Hình thức mua bán nhà ở là một trong những vấn đề rất quan trọng, quyết định rất lớn tới việc hợp đồng đó có đủ điều kiện pháp luật để hợp pháp hay không, hay đó là hợp đồng vô hiệu. Chính vì vậy, trong quá trình ký kết hợp đồng cũng như quá trình thực hiện hợp đồng các bên cần tuân theo các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.
Khi nói về hình thức của hợp đồng có thể hiểu một cách đơn giản hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện ra bên ngoài của hợp đồng đó. Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 cụ thể như sau: “Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.
Từ những quy định của pháp luật đồng thời từ thực tiễn cho thấy hình thức của hợp đồng dân sự rất đa dạng và phong phú, có thể được thể hiện dưới hình thức bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Với nhiều hình thức như vậy cũng đã tạo cho các chủ thể tham gia các giao dịch có thể thỏa thuận lựa chọn hình thức thích hợp nhất đối với đối tượng của hợp đồng để quá trình ký kết được thuận lợi và nhanh chóng. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng hình thức của hợp đồng có thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau nhưng không phải mọi trường hợp các chủ thể đều có thể tự do thỏa thuận để lựa chọn hình thức của hợp đồng. Bởi lẽ, trong một số trường hợp trong một số quan hệ nhất định pháp luật bắt buộc các chủ thể tham gia giao dịch liên quan tới bất động sản bắt buộc phải lập thành văn bản. Quy định trên của pháp luật thiết nghĩ là đúng đắn và cần thiết và phù hợp với thực tiễn, bởi khi thực hiện các giao dịch mà đối tượng của giao dịch đó là những tài sản có giá trị lớn và đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì việc thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng phải được thể hiện rõ ràng, thống nhất dưới hình thức là văn bản bởi đó sẽ là căn cứ, cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết các tranh chấp có thể phát sinh.
Xuất phát từ đặc trưng nhà ở là loại tài sản đặc biệt, vừa là tài sản có giá trị lớn vừa là loại tài sản phải đăng ký sở hữu nên các giao dịch, hợp đồng liên quan tới đối tượng là nhà ở nói chung và hợp đồng mua - bán nhà ở nói riêng hầu hết pháp luật các nước trên thế giới đều quy định là phải lập thành văn
bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này không phải xuất hiện mới đây mà ngay từ xa xưa, cụ thể là từ triều Lý – Trần – Hồ đã có quy định đối với các giao dịch liên quan tới đất đai, nhà ở phải lập thành văn bản, cụ thể “ nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế (văn bản, khế ước) và có người làm chứng và văn khế phải được lập thành hai bản”. Có thể nói trình độ lập pháp của nhà nước ta lúc đó cũng thể hiện sự phát triển trong nhận thức cũng như những dự đoán khá tốt.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Điều 31, việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hình thức hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa các bên được cơ quan công chức nhà nước, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực và phải làm các thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp có thẩm quyền. Đến Bộ luật Dân sự năm 1995 được ban hành và nhận thấy quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 không còn phù hợp nữa, đã quy định thành “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền”. Kế thừa tinh thần của những văn bản pháp luật trước Bộ luật Dân sự năm 2005 đã cụ thể hóa các quy định để phù hợp với thực tiễn hơn, cụ thể Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “ hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy có thể thấy hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn hai điều kiện sau:
+ Phải được lập thành văn bản.
+ Hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản là quy định bắt buộc đối với các bên tham gia giao kết hợp đồng. Quy định này mang tính bắt buộc này đảm bảo cho quyền và nghĩa vụ của các bên luôn được pháp luật ghi
nhận và bảo vệ. Bên cạnh đó khi hợp đồng mua bán nhà ở với những điều khoản thỏa thuận của các bên được ghi lại cụ thể, chính xác dưới hình thức là văn bản sẽ là căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết khi có tranh chấp phát sinh. Pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, và trong hợp đồng đó phải thể hiện được những nội dung cơ bản thể hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở. Vì vậy, về nguyên tắc văn bản về hợp đồng mua bán nhà ở có thể lập theo ý chí của các bên nhưng phải đảm bảo các nội dung chủ yếu, cơ bản của hợp đồng. Khi thỏa thuận những nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở cần xem xét tới các quy định của pháp luật về nội dung chủ yếu của hợp đồng nói chung và nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định tại Điều 93 khoản 2 Luật nhà ở năm 2005 nói riêng, vì tùy vào từng loại hợp đồng, từng loại hình nhà ở mà hợp đồng dân sự đó có những quy định, điều khoản riêng không bắt buộc. Theo đó hợp đồng về mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung như: Điều khoản liên quan tới các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở (chủ thể) như: tên, địa chỉ, điện thoại, số chứng minh, số tài khoản...Điều khoản thứ hai là điều khoản liên quan tới đối tượng của hợp đồng mua bán bao gồm: địa chỉ nhà ở; diện tích; các trang thiết bị và tài sản gắn liền với nhà đó...Điều khoản thứ ba đó chính là những thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong hợp đồng.
Về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở cũng được quy định một cách cụ thể tại Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 03/2014/TT-BXD, theo đó thì “Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở)”, dự thảo Luật nhà ở quy định tại Điều 116 cũng ghi nhận về việc hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận phải được lập thành văn bản. Với quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản đó còn là căn cứ quan trọng để các bên nắm rõ quyền cũng như trách nhiệm của mình và có thể yêu cầu bên kia thực hiện những nghĩa vụ mà họ đã cam kết sẽ thực hiện. Trong trường hợp bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì
bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết những hành vi xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của họ, và khi đó bản hợp đồng chính là một trong những chứng cứ, căn cứ pháp lý vững chắc để Tòa án xem xét và giải quyết.
Bên cạnh đó tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được phải công chứng, chứng thực, cụ thể “hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ một số trường hợp đó là cá nhân cho thuê nhà dưới sáu tháng; bên bán, cho thuê là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; thuê mua nhà ở xã hội và bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.
Với việc hợp đồng mua bán phải công chứng, chứng thực đã làm hạn chế tối đa một số nguyên nhân gây ra tranh chấp có thể xảy ra cho các bên, mặt khác nó còn đảm bảo hợp đồng được các bên thỏa thuận giao kết tuân theo các quy định của pháp luật, bảo vệ được quyền lợi của các bên. Tuy nhiên trên thực tế có thể thấy khi tiến hành hoạt động công chứng, chứng thực này còn gặp một số khó khăn do một số cán bộ khi thực hiện hoạt động này vẫn làm khó cho các chủ thể đi công chứng, chứng thực. Chính vì vậy để hoạt động này được tiến hành một cách thuận lợi hơn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần linh động hơn, thay đổi cơ chế hoạt động cách thức phụ vụ nhân dân để có thể thu được kết quả cao.
Với bản hợp đồng mua bán nhà ở cần phải được công chứng, chứng thực thì việc công chứng, chứng thực phải tuân theo quy định của pháp luật về công chứng. Chính vì vậy khi xem xét hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất hay hợp đồng mua bán nhà ở thì các công chứng viên, các cán bộ luôn tuân theo quy định của pháp luật về về công chứng, chứng thực chứ không chỉ căn cứ vào mẫu hợp đồng mua bán nhà ở. Bên cạnh đó tuy pháp luật có quy định hợp đồng là do các bên thỏa thuận, nhưng lại có quy định mẫu hợp đồng sẽ dẫn đến tình trạng trong nhiều trường hợp các cán bộ công chứng, chứng thực không công chứng, chứng thực hợp đồng nếu các bên không tuân thủ theo mẫu theo quy định của nhà nước quy định. Điều này là trái với nguyên tắc tự
do, tự nguyên khi giao kết hợp đồng đã được quy định trong Bộ luật Dân sự. Để tránh nhược điểm này pháp luật cần có quy định thống nhất và hướng dẫn cụ thể thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng.
Tóm lại, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tới vấn đề hiệu lực pháp lý của nó. Chính vì vậy khi các chủ thể tiến hành các giao dịch, hợp đồng về mua bán nhà ở cần tuân theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính hiệu lực pháp lý và hạn chế được những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.