đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân
3.2.1. Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Trong thực tiễn việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn rất phức tạp, nhiều sai sót và có những quan điểm khác nhau. Cụ thể ở một số trƣờng hợp sau:
- Trường hợp giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi người tham gia chưa có đủ năng lực hành vi dân sự
Vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa bà Phạm Thị Những và ông Trần Văn Huề.
Nội dung vụ việc diễn biến nhƣ sau: Đầu năm 1970 bà Những mua căn nhà tại Thành phố Mỹ Tho để ở. Năm 1975 bà về quê ở chỉ còn mình anh Liêm sinh năm 1960 là con bà ở đây. Năm 1976 bà Những phạm tội bị đi tù.
Anh Liêm dỡ nhà mang về quê và sang nhƣợng móng nhà đó và hoa lợi cho ông Huề và ông Huề đã trả anh Liêm một số đồ đạc (khi đó anh Liêm 16 tuổi). Năm 1988 bà Những mãn hạn tù. Năm 1992 bà có đơn yêu cầu ông Huề trả lại đất và hoa màu.
Tại bản án sơ thẩm quyết định buộc ông Huề hoàn trả giá trị đất cho bà Những và anh Liêm phải trả cho ông Huề những gì đã nhận.
Tại bản án phúc thẩm quyết định bác yêu cầu đòi đất của bà Những. Ông Huề bồi thƣờng cho bà Những hoa lợi trên đất. Anh Liêm trả cho ông Huề những gì đã nhận.
Bà Những kháng nghị bản án phúc thẩm. Tòa dân sự TANDTC đã hủy án phúc thẩm, giữ nguyên quyết định của án sơ thẩm.
Qua vụ án này cho chúng ta thấy, khi thực hiện giao dịch mua bán, ngƣời tham gia chƣa đủ năng lực hành vi dân sự do vậy hợp đồng mua bán đó vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp giám đốc thẩm hủy hợp đồng mua bán là đúng. Trong thực tế vì trình độ dân trí và hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên tồn tại thói quen của ngƣời dân là nếu nhà của cha mẹ, con cái đứng lên bán là có thể mua đƣợc, xuất phát trên quan điểm tình cảm.
- Trường hợp giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do xác lập giao dịch giả tạo
Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng đất (có nhà ở) giữa nguyên đơn là chị Nguyễn thị Tƣơi và bị đơn là anh Lê văn Huỳnh
Nội dung vụ việc diễn biến nhƣ sau:
Chị Tƣơi và anh Huỳnh có ký hợp đồng nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng Trung Tâm, về việc: Chuyển quyền sử dụng đất của ông Huỳnh (Ông Huỳnh đã nhận tặng cho toàn bộ 264,6m2 theo hợp đồng công chứng số 317/HĐCC do văn phòng công chứng Trung tâm chứng thực năm 2010) và thửa đất này đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, với mục đích làm nhà ở. Bằng hợp đồng này ông Huỳnh đồng ý chuyển nhƣợng toàn bộ quyền sử dụng đất cho bà Tƣơi, giá chuyển nhƣợng là 150.000.000 đồng.
Chị Tƣơi khởi kiện nội dung: Giá thực của hợp đồng chuyển nhƣợng là 4.600.000.000 đồng (Bốn tỷ sáu), giá trong hợp đồng ghi là giảm đi để giảm các mức thuế chuyển nhƣợng. Hai ngày sau khi giao tiền chị Tƣơi và anh Huỳnh ra văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và nhà và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Tƣơi. Sau khi hoàn thiện thủ tục chuyển nhƣợng, anh Huỳnh có đề cập với chị là cho gia đình anh ở nhờ một năm, nói miệng với nhau k có giấy tờ, không ai làm chứng. Đến tháng 3/2012, chị Tƣơi gặp anh Huỳnh và bảo anh trả lại nhà đất cho chị thì anh Huỳnh và gia đình không trả, Uỷ ban nhân dân huyện Đông Anh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Tƣơi, nay chị đề nghị anh Huỳnh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng nhà đất đã ký với chị Tƣơi và đề nghị anh Huỳnh bàn giao nhà đất.
Anh Huỳnh khai nhận:
Anh và chị Tƣơi có ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại thôn Phƣơng Trạch, xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, Hà nội. Giá tiền chuyển nhƣợng là 150.000.000 đồng, thửa đất đang tranh chấp có nguồn gốc là của bố mẹ anh Huỳnh, sau khi bố anh Huỳnh mất (không để lại di chúc), các thừa kế hợp pháp đã ký Hợp đồng tặng cho nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh, với điều kiện chỉ ở, trông nom, và không đƣợc bán, chuyển nhƣợng khi không có sự đồng ý của mẹ và vợ cùng toàn thể gia đình anh Huỳnh. Trên đất hai vợ chồng anh có xây một ngôi nhà (đây là tài sản chung của hai vợ chồng).
Thực tế của việc ký hợp đồng chuyển nhƣợng với chị Tƣơi không phải là việc mua bán, mà bản chất là: Anh Huỳnh có ngƣời chị gái vì làm ăn thua lỗ, nợ chị Tƣơi tiền. Nên ba bên: chị Tƣơi, anh Huỳnh và chị gái anh Huỳnh
thỏa thuận hai bên làm hợp đồng chuyển nhƣợng tƣợng trƣng để chuyển quyền sử dụng đất cho chị Tƣơi, chị Tƣơi đứng tên giúp trong việc vay vốn ngân hàng và sau khi chị Liên thanh toán tiền nợ cho chị Tƣơi thì sẽ chuyển trả lại cho anh Huỳnh quyền sử dụng đất. Anh không nhận bất kỳ món tiền nào của chị Tƣơi, không có thỏa thuận ở nhờ nào giữa anh Huỳnh và chị Tƣơi, không có giao dịch chuyển nhƣợng nhà đất mà chỉ ký kết hợp đồng đó nhằm tạo điều kiện cho chị gái anh lấy vốn làm ăn, và anh đề nghị Tòa án bác yêu cầu của chị Tƣơi.
Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định:
Quy trình chuyển đổi đối với thửa đất của anh Huỳnh cho chị Tƣơi là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật (trong quá trình thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có bất cứ đơn thƣ kiến nghị nào liên quan).
Tòa án Đông Anh tiến hành thẩm định giá tài sản đang tranh chấp, tổng giá trị tài sản (nhà và đất): 4.200.000.000 đồng (Bốn tỷ, hai trăm triệu đồng)
Về nội dung hợp đồng: Thỏa thuận về phƣơng thức thanh toán là bên chị Tƣơi thanh toán cho anh Huỳnh một lần trƣớc khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhƣợng, nhƣng chị Tƣơi không xuất trình đƣợc giấy biên nhận tiền nào vì tin anh Huỳnh nên không viết giấy biên nhận. Vì vậy có thể khẳng định hợp đồng chuyển nhƣợng ngày 03/11/2010 là hợp đồng giả tạo nhằm mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mang tên chị Tƣơi để chị Tƣơi vay tiền giúp chị gái của anh Huỳnh.
Theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhƣợng giữa chị Tƣơi và anh Huỳnh là vô hiệu. Theo Điều 137 Bộ luật dân sự thì hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Anh Huỳnh chƣa nhận tiền nên Anh không phải trả lại. Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị Tƣơi do đã đƣợc cấp trên cơ sở một hợp đồng chuyển nhƣợng vô hiệu. Xét các lẽ trên
Tòa án sơ thẩm đã quyết định:
- Bác yêu cầu của Nguyễn Thị Tƣơi về việc yêu cầu anh Lê Văn Huỳnh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng.
- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chị Tƣơi trên mảnh đất của anh Huỳnh
- Chị Tƣơi phải chịu toàn bộ chi phí án phí sơ thẩm
- Trường hợp giải quyết hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức.
Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất giữa chị Doãn Thị Phƣơng và anh Đào Thanh Tùng và anh Ngô Văn Tuân.
Nội dung vụ án nhƣ sau:
Bị đơn là chị Phƣơng trình bày: Năm 1993 chị có mua của ông Phú một nhà cấp bốn trên diện tích 200m2 tại Từ Liêm, Hà nội. Chị trực tiếp làm giấy tờ với ông Phú, còn đƣa tiền cho anh Tùng đứng ra giao dịch. Anh Tùng cũng mua của ông Phú một mảnh đất 215m2 giáp mảnh nhà Chị, cùng làm giấy tờ nhƣ nhau qua Ủy ban thị trấn xác nhận. Sau đó anh Tùng có nhu cầu bán đất, nhƣng khách mua lại thích mảnh nhà chị Phƣơng, do vậy chị và anh Tùng thỏa thuận đổi nhà đất cho nhau bằng 01 giấy chuyển nhƣợng làm tin, hai bên đƣa toàn bộ giấy tờ cho nhau.
Tháng 9/2001 chị Phƣơng vay anh Tùng 60.000.000 đồng. Khi vay chị Phƣơng có viết cam kết vay tiền và ủy quyền bán đất theo yêu cầu của anh Tùng, Chị Phƣơng viết giấy uỷ quyền với nội dung trong thời hạn 03 tháng nếu không trả đƣợc số nợ thì anh Tùng đƣợc bán nhà với giá 300.000.000 đồng. Chƣa đến thời hạn trả nợ anh Tùng đã bán nhà của chị cho anh Tuân, không đƣợc sự đồng ý của chị. Nay chị làm đơn xin hủy hợp đồng mua bán giữa anh Tùng và anh Tuân.
ao, anh san lấp và chia làm 04 mảnh nhỏ, trên mỗi mảnh có 01 nhà tạm. Anh bán cho chị Phƣơng 01 mảnh giá 70.000.000 đồng có làm thủ tục tại Ủy ban thị trấn, bán cho khách khác 02 mảnh, còn 01 mảnh anh giữ lại. Khi anh có nhu cầu bán đất thì chị Phƣơng muốn lấy sang mảnh của anh vì rộng hơn. Việc mua bán đƣợc viết giấy chuyển nhƣợng nhà và hoa màu với giá cũ 70.000.000 đồng không phải đổi nhƣ chị Phƣơng khai.
Năm 2001, chị Phƣơng vay tiền của vợ chồng anh 60.000.000 đồng có giấy cam kết vay tiền và giấy ủy quyền khi gặp khách thì anh bán với giá 300.000.000 đồng. Anh đã bán mảnh đất này cho anh Tuân nhƣ ủy quyền. Sau khi bán anh có gọi cho chị Phƣơng để trả tiền và trừ nợ.
Chị Phƣơng không đồng ý và đƣa đơn kiện hủy hợp đồng mua bán giữa anh và anh Tuân. Anh không đồng ý, nếu chị Phƣơng cho rằng giấy ủy quyền là không hợp pháp thì việc mua bán nhà đất giữa anh và chị Phƣơng cũng không hợp pháp và anh xin hủy hợp đồng mua bán giữa anh và chị Phƣơng năm 1993.
Tại bản án sơ thẩm quyết định:
- Chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của chị Phƣơng với anh Tùng và anh Tuân.
- Chấp nhận đơn phản tố hủy hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng với chị Phƣơng.
Tại bản án phúc thẩm đã tuyên:
- Hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng và anh Tuân lập năm 2003 là vô hiệu, buộc anh Tùng phải hoàn trả số tiền bán nhà cho anh Tuân.
- Tuyên hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Tùng và chị Phƣơng năm 1993 là vô hiệu.
Nhƣ vậy, do hợp đồng mua bán đƣợc lập bằng giấy viết tay, chỉ có xác nhận của uỷ ban nhân dân thị trấn là không đúng với các quy định của Bộ luật
dân sự về điều kiện hình thức và thủ tục mua bán nhà ở. Việc vi phạm về hình thức dẫn đến tuyên hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu là đúng đắn.
- Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của đồng thừa kế chưa chia, nhưng chỉ một số người trong các đồng thừa kế bán.
Tranh chấp yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra khá phổ biến, thƣờng xảy ra trong các trƣờng hợp giao dịch mua bán nhà thuộc quyền sở hữu chung do đƣợc hƣởng di sản thừa kế, quyền sở hữu nhà thuộc quyền chung của vợ chồng, một hoặc một số đồng sở hữu khi tiến hành giao kết hợp đồng đã không có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại. Trong khi đó, một bên trong giao dịch tiến hành giao kết hợp đồng do không am hiểu pháp luật, không tìm hiểu kĩ hoặc do không thể biết tài sản giao dịch đó thuộc quyền sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu. Điều này xảy ra khi bên bán đƣa di chúc giả rằng mình là ngƣời thừa kế duy nhất, hoặc trƣờng hợp tài sản giao dich đó là di sản thờ cúng, hƣơng hỏa do một ngƣời đại diện đứng tên. Thực tế tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu dạng này thƣờng do bên bán tự nhận mình là chủ sở hữu của căn nhà đem giao dịch mà không biết rằng về thực tế quyền sở hữu này không có hoặc chƣa đƣợc xác lập.
- Nếu có cơ sở xác định là các đồng sở hữu còn lại đồng ý với việc mua bán tài sản nhà ở chung đó, nhƣng do khó khăn khách quan nên không thể hiện bằng văn bản thì công nhận hợp đồng, hoặc các bên giao dịch chứng minh đƣợc tại thời điểm hai bên thực hiện giao dịch, các đồng sở hữu khác cùng biết nhƣng không phản đối, trong qúa trình xét xử không có đơn yêu cầu đƣợc bảo vệ quyền lợi cho mình thì công nhận hợp đồng. Nếu không đồng ý thì tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đó bị vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
Thực tiễn xét xử đối với loại tranh chấp này, trong nhiều trƣờng hợp tòa án lại công nhận phần hợp đồng tƣơng đƣơng với kỷ phần thừa kế của
những ngƣời bán đƣợc hƣởng theo di chúc để lại hoặc chia theo pháp luật. Tùy từng vụ việc cụ thể, tòa án xem xét và có hƣớng giải quyết đúng đắn, phù hợp với mong muốn của các bên và đảm bảo quyền lợi cuả các đƣơng sự.
Qua khảo sát và nghiên cứu thực tiễn các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại TAND thấy có một số trường hợp diễn ra như:
+ Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu các bên chƣa giao nhà ở và chƣa giao tiền cho nhau;
+ Khi tuyên bố hợp đồng sự mua bán nhà ở vô hiệu bên mua đã giao tiền đủ và bên bán vẫn chƣa giao nhà ở;
+ Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu bên mua chƣa giao tiền và bên bán đã giao nhà ở;
+ Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu bên mua đã giao một phần tiền và bên bán chƣa giao nhà ở;
3.2.2. Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân
3.2.2.1. Đối với trường hợp giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo Điều 137 BLDS 2005
Theo Điều 137 BLDS quy định:
…. Khi vô hiệu các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả đƣợc bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền…. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thƣờng.
Do quy định này chỉ mang tính nguyên tắc nên thực tiễn giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau. Các quan điểm này đƣợc tổng kết qua nghiên cứu thực tiễn xét xử tại TAND.
Quan điểm thứ nhất: Tòa án lấy giá trị nhà ở đang tranh chấp vào thời điểm giao dịch và quy đổi ra gạo theo giá cả thị trƣờng vào thời điểm đó.
Buộc bên mua trả nhà ở cho bên bán và bên bán trả số gạo đã quy đổi cho bên mua [17]. Theo học viên nếu quy đổi giá trị nhà ở đang tranh chấp theo giá gạo thị trƣờng thì chƣa thấu tình đạt lý, gây thiệt hại cho một bên đƣơng sự. Trong nền kinh tế thị trƣờng, việc lấy hàng hóa là gạo để làm tiêu chí xác định giá trị của tài sản nhà ở là chƣa tƣơng xứng.
Quan điểm thứ hai cho rằng: Sự "tăng, giảm" giá trị của nhà ở cũng nhƣ trƣợt giá của đồng tiền thực chất là quy luật khách quan, không do lỗi của bên nào, nên không xem xét trong quá trình giải quyết vụ án. Do vậy, khi giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Tòa án buộc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả nguyên cho nhau những gì đã nhận [17].
Trong thực tế, việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thƣờng là do