CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.4.1.Về mặt Lập pháp
Thứ nhất, cần mở rộng phạm vi về mục đích nhà ở theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở theo hướng “ nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân cũng như các mục đích khác không trái với quy định của pháp luật”. Và điều này đã được khắc phục theo tinh thần tại dự thảo Luật nhà ở sửa đổi trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp thứ 26/03/2014. Với việc mở rộng phạm vi về mục đích xác lập nhà theo hướng mở rộng trên vừa có thể xác định mục đích của việc tạo lập nhà ở là để ở nhưng lại không phủ định đi ý nghĩa sinh lời từ việc sử dụng ngôi nhà đó, thiết nghĩ đó là điều cần thiết.
Thứ hai, sửa đổi Điều 139 Bộ luật dân sự năm 2005 theo hướng “ Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Trừ trường hợp đối với tài sản là nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi hợp đồng được công chứng”.
Với quy định như thế này sẽ tại nên sự thống nhất và có ý nghĩa và tạo thuận lợi cho các bên giao kết hợp đồng, và có thể chuyển quyền sở hữu một cách nhanh chóng từ đó có thể hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh.
Thứ ba, về vấn đề quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thiết nghĩ pháp luật dành cho họ quyền ưu tiên mua như vậy là hết sức cần thiết thế nhưng để có thể bảo vệ quyền và lợi ích của họ được tốt hơn pháp luật nên quy định khi chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung muốn bán phần quyền sở hữu của mình và thống báo với các chủ sở hữu còn lại thì họ có trách nhiệm thông báo kịp thời, kê khai giá trị tài sản chính xác cho các chủ sở hữu còn lại biết. Đối với trường hợp họ không kê khai giá trị tài sản chính xác (cao hơn nhiều so với giá trị thực của tài sản đó, khiến cho các sở hữu còn lại không thể mua) thì chủ sở hữu muốn bán phần sở hữu đó phải chịu trách nhiệm, và pháp luật cũng nên đặt ra những chế tài để áp dụng đối với đối tượng này.
Bên cạnh đó, đối với cách thức xử lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích thì thiết nghĩ cần có văn bản sửa đổi, hướng dẫn Điều 57 Nghị định 71/2010/NĐ-CP theo hướng phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự để có thể thống nhất các quy định và thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải quyết các tình huống trên thực tế. Không những thế với quy định tại khoản 3 Điều 57 Nghị định 71/2010/NĐ-CP nên sửa đổi thuật ngữ trong quy định thanh toán lại cho họ cả tiền gốc lẫn tiền lãi theo quy định về lãi suất không kỳ hạn tới thời điểm người “bị tuyên bố mất tích” thay cho thuật ngữ “ được tuyên bố mất tích” theo quy định hiện tại của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, với sự sửa đổi như vậy sẽ phù hợp với tích chất pháp lý và đặc điểm của trường hợp một người mất tích.
Thứ tư, đối với quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đảm bảo điều kiện thời gian cư trú từ đủ ba tháng trở lên là điều
kiện quan trọng để cơ quan chức năng có thể kiểm soát được các hoạt động của nhóm đối tượng, chính vì vậy thiết nghĩ Nghị định 71/2010/NĐ-CP nên có quy định về điều kiện yêu cầu thời gian cư trú thực tế từ đủ ba tháng trở lên ở Việt Nam thì mới có quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Trong thời gian tới đây Đảng, Nhà nước ta phải thực hiện các chính sách, đường lối thể hiện sự ưu ái, quan tâm tới đói tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như đối tượng người nước ngoài tại Việt Nam. Các chính sách đó sẽ góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện việc đầu tư, góp vốn để xây dựng bất động sản ở Việt Nam. Chính vì vậy, để kích thích mối quan hệ cũng như kích thích đầu tư vào Việt Nam thì các quy định của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam thiết nghĩ nên mở rộng phạm vi về hình thức sở hữu, loại hình sở hữu hơn, nên mở rộng quy định từ “chỉ được sở hữu một ngôi nhà riêng lẽ hoặc một căn hộ chung cư”. Tuy nhiên thì với nhóm đối tựng này vẫn phải tuân theo những quy định nghiêm ngặt của Nhà nước đã đặt ra. Cũng chính vì vậy mà nên bãi bỏ đối với quy định trong dự thảo sửa đổi Luật nhà ở quy định nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất không hạn chế về số lượng và loại hình sở hữu. Đối với quy định này phải tuân theo các quy định như Luật nhà ở hiện hành cho thấy đã một giải pháp có hiệu quả.
Thứ năm, như đã phân tích thì có thể nói Luật đất đai 2013 với sự tiến bộ vượt bậc khi quy định “đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử”. Tuy nhiên hiện nay Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn chưa có một quy định nào về vấn đề này. Chính vì vậy Nhà nước cần nghiên cứu và ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề này.
Thứ sáu, sửa đổi Điều 91 khoản 1 điểm a Luật nhà ở năm 2005 theo hướng “trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, thừa kế...thì nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng quy định của pháp luật hoặc
nhà ở có hồ sơ dự án, thiết kế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Bởi trong các giao dịch về mua bán nhà ở thì có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai, xuất phát từ đặc điểm cơ bản nhất của nhà ở hình thành trong tương lai là không có mặt tại thời điểm hiện tại nhưng sẽ có trong một thời điểm trong tương lai, chính vì vậy cần bổ sung quy định nhà ở có trong hồ sơ dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tránh tình trạng không bỏ sót các đối tượng trong giao dịch mua bán nhà ở.