Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)

Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS DƢ NGỌC THÀNH THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng năm 2015 Tác giả luận văn Trần Thị Thủy Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Dư Ngọc Thành giảng viên Khoa Tài nguyên Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo phịng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Ngun, phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài - Kế hoạch UBND phường, xã địa bàn thành phố Thái Nguyên, tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng năm 2015 Tác giả luận văn Trần Thị Thủy Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 3.Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lí đề tài 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới Việt Nam 20 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới 20 1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên 25 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 28 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 28 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 30 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 30 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30 2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu 31 2.4.4 Phương pháp biểu đạt thông tin 31 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Tình hình thành phố Thái Nguyên 32 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Thái nguyên 32 3.1.2 Khái quát điều kiện KT - XH thành phố Thái Nguyên 33 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 35 3.1.4 Thực trạng công tác quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên 37 3.2 Đánh giá hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 39 3.2.1 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 39 3.2.2 Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 40 3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 2014 thành phố Thái Nguyên 46 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng theo đơn vị hành 46 3.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng theo thời gian 53 3.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng theo loại đất 55 3.3.4 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng nhận chuyển nhượng 56 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.4 Đánh giá hiểu biết người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 3.4.1 Đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 60 3.4.2 Đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng 63 3.4.3 Đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng 67 3.4.4 Đánh giá hiểu biết tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 3.4.5 Đánh giá nhận x t thị trường chuyển nhượng 72 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn giải pháp nâng cao quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 74 3.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 74 3.5.2 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 76 3.5.3 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 Kết luận 78 Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu trạng sử dụng đất TP Thái Nguyên năm 2014 36 Bảng 3.2 Thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên với quy định pháp luật đất đai 39 Bảng 3.3 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo đơn vị hành 47 Bảng 3.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường xã từ 2012 đến 2014 50 Bảng 3.5 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường xã từ 2012 đến 2014 51 Bảng 3.6 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực đô thị khu vực nông thôn địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 20122014 53 Bảng 3.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 53 Bảng 3.8 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo loại đất 55 Bảng 3.9 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo địa đối tượng nhận chuyển QSD đất 57 Bảng 3.10 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo nghề nghiệp đối tượng nhận chuyển nhượng 58 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSD đất khu vực thành phố Thái Nguyên 61 Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo nhóm nghành nghề 63 Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 64 Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất khu vực thành phố Thái Nguyên 66 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 67 Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo khu vực 69 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 70 Bảng 3.18 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo địa bàn cư trú 71 Bảng 3.19 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 73 Bảng 3.20 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng địa bàn cư trú 74 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 68 Qua kết điều tra cho thấy người dân hiểu biết cần đến quan để hướng dẫn thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian quy định bước thực hay quan ngày theo quy định khơng phải biết xác Đối tượng cán quản lý trả lời 100%, đối tượng chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phi nông nghiệp tỷ lệ trả lời cao đối tượng người dân làm nông nghiệp người dân hoạt động lĩnh vực phi nơng nghiệp có điều kiện thuận lợi tiếp cận thông tin nhanh nhạy người dân làm nông nghiệp Khi hỏi quy trình xác nhận hồ sơ xã phường phịng cơng chứng, đối tượng phi nơng nghiệp đối tượng nông nghiệp không trả lời 100%, đa phần người dân không nắm quy trình quy định ngày Lý hồ sơ chứng thực phường xã phịng cơng chứng thực không giống chưa thời gian quy định Thường văn phịng cơng chứng thời gian thực nhanh phường xã quy trình chưa thực tốt người dân phải lại nhiều lần nhận kết Tại phận tiếp nhận trả kết thuộc Văn phòng HĐND - UBND thành phố (bộ phận cửa) người dân đến nộp hồ sơ nhận kết theo quy định thời gian giấy biên nhận Nhờ có giấy biên nhận đó, mà người dân biết theo quy định ngày nhận kết Hầu hết trường hợp nộp hồ sơ nhận kết thời hạn sớm thời gian quy định Các đối tượng vấn người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ phận “1 cửa” UBND thành phố Thái Nguyên Đa số người dân nộp hồ sơ hướng dẫn nhận hẹn trả kết nắm rõ quy trình giải hồ sơ chuyển nhượng phịng Tài nguyên Môi trường, tất đối tượng hỏi trả lời thời gian nhận thông báo thực nghĩa vụ tài thời gian nhận giấy chứng nhận sau thực nghĩa vụ tài Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 69 Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhƣợng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo khu vực ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung điều tra vấn Phƣờng Phƣờng trung ven trung tâm tâm Các xã TB Để thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ phải đến UBND cấp phường xã phịng cơng chứng để chứng thực hợp đồng nộp hồ 100,00 86,70 73,30 86,67 73,30 63,30 50,00 62,22 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 90,00 93,30 93,30 92,22 92,70 88,70 83,30 88,22 sơ phận tiếp nhận trả kết (1cửa) UBND TP Quy định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường phịng cơng chứng 05 ngày làm việc Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND thành phố 10 ngày làm việc nhận thông báo nghĩa vụ tài Quy định sau nộp thuế 09 ngày làm việc người dân nhận giấy chứng nhận QSDĐ Hẹn trả kết thành phố Thái Nguyên thời gian theo quy định pháp luật đất đai TB: (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Đánh giá hiểu biết tài ch nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm thuế lệ phí, theo bao gồm giá đất, thuế suất mức thu lệ phí theo khu vực Các câu hỏi đặt 100 % cán trả lời Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 70 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhƣợng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tƣợng nghề nghiệp ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Ngƣời dân Nội dung điều tra vấn Cán quản lý Phi nông nghiệp Khi chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ 100,00 100,00 lệ phí địa Theo giá trị ghi hợp đồng giá trị đất tài sản theo khung giá nhà nước 100,00 93,30 quy định chọn giá trị cao làm để tính thuế thu nhập cá nhân Thuế suất tùy trường hợp 100,00 100,00 2%, 25% miễn giảm Những đối tượng miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối 100,00 88,90 tượng sách trường hợp có mảnh đất nhà Quy định mức thu lệ phí chuyển nhượng đất phường nội thị cao 100,00 84,40 xã ngoại thị TB 100,00 93,30 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Nông nghiệp TB 93,30 96,67 66,70 80,00 100,00 100,00 57,80 73,33 66,70 75,56 76,90 85,11 Qua bảng cho thấy cán làm công tác chuyển nhượng thành phố Thái Nguyên nắm rõ quy định tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong số 90 phiếu điều tra lại tỷ lệ trả lời sau: Câu hỏi loại thuế lệ phí có 87/90 phiếu trả lời Căn tính thuế có 72/90 phiếu trả lời đúng, thuế suất có 100 % trả lời Về đối tượng miễn thuế: có 66/90 người tham gia chuyển nhượng trả lời Có 68/90 người hỏi nắm mức thu lệ phí thường nội thị cao xã nông thôn Hiểu biết đối tượng làm nghề phi nông nghiệp cao trung bình 93,3% tỷ lệ đối tượng làm nơng nghiệp 76,9 % Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 71 Riêng câu hỏi thuế suất tất đối tượng tỷ lệ trả lời 100% Tỷ lệ hiểu biết đối tượng miễn thuế không cao, người dân nắm rõ đối tượng miễn giảm thuế Tỷ lệ trả lời đối tượng nông nghiệp thấp 57,8% đối tượng phi nơng nghiệp có tỷ lệ trả lời cao: 88,9% Hầu hết người tham gia chuyển nhượng hiểu biết rõ phải nộp loại thuế lệ phí Các phường tỷ lệ trả lời 100%, xã 90 % Về tính thuế người dân tham gia chuyển nhượng phường trung tâm thành phố biết giá trị tính thuế giá cao loại giá nhà nước quy định giá kê khai hợp đồng Chính hầu hết người dân kê khai giá trị chuyển nhượng hợp đồng thấp mức giá nhà nước quy định để giảm tiền nộp thuế Vậy nên tính thuế thường xuyên giá theo khung giá nhà nước quy định Ở phường ven trung tâm xã tỷ lệ trả lời thấp 80 60% Vẫn có nhiều người hiểu đơn giản giá tính thuế nhà nước quy định vào giá trị mà người dân kê khai hợp đồng chuyển nhượng Bảng 3.18 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhƣợng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo địa bàn cƣ trú ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung điều tra vấn Các Các phƣờng phƣờng ven trung Các xã trung tâm tâm Khi chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ lệ phí địa Theo giá trị ghi hợp đồng giá trị đất tài sản theo khung giá nhà nước quy định chọn giá trị cao làm để tính thuế thu nhập cá nhân Thuế suất tùy trường hợp 2%, 25% miễn giảm Những đối tượng miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng sách trường hợp có mảnh đất nhà Quy định mức thu lệ phí chuyển nhượng đất phường nội thị cao xã ngoại thị TB Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN TB 100,00 100,00 90,00 96,67 100,00 80,00 60,00 80,00 100,00 100,00 100,00 100,00 96,70 66,70 56,70 73,33 93,30 70,00 63,30 75,56 98,00 83,30 74,00 85,11 http://www.lrc.tnu.edu.vn 72 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Đánh giá nh n t thị trư ng chuyển nhượng Để đánh giá nhận x t đối tượng tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên câu hỏi vấn đặt nhằm vào nội dung cụ thể như: khu vực thành phố có giá trị chuyển nhượng cao việc chuyển nhượng diễn nhiều nhất? Hiểu biết người tham gia chuyển nhượng đầu đất đai yếu tố sách đất đai, thuế lệ phí tác động tới chuyển nhượng nào? Khu vực trung tâm thành phố, trục giao thông lớn, nơi đơng dân cư có nhiều dịch vụ xã hội thường có giá đất cao khu vực khác Hầu hết đối tượng hỏi trả lời Kết thống kê số lượng hồ sơ chuyển nhượng đơn vị địa bàn thành phố cho thấy, xu hướng thích mua đất phường trung tâm thành phố nơi có nhiều dịch vụ xã hội giá đất khu vực cao Hầu hết đối tượng hỏi hiểu đầu đất đai nào, cho sách đất đai nhà nước có ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển nhượng QSD đất Thuế thu nhập cá nhân áp dụng từ năm 2009 với mức thuế suất áp dụng cho hầu hết trường hợp 2% thấp mức thuế chuyển QSD dụng đất trước 4% khiến cho số giao dịch chuyển nhượng đăng ký với quan nhà nước tăng đáng kể Rõ ràng lĩnh vực vậy, thuế giảm nhu cầu mua bán tăng lên Kết đánh giá nhận x t thị trường chuyển nhượng đối tượng theo nhóm ngành nghề thể bảng 3.19 cho thấy, cán làm công tác chuyển nhượng đánh giá thực tế thị trường chuyển nhượng địa bàn thành phố Tỷ lệ trả lời đối tượng phi nông nghiệp cao (90,67%) đối tượng làm nơng nghiệp 77,33 % Trung bình đối tượng 84% Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 73 Bảng 3.19 Kết đánh giá hiểu biết thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tƣợng nghề nghiệp ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Cán Nội dung điều tra vấn quản lý Ngƣời dân Phi nông nghiệp Nông nghiệp TB Tại khu vực trung tâm TP, Trục giao thông lớn, đất đai có giá trị chuyển 100,00 100,00 73,33 86,67 100,00 66,67 57,78 62,22 100,00 91,11 66,67 78,89 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 95,56 88,89 92,22 100,00 90,67 77,33 84,00 nhượng cao Chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhât phường trung tâm thành phố Đầu đất đai nghĩa chuyển nhượng QSD đất để kiếm lời qua chênh lệch giá không xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất vào mục đích vốn có Ngồi yếu tố kinh tế, xã hội, sách đất đai nhà có ảnh hưởng đến việc mua bán đất đai Áp dụng Thuế thu nhập cá nhân từ 9/2009 thay cho thuế chuyển QSDĐ trước khiến số vụ chuyển nhượng đăng ký với quan nhà nước tăng lên TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Rõ ràng người dân phường trung tâm thành phố có đánh giá, nhìn nhận thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn lại giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sôi động địa bàn khác, người dân tiếp cận nắm bắt thông tin nhanh nhạy dễ dàng nên có đánh giá sát thực Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 74 Bảng 3.20 Kết đánh giá hiểu biết thị trƣờng chuyển nhƣợng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tƣợng địa bàn cƣ trú ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung điều tra vấn Trung Phƣờng tâm ven TP 93,33 Các xã TB 90,00 76,67 86,67 76,67 66,67 43,33 62,22 100,00 70,00 66,67 78,89 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 76,67 92,22 94,00 85,33 72,67 84,00 Tại khu vực trung tâm TP, Trục giao thơng lớn, đất đai có giá trị chuyển nhượng cao Chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhât phường trung tâm thành phố Đầu đất đai nghĩa chuyển nhượng QSD đất để kiếm lời qua chênh lệch giá không xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất vào mục đích vốn có Ngồi yếu tố kinh tế, xã hội, sách đất đai nhà có ảnh hưởng đến việc mua bán đất đai Áp dụng Thuế thu nhập cá nhân từ 9/2009 thay cho thuế chuyển QSDĐ trước khiến số vụ chuyển nhượng đăng ký với quan nhà nước tăng lên TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) 3.5 Các yếu tố ảnh hƣởng, khó khăn, tồn giải pháp nâng cao quản lý hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên ác yếu tố ảnh hư ng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 3.5.1.1 Các yếu tố trị pháp lý Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động chuyển nhượng QSD đất Cụ thể là: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 75 • Các sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu chuyển nhượng QSD đất gia tăng; • Quyết định 1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất đai chuyển nhượng phải sau cấp đổi giấy chứng nhận hạn mức quy định, số diện tích đất “T” sau cấp đổi điều chỉnh chuyển sang đất vườn khuân viên thổ cư làm giá trị đất giảm ảnh hưởng đến hạn mức diện chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Quyết định Số: 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 thang 02 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định diện tích tối thiểu ph p tách loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển nhượng QSD đất, nhiều giao dịch chuyển nhượng không thực không quy định hạn mức tách • Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp địa phương nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước; • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán chuyển nhượng, chia tách khu vực có quy hoạch sử dụng đất; • Chính sách cho ph p người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố; • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất đai; • Các sách thuế Nhà nước chuyển nhượng QSD đất; 3.5.1.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ Do phát triển kinh tế địi hỏi phải cơng nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, k o theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng QSD đất tăng Các yếu tố kinh tế tác động đến chuyển nhượng QSD đất: - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm thành phố; Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 76 - Thu nhập bình quân hàng năm người dân trong thành phố - Số lượng lô, đất trống thành phố; - Mức giá bình quân loại đất thành phố; - Tỷ lệ thuế mức thuế suất; - Mức độ lạm phát chung; - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng; 3.5.1.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác khu vực khác thành phố như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình trạng người sống khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ ảnh hưởng không nhỏ đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố 3.5.2 Nh ng khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên - Việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian - Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước - Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất thành phố chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng chưa cấp giấy chứng nhận QSD đất - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm chễ, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSD đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 77 ột số giải pháp nâng công tác quản ý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên - Ban hành văn cụ thể hoá sách pháp luật đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác chuyển nhượng thực - Nâng cao lực cán quản lý đất đai đặc biệt cán phường xã, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán xã phường nói chung cán phụ trách địa phường, xã nói riêng - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân người thuộc vùng ven trung tâm xã có điều kiện tìm hiểu chuyển nhượng QSD đất, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ - Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành công tác chuyển nhượng để người dân thực quyền sử dụng đất theo quy định - Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cơng tác thu hồi giải phóng mặt với dự án địa bàn thành phố - Thực tốt công tác giải tranh chấp, khiếu bại, tố cáo đất đai với yêu cầu phải gải dứt điểm đơn thư tồn đọc giải kịp thời đơn thư phát sinh theo quy định pháp luật - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho cơng tác quản lý đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1- Thành phố Thái Nguyên trung tâm tỉnh Thái Nguyên - tỉnh thuộc vùng Trung du - Miền núi Bắc với 28 đơn vị phường xã, dân số 330.707 người, tổng diện tích tự nhiên 18.630,56 Vị trí địa lý kinh tế - trị Thành phố Thái Nguyên lợi quan trọng phát triển kinh tế - xã hội 2- Quy định hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên với quy định Pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể Thơng qua chế “một cửa” liên thông rút ngắn thời gian so với quy định Pháp luật đất đai 3- Tổng số chuyển nhượng QSD đất đăng ký địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2014 16.629 hồ sơ với tổng diện tích chuyển nhượng 6.822.698,5 m2 phân bố không đồng năm đơn vị phường, xã Thị trường chuyển nhượng QSD đất diễn sôi động phường trung tâm thành phố, số lượng hồ sơ tăng nhiều vào năm 2013 với 6751 hồ sơ 4- Cán quản lý người dân địa bàn thành phố Thái Nguyên có hiểu biết đầy đủ quy định chuyển QSD đất, nhiên mức hiểu biết không đồng đối tượng thuộc nhóm ngành nghề địa bàn cư trú khác 5- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên bao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải tranh chấp đất đai, quy trình thực chuyển nhượng QSD đất cấp xã, phường chưa đáp ứng yêu cầu, hiểu biết người dân chưa đầy đủ,… Ngồi cịn có yếu tố trị pháp lý, kinh tế vĩ mô yếu tố xã hội khác Đề nghị Để thúc đẩy hoạt động hình thức chuyển QSDĐ địa bàn thành phố Thái Nguyên ban lãnh đạo, ban quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 79 - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân - Chú trọng đầu tư tiến khoa học kỹ thuật công nghệ số công tác chuyển quyền sử dụng đất Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương, từ ngành liên quan tới - Có hệ thống tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ lĩnh vực đất đai, lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh tình trạng quan liêu, tham nhũng Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Báo cáo tổng kết 15 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2008) Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia; Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Luật Đất đai năm 2013, Nxb Hồng Đức, Hà Nội Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 Chính Phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 10 Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2000 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 11 Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 Chính phủ sửa đổi số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 13 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày tháng 10 năm 2014 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2013 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 15 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 81 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 17 Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thông" quan hành nhà nước địa phương; 18 Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng năm 2011 UBND thành phố Thái Nguyên việc ban hành quy trình thực chế cửa liên thông giải thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Thái Nguyên 19 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước đất đai, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 20 Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC Thông tư số 12/2011/TT-BTC Bộ Tài 21 Thơng tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26 tháng 04 năm 2010 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ 22 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; 23 UBND thành phố Thái Nguyên (2007), Báo cáo tổng hợp quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH thành phố Thái Nguyên đến 2020 24 UBND Thành phố Thái Nguyên (2012), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2012 thành phố 25 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết 26 phường, xã TPTN giai đoạn 2010 - 2015 định hướng đến năm 2020 26 UBND thành phố Thái Nguyên (2012), Đề án đề nghị công nhận thành phố Thái Nguyên lên đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 82 27 UBND Thành phố Thái Nguyên (2013), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2013 thành phố 28 UBND Thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2014 thành phố 29 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2012 30 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Sổ trả hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2013 31 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2014 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hái ni chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất cho... luận đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên - Góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất thúc đẩy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái. .. nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [12] * Hồ s chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất chuyển