Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TRẦN THỊ THU HÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU Chuyên ngành Mã số : Luật Dân Tố tụng dân : 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Trần Thị Huệ Hà Nội – 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo TS Trần Thị Huệ- GVC trường Đại học Luật Hà Nội tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo thư viện trường Đại học Luật Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ tơi nguồn học liệu suốt q trình làm luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình bạn bè động viên, ủng hộ, giúp đỡ mặt để tơi hồn thành luận văn Học viên Trần Thị Thu Hà DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân BLDS : Bộ luật dân MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2.Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 11 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 11 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 12 1.2.2.1 Hợp đồng mua bán nhà không đáp ứng điều kiện hợp pháp theo quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 12 1.2.2.2 Các bên hợp đồng phải chịu hậu pháp lý định 17 1.3 Khái lược quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến 17 1.4.Ý nghĩa pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hợp đồng mua bán nhà 22 CHƯƠNG II: XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH 25 2.1 Thực trạng quy định pháp luật dân hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 25 2.1.1 Các trường hợp phổ biến hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 25 2.1.1.1 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm điều kiện lực chủ thể 25 2.1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu mục đích nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội 30 2.1.1.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu người tham gia hợp đồng không tự nguyện 31 2.1.1.4 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức 36 2.1.2 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 39 2.2 Giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 43 CHƯƠNG III THỰC TIỄN ÁP DỤNG, KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ XỬ LÝ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU 51 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Tòa án nhân dân 51 3.2 Nhận xét quy định cách xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 61 3.3 Những kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 63 3.3.1 Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 63 3.3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động xét xử hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 67 KẾT LUẬN 69 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Việt Nam quốc gia phát triển, với biến động tình hình kinh tế, trị, xã hội hội nhập quốc tế nên vấn đề nhà nhà dùng vào mục đích khác lại mang tính xã hội pháp lý sâu sắc Nhu cầu nhà tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập nhà diễn ngày khẩn thiết, sôi động nhiều phương thức khác nhau, mua bán nhà phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân chủ thể khác Nhà tài sản có giá trị lớn cá nhân, hộ gia đình, pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt hình thức hợp đồng chặt chẽ loại hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác Quá trình hội nhập với việc bước định hình phát triển kinh tế thị trường đem đến chuyển biến định tất lĩnh vực đời sống xã hội nói chung “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh hiệu điều chỉnh mà pháp luật mang lại thực tế sống động trình đổi nảy sinh nhiều vấn đề liên quan đến đời sống dân sự, có vấn đề hợp đồng mà đối tượng nhà quyền sử dụng đất Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ dân , Nhà nước ta trọng ban hành nhiều văn pháp luật tạo sở pháp lý vững cho việc áp dụng giải tranh chấp, văn như: Pháp lệnh nhà năm 1991, Bộ luật dân năm 1995, Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 văn hướng dẫn thi hành Nhưng nhiều lý khách quan chủ quan như: - Ý thức pháp luật người dân chưa cao, chủ thể thiếu thiện chí giao dịch nhà ở; - Việc xác lập quyền sở hữu tài sản mua bán có giá trị lớn nhu cầu ngày trở nên sơi động phức tạp tình hình nay; - Nội dung quy phạm pháp luật có tính ổn định khơng cao quy định chưa bám sát với quan hệ mua bán phát sinh thực tế, sách kinh tế Nhà nước ln có thay đổi; quy phạm pháp luật chưa cụ thể, chưa đầy đủ dẫn đến việc chủ thể chưa hiểu hết quyền, nghĩa vụ nên thường xảy tranh chấp;Tòa án thiếu sơ pháp lý giải vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài đưa phán không bảo đảm cách thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp cho đương - Sự thiếu khách quan, công đội ngũ xét xử nên án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bị khiếu kiện nhiều lần, gây niềm tin cho nhân dân Tất nguyên nhân khiến cho giao dịch nhà bị ngừng trệ, số lượng hợp đồng mua bán nhà bi tuyên bố vô hiệu ngày nhiều, mục đích người tham gia giao dịch nói chung khơng đạt Do đó, việc phân tích, đánh giá điều kiện để hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu, tìm hiểu thực tiễn việc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu để tìm thiếu sót nhằm hồn thiện pháp luật đòi hỏi thiết Đó lý tác giả chọn đề tài luận văn: “ Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đề cập tới Giáo trình trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Khoa Luật Đại học Quốc Gia, Giáo trình luật trường Cao đẳng Kiểm sát Ngoài vấn đề đề cập tới “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự” Bộ Tư Pháp số cơng trình nghiên cứu có liên quan như: đề tài khoa học cấp trường năm 2007: “Hợp đồng mua bán nhà thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở” TS Phạm Văn Tuyết chủ nhiệm; đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường năm 2010: “Hợp đồng mua bán tài sảnnhững vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu” TS Trần Thị Huệ làm chủ nhiệm; Luận án tiến sĩ tác giả Nguyễn Văn Cường: “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” năm 2004; Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Bùi Thị Thu Huyền: “Hợp đồng dân vô hiệu vi pham điều kiện ý chí chủ thể” năm 2010; Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Đỗ Mạnh Tiến: “Hợp đồng mua bán nhà ở”, Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Văn Tùng: “Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định Bộ luật dân năm 2005,… Bên cạnh đó, có nhiều viết số tác giả khác như: TS Bùi Đăng Hiếu “Giao dịch dân vô hiệu tương đối giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối”, tạp chí Luật học số 5/2001, TS Nguyễn Ngọc Điện “Hồn thiện chế độ pháp lý xác lập hợp đồng”,… Tuy nhiên, cơng trình khoa học nêu nghiên cứu cách chung chung loại giao dịch, nghiên cứu một, số khía cạnh pháp lý hợp đồng mua bán nhà Cho đến thời điểm chưa có tác giả nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, việc áp dụng pháp luật để xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Do vậy, việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu có ý nghĩa quan trọng việc sửa đổi, bổ sung quy định BLDS năm 2005 đáp ứng yêu cầu tình hình 3 Mục đích, nhiệm vụ phạm vi nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài sở tìm hiểu, phân tích pháp luật hành thực tiễn xét xử Tòa án hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu để từ đề số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Để thực mục đích trên, luận văn tập trung làm rõ vấn đề sau: - Phân tích quy định pháp luật nhằm làm rõ sở lý luận hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, cách thức xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo pháp luật dân Việt Nam - Lược sử trình điều chỉnh pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà vô hiệu từ năm 1945 đến nay, để làm bật phát triển quy định vấn đề - Nghiên cứu số vấn đề pháp luật thực định Việt Nam quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu - Nghiên cứu thực tiễn xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đánh giá hiệu quy định hành thực tế thực trạng áp dụng luật quan nhà nước có thẩm quyền - Đề xuất phương hướng nhằm hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Phương pháp nghiên cứu đề tài Để nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng chủ yếu phương pháp luận vật biện chứng chủ nghĩa Mác- Lênin Ngoài ra, tác giả có kết hợp phương pháp khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo sát, vật lịch sử … tranh chấp 113,05m2, diện tích diện tích giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho hộ ông bà Nguyễn Hữu T Lê Thị P Theo nội dung Quyết định số 33/QĐ-UB/2003 ngày 05/3/2003 UBND tỉnh Lâm Đồng việc ban hành quy định tiêu chủ yếu quản lý quy hoạch xây dựng nhà tư nhân địa bàn thành phố Đà Lạt UBND tỉnh Lâm Đồng quy định tiêu chủ yếu quản lý quy hoạch xây dựng nhà tư nhân địa bàn thành phố Đà Lạt, áp dụng cho trường hợp xây Tòa án cấp phúc thẩm cho nhà 232 Phan Đình Phùng có phần nằm lộ giới yếu tố khách quan dẫn đến việc bên không tiếp tục thực hợp đồng, từ chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc bà Mai A khơng có cứ, không theo quy định Điều 358 BLDS đặt cọc” Vì vậy, Hội đồng Giám đốc thẩm Tòa Dân TANDTC định: - Hủy án dân phúc thẩm số 04/2007/DSPT ngày 18/01/2007 TAND tỉnh Lâm Đồng hủy án dân sơ thẩm số 70/2006/DSST ngày 29/9/2006 TAND thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng giải tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc nguyên đơn ông Nguyễn Hữu T, bà Lê Thị P với bị đơn bà Bùi Thị Mai A - Giao hồ sơ vụ án cho TAND thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật” Nhận xét vụ án: Nguyên nhân xảy tranh chấp có nhầm lẫn đối tượng Tổng diện tích nhà tranh chấp 113,05m2 Diện tích diện tích ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đứng tên ơng T, bà P Thực tế, bà Mai A đứng tên sở hữu diện tích lại 56,56m2 có phần nằm lộ giới 59 Nếu thời điểm giao kết hợp đồng, bên diện tích có phần nằm lộ giới hai bên khơng có lỗi Do đó, bên muốn tiếp tục thực hợp đồng bà Mai A phải trả số tiền tương ứng với 56,56m2 đất mà số tiền thỏa thuận lúc đầu Nếu bên không muốn tiếp tục thực hợp đồng u cầu Tòa án tun hợp đồng vơ hiệu có nhầm lẫn đối tượng Và bên trả lại cho nhận Cụ thể: - Ông T, bà P phải trả lại cho bà Mai A 830.000.000 đồng ( 800.000.000 đồng tiền đặt cọc 30.000.000 đồng tiền trả cho việc sửa nhà), đồng thời bà Mai A phải trả lại nhà cho ông T, bà P Trong trường hợp hai bên khơng có lỗi nên khơng bên phải chịu phạt cọc Thực tế, hai bên giao kết tiến hành thực hợp đồng, dù việc thực hợp đồng chưa hoàn chỉnh - Bà Mai A khơng phải hồn trả lại cho ơng T, bà P 130.000.000 đồng tiền sửa nhà việc sửa nhà làm tăng giá trị tài sản cho ơng T, bà P Quyết định Giám đốc thẩm Tòa Dân TANDTC tuyên hủy án dân sơ thẩm phúc thẩm hồn tồn hai án có thiếu sót nội dung hình thức Tóm lại, qua số vụ án mà tác giả đưa thấy thực tế xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nước ta nhiều bất cập - Thứ vấn đề xác định lỗi để làm định mức độ bồi thường thiệt hại: Các văn pháp luật không quy định tiêu chí để xác định mức độ lỗi khó để tạo khn khổ chung cho trường hợp, dẫn đến việc Tòa án cấp xác định mức độ lỗi khác ( khơng có li, ẵ li, ắ li, ) khin ngi dõn khiu kiện nhiều lần việc xác định lỗi dễ dựa vào cảm tính thẩm phán 60 - Thứ hai: Pháp luật cần có quy định cụ thể thời điểm người bị lực hành vi dân để có sở cho việc tuyên bố hay không hợp đồng mua bán nhà vô hiệu - Thứ ba: Thực tiễn xét xử cho thấy Tòa án chưa xem xét đầy đủ, khách quan tình tiết vụ án Thậm chí, việc định giá tài sản chưa phù hợp, chưa đảm bảo quyền lợi người dân 3.2 Nhận xét quy định cách xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Sau gần 10 năm thi hành BLDS năm 2005, quyền lợi ích nhân dân bảo đảm BLDS trở thành “đạo luật gốc”, sở để xây dựng luật chuyên nghành khác Luật nhân gia đình năm 2000, Luật lao động, Luật thương mại năm 2005, Luật Nhà năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, BLDS cụ thể hóa quan điểm đạo Đảng Nhà nước ta tôn trọng bảo vệ quyền sở hữu, tôn trọng quyền tự ý chí, tự hợp đồng Các chế định hợp đồng nói riêng mang tính khái quát hóa cao, góp phần đồng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhưng với phát triển hội nhập mặt đất nước nhiều quy định BLDS năm 2005 tỏ bất cập, chưa đáp ứng phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát sinh, tình hình nay, đời sống nhân dân ngày nâng cao với hiểu biết họ tranh chấp hợp đồng ngày nhiều, có tranh chấp nhà Nhà tài sản lớn người thị trường bất động sản nói chung diễn sơi động, giá nhà đất biến động mạnh khiến cho giao dịch tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tăng theo 61 Để hạn chế tranh chấp hợp đồng mua bán nhà pháp luật cần có quy định cụ thể, rõ ràng, phù hợp Việc hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán nhà xử lý hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu tạo sở pháp lý cho Tòa án giải quyết, bảo đảm quyền lợi cho đương Do đó, yêu cầu tất yếu thiết Mặc dù đạt số thành tựu đáng kể, quy định hợp đồng mua bán nhà xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bất cập sau: - Nhiều trường hợp nhà đất thuộc quyền sở hữu chung vợ chồng người ký bán, người lại biết khơng có ý kiến gì, tranh chấp nhiều quan điểm khác - Vấn đề khung giá nhà theo quy định Điều 94 Luật Nhà trở thành rào cản giao lưu dân sự can thiệp sâu Nhà nước vào thỏa thuận đương - Việc bán nhà thuộc sở hữu chung nhiều điểm bất hợp lý Theo quy định Khoản Điều 96 Luật Nhà thì: “Việc bán nhà thuộc sở hữu chung hợp phải có đồng ý tất chủ sở hữu văn Trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khơng đồng ý bán chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải theo quy định pháp luật” Giả sử nhiều đồng chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán Tòa án giải có yêu cầu chủ sở hữu chung khác tất họ có quyền bình đẳng việc định đoạt tài sản chung chủ sở hữu khác không đủ điều kiện kinh tế để thực quyền ưu tiên mua mình? - Hai bên đặt cọc để đảm bảo thực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng bị vô hiệu lỗi hai bên Tòa án buộc bên phải chịu cọc 62 - Quy định điều kiện hình thức hợp đồng mua bán nhà chưa thống nên có cách hiểu vận dụng khác Ví dụ: Pháp luật chưa quy định cụ thể trường hợp người bán chủ sở hữu hợp pháp nhà đất, họ chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng họ phép giao dịch, tham gia giao dịch xảy tranh chấp cách giải họ khơng thể thực quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà Do vậy, hình thức hợp đồng mua bán nhà cần quy định thống luật, tạo sở để người dân dễ dàng áp dụng luật thực tế - Ngoài ra, cách quy định lừa dối, đe dọa, nhầm lẫn BLDS nhìn chung chung chung, chưa hợp lý khó áp dụng thực tiễn dẫn đến việc giải hậu pháp lý tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu gặp nhiều khó khăn xét xử Vấn đề nói rõ mục kiến nghị - Trong thực tiễn xét xử, Tòa án chưa xem xét đầy đủ khách quan tình tiết vụ án, việc định giá tài sản chưa xác trường hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi đương - Việc xác định lỗi vụ án chưa có thống Tòa án cấp Những thiếu sót, bất cập nói đặt yêu cầu cần có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với bối cảnh 3.3 Những kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 3.3.1 Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 63 Nhằm khắc phục thiếu sót pháp luật, tạo sở pháp lý rõ ràng đầy đủ cho việc xét xử Tòa án, tác giả xin mạnh dạn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật sau: * Về điều kiện để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: - BLDS năm 2005 cần quy định cụ thể thời điểm người bị lực hành vi dân cần phải có người đại diện thời điểm người thực bị lực hành vi dân thực tế thời điểm người bị Tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, tránh vướng mắc cho Tòa án việc có tun bố hay không hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu để có sở áp dụng luật xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Và theo tác giả, nên quy định thời điểm người bị lực hành vi dân thực tế để làm xác định tính hợp pháp hợp đồng, đảm bảo quyền lợi người tham gia giao dịch - Khoản Điều 122 cần sửa lại theo hướng: “Người tham gia giao dịch dân phải người có lực chủ thể” lý tác giả phân tích mục 1.1.2 Chương I - BLDS năm 2005 cần quy định điều kiện mục đích nội dung giao dịch dân nói chung : “khơng vi phạm pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội” thay quy định : “không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội” để tránh trường hợp bên thực hành vi gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên Tòa án khơng thể áp dụng chế tài xử lý nội dung pháp luật chưa quy định cấm - BLDS năm 2005 đề cập đến “nhầm lẫn” lỗi bên chủ thể, nhầm lần nội dung giao dịch dân Theo tác giả, để bao qt hết tình phát sinh thực tế, quy định Điều 131 nên sửa thành: “Khi bên có lỗi vô ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch, chủ thể giao dịch hay pháp luật mà xác 64 lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tòa án tun bố giao dịch vơ hiệu” BLDS quy định trường hợp mà nội dung nhầm lẫn thay đổi được, chưa dự liệu trường hợp nội dung nhầm lẫn thay đổi Vì vậy, pháp luật cần có quy định bổ sung cho trường hợp - Quy định giao dịch dân vô hiệu bị đe dọa nên thay cụm từ: “của cha, mẹ, vợ, chồng, mình” cụm từ: “của người khác” - Pháp luật cần quy định mở rộng đối tượng nhà có mà bao gồm ngơi nhà hình thành tương lai, nhà không gắn liền với đất đai “nhà bè”, “nhà toa xe” để phù hợp với sống, thích ứng với phát triển cao khoa học công nghệ - Pháp luật cần có quy định cụ thể trường hợp nhà gắn liền với đất chủ thể sở hữu nhà chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất khác - Hình thức hợp đồng mua bán nhà không nên trở thành điều kiện bắt buộc trường hợp hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng cần quy định thống nhất, chặt chẽ văn pháp luật, nhằm giảm tình trạng hợp đồng bị tuyên vô hiệu nhiều giúp cho người dân dễ áp dụng luật Theo tác giả, hình thức hợp đồng mua bán nhà cần quy định bắt buộc văn để làm chứng cho việc giao kết hợp đồng, không thiết phải có cơng chứng chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền, vì: khơng có kết luận tổ chức chuyên môn y tế việc cơng chứng chứng thực khơng loại trừ khả người bị hạn chế lực 65 hành vi dân tham gia giao dịch, không loại trừ trường hợp giao dịch giả tạo nhằm che dấu giao dịch thật Đối với trường hợp chủ sở hữu nhà quyền sử dụng đất chưa nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, phép giao dịch (ví dụ có giấy tờ quy định Điều 50 Luật đất đai năm 2003) Khi tham gia giao dịch, họ đáp ứng yêu cầu hình thức hợp đồng Nếu xảy tranh chấp khơng tn thủ quy định hình thức nên chia làm hai giai đoạn giải sau: * Giai đoạn 1: Nếu tranh chấp xảy từ thời điểm bên thỏa thuận việc mua bán nhà thời điểm bên bán cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khơng nên đòi hỏi việc tn thủ quy định hình thức * Giai đoạn 2: Nếu tranh chấp xảy từ thời điểm bên bán cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, điều kiện cam kết khác theo hợp đồng theo quy định pháp luật, bên lại không thực quy định hình thức Tòa án nên áp dụng quy định Bộ luật dân sự, Nghị 01/2003/NQ-HĐTP Nghị 02/2004/NQ- HĐTP văn pháp luật có liên quan khác để giải hợp đồng vơ hiệu hình thức * Về xử lý hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: - BLDS cần quy định cụ thể thời điểm buộc phải hoàn trả lợi tức phát sinh tính từ hợp đồng mua bán nhà bị Tòa án tun bố vơ hiệu hay thời điểm bắt đầu phát sinh lợi tức thực tế - Trong trường hợp nhà đất thuộc quyền sở hữu đồng chủ sở hữu có người ký bán, đồng chủ sở hữu khác Sau họ biết yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà Tòa án nên tun bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hậu 66 theo quy định pháp luật Còn trường hợp đồng chủ sở hữu khác không ký không đứng tên hợp đồng mua bán nhà thực tế họ tham gia vào giao dịch xử lý sau: * Nếu thời điểm tranh chấp, bên chưa tuân thủ quy định hình thức xác định hợp đồng vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu * Nếu thời điểm mua bán nhà ở, bên khơng tn thủ hình thức thời điểm xảy tranh chấp, bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng nhận tính hợp pháp hợp đồng 3.3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động xét xử hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Tòa án quan phán xử lý hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu nên thẩm phán người đóng vai trò quan trọng việc góp phần hồn thiện pháp luật xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Bởi thực tế lý thuyết ln có mối quan hệ biện chứng với Thẩm phán vào quy định pháp luật để giải tranh chấp phát sinh, đồng thời từ thực tiễn làm phong phú bổ sung thiếu hụt sửa đổi bất hợp lý quy định pháp luật Do đó, cần có số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động xét xử hợp đồng mua bán nhà vô hiệu sau: - Cần nâng cao trình độ chun mơn đạo đức nghề nghiệp thẩm phán Thẩm phán đòi hỏi phải người đào tạo pháp luật nghiệp vụ, phải ln ln có ý thức trau dồi kiến thức nói chung, cập nhật tình hình trị- xã hội để đưa phán đắn, hợp tình, hợp lý Ngồi u cầu vững chun mơn, thẩm phán phải người có đạo đức tốt, phải có lương tâm nghề nghiệp, dám chịu trách nhiệm án, định 67 - Bên cạnh đó, cần tăng cường tính độc lập thẩm phán cấp cơng tác xét xử Thẩm phán tuân theo pháp luật, không phụ thuộc vào quan, cấp quyền nào, khơng bị chi phối ý kiến khác Thẩm phán phải khách quan, cơng q trình xét xử, Tòa án cấp khơng bao che cho Tòa án cấp Tính độc lập thẩm phán thể việc áp dụng linh hoạt pháp luật trình xét xử trường hợp quy phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói chung thiếu hụt chưa phù hợp với thực tiễn Sự áp dụng linh hoạt phải dựa tinh thần nguyên tắc pháp luật Một hệ thống tư pháp thật độc lập, đáng tin cậy góp phần xử lý cách thấu tình đạt lý hậu hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu nói riêng quan hệ pháp luật khác nói chung - Trình độ dân trí nâng cao buộc quan xét xử phải tự nâng cao chuyên môn Vì vậy, người dân: + Cần lập trang thông tin pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói chung, trường hợp vơ hiệu nguyên tắc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu để người dân dễ dàng truy cập nâng cao hiểu biết pháp luật họ + Tích cực tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân nhiều cách khác (phát hành sách, tuyên truyền miệng, xét xử lưu động, tổ chức cho người dân tham gia hình thức thi tìm hiểu pháp luật ) để họ hiểu nắm quyền lợi nghĩa vụ tham gia giao dịch nhà 68 KẾT LUẬN Vấn đề hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu quy định BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 có ý nghĩa quan trọng, đáp ứng yêu cầu thực tiễn đảm bảo quyền lợi cơng dân, góp phần ổn định trật tự giao dịch nhà xã hội Tuy nhiên, qua thực tế vấn đề bộc lộ hạn chế định mà pháp luật cần bổ sung, chỉnh sửa cho phù hợp như: - Các quy định nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối chưa thật đầy đủ hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn sống; - Đối tượng hợp đồng mua bán nhà cần quy định mở rộng nữa; - Hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định cách cứng nhắc mà khơng vào ý chí đích thực chủ thể, quy định hình thức chưa thống văn pháp luật; - Thời điểm phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức phát sinh xác định thời điểm người bị hạn chế lực hành vi dân chưa quy định cụ thể rõ ràng gây khó khăn cho cơng tác xét xử Tòa án; - Các quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu chưa đảm bảo quyền lợi bên chủ thể hợp đồng trường hợp Với thực trạng đó, quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu cần phải hồn thiện để mang tính khả thi, phù hợp với thực tế tạo điều kiện để quy định hợp đồng phát huy hết vai trò tình hình 69 Với mong muốn góp phần hồn thiện quy định xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, chương III luận văn, tác giả đưa số kiến nghị cụ thể từ góc độ xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật thẩm phán Việc hoàn thiện pháp luật cần kết hợp thực tế lý luận, phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện kinh tế-xã hội đất nước xu hướng chung giới 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Đăng Hiếu (2001) “Giao dịch dân vô hiệu tương đối giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối” Tạp chí luật học (số 05) Bộ luật dân năm 1995,Nxb Tư pháp Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp Bùi Thị Thu Huyền (2010), Hợp đồng dân vô hiệu vi phạm ý chí chủ thể, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 Toà án nhân dân tối cao việc đính số điểm Thơng tư liên tịch số 01/1999/TTLTTANDTC-VKSNDTC ngày 25/1/1999 Chỉ thị số 772/CT-TATC Tòa án nhân dân tối cao “về việc đình áp dụng luật lệ đế quốc, phong kiến” Đinh Trung Tụng (2005), Bình luận nội dung Bộ luật dân năm 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội Đỗ Văn Đại (2007) “Bàn hợp đồng vô hiệu giao kết người bị lực hành vi dân qua vụ án”, Tạp chí Khoa học pháp lý (số 04) Đỗ Mạnh Tiến, “Hợp đồng mua bán nhà ở”, Luận văn thạc sỹ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội 10 http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2009/10/27/3995-2/ 11.http://phapluattp.vn/254960p0c1027/vu-tranh-chap-hop-dong-ngo-nghinhban-nha-chua-ngon.htm 12.http://phapluattp.vn/20091219120035435p0c1063/go-vuong-bo-luat-dansu-khi-nao-hop-dong-vo-hieu.htm 13 Luật công chứng năm 2006, Nxb Tư pháp 14 Luật đất đai năm 2003, Nxb Tư pháp 15 Luật đất đai năm 2003, Nxb Tư pháp 16 Luật Nhà năm 2005, Nxb Tư pháp 17 Luật trọng tài thương mại năm 2010, Nxb Tư pháp 18 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, NXB Tư pháp 19 Luật sư, Tiến sĩ Nguyễn Thanh Bình (2008), Nghiệp vụ luật sư tư vấn pháp luật, tư vấn hợp đồng, Nxb thống kê, Hà Nội 20 Nguyễn Văn Cường (2004), Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu giao dịch dân vô hiệu, Luận án tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 21 Nguyễn Văn Tùng, “Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định Bộ luật dân năm 2005”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 22 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Luật dân Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 23 Nghị định 181/2004/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 24 Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình 25 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình” 26 Nghị số 19/2008/NQ-QH12 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 27 Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 Uỷ ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 28 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 29.Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng “về việc giải số vấn đề nhà ở” 30 Trường Đại học Luật Hà Nội, (2007), Đề tài khoa học cấp trường “Hợp đồng mua bán nhà thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở” 31 Trường Đại học Luật Hà Nội, (2010), Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường “Hợp đồng mua bán tài sản- vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu” 32 Ths.LS.Lê Kim Giang, Hợp đồng dân tranh chấp thường gặp, Nxb Tư pháp 33.Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTCngày 25/01/1999 Toà án nhân dân tối cao Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị 58/1998/NQUBTVQH10 34 Từ điển Tiếng Việt- NXB Thanh Hóa 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 36 Trường Đại học Quốc Gia- Khoa Luật (2008), Giáo trình luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 37.Tòa án nhân dân tối cao (2008), Một số vướng mắc áp dụng thực tiễn giải vụ án dân sự, Hà Nội 38 Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 39 Pháp lệnh nhà năm 1991 40 Sắc lệnh Chủ tịch Chính phủ nước Việt Nam dân chủ cộng hòa số 97/SL ngày 22 tháng năm 1950 ... thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU THEO PHÁP... luận văn: “ Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Tình hình nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu đề cập tới... pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 63 3.3.1 Một số kiến nghị cụ thể hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu