CÁC TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1.Thực trạng của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở
2.1. Thực trạng của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhàở ở
Có thể nói tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở diễn ra ngày càng phức tạp và ngày càng nhiều, cộng thêm đó là những hành vi vi phạm pháp luật. Trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp đó có thể thấy tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở chủ yếu dưới các nhóm phổ biến sau:
Thứ nhất, tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về hình thức.
Mặc dù pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được thể hiện dưới hình thức bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên trên thực tiễn đã cho thấy có rất nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được thể hiện một cách rất đơn giản đó là các hợp đồng mua bán được giao kết bằng miệng giữa các bên, thậm chí các bên còn không trao nhau giấy tờ về tài sản đó. Với nhóm tranh chấp này diễn ra rất nhiều tại những vùng núi, nông thôn bởi ở đó con người sống với nhau chủ yếu bằng tình cảm nên không nghĩ tới hậu quả bất lợi khi phát sinh tranh chấp. Tranh chấp hợp đồng mua bán về hình thức xảy ra có thể do một số nguyên nhân sau:
+ Các bên chủ thể kém hiểu biết, không nắm bắt được các quy định của pháp luật, cũng như một số nơi do phong tục, tập quán tinh thần của họ cũng ảnh hưởng không ít, chính vì không hiểu biết pháp luật nên họ không ý thức được quyền lợi của mình trong đó với thái độ không tôn trọng pháp luật nên dễ dẫn tới tranh chấp.
+ Giữa các bên trong quan hệ mua bán đó có mối quan hệ mật thiết với nhau, nên họ tự thỏa thuận và tự nguyên thực hiện nhưng không có một căn cứ nào để ghi lại những thỏa thuận đó.
+ Có những trường hợp mặc dù bên bán nhà ở có giấy tờ đầy đủ, có xác lập hợp đồng nhưng hai bên lại không tiến hành hoạt động công chứng, cộng thêm đó là mối quan hệ quen biết với những thủ tục công chứng khá phức tạp
và phải nộp phí, lệ phí nên các bên đã bỏ qua giai đoạn quan trọng này.
- Vướng mắc của pháp luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở không đúng quy định về hình thức:
Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật có quy định về hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch, mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên Tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện các quy định của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”. Tuy nhiên quy định này có thể thấy làm tốn kém thời gian cho cả đương sự và Tòa án vì trên thực tế có thể thấy khi đã có tranh chấp phát sinh là những khi các bên chủ thể hầu như không còn thiện chí để thực hiện đúng các quy định về hình thức nữa, đặc biệt đối với thủ tục đăng ký bất động sản không dễ dàng. Bên cạnh đó với quy định “quyết định của cơ quan Nhà nước là cơ quan nào? Đây có phải là quyết định hành chính hay không? Đương sự có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giải quyết trước sau mới tới yêu cầu Tòa án giải quyết hay yêu cầu Tòa án giải quyết trước cũng được. Quyết định của Tòa án có hiệu lực như thế nào và đương sự có quyền kháng cáo hay không”.
Thứ hai, tranh chấp phát sinh do không tuân thủ các quy định pháp luật về nội dung hợp đồng. Nếu như tranh chấp phát sinh do không tuân thủ về hình thức là khá phổ biến thì với loại tranh chấp do nội dung của hợp đồng là loại tranh chấp có thể nói là rất phức tạp. Nội dung hợp đồng do các bên xác lập, thỏa thuận chính là cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng có rất nhiều trường hợp các bên có thỏa thuận nhưng những thỏa thuận không rõ ràng, nên những điều khoản đó rất dễ gây ra tranh chấp. Theo như quy định của pháp luật thì trong hợp đồng mua bán nhà ở thì đối với những điều khoản như diện tích nhà ở, vị trí, những giới hạn cụ thể để bên mua được biết. Và đặc biệt về giá cả và phương thức cũng như thời hạn thanh toán là những nội dung mà rất quan trọng nhưng có những khi không thỏa
thuận rõ ràng, ví như ghi giá trị là 120 triệu nhưng lại không ghi đơn vị tiền, nên có thể sẽ dẫn tới cách hiểu khác nhau có thể là 120 triệu Việt Nam đồng, nhưng bên kia lại nói là 120 triệu đô la. Chính khi đó quyền lợi khó có thể dung hòa nên tranh chấp phát sinh đó là điều dễ hiểu.
Thứ ba, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà liên quan tới yếu tố chủ thể. Khi tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà có thể nói rất nhiều trường hợp không mấy khi quan tâm, chú ý tới yếu tố chủ thể của tài sản đó. Và trường hợp mà trên thực tế vẫn xảy ra rất nhiều đó là khi mua bán nhà là tài sản chung của vợ và chồng, khi ký kết hợp đồng thì chỉ có vợ hoặc chồng ký vào hợp đồng đó. Có những trường hợp là vợ (chồng) có thể không biết về việc ngôi nhà đó đã được bán nên sau khi biết sự việc trên mà trong ý chỉ chủ quan của vợ (chồng) đó không muốn bán nên yêu cầu hủy hợp đồng, nhưng cũng có những trường hợp mặc dù khi bán cả hại vợ chồng đều thống nhất bán nhưng chỉ có vợ (chồng) ký vào hợp đồng sau một thời gian giá cả tăng nhanh nên vợ, chồng đó lại yêu cầu hủy với lý do không có sụ đồng ý bằng văn bản của đồng sở hữu. Chỉ với một ví dụ như vậy thôi nhưng chúng ta cũng thấy rõ đối với các trường hợp tranh chấp phát sinh tương tự như vậy thì quyền lợi của người mua nhà đó bị ảnh hưởng rất lớn.
Ví dụ, ông Phạm Ngọc Châu trú tại phường Bình Hàn, thành phố Hải Dương bố đẻ chị Phạm Thanh Ngọc, đã nộp đơn tố cáo đến cơ quan chức năng tỉnh Hải Dương về việc mua bán nhà giữa chị Ngọc và gia đình bà Đào Thị Tuyết. Theo đơn tố cáo ông Phạm Ngọc Châu - bố chị Ngọc cho rằng tháng 06/2012 chị Ngọc có viết giấy tay trao tặng nhà cho vợ chồng bố đẻ là ông Phạm Ngọc Châu căn biệt thự ba tầng tại số 4/286 đường Điện Biên Phủ và mảnh đất có diện tích 500m2. Tuy nhiên ngày 26/11/2013 chị Ngọc lại bán căn nhà này và 500m2 đất ấy cho gia đình bà Đào Thị Tuyết với giá 2,5 tỷ đồng. Việc mua bán này có giấy tờ chuyển nhượng viết bằng tay của chị Ngọc và bà Tuyết. Ông Châu cho rằng, chị Ngọc bị rối loạn tâm thần (có giấy xác nhận của bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán này không có hiệu lực pháp luật. Hơn nữa mảnh đất và căn nhà mà chị Ngọc đã viét giấy trao tặng cho ông nên
quyền sở hữu thuộc về ông Phạm Ngọc Châu. Trong khi đó bà Tuyết cho rằng các giấy tờ mua bán nhà đều do chị Ngọc viết tay và bà Tuyết cũng đã trả cho chị Ngọc số tiền 2,5 tỷ , và khi thực hiện việc mua bán bà Tuyết không hề biết chuyện trao tặng nhà và đất giữa chị Ngọc với ông Châu. Căn nhà và mảnh đất có trị giá 4 tỷ nhưng bà Tuyết mua chỉ có 2,5 tỷ bởi không có sổ đỏ lại là đất phi nông nghiệp.
Chính vì một ngôi nhà mà được thực hiện hai lần giao dịch với những bản trao tặng, hợp đồng bằng tay nhưng không có công chứng chứng, thực nên rất dễ phát sinh tranh chấp. Từ ví dụ trên chúng ta có thể thấy được rất nhiều vấn đề cần phải xem xét.
Thứ nhất, việc xác định về năng lực chủ thể trong việc mua bán nhà cụ thể đối với chị Ngọc thì theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Bộ luật dân sự thì “khi một người bị bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định”. Như vậy trong trường hợp này chúng ta phải xem xét kỹ bệnh án của chị Ngọc tại bệnh viện với kết luận chị Ngọc mắc bệnh tâm thần dẫn tới mất năng lực hành vi dân sự là đúng không? Bên cạnh đó người có quyền, lợi liên quan đã có văn bản yêu cầu Tòa án tuyên bố chị Ngọc mất năng lực hành vi dân sự hay chưa và đối với trường hợp người có quyền và lợi ích liên quan đã có yêu cầu Tòa án tuyên bố chị Ngọc mất năng lực hành vi dân sự cũng cần xem xét liệu Tòa án đã ra quyết định chị Ngọc mất năng lực hành vi dân sự hay chưa?
Thứ hai, đối với hình thức của hợp đồng thì về việc tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, người được tặng, cho phải làm thủ tục sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất ở địa phương và trên thực tế người được tặng cho phải được nhận và quản lý tài sản đó. Do vậy việc tặng cho giữa chị Ngọc với bố mẹ là ông Phạm Ngọc Châu đã đúng quy định về pháp luật hay chưa? Hơn nữa việc chị Ngọc bán nhà cho bà Tuyết với giá 2,5 tỷ đồng cũng chỉ bằng
giấy viết tay không có công chứng, chứng thực là không đúng với quy định của pháp luật, chính vì vậy hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005. Như vậy có thể thấy trên thực tế pháp luật đã quy định rõ ràng rằng hợp đồng liên quan tới giá trị tài sản lớn trong đó có hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất...phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực nhưng do quen biết, do thái độ chủ quan nên các chủ thể đã để xảy ra những tranh chấp đáng tiếc và kéo theo nhiều hệ lụy khác.
Trong quá trình thực thi Luật nhà ở cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan như Bộ luật dân sự, Luật đất đai… vào thực tiễn cuộc sống đã bộc lộ những bất cập, hạn chế, thiết nghĩ với những hạn chế đó ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả điều chỉnh cũng như không thực hiện tốt được nhiệm vụ cao cả của pháp luật là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của con người. Chính vì vậy chúng ta cần có một cách nhìn nghiêm túc và đúng đắn từ thực tiễn đã phản ánh để có thể thấy được những hạn chế còn tồn tại chính vì vậy trong giới hạn này chúng ta sẽ cùng nhìn nhận lại những tồn tại đó, cụ thể:
Thứ nhất, về vấn đề xác định mục đích của nhà ở theo Luật nhà ở năm 2005. Theo đó tại Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 quy định “ Nhà ở theo quy định của luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Với quy định trên của Luật nhà ở như vậy sẽ đặt ra những vấn đề pháp lý rất phức tạp, mặc dù pháp luật có quy định có nhiều hình thức để tạo lập nhà ở như góp vốn, thừa kế, mua bán…Đối với những cá nhân sau khi tạo lập nhà nhưng họ lại không có nhu cầu sử dụng nữa, chính vì vậy họ bán cho những người đang có nhu cầu sử dụng nhà đó dựa trên mối quan hệ cung cầu. Nếu như theo cách hiểu tại Điều 1 của Luật nhà ở thì đối với những giao dịch mua bán nhà giữa cá nhân và cá nhân thông qua hợp đồng mua bán là chỉ là các giao dịch dân sự bình thường chú không phải là mục đích lợi nhuận, sinh lời. Như vậy đặt ra trường hợp đối với những giao dịch như cho thuê nhà để ở đối với những ngôi nhà họ không có nhu cầu sử dụng thì có thể thấy rõ ràng ở đây đã có mục đích kiếm lời từ những ngôi nhà do họ tạo lập ra. Bên cạnh đó tại điểm a khoản 6 Luật kinh doanh bất
động sản 2006 có quy định nhà ở là một loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh, việc bỏ vốn đầu tư tạo lập mua nhà để bán vì mục đích sinh lợi được xem là kinh doanh bất động sản. Thiết nghĩ với bất cập trên của Luật nhà ở năm 2005 đã tạo cơ hội cho đối tượng là những nhà kinh doanh bất động sản về lĩnh vực mua bán nhà nhưng họ lại thực hiện hoạt động kinh doanh với tư cách là cá nhân mua bán nhà ở chỉ để ở chứ không phải vì mục đích lợi nhuận để trốn tránh thuế của nhà nước. Điều này làm ảnh hưởng không chỉ tới lợi ích của những người mua nhà mà còn làm ảnh hưởng tới lợi ích của Nhà nước và xã hội. Không những vậy với việc xác định mục đích nhà ở với mục đích là để ở có thể làm hạn chế đi một số quyền lợi của người sử dụng, ví như đối với những ngôi nhà ở gần mặt đường tiện lợi cho hoạt động kinh doanh thì người sử dụng có thể tiến hành các hoạt động kinh doanh nhưng như vậy có trái với mục đích đã được xác định tại Điều 1 của Luật nhà ở hay không? Tuy nhiên vấn đề này đã được xem xét và tại dự thảo lần thứ 11 Luật nhà ở (sửa đổi) trình Uỷ ban thường vụ Quốc hộ cho ý kiến tại phiên họp thứ 26 tháng 03/2014 tại khoản 1 Điều 4 như sau “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và để sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không cấm”.
Thứ hai , về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản. Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005 thì “việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”. Trong khi đó tại khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 quy định “quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân”. Như vậy cùng điều chỉnh về vấn đề về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhưng giữa các văn bản pháp luật có liên quan lại quy định khác nhau. Mặc dù tại Điều 3 Luật nhà ở năm 2005 quy định “trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này”, tuy nhiên thiết nghĩ hệ thống pháp luật cũng cần xem xét và thay đổi để các quy định được thống nhất được quy về một mối để không dẫn tới tình trạng sẽ
có cách hiểu khác nhau và cách áp dụng pháp luật không giống nhau. Có thể nói quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chưa chặt chẽ, chưa hợp lý và không đảm bảo các quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở khi thực hiện quyền của mình đối với nhà ở”.
Thứ ba , về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và những hệ quả. Thực tiễn đã cho thấy bên cạnh việc có rất nhiều hợp đồng được ký kết đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật thì cũng có rất nhiều những giao dịch do