3.1.1. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp lệnh dân sự năm 1991 và các văn bản pháp luật có liên quan
Ngay sau hi đất nƣớc giành đƣợc chính quyền, để đảm bảo cho các giao dịch về nhà ở ổn định, bảo vệ lợi ch quyền lợi của các bên, ổn định trật tự xã hội, Nhà nƣớc đã ban hành một số văn bản điều chỉnh các giao dịch liên quan đến nhà đất nhƣ: Sắc lệnh số 85-SL ngày 29/02/1952 của Chủ tịch nƣớc quy định về thể lệ trƣớc bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà ở, ruộng đất; Nghị định số 114/CP ngày 29/7/1964 của Hội đồng Ch nh phủ về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã; Nghị định số 2/CP ngày 04/01/1979, Hội đồng Ch nh phủ ban hành; theo đó thống nhất quy định việc mua bán nhà phải thể hiện dƣới hình thức văn bản, chỉ đƣợc coi là hợp pháp hi đƣợc UBND cấp có thẩm quyền chứng nhận và phải trƣớc bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố nh m mục đ ch tăng cƣờng sự thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và hƣớng dẫn đƣờng lối giải quyết tranh chấp đối với HĐMBNO vi phạm hình thức và giao dịch mua bán nhà chƣa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về QSH sẽ bị vô hiệu.
Đại hội đại biểu toàn quốc l n VI năm 1986 của Đảng xác định: Chăm lo giải quyết vấn đ nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Để thực hiện chủ trƣơng, ch nh sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở, ngày 26/3/1991 Pháp lệnh nhà ở, và ngày 29/4/1991 Pháp lệnh hợp đồng dân sự đƣợc ban hành, trực tiếp điều chỉnh quan hệ HĐMBNO, các quy định về quyền bán nhà ở, điều iện phát sinh hiệu lực của HĐMBNO, quy định về trình tự mua bán nhà đất phải bắt buộc làm các thủ tục đăng ý trƣớc bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp có thẩm quyền tại các VBQPPL này đã đánh dấu bƣớc tiến
71
quan trọng trong việc bảo vệ QSH nhà ở của công dân. Tuy nhiên, quy định tại Pháp lệnh nhà ở chỉ mới ở mức độ mang t nh định hƣớng, việc xác lập QSH nhà ở hông đƣợc quy định cụ thể [4, tr.78]. Vì giai đoạn này Hiến pháp 1980 chƣa quy định thành ph n inh tƣ nhân, hông có sự tách biệt giữa QSH với QSD đất đai nên Luật đất đai chƣa thừa nhận các giao dịch liên quan đến QSD đất. Điều này dẫn đến thực tế làviệc mua bán nhà đất dƣới hình thức “mua bán trao tay” diễn ra phổ biến, hông có cơ quan nhà nƣớc nào có thẩm quyền xác nhận. Ngƣời mua nhà, đất ở trong trạng thái lo sợ, hông an toàn vì việc mua bán nhà đất hông thể chuyển QSH [70, tr.67]. Sự thụt lùi của pháp luật so với chủ trƣơng đổi mới của Đảng nêu trên chỉ chấm dứt hi Hiến pháp 1992 ra đời, ghi nhận sở hữu tƣ nhân và cho phép chủ thể đƣợc nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển nhƣợng QSD đất theo quy định của pháp luật đã tạo tiền đề cho Luật đất đai 1993 cụ thể hóa Hiến pháp 1992, thừa nhận đất đai có giá và cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển nhƣợng QSD đất trong thời hạn sự dụng đất đã góp ph n bảo vệ quyền lợi về nhà- đất của ngƣời dân. Đến ngày 05/7/1994, Ch nh phủ ban hành Nghị định 60-CP về QSH nhà ở và QSD đất ở tại đô thị và Nghị định 61-CP về mua bán, inh doanh nhà ở đã xác định: “Mua bán nhà ở là việc chuy n QSH nhà ở và QSD đất ở từ bên bán sang bên mua” và quy định cụ thể hơn về quyền, nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc inh doanh nhà ở và các căn cứ để xác định hiệu lực của HĐMBNO. Qua đó cho thấy, pháp luật về HĐMBNO giai đoạn này đã từng bƣớc góp ph n ổn định trật tự xã hội, bảo vệ quyền lợi nhà- đất của ngƣời dân và giúp ngƣời dân tự ý thức bảo vệ quyền lợi của mình tốt hơn.
3.1.2. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật có liên quan
Để thay thế các quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự hông còn phù hợp, ngày 28/10/1995, Bộ luật dân sự đ u tiên đƣợc Quốc hội thông qua (c hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1995), đã đánh dấu sự phát triển trong ỹ thuật lập pháp của nƣớc ta. BLDS 1995 đã quy định há chi tiết về quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua nhà, căn cứ xác định giao dịch mua bán vô hiệu, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của
72
ngƣời thứ ba ngay tình hi hợp đồng vô hiệu,… Để hắc phục những hạn chế, tồn tại của văn bản, tháo gỡ vƣớng mắc trong hoạt động xét xử, Nhà nƣớc đã ban hành một số văn bản hƣớng dẫn, nhƣ: Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở đƣợc xác lập trƣớc ngày 01/7/1991 và ngày 16/4/2003, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ban hành Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới (c hiệu lực từ ngày 01/7/2004), ch nh thức “thừa nhận QSD đất được đưa vào giao dịch trong TTBĐS như một hàng hóa [70, tr.72] đã tạo nền tảng, tiền đề pháp lý cơ bản cho việc hình thành TTBĐS tại Việt Nam [90, tr.268], tác động t ch cực đến việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật HĐMBNO. Từ thực trạng pháp luật nêu trên cho thấy nhà ở và QSH nhà ở luôn nhận đƣợc sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nƣớc. Tuy nhiên, pháp luật giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chƣa có quy định về xây dựng, công bố hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở dẫn đến quyền lợi của ngƣời mua nhà chƣa thật sự đƣợc bảo về, gặp nhiều hó hăn trong việc tiếp cận thông tin.
3.1.3. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật có liên quan
Trƣớc sự phát triển inh tế - xã hội và xu thế hội nhập nhu c u hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự là rất c n thiết. Ngày 14/6/2005 BLDS mới (viết tắt là “BLDS 2005”) đƣợc ban hành thay thế BLDS 1995, tại mục II chƣơng XVIII từ Điều 450 đến Điều 455 của BLDS 2005 điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà.
Để thị trƣờng nhà ở vận hành đồng bộ cùng với thị trƣờng QSD đất, ngày 29/11/2005 Luật nhà ở đƣợc ban hành, quy định mở rộng thêm về chủ thể (cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài định cƣ tại Việt Nam, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài), đối tƣợng nhà ở (nhà ở thƣơng mại, NOXH) tham gia HĐMBNO. Các quy định về trình tự, thủ tục tại Luật Nhà ở cũng trở nên thông thoáng hơn (mua bán nhà ở không còn phụ thuộc vào nơi đăng ý hộ hẩu), quyền lợi của các chủ thể cũng đƣợc bảo vệ tốt hơn thông qua các quy định về QSH nhà, công hai quy hoạch,
73
phƣơng thức thanh toán, thời điểm bán nhà…. Các quy định về HĐMBNO có yếu tố nƣớc ngoài cũng có sự thay đổi căn bản ngoài việc sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài còn đƣợc đ u tƣ xây dựng nhà ở để bán cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc QSH nhà ở tại Việt Nam.
Thực hiện chủ trƣơng đổi mới của Đảng về: “Phát tri n TTBĐS bao gồm thị trường QSD đất và BĐS gắn li n với đất; làm cho đất đai thực sự trở thành ngồn vốn cho phát tri n; từng bước làm cho TTBĐS trong nước c sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, c sức hấp dẫn các nhà đầu tư . Ngày 29/6/2006, Luật inh doanh bất động sản (viết tắt là “Luật KDBĐS 2006”) ra đời. L n đ u tiên trong hệ thống văn bản pháp luật về inh doanh có một đạo luật điều chỉnh trực tiếp các hoạt động KDBĐS, trong đó phân định rõ hoạt động inh doanh nhà ở của doanh nghiệp KDBĐS với mua bán nhà mục đ ch để ở của ngƣời dân. Các quy định mở rộng về chủ thể, đối tƣợng, điều iện BĐS đƣa vào inh doanh, nguyên tắc hoạt động KDBĐS và trình tự, thủ tục đơn giản, thông thoáng hơn nhƣ: HĐMBNO thƣơng mại mà bên bán có chức năng KDBĐS thì hông phải công chứng, chứng thực … của Luật KDBĐS 2006 đã góp ph n hoàn thiện TTBĐS ở nƣớc ta.
Nhiều văn bản hƣớng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006 nhƣ: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 23/6/2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Ch nh phủ đƣợc ban hành quy định về thời hạn và trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, thời điểm chuyển QSH nhà ở, t nh diện t ch sàn căn hộ và cách t nh diện t ch căn hộ. Để bảo vệ quyền lợi hách hàng- ngƣời mua, Bộ xây dựng cũng đã ban hành các Thông tƣ số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009, Thông tƣ 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010, Thông tƣ số 03/2014/TT-BXD ngày 03/4/2014 quy định về cấp giấy GCN sau hi hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở HTTTL, quy định mẫu HĐMBNO (căn hộ, nhà chung cƣ) trong dự án đ u tƣ xây dựng của tổ chức inh doanh nhà ở phải ghi rõ diện t ch sàn căn hộ, cách t nh diện t ch căn hộ, ph n sở hữu chung - sở hữu riêng và giá bán căn hộ nhà chung cƣ bao gồm cả inh ph bảo trì ph n sở hữu chung của nhà chung cƣ.
74
Với mục đ ch mở rộng hợp tác, thu hút đ u tƣ của ngƣời Việt Nam định cƣ tại nƣớc ngoài và tạo sự an tâm cho các cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài đang sinh sống và làm việc trên lãnh thổ Việt Nam, Ch nh phủ đã ban hành nhiều văn bản điều chỉnh QSH nhà ở đối với các đối tƣợng này, nhƣ: Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 quy định cấp giấy GCN sau hi hoàn tất các thủ tục mua nhà của ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc mua nhà ở tại Việt Nam. Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQH11 đã tháo gỡ những vƣớng mắc trong quá trình xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp nhà, đất mà một trong các bên là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tạo điều iện cho phát triển inh doanh, mua bán nhà ở một cách dễ dàng, công hai và minh bạch hơn. Ngày 03/6/2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về th điểm cho tổ chức, cá nhân ngƣời nƣớc ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và ngày 03/6/2009, Ch nh phủ đã ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Nghị quyết số 19/2008/QH12. Tuy nhiên, quy định tại các văn bản nêu trên bó hẹp đối tƣợng, với những điều iện hó hăn, thủ tục phức tạp, hạn chế QSH, loại nhà ở, thời hạn sử dụng, mục đ ch sử dụng đã hiến cho việc sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam hó thực hiện và họ thƣờng lựa chọn thuê nhà với giá cao hoặc chấp nhận rủi ro nhờ ngƣời Việt Nam đứng ra mua nhà. Sự tham gia của ngƣời nƣớc ngoài vào thị trƣờng nhà với tƣ cách ngƣời mua cũng nhƣ việc huy động vốn đối với chủ thể này rất t. Trƣớc thực trạng trên, năm 2009, Điều 126 của Luật Nhà ở 2005 đã đƣợc sửa đổi, bổ sung các điều iện thông thoáng, mở rộng hơn và thời gian cƣ trú tại Việt Nam cũng đƣợc rút ngắn từ 01 năm xuống còn 03 tháng trở lên đối với: (i) Ngƣời có quốc tịch Việt Nam; (ii) Ngƣời gốc Việt Nam về đ u tƣ trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đ u tƣ, ngƣời có công đóng góp cho đất nƣớc, nhà hoa học, nhà văn hoá, ngƣời có ỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu c u và đang làm việc tại Việt Nam, ngƣời có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nƣớc; (iii) Ngƣời gốc Việt Nam đƣợc cấp Giấy miễn thị thực và đƣợc phép cƣ trú tại Việt
75
Nam từ ba tháng trở lên thì có QSH một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cƣ để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống.
Để điều tiết thu nhập, hạn chế đ u cơ và ổn định TTBĐS Nhà nƣớc đã có những ch nh sách về thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thông qua việc Bộ Tài ch nh ban hành Thông tƣ số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 và Thông tƣ số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 quy định việc miễn thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhƣợng nhà ở, đất ở duy nhất đã đƣợc cơ quan quản lý nhà nƣớc có thẩm quyền cấp GCN.
Cùng với việc phát triển inh tế, vấn đề an sinh xã hội về nhà ở đối với ngƣời có thu nhập thấp cũng đƣợc Đảng và Nhà nƣớc đặc biệt quan tâm, thể hiện qua việc Ch nh phủ ban hành các VBQPPL phát triển và quản lý NOXH, theo đó quy định điều iện, chính sách h trợ vay vốn ƣu đãi và mở rộng cho vay theo cơ chế t n dụng thƣơng mại đối với chủ đ u tƣ và đối tƣợng đƣợc mua NOXH để tháo gỡ hó hăn cho sản xuất - kinh doanh, h trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu thông qua gói 30.000 tỷ đồng tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 và Thông tƣ số 07/2013/TT-BSD của Bộ xây dựng. Ngày 15/5/2013, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam đã ban hành Thông tƣ số 11/2013/TT-NHNN theo đó quy định ch nh sách h trợ cho vay mua nhà dự án, mức vay t n dụng, thời gian vay, lãi vay và phƣơng thức trả nợ linh hoạt giúp tăng hả năng chi trả cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hi mua NOXH. Các ngân hàng cũng t ch cực giải ngân cho gói vay 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết số 02 của Ch nh phủ. Để tạo điều iện cho chủ thể đƣợc hƣởng ch nh sách h trợ, Thủ tƣớng Ch nh phủ ban hành Nghị quyết số 61/2014/NQ-CP ngày 21/8/2014 éo dài thời hạn thực hiện giải chấp cho vay gói 30.000 tỷ đồng lên 15 năm. Nhờ các ch nh sách tài ch nh linh hoạt nêu trên đã giúp cho hoạt động t n dụng phát triển. cụ thể: ể từ hi gói h trợ 30 nghìn tỷ đồng đƣợc áp dụng thì mức tăng trƣởng t n dụng cho vay đã đạt 13% trong năm 2014, 18 % trong năm 2015 và 18% năm 2016. Qua đó cho thấy, sự quan tâm ịp thời, đúng lúc của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở đã giúp nền inh tế tăng trƣởng và ổn định.
76
Bên cạnh đó, sự ra đời của Luật đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) quy định cấp giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành, chấm dứt sự mâu thuẫn, chồng chéo về thẩm quyền cấp GCN nhà, đất tồn tại trong thời gian dài.
Luật Xây dựng 2014 có những nội dung đổi mới căn bản nh m tăng cƣờng