1.2.1. Cơ sở lý thuyết
Một số lý thuyết được sử dụng trong luận án như sau:
- Học thuyết Mác- Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. - Các quan điểm của Đảng, Nhà nước về chiến lược phát triển kinh tế xã hội; xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam; xây dựng và phát triển thị trường bất động sản.
Các lý thuyết nêu trên được tác giả sử dụng trong quá trình nghiên cứu và luận giải các vấn đề lý luận chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Các quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường, về xây dựng thị trường bất động sản, về hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam... giúp cho tác giả trong việc luận giải đặc trưng của QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Từ các tiền đề lý thuyết đó, tác giả đã nhận diện được rõ nét các yếu tố chi phối, ảnh hưởng
tới pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Đây cũng là cơ sở lý luận tiền đề giúp tác giả đưa ra được những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
- Lý thuyết về thông tin.
- Lý thuyết về tính công khai, minh bạch. - Lý thuyết về vật quyền.
- Lý thuyết về hợp đồng
Các lý thuyết nêu trên có giá trị quan trọng, làm tiền đề cho tác giả trong việc đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, lý thuyết vật quyền, lý thuyết về hợp đồng sẽ được nghiên cứu và vận dụng để phân tích, nhận định và đánh giá những quy định ràng buộc về điều kiện, nguyên tắc, hiệu lực của hợp đồng, quy trình, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật hiện nay cần phải tiếp tục được hoàn thiện trên cơ sở trao quyền chủ động hơn nữa cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, tôn trọng quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng, xóa bỏ những rào cản pháp lý cũng như những phiền hà, sách nhiễu trong thực tiễn triển khai. Mặt khác, lý thuyết về thông tin, về minh bạch, công khai cũng là một trong những tiền đề để tác giả luận án đánh giá về thực trạng thực thi giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế. Theo đó, việc triển khai chậm và chưa triệt để vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hồ sơ địa chính về đất đai chưa rõ ràng, minh bạch... hiện nay đã và đang là rào cản cho việc chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế; cản trở các giao dịch chính quy và châm ngòi cho các giao dịch tự phát phát triển... Điều đó luôn tiềm ẩn nguy cơ của tranh chấp, khiếu kiện, quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng không được đảm bảo.
1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Để giải quyết có hiệu quả những vấn đề thuộc phạm vi, đối tượng của đề tài nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu được xây dựng và đặt ra như sau:
(i) Những vấn đề lý luận về sở hữu, quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam có đặc thù gì khác so với quyền sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng những loại tài sản khác?
(ii) Điều chỉnh bằng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là gì? Tại sao phải điều chỉnh quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng QSDĐ như thế nào?
(iii) Những yếu tố nào ảnh hưởng và chi phối pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? (iv) Quy định pháp luật về chuyển QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? Những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ? Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập này?
(v) Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? Những tranh chấp phát sinh liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trên thực tiễn? Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp này?
(vi) Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ như thế nào? Những bất cập, khó khăn trong việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ?
(vii) Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ ở Tòa án như thế nào? (viii) Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ?
(ix) Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ?
1.2.3. Giả thuyết nghiên cứu
- Những vấn đề lý luận về sở hữu, quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu đất đai và chuyển nhượng QSDĐ đã được nghiên cứu, bước đầu được hệ thống hóa trong các chuyên ngành nghiên cứu như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Tuy nhiên, QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ chưa được nghiên cứu chuyên sâu về lý luận, cần phải làm sáng tỏ và sâu sắc hơn về khái niệm, đặc điểm; làm rõ giới hạn của QSDĐ, phân biệt QSDĐ và quyền sở hữu đất khác nhau như thế nào; làm rõ đặc trưng của QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ khác so với quyền sử dụng, chuyển nhượng quyền sử dụng những loại tài sản khác.
- Việc điều chỉnh bằng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là sự quy định của Nhà nước đối với quan hệ về chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, còn nhiều nội dung chưa được pháp luật điều chỉnh hoặc có điều chỉnh nhưng chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, còn nhiều bất cập. Việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết nhằm đảm bảo việc phát triển, ổn định đời sống kinh tế- xã hội và đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả cao.
- “QSDĐ” là chế định đặc thù, mang tính riêng biệt của Việt Nam, QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. QSDĐ bị chi phối bởi chủ trương chính sách của Đảng, yếu tố sở hữu toàn dân về đất đai, loại đất và hình thức sử dụng đất, yêu cầu của sự phát triển kinh tế- xã hội, có tính đến sự phát triển bền vững… Đây là những yếu tố riêng biệt mang tính đặc thù chi phối pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
- Những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ hiện nay, những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ còn chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập; các nguyên nhân chủ quan, nguyên nhân khách quan dẫn đến những hạn chế, bất cập này.
- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ đã và đang diễn ra hàng ngày với sự tham gia của nhiều loại chủ thể (pháp nhân, cá nhân, người quốc tịch nước ngoài…) với việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác nhau (đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất dự án….), nhưng việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra với nhiều hình thức khác nhau (Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng miệng vv…), nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ quy định pháp luật, hoặc đất chuyển nhượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dẫn đến việc “lách luật” trong
chuyển nhượng QSDĐ. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ hiện nay; ngoài ra còn có các nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan và quy luật thị trường bất động sản lúc nóng lúc lạnh dẫn đến các tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ.
- Việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế gặp khó khăn, vướng mắc; có quá nhiều văn bản pháp luật quy định về chuyển nhượng QSDĐ nên còn có sự chồng chéo, bất cập, thậm chí là mâu thuẫn; Đồng thời, một số quy định của pháp luật còn gây khó khăn và không phù hợp với thực tiễn của thị trường chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, còn một số vấn đề liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ chưa được pháp luật đề cập, điều chỉnh nên cũng gây khó khăn, cản trở và chưa biết thực hiện như thế nào trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ.
- Việc giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án các cấp, những mặt đạt được và những khó khăn, bất cập trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Tòa án; các nguyên nhân dẫn đến các khó khăn, bất cập này.
- Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam phù hợp với nền kinh tế thị trường, đảm bảo tính dân chủ, công bằng, minh bạch, có sự thống nhất giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và những luật khác có liên quan (Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản…), đảm bảo tính phát triển kinh tế - xã hội bền vững và phù hợp quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
- Các giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
1. Trên cơ sở phân tích, đánh giá các công trình đã được các tác giả nghiên cứu có liên quan đến đề tài, giúp cho việc xây dựng luận án có cơ sở kế thừa, phát huy và bổ sung những vấn đề mới. Qua đó, hệ thống hóa, xây dựng khung lý luận toàn diện trên cơ sở tiếp tục hoàn thiện và làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
2. Mặc dù có khá nhiều các công trình, bài viết nghiên cứu về chuyển nhượng QSDĐ và đã có những đóng góp nhất định. Tuy nhiên, các công trình khoa học nói trên vẫn chưa khai thác triệt để các khía cạnh khi nghiên cứu về chuyển nhượng QSDĐ. Vì vậy, việc nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ có một ý nghĩa nhất định nhằm đóng góp cho việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ.
3. Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu của Luận án, tác giả dựa trên cơ sở lý luận về chuyển nhượng QSDĐ, quy định của pháp luật và thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ để triển khai nghiên cứu; đồng thời, vận dụng và kết hợp các phương pháp nghiên cứu một cách phù hợp với từng chương, từng mục của luận án để đạt được kết quả nghiên cứu một cách tốt nhất
Chương 2
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT