một bộ phận nào trong số các bên liên quan đối với nh ng vấn đ quan trọng và th hiện thông qua quá trình mà mọi quyết định của các bên đ u được xem xét và dung hòa

[40 tr 238] Khi các bên th a thuận đạt được sự thống nhất về nội dung và hợp đồng được ý ết thì quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh hiệu lực và có giá trị bắt buộc thực hiện Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán theo đúng phương thức, thời gian mà các bên đã th a thuận trong hợp đồng T nh ưng thuận trong HĐMBNO thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự do hợp đồng, sự bình đẳng giữa các chủ thể trong quá trình giao ết, thực hiện hợp đồng

26

Tính song vụ trong HĐMBNO được hiểu là quyền và nghĩa vụ của các bên

song song với nhau Hay nói cách hác, tương ứng quyền của bên bán là nghĩa vụ của bên mua và ngược lại Khi bên mua được nhận nhà ở thì đồng thời có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên bán; ngược lại, bên bán hi nhận được tiền thì phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà, tiến hành các thủ tục chuyển giao QSH nhà ở và hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở đã bán cho bên mua theo đúng thời hạn đã th a thuận

Tính đền bù trong HĐMBNO được xác lập trên cơ sở nguyên tắc trao đổi

ngang giá trong giao lưu dân sự, hoản tiền mà bên mua phải trả cho bên bán là hoản đền bù giá trị về việc mua bán nhà Khác với hợp đồng đơn vụ (v dụ: Hợp đồng tặng cho nhà ở) là hợp đồng hông có đền bù thường được giao ết trên cơ sở tình cảm và tinh th n tương thân, tương ái giữa các chủ thể [80, tr.104] Đối với

HĐMBNO “các bên chủ th trong hợp đồng sau khi đã thực hiện cho bên kia một

lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng” [80, tr.103] Nói cách khác,

hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà cả hai bên đều nhận được lợi ch từ việc thực hiện hợp đồng, nghĩa là bên bán sẽ nhận được số tiền tương ứng với giá trị nhà mà các bên th a thuận mua bán, còn bên mua sẽ nhận được nhà và QSH nhà

Thứ hai, HĐMBNO chỉ ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các chủ thể hi

hợp đồng được giao ết hợp pháp, trên cơ sở tuân thủ pháp luật về điều iện có hiệu lực của hợp đồng (điều iện về nội dung, hình thức, đối tượng, chủ thể) Đây là những căn cứ pháp lý quan trọng để nhà nước thực hiện chức năng quản lý, xem xét

và quyết định việc cho phép chuyển QSH nhà hay hông Nếu các bên xác lập HĐMBNO hông tuân thủ quy định về điều iện có hiệu lực của hợp đồng thì hợp đồng đó đương nhiên hoặc có thể bị vô hiệu hi có yêu c u

Thứ ba, hình thức HĐMBNO phải lập thành văn bản có công chứng tại tổ

chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân (viết tắt là

“UBND”) xã- phường nơi nhà ở tọa lạc nếu nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất (viết tắt là

“GCN”) hợp pháp Đây là quy định bắt buộc, nếu vi phạm quy định về hình thức thì

hợp đồng sẽ hông phát sinh hiệu lực pháp lý thi hành đối với các bên

27

Thứ tư, HĐMBNO là phương tiện pháp lý để chủ sở hữu (bên bán) thực hiện

nghĩa vụ chuyển giao nhà và QSH nhà ở sang người mua Đây là điểm hác biệt giữa HĐMBNO với các giao dịch nhà ở hác như hợp đồng thuê nhà, mượn nhà Việc chuyển giao nhà và QSH nhà ở chỉ có thể đảm bảo thực hiện hi bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua nhà cho bên bán theo đúng cam ết trong hợp đồng

Thứ năm, HĐMBNO chịu sự điều chỉnh của hệ thống luật tư, bị ràng buộc

bởi văn bản pháp luật khác nhau như: BLDS, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, Luật Công chứng, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn Quá trình thực hiện HĐMBNO thường éo dài và gặp nhiều biến động, rủi ro Các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc ý ết, thực hiện HĐMBNO nếu các bên tự hông hòa giải thì sẽ được

xem xét giải quyết tại Tòa án nhân dân (viết tắt là “TAND”) hi một hoặc các bên

có yêu c u và phán quyết có hiệu lực của Tòa án sẽ có giá trị pháp lý buộc các bên phải thi hành

2.1.2 Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở

Nội dung của HĐMBNO do các bên th a thuận trên cơ sở tuân thủ quy định

của pháp luật và phải thể hiện được nội dung sau:

Thứ nhất, HĐMBNO phải ghi rõ họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và

địa chỉ của bên mua và bên bán; ngày, tháng, năm ý ết hợp đồng; chữ ý và ghi

rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ý

Thứ hai, đi u khoản v đối tượng Đối tượng các bên th a thuận mua bán là

nhà, trong đó phải mô tả đặc điểm của nhà giao dịch và thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với HĐMBNO là căn hộ chung cư thì phải ghi rõ ph n sở hữu chung, sử dụng chung, diện t ch sử dụng thuộc QSH riêng, diện t ch sàn xây dựng căn hộ, mục đ ch

sử dụng của ph n sở hữu chung, sử dụng chung theo đúng mục đ ch thiết ế đã được phê duyệt ban đ u

Thứ ba, đi u khoản v giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán

- Giá bán: Đây là điều hoản cơ bản, cấu thành chủ yếu của HĐMBNO Nếu

nội dung HĐMBNO hông thể hiện giá bán thì hợp đồng chưa thể giao ết, chưa phát sinh giá trị pháp lý thi hành Do vậy, các bên phải th a thuận được với nhau về

28

giá nhà bán b ng một số tiền cụ thể, có thể quy đổi từ ngoại tệ hoặc vàng sang tiền Việt Nam đồng nhưng hông được th a thuận sử dụng ngoại tệ, vàng để thanh toán Tùy thuộc vào vị tr , diện t ch, chất lượng, của nhà mà các bên sẽ xác định giá bán thực tế Phương thức giao nhận tiền do các bên th a thuận và tự chịu trách nhiệm

- Phương thức thanh toán: Cách thức trả tiền luôn được các bên rất quan

tâm, cùng với việc th a thuận về giá bán thì các bên phải th a thuận, thống nhất với nhau về phương thức thanh toán cụ thể, chi tiết trong hợp đồng Có nhiều phương thức thanh toán mà các bên có thể th a thuận lựa chọn, như: Thanh toán trực tiếp tiền cho nhau hoặc qua ngân hàng, các tổ chức t n dụng đang hoạt động tại Việt Nam Trong những năm g n đây, cách thức thanh toán chuyển hoản qua ngân hàng thường được các bên lựa chọn vì độ an toàn và đảm bảo về chứng cứ pháp lý chứng minh cho việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên mua nếu xảy ra tranh chấp

- Thời hạn thanh toán: Việc xác định phương thức và thời hạn thanh toán

tiền mua thường được các bên th a thuận thực hiện cùng với thời hạn bàn giao nhà Tùy từng loại HĐMBNO mà các bên có thể th a thuận trả tiền một l n hoặc trả nhiều l n nhưng thời hạn thanh toán phải phù hợp với phương thức thanh toán mà các bên đã thống nhất Các bên phải th a thuận thời hạn thanh toán cụ thể để xác định nghĩa vụ trả tiền của bên mua và làm căn cứ xử lý khi phát sinh tranh chấp

Thứ tư, đi u khoản v thời hạn và thời đi m giao – nhận nhà cùng các giấy

tờ pháp lý liên quan và thời gian bảo hành nhà ở Đây là điều hoản rất quan trọng,

để tránh phát sinh tranh chấp các bên phải th a thuận cụ thể, rõ ràng về thời gian bàn giao nhà trong hợp đồng, nhất là đối với nhà ở HTTTL thì bên mua càng phải chú ý th a thuận thật ỹ vì tại thời điểm giao ết hợp đồng nhà ở chưa hình thành Việc phân định thời hạn và thời điểm giao - nhận nhà giúp xác định rõ hơn trách nhiệm pháp lý của các bên Nội dung th a thuận này sẽ ràng buộc nghĩa vụ giao nhà của bên bán nhưng đồng thời nó lại loại b trách nhiệm của bên bán trong trường hợp bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ nhận nhà

Thứ năm, điều hoản về quyền và nghĩa vụ của các bên

29

Thứ sáu, HĐMBNO phải thể hiện được nội dung th a thuận, cam ết của bên

bán và bên mua trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, như: Bên bán cam ết về tình trạng pháp lý của nhà thuộc QSH của bên bán, hông có tranh chấp, hông thuộc trường hợp phải thi hành nghĩa vụ hác theo bản án, quyết định của Tòa án; bên mua cam ết đã xem xét hiện trạng nhà,… và các th a thuận hác liên quan đến các thủ tục pháp lý để chuyển giao QSH như: Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, lệ ph (trước bạ nhà- đất, công chứng), thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thứ bảy, trách nhiệm dân sự Nếu một trong các bên vi phạm các th a thuận

trong hợp đồng thì trách nhiệm dân sự với các chế tài bồi thường thiệt hại (viết tắt là

“BTTH”), phạt vi phạm sẽ phát sinh hiệu lực áp dụng để xử lý hành vi vi phạm hợp

đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo th a thuận của các bên Để hạn chế rủi

ro, thiệt hại hi phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên

c n th a thuận với nhau về trách nhiệm bồi thường thiệt hại (viết tắt là “TNBTTH”)

nếu bên có nghĩa vụ hông thực hiện hoặc thực hiện hông đúng th a thuận xâm phạm đến quyền, lợi ch của người có quyền Trong trường hợp các bên hông th a thuận trách nhiệm pháp lý thì các chế tài dân sự do pháp luật quy định sẽ được sử dụng hi hợp đồng bị vi phạm

Thứ tám Ngoài các điều hoản nêu trên, HĐMBNO phải thể hiện được các

bên đã th a thuận được với nhau về thời điểm phát sinh hiệu lực

2.1.3 Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở

Ch nh sự đa dạng của nhà ở đã làm cho việc mua bán nhà trở nên phong phú với nhiều loại HĐMBNO

2.1.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Về hình thức, hợp đồng này bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực Nếu vi phạm điều iện hình thức thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu ngay tại thời điểm ý ết và hông phát sinh hiệu lực bắt buộc đối với các bên Đây là điểm hác biệt giữa HĐMBNO thông thường với các loại HĐMBNO hác

30

Về đối tượng, nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở thuộc QSD hợp pháp của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và phải đáp ứng các điều iện: (i) ngôi nhà hoặc căn

hộ đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCN; (ii) hông có tranh chấp, hiếu nại, hiếu iện về QSD đất, QSH nhà; (iii) hông bị ê biên để đảm bảo thi hành án hay

để chấp hành quyết định hành ch nh đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền; (iv) hông thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải t a, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hoặc hông đang thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự trong giao dịch hác

V chủ th , phải đáp ứng yêu c u về năng lực chủ thể, cụ thể: (i) Cá nhân

phải có NLHVDS đ y đủ, (ii) đối với tổ chức phải có tư cách pháp nhân (iii) Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

V thủ tục Trong thời hạn 10 ngày ể từ ngày HĐMBNO được công chứng,

chứng thực bên bán và bên mua có trách nhiệm cùng nộp hồ sơ mua bán nhà ở tại

cơ quan thuế để thực hiện các thủ tục ê hai – nộp thuế (thuế thu nhập, thuế SDĐ

và thuế trước bạ) và đăng ý trước bạ nhà- đất theo quy định Sau hi hoàn tất các thủ tục tại cơ quan thuế, bên bán có trách nhiệm bàn giao cho bên mua toàn bộ hồ

sơ pháp lý liên quan đến nhà, đất như: Bản vẽ thiết ế, sơ đồ hiện trạng nhà- đất và các giấy tờ chứng minh hoàn thành nghĩa vụ thuế cùng GCN Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ý BĐS để cơ quan có thẩm quyền cập nhận biến động và chuyển QSH (cấp GCN) cho bên mua Sau hi hoàn tất các thủ tục nêu trên, người mua ch nh thức trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà mình mua

2.1.3.2 Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội (viết tắt là “NOXH”) là sản phẩm của ch nh sách công, nó ra

đời để giải quyết các vấn đề an sinh xã hội mà Đảng và nhà nước đã đề ra Bên cạnh yếu tố inh tế nó mang yếu tố hành ch nh Ch nh ý nghĩa đặc biệt của NOXH đã tạo nên sự hác biệt giữa HĐMBNO xã hội với các loại HĐMBNO hác ở ch : Việc giao ết và trình tự thủ tục thực hiện hợp đồng này phải tuân thủ pháp luật về điều

31

iện chủ thể, hình thức, đối tượng một cách nghiêm ngặt để đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng có nhu c u, hạn chế tiêu cực trong quá trình xét duyệt

Về đối tượng của hợp đồng này, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân

thuộc các thành ph n inh tế đ u tư xây dựng có sự h trợ, ưu đãi của Nhà nước để bán cho các đối tượng được hưởng ch nh sách h trợ về nhà ở Tại thời điểm xác lập hợp đồng mua bán nhà, các giấy tờ pháp lý liên quan đến loại nhà ở này phải chặt chẽ, hông trong tình trạng thế chấp, nhà phải đủ điều iện được bán Nếu là nhà ở HTTTL thì phải xây dựng xong ph n móng nhà và đ u tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng theo quy hoạch, thiết ế, tiến độ đã được phê duyệt Nếu nhà ở có sẵn thì phải đã hoàn thành việc đ u tư hệ thống hạ t ng ỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết ế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

Về chủ thể của HĐMBNO xã hội cũng mang đặc trưng hác biệt vì cả bên

mua và bên bán đều được hưởng các ch nh sách h trợ về vốn vay, giá nhà từ ph a Nhà nước nên chủ thể phải đáp ứng các điều iện theo quy định của Luật Nhà ở và hướng dẫn của Ch nh phủ về quản lý NOXH Cụ thể:

+ Đối với bên mua nhà: Phải thuộc diện được hưởng ch nh sách h trợ về

NOXH nhưng chưa được hưởng ch nh sách h trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập, công tác và chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở nhưng diện t ch thấp hơn diện t ch tối thiểu theo quy định, hông thuộc diện nộp thuế TNCN, phải có nơi ở ổn định Trong cùng một thời gian, m i đối tượng chỉ được mua một NOXH Do được hưởng các ch nh sách ưu đãi của Nhà nước, nên QSH nhà ở của người mua nhà trong trường hợp này cũng bị hạn chế nhất định Trong thời hạn 05 năm đ u ể thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà, bên mua chỉ được bán lại nhà cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH với giá bán tối đa b ng giá bán NOXH cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán Người mua nhà chỉ được tiến hành ý HĐMBNO thông thường

32

sau 05 năm ể từ ngày thanh toán đủ tiền mua và đã được cấp GCN nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo pháp luật quy định1

+ Đối với bên bán: Chỉ được bán NOXH sau hi có văn bản thông báo của

cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều iện được bán

2.1.3.3 Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Điểm hác biệt của loại HĐMBNO này so với các loại HĐMBNO khác ở

ch ngoài việc tuân thủ quy định chung của BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì các chủ thể phải tuân thủ quy định của Luật KDBĐS vì đây là loại HĐMBNO chứa đựng yếu tố inh doanh, lợi nhuận cao

V đối tượng: Nhà ở tham gia vào loại hợp đồng này phong phú và đa dạng

hơn so với các loại HĐMBNO hác, bao gồm: Nhà ở HTTTL, nhà ở đã xây dựng xong đưa vào sử dụng nhưng chưa có GCN và nhà ở đã có GCN Đối với nhà ở HTTTL hi tham gia HĐMBNO thương mại cũng phải đáp ứng các điều iện giống nhà ở xã hội HTTTL các giấy tờ pháp lý liên quan đến loại nhà ở này được quy định chặt chẽ, hông trong tình trạng thế chấp, nhà phải đủ điều iện được bán

V hình thức, xuất phát từ sự đa dạng của nhà ở tham gia giao dịch, nên hình

thức của HĐMBNO thương mại rất phong phú Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là nhà ở đã có GCN thì hợp đồng phải b ng văn bản có công chứng, chứng thực Nếu là nhà ở HTTTL hoặc nhà ở đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp GCN mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng KDBĐS thì hợp đồng phải b ng văn bản hông bắt buộc công chứng, chứng thực

V chủ th của HĐMBNO thương mại (i) Đối với bên bán (chủ đầu tư): Do

t nh chất thương mại của loại hợp đồng này, nên bên bán phải có chức năng KDBĐS và vốn pháp định theo quy định của Luật KDBĐS Trước hi bán nhà ở HTTTL, chủ đ u tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa

vụ tài ch nh của chủ đ u tư đối với hách hàng Đồng thời, chủ đ u tư phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS theo yêu c u của người mua và chịu trách

1 Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014

33

nhiệm về t nh xác thực, tình trạng pháp lý của các thông tin mà mình đưa ra, nếu vi phạm chủ đ u tư sẽ phải chịu hậu quả pháp lý phát sinh Chủ đ u tư được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của chủ thể được QSH nhà ở tại Việt Nam để giải quyết nhu c u về vốn nhưng phải sử dụng tiền ứng trước theo đúng mục đ ch cam ết (ii)

Đối với bên mua nhà: Mọi cá nhân, tổ chức có nhu c u nếu đáp ứng điều iện

NLHVDS, được QSH nhà ở tại Việt Nam, có tiền đều có quyền tham gia giao dịch mua bán nhà ở này

V trình tự thủ tục: Sau hi các bên thực hiện xong nghĩa vụ giao nhà, nhận

tiền theo đúng th a thuận trong hợp đồng, chủ đ u tư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp GCN cho bên mua Hồ sơ xin cấp GCN phải nộp tại Văn phòng đăng ý BĐS cấp tỉnh để iểm tra, sau đó chuyển cho cơ quan Tài nguyên và môi trường cùng cấp để trình UBND có thẩm quyền cấp GCN theo quy định

2.1.3.4 Hợp đồng chuy n nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Có thể hiểu chuyển nhượng HĐMBNO là việc chuyển nhượng quyền mua nhà Trong quá trình mua bán nhà, người mua có thể có thay đổi về nhu c u sử dụng nhà do nhiều nguyên nhân Để tránh những thiệt hại và đảm bảo quyền lợi của người mua, pháp luật cho phép bên mua nhà ở thương mại của chủ đ u tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà

ở đó thì được chuyển nhượng HĐMBNO Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sau

hi hoàn tất nghĩa vụ trả tiền thì trở thành người mua nhà và có trách nhiệm thực hiện đ y đủ nghĩa vụ theo HĐMBNO mà bên chuyển nhượng đã ý với chủ đ u tư

và phải nộp thuế, lệ ph theo quy định của pháp luật Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng HĐMBNO phải b ng văn bản có công chứng, chứng thực Việc chuyển nhượng HĐMBNO thương mại phải tuân thủ các quy định của Ch nh phủ

về trình tự, thủ tục, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng HĐMBNO

34

2.2 Một số vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở

Nền inh tế thị trường coi trọng và đề cao thuộc t nh đảm bảo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng của mọi chủ thể inh doanh Những thuộc t nh này sẽ bị méo

mó, biến dạng trong điều iện TTBĐS hoạt động hông công hai, minh bạch [91,

tr 23] Giao dịch mua bán nhà ở cũng hông n m ngoài các thuộc t nh trên Để giao dịch mua bán nhà ở công hai và minh bạch hông thể thiếu sự quản lý của Nhà nước b ng pháp luật Vì pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý hác hông có được; đó là t nh quy phạm, t nh bắt buộc chung, t nh cưỡng chế và

t nh th ch ứng [91, tr 25] Theo nghĩa thông thường “Pháp luật là phương tiện chủ

yếu đ quản lý nhà nước” [84, tr 97], hay nói cách hác, pháp luật là công cụ của

Nhà nước, do Nhà nước ban hành nh m điều chỉnh mọi hoạt động cơ bản của xã hội [89, tr.8], giữ cho xã hội ổn định, phát triển theo định hướng của Nhà nước Về nguyên tắc, pháp luật về HĐMBNO là một bộ phận hay nói cách chuyên môn hơn

là một chế định quan trọng của pháp luật về nhà ở Nó bao gồm tổng thể các quy

phạm pháp luật (viết tắt là “QPPL”) điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của các bên tham

gia quá trình giao ết, thực hiện hợp đồng Lợi ch của các chủ thể hi tham gia HĐMBNO chỉ đạt được hi các bên thực hiện đ y đủ nghĩa vụ của mình đối với bên kia Vì vậy, pháp luật phải được sử dụng để điều chỉnh quan hệ HĐMBNO

nh m bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể từ giai đoạn tìm iếm, xác lập, thực hiện hợp đồng Nói cách khác, nếu HĐMBNO là tập hợp các điều hoản do các bên th a thuận, cam ết thực hiện, hướng tới lợi ch mà các bên mong muốn đạt được thì pháp luật HĐMBNO là tập hợp các QPPL chứa đựng trong các văn bản QPPL điều chỉnh hiệu lực của hợp đồng, trình tự thủ tục, quyền và nghĩa vụ chủ thể trong quá trình giao ết, thực hiện HĐMBNO

Có thể đưa ra hái niệm pháp luật về HĐMBNO như sau: Pháp luật

HĐMBNO là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành và được đảm

35

bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế nhằm đi u chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.1.2 Đặc đi m của pháp luật đi u chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ nhất Pháp luật đi u chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở mang tính

liên ngành luật

Pháp luật về HĐMBNO có mối quan hệ mật thiết với nhiều VBQPPL trong các ngành luật hác Xuất phát từ vai trò của nhà ở, t nh chất và đặc điểm của HĐMBNO đã làm cho pháp luật HĐMBNO có nhiều đặc trưng hác biệt so với các loại hợp đồng mua bán tài sản hác đa ph n các quốc gia trên thế giới, quan hệ HĐMBNO được điều chỉnh chủ yếu bởi BLDS Việt Nam, do có sự hác biệt về

ch nh sách đất đai, về cấu trúc ngành luật và cấu trúc văn bản QPPL nên HĐMBNO được điều chỉnh bởi nhiều văn bản QPPPL thuộc các ngành luật hác nhau Mặc dù vậy, pháp luật về HĐMBNO vẫn là chế định pháp luật tương đối độc lập, quan hệ HĐMBNO hông chỉ đơn thu n là quan hệ giao dịch dân sự , nó còn mang t nh chất

inh doanh sinh lợi nhuận và được hình thành trên nguyên tắc “tự do hợp đồng”

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn mà việc đ u tư, inh doanh đòi h i phải có nguồn tiền lớn Trong hi đó người mua, nhà đ u tư thường hông đủ lượng vốn c n thiết nên

họ phải huy động qua hình thức vay vốn của các tổ chức t n dụng Do có nhiều quan

hệ pháp luật phát sinh trong quá trình giao ết, thực hiện hợp đồng nên quan hệ HĐMBNO chịu sự điều chỉnh bởi nhiều ngành luật hác như: pháp luật dân sự, nhà

ở, đất đai, KDBĐS, tài ch nh ngân hàng, thuế, xây dựng,

Thứ hai Pháp luật đi u chỉnh quan hệ HĐMBNO thuộc lĩnh vực luật tư

Luật công là tổng thể các QPPL điều chỉnh quan hệ giữa các cơ quan nhà nước và giữa nhà nước với cá nhân- pháp nhân Phương pháp điều chỉnh đặc trưng

của luật công là “mệnh lệnh” hướng tới các lợi ch “công” Trong hi đó, Luật tư là

hệ thống các QPPL điều chỉnh quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, giữa pháp nhân với nhau và giữa cá nhân với tổ chức, pháp nhân Phương pháp điều chỉnh đặc trưng

của luật tư là sự “tự do thỏa thuận”, “tự do ý chí” của các chủ thể hướng tới lợi ch của m i chủ thể mong muốn đạt được trong “giao kết hợp đồng”, và hi phát sinh

36

tranh chấp thì hệ thống tài phán chủ yếu là Tòa dân sự sẽ xem xét và phán quyết

Như vậy, yếu tố “bình đẳng”, bảo bệ quyền lợi NTD và nguyên tắc “tự do kinh

doanh” được xem xét đặt lên hàng đ u để tạo sự công b ng, minh bạch trong quan

hệ pháp luật về HĐMBNO

Thứ ba Pháp luật đi u chỉnh quan hệ HĐMBNO gắn với thực hiện mục tiêu

an sinh xã hội

Thị trường nhà ở là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn và sôi động nhất trong

TTBĐS Những cơn sốt nhà đất h u hết bắt đ u từ “sốt” nhà ở và lan t a sang các

thị trường hác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và xã hội Cùng với nhiệm vụ phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS, bình ổn thị trường nhà ở bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân thì an sinh xã hội về nhà ở cũng được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm Để thực hiện mục tiêu này đòi h i phải hình thành hệ thống các QPPL điều chỉnh các vấn đề liên quan đến NOXH, ưu đãi t n dụng cho người nghèo, đối tượng ch nh sách và bảo vệ người yếu thế trong

xã hội Các QPPL đã thể hóa các chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước, thể hiện sự quan tâm h trợ người nghèo, người có thu nhập thấp thuộc đối tượng

ch nh sách xã hội có hó hăn về ch ở từ ph a Nhà nước, tạo sự công b ng giữa các chủ thể, thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững và minh bạch

2.2.2 Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

2.2.2.1 Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát tri n thị trường nhà ở

Thị trường giao dịch mua bán nhà ở là một thị trường đặc biệt, chiếm tỷ trọng tài sản lớn và ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển inh tế - xã hội của m i quốc gia Trong hi đó, bản chất của thị trường là tự do, tự phát Các nhà nghiên cứu gọi

đó là “sự đỏng đảnh” của thị trường Khi môi trường kinh doanh càng méo mó thì

t nh tự phát của thị trường càng cao, t nh “ngầm” của nó càng mạnh mẽ Trong điều

iện như vậy, ch nh sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển thị trường nhà

ở có vai trò càng quan trọng Không thể gò thị trường b ng pháp luật, hông thể

b ng biện pháp hành ch nh mệnh lệnh để đặt ranh giới với thị trường [20, tr.22]