Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ THU THY HợP ĐồNG MUA BáN NHà THEO PHáP LUËT VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Hoàng Thị Thu Thủy MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 12 1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà với loại hợp đồng mua bán khác 15 1.2 Quy định pháp luật Việt nam hợp đồng mua bán nhà 19 1.3 Quy định pháp luật số quốc gia hợp đồng mua bán nhà 24 1.3.1 Quy định hình thức hợp đồng dân 24 1.3.2 Quy định nội dung hợp đồng dân 26 1.4 Vai trò quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 33 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 34 2.1 Nội dung Hợp đồng mua bán nhà theo Luật nhà 2014 34 2.2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 37 2.2.1 Điều kiện chủ thể hợp đồng mua bán nhà 38 2.2.2 Điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng mua bán nhà 44 2.2.3 Điều kiện hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà 45 2.2.4 Điều kiện tự nguyện chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà 48 2.2.5 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành 48 2.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 50 2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 50 2.3.2 Xử lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 63 KẾT LUẬN CHƢƠNG 72 Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 73 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà 73 3.2 Một số vướng mắc thường gặp trình giải hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu tịa án nhân dân 76 3.2.1 Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trình giải hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 76 3.2.2 Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trình xử lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu tịa án nhân dân 83 3.3 Kiến nghị sửa đổi số điều luật liên quan đến quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 88 3.3.1 Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luật 88 3.3.2 Giải pháp thực thực tiễn xét xử Tòa án 92 3.3.3 Các nhóm hồn thiện khác 94 KẾT LUẬN CHƢƠNG 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân TAND: Tòa án nhân dân TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao XHCN: Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hợp đồng phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu nhân sinh Hợp đồng cịn đóng vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế hình thức pháp lý trao đổi hàng hóa xã hội Đặc biệt giai đoạn nay, đất nƣớc ta thực kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng đƣợc trọng trình xây dựng pháp luật xác lập, giao kết tổ chức, cá nhân, đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến sôi động Tuy nhiên thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà xảy với nhiều hình thức phức tạp, tình trạng hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ quy định pháp luật xảy phổ biến, tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án ngày nhiều… ảnh hƣởng lớn đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nƣớc nói chung ảnh hƣởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà nhiều nguyên nhân, việc thiếu hiểu biết quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà bên tham gia, bên cạnh quy định pháp luật vấn đề nhiều bất cập, việc vận dụng quan có thẩm quyền cịn chƣa thống dẫn đến hợp đồng mua bán nhà không đƣợc thực quy định, việc giải tranh chấp nhiều bất cập, cụ thể nhƣ điều luật chƣa dự liệu hết để xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu bị nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để thân rơi vào tình trạng khơng nhận thức làm chủ hành vi vào thời điểm xác lập hợp đồng; thiếu thống quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng; việc quy định xử lý hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu cịn chung chung, khơng phù hợp thực tiễn… Mặt khác, Quốc hội giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộ luật dân sửa đổi Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” cần thiết giai đoạn Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng dân sự, đƣợc nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm thời kỳ, dƣới góc độ khác chủ yếu đƣợc đề cập giảng giáo trình luật dân Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh quy định đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ quy định giao dịch dân sự, lẽ hợp đồng mua bán nhà loại giao dịch dân phổ biến Trong số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân Bộ Tƣ pháp số viết số tác giả là: - Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội - Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh - Nguyễn Thành Đơ (2008), Pháp luật công nhận quyền sở hữu nhà ở- qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh - Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; - Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu, Khóa luận cử nhân, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời có số sách chun khảo, cơng trình nghiên cứu có liên quan đến số khía cạnh pháp lý vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực hợp đồng nhƣ: - Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân Việt Nam lược giải- hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Cơng trình chủ yếu tập trung nghiên cứu hợp đồng dân thông dụng nhƣ hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản theo BLDS 1995 - Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin truyền thông; - Nguyễn Văn Cƣờng (2003), “Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức”, Kiểm sát,(5); - Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Cơng trình khoa học chun sâu bình luận án đƣợc công bố liên quan đến khía cạnh pháp lý chế định hợp đồng - Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức hợp đồng pháp luật dân Việt Nam: Những bất cập hƣớng hồn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013 - Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm Việt Nam”, Khoa học pháp lý, (01), tr 55-63 - Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh - Phạm Hồng Giang (2007), “Ảnh hƣởng điều kiện hình thức hợp đồng đến hiệu lực hợp đồng”, Nhà nước Pháp luật, (03), tr 47-51 - Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển pháp luật hợp đồng: Từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước Pháp Luật, (10), tr 28-31 - Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr 19-24 - Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo qui định Điều 405 Bộ luật dân 2005”, Nhà nước pháp luật, (06), tr 45-55 - Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hƣởng yếu tố hình thức hợp đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr 12-22 - Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng BLDS 2005, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội - Nguyễn Minh Khuê (2001), “Một số vấn đề giao dịch dân sự”, Tòa án nhân dân, (03), tr 2-3 - Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luật học, (12), tr 34-42 - Huỳnh Văn Nơng (2009), “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết thời điểm có hiệu lực hợp đồng theo quy định Bộ luật Dân 2005, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 13-18 - Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn có chứng thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng”, Nghiên cứu lập pháp, (18), tr 28-33 - Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (12)…và cơng trình khác Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu nêu đƣợc thực góc độ khác giai đoạn trƣớc Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam" không bị trùng lắp với cơng trình cơng bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài tìm điểm phù hợp, chƣa phù hợp sách pháp luật nhà thực tiễn đóng góp ý kiến vào giải pháp công tác xây dựng pháp luật giải pháp xây dựng chế giải tranh chấp quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhằm thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớng đắn sách nhà vai trị quản lý Nhà nƣớc 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Tác giả nghiên cứu đề tài với nhiệm vụ cụ thể sau: - Dựa sở pháp lý Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân 2005, Luật nhà 2014 văn pháp luật liên quan làm rõ nội dung quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà mặt lý luận - Nghiên cứu thực trạng đánh giá hiệu quy định pháp luật hành hợp đồng dân hợp đồng mua bán nhà vô hiệu việc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu - Luận văn đƣa định hƣớng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý kiến, làm sở cho việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà chƣa tốt, bên cạnh thủ tục sang tên trƣớc bạ nhiều khâu rƣờm rà, thuế trƣớc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cao Vì kéo theo việc thực quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà khó khăn Bên cạnh xuất phát từ yếu tố chủ quan chủ thể tham gia giao dịch, mua bán hai bên hồn toàn tự nguyện, nhƣng làm thủ tục, giá nhà biến động lợi ích kinh tế mà hai bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, trƣờng hợp nhà đất tài sản đồng sở hữu bán đồng sở hữu đồng ý bán nhƣng làm thủ tục đồng sở hữu lại không đồng ý bán [17] Dẫn đến nảy sinh tranh chấp yêu cầu Tòa án giải Do giải trƣờng hợp nêu trên, Tòa án cần khách quan cân nhắc việc có tun bố giao dịch vơ hiệu hay khơng 3.3.3 Các nhóm hồn thiện khác Q trình đƣa pháp luật vào sống đƣợc bắt đầu hoạt động phổ biến giáo dục pháp luật cầu nối pháp luật sống Vì pháp luật mang tính ngun tắc lý thuyết nên đƣa pháp luật vào sống nhiều hình thức khác nhƣ: áp dụng pháp luật, tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, đòi hỏi phải có hiểu biết pháp luật Bên cạnh cơng tác tun truyền giáo dục pháp luật cịn góp phần nâng cao lịng tin nhân dân vào sách pháp luật Đảng, Nhà nƣớc Phát huy đƣợc hiệu pháp luật thực tiễn Các hình thức tuyên truyền nhƣ: Thông qua sách báo, sách luật, sách chuyên đề luật, báo pháp luật, tạp chí luật học, thơng qua tuyền truyền miệng, nói cho nghe quy định pháp luật đời sống, thông qua tuyên truyền phƣơng tiện công cộng nhƣ đài tiếng nói, đài truyền hình, đài phát cấp sở, thông qua thi tìm hiểu pháp luật, viết chủ đề pháp luật, tập hợp đóng góp ý kiến 94 bổ sung quy định pháp luật, thông qua cơng tác hịa giải sở (các hịa giải Ủy ban nhân dân, quan chuyên môn), phổ biến pháp luật tới chủ thể quan hệ pháp luật, phổ biến pháp luật thông qua câu lạc bộ, quan, tổ chức địa phƣơng, cấp sở, tổ chức pháp luật thông qua hƣơng ƣớc, quy ƣớc Ngày 07/04/2014 Bộ Tƣ Pháp ban hành kế hoạch tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật năm 2014 Theo đó, mục đích việc đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật triển khai chủ trƣơng, sách Đảng pháp luật Nhà nƣớc vào sống Với yêu cầu: - Thƣờng xuyên đổi hình thức, phƣơng pháp phổ biến, giáo dục pháp luật phù hợp với đối tƣợng; hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật phải đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, liên tục, hƣớng sở Bám sát nội dung, yêu cầu theo quy định Luật phổ biến, giáo dục pháp luật văn quy định chi tiết, hƣớng dẫn thi hành - Việc tuyên truyền pháp luật cần tập trung vào việc thay đổi nội dung đối tƣợng Phổ biến quy định Bộ luật dân hợp đồng mua bán nhà ở, giao dịch dân phổ biến quan trọng đời sống, trọng tuyên truyền rộng rãi tới cán bộ, công chức nhân dân việc sửa đổi Bộ luật dân Luật nhà theo hƣớng bảo đảm quyền lợi ích đƣơng sự, phát huy vai trò, trách nhiệm quan Tòa án, Viện kiểm sát, Ủy ban nhân dân, quan, tổ chức, cá nhân có liên quan hoạt động áp dụng pháp luật, thi hành pháp luật - Xây dựng triển khai chƣơng trình, dự án phát triển cơng nghệ thông tin công tác phổ biến giáo dục pháp luật; mở rộng tăng cƣờng áp dụng mạng internet công tác phổ biến giáo dục pháp luật - Hàng năm, nâng số lƣợng đầu sách pháp luật có chế quản lý, khai thác, sử dụng phù hợp, đa dạng hóa hình thức nhằm nâng cao hiệu 95 KẾT LUẬN CHƢƠNG Nhà đất tài sản quan trọng thiết yếu cá nhân, gia đình xã hội Việt Nam Vì pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch tài sản nhà cần thƣờng xuyên đƣợc rà soát, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp tình hình thực tiễn Qua số kiến nghị Học viên mong bổ sung phần ý kiến vào Dự thảo sửa đổi pháp luật dân nói chung chƣơng điều quy định giao dịch dân nói riêng Để pháp luật tạo đƣợc hành lang pháp lý quan trọng cho giao dịch Thúc đẩy quan hệ nhà phát triển, làm cho thị trƣờng bất động sản có định hƣớng phát triển lành mạnh Về phƣơng diện pháp lý, sở vấn đề lý luận đƣợc giải kết hợp với phân tích cụ thể thực trạng pháp luật hành, học viên đƣa đề xuất mang tính định hƣớng cụ thể để hồn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn cho giao dịch mua bán nhà thông qua quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 96 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu sở lý luận sở thực tiễn hợp đồng mua bán nhà việc giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, cho thấy giao dịch dân nhà diễn sôi động kinh tế thị trƣờng, xuất phát từ vai trò ý nghĩa to lớn nhà ngƣời dân địi hỏi điều chỉnh kịp thời hệ thống pháp luật dân Đồng thời diễn biến giao dịch mua bán nhà vô hiệu phức tạp, giao dịch diễn tự phát thiếu hiểu biết pháp luật Chính lẽ nhiều đƣơng lợi dụng sơ hở pháp luật thất hứa, yêu cầu hủy giao dịch dân vơ hiệu để nhằm trục lợi cho Bên cạnh (hợp đồng mua bán nhà đƣợc xem quan hệ "tƣ", nhà làm luật luôn tơn trọng đề cao ý chí chủ thể tham gia giao dịch, tạo thông thoáng cho chủ thể tham gia giao dịch Tuy nhiên, pháp luật dân nƣớc ta chƣa làm rõ vấn đề này, BLDS quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch điều kiện tự thỏa thuận thể ý chí bên tham gia điều kiện hình thức có can thiệp Nhà nƣớc ngang hàng với nhau) [17] Để khuyến khích giao dịch dân phát triển giảm bớt tình trạng giao dịch vơ hiệu nhƣ nay, thời gian tới cần hồn chỉnh hệ thống pháp luật giao dịch nói chung giao dịch dân nói riêng có giao dịch mua bán nhà Pháp luật thực định phải thể thống pháp luật, hiểu đa nghĩa, không gây bất bình đẳng giao dịch kinh tế, dân sự, thƣơng mại đồng thời phải phù hợp xu hƣớng chung giới Với khả nghiên cứu hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực nhà ở, luận văn cịn có thiếu sót 97 định Những kết đạt đƣợc luận văn cố gắng học viên cịn có giúp đỡ tận tình Thầy, Cô Giáo viên hƣớng dẫn Học viên xin trân trọng cám ơn 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tƣ pháp (2005), Dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi), Hà Nội Chính phủ (1950), Sắc lệnh số 92/SL ngày 22/5/1950 việc tiếp tục áp dụng luật lệ hành ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ, Hà Nội Chính phủ (1952), Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 Thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/3/1996 việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 2/10/1996 tổ chức hoạt động Công chứng Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4/1999 phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà chưa trả lại nhà thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà quy định Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 10 Chính phủ (1999), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 lệ phí trước bạ, Hà Nội 99 11 Chính phủ (2000), Quyết định số 20/2000/TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 03/02/2000 việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2001), Nghị định số 81/NĐ-CP ngày 05/10/2001 việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam, Hà Nội 15 Chủ tịch nƣớc (1952), Sắc lệnh 85/SL ngày 20/2/1952 ban hành thể lệ trước bạ việc mua bán, cho đổi nhà cửa ruộng đất, Hà Nội 16 Nguyễn Việt Cƣờng (1997), Hỏi đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán tài sản, hợp đồng thuê nhà phương hướng giải tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân vô hiệu xử lý giao dịch dân vô hiệu, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 19 Nguyễn Đức Giao, Lƣu Tiến Dũng (dịch) (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Nguyễn Đức Giao (2000), "Vị trí, vai trị chế định hợp đồng Bộ luật dân Việt Nam", Thông tin khoa học pháp lý, Viện Nghiên cứu Khoa học Pháp lý 21 Bùi Đăng Hiếu (2001), "Giao dịch dân vô hiệu tƣơng đối giao dịch dân vô hiệu tuyệt đối", Tạp chí Luật học, (10) 100 22 Hội đồng Bộ trƣởng (1991), Quyết định 297-CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10/1991 việc giải số vấn đề nhà ở, Hà Nội 23 Hội đồng phủ (1979), Nghị định số 02/NĐ-HĐCP Ban hành điều lệ thống quản lý nhà cửa Thành phố, Thị xã, Thị trấn, Hà Nội 24 Hội đồng nhà nƣớc (1991), Pháp lệnh nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo qui định pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 26 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2002), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Đại học quốc gia, Hà Nội 27 Phạm Cơng Lạc (1998), "Ý chí giao dịch dân sự" 28 Nhà xuất Chính trị quốc gia (1995), Bộ luật dân thương mại Thái Lan, I - IV, Hà Nội 29 Quốc hội (1946, 1959, 1980, 1992, 1995, 2013), Hiến pháp Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Quốc hội (1987), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Quốc hội (1993), Luật Đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Quốc hội (1994), Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội (1995), Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34 Quốc hội (1997), Luật thương mại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35 Quốc hội nƣớc CHND Trung Hoa (1999), Luật hợp đồng nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 36 Quốc hội (2000), Luật hôn nhân gia đình, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai, Hà Nội 38 Quốc hội (2003), Luật đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 101 39 Quốc hội (2005), Luật thương mại, NXb lao động xã hội, Hà Nội 40 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Nxb lao động xã hội, Hà Nội 41 Quốc hội (2005), Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Nguyễn Q Thắng (2002), Lược khảo Hoàng Việt luật lệ, Nxb Văn hóa thơng tin 43 Lê Thị Bích Thọ (1997), "Vấn đề vơ hiệu việc hồn thiện chế định hợp đồng kinh tế", Nhà nước pháp luật, (3) 44 Lê Thị Bích Thọ (2001), "Một số vấn đề đề nghị giao kết hợp đồng theo quy định Bộ luật dân sự", Tạp chí Luật học, (4) 45 Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao (1999), Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị số 58/1998 vê giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội 46 Tòa án nhân dân tối cao (1985), Báo cáo số 158/PC ngày 25/3/1985 việc hướng dẫn xử lý số tranh chấp nhà ở, Hà Nội 47 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án năm 2003, Hà Nội 48 Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tổng cục địa (2002), Thông tư liên tịch số 01/3-1-2002/TTLT-TANDTCVKSNDTC-TCĐC, hướng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân việc giả tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Hà Nội 49 Trần Thái Tông (1237), Chiếu 1292 50 Trần Trung Trực (1997), Một số vấn đề giao dịch dân hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu, Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 102 51 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 52 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân Hà Nội 53 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 54 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 55 Đào Trí Úc (1999), "Một số vấn đề phƣơng pháp luận nghiên cứu vai trị, vị trí pháp luật trình hợp tác hội nhập quốc tế khu vực", Nhà nước pháp luật, (11) 56 Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQQUBTVQH ngày 20/8/1991 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991, Hà Nội 57 Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội 58 Viện sử học Việt nam (1991), Bộ Quốc triều hình luật, Nxb Khoa học pháp lý, Hà Nội 103 PHỤ LỤC Phụ lục Số liệu giải sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngành Tòa án nhân dân năm 2012 SỐ VỤ VIỆC CÒN LẠI SỐ VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYÊT ĐẶC ĐIỂM NGUYÊN ĐƠN ĐẶC ĐIỂM BỊ ĐƠN ĐẶC ĐIỂM CÁC VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYẾT Chuyển hồ sơ Đình Cơng nhận thỏa thuận đơn Xét xử giải Tổng số Tổng số Quá hạn luật định Tạm đình Cơ quan, tổ chức Các nhân Cơ quan, tổ chức Các nhân Có yếu tố nƣớc ngồi Có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Có đơn khởi kiện cuả ngƣời khác Có ngƣời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho đƣơng Có viện kiểm sát tham gia 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2T/c hợp đồng mua bán nhà 1362 74 288 149 231 742 620 10 246 522 13 510 31 11 16 Tổng cộng 1362 74 288 149 231 742 620 10 246 522 13 510 31 11 16 LOẠI VỤ ÁN VÀ VIỆC DÂN SỰ Thụ lý A.Loại vụ án 2.Tranh chấp hợp đồng dân Phụ lục Số liệu giải sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngành Tòa án nhân dân năm 2013 SỐ VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYÊT LOẠI VỤ ÁN VÀ VIỆC DÂN SỰ SỐ VỤ VIỆC CÒN LẠI ĐẶC ĐIỂM ĐẶC ĐIỂM NGUYÊN BỊ ĐƠN ĐƠN ĐẶC ĐIỂM CÁC VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYẾT Chuyển Đình Cơng Xét Tổng Tổng Q Tạm Cơ Các Cơ Các Có Có áp hồ sơ nhận xử số số hạn đình quan, nhân quan, nhân yếu dụng thỏa luật tổ tổ tố biện Thụ thuận giải định chức chức nƣớc pháp lý ngồi khẩn đơn cấp tạm thời Có đơn khởi kiện cuả ngƣời khác 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Có ngƣời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho đƣơng 20 Có viện kiểm sát tham gia 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1306 49 282 134 175 640 666 263 437 16 432 28 0 30 1306 49 282 134 175 640 666 263 437 16 432 28 0 30 21 A.Loại vụ án 2.Tranh chấp hợp đồng dân 2.2T/c hợp đồng mua bán nhà Tổng cộng Phụ lục Số liệu giải phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngành Tòa án nhân dân từ năm 2012 SỐ VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYÊT Sửa án định sơ thẩm Hủy án, định sơ thẩm để đình Hủy án, định sơ thẩm để xét xử lại 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Số vụ việc viện kiểm sát có kháng nghị nhƣng không đƣợc chấp nhận 20 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 226 16 180 199 27 59 53 29 28 0 26 226 16 180 199 27 59 53 29 28 0 26 Thụ lý Rút Rút Lý kháng kháng cáo nghị khác ĐẶC ĐIỂM CÁC VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYẾT PHÂN TÍCH CÁC VỤ VIỆC ĐÃ XÉT XỬ Xét Tổng Tổng Quá Tạm Giữ xử số số hạn đình nguyên luật án, giải định quyết định sơ thẩm Đình LOẠI VỤ ÁN VÀ VIỆC DÂN SỰ SỐ VỤ VIỆC CÒN LẠI Do cấp sơ thẩm sai Do Do Do Do Do có cấp có cấp có tình sơ tình sơ tình tiết thẩm tiết thẩm tiết sai sai Có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Có Có ngƣời viện bảo vệ kiểm quyền, sát lợi ích tham hợp gia pháp cho đƣơng 21 22 23 A.Loại vụ án 2.Tranh chấp hợp đồng dân 2.2T/c hợp đồng mua bán nhà Tổng cộng Phụ lục Số liệu giải phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngành Tòa án nhân dân từ năm 2013 SỐ VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYÊT LOẠI VỤ ÁN VÀ VIỆC DÂN SỰ SỐ VỤ VIỆC CÒN LẠI ĐẶC ĐIỂM CÁC VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYẾT PHÂN TÍCH CÁC VỤ VIỆC ĐÃ XÉT XỬ Sửa Hủy Hủy Số vụ Có áp Xét Tổng Tổng Quá Tạm Giữ án án, án, xử số số hạn đình nguyên việc dụng Đình định sơ định sơ định sơ luật án, viện biện thẩm thẩm để thẩm để giải định kiểm pháp Thụ đình xét xử lại sát có định khẩn lý sơ kháng cấp tạm Rút Rút Lý Do Do Do Do Do Do thẩm nghị thời kháng kháng cấp có cấp có cấp có nhƣng cáo nghị khác sơ tình sơ tình sơ tình khơng thẩm tiết thẩm tiết thẩm tiết đƣợc sai sai sai chấp nhận 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Có Có ngƣời viện bảo vệ kiểm quyền, sát lợi ích tham hợp gia pháp cho đƣơng 22 23 A.Loại vụ án 2.Tranh chấp hợp đồng dân 2.2T/c hợp đồng mua bán nhà Tổng cộng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 241 12 205 220 21 77 45 30 28 0 46 241 12 205 220 21 77 45 30 28 0 46 Phụ lục Số liệu giải giám đốc thẩm, tái thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngành Tòa án nhân dân năm 2012 Thụ lý Chánh án kháng nghị SỐ VỤ VIỆC ĐÃ GIẢI QUYÊT Viện Cộng Chánh Viện trƣởng án rút trƣởng kháng kháng rút nghị nghị kháng nghị Đã xét xử SỐ VỤ VIỆC CÒN LẠI Tổng Chánh Viện Tổng Giữ nguyên số án trƣởng số án, kháng kháng định có hiệu nghị nghị lực pháp luật LOẠI VỤ ÁN VÀ VIỆC DÂN SỰ Chánh án kháng nghị Viện trƣởng kháng nghị PHÂN TÍCH CÁC VỤ VIỆC ĐÃ XÉT XỬ Khơng chấp nhận kháng nghị chánh án Không chấp nhận kháng nghị Viện trƣởng Hủy án, định có hiệu lực pháp luật đình vụ án Hủy án, định phúc thẩm, giữ nguyên án, định sơ thẩm Hủy định giám đốc thẩm, giữ nguyên án, định sơ thẩm Hủy định giám đốc thẩm, giữ nguyên án, định phúc thẩm Hủy định giám đốc thẩm, án, định phúc thẩm, giữ nguyên án, định sơ thẩm Hủy định giám đốc thẩm, giữ nguyên định giám đốc thẩm Tòa án cấp dƣới Hủy án, định có hiệu lực pháp luật để xử lý sơ thẩm lại Hủy án, định có hiệu lực pháp luật để xét xử phúc thẩm lại 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 2.Tranh chấp hợp đồng dân 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 T/c hợp đồng mua bán nhà 0 0 0 0 0 0 Tổng cộng 0 0 0 0 0 0 A.Loại vụ án ... mua bán nhà bao gồm loại hợp đồng mua bán nhà là: Hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cƣ, hợp đồng mua bán nhà dự án nhƣ nhà liền kề, nhà chủ đầu tƣ Với loại hợp đồng mua bán. .. pháp thi hành pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Chương KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà * Khái niệm hợp. .. đồng mua bán nhà 12 1.1.3 So sánh hợp đồng mua bán nhà với loại hợp đồng mua bán khác 15 1.2 Quy định pháp luật Việt nam hợp đồng mua bán nhà 19 1.3 Quy định pháp luật số quốc gia hợp đồng