điểm chuyển quyền sở hữu.
*Hợp đồng mua bán xác lập trước 01/07/2006
Trước 01/07/2006 thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực không trùng với thời điểm chuyển chuyển quyền sở hữu, cụ thể:
Bộ luật Dân sự quy định đối với tài sản là nhà ở, trong hợp đồng mua bán nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản là nhà ở.
Điều 405 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực thì hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Hợp đồng được công chứng, chứng thực thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên nên các bên không được tự ý sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mà buộc phải thực hiện theo đúng cam kết. Hay nói cách khác trước 1/07/2006 nếu các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, chứng thực nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu thì họ không có quyền tự ý hủy bỏ hợp đồng đó. Nếu các bên thỏa thuận tự ý hủy bỏ hợp đồng đã được xác lập thì các bên có quyền yêu cầu văn phòng công chứng hoặc UBND hủy bỏ hợp đồng đó. Tuy nhiên quyền và nghĩa vụ của các bên trên thực tế khi đăng ký quyền sở hữu, tại thời điểm này cũng chính là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu. Như vậy “Bộ luật Dân sự thừa nhận việc chuyển quyền sở hữu
đối với tài sản là động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu , đối với việc mua bán nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hiểu theo tinh thần của Bộ luật dân sự thì hệ thống đăng ký như một công cụ kiểm soát việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong lưu thông dân sự” [AAAAÂ, 2].
Như vậy đối với hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập trước 01/07/2006 thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ khi hợp đồng được công chứng, chứng thực. Còn thời điểm chuyển quyền sở hữu là từ khi đăng ký quyền sở hữu.
*Đối với hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập từ 01/07/2006
Điều 439 khoản 2 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “đối với tài sản mua bán mà pháp luật có quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tuc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
Tuy nhiên tại Điều 93 khoản 5 Luật nhà ở 2005 quy định:
Thứ nhất, Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận, tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với các giao dịch về nhà ở giữa cá nhân và cá nhân.
+ Thứ hai, Đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở là thời điểm đã nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng .
+Thứ ba, Đối với trường hợp nhận thừa kế là nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định là từ thời điểm mở thừa kế.
Trong phạm vi đề tài chỉ xét tới trường hợp chuyển dịch quyền sở hữu giữa cá nhân và cá nhân, như vậy có thể thấy quyền sở hữu nhà ở được chuyển từ bên bán cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.
Khi đề cập tới vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì hiện nay có rất nhiều quan điểm, ý kiến, nhưng nhìn chung có rất nhiều ý kiến nói về thực trạng xung đột pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cũng như sự chồng chéo trong các quy định về chuyển quyền sở hữu giữa Bộ luật Dân sự, Luật đất đai và Luật nhà ở. Theo quy định của Bộ Luật
Dân sự năm 2005, bất động sản là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, khi một bất động sản được chuyển giao từ bên chuyển giao sang bên nhận chuyển giao dù dưới hình thức nào cũng phải được xác lập bằng văn bản. Một giao dịch chuyển giao bất động sản có hai giai đoạn quan trọng, thứ nhất giao kết chuyển giao bất động sản bằng hợp đồng (có thể là hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn…); thứ hai là đăng ký quyền sở hữu của bên nhận chuyển giao.
Khi bàn về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản thì có nhiều quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật nhà ở về thời điểm chuyển quyền sở hữu là không đồng nhất [ BBBB]
. Lý giải cho quan điểm này bởi theo Bộ luật Dân sự năm 2005 tại khoản 1 Điều 168 quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu và Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại khoản 2 Điều 439 quy định “đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Như vậy có thể thấy rõ cùng quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản trong cùng Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng đã có sự khác biệt. Trong khi đó tại khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thừoi điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”. Như vậy có thể thấy giữa Bộ luật Dân sự năm 2005 và luật nhà ở có sự mâu thuẩn nhau khi điều chỉnh về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu từ đó
có thể dẫn tới các cách hiểu khác nhau.
Tuy nhiên bên cạnh đó cũng có quan điểm cho rằng các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất không mâu thuẩn với nhau [ 11111111111111111111].
Theo quan điểm này cho rằng việc xác định thời điểm xác lập và chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể là khác nhau, như đối với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Như vậy đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người chuyển đổi, chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở và tài khác gắn liền với đất cần phân biệt thành hai trường hợp:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở và Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì “…quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch giữa cá nhân và cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng với giao dịch nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhânn thừa kế nhà ở”. Do vậy thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở tùy thuộc vào từng trường hợp khác nhau.
Đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đồng thời là chủ sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và chuyển quyền sử dụng đất ở gắn với tài sản đó thì trong trường hợp này quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất xác lập cho người nhận chuyển quyền từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trải qua quá trình phân tích cũng như qua quá trình thực tiễn thì tác giả bài viết đồng ý với quan điểm thứ nhất, có nghĩa là các quy định của pháp luật cụ thể tại Bộ luật Dân sự, Luật đất đai và Luật nhà ở quy định về thời điểm xác lập, chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản và nhà ở có sự mâu thuẩn với nhau. Cụ thể Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 168 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản “thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Cũng theo Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 692 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất quy định “việc chuyển quyền sử đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Khi xem xét tới Luật đất đai năm 2003 (vì cho tới thời điểm này Luật đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực, nên chúng ta sẽ nghiên cứu trong phạm vi Luật đất đai 2003), theo đó tại khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chình phủ về thi hành Luật đất đai đã quy định “hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất …có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Còn đối với khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở quy định về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở có quy định “ quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.
Như vậy có thể thấy trong cùng một mối quan hệ có rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh. Chính vì lý do đó đã dẫn tới sự mâu thuẫn, thiết sự thống
nhất dẫn tới sẽ có nhiều cách hiểu khác nhau, trong trường hợp này câu hỏi đặt ra đó chính là lựa chọn luật nào để áp dụng và những nhà làm luật cần phải làm gì để hệ thống pháp luật được thống nhất để điều chỉnh các mối quan hệ có hiệu quả tốt nhất.
Kết luận chương I
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng có thể nói là chiếm một vai trò quan trọng trong chế định về hợp đồng nói chung và đối với con người nói chung. Với những hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết, cũng đồng nghĩa với việc sẽ có những con người có một chỗ ở ổn định góp phần bảo đảm sự phát triển bền vững của xã hội. Ngày nay với sự phát triển của đô thị hóa, với nhu cầu mua nhà ở ngày càng gia tăng thì diễn biến trên thị trường mua bán nhà cũng rất phức tạp, chính vì vậy Nhà nước ta đã ban hành rất nhiều những văn bản pháp luật để điều chỉnh về vấn đề này. Với hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và với hệ thống pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đã điều chỉnh khá cụ thể, toàn diện với những quy định về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở...đã có thể nói đã làm hài lòng các chủ thể trong các quan hệ đó. Tuy nhiên với những lổ hổng, những hạn chế của pháp luật đang tồn tại sẽ làm ảnh hưởng rất lớn tới quyền và lợi ích của các chủ thể, chính vì vậy Nhà nước ta phải không ngừng hoàn thiện hệ thống pháp luật đó để điều chỉnh một cách có hiệu quả nhất, để bảo vệ quyền lợi con người và đảm bảo xã hội ổn định.