CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1.1. Khái quát về đặc điểm và tình hình phát triển của tỉnh Thừa Thiên Huế
ở tại TAND Tỉnh Thừa Thiên Huế
2.1.1. Khái quát về đặc điểm và tình hình phát triển của tỉnh ThừaThiên Huế Thiên Huế
nước. Nếu như dưới triều đại nhà Nguyễn Thừa Thiên là Phủ, tới thời pháp thuộc được đổi thành tỉnh Thừa thiên, thì tới năm 1976 tỉnh Thừa Thiên được sáp nhập với tỉnh Quảng Bình và Quảng Trị thành tỉnh Bình Trị Thiên. Theo quyết định ngày 30/06 năm 1989 tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội khóa VIII của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, theo đó ba tĩnh này được tách ra như cũ riêng tỉnh Thừa Thiên sau khi tách ra mang tên mới tỉnh Thừa Thiên Huế.
Theo số liệu thống kê năm 2012 toàn tỉnh có diện tích tự nhiên là 5.033,20km2, với 1.115.523 người trong đó có 551.650 nam và 563.873 nữ. Trong đó thành phố Huế có diện tích là 71,68km2, với số lượng dân số 344.581 người. Về phân bố nguồn dân cư toàn tỉnh Thừa Thiên Huế thì có thể thấy có 538.791 người sinh sống ở thành thị và 576.732 người sinh sống ở nông thôn cùng với đó là thành phần dân sư vô cùng đa dạng. Như vậy, với một số lượng dân cư (1.115.523 người) trong khi diện tích tự nhiên của tỉnh thì có thể nói là hạn hẹp. Chính vì thế nhu cầu về đất, về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và khó khăn đối với người dân nơi đây. Do đó, trong những năm gần đây các giao dịch liên quan tới nhà, đất tại tỉnh có sự biến động mạnh mẽ, có thêm nhiều những vụ tranh chấp phát sinh liên quan tới các lĩnh vực này, nhiều vụ kiện cáo xảy ra đã phải đưa nhau tới tòa án để giải quyết. Vì lẽ đó, với việc nghiên cứu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với thực tiễn mà cụ thể trong phạm vi đề tài là ở tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế có một ý nghĩa hết sức to lớn. Trong phạm vi đề tài này tác giả sẽ nghiên cứu về tình hình giải quyết tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở tại tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2009 đến năm 2012 để có thể thấy rõ hơn thực trạng giải quyết tranh chấp về vấn đề này.
Bảng: Tình hình giải quyết các loại tranh chấp liên quan tới các giao dịch về nhà ở tại TAND tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2009 đến năm 2012.
Số vụ Tỷ lệ (%) Số vụ Tỷ lệ (%) Số vụ Tỷ lệ (%) Số vụ Tỷ lệ (%) Số vụ Tỷ lệ (%)
Tranh chấp thừa kế tài sản
liên quan tới nhà, đất 07 26,9 06 24 12 33,3 13 34,2 38 30,4
Tranh chấp liên quan việc đòi lại quyền sở hữu nhà, đất cho ở nhờ
08 30,8 10 40 10 27,8 09 23,7 37 29,6
Tranh chấp về hợp đồng
mua bán, hợp đồng thuê nhà 11 42,3 9 36 14 38,9 16 42,1 50 40
Tổng 26 100 25 100 36 100 38 100 125 100
(Nguồn: Trích lưu án dân sự từ năm 2009 đến năm 2012) Từ bảng số liệu thống kê tình hình giải quyết các tranh chấp liên quan tới các giao dịch về nhà ở tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 2009 đến năm 2012 có thể đưa ra một số nhận xét sau:
- Từ năm 2009 đến năm 2012 thì tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở tại TAND tỉnh Thừa Thiên Huế có sự biến động, hầu hết là tăng đều qua các năm. Điều này được thể hiện rõ nếu như năm 2009 tổng các vụ án tranh chấp liên quan tới giao dịch về nhà là 26 vụ, sau đó tăng lên 36 vụ năm 2011 và tới năm 2012 cao hơn năm 2011 là 38 vụ, nhiều hơn so với năm 2011 là 02 vụ. Duy nhất chỉ có năm 2010 là 25 vụ giảm 01 vụ so với năm 2009 tuy nhiên có thể nói sự giảm sút về số vụ tranh chấp này không đáng kể (01 vụ). Tổng bốn năm từ năm 2009 đến năm 2012 TAND tỉnh Thừa Thiên Huế đã giải quyết tất cả là 125 vụ tranh chấp về giao dịch liên quan tới tài sản là nhà, đất.
- Trong số các loại tranh chấp như đã thống kê trên bản số liệu thì chúng ta có thể dể dàng nhìn thấy có sự chênh lệch rõ rệt. Nếu như tranh chấp về thừa kế mà tài sản liên quan tới nhà, đất qua bốn năm là 38 vụ chiếm tỷ lệ 30,4%, thì tranh chấp liên quan tới việc đòi lại quyền sở hữu nhà chiếm tỷ lệ thấp hơn là 29,6% (thấp hơn tranh chấp về thừa kế 0,8%) con số này cũng đã cho thấy tỷ lệ tranh chấp về đòi lại quyền sở hữu cũng gần như bằng với tỷ lệ tranh chấp về thừa kế. Tuy nhiên, nếu đặt hai loại tranh chấp trên so sánh ới tranh chấp về hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà thì lại thấy có sự khác biệt. Trong khi tranh chấp về thừa kế liên quan tới tài sản là nhà chiếm 30,4%,
tranh chấp đòi lại quyền sở hữu chiếm 29,6% thì tranh chấp về hợp đồng mua bán, thuê nhà lại chiếm tỷ lệ khá cao 40% (50 vụ).
- Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán, thuê nhà chiếm tỷ lệ khá cao qua các năm, cụ thể: Năm 2009 loại tranh chấp này chiếm 42,3% (11vụ), đây cũng là tỷ lệ cao nhất trong số 04 năm từ 2009 đến năm 2012, sau đó là năm 2012 chiếm tỷ lệ 42,1% mặc dù số vụ án tranh chấp về hợp đồng thuê, mua bán nhà ở thì cao nhất so với các năm còn lại (16vụ). Thấp nhất là năm 2010 tranh chấp về hợp đồng mua bán, thuê nhà chỉ có 09 vụ chiếm 36%.
- Trong năm 2011 TAND tỉnh Thừa Thiên Huế thụ lý 1.937 vụ án các loại, đã giải quyết 1.867 vụ đạt tỷ lệ 96,4% so với năm 2010 tăng 74 vụ trong đó án về dân sự năm 2011 đã thụ lý và giải quyết 338/369 vụ đạt tỷ lệ 91,6% tăng 66 vụ so với năn 2010.
Trong quá trình giải quyết các loại tranh chấp nói chung và đối với tranh chấp liên quan tới giao dịch nhà ở nói riêng, có thể nói TAND tỉnh Thừa Thiên Huế đã phần nào thực hiện tốt nhiệm vụ của mình để có thể bảo vệ quyền lợi của các chủ thể, giữ vững an ninh và nêu cao tính nghiêm minh của pháp luật. Tuy nhiên bên cạnh những thành công đã đạt được thì vẫn phải nhìn nhận một thực tế trong thời gian qua đã có không ít những bản án, quyết định của TAND tỉnh Thừa Thiên Huế chưa thật sự thỏa đáng, vẫn còn những bản án khiến các đương sự phải kháng cáo lên cấp trên để xem xét, ví dụ như vụ án tranh chấp về thừa kế mà tài sản thừa kế đó là nhà ở đã được TAND tỉnh Thừa Thiên Huế giải quyết nhưng từ bản án đó đã bộc lộ những hạn chế ảnh hưởng tới quyền lợi của đương sự. Cụ thể nội dung vụ án như sau:
*Nguyên đơn:
- Ông Nguyễn Đình Quả, sinh năm 1932; trú tại: tổ 9, phường Vĩnh Trung, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ủy quyền cho chị Nguyễn Thị Phương sinh năm 1968, trú tại 71C ấp Ánh Sáng, phường 1, Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
*Bị đơn:
Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
*Người có quyền lơi, nghĩa vụ liên quan:
1. Chị Phạm Thị Cúc, sinh năm 1961 (con gái bà Cháu). 2. Anh Hồ Văn Phương, sinh năm 1960 (chồng chị Cúc).
Cùng trú tại 62 Thạch Hãn, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
3. Ông Nguyễn Đình Thự, sinh năm 1947, trú tại thôn Phước Yên, xã Quảng Thọ, huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế.
4. Bà Nguyễn Thị Hảo, sinh năm 1936, trú tại 249 Nguyễn Trãi, Tây lộc, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
5. Ông Nguyễn Đình Thu, sinh năm 1947, trú tại 172 Parkway, Down, Rochester, NY 14608, Hoa Kỳ.
*Nội dung vụ án:
Cụ Nguyễn Đình Vy và cụ Nguyễn Thị Tất có 5 người con chung là ông Nguyễn Đình Quả, bà Nguyễn Thị Cháu, ông Nguyễn Đình Thự, ông Nguyễn Đình Thu và bà Nguyễn Thị Thảo.
Năm 1966 ông và vợ ông là bà Lê Thị Bỉ có mua một căn nhà mái tôn, tường ván diện tích 54m2 trên 300m2 đất của ông Vĩnh Yêm tại số 26 đường Thạch Hãn, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là số 62 Thạch Hãn, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế) để cho cha mẹ ông ở. Việc mua bán nhà đất ông để cha ông đứng tên là người mua.
Năm 1968 cha ông chết và mẹ ông là cụ Nguyễn Thị Tất đồng ý cho em gái của ông là Nguyễn Thị Cháu dựng nhà ở tạm trên một phần đất, nhưng sau đó bà Cháu chiếm toàn bộ nhà, đất nêu trên. Năm 1994 được sự ủy quyền của mẹ ông là cụ Tất, ông đã khởi kiện yêu cầu bà Cháu trả lại nhà, đất và tại quyết định số 67/QĐ ngày 20/10/1996 TAND thành phố Huế đình chỉ giải quyết vụ án. Sau đó ông tiếp tục có đơn khởi kiện cho rằng diện tích đất có tranh chấp tuy là của ông mua nhưng vợ chồng ông đã cho cha mẹ nên đây là tài sản của cha mẹ ông, chính vì vậy ông yêu cầu chia di sản thừa kế nêu trên, nhưng do em trai ông là Nguyễn Đình Thu đang ở nước ngoài nên TAND tỉnh Thừa Thiên Huế tạm đình chỉ giải quyết vụ án. Ngày 08/11/2006 TAND tỉnh
Thừa Thiên Huế có thông báo tiếp tục giải quyết vụ án.
Bị đơn bà Nguyễn Thị Cháu thừa nhận, năm 1996 ông Nguyễn Đình Quả có mua nhà đất tại 26 Thạch Hãn của ông Vĩnh Yêm, để cha là Nguyễn Đình Vy đứng tên; năm 1969 ông Quả đã bán lại nhà đất trên cho bà với giá 30.000 đồng. Vì là anh em nên khi mua bán không làm giấy tờ, nhưng sau khi mua bà đã trực tiếp quản lý, sử dụng cho đến nay và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước do đó bà không chấp nhận yêu cầu của ông Quả mà đề nghị công nhận bà có quyền sử dụng đất. Ngoài ra bà còn đề nghị nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu của ông Quả thì phải tính công sức duy trì, bảo quản tài sản của bà.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Anh Hồ Văn Phương và chị Phạm Thị Cúc trình bày: Sau khi cha của anh, chị (là chồng bà Cháu) mất, bà Cháu bị bệnh không có người chăm sóc nên để có điều kiện chăm sóc cho mẹ, năm 2000 được bà Cháu đồng ý nên anh chị đã xây nhà mới trên một phần diện tích tại 62 Thạch Hãn; năm 2003 cải tạo, nâng cấp nhà. Quá trình xây dựng nhà do không được phép xây dựng nên UBND phường Thuận Hòa xử phạt vi phạm hành chính hai lần nhưng không bị buộc phải tháo dỡ nhà. Anh, chị có yêu cầu được ở lại diện tích đất nêu trên.
- Ông Nguyễn Đình Thự và bà Nguyễn Thị Thảo cho rằng đất tại 62 Thạch Hãn là nhà của ông Quả mua để cho cha mẹ nên là tài sản của cha, mẹ và đề nghị chia thừa kế, kỷ phần ông, bà được hưởng thì ông, bà nhường cho ông Quả.
- Ông Nguyễn Đình Thu (là em ông Quả, bà Cháu) nhường quyền hưởng di sản thừa kế của mình cho ông Quả và bà Cháu.
Tại bản án sơ thẩm số 27/2007/DSST ngày 26/09/2007, TAND tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu chia thừa kế của nguyên đơn ông Nguyễn Đình Quả. 2. Xác định ông Nguyễn Đình Vy chết năm 1968, bà Nguyễn Thị Tất chết năm 1995 không để lại di chúc. Di sản của vợ chồng ông Vy, bà Tất để lại gồm có một ngôi nhà tạm và quyền sử dụng đất là 401,9m2 tại 62 Thạch Hãn, phường Thuận Hòa, thành phó Huế. Di sản này được chia thừa kế theo pháp
luật.
3. Xác định hàng thừa kế thứ nhất của vọe chồng ông Vy, bà Tất gồm có: ông Nguyễn Đình Quả, bà Nguyễn Thị Cháu, ông Nguyễn Đình Thu, ông Nguyễn Đình Thự và bà Nguyễn Thị Thảo.
4. Trích 10% của khối di sản thừa kế cho bà Cháu về công sức duy trì, bảo quản di sản là 40,19m2, di sản thừa kế còn lại là 361,71m2.
5. Kỷ phần thừa kế của ông Quả, bà Cháu, ông Thu, ông Thự bà Thảo mỗi người được hưởng là 72,342m2.
- Công nhận việc ông Thự, bà Thảo tặng cho, nhường phần đất thừa kế của mình cho ông Quả.
- Công nhận việc ông Thự, bà Thảo tặng cho, nhường phần thừa kế của mình cho ông Quả.
- Công nhận việc ông Thu tặng cho, nhường phần thừa kế của mình; cụ thể cho ông Quả một nữa cho bà Cháu một nữa.
Như vậy tổng cộng phần thừa kế của bà Cháu được xác định là: 148,7m2, giá trị là 535.320.000 đồng, phần ông Quả được xác định là 253,2m2 trị giá là 911.520.000 đồng.
6. Về quyền lưu cư trên nhà cũ của các đương sự:
- Bà Nguyễn Thị Cháu được quyền lưu cư ba tháng tại nhà cũ của mình kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, hết thời hạn này bà Cháu có nghĩa vụ giao lại nhà, đất cho ông Nguyễn Đình Quả.
- Ông Hồ Văn Phương và bà Phạm Thị Cúc được quyền lưu cư tại nhà cũ của mình với thời hạn ba tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, hết thời hạn này ông Phương và bà Cúc phải giao lại nhà, đất cho bà Nguyễn Thị Cháu.
Thông qua vụ án trên và cách thức giải quyết của TAND tỉnh Thừa Thiên Huế có thể nói là chưa thỏa đáng. Nói như vậy bởi lẽ:
- Thứ nhất, về việc TAND tỉnh Thừa Thiên Huế xác định đây là tranh chấp về nhà và đất là của vợ chồng cụ Vy và xác định đây là tranh châó về thừa kế là không đúng. Theo đó các đương sự đều thừa nhận nguồn gốc diện tích đất
đang có tranh chấp tại số 62 Thạch Hãn, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế là do ông Nguyễn Văn Quả và bà Lê Thị Bỉ mua của ông Vĩnh Yêm vào năm 1966 cho cha mẹ là cụ Nguyễn Đình Vy và cụ Lê Thị Tất ở và người đứng tên trên giấy mua bán là cụ Vy. Sau khi cụ Vy chết thì bà Nguyễn Thị Cháu là người quản lý, sử dụng sau đó kê khai đăng ký làm nghĩa vụ đối với Nhà nước. Việc ông Quả cho rằng ông bỏ tiền ra mua cho cha mẹ ở và ông là người đứng tên mua đồng thời cuất trình giấy mua bán nhà đất (bản phô tô) lập ngày 31/10/1996 có nội dung “tôi Vĩnh yêm có bán cho ông Nguyễn Đình Vy một nhà tôn với số tiền bảy chục ngàn đồng”. Như vậy, tuy cụ Vy là người đứng tên nhận chuyển nhượng nhưng thực tế nhà đất trên là do ông Quả mua và chỉ để cho cha mẹ ông ở nên không phải là ông Quả tặng cho hai cụ nhà đất nêu trên. Vì vậy nhà, đất nêu trên cụ Vy và cụ Tất không có quyền sở hữu và sử dụng và không phải là di sản của hai cụ. Trong khi đó bà Cháu cho rằng thực tế vợ chồng ông Quả là người nhận chuyển nhượng đất sau đó ông chuyển nhượng lại cho bà Cháu với giá 30.000 đồng. Như vậy tranh chấp giữa ông Quả và bà Cháu là tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Do đó việc TAND tỉnh Thừa Thiên Huế xác định nhà, đất là của vợ chồng cụ Vy và xác định tranh chấp về thừa kế tài sản là không đúng.
Ngoài ra quá trình giải quyết vụ án ông Quả cho rằng ông là người chuyển nhượng nhà đất của ông Vĩnh yêm, nhưng đến thời điểm tranh chấp thì nhà không còn, các đương sự chỉ tranh chấp về đất trong khi ông Quả không có chứng cứ chứng minh tính hợp pháp của diện tích đất mà ông Vĩnh Yêm chuyển nhượng cho ông Quả có thuộc quyền quản lý và sử dụng hợp pháp của ông Yêm hay không? Đồng thời phải xác minh rõ về quá trình sử dụng đất trong quá