3.3.1. Thực tiễn chấp hành và tuân thủ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, ý thức tuân thủ và chấp hành quy định pháp luật về hình thức và đối tƣợng HĐMBNO của các chủ thể chƣa tốt, tình trạng mua bán nhà ở b ng giấy
98
tay, nhà chƣa đƣợc cấp GCN diễn ra há phổ biến. Khiến cho TTBĐS ở Việt Nam bất ổn định, nhà nƣớc hông thể iểm soát đƣợc các giao dịch này dẫn đến hiếu iện, tranh chấp gia tăng và quyền lợi của các chủ thể bị xâm phạm nghiêm trọng nhƣng hông đƣợc pháp luât bảo vệ, vì đây là những giao dịch vi phạm điều iện có hiệu lực, bị vô hiệu ngay tại thời điểm ý ết.
Hiện nay, ở các tỉnh ph a Nam đang xuất hiện tình trạng mua bán nhà b ng giấy tay và yêu c u Văn phòng thừa phát lại lập vi b ng để công nhận việc th a thuận và giao nhận tiền giữa các bên là có thực. Về ph a ngƣời dân do chƣa hiểu biết nhiều về chế định Thừa phát lại nên cho r ng, mọi vi b ng do Thừa phát lại lập sẽ có giá trị pháp lý bảo vệ quyền lợi của họ trong mọi trƣờng hợp và khi mua bán nhà đất hông có giấy tờ hợp pháp thì việc lập vi b ng đã hợp lệ. Những ngƣời làm công việc Thừa phát lại thì căn cứ Nghị định số 61/2009/NĐ-CP ngày 24/7/2009 của Ch nh phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện th điểm tại Thành phố Hồ Ch Minh để cho r ng vi b ng họ lập trong trƣờng hợp này là ghi nhận th a thuận các bên có giao nhận tiền chứ hông phải là ghi nhận việc mua bán nhà nên hoàn toàn phù hợp quy định. Tuy nhiên, tại công văn số 415/BTP-CTHA ngày 28/01/2011 của Bộ Tƣ pháp hƣớng dẫn việc lập vi b ng quy định Thừa phát lại chƣa đƣợc lập vi b ng đối với “Nh ng việc thuộc thẩm quy n công chứng của tổ chức hành ngh công chứng, nh ng việc thuộc thẩm quy n chứng thức của UBND các cấp” nh m xác nhận, hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật. Nhƣ vậy, việc các Văn phòng Thừa phát lại phớt lờ nội dung hƣớng dẫn nêu trên của Bộ tƣ pháp tại công văn số 415/BTP-CTHA để tiến hành lập các vi b ng chứng iến mua bán nhà đất và giao tiền là hông đúng quy định. Vì theo Luật Nhà ở và Luật KDBĐS giao dịch mua bán nhà các bên phải đảm bảo đúng quy định về hình thức văn bản phải có công chứng, chứng thực. Và thẩm quyền công chứng, chứng thực mua bán nhà thuộc các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã, phƣờng, thị trấn nơi BĐS tọa lạc chƣa có tổ chức hành nghề công chứng hoạt động.
Ch nh sự bất cập trong cách hiểu, đòi h i c n phải sớm ban hành văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn Công văn số 415/BTP-CTHA nêu trên để buộc
99
chấm dứt việc lập vi b ng chứng iến các giao dịch vi phạm pháp luật của các Văn phòng thừa phát lại hiện nay và phải có chế tài nghiêm hắc, đủ mạnh để xử lý đối với các hành vi vi phạm nhƣ đã nêu trên trong việc lập vi b ng. Có nhƣ vậy Nhà nƣớc mới quản lý tốt các giao dịch mua bán nhà đất và đảm bảo sự thống nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật, chấm dứt tình trạng hiểu một chiều, lợi dụng các câu chữ để thực hiện các công việc vi phạm pháp luật gây tổn hại đến lợi ch của các bên và xáo trộn trật tự xã hội trong hoạt động giao dịch BĐS hiện nay.
Thứ hai, việc chấp hành các quy định về thực hiện nghĩa vụ nộp thuế hi chuyển nhƣợng BĐS đã hông đƣợc các bên và cơ quan thuế tuân thủ nghiêm túc. Tình trạng ghi giá chuyển nhƣợng trong hợp đồng hông đúng so với giá trị thực tế mà các bên chuyển nhƣợng diễn ra phổ biến, do pháp luật chƣa có chế tài đủ mạnh đối với chủ thể có hành vi gian lận thuế trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Mặt khác, Luật thuế giá trị gia tăng (viết tắt là “Thuế GTGT”) và hƣớng dẫn tại Điều 2 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Ch nh phủ quy định tiền sử dụng đất và các chi ph liên quan tới việc tạo lập QSD đất (chi phí di dời, bồi thường, giải ph ng mặt bằng...) và chuyển QSD đất hông phải là đối tƣợng chịu thuế GTGT. Nhƣ vậy, giá bán sản phẩm BĐS “đầu ra” (tức là nhà ở để bán) sẽ không bao gồm thuế GTGT cho QSD đất[80, tr.280] và hi bán nhà dự án, chủ đ u tƣ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất b ng hình thức nộp tiền thuế một l n t nh b ng với số tiền sử dụng đất phải nộp. Nhƣ vậy, chủ đ u tƣ phải có nghĩa vụ tách giá bán căn hộ và giá trị QSD đất, nhƣng do việc bóc tách rất hó hăn nên chủ đ u tƣ đã t nh luôn giá trị QSD đất vào giá bán căn hộ, khiến cho giá nhà ở tăng, chủ đ u tƣ đƣợc hƣởng lợi. Về ph a cơ quan thuế cũng hông yêu c u chủ đ u tƣ thực hiện việc bóc tách giá bán căn hộ và giá trị QSD đất mà chỉ căn cứ vào giá bán nhà ở mà các bên đã th a thuận trong HĐMBNO để thu thuế. Ngƣời mua thiếu hiểu biết các quy định về thuế nhà, đất nên đã phải gánh chịu thiệt hại khi họ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất thay cho chủ đ u tƣ và phải nộp luôn cả thuế GTGT đối với QSĐ mà theo quy định họ hông phải nộp các hoản thuế trên.
100
Nghịch lý này vẫn tiếp tục tồn tại cho đến nay chƣa có chế tài xử lý đối với chủ đ u tƣ và các cơ quan thuế hông tuân thủ các quy định về thuế.
Thứ ba, bên bán nhà chƣa thực sự nghiêm túc trong việc tuân thủ nghĩa vụ cung cấp thông tin BĐS; các quy định về diện t ch sử dụng chung, ph n sở hữu chung, mập mờ trong cách t nh diện t ch xây dựng và diện t ch sàn xây dựng. Bên cạnh đó, Nhà nƣớc chƣa có cơ chế iểm tra giám sát hữu hiệu đối với chủ đ u tƣ sau hi dự án bàn giao đƣa vào sử dụng, nên dẫn đến thực trạng chủ đ u tƣ tự ý thay đổi vị tr cũng nhƣ công năng sử dụng đối với ph n công trình thuộc sở hữu chung.
Ví dụ: hu vực giữ xe đƣợc chủ đ u tƣ tự ý cơi nới sử dụng làm hu sinh hoạt chung (nhà sinh hoạt cộng đồng), còn vị tr tiện ch sinh hoạt chung thì lại thay đổi thiết ế cho thuê... đây là những việc làm gây bức xúc cho các hộ dân sinh sống tại các căn hộ chung cƣ. Chỉ riêng Thành phố Hồ Ch Minh t nh đến tháng 9/2016 qua iểm tra thực tế 30 dự án chung cƣ thì có đến 08 chung cƣ đang có hiếu nại gay gắt về diện t ch sử dụng và ph n sở hữu chung với chủ đ u tƣ [107]. Cho đến nay pháp luật về nhà ở tại Việt Nam chƣa có quy định bắt buộc chủ đ u tƣ phải mua bảo hiểm chất lƣợng công trình dẫn đến việc tuân thủ các quy định về chất lƣợng công trình còn thấp. Tình trạng chất lƣợng xây dựng công trình nhà ở sau một thời gian đƣa vào sử dụng, hết thời hạn bảo hành xuống cấp tr m trọng và ngƣời mua phải gánh chịu thiệt hại trực tiếp vì thiếu cơ chế iểm tra, giám sát chất lƣợng công trình trong quá trình thi công.
Thứ tư, thực tế đa ph n các chủ đ u tƣ đều vi phạm thời gian bàn giao nhà so với cam ết và hi ngƣời mua yêu c u chủ đ u tƣ BTTH đã xảy ra tình trạng chủ đ u tƣ giải quyết bồi thƣờng t hoặc éo dài, trốn tránh trách nhiệm. Mặc dù pháp luật cho phép bên mua có quyền hủy hợp đồng hi bên bán vi phạm nghĩa vụ giao nhà, quy định này tƣởng chừng nhƣ là hậu quả pháp lý ngƣời bán phải gánh chịu, nhƣng thực tế việc hủy hợp đồng lại là mong muốn của chủ đ u tƣ nhất là thời điểm giá nhà tăng đột biến. Tình trạng hông chấp hành đúng quy định của pháp luật và vi phạm cam ết trên là do pháp luật còn thiếu các chế tài phù hợp, chƣa có cơ chế giám sát quá trình thực hiện thi công dự án của chủ đ u tƣ.
101
3.3.2. Thực tiễn sử dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, pháp luật ra đời với mục đ ch để các chủ thể tin dùng. Thực tế cho thấy, tình trạng chủ đ u tƣ cùng với hách hàng đã tìm những ẽ hở của pháp luật để né tránh, lách luật dẫn đến trật tự xã hội bị đảo lộn, tranh chấp phát sinh và thiệt hại xảy ra ch nh các chủ thể này phải gánh chịu. Chẳng hạn: Đáng lẽ chủ đ u tƣ phải ký hợp đồng mua bán căn hộ với hách hàng nhƣng chủ đ u tƣ lại hƣớng ngƣời mua ý hợp đồng góp vốn vào dự án, để từ đó tùy tiện sử dụng vốn góp hông đúng mục đ ch. Hoặc chủ đ u tƣ chỉ đƣợc ý HĐMBNO sau hi đã xây xong ph n móng, nhƣng trên thực tế tình trạng chủ đ u tƣ dự án nhà ở đã lách luật b ng cách ý các văn bản dƣới dạng hứa bán hoặc hợp đồng đặt ch (một dạng của hợp đồng đặt cọc) với hách hàng hi nhà chƣa đủ điều iện bán để thu tiền của hách hàng. Nội dung của các văn bản hứa bán (quyền ƣu tiên mua sản phẩm) hoặc hợp đồng đặt ch do chủ đ u tƣ soạn sẵn, trong đó đƣa ra các điều hoản bất lợi nhƣ: Cho hách hàng đóng một hoản tiền nh đăng ý mua, nhƣng đến ngày ý văn bản ƣu tiên quyền mua sản phẩm nhà mà khách hàng không ký thì họ sẽ bị mất số tiền đã nộp cho chủ đ u tƣ để đăng ý mua nhà trƣớc đây. Sau khi ký văn bản ƣu tiên quyền mua sản phẩm nhà, đến thời điểm nhà đủ điều iện bán mà khách hàng không ký HĐMBNO thì sẽ bị mất tiền đặt ch . Hoặc chủ đ u tƣ đƣa ra các điều hoản mập mờ ràng buộc ngƣời có nhu c u nhƣ: Ngƣời mua chọn sản phẩm A theo nhƣ sơ đồ bản vẽ do chủ đ u tƣ cung cấp, nhƣng sau hi nộp tiền đăng ý mua sản phẩm chủ đ u tƣ hông ý hợp đồng đặt ch nhƣ đã quảng cáo ban đ u mà đƣa ra văn bản với nội dung cho ngƣời mua đƣợc lựa chọn bất ỳ sản phẩm nào trong các dự án mà bên bán làm chủ đ u tƣ chứ hông phải là sản phẩm mà ngƣời mua có nhu c u. Do thấy lợi trƣớc mắt, hoặc lƣớt sóng iếm lời ngƣời mua hông quan tâm đến các điều hoản bất lợi trong hợp đồng đã chấp nhận ý vào văn bản, dẫn đến thực trạng ngƣời mua chƣa biết thông tin về chất lƣợng của nhà nhƣ thế nào đã phải ý HĐMBNO với chủ đ u tƣ nếu hông sẽ mất tiền đặt ch trƣớc đây.
Thứ hai, HĐMBNO hông đơn thu n chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự mà còn đƣợc bảo vệ bởi pháp luật về hình sự. Pháp luật hình sự đƣợc sử
102
dụng để xử lý các chủ thể có hành vi lừa đảo, “lạm dụng tín nhiệm” hi xác lập HĐMBNO nh m mục đ ch chiếm đoạt tài sản của chủ thể hác. HĐMBNO có vai trò quan trọng, ảnh hƣởng trực tiếp đến TTBĐS. Bên cạnh những ết quả t ch cực mà nó đem lại cho nền inh tế- xã hội, hông t ngƣời đã lợi dụng các quy định thiếu chặt chẽ của pháp luật, sự thiếu hiểu biết của ngƣời dân về các quy định của pháp luật giao dịch mua bán nhà, đã thực hiện các hành vi gian dối, lừa đảo trong ý ết HĐMBNO để chiếm dụng vốn, tài sản của chủ thể hác tạo sự bất ổn cho TTBĐS và trật tự an toàn xã hội. Cụ thể: (i) Nhiều chủ đ u tƣ có năng lực tài ch nh ém đã tìm cách éo dài, hông bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam ết, hoặc cung cấp các thông tin về BĐS sai lệch, tạo ra các tài sản ảo để thu hút tiền của ngƣời có nhu c u về nhà ở sau đó chiếm dụng. Điển hình là dự án căn hộ Gia Phú tại số 68- 72 Lê Văn Ch , phƣờng Linh Trung, quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Ch Minh. Cùng một căn hộ chung cƣ chủ đ u tƣ đã sử dụng lợi thế của mình về thông tin BĐS đã tiến hành ý ết HĐMBNO với nhiều hách hàng và đã nhận số tiền hoảng 30 tỷ đồng của hách hàng. Khi phát hiện sự việc, ngƣời mua đã tố cáo vụ việc đến cơ quan chức năng [105] và ngày 25/4/2015, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hồ Ch Minh đã có quyết định hởi tố vụ án hình sự số 219-01 (xem phụ lục 07) đối với ngƣời đại diện theo pháp luật của Công ty. Cho đến nay vụ án chƣa đƣợc đƣa ra xét xử. Tuy nhiên, t nh chất, mức độ đối với hành vi lừa đảo để chiếm đoạt tài sản của chủ đ u tƣ trong vụ việc này là rất nghiêm trọng, xâm phạm đến quyền lợi của nhiều hách hàng. (ii) Hoặc tình trạng giả mạo giấy tờ của cơ quan nhà nƣớc (giấy chứng nhận QSH nhà ở, giấy chứng minh nhân dân) để tiến hành thủ tục mua bán nhà tại cơ quan công chứng đã xuất hiện ngày càng nhiều, chủ thể đã sử dụng các thủ đoạn tinh vi, áp dụng ỹ thuật công nghệ tẩy sửa mà những ngƣời thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng hó có thể nhận biết b ng mắt thƣờng. (iii) Không t ẻ xấu đã lợi dụng CSH nhà đang có nhu c u vay tiền nhƣng thiếu hiểu biết, thay vì các bên phải ý hợp đồng vay tiền thì một số đối tƣợng lại dụ d CSH nhà tiến hành ý hợp đồng ủy quyền cho họ đại diện CSH nhà đƣợc quyền thế chấp, định đoạt nhà ở. Sau đó b ng hợp đồng ủy quyền này, bên đại
103
diện đã định đoạt tài sản ngoài ý ch đ ch thực của CSH nhà nhƣ ý hợp đồng bảo lãnh khoản nợ vay cho bên thứ ba hoặc bán nhà cho ngƣời hác.
Trên thực tế, việc “hình sự h a” các quan hệ dân sự mua bán nhà –đất của các cơ quan tƣ pháp còn rất hạn chế, nhất là sau hi Nghị quyết 388/2003/NQ- UBTVQH 11 ngày 17/3/2003 về BTTH oan sai do ngƣời có thẩm quyền gây ra trong hoạt động tố tụng hình sự thì cơ quan điều tra thƣờng né tránh, không xem xét trách nhiệm hình sự đối với các chủ thể có hành vi lừa đảo, gian dối nêu trên mà lấy lý do đây là th a thuận dân sự để hƣớng dẫn các đƣơng sự hởi iện tại Tòa án b ng vụ án dân sự. Việc sử dụng pháp luật hình sự trong quan hệ mua bán nhà ở chỉ khi bị dƣ luận đồng thuận lên tiếng và cơ quan ngôn luận (báo, đài) vào cuộc thì các cơ quan công an mới xem xét. Ch nh thực trạng sử dụng pháp luật thiếu cƣơng quyết, thiếu nghiêm minh và việc áp dụng các chế tài hình sự chƣa đƣợc đặt đúng ch của các cơ quan tƣ pháp (cơ quan tiến hành tố tụng) trong thời gian qua đã tạo ẽ hở cho việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản là nhà- đất núp bóng HĐMBNO gia tăng và tạo ý thức xem thƣờng pháp luật của một số đối tƣợng bất lƣơng trong xã hội.
3.3.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án
Thực tiễn xét xử cho thấy, tranh chấp về hợp đồng dân sự tại Tòa án chủ yếu là chuyển nhƣợng QSD đất, mua bán nhà ở, vay tài sản. Mặc dù hông có số liệu thống ê cụ thể cho từng loại tranh chấp hợp đồng, nhƣng thực tế cho thấy các tranh chấp về HĐMBNO thời gian qua diễn ra rất phức tạp và ngày một gia tăng. Trong đó, tranh chấp HĐMBNO bị tòa tuyên bố vô hiệu do vi phạm về hình thức chiếm tỷ