Đang tải... (xem toàn văn)
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt NamChuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam
VIN HN LM KHOA HC X HI VIT NAM HC VIN KHOA HC X HI NGUYN VN HIN CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT THEO PHáP LUậT VIệT NAM LUN N TIN S LUT HC H NI - 2017 VIN HN LM KHOA HC X HI VIT NAM HC VIN KHOA HC X HI NGUYN VN HIN CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 62 38 01 07 LUN N TIN S LUT HC Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS TRN èNH HO TS TRN QUANG HUY H NI - 2017 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy l cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ca riờng tụi Cỏc s liu lun ỏn u c trớch dn ngun trung thc Nhng kt lun khoa hc ca Lun ỏn cha c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc TC GI LUN N Nguyn Vn Hin MC LC M U Chng 1: TNG QUAN TèNH HèNH NGHIấN CU V CC VN LIấN QUAN N TI 1.1 Tng quan tỡnh hỡnh nghiờn cu 1.2 C s lý thuyt nghiờn cu 28 KT LUN CHNG 31 Chng 2: NHNG VN Lí LUN V CHUYN NHNG QUYN S DNG T V PHP LUT V CHUYN NHNG QUYN S DNG T 32 2.1 Nhng lý lun v chuyn nhng quyn s dng t 32 2.2 Phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t .45 KT LUN CHNG 71 Chng 3: THC TRNG PHP LUT V THC TIN THC THI PHP LUT V CHUYN NHNG QUYN S DNG T VIT NAM 72 3.1 Thc trng phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t Vit Nam .72 3.2 Thc tin thc thi phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t Vit Nam 103 KT LUN CHNG 124 Chng 4: NH HNG, YấU CU V GII PHP HON THIN PHP LUT, NNG CAO HIU QU THC THI PHP LUT V CHUYN NHNG QUYN S DNG T VIT NAM 125 4.1 nh hng v yờu cu hon thin phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t Vit Nam .125 4.2 Gii phỏp hon thin phỏp lut v nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t .137 KT LUN CHNG 149 KT LUN 150 DANH SCH CC CễNG TRèNH NGHIấN CU LIấN QUAN N LUN N .151 DANH MC TI LIU THAM KHO .152 DANH MC CC CH VIT TT BLDS: B lut dõn s BLTTDS: B lut t tng dõn s BTP: B T phỏp N-CP: Ngh nh Chớnh ph NSD Ngi s dng t QSD: Quyn s dng t SL: Sc lnh TAND: Tũa ỏn nhõn dõn TANDTC: Tũa ỏn nhõn dõn ti cao TTLT: Thụng t liờn tch TTLT-TANDTCVKSNDTC: Thụng t liờn tch ca Tũa ỏn nhõn dõn ti cao-Vin kim sỏt nhõn dõn ti cao UBND: y ban nhõn dõn M U Tớnh cp thit ca ti Quyn chuyn nhng QSD l quyn c bn cỏc quyn chuyn QSD ca NSD; ng thi cng l quyn c thc hin thng xuyờn, liờn tc v chim t l ln vo loi bc nht cỏc giao dch dõn s v t trờn th trng bi cnh t thuc s hu ton dõn Nh nc l i din ch s hu Theo ú, NSD khụng cú quyn s hu t m ch cú QSD c Nh nc trao hoc nhn chuyn QSD trờn th trng Trờn thc t, õy l phng thc dch chuyn linh hot v QSD trờn th trng, tuõn th y cỏc quy lut ca th trng nh cung cu, cnh tranh, giỏ c, tụn trng quyn t ý chớ, tha thun ca cỏc ch th giao dch m ớt cú s can thip v tham gia sõu ca Nh nc quỏ trỡnh xỏc lp v thc hin giao dch T tớnh cht linh hot ny, chuyn nhng QSD cng l hỡnh thc gúp phn thỳc y tớch t v trung t vo tay nhng ngi cú nhu cu v kh nng s dng t, bit lm giu trờn t, lm cho t t mt th ti nguyờn thun tỳy c thiờn nhiờn ban tng tr thnh ti sn cú giỏ, l hng húa cú giỏ tr lu thụng trờn th trng Qua ú, gii phúng v khai thỏc hng hecta t b hoang húa, khụng c s dng khụng cú kh nng, khụng bit cỏch khai thỏc õy cng l mt nhng yu t gúp phn gii quyt c thc trng quy hoch treo, d ỏn treo xy thc t Nhn thy c tm quan trng ca t i vi s phỏt trin kinh t, xó hi ca t nc núi chung v tớnh cht linh hot nhng cng rt phc ca quan h chuyn nhng QSD trờn thc t núi riờng, phỏp lut t v phỏp lut khỏc cú liờn quan qua cỏc thi k c xõy dng, sa i, b sung v hon thin theo hng ngy cng hp lý hn, ton din v y hn c bit, vi hng lot cỏc bn c ban hnh thi gian gn õy nh: Lut t nm 2013, Lut kinh doanh bt ng sn nm 2014, B lut dõn s nm 2015, Lut doanh nghip nm 2015, Lut nh 2014, Lut u t 2014 ó to hnh lang phỏp lý tng i y cho cỏc ch th tham gia giao dch chuyn nhng QSD trờn th trng S thay i ỏng ghi nhn cú th c nhn thy rừ nột cỏc ni dung c bn nh: phỏp lut m rng hn ch th cú quyn c tham gia chuyn nhng QSD trờn th trng trờn c s iu chnh hp lý v iu kin, t cỏch ch th tip cn t ai; v c s phỏp lý m bo cho QSD c hnh th trng c an ton, thun li, phũng nga c cỏc ri ro; cỏc quy trỡnh, th tc hnh chớnh v cỏc th ch trung gian h tr giao dch c quy nh khỏ y , chi tit, rừ rng v d tip cn; cỏc nh ch ti chớnh c iu chnh nhm hng ti vic iu tit thu nhp hp lý hn t chuyn nhng QSD S thay i trờn ó to nhng tin c bn thỳc y cho giao dch chuyn nhng QSD c thit lp v hnh mụi trng phỏp lý an ton hn, y hn, theo ú, cỏc giao dch "ngm" chim u th thi gian trc õy ó c nhng ch cho cỏc giao dch hp phỏp, minh bch v cụng khai húa Nh ú, th trng chuyn nhng QSD núi riờng v th trng bt ng sn núi chung dn c n nh hn, tỡnh trng "st t" v din bin "núng lnh" tht thng ca th trng bt ng sn cng c y lựi Tuy nhiờn, nhỡn nhn mt cỏch khỏch quan cng khụng th ph nhn c rng, trờn thc t, hot ng chuyn nhng QSD cũn nhiu din bin phc din thi gian qua; cỏc giao dch bt ng sn núi chung v giao dch chuyn nhng QSD núi riờng c "bin tng" vi nhiu sai phm tinh vi hn, khú phỏt hin hn nh: giao dch chuyn nhng QSD trỏi phỏp lut c thc hin trờn c s cú s tha thun, "thụng ng ý kin" ca c cỏc bờn giao dch chuyn nhng QSD nhm i phú vi phỏp lut, trn lu thu vi giỏ tr ln, trc li bt chớnh t cỏc hp ng chuyn nhng cỏc d ỏn u t m ú giỏ tr ch yu l QSD Nhiu hp ng chuyn nhng QSD din ngm hoc "n np" di hỡnh thc nh: hp ng y quyn, hp ng gúp vn, hp ng chuyn nhng v quyn thc hin d ỏn u t, giao dch dõn s cú iu kin gõy hn lon th trng, trn lu thu, to nhng cn st t gi to, cc b trc li õy cng l nguyờn nhõn c bn dn n cỏc tranh chp v hp ng chuyn nhng QSD ngy cng gia tng v s lng v phc v tớnh chtvv Di gúc phỏp lut, mc dự hng lot cỏc bn phỏp lut c ban hnh v iu chnh nhiu khớa cnh khỏc v giao dch chuyn nhng QSD, song xột mi quan h tng th ca s thng nht phỏp lut nhm iu chnh cỏc giao dch v QSD núi chung v giao dch v chuyn nhng QSD núi riờng cho thy, phỏp lut hin hnh cũn nhiu quy nh cha thng nht, thm cũn mõu thun v loi tr ln nhau, nhiu quy nh xột v mc ớch, ý ngha l s cn thit, song li xa ri vi thc tin thc thi v khú hin thc húa c trờn thc t; nhiu quy nh t lng lo v thiu c ch bo m thc thi cú hiu qu trờn thc t v chỳng l h ly cho nhng ng thỏi "lỏch lut", vi phm ký kt v thc hin hp ng Khụng ch dng li ú, t iu kin ca nn kinh t th trng v xu th kinh t hi nhp cng cho thy, cũn nhiu ro cn cho vic tip cn t thụng qua c ch chuyn nhng QSD u t i vi nh u t nc ngoi, s hnh giao dch chuyn nhng QSD trờn thc t cũn nhiu vng mc v quy trỡnh, th tc v cũn nhiu ro cn bi cỏc quy nh v c ch "xin cho" Vỡ vy, hiu qu iu chnh ca phỏp lut trờn thc t cha cao, qun lý nh nc v th trng bt ng sn núi chung v giao dch chuyn nhng QSD trờn thc t cha t c mc ớch ra, QSD cha thc s l hng húa lu thụng rng m trờn th trng, t cha thc s tr thnh t bn dch chuyn linh hot mt nn kinh t th trng y nng ng iu ỏng núi hn l, gia vụ nhng quy nh iu chnh giao dch chuyn nhng thỡ ỏng lý giao dch ú phi c ng mt trng thỏi an ton cho cỏc ch th tham gia giao dch, song trỏi li, trờn thc t, chuyn nhng QSD cha ng vụ cựng nhiu ri ro, bt trc Thc t nờu trờn cho thy, s cn thit khỏch quan c hin ti v tng lai ang v s rt cn phi cú cỏc cụng trỡnh tip tc c nghiờn cu va mang tớnh tng th, ton din, va mang tớnh chuyờn sõu c khớa cnh lý lun, phỏp lut thc nh, cng nh thc tin thc thi v giao dch chuyn nhng QSD, s nghiờn cu cn phi t mi quan h gn bú mt thit v phự hp vi nn kinh t th trng, vi hi nhp kinh t quc t ú l lý tỏc gi la chn ti: Chuyn nhng QSD theo phỏp lut Vit Nam nghiờn cu v thc hin lun ỏn tin s ca mỡnh Mc ớch v nhim v nghiờn cu ca lun ỏn 2.1 Mc ớch nghiờn cu Mc ớch nghiờn cu ca Lun ỏn l nhm lm rừ cỏc lý lun v thc tin ca phỏp lut v chuyn nhng QSD, s iu chnh ca phỏp lut giao dch chuyn nhng QSD Trờn c s ú, tỡm cỏc cn nguyờn c bn, hp lý v chớnh xỏc cú tỏc ng v nh hng n cỏc giao dch chuyn nhng QSD trờn th trng a nhng nh hng, gii phỏp tng th, ton din v thit thc nhm hng ti m bo s hnh ca cỏc giao dch chuyn nhng QSD thun li, an ton, minh bch v cụng khai húa trờn nn tng ca ch s hu ton dõn v t ai, tụn trng ti a cỏc quy lut ca th trng v phự hp vi xu th hi nhp quc t 2.2 Nhim v nghiờn cu t c cỏc mc ớch nờu trờn, Lun ỏn trung gii quyt cỏc nhim v ch yu sau: Th nht: Nghiờn cu nhng lý lun v QSD, chuyn nhng QSD nh khỏi nim, c im, vai trũ ca chuyn nhng QSD Lm rừ c tớnh tt yu khỏch quan ca phỏp lut iu chnh cỏc giao dch chuyn nhng QSD v tớnh c thự ca phỏp lut Vit Nam iu chnh giao dch QSD thụng qua vic nghiờn cu phỏp lut ca mt s quc gia trờn th gii iu chnh ny v cỏc yu t chi phi ti phỏp lut v chuyn nhng QSD Th hai: Phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v chuyn nhng QSD Vit Nam thụng qua cỏc nhúm quy phm iu chnh ch yu nh: nguyờn tc, iu kin, ch th, i tng, quyn v ngha v ca cỏc bờn, trỡnh t, th tc thc hin giao dch chuyn nhng QSD S nhn nh, ỏnh giỏ v thc trng phỏp lut chuyn nhng QSD c nhn din sõu sc qua s ghi nhn bi nhng kt qu t c trờn thc t ca cỏc giao dch chuyn nhng QSD thi gian qua ng thi, nhng hn ch, vng mc v nhng phc phỏt sinh thc t chuyn nhng QSD c minh chng rừ nột thụng qua s lng ghộp gia nghiờn cu phỏp lut thc nh vi cỏc v vic, cỏc tranh chp, nhng sai phm phỏt sinh hay cỏc vng mc thc tin thi hnh Qua ú, ch rừ nhng cn nguyờn ca nhng thc trng ú Th ba: Trờn c s nghiờn cu, ỏnh giỏ thc trng phỏp lut v chuyn nhng QSD, kinh nghim ca mt s nc trờn th gii, xut, kin ngh nh hng, gii phỏp xõy dng v hon thin phỏp lut v chuyn nhng QSD 3 i tng v phm vi nghiờn cu ca lun ỏn 3.1 i tng nghiờn cu i tng nghiờn cu ca ti lun ỏn l phỏp lut v chuyn nhng QSD Vit Nam hin Lun ỏn trung nghiờn cu quy nh ca phỏp lut hin hnh v chuyn nhng QSD nh: Nguyờn tc, ch th, i tng, giỏ c, hỡnh thc v hiu lc v cỏc cỏc yu t chi phi phỏp lut chuyn nhng QSD 3.2 Phm vi nghiờn cu - Phm vi v ni dung nghiờn cu: QSD l mt ti sn c bit, cú ý ngha quan trng i sng kinh t, xó hi v liờn quan n nhiu lnh vc khỏc QSD chu s iu chnh rng rói ca nhiu lnh vc phỏp lut chuyờn ngnh Trong lun ỏn ny, tỏc gi trung nghiờn cu chuyờn sõu h thng phỏp lut t hin hnh iu chnh quan h chuyn nhng QSD Cỏc phỏp lut khỏc liờn quan nh: phỏp lut dõn s, phỏp lut doanh nghip, u t, phỏp lut kinh doanh bt ng sn, phỏp lut v cụng chng, phỏp lut ti chớnh liờn quan n t s c nghiờn cu phm vi hp bi cỏc ch nh c th cú liờn quan trc tip n ni dung thuc ti lun ỏn - Phm vi v khụng gian: Lun ỏn nghiờn cu v chuyn nhng QSD trờn phm vi lónh th Vit Nam - Phm vi v thi gian: Tỏc gi trung nghiờn cu cỏc quy nh ca phỏp lut hin hnh v chuyn nhng QSD v thc tin thc thi phỏp lut v chuyn nhng QSD Phỏp lut t cỏc thi k trc õy (k t Lut t 1987) cng c tỏc gi tip cn, nghiờn cu vi mc ớch so sỏnh, i chiu nhn thy rừ nột hn quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca phỏp lut v chuyn nhng QSD l mt quỏ trỡnh phỏt trin hp quy lut, t thp n cao, t cha phự hp n phự hp hn Phng phỏp nghiờn cu ca lun ỏn thc hin ti ny, tỏc gi s da trờn cỏc phng phỏp v c s nh: Phng phỏp lun ca ch ngha Mỏc Lờ Nin, t tng H Chớ Minh v nh nc v phỏp lut; Phng phỏp vt bin chng v vt lch s; phng phỏp t t tru tng n c th; C s xó hi hc phỏp lut; phng phỏp phõn tớch, tng hp, so sỏnh i chiu cỏc quy nh ca phỏp lut t ai; Kho sỏt, thng kờ thc t ỏp dng phỏp lut, c th nh sau: - Phng phỏp lun ca Ch ngha Mỏc- Lờ Nin, t tng H Chớ Minh, phng phỏp vt bin chng v vt lch s l nhng phng phỏp lun khoa hc c dng nghiờn cu ton b cỏc chng ca Lun ỏn lm sỏng t nhng cn nghiờn cu phỏp lut v QSD v chuyn nhng QSD ti Vit Nam - Phng phỏp phõn tớch, tng hp: Phng phỏp ny cng c s dng tt c cỏc chng ca lun ỏn, c th c s dng trỡnh by cỏc hin tng, cỏc quan im phỏp lý v QSD, chuyn nhng QSD; khỏi quỏt phõn tớch rỳt nhng thuc tớnh, c trng bn cht, cỏc quy nh ca phỏp lut v chuyn nhng QSD (chng 1, 2, 3) T ú, rỳt nhng ỏnh giỏ, kt lun, kin ngh v nh hng v gii phỏp nhm hon thin phỏp lut v nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut v chuyn nhng QSD (chng 4) - Phng phỏp so sỏnh lut: Phng phỏp ny c s dng so sỏnh cỏc khỏi nim, quy nh phỏp lut v QSD, chuyn nhng QSD vi cỏc khỏi nim, quy nh v mua bỏn ti sn khỏc; t ú lm rừ thờm cỏc khỏi nim, kt lun mang tớnh khoa hc v phỏp lut chuyn nhng QSD Phng phỏp ny ch yu c dựng chng v chng ca Lun ỏn - Phng phỏp tng hp, thng kờ thc t: Phng phỏp ny ch yu c ỏp dng chng v chng ca Lun ỏn nhm ỏnh giỏ thc trng ỏp dng phỏp lut v chuyn nhng QSD trờn thc t qua cỏc s liu tng kt, cỏc v vic, cỏc tranh chp phỏt sinh ti Tũa hoc nhng giao dch chuyn nhng vng mc, ngng tr trờn thc t Trờn c s ú, tỡm õu l nguyờn nhõn ca nhng thc t ú cú nh hng v gii phỏp khc phc - Phng phỏp phõn tớch- d bỏo, phng phỏp t t trỡu tng n c th: Phng phỏp ny nhm ỏnh giỏ v d bỏo xu hng ca quy lut th trng bt ng sn, d bỏo s phỏt trin ca nn kinh t xó hi theo hng phỏt trin bn vng; t ú xut cỏc gii phỏp hon thin phỏp lut v chuyn nhng QSD cho phự hp vi thc t hin ti v tng lai Phng phỏp ny ch yu c s dng chng ca Lun ỏn - Phng phỏp h thng húa: c s dng xuyờn sut ton b cỏc chng ca Lun ỏn, nhm trỡnh by cỏc , ni dung nghiờn cu theo mt trỡnh t, b cc hp lý, cht ch, logic v gn kt c nhng cn nghiờn cu úng gúp mi v khoa hc ca lun ỏn Lun ỏn l cụng trỡnh trung nghiờn cu chuyờn sõu v chuyn nhng QSD theo phỏp lut Vit Nam Do vy, so vi cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ó c cụng b; Lun ỏn cú nhng im mi úng gúp vo khoa hc phỏp lý nh sau: Th nht: Lun ỏn phõn tớch v lm rừ khỏi nim v QSD, t ú xỏc nh c im ca QSD xỏc nh s khỏc gia ti sn l QSD vi cỏc loi ti sn khỏc Lm rừ khỏi nim v chuyn nhng QSD v xỏc nh bn cht ca chuyn nhng QSD Th hai: Ch s hu ton dõn v t ó chi phi tớnh c thự liờn quan n nhiu hot ng chuyn nhng QSD; Lun ỏn ó phõn tớch, lun gii tớnh c thự ny tỏc ng v nh hng n chuyn nhng QSD ng thi, Lun ỏn cng phõn tớch v lm rừ vai trũ iu chnh ca phỏp lut v chuyn nhng QSD; qua ú nờu cỏc yờu cu iu chnh ca phỏp lut v chuyn nhng QSD cho phự hp vi iu kin v tỡnh hỡnh thc t nc ta hin Th ba: Khụng dng li cỏc cụng trỡnh nghiờn cu riờng l v chuyn nhng QSD cỏc cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc trc ú; Lun ỏn l mt cụng trỡnh nghiờn cu phỏp lut hin hnh v chuyn nhng QSD mt cỏch tng th, ngi dõn nht nh Vy nhng a phng v nhng ngi dõn khụng c tuyờn truyn phỏp lut thỡ sao? - Th ba: Lnh vc phỏp lut c tuyờn truyn cũn gii hn Cho n nay, cỏc lut c tuyờn truyn nhiu nht u l nhng lut gn cht vi i sng dõn sinh, thm l cõu chuyn hng ngy nh phũng chng bo lc gia ỡnh, khụng sinh th ba, bo v mụi trng, m bo tuõn th lut an ton giao thụng Lut t khụng nm nhúm ny, bi l nú khụng phi l cõu chuyn hng ngy din thng xuyờn, cú nhiu ngi dõn c i ch i lm s mt ln, thm vỡ cha phi i lm bt k th tc gỡ v t nờn bn thõn h cng khụng quan tõm n lut th no - Th t: Mc phc ca Lut t Vic tuyờn truyn phỏp lut ch cú hiu qu bn thõn ni dung phỏp lut c tuyờn truyn phi n gin, ngi dõn d nh, d hiu, tuyờn truyn chỳ trng vo vic khuyn khớch ngi dõn tuõn th quy nh y Lut t khụng cú c nhng c im ny, ni dung phỏp lut quy nh phc tp, nhng ri ro phỏp lý li cú th n t bt k quy nh nh no dng lut gii quyt cho mt v vic t thỡ Lut t 2013 nhiu l khụng Riờng Lut t 2013 ó cú ti 212 iu, BLDS 2015 cú 689 iu, cha k n nhng lut cú liờn quan khỏc v bn hng dn thi hnh Chớnh vỡ nhng c thự trờn ca ngnh lut ny nờn hiu qu ca cụng tỏc tuyờn truyn khú cú th cao c Vi c im ca xó hi Vit Nam hin nay, nhng gii phỏp sau õy cú th em li hiu qu tt hn vic nõng cao nhn thc ca ngi dõn v phỏp lut t ai: - Cú kờnh hng dn lut chớnh thc v chi tit v giao dch chuyn nhng QSD: õy l phng thc thụng qua mt website hng dn ngi dõn d truy cp, cung cp quy trỡnh, th tc, mt s mu hp ng c bn thng c giao kt ngi dõn s dng n cn Vit Nam ó xõy dng c website ny vi tờn gi C s d liu quc gia v th tc hnh chớnh ti ng link http://csdl.thutuchanhchinh.vn/ Trờn h thng ny ngi dõn c hng dn v quy trỡnh, nhiờn cha y v c s lng th tc ln mc chi tit ca thụng tin Vớ d: i vi mt th tc, ngi dõn c hng dn n c quan no, mt s ngha v ti chớnh phi np l bao nhiờu, nhiờn thnh phn h s li khụng ghi rừ nờn thc tin hin l n a phng no thỡ li cú l lng ni y C s d liu quc gia quy nh ngi dõn ch phi np mt b h s nhng thc t cỏn b a chớnh li ũi 2-3 b, thm cũn yờu cu thờm nhng giy t m Thụng t 24/2014/TT-BTNMT v h s a chớnh khụng quy nh, li phi l bn chớnh hoc bn cú chng thc Nhng thiu sút ny rt cn c khc phc sm thi gian ti trỏnh nhng phin h khụng ỏng cú cho ngi phi i lm th tc 147 - Bỏo cn cú nhng chuyờn mc thng xuyờn a thụng tin v nhng ri ro phỏp lý m ngi dõn gp phi i sng dõn s núi chung cng nh cỏc giao dch bt ng sn núi riờng õy l iu m thi gian qua ó em li hiu qu vic ph bin kin thc lut hỡnh s Bỏo l th m ngi dõn c hng ngy, qua v vic c th lut s c hiu d dng hn, thit thc v gn gi vi cuc sng 4.2.2.3 V phớa cỏc th ch trung gian, h tr th trng Cỏc th ch trung gian, h tr th trng cú th k ti nh mụi gii, nh giỏ, sn giao dch bt ng sn, ngõn hng Vai trũ ca h khụng phi l tham gia trc tip vo vic xỏc lp giao dch chuyn nhng QSD, nhng nh cú cỏc th ch trung gian ny m ngun lc th trng c khai thỏc trit , nu bit tn dng tt thỡ õy s l cỏc yu t thỳc y th trng phỏt trin lnh mnh, sụi ng v m bo an ton Cn qun lý tt vic cp chng ch mụi gii v chng ch nh giỏ Tỡnh trng cũ nh t trn lan, ú cú khụng ớt nhng i tng khụng cú chng ch mụi gii theo quy nh m Nh nc khụng cú bin phỏp x lý i vi ny, Nh nc xõy dng c h thng thụng tin cụng khai, chớnh thc thỡ cú th gii quyt c V nh giỏ t, chng ch nh giỏ ti Vit Nam cú giỏ tr vụ thi hn, ú, cỏc quc gia nh Hoa K, c, Phỏp chng ch ny ch cú giỏ tr t n nm, sau ú, ngi ó c cp chng ch phi i hc li i bng mi v cp nht thụng tin v th trng, chớnh sỏch nh t õy cng l mt kinh nghim quc t ỏng hc hi nõng cao hiu qu ca cụng tỏc nh giỏ QSD Ngõn hng cng l ch th liờn quan nhiu n hot ng chuyn nhng QSD nh cho vay ngi dõn mua t hay vic cỏc ch th chuyn nhng cho QSD ang l ti sn th chp ti ngõn hng.Trong hot ng cho vay cn thm nh k ti sn th chp, thc t giai on ang huy ng vo thỡ ngõn hng thng thc hin cụng tỏc ny mt cỏch khỏ s si Bờn cnh ú, QSD ang l ti sn th chp ti ngõn hng thỡ cỏc bờn khụng c chuyn nhng tr cú s ng ý ca ngõn hng, ny thng b b qua dn n cỏc giao dch chuyn nhng trỏi lut Vỡ th giao kt hp ng tớn dng cú bin phỏp bo m l th chp bng QSD thỡ nhng rng buc phỏp lý trờn ngõn hng phi lm rừ, c bit nhn mnh vi bờn vay trỏnh cỏc tranh chp tng lai 148 KT LUN CHNG Trong Chng ny, Tỏc gi trung vo vic xut nhng gii phỏp hon thin phỏp lut cng nh cỏc bin phỏp nhm nõng cao kh nng, hiu qu thi hnh phỏp lut Ni dung c xõy dng ti Chng bao gm: nh hng, yờu cu hon thin phỏp lut v Cỏc gii phỏp c th i vi c hai khớa cnh xõy dng cng nh thc thi phỏp lut Cỏc kin ngh c a da trờn c s nhng ni dung ó c phõn tớch, ỏnh giỏ lun ỏn, t lý lun n thc tin thi hnh phỏp lut, ỏnh giỏ v lm rừ nguyờn nhõn ca nhng hn ch bt cp hin hnh nhm m bo gii quyt ỳng v trng tõm nhng thc tin t 149 KT LUN Chuyn nhng QSD l mt nhu cu tt yu, khỏch quan ca nn kinh t th trng iu kin t thuc s hu ton dõn nc ta Bn cht ca chuyn nhng QSD l s chuyn dch QSD t ngi cú QSD hp phỏp sang ngi khỏc theo mt trỡnh t, th tc, iu kin phỏp lut quy nh, theo ú ngi chuyn nhng cú ngha v chuyn giao QSD hp phỏp ca mỡnh cho ngi nhn chuyn nhng; ngc li, ngi nhn chuyn nhng cú ngha v tr tin cho ngi chuyn nhng; bờn cnh ú, ngi chuyn nhng cú ngha v np thu chuyn QSD, ngi nhn chuyn nhng phi np l phớ trc b, l phớ a chớnh theo quy nh ca phỏp lut Phỏp lut v chuyn nhng QSD l mt mng phỏp lut rng ln c quy nh bi nhiu lnh vc phỏp lut khỏc m ú Lut t 2013 v cỏc bn hng dn thi hnh l nũng ct Cựng vi ú, hng lot cỏc bn khỏc cú liờn quan nh: B lut Dõn s, Lut Doanh nghip, Lut u t, Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut Nh , Lut Cụng chng, phỏp lut v thu, phớ v l phớ ó iu chnh cỏc mc v khớa cnh khỏc liờn quan n chuyn nhng QSD V c bn, õy l h thng phỏp lut tng i ton din v khỏ y i vi giao dch chuyn nhng QSD Tuy nhiờn, ch h thng phỏp lut iu chnh giao dch chuyn nhng QSD khụng thụi s l cha v cng khụng th m bo cho giao dch chuyn nhng QSD c hnh trụi chy, thun li, ớt ri ro v ớt tn kộm, m ũi hi h thng phỏp lut ú phi thng nht, khụng mõu thun, chng chộo v loi tr ln H thng phỏp lut iu chnh quan h chuyn nhng QSD cng ũi hi phi c xõy dng phự hp vi thc t cuc sng Bờn cnh ú, cn thit phi cú cỏc c ch m bo cho cỏc giao dch chuyn nhng QSD c thc hin cú hiu qu Theo ú, s tham gia ca Nh nc, cỏc t chc dch v h tr trung gian cng l mt nhng cu ni quan trng hin thc húa cỏc giao dch ny trờn thc t Nhng ro cn, nhng khú khn, vng mc, nhng tranh chp, sai phm xy quỏ trỡnh ký kt v thc hin giao dch chuyn nhng QSD trờn thc t thi gian qua cho thy hiu qu thc thi phỏp lut v chuyn nhng QSD cha t c nh mong mun Hon thin c ch, chớnh sỏch v phỏp lut v chuyn nhng QSD nhm gim thiu cỏc bt cp, mõu thun v chng chộo qui nh ca phỏp lut v chuyn nhng QSD, m bo cho giao dch chuyn nhng QSD c hnh mụi trng phỏp lý an ton, hiu qu, phũng nga mc cao nht cỏc ri ro v hng ti vic gim thiu cỏc tranh chp v chuyn nhng QSD thc t cuc sng l cn thit phi thc hin thi gian ti 150 DANH SCH CC CễNG TRèNH NGHIấN CU LIấN QUAN N LUN N Nguyn Vn Hin (2016), Thc trng phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t Vit Nam hin nay, Tp Dõn ch v phỏp lut, (ng ngy 21-7-2016) Nguyn Vn Hin (2016), Hon thin khung phỏp lý v chuyn nhng quyn s dng t, Tp Dõn ch v Phỏp lut, (293), tr.20-25 Nguyn Vn Hin (2016), Bn cht ca hp ng chuyn nhng quyn s dng t theo phỏp lut hin hnh, Tp Dõn ch v Phỏp lut, (294), tr.25-28 Nguyn Vn Hin (2016), Bn v quyn s dng t v iu kin chuyn quyn s dng t, Tp Nhõn lc Khoa hc Xó hi, 09(40), tr.21-27 151 DANH MC TI LIU THAM KHO I TI LIU TING VIT Nguyn Hi An (2011), C s lý lun v thc tin v tng cho quyn s dng t, Lun ỏn tin s lut hc, Khoa lut - i hc Quc gia H Ni, H Ni Lng Khi n (2006), Quyn chuyn nhng quyn s dng t th trng bt ng sn, Lun Thc s lut hc, Khoa Lut - i hc Quc gia H Ni, H Ni Lờ Xuõn Bỏ (2003), S hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn cụng cuc i mi Vit Nam, Nxb Khoa hc v k thut Nguyn Mnh Bỏch (1995), Phỏp lut v hp ng, Nxb Chớnh tr Quc gia Ban Chp hnh Trung ng ng (2012), Kt lun Hi ngh Trung ng (khúa XI) v tng cng s lónh o ca ng i vi cụng tỏc phũng, chng tham nhng, lóng phớ, H Ni B Chớnh tr (2005), Ngh quyt s 48-NQ/TW ngy 24/5/2005 v chin lc xõy dng v hon thin h thng phỏp lut Vit Nam n nm 2010, nh hng n nm 2020, H Ni B lut dõn s Cng hũa Liờn bang c (sa i b sung nm 2002) B ti chớnh (2013), Thụng t s 78/2014/TT-BTC ngy 18/6/2014 hng dn thi hnh Ngh nh s 218/2013/N-CP, H Ni B ti chớnh (2015), Thụng t s 92/2015/TT-BTC H Ni, ngy 15 thỏng 06 nm 2015 hng dn thc hin thu giỏ tr gia tng v thu thu nhp cỏ nhõn i vi cỏ nhõn c trỳ cú hot ng kinh doanh, H Ni 10 B t phỏp B ti chớnh (2012), Thụng t liờn tch 08/2012/TTLT-BTCBTP, ngy 19 thỏng 01 nm 2012 hng dn v mc thu, ch thu, np, qun lý v s dng phớ cụng chng, H Ni 11 B T phỏp - Tũa ỏn nhõn dõn ti cao - Vin Kim sỏt nhõn dõn ti cao (2010), Thụng t liờn tch s 14/2010/TTLT - BTP - TANDTC - VKSNDTC ngy 26/7/2010 hng dn mt s v th tc thi hnh ỏn dõn s v phi hp liờn ngnh thi hnh ỏn dõn s, H Ni 12 Nguyn Th Cam (1997), Ch nh quyn s dng t phỏp lut Vit Nam, Lun thc s Lut hc, Trng i hc Lut H Ni, H Ni 152 13 Trn Th Minh Chõu (2011), S phõn nh ca Nh nc gia quyn s hu v quyn s dng t Nhng cn nghiờn cu, Hi tho: Tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut t thi k cụng nghip húa, hin i húa t nc, Vin nghiờn cu lp phỏp v Qu Rosa Luxembug (CHLB 14 15 16 17 18 c) t chc, Sn- Hi Phũng Chớnh ph (2016), Ngh nh 140/2016/N-CP v l phớ trc b, H Ni Hong Vn Cng (2006), Th trng bt ng sn, Nxb xõy dng, H Ni Nguyn Th Dung (2010), Quyn s dng t th trng bt ng sn Vit Nam- Nhng lý lun v thc tin, Lun ỏn Tin s lut hc, Trng i hc Lut H Ni, H Ni i s quỏn Phỏp ti Trung Quc v Qu phỏt trin Phỏp lut chõu u lc a (Fondation pour le Droit continental) (2009), V S hu ti Trung Quc (La propriộtộ en Chine), (05) ng Cng sn Vit Nam (1998), Ngh quyt Trung ng 5, khúa VIII v xõy dng v phỏt trin nn húa Vit Nam tiờn tin, m bn sc dõn tc, Vn kin Hi ngh ln th nm Ban Chp hnh Trung ng khoỏ VIII, Nxb 19 20 21 22 23 24 25 26 Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2000), Vn kin ng ton tp, 2, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2000), Vn kin ng ton tp, 9, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2003), Ngh quyt Trung ng khoỏ IX v Tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v t thi k cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2011), Vn kin i hi ng VI, Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2011), Vn kin i hi i biu th VII, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2011), Vn kin i hi i biu th VIII, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni ng Cng sn Vit Nam (2011), Vn kin i hi i biu th XI, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni Nxb Chớnh tr ton quc ln ton quc ln ton quc ln ng Cng sn Vit Nam (2016), Vn kin i hi i biu ton quc ln th XII, Vn phũng Trung ng ng, H 153 27 Nguyn Ngc in (1999), Nghiờn cu v Ti sn Lut dõn s Vit Nam, Nxb Tr thnh ph H Chớ Minh 28 Nguyn Ngc in (2006), Mt s lý lun v cỏc phng phỏp phõn tớch lut vit, Nxb T phỏp, H Ni 29 30 Nguyn Ngc ip (1996), Hng dn tỡm hiu cỏc tranh chp, khiu kin v t ai, Nxb Tr, thnh ph H Chớ Minh Lờ Kim Giang (2011), Hp ng dõn s v cỏc tranh chp thng gp, Nxb 31 T phỏp, H Ni Doón Th Thu H, Nguyn Th Ngc Huyn (2011), Giỏo trỡnh qun tr hc, 32 Nxb Giao thụng ti, H Ni Lờ Hng Hnh (2012), Cn sa i gỡ Lut t ai? K 3: im 33 nghn ln nht l quyn s hu, http://thanhnien.vn/thoi-su/can-sua-doi-gitrong-luat-dat-dai-ky-3-diem-nghen-lon-nhat-la-quyen-so-huu-494190.html, truy cp ln cui ngy 12/6/2017 Nguyn Vn Hu (2011), Nhng bt cp v Giy chng nhn QSD, http://www.baomoi.com/nhung-bat-cap-ve-cap-giay-chung-nhan-quyen-su- 34 35 36 37 38 39 dung-dat/c/7613744.epi, truy cp ln cui ngy 12/6/2017 H Th Thanh Hin (2015), nh hng ca lut tc Jrai n vic thc hin dõn ch lnh vc kinh t c s, trang thụng tin in t trng Cao ng s phm Gia Lai Phan Trung Hin (2011), Phỏp lut v thu hi t thc hin quy hoch v ch nh trng dng t phỏp lut Vit Nam, Tp Lut hc, (3), tr.18-26 Hi ng Thm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (2004), Ngh quyt s 02/2004/NQ-HTP ngy 10-8-2004 hng dn ỏp dng phỏp lut vic gii quyt cỏc v ỏn dõn s, Hụn nhõn v gia ỡnh, H Ni Trn Trng Hựng (1998), Chuyn nhng quyn s dng t, nhng lý lun v thc tin, Lun Thc s Lut hc, Trng i hc Lut H Ni Trn Quang Huy (2003), Khỏi quỏt v h thng phỏp lut t Vit Nam, Ci cỏch phỏp lut v ci cỏch t phỏp nhỡn t tranh chp t ai, Hi tho khoa hc quc t ti H Ni t ngy 25-26/12, Vin nghiờn cu Nh nc v Phỏp lut Trn Quang Huy (2004), Cỏc phỏp lý v ti chớnh, t v giỏ t, Tp lut hc, (5) 154 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 Trn Quang Huy (2005), Nhng bt hp lý gia cỏc quy nh ca phỏp lut i vi doanh nghip thuc cỏc thnh phn kinh t lnh vc t ai, Tp lut hc, (5), tr.9-16 Trn Quang Huy (2007), Cỏc c trng phỏp lý ca quyn s dng t Vit Nam, Tp Nh nc v Phỏp lut, (10), tr.71-74 Trn Quang Huy (2008), Phỏp lut v giao t cú thu tin s dng t, Lun ỏn Tin s lut hc, Vin Nh nc v Phỏp lut, H Ni Trn Quang Huy (2009), Phỏp lut t Vit Nam hin hnh - Nhỡn t gúc bo m quyn ca ngi s dng t, Tp lut hc, (8), tr.37 - 45 Trn Quang Huy (2010), Chớnh sỏch h tr Nh nc thu hi t, Tp lut hc, (10), tr.29 - 36 Trn Quang Huy (2011), Cỏc phỏp lý v t v bt ng sn Cng hũa liờn bang c, Tp lut hc, (9), tr.104-111 Hernando de Soto (2008), S n ca t bn, Sỏch dch, TS Nguyn Quang A v TS Trn ỡnh Thiờn, Nxb Chớnh tr Quc gia, H Ni Nguyn Mnh Khang (2014), t hng húa v qun lý th trng t ai, Trng i hc Ti nguyờn v Mụi trng Thnh ph H Chớ Minh, http://land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu/Kinh%20te%20%20Xa%20hoi/28_NMKhang.pdf, truy cp ln cui ngy 12/6/2017 Nguyn Ngc Khỏnh (2007), Ch nh hp ng B lut dõn s Vit Nam, Nxb T phỏp, H Ni Duy Kiờn (2000), Cn nhn thc thng nht v thm quyn gii quyt tranh chp liờn quan n t ai, Tp Dõn ch v Phỏp lut, (6) Kulcsar Kalman (1999), C s xó hi hc phỏp lut, Nxb Giỏo dc, H Ni Nguyn Tin Lp (2010), Ch s hu ton dõn v s hu t ai, Bỏo in t Tia sỏng ca B khoa hc & Cụng ngh, (ngy 20/10/2010) Nguyn ng Liờm (2011), Cnh giỏc vi hp ng tm tớnh lnh vc a c, Cng thụng tin in t on Lut s TP H Chớ Minh Lut qun lý t ca nc Cng hũa nhõn dõn Trung Hoa (1986, 1988, 1998, 2007), (Ti liu tham kho cho Ban son tho sa i B lut dõn s, B T phỏp) Nguyn Vn Lut (ch nhim ti) (2002), C s lý lun v thc tin nhm nõng cao hiu qu gii quyt cỏc tranh chp v quyn s dng t ti To ỏn nhõn dõn, ti nghiờn cu khoa hc cp B, nghim thu theo Quyt nh s 19/2002/KHXX ngy 18-3-2002 ca Chỏnh ỏn To ỏn nhõn dõn ti cao 155 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 Tng Duy Lng (2004), Mt s c bn v thm quyn gii quyt tranh chp t ai, Tp Tũa ỏn nhõn dõn, Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (9), tr 23-29 Tng Duy Lng (2009), Phỏp lut dõn s v thc tin xột x, Nxb Chớnh tr Quc gia H Ni Bựi Th Tuyt Mai (2005), Th trng quyn s dng t Vit Nam, Nxb Lao ng - Xó hi Bựi Tuyt Mai (2005), Xõy dng th ch th trng quyn s dng t, Tp Kinh t, (321), tr 54-60 Nguyn Nng Nam (2011), Kt hp phỏp lut v phong tc, quỏn vic qun lý xó hi, Tp phỏt trin nhõn lc, 1(22), tr.44-48 Nguyn Th Nga (2003), Xõy dng v hon thin phỏp lut th trng quyn s dng t Vit Nam, Lun Thc s lut hc, Trng i hc Lut H Ni, H Ni Nguyn Th Nga (2007), S hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn, Tp lut hc, (5), tr.25-33 Nguyn Th Nga (2009), Phỏp lut v th chp quyn s dng t Vit Nam - Thc trng v hng hon thin, Lun ỏn Tin s Lut hc, Vin Nh nc v Phỏp lut, H Ni Ngõn hng Nh nc (2013), Thụng t s 32/2013/TT-NHNN ngy 26/12/2013 (sa i b sung bi Thụng t s 16/2015/TT-NHNN) hng dn thc hin quy nh hn ch s dng ngoi hi trờn lónh th Vit Nam, H Ni Phm Hu Ngh (2002), Nhng phỏp lý ca th trng quyn s dng t Vit nam, Hi tho: Xõy dng c s phỏp lý v th trng quyn s dng t Vit nam, Khoa Lut, i hc Quc gia t chc Phm Hu Ngh (2003), Khỏi quỏt v phỏp lut t Vit Nam, Ci cỏch phỏp lut v ci cỏch t phỏp nhỡn t tranh chp t ai, Hi tho khoa hc Quc t, Vin Nh nc v Phỏp lut, ti H Ni t ngy 25, 26/12 Phm Duy Ngha (2002), Quyn ti sn ci cỏch kinh t: Quan nim, mt vi bi hc nc ngoi v kin ngh, Tp Nghiờn cu Lp phỏp, (11), tr 42-52 Nh phỏp lut Vit - Phỏp (1998), B lut dõn s ca nc Cng ho Phỏp, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni Nh xut bn Chớnh tr quc gia (1995), B lut dõn s v thng mi Thỏi Lan, H Ni 156 69 Vừ ỡnh Nho (2010), Mt s quy nh phỏp lut hp ng liờn quan n nh v quyn s dng t, Nxb i hc Quc gia H Ni 70 Nguyn Th Hng Nhung (2004), V chuyn quyn s dng t theo Lut t nm 2003, Tp Lut hc, (12) 71 Nguyn Th Hng Nhung (2012), Phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t kinh doanh bt ng sn Vit Nam, Lun ỏn tin s Lut hc, Trng i hc Lut H Ni, H Ni 72 Nc Cng ho nhõn dõn Trung Hoa (2007), Lut v quyn s hu ti sn, (Ti liu tham kho cho Ban son tho sa i B lut dõn s, B T phỏp) 73 Nguyn Minh Phng (2003), Chuyn nhng quyn s dng t, thc trng v hng hon thin, Lun tt nghip, Trng i hc Lut H Ni, H Ni 74 Quc hi (1987), Lut t ai, H Ni 75 Quc hi (1993), Lut t ai, H Ni 76 Quc hi (1995), B lut Dõn s, H Ni 77 Quc hi (2003), Lut t ai, H Ni 78 Quc hi (2005), B lut dõn s, H Ni 79 Quc hi (2005), Lut Doanh nghip, H Ni 80 Quc hi (2005), Lut nh , H Ni 81 Quc hi (2006), Lut kinh doanh bt ng sn, H Ni 82 Quc hi (2008), Lut Quc tch, H Ni 83 Quc hi (2008), Lut thi hnh ỏn dõn s, H Ni 84 Quc hi (2013), Hin phỏp nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam nm 1946, 1959, 1980, 1992 (sa i, b sung nm 2001) v 2013, H Ni 85 Quc hi (2013), Lut t ai, H Ni 86 Quc hi (2014), Lut u t, H Ni 87 Quc hi (2014), Lut Doanh nghip, H Ni 88 Quc hi (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn, H Ni 89 Quc hi (2014), Lut Nh , H Ni 90 Quc hi (2015), B lut dõn s, H Ni 91 Quc hi (2015), B lut T tng dõn s, H Ni 92 Nguyn Cnh Quý (2002), Hon thin c ch iu chnh phỏp lut t Vit Nam, Lun ỏn Tin s lut hc, Hc vin Hnh chớnh Quc gia H Chớ Minh 157 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 inh Dng S (2003), Bo v quyn s hu ton dõn v t v quyn s dng t ca ngi s dng t: Thc trng v kin ngh, Tp Nh nc v Phỏp lut, (10), tr.55-64 Lu Quc Thỏi (2006), V giao dch quyn s dng t theo phỏp lut hin hnh, Nh Nc v Phỏp lut, (7), tr.56-62 Lu Quc Thỏi (2009), Phỏp lut v th trng quyn s dng t, thc trng v gii phỏp hon thin, Lun ỏn Tin s Lut hc, Trng i hc Lut thnh ph H Chớ Minh Trn Quc Thng (2005), Ngun lc ti chớnh t t nn kinh t nc ta hin nay, Lun Thc s kinh t, Hc vin Chớnh tr Quc gia H Chớ Minh Nguyn Tn Thnh (1974), Dõn lut Ngha v v kh c, Lut khoa Si Gũn Nguyn Vn Tho v Nguyn Hu t (2004), Mt s v s hu nc ta hin nay, Nxb Chớnh tr Quc gia Nguyn Th Thu Thy (2004), Mt s v quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun Thc s lut hc, Trng i hc Lut H Ni Nguyn Thu Thy (2004), Mt s v chuyn nhng quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut Vit Nam, Lun thc s lut hc, trng i hc Lut H Ni V Th Thanh Thy (2016), Phỏp lut v hp ng chuyn nhng quyn s dng t t thc tin tnh Hi Dng, Lun Thc s Lut hc, Vin i hc M H Ni H Vn Tin (2012), Hp ng chuyn nhng quyn s dng t , Lun Thc s lut hc, Trng i hc Lut H Ni Trng i hc Lut H Ni (1999), T in gii thớch lut hc, Nxb Cụng an nhõn dõn Trng i hc Lut H Ni (2008), Giỏo trỡnh Lut t ai, Nxb T phỏp Trng i hc Lut H Ni (2009), Giỏo trỡnh Lut dõn s Vit Nam Tp I, II, Nxb Cụng an nhõn dõn, H Ni Trng i hc Lut H Ni (2013), Giỏo trỡnh Lý lun chung Nh nc v phỏp lut, Nxb CAND c Tựng (2010), Minh bch húa th trng bt ng sn - l mt gic m xa, http://www.thesaigontimes.vn/38659/Minh-bach-hoa-thi-truong-batdong-san -van-la-mot-giac-mo-xa.html, truy cp ln cui ngy 12/6/2017 158 108 Nguyn Quang Tuyn (2003), a v phỏp lý ca ngi s dng t cỏc giao dch dõn s, thng mi v t ai, Lun ỏn tin s lut hc, Trng 109 i hc Lut H Ni, H Ni Nguyn Quang Tuyn (2010), Tng ng v khỏc bit gia phỏp lut v t 110 Singapore v phỏp lut t Vit Nam Gi m cho Vit Nam quỏ trỡnh hon thin phỏp lut t ai, Tp Lut hc, (123), tr 52-60 Nguyn Quang Tuyn, Nguyn Ngc Minh (2010), Phỏp lut v bi thng, tỏi nh c nh nc thu hi t ca Singapore v Trung QucNhng gi m cho Vit Nam hon thin phỏp lut v bi thng, tỏi 111 112 113 nh c nh nc thu hi t, Tp Lut hc, (10) Vin Khoa hc Phỏp lý - B T phỏp (2001), Thụng tin khoa hc phỏp lý, (thỏng 11 + 12), tr.268 Vin Khoa hc phỏp lý (2001), B lut t ca Thy in, (Ti liu dch tham kho), H Ni Vin nghiờn cu khoa hc phỏp lý - B T phỏp (Tp th tỏc gi) (2006), T in lut hc, Nxb T in bỏch khoa v Nxb T phỏp 114 115 116 117 118 Hong Vit v Hong Vn Cng (2008), Bỡnh n giỏ quyn s dng t ụ th Vit Nam, Nxb Chớnh tr quc gia, H Ni ng Hựng Vừ (2006), t phỏ chớnh sỏch t v bt ng sn cho giai on mi, Tp Cng sn, (105) ng Hựng Vừ (2010), Cụng hu t khụng phự hp vi thi k quỏ , http://www.baomoi.com/cong-huu-dat-dai-khong-hop-voi-thoi-quado/c/4905263.epi, truy cp ln cui ngy 12/6/2017 ng Hựng Vừ (2012), Vn s hu t v c ch nh nc thu hi t, Hi tho Nõng cao vai trũ qun tr qun lý Nh nc v t Vit Nam, Viờn Nghiờn cu lp phỏp U ban Thng v Quc hi phi hp vi Ngõn hng th gii, Lng Sn, 16/17-02-2012 ng Hựng Vừ (2015), Xõy dng Lut t ỏp ng nhu cu v hi nhp quc t, K yu bỏo cỏo khoa hc, Trng i hc Ti Nguyờn Mụi trng TP H Chớ Minh II TI LIU NC NGOI 119 120 Ainsworth, Fern (1984), Private land claims, Illinois, Indiana, Michigan and Wisconsin Natchitoches, Louisiana: F Ainsworth American of Kanas University (1988), Legal envinronment of bisiness 159 121 Australian Capital Teritory (2005), Real Estate of the ACT, 2005, Code of conduct for member 122 Bryan D Gilling (1996), The Mori Land Court in New Zealand: An Historical Overview, Bearpaw Pub 123 CAC MacDonal, BR O, Connor and LA Marshall: Land Court JurisditionRecent Legislation and Case Law Update, Queenland Law Society Symposium, Property Law Stream, http://www.courts.qld.gov.au/ data/assets/pdf_file/0009/270585/Landcourt-jurisdiction-paper.pdf 124 Denise Dipasquale anh Willian C.Wheaton (1996), Urban economic and Real Easte Market, Prentic Hall, Engle wood Cliffs, NJ 07362 125 Denise Dipasquale anh Willian C.Wheaton (1996), Urban economic anh Real Easte Market, Prentic Hall, Engle wood Cliffs, NJ 07362 German Civilcode (BGB) (1986, the version promulgated 2002), www.gesetze-im-internet.de.english bgb/german civil code.pdf 126 127 Gregory Alexander, A Robert Noll Professor Law, Comell Law School, 128 129 Ithaca, New York: Propety law Ngun: http://www.britann H Toward (1967), A theory of property right American Economic Review Ingram, Gregory K., and Yu-Hung Hong (2009), Property Rights and Land 130 131 132 133 Policies, Lincoln Institute of Land Policy John B Corgel, PHD & halbert C.David C.Ling, PHD (1989), Real Estate Jack Thurston (2006), The Fat of the Land, Prospect Magazine Pespectives- An introduction to real easte, Mc Gaw- Hill Irwin Peter Ho (2001), Who owns China land? Property rights anh Deliberate 134 135 136 137 138 Institutional Ambiguity Ph Malaurie, L Aynes v P-Y Gautie: Droit civil contrats PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire (2000), Claims to the Possession of Land Raymond Moreau (1955), Le capital foncier et la rentabilitộ des entreprises (http:www.persee.fr/web/ruves/home/prescsript/acticle/ecoru 0013-0559-1995) Robert R Wright and Susan W Right (1985), Land use in a Nutshell, St Paul, Minesota, West Publishing Co Russian Civil Code (1996, the Additions and Amendments 2003), Russian legislation, wheelchairmotor, shower, www.russian-civil-code.com 160 139 SH Goo (2001), Gourcebook on Land law, Cavendish, publishing limited London, Sydney 140 Steven W Bender, Celeste M Hammond, Michael T Madison, Robert M Zinman (2012), Modern Real Estate and Land Transfer 141 Vincent Renard (2000), Land Markets and Transfer of development rights: some examples in France, Italy and United States Wen Yan, K.K Klein (2013), Transfer Land Use Rights in China: Results 142 from a Survey of Rural III TI LIU WEBSITE 143 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/1-m2-dat-doi-boi-thuong-1-ty-dong144 145 1290981054.htm http://nhatayho.com/khach-hang-mua-chung-cu-yeu-trong-khoi-kien-chudau-tu http://www.dhluathn.com/2014/08/giao-ket-va-thuc-hien-hop-ong-dansu.html 146 147 http://thanglong.chinhphu.vn/thong-qua-phuong-an-don-gian-hoa-183-thutuc-hanh-chinh http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/20150827/viet-nam-da-co-quan-hengoai-giao-voi-hon-185-nuoc/959448.html 161 ...VIN HN LM KHOA HC X HI VIT NAM HC VIN KHOA HC X HI NGUYN VN HIN CHUYểN NHƯợNG QUYềN Sử DụNG ĐấT THEO PHáP LUậT VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 62 38 01 07 LUN N... quyn s hu bt ng sn trờn t v QSD, Trung Quc ó theo nguyờn tc nh theo t, t theo nh C th, theo iu 146 v 147 Lut v s hu ti sn nm 2007, chuyn nhng QSD kộo theo chuyn nhng nhng gỡ c xõy dng trờn t v... cu theo mt trỡnh t, b cc hp lý, cht ch, logic v gn kt c nhng cn nghiờn cu úng gúp mi v khoa hc ca lun ỏn Lun ỏn l cụng trỡnh trung nghiờn cu chuyờn sõu v chuyn nhng QSD theo phỏp lut Vit Nam