Khi nghiên cứu về mặt lý luận thì có thể thấy đối với hợp đồng mua bán tài sản nói chung và với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì mục đích mà các bên đều hướng tới đó chính là lợi ích về việc sở hữu quyền tài sản, nói cụ thể hơn trong hợp đồng mua bán nhà ở đó chính là sở hữu ngôi nhà đó.
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là ngôi nhà hoặc là diện tích nhà dùng vào mục đích là để ở. Nhà ở có thể hiểu một cách đơn giản đó là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ mà tại đó con người có thể sinh hoạt, nghỉ ngơi và được xác định bằng diện tích, giới hạn về mặt không gian.
Theo quy định của pháp luật thì chủ thể bên bán muốn bán nhà ở đó thì trước hết phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo đúng quy định của pháp luật”. Tuy nhiên chúng ta cũng cần nhìn nhận lại đã có một thời gian trong tư duy nhận thức của con người khi nói về khái niệm là tài sản thì được hiểu “tài sản là những gì có thật, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” theo quy định tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995. Với quan điểm như vậy về tài sản đã làm hạn chế đi rất nhiều phạm vi về “tài sản”, đã có rất nhiều những tài sản không được đưa vào các giao dịch, bởi tài sản là những gì có thực nghĩa là phải hiện hữu trước mắt chúng ta đó cũng chính là
một trong những hạn chế nghiêm trọng khi chúng ta nhìn nhận lại Bộ luật Dân sự năm 1995. Với nhận thức như vậy, trong khi một số nước trên thế giới đã nắm bắt, điều chỉnh về những tài sản không hiện hữu trước mắt chúng ta nhưng vẫn được phép giao dịch mà ngày nay chúng ta gọi đó là tài sản hình thành trong tương lai thì khi đó đối với chúng ta nó vẫn còn là một khái niệm hoàn toàn mới và xa lạ trong nhận thức của chúng ta. Từ những hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 1995 như vậy khi xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2005 các nhà làm luật đã kịp thời sửa chữa những thiếu sót đó với quy định tại Điều 163 khái niệm về tài sản đã được mở rộng, theo đó “quyền tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”. Với khái niệm như vậy phạm vi về tài sản đã được mở rộng và nâng lên thành một tầm cao mới, bởi khi nói tài sản là vật thì theo phạm trù triết học thì vật có thể là vật hiện hữu (có thật), cũng có thể là vật có, sẽ có nhưng chưa bộc lộ, xuất hiện ( tài sản hình thành trong tương lai), và nhà ở cũng không nằm ngoài quy luật ấy có thể là nhà ở hiện hữu hoặc cũng có thể là nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nhà ở đó không có tranh chấp về quyền sở hữu, hay nói cách khác là nhà ở được dùng để bán đó phải thuộc sở hữu của bên bán. Tuy nhiên như trình bày ở trên thì có một số trường hợp khác thì bên bán được chủ sở hữu của ngôi nhà đó ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật. Nhưng đối với các trường hơp này thì chúng ta cũng cần phải lưu ý tới việc người bán – tức là người được ủy quyền, họ có đủ thẩm quyền để thực hiện giao dịch bán nhà đó hay không, hay là họ chỉ được chủ sở hữu ủy quyền cho phép thực hiện một số hành vi nhất định ví dụ như chăm sóc để thu hoa lợi, lợi tức, để tránh được những tranh chấp có thể phát sinh.
Điều kiện thứ ba đối với trường hợp thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì nhà ở đem bán đó phải đảm bảo điều kiện “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Đối với các trường hợp mà các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở mà không biết đó là nhà ở không được phép giao dịch do nhà ở đó đang bị kê biên, hay bị cưỡng chế để chấp hành quyết định hành chính thì hợp đồng đã
được ký kết đó sẽ bị coi là vô hiệu. Chính vì vậy đặt ra yêu cầu khi ký kết các hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng các bên nên tìm hiểu thật kỹ về thông tin, nguồn gốc và tình trạng tài sản để có thể đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật từ đó có thể bảo vệ tối đa quyền lợi cho bản thân mình. Giống như trường hợp của bà Phạm Hải Hường ngụ tại quân 10 thành phố Hồ Chí Minh mua căn nhà của bà C tại thành phố Vũng Tàu, hai bên đã làm thủ tục mua bán nhà sau đó bà Hường được cấp chủ quyền ngôi nhà đó. Thế nhưng gần một năm sau gia đình bà Hường nhận được thông báo của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu về việc sẽ kê biên ngôi nhà của bà Hường hiện tại để thi hành án. Ngỡ ngàng, không chấp nhận khi đi khiếu nại thì mới được biết bà C chủ cũ của ngôi nhà là người phải thi hành án trong một bán án của TAND thành phố Vũng Tàu. Mặc dù ngôi nhà hiện tại đã thuộc quyền sở hữu của bà Hường nhưng chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu vẫn tiến hành phong tỏa tài sản và hướng dẫn bà Hường khởi kiện bà C yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán giữa các bên. Như vậy trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp quyền và lợi ích đã bị xâm hại do mua phải tài sản bị kê biên để thi hành án vì trong trường hợp này người mua không biết, thế nhưng từ ví dụ trên cũng đã cho thấy một bài học đó là trong các giao dịch mua bán tài sản lớn thì nên tìm hiểu kỹ càng về thực trạng, nguồn gốc tài sản đó để tránh những bất lợi mà mình có thể phải gánh chịu.
Nếu như Luật nhà ở hiện hành (Luật nhà ở năm 2005) quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch phải đảm bảo các điều kiện như đã phân tích ở trên (có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hanh án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) thì với dự thảo lần thứ 11 Luật nhà ở (sửa đổi) trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ 26 tháng 03/2014 thì với quy định tại Điều 113 quy định về điều kiện giao dịch của nhà ở tham gia giao dịch theo đó nhà ở muốn thực hiện giao dịch phải có đủ các điều kiện như: có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp khiếu nại về quyền sở hữu; không thuộc diện đã có quyết định
thu hồi đất, có thông báo phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...Như vậy có thể thấy dự thảo sửa đổi Luật nhà ở đã bổ sung thêm rất nhiều các điều kiện mới so với Luật nhà ở hiện hành. Như vậy có thể nói nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Và để có thể thực hiện được các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở đó thì cần đảm bảo các điều kiện theo luật định.
1.3.2.1. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Nếu như trong bản Hiến pháp năm 1992 ghi nhận và bảo hộ chế định sở hữu về nhà ở, quyền đi thuê nhà để ở và quyền cho thuê nhà để ở của công dân, thì đến bản Hiến pháp năm 2013 tiếp tục dựa trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của công dân trong bản Hiến pháp năm 1992 và đã quy định cụ thể tại Điều 22 Hiến pháp năm 2013 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Như vậy có thể nói trong giai đoạn nào đi chăng nữa thì các quyền cơ bản của con người đó là nhu cầu về học tập, nhu cầu về nơi ở luôn là những nhu cầu hàng đầu và cũng là những vấn đề mà Đảng và Nhà nước ta dành sự quan tâm rất đặc biệt.
Từ những quy định trên trong bản Hiến pháp năm 2013 đó Nhà nước ta đã chủ trương các hoạt động để thực hiện theo tinh thần được thể hiện trong Hiến pháp đó là bán nhà thuộc sở hữu của mình cho người dân. Với hoạt động trên Nhà nước ta nhằm mục đích tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người nói chung và đặc biệt là đội ngũ cán bộ, công nhân viên chức đang ở tạm thời trong ngôi nhà do nhà nước giao hay cho thuê để ở có thể có điều kiện mua lại nhà đó để trở thành chủ sở hữu của ngôi nhà đó, từ đó có thể có một cuộc sống ổn định hơn và an tâm công tác.
Có thể khẳng định đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đây là một quan hệ đặc biệt, bởi lẽ một bên chủ thể người nắm quyền sở hữu là Nhà nước là chủ thể đặc biệt và một bên chủ thể còn lại cũng là một đối tượng đặc biệt, chính vì vậy mà các hoạt động liên quan tới việc chuyển nhượng, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải tuân theo quy định của pháp luật một cách chặt chẽ. Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại nghị định số 34/2013/ NĐ-CP, nghị định quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số nội dung về quản lý, sử dụng, cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và cụ thể tại Thông tư số 14/2013/TT- BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 34/2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Nhà ở công vụ; Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng một phần hoặc toàn bộ nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước (sau đây gọi chung là nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước); ký túc xá sinh viên được đầu tư xây dựng bằng toàn bộ hoặc một phần bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước do các cở sở giáo dục đang quản lý; nhà ở cho sinh viên do nhà nước đầu tư xây dựng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; nhà ở được tạo lập bằng vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước và được bố trí sử dụng vào mục đích để ở theo quy định của pháp luật, bao gồm nhà ở thuộc diện tự quản (gọi chung là nhà ở cũ). Với một thành phần có thể nói là khá phức tạp của nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như vậy, với những tính chất, đặc trưng riêng của mỗi loại hình pháp luật đã có những quy định cụ thể cho từng loại hình đó. Tuy nhiên đối với đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước này pháp luật quy định rất chặt chẽ đối với mỗi loại hình.
Thứ nhất, đối với loại hình nhà ở công vụ. Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì có thể hiểu nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng như “cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác; đối tượng là sỹ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; và dành cho đối tượng cán bộ lãnh đạo của Đảng, nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhiệm chức vụ”. Đối với loại hình nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước tuân theo quy định tại Thông tư 01/2014/TT-BXD hướng dẫn thực hiện quản lý và sử dụng nhà ở công vụ. Theo quy định tại Điều
18 Thông tư 01/2014/TT-BXD thì trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ nhà nước ta nghiêm cấm các hành vi như tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở công vụ, cho thuê nhà ở công vụ không đúng đối tượng...Như vậy có thể thấy đối với loại hình nhà ở công vụ này nhà nước ta nghiêm cấm mua bán nhà ở công vụ, điều này cũng xuất phát từ chính đặc điểm pháp lý cũng như chủ thể đặc biệt trong bản chất của nó, nhà ở công vụ này chỉ dùng để cho các đối tượng đủ điều kiện mà pháp luật quy định thuê để ở nhưng cũng chỉ nằm trong giới hạn trong thời gian đảm nhiệm chức vụ mà thôi. Với quy định như vậy sẽ tạo cho các cán bộ nhà nước, sỹ quan...những người có vị trí đặc biệt quan trọng tới sự tồn tại của một đất nước nên dành cho họ một sự ưu ái như vậy sẽ tạo cho họ một chỗ ở ổn định để có thể an tâm trong công tác.
Đối với loại hình là nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 2 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở xã hội có thể được hiểu là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để cho các đối tượng được mua hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. Đối với các đối tượng và điều kiện để có thể được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 và Điều 54 Luật nhà ở năm 2005. Trong phạm vi đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở” chính vì vậy đối với loại hình nhà ở xã hội này chúng ta sẽ nghiên cứu dưới hình thức là các hoạt động thuê mua. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì thuê mua nhà ở xã hội có thể hiểu đó là “việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Nghị định quy định về việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội theo đó nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện mà pháp luật đã quy định, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần. Đối với trường hợp Sỹ quan, quân
nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu (điểm C khoản 1 Điều 14 Nghị định 188/2013/NĐ-CP ) được hỗ trợ nhà ở theo hình thức mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội do Nhà nước và các thành phần kinh tế tham gia đầu tư hoặc do Bộ Quốc Phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện, riêng đối với trường hợp bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà sách nhà nước thì thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Việc mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải được lập thành văn bản. Đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội theo dự án
