Việt Nam
3.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam thời gian qua
Trong thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta diễn ra sôi động, trải khắp các tỉnh thành trong cả nước nhất là ở các thành phố lớn và các tỉnh lân cận vùng ven đô thị. Đặc biệt là sau khi có Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, cùng với ra đời của luật đất đai năm 2013, luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015 thì thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn ra khá sôi động (cả ở thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp), các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tăng mạnh cả về số lượng và giá trị chuyển nhượng, nhiều giao dịch diễn ra nhanh chóng và tỷ lệ thành công cao, các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động trong cả nước từ miền xuôi đến miền ngược, từ vùng núi, đồng bằng đến thành thị; cùng với đó là sự tham gia của nhiều người, nhiều chủ thể khác nhau bao gồm cá nhân, pháp nhân, tổ chức đều tham gia vào thị trường bất động sản tạo ra thị trường chuyển nhượng QSDĐ sôi động và phát triển mạnh mẽ.
Thực tế cho thấy, hiện nay do nhu cầu tích tụ đất để mở rộng, đẩy mạnh sản xuất kinh doanh nên nhiều cá nhân, tổ chức nhất là các doanh nghiệp cần địa bàn để
xây dựng nhà máy hoặc mở rộng trang trại, mở rộng địa bản sản xuất, kinh doanh nên nhiều vụ chuyển nhượng QSDĐ với diện tích đất chuyển nhượng lớn, giá trị cao diễn ra ở khắp mọi nơi, với nhiều loại đất tham gia vào thị trường chuyển nhượng chuyển nhượng như đất ở, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại dịch vụ…; đối tượng tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ cũng đa dạng từ cá nhân (công dân Việt Nam, người còn Quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các khu công nghiệp để sản xuất, kinh doanh…), hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đều được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản, trong đó có thị trường chuyển nhượng QSDĐ với những quy định cụ thể, rõ ràng. Điều này tạo nên sự sôi động, phát triển mạnh mẽ của thị trường chuyển nhượng QSDĐ. Có thể kể ra một số thương vụ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nổi trội trong thời gian qua như sau:
- Hàng loạt các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh đã được mua bán, chuyển nhượng, trong đó có thể kể đến Chủ Hàn Quốc sang tay Kumho cho Tập đoàn Singapore (Kumho Asiana Plaza là dự án phức hợp với gần 200.000m2 đất, diện tích sàn là 146.000m2 tọa lạc tại 39 Lê Duẩn, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh) với giá 107 triệu USD.
- Lotte nhận chuyển nhượng khách sạn Legend và khuôn viên đất xung quanh khách sạn này với diện tích gần 150.000m2 nhà, đất tại đường Tôn Đức Thắng, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh của Công ty liên doanh Hải Thành- Kotobuki với giá hàng trăm triệu USD.
- Công ty cổ phần Tập đoàn phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD) mua lại Vincom Center A với hơn 38.000m2 nhà, đất tại 53 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh với giá hơn 470 triệu USD của Vingroup.
- Công ty Tập đoàn Quốc tế năm sao mua lại của Công ty cổ phần Cơ khí Long An diện tích 20ha đất tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá hàng trăm triệu USD để xây dựng nhà máy phân bón và khu đô thị mới năm sao. - Tổng công ty xây dựng Thanh Hóa nhận chuyển nhượng dự án SkyParkResidence (gần 15.000m2 đất tại ô đất 25, đường Tôn Thất Thuyết, Khu đô thị mới Cầu Giấy) của Công ty cổ phần Licogi 16 với giá 143 tỷ đồng.
Sự phát triển đa dạng và mạnh mẽ của thị trường chuyển nhượng QSDĐ nêu trên là do đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng mà cụ thể là Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong công cuộc đổi mới theo hướng hiện đại; căn cứ vào chính sách này, Nhà nước ta đã ban hành một loạt các luật như Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015 để quản lý, sử dụng đất đai ngày càng hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế- xã hội theo hướng bền vững.
Luật đất đai năm 2013 cùng với hàng loạt văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 43, Nghị định số 44, Nghị định số 45, các Thông tư 23, 24, 25, 26, 29…) ra đời đã quy định rõ quyền và trách nhiệm của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đất đai) trong việc quản lý đất đai, bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin về đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất. Đặc biệt, Luật đất đai đã quy định rõ quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, mở rộng quyền đối với người sử dụng đất trong đó quy định nhiều đối tượng được tham gia vào việc giao đất, chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp… đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai trong tay những người có điều kiện, biết làm ăn để phục vụ cho việc sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại, phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp nông thôn. Đồng thời, Luật đất đai cũng thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, điều này đã huy động được nguồn vốn lớn của các cá nhân, người nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam để sản xuất, kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngoài ra, Luật đất đai cũng quy định rõ ràng, cụ thể các đối tượng được giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, cũng như các điều kiện để thực hiện các dự án đầu tư một cách hiệu quả, tránh việc sử dụng đất lãng phí và không hiệu quả. Điều này đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn và sử dụng đất một cách tốt nhất, góp phần sử dụng tài nguyên đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, bền vững.
Cùng với việc ban hành luật đất đai năm 2013, Nhà nước ta còn ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật dân sự năm 2015 để quy định rõ trình tự, thủ tục, quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường bất động sản, tham gia các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; trong đó đáng chú ý là việc mở rộng đối tượng được tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm cá nhân, hộ gia đình, Hợp tác xã và các doanh nghiệp được kinh doanh bất động sản theo những điều kiện quy định của pháp luật; đồng thời mở rộng quyền cho người kinh doanh bất động sản (được bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án) và loại bớt các quy định chưa phù hợp như không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt Bộ luật dân sự cũng quy định về công nhận hợp đồng thực tế khi bên mua (bên nhận chuyển nhượng QSDĐ) đã thực hiện lớn hơn hoặc bằng 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ… vv. Điều này, đã thúc đẩy và làm cho thị trường chuyển nhượng QSDĐ, mua bán bất động sản phát triển một cách sôi động, diễn ra trên khắp cả nước, nhiều cá nhân (trong nước và người nước ngoài), pháp nhân, tổ chức tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ, qua đó huy động được nguồn vốn lớn vào sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế, xã hội.
nhượng QSDĐ hiện nay cũng xuất hiện một số yếu tố hạn chế, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy hiện nay xuất hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ biến tướng dưới hình thức góp vốn cùng kinh doanh, hay nhận chuyển nhượng vốn góp trong doanh nghiệp, mua bán doanh nghiệp nhưng thực chất là mua bán, chuyển nhượng QSDĐ…vv. Tất cả những yếu tố này, đòi hỏi pháp luật về đất đai phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung để bịt những lỗ hổng trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ hiện nay; có như vậy việc chuyển nhượng QSDĐ mới minh bạch, công khai góp phần vào việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững, phù hợp với xu thế hội nhập và toàn cầu hóa.
3.2.2. Những hạn chế, vướng mắc phát sinh qua thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.2.2.1. Về chủ thể tham gia giao dịch
(1) Chủ thể Hộ gia đình:
Trong số các chủ thể của Luật đất đai hiện nay có hộ gia đình, đây là chủ thể có tính chất truyền thống trong quy định luật thuộc lĩnh vực đất đai, cũng là đối tượng người sử dụng đất thường tham gia các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. BLDS 2015 quy định:
Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết.Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện [90, Điều 101].
Việc xác định phạm vi các cá nhân trong hộ gia đình để thực hiện thủ tục chuyển quyền đúng pháp luật là rất quan trọng nhưng lại không có hướng dẫn. Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền trên thực tế, căn cứ để xác định hộ gia đình được dựa trên sổ hộ khẩu, đây có thể coi là phương thức duy nhất tính đến thời điểm này, mặc dù không được ghi nhận chính thức. Mặc dù thuận tiện nhưng cách thức này cũng làm phát sinh những trở ngại, thậm chí tranh chấp xuất phát từ trình trạng “nhập nhờ” của người dân từ tỉnh khác về để lấy “hộ khẩu thành phố”. Bên chuyển nhượng vào thời điểm đất được Nhà nước cấp đất là cấp cho hộ hoặc họ nhận chuyển QSDĐ từ chủ thể khác mà khi đó trong sổ hộ khẩu chưa có tên thành viên mới, người này tất nhiên không có quyền tài sản gì với mảnh đất. Thành viên mới sau này phát sinh tên trong hộ, và với cách thức áp dụng pháp luật như trên thì việc người này nhập khẩu
mới kéo theo hệ quả là người này có QSDĐ như những chủ cũ, quyền đó từ đâu ra khi mà Điều 169 Luật đất đai quy định về “Nhận QSDĐ” không có phương thức vì nhập hộ khẩu mà được nhận QSDĐ. Cách áp dụng pháp luật này vừa không có cơ sở của việc phát sinh quyền, lại không có hướng dẫn nên để lại một khoảng trống lớn cho cả cơ quan công quyền và xã hội dân sự “tùy nghi xử lý”.
(2) Bên chuyển nhượng là người không có quyền chuyển nhượng
Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến trên thực tế do hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế, đặc biệt trong trường hợp QSDĐ không phải của một cá nhân mà lại có tính chất phức tạp về mặt chủ thể quyền như QSDĐ thuộc sở hữu chung, sở hữu của hộ gia đình, sở hữu chung vợ chồng.
Vụ việc:
Nguyên đơn: ông Phạm Văn H, bà Phạm Thị M, bà Phạm Thị L. Bị đơn: bà Nguyễn Thị B, ông Trần Đ.
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Phòng công chứng số 1 thuộc sở tư pháp nơi các chủ thể công chứng hợp đồng, hai người con của bà B.
Nội dung vụ án: sinh thời cụ Phạm Văn C và cụ Đào Thị D có bốn người con là ông H, bà M, bà L và ông Đ. Tài sản của hai cụ có ngôi nhà cấp bốn kèm theo công trình phụ trên diện tích đất 800m2. Khi trưởng thành ông H, bà M, bà L đã xây dựng gia đình ở nơi khác, chỉ còn vợ chồng ông Đ, bà B ở với hai cụ. Năm 2007 cụ C chết, năm 2009 cụ D chết đều không để lại di chúc, sau khi cụ D chết, ông H bà M, bà L cùng vợ chồng ông Đ bà B họp gia đình thống nhất cho vợ chồng ông Đ bà B ½ diện tích đất là 400m2 còn lại ngôi nhà cấp bốn và ½ diện tích đất của hai cụ để lại là tài sản chung của anh chị em làm nơi thờ cúng và giao cho vợ chồng ông Đ bà B trực tiếp quản lý, được phép đứng tên trong sổ địa chính, Giấy chứng nhận QSDĐ. Trong văn bản cuộc họp gia đình ghi rõ vợ chồng ông Đ bà B không được bán, tặng cho khi chưa có sự đồng ý của anh chị em trong gia đình. Năm 2010 thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên vợ chồng ông Đ, bà B diện tích là 800m2. Ngày 3/2/2012 ông Đ chết, ngày 18/5/2013 bà B cùng với hai người con đến phòng công chứng số 1 thuộc Sở tư pháp tỉnh để lập văn bản xác định phân chia di sản thừa kế của ông Đ. Khi lập văn bản bà B và các con chỉ xuất trình Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên vợ chồng ông Đ bà B; bà B không thông báo cho phòng công chứng biết trong diện tích đất 800m2
này thì vợ chồng ông Đ. bà B chỉ có 400m2, còn lại ngôi nhà cấp bốn và 400m2 là của các đồng thừa kế thứ nhất của cụ C, cụ D nên phòng công chứng không biết, hơn nữa khi thực hiện yêu cầu công chứng thỏa thuận của mẹ con bà B, phòng công chứng số 1 cũng không liên hệ với chính quyền địa phương, không tổ chức niêm yết phân chia di sản của ông Đ tại nơi có di sản. Trong văn bản thỏa thuận thừa kế di sản của ông Đ, bà B và các con của bà B đều thống nhất di sản của ông Đ được giao cho bà B đứng tên và có quyền định đoạt toàn bộ tài sản trên. Ngày 12/6/2013
UBND cấp có thẩm quyền cấp đổi lại Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên một mình bà B với toàn bộ diện tích đất là 800m2. Ngày 9/3/2014 bà B đã làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho ông K với giá 2.800.000.000 đồng. Khi ông K chuyển đến ở thì ông H, bà M, bà L (những người thừa kế của vợ chồng cụ C, cụ D) biết được dẫn đến phát sinh tranh chấp. Ngày 21/9/2014 ông H, bà M, bà L khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố C đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà B với ông K. Ngày 17/12/2014 Tòa án nhân dân thành phố C đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm, bản án sơ thẩm nhận định Giấy chứng nhận QSDĐ của bà B được UBND thành phố C cấp là hợp pháp nên bà B ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông K tuân thủ đúng trình tự quy định của pháp luật nên bản án sơ thẩm đã bác đơn khởi kiện của ông H, bà M, bà L. Sau khi bản án sơ thẩm tuyên, ông H, bà M, bà L đã kháng cáo cho rằng bà B vi phạm văn bản thỏa thuận của đồng thừa kế di