Nội dung của hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đó là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, và những thỏa thuận đó xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng. Theo quy định của pháp luật tại Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 thì hợp đồng mua bán nhà gồm một số nội dung chính như sau: Mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuân về giá cả; thời gian giao (nhận) nhà; nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên và các cam kết, thỏa thuận khác. Trong phạm vi đề tài này tác giả sẽ tập trung phân tích nội dung hợp đồng về mua bán nhà ở cụ thể ở những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, để từ đó có thể thấy được rõ hơn đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở cũng như phân tích kỹ hơn những sự đối lập trong quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể trong loại quan hệ này. Xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở như đã phân tích ở trên đó là hợp đồng song vụ, chính vì vậy quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở thường là đối lập nói như vậy có nghĩa là quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Khi các bên thỏa thuận những điều khoản cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà ở thì đồng nghĩa với việc các bên phải thỏa thuận với nhau những quyền và nghĩa vụ pháp lý có thể phát sinh, để các bên có thể nắm vững và thực hiện đầy đủ.
1.3.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
*Nghĩa vụ của bên bán nhà
Nghĩa vụ của bên bán nhà được quy định tại Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể bán nhà có các nghĩa vụ sau đây:
+ Thông báo cho bên mua về hạn chế các quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có
+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa chuyển giao nhà ở cho bên mua
+ Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua
+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, các hạn chế đối với nhà mua bán được quy định tại khoản 1 của điều luật này là thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán. Việc thông báo này là nghĩa vụ bắt buộc của bên bán. Các hạn chế này của một số nước, cũng như pháp luật của Việt Nam thời kỳ Pháp thuộc còn gọi là địa dịch.
Ví dụ, trong Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” theo đó bên bán nhà ở phải dành cho người ở phía trong mà bị bao bọc, không có lối ra đường công cộng một lối đi thích hợp, hoặc hạn chế trong việc cấp thoát nước qua đất có nhà ở… Do đó khi xem xét các quy định này chúng ta cũng cần tìm hiểu các quy định tại các điều 265 đến 279 Bộ luật dân sự năm 2005.
Hạn chế đối với căn nhà đem bán cũng có thể là việc bên bán nhà phải thông báo về sự tồn tại của một hợp đồng cho thuê nhà ở chưa đến hạn lấy lại nhà, để bên mua nhà đảm bảo các điều kiện để bên thuê nhà tiếp tục thuê nhà cho đến khi hết hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết trước khi hợp đồng mua bán nhà được ký kết. Quy định này dựa trên cơ sở quy định tại khoản 4 Điều 496 Bộ luật dân sự năm 2005, theo đó bên thuê nhà có quyền được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu, trừ trường hợp bên thuê nhà đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Bên cạnh đó hạn chế đối với căn nhà đem bán cũng có thể là việc bên bán đã thế chấp căn nhà đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Để thực hiện việc bán căn nhà đang thế chấp này nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên bán phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp và việc đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản. Bên mua nhà phải được biết về việc này vì
không những nó chỉ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của bên bán, bên nhận thế chấp mà nó còn ảnh hưởng tới quyền lợi của bên thuê nhà trong trường hợp bên bán nhà không thực hiện được nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và ngôi nhà được sử dụng để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bán nhà - tức là bên thế chấp.
Trên đây chỉ là một trong số các trường hợp hạn chế về quyền sở hữu đối với căn nhà đang là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trên thực tế còn có thể có rất nhiều những hạn chế khác về quyền sở hữu phát sinh từ các quan hệ dân sự giữa chủ sở hữu với các chủ thể khác mà chủ sở hữu khi đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có nghĩa vụ thông báo cho bên mua biết. Trong trường hợp nếu bên bán không thông báo cho bên mua biết thì bên mua có quyền hủy hợp đồng, nếu sau khi mua mới phát hiện ra nhà mình mua có các quyền bị hạn chế mà nếu biết trước khi mua thì đã không mua căn nhà đó. Tuy nhiên để đảm bảo công bằng cần phải xác định rõ bên mua nhà đó có biết hoặc phải biết khi xem xét nhà ở đó trước khi quyết định hoặc trong khi đang quyết định việc mua hay không. Nếu bên mua biết nhưng vẫn mua thì mặc dù bên bán không thông báo thì bên mua không có quyền hủy hợp đồng.
Thứ hai, đối với quy định về việc bảo quản, trông coi được quy định tại khoản 2 Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005 có nghĩa là trông coi; giữ gìn; trong trường hợp cần thiết bên bán nhà bên bán nhà còn phải bỏ ra những khoản chi phí để sửa chữa, các hư hỏng về nhà ở, nhằm giữ tình trạng nhà ở đó ở mức như đã thỏa thuận. Đây chính là một trong những nghĩa vụ mà pháp luật bắt buộc bên bán nhà phải thực hiện.
Thứ ba, giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm hồ sơ về nhà cho bên mua được hiểu là tổng thể các yếu tố về diện tích nhà ở, diện tích đất gắn liền với nhà ở đó, khuôn viên (nếu có)... Đây là một khái niệm chung chung, bởi còn tùy thuộc vào từng loại hình nhà cụ thể mà còn có thể có yếu tố này nhưng lại không có yếu tố khác và ngược lại. Điều quan trọng là trong khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở các bên cần phải thỏa thuận chi tiết về tình trạng nhà ở để tránh được những tranh chấp có thể phát sinh sau này.
Tình trạng nhà ở nêu trên thực chất mới chỉ đề cập tới phần vật chất hữu hình. Tuy nhiên trên thực tế cần tìm hiểu khái niệm đó ở một phạm vi rộng hơn, toàn diện hơn thì mới đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Tình trạng nhà ở còn bao gồm cả quyền nhà ở và các nghĩa vụ về nhà ở, mà bên bán phải thực hiện kể cả khi chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác. Vì vậy, khi bán nhà ở bên bán phải chuyển luôn cả quyền và nghĩa vụ về nhà ở cho bên mua. Ví dụ bên bán nhà ở đang cho thuê trong trường hợp này bên mua vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà mà bên bán đã ký kết hoặc bên mua phải chịu một số những hạn chế về nhà ở đã mua theo luật định như đã phân tích ở trên.
Thứ tư, thực hiện các thủ tục mua bán nhà ở theo đúng quy định của pháp luật.
*Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán nhà có các quyền sau:
+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đứng thời hạn đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên mua trả tiền theo đúng thời hạn, phương thức đã thỏa thuận
+ Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận
+ Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận.
Về nguyên tắc, bên mua nhà phải nhận nhà đúng thời hạn khi bên bán nhà giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng. Xuất phát từ nguyên tắc này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, thời hạn nhận nhà do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn nhận nhà thì thời hạn thực hiện hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật. Nếu trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật cũng không có quy định nào về thời hạn giao nhận nhà ở, thì bên bán có thể giao nhà bất cứ lúc nào hoặc bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán giao nhà bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho nhau biết trước một khoảng thời gian hợp lý. Tuy nhiên cần lưu ý là khi xem xét khoản 1 Điều 452
Bộ luật Dân sự cũng cần chú trọng tới quy định của pháp luật về thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 285 Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết được các tình huống xảy ra trong thực tế.
Đối với trường hợp bên bán nhà có quyền “yêu cầu bên mua nhà trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thanh toán” là một trong những quyền cơ bản của bên bán nhà xuất phát từ nguyên tắc trao đổi các giá trị ở mức tương ứng và cũng là bản chất của hợp đồng mua bán là quan hệ hàng - tiền. Thời hạn trả tiền do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên trong thực tế không phải lúc nào các bên cũng đều có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng chính vì vậy có những trường hợp cần áp dụng Điều 285 Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết. Bên bán thực hiện quyền yêu cầu trả tiền có đầy đủ và hiệu quả hay không phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ này của bên mua như thế nào. Phương thức thanh toán có thể là tiền mặt, bù trừ, hay chuyển khoản và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Và khi bên bán nhà đã có yêu cầu bên mua nhà phải thanh toán tiền mua nhà ở theo đúng thỏa thuận thì nếu trường hợp bên mua nhà không giao tiền hay giao mà không đầy đủ thì bên bán nhà có quyền “không giao nhà”. Bản chất của quyền này có thể hiểu là về nguyên tắc bên bán nhà phải giao nhà như đúng thời hạn đã ghi trong hợp đồng và chỉ được trì hoãn giao nhà khi không thể giao được hoặc có sự đồng ý của bên mua. Xuất phát từ đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ, do đó bên bán nhà không được trì hoãn việc giao nhà ở với lý do bên mua chưa trả tiền, mà việc giao nhà khi nào là phải căn cứ vào thời hạn đã thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, trừ trường hợp bên bán nhà không thể giao nhà được do lỗi của bên mua nhà. Do đó với quy định tại khoản 4 Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2005 cần được hiểu sao cho phù hợp với các quy định nêu trên, có thể là bên bán chỉ có quyền không giao nhà cho bên mua, khi bên mua phải trả tiền trước, nhận nhà sau, nhưng bên mua đã trả tiền không đầy đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là một trong các biện pháp đảm bảo quyền của bên bán yêu cầu bên mua phải trả bằng tiền.
mua bán nhà ở trong thời gian đã thỏa thuận. Đây cũng là một trong những quy định nhằm làm hạn chế việc phải gánh chịu rủi ro đối với ngôi nhà mà bên bán nhà phải gánh chịu.
1.3.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở
* Nghĩa vụ của bên mua nhà ở
Nghĩa vụ của bên mua nhà ở được quy định tại Điều 453 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể như sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Trả đủ tiền mua nhà đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà.
+ Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.
+ Trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê phải đảm bảo quyền lợi, lợi ích của người thuê nhà như đã thỏa thuận trong hợp đồng khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Đối với bên mua nhà ở thì một trong những nghĩa vụ cơ bản của họ là phải thanh toán đầy đủ số tiền theo đúng thời hạn và đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó bên mua nhà còn phải thanh toán theo đúng phương thức, thời gian, địa điểm thanh toán…Trong trường hợp bên mua thanh toán không đúng hoặc không đầy đủ theo đúng thỏa thuận thì bên mua phải trả lãi với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Trong trường hợp bên mua trả tiền không đúng với phương thức thanh toán như đã thỏa thuận thì phải trả theo đúng phương thức đó hoặc các bên có thể thỏa thuận lại.
Nghĩa vụ thứ hai của bên mua nhà là nhận nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Về mặt lý luận và thực tiễn thì đây cũng đồng thời là quyền của người mua, nó luôn được bên mua thực hiện một cách nhanh chóng, bởi mục đính cuối cùng của người mua nhà là nhanh chóng nắm được quyền sở hữu của ngôi nhà đó. Trong trường hợp bên mua chậm nhận nhà ở thì phải bồi thường thiệt hại cho người bán. Ví dụ, đó là khoản chi phí mà người bán phải
bỏ ra để bảo quản, trông nom ngôi nhà đó…và phải chịu mọi chi phí phát sinh cũng như mọi rủi ro có thể xảy ra kể từ thời điểm chậm nhận nhà, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Đối với nghĩa vụ cuối cùng của người mua nhà đó chính là trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. Thông thường sau khi bên bán giao tài sản và hoàn thành các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua, về nguyên tắc thì người mua sẽ có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu, chính vì vậy họ có toàn quyền quyết định tới tài sản đó mà không bị coi là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên do nhà ở là loại tài sản nó mang tính xã hội sâu sắc, nó ảnh hưởng rất lớn tới cuộc sống của những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó. Chính vì vậy để đảm bảo về mặt ổn định cho các chủ thể có liên quan tới ngôi nhà đó pháp luật đã đặt ra cho người mua nhà có trách nhiệm trong trường hợp nếu người mua nhà mà mua nhà ở đang cho thuê, thì họ có trách nhiệm phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà cho bên thuê nhà mà bên thuê nhà đã ký với chủ của ngôi nhà, cho đến khi hết hạn thực hiện hợp đồng chứ không phải là nghĩa vụ đảm bảo quyền lưu cư cho bên thuê nhà như quy định tại Bộ luật Dân sự năm 1995 trước đây, vì theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 bên cho thuê nhà ( bên bán nhà ) không còn phải thực