hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Lời Cảm Ơn Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp cũng như hoàn thành chương trình học 4 năm tại khoa luật – đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của bản thân đó còn là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình đó. Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Khoa luật – Đại học huế cũng như toàn bộ giảng viên trong khoa đã tạo cho em được có được những điều kiện tốt nhất để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến giảng viên hướng dẫn thạc sỹ Nguyễn Thị Thúy Hằng đã dành rất nhiều thời gian cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động lực để thực hiện tốt bài khóa luận này. Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất nhiều sự cỗ vũ, khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây em cũng xin cảm ơn gia đình bạn bè đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình làm bài khóa luận. Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượng kiến thức cũng như hiểu biết còn hạn chế chính vì vậy bài khóa luận tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu sót, hạn chế. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được hoàn thành tốt hơn những công trình nghiên cứu sau. Em xin chân thành cảm ơn Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hồng Thơm A. PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tập tính bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy nhận thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết đến sư tồn tại hay hình thành một khái niệm là nhà ở. Thì ngày nay với sự phát triển vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công nghệ tiên tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của con người ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có mà họ còn biết thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xã hội. Trong tư duy của con người lúc này đã có những nhu cầu ngày càng cao như có được những phương tiện đi lại để giải quyết công việc một cách nhanh chóng hơn hay có được những ngôi nhà khang trang với những tiện nghi đầy đủ ngày càng được chú trọng. Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặc biệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật về việc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nếu như theo phạm trù xã hội học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người; theo phạm trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu của con người thì theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnh của nhiều nghành luật trong đó có Luật dân sự. 2 Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trong những quyền cơ bản của công dân. Nếu như ở Hiến Pháp năm 1992 tại Điều 58 quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình, thì tới bản Hiến pháp mới của nước ta Hiến pháp năm 2013 tiếp tục ghi nhận và khẳng định về quyền cơ bản đó của công dân bằng việc quy định tại khoản 1 Điều 22 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở mới; mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các hình thức khác. Việc mua bán nhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác nhau và có sự bến đổi một cách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất nước. Với tính chất là một loại hợp đồng hết sức phức tạp, cũng như thông qua quá trình giải quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Chính vì vậy đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để có thể tìm ra những điểm hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoàn thiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân. 2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở. Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy định pháp luật để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. 2.2. Nhiệm vụ Xây dựng các khái niệm về hợp đồng; hợp đồng mua bán nhà ở, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở… 3 - Tập trung nghiên cứu và làm sáng tỏ các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở. - Đánh giá đúng đắn, khách quan các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. - Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra các gải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật. 3. Phạm vi nghiên cứu. Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói là phức tạp. Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học thì tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể: Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng. Bên cạnh đó bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản án, quyết định của Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luật còn gặp phải. Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánh giá thực trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm 2012 để có thể thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngoài thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được thực 4 hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội và phưng pháp tổng hợp. 5. Kết cấu của đề tài Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung và phần kết luận. Phần nội dung gồm có 2 chương: Chương I: Cơ sở lý luận một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở. Chương II: . Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật. B. PHẦN NỘI DUNG Chương I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếu đối với cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt mà nói theo một cách khác nhà ở còn biểu thị một giá trị văn hóa, văn minh thể hiện sự phát triển trí tuệ của con người. Nhu cầu con người phát triển ngày càng cao thì sự thay đổi của họ đối với thế giới xung quanh cũng dần thay đổi và khái niệm nhà ở trong tư duy của họ cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Chính vì với vai trò quan trọng như vậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng nữa thì Đảng, Nhà nước ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết yếu để có thể đảm bảo cuộc sống của con người ổn định đó là một trong những mối quan tâm hàng đầu. Thế nhưng với việc sử dụng và quản lý nhà ở của con người luôn phải tuân theo những quy định của pháp luật để Nhà nước một mặt có thể bảo vệ được quyền lợi của người sử dụng và một mặt có thể quản lý 5 tốt trong việc hoạch định chính sách về nhu cầu và quản lý nhà ở. Chính vì vậy với những văn bản pháp luật tiêu biểu như Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định ghi nhận và điều chỉnh về vấn đề chế định hợp đồng mua bán nhà ở và từ các quy định của pháp luật trong hai bộ luật này đều có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểu bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôn tồn tại hai chủ thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà). Họ giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cở bản trong hợp đồng mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưng những thỏa thuận, những điều khoản ấy không được trái với pháp luật và trái với đạo đức xã hội. Đối với các bản hợp đồng khác nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng khi không đáp ứng được những yêu cầu mà pháp luật quy định như: tự nguyện thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng ép hay những thỏa thuận trong hợp đồng trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Như vậy để tránh những hậu quả không mong muốn do hợp đồng vô hiệu qua thực tiễn cũng như qua quá trình nghiên cứu của các nhà làm luật cho thấy tự do ý chí trong việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng luôn là vấn đề được nâng cao, được coi là vấn đề trọng yếu, quan trọng nhất trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo đó tự do ý chí có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc giao kết, thực hiện hợp đồng phải dựa trên cơ sở tinh thần tự nguyện, thiện chí của các bên không được ai có hành vi cưỡng ép hay đe dọa tác động lên ý chí đó. Để xác định xem hành vi đó có phải được thực hiện bởi sự tự nguyện, tự do ý chí hay không thì đối với vấn đề khi giao kết hợp đồng nó sẽ được thể hiện thông qua hai hành vi đó là tự do đưa ra ý chí và tự do, tự nguyện thống nhất ý chí. Khi các bên gặp 6 mặt để thỏa thuận những nội dung cơ bản trong hợp đồng thì các bên có quyền đưa ra những quan điểm, những nội dung hay những yêu cầu của mình đối với bên kia và ngược lại để hai bên đã thống nhất đến những quyết định cuối cùng. Trải qua quá trình đó thì giữa hai bên phải có một thiện chí làm việc cũng như tự do ý chí thì mới đưa lại được hiệu quả cao nhất. Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện của các bên cũng chính là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại Điều 398 theo đó khi giao kết hợp đồng dân sự nói chung thì các bên phải thực hiện theo đúng nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Đến đây chúng ta một mặt có thể khẳng định lại một lần nữa pháp luật nước ta rất coi trọng yếu tố ý chí của các chủ thể khi tham gia hợp đồng, một mặt có thể thấy Bộ luật Dân sự năm 2005 đã kế thừa những yếu tố tốt đẹp từ Bộ luật Dân sự năm 1995 đó là một trong những đặc điểm rất quan trọng của pháp luật nước ta. Như vậy hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng dân sự và cũng có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Hợp đồng mua bán nhà ở giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ hợp đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng song vụ và có đền bù. Nhưng nó khác với hợp đồng mua bán tài sản thông thường là khi giao kết hợp đồng thì hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở lại được Bộ luật dân sự quy định thành một chế định riêng, phải chăng điều này là sự ưu ái hơn mà các nhà làm luật giành cho chế định hợp đồng mua bán nhà ở? Giải thích cho điều này là bởi lẽ nhà ở luôn có một vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với một quốc gia nói chung và với mỗi con 7 người nói riêng. Nhu cầu con người ngày càng cao thì càng ngày với sự ra đời của nhiều ngôi nhà với những tiện nghi đầy đủ cùng với đó là nhu cầu mua - bán nhà của những người chưa có nhà để ở với những người có nhà để bán được hình thành và có thể nói đó là một quy luật khách quan và luôn tồn tại trong xã hội, và hoạt động mua – bán này không chỉ liên quan giữa người bán với người mua mà còn có sự tham gia của hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở. Khi nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù Bộ luật Dân sự 2005 và Luật nhà ở 2005 không quy định cụ thể như thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn nhà mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy mà pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp lý liên quan tới đối tượng của loại hợp đồng này. Như đã trình bày ở trên thì có thể nói hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng dân sự và cũng hội tụ những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và ngay trong bản thân nó cũng đã tồn tại những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng. 8 Để hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp và có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia hợp đồng. Sở dĩ pháp luật quy định chặt chẽ như vậy là bởi nhà ở là một tài sản có giá trị rất lớn, là một loại tài sản phải phải đăng ký quyền sở hữu và mang tính xã hội sâu sắc. Bên cạnh đó với việc quản lý chặt chẽ như vậy sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước dễ dàng thực hiện nhiệm vụ của mình trong việc quản lý có thể đạt được hiệu quả cao hơn. Với hình thức mua bán nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu cũng như việc thực hiện các thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền một mặt Nhà nước có thể thuận lợi hơn trong việc quản lý sự thay đổi sở hữu, và nắm bắt sự luân chuyển quan hệ cung cầu để có cơ chế điều chỉnh thích hợp và để có thể hạn chế những rủi ro bất lợi nhất cho các chủ thể. Với đặc trưng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, nên có thể nói hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này. Cụ thể: - Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có những quyền và nghĩa vụ ràng buộc nhau nhất định, chứ không phải chỉ một bên có quyền còn bên kia chỉ có nghĩa vụ thực hiện. Hay nói theo một cách khác thì quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Theo đó đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì sự thỏa thuận của các bên theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà – là đối tượng của hợp đồng cho bên mua và có quyền yêu cầu bên mua thanh toán, và đồng thời thì bên mua có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã thỏa thuận cho bên bán. Không dừng lại ở đó tính song vụ trong hợp đồng này còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán cũng như bên mua chỉ được đáp ứng đầy đủ khi bên bán cũng như bên mua thực hiện đầy đủ và hoàn thành phần nghĩa vụ tương 9 ứng của mình. Cũng chính bắt nguồn từ đặc tính này mà khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hay bất kỳ loại hợp đồng mang tính chất song vụ nào thì chúng ta nên lập ra nhiều bản với giá trị pháp lý như nhau để mỗi bên chủ thể có thể giữ một hay nhiều bản, đó chính là cơ sở là căn cứ pháp lý để các bên có thể bảo vệ tốt quyền lợi của mình và có thể hạn chế được rủi ro một cách cao nhất. Ví dụ: Theo quy định tại khoản 3 Điều 415 Bộ luật Dân sự 2005 thì “ Bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua”. Thì bên mua lại có quyền “ được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng thỏa thuận” được quy định tại khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2005. Và ngược lại khi bên bán có quyền “ yêu cầu bên mua trả tiền theo đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận”, thì bên mua có nghĩa vụ “trả tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận”. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Đền bù trong khi thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng có thể được hiểu một cách đơn giản là khi bên bán nhà hay bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì họ sẽ được nhận lại một lợi ích tương ứng với phần lợi ích mà họ đã bỏ ra. Đặc điểm này chính là sự cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà cả bên bán và bên mua đã thực hiện để có thể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi tham gia quan hệ hợp đồng. Nếu như trong hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà theo đó người chuyển giao tài sản sẽ không nhận được một lợi ích vật chất nào cả thì hợp đồng mua bán nhà ở lại ngược lại. Khi người đó tặng(cho) người khác một tài sản thì người tặng (cho) tài sản đó không có quyền yêu cầu người nhận tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán, và đồng nghĩa với đó là người nhận tài sản từ người tặng (cho) không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ nào đối với người chuyển chuyền sỡ hữu cả. 10 [...]... trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở Như vậy đối với trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2005 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 23 126 của Luật Nhà ở và... để đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật nếu không sẽ dẫn tới hậu quả là hợp đồng mua bán nhà ở đó sẽ vô hiệu Ví dụ như đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất được quy định tại khoản 1 Điều 96 Luật nhà ở năm 2005 theo đó mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản Hay đối với trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê thì... bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đem bán và là chủ sở hữu hợp pháp của đất có ngôi nhà cần bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôi nhà đó ủy quy n phù hợp với các quy định của pháp luật về việc ủy quy n, và người được ủy quy n được phép thực hiện các giao dịch như mua bán, ... triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là không giống nhau, nhưng tóm lại chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta qua các giai đoạn sau: - Giai đoạn thứ nhất: thời kỳ Nhà nước phong kiến Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện và thể hiện rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong... riêng đối với trường hợp bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà sách nhà nước thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Việc mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản Đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội theo dự án được ký giữa chủ đầu tư với người thuê mua, người mua tính từ thời... định tại Điều 96 Luật nhà ở 2005 Nếu như đối với trường hợp mua bán nhà ở do một cá nhân là chủ sở hữu thì cá nhân đó có toàn quy n quy t định số phận pháp lý đối với tài sản đó, thì với việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản - khoản 1 Điều 96 Luật nhà ở Pháp luật đề ra quy định như vậy là để thống nhất ý chí của các đồng sở hữu, nhằm hạn... chủ sở hữu đó, nhưng nếu chủ sở hữu đó vẫn không đồng ý bán thì các chủ sở hữu có quy n làm đơn yêu cầu Tòa án giải quy t theo quy định của Pháp luật Pháp luật cũng giành cho các chủ sở hữu chung đó những ưu tiên nhất định đó chính là quy n ưu tiên mua tài sản, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không muốn mua thì nhà ở đó mới được bán cho người khác Mặc dù Luật nhà ở năm 2005 có quy định. .. trên phần đất ở mà họ đã thuê của Nhà nước và quy n sở hữu này tồn tại trong thời gian họ định cư ở Việt Nam Theo quy định của pháp luật thì “tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê được cơ quan nhà nước có thẩm quy n cấp Giấy chứng nhận quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy... chứng nhận theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp khiếu nại về quy n sở hữu; không thuộc diện đã có quy t định 30 thu hồi đất, có thông báo phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quy n Như vậy có thể thấy dự thảo sửa đổi Luật nhà ở đã bổ sung thêm rất nhiều các điều kiện mới so với Luật nhà ở hiện hành Như vậy có thể nói nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Và để có... và nghị định 71/2010 đã thay thế nghị định số 90/2006 Nghị định 71/2010 đã hướng dẫn một cách cụ thể luật nhà ở ví dụ như tại chương V quy định về quy n sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước ngoài, và của người nước ngoài định cư tại Việt Nam tại Nghị định 71/2010 đã quy định cụ thể về các điều kiện để được hưởng sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngày 01/09/2010 Bộ xây dựng đã ban . trong hợp đồng mua bán. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quy n. chung của một hợp đồng dân sự và cũng có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Hợp đồng mua bán nhà ở giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ hợp đồng mua bán. triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là không giống nhau, nhưng tóm lại chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của