Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ THỊ LAN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH – MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành: Luật Dân tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Huệ HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, thực cách trung thực, khơng sử dụng bất hợp pháp cơng trình tác giả DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân GCN : Giấy chứng nhận GCNQSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản HĐTPTANDTC : Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao NLHVDS : Năng lực hành vi dân NLPLDS : Năng lực pháp luật dân Nghị định số : Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 71/2010/NĐ-CP 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị số : Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng 01/2003/NQ-HĐTP dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình QHPLDS : Quan hệ pháp luật dân QSH : Quyền sở hữu QSD : Quyền sử dụng TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao VKSNDTC : Viện kiểm sát nhân dân tối cao MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.1.2 Đặc điểm nhà 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.3 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.1.4 Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 10 1.2 KHÁI LƯỢC TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 12 1.2.1 Giai đoạn trước năm 1991 12 1.2.2 Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 1995 15 1.2.3 Giai đoạn từ năm 1995 đến 2005 16 1.2.4 Giai đoạn từ 2005 đến 18 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 20 2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 20 2.1.1 Bên bán nhà 24 2.1.2 Bên mua nhà 26 2.2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 31 2.2.1 Nhà thuộc sở hữu nhà nước 33 2.2.2 Nhà thuộc sở hữu tư nhân 36 2.2.3 Nhà cho thuê 37 2.2.4 Nhà chung cư 37 2.2.5 Nhà xã hội 39 2.2.6 Nhà hình thành tương lai 41 2.3 NỘI DUNG VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 43 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán 43 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua 47 2.4 HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 50 2.5 Thủ tục hợp đồng mua bán nhà 53 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG – KIẾN NGHỊ VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 56 3.1 NHẬN XÉT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 56 3.2 TRANH CHẤP VÀ NHỮNG NGUYÊN NHÂN 57 3.2.1 Những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp 57 3.2.2 Một số tranh chấp phổ biến 59 3.3 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 64 3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật 64 3.3.2 Giải pháp 69 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Theo báo cáo Tổng cục Thống kê Điều tra biến động dân số kế hoạch hóa gia đình tính tới thời điểm ngày 1/4/2012 dân số Việt Nam 88.526.8831 người, xếp thứ khu vực Đông Nam Á, thứ Châu Á thứ 13 giới Với số dân trên, Tổng cục Thống kê cho biết, mật độ dân số Việt Nam đạt 267 người/km2 - mật độ cao khu vực giới Tại Đông Nam Á, Việt Nam có mật độ dân số cao sau Philippines Singapore Chính mà Việt Nam, nhu cầu nhà ngày tăng theo nhịp độ dân số, tăng theo biến động quan hệ kinh tế vấn đề hội nhập quốc tế Hoạt động tạo lập nhà cá nhân, tổ chức ngày sôi động, khẩn thiết thơng qua nhiều phương thức Trong đó, mua bán nhà phổ biến để xác lập quyền sở hữu nhà cho cá nhân chủ thể khác Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước q trình hội nhập khu vực quốc tế tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy phát triển kinh tế, trị, xã hội nước ta Thực tế đem đến chuyển biến định tất lĩnh vực đời sống xã hội nói chung “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh thành tựu đạt tồn vấn đề liên quan đến đời sống dân có vấn đề hợp đồng mua bán nhà Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ dân đồng thời tạo đầy đủ vững mặt pháp lý cho quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp lĩnh vực này, Nhà nước trọng quan tâm xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Đó văn bản: Pháp lệnh nhà 1991, Bộ luật dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005, Luật nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) năm 2006 văn hướng dẫn thi hành Các văn pháp luật tạo khuôn mẫu sở pháp lý cho chủ thể ký kết thực hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, văn pháp luật nhà có tính ổn định khơng cao, chưa đáp ứng đa dạng, phong phú thực tế hợp đồng mua bán nhà ở, có chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhiều nội dung Một số nội dung liên quan Cầm Văn Kỉnh (2013) “Dân số Việt Nam già hóa nhanh”, truy cập ngày 21/5/2013 địa chỉ: http://www.tienphong.vn/xa-hoi/627945/Dan-so-Viet-Nam-tren-885-trieu-nguoi-dang-gia-hoa-nhanh-tpol.html tới hợp đồng mua bán nhà như: thời điểm chuyển quyền sở hữu, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà, lực chủ thể tham gia giao kết thực hợp đồng bất cập, thiếu sót dẫn đến tình trạng có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án thiếu sơ pháp lý giải vụ việc dẫn đến tình trạng vụ án bị kéo dài đưa phán khơng bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cho đương thỏa đáng Chính vậy, việc nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thông qua đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ cần thiết Mục đích, nhiệm vụ đề tài Mục đích : Mục đích việc nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định BLDS năm 2005 ; Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà Thông qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà Việt Nam, từ tìm điểm hạn chế pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, nguyên nhân hạn chế đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Nhiệm vụ : Làm rõ số vấn đề lý luận, thực tiễn nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà Phân tích, đánh giá số quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, có so sánh với pháp luật số nước để hạn chế quy định pháp luật Việt Nam Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, từ đưa kiến nghị hồn thiện giải pháp Phạm vi nghiên cứu Đề tài: ‘‘ Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ có phạm vi rộng, giới hạn luận văn thạc sỹ khơng thể trình bày hết tất nội dung hợp đồng này, mà tập trung vào số nội dung như: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà ; số nội dung hợp đồng mua bán nhà : chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức hợp đồng mua bán nhà ở; đồng thời bất cập quy định pháp luật đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận: Đường lối, chủ trương, sách Đảng nhà nước sách nhà nhà nước ta giai đoạn Nội dung quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhà nước ta giai đoạn Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn này, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để làm rõ nội dung bản, chủ yếu hợp đồng mua bán nhà Tình hình nghiên cứu Do nhà loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, có vai trò quan trọng đời sống người nên có nhiều cơng trình nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà dạng báo khóa luận, luận văn như: ‘‘Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi đăng Tạp chí Luật học, số 12/2012; ‘‘Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Đồn Đức Lương đăng Tạp chí kiểm sát số 1/2008 ; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 tác giả Nguyễn Văn Tùng, Trường đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp’’ ; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ Tuy nhiên cơng trình phân tích hợp đồng mua bán nhà theo quy định BLDS năm 1995, đánh giá phần quy định hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành Vì mà đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’ nghiên cứu cách cụ thể sở quy định BLDS năm 2005; Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 văn pháp luật có liên quan đề tài hồn tồn độc lập với cơng trình nghiên cứu khoa học khác Điểm đề tài - Đây luận văn bậc cao học Trường Đại học Luật Hà Nội nghiên cứu cách cụ thể hợp đồng mua bán nhà theo quy định BLDS năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 văn pháp luật có liên quan nhà - Phân tích, đánh giá quy định hợp đồng mua bán nhà ở, từ hạn chế tồn tại, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đưa giải pháp nhằm nâng cao chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - So sánh số quy định pháp luật Việt Nam pháp luật số nước giới từ phân tích điểm phù hợp chưa phù hợp pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà với phát triển xã hội Việt Nam nói riêng giới nói chung - Đề xuất số quan điểm nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài - Đề tài đưa nhìn tổng quát hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành Đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà - Đề tài có giá trị tài liệu tham khảo cho bạn đọc có nhu cầu quan tâm tới vấn đề Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn gồm chương : Chương 1: Khái quát chung hợp đồng mua bán nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Chương 3: Thực tiễn áp dụng – Kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, Ý NGHĨA CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà 1.1.1.1 Khái niệm nhà Trong xã hội nay, muốn tồn tại, người phải có thức ăn, áo mặc, nhà ở, phương tiện lại thứ cần thiết khác Trong nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Nhà khơng vật thể kiến trúc thông thường bảo đảm nhu cầu người mà vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia Cũng mà quốc gia nào, nhà nước quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể thơng qua việc ban hành sách pháp luật nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người dân thực giao dịch nhà nói chung giao dịch mua bán nhà nói riêng Ở nước ta, quy định nhà nhà nước ghi nhận Hiến Pháp 1992 ; BLDS năm 2005, Luật nhà năm 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 …và văn pháp luật có liên quan Vậy khái niệm nhà hiểu ? Thực tế, có nhiều ngành khoa học nghiên cứu nhà góc độ khác nhau: Dưới góc độ triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội học nhà phương tiện đáp ứng nhu cầu người; góc độ kinh tế học khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia Theo Từ điển tiếng Việt nhà “Chỗ sinh hoạt gia đình”2 Còn góc độ pháp luật theo Điều Luật Nhà 2005 thì: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân Như vậy, thấy, góc độ pháp lý hay góc độ xã hội nhà nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân gia đình gắn với nhu cầu thiết yếu người Khơng vậy, nhà tài sản, bất động sản có giá trị Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà nội, năm 2001, trang 514 61 đất Thế hợp đồng nói mua bán đất, nhà hai bên thỏa thuận miệng Tuy nhiên sau đó, bà C khơng giao nhà đất Bà K tìm hiểu biết nhà đất bà C mà người khác Do đó, bà kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán để tránh rắc rối sau Bà buộc bà C trả lại cho bà 450 triệu đồng tiền gốc tiền lãi theo lãi suất ngân hàng Cả án sơ thẩm phúc thẩm tuyên bố hợp đồng mua bán đất vơ hiệu bà C chuyển nhượng cho bà K gần 4.000 m2 đất, có ngơi nhà người khác Bà C biết nhà người khác cố tình giấu không báo cho bà K biết nên dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu Trong trường hợp nhà không thuộc quyền sở hữu bà C, bà C lừa dối bán cho bà K Theo quy định Điều 132 BLDS năm 2005 quy định: “Khi bên tham gia giao dịch dân bị lừa dối bị đe dọa có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu” Vì thế, tòa tun hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu pháp luật.(20) * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bên không tuân thủ điều kiện chủ thể theo quy định pháp luật Theo quy định pháp luật Điều 96 Luật nhà năm 2005 tham gia vào hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu chung phải đồng ý tất chủ sở hữu Tuy nhiên thực tế, có nhiều trường hợp bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà có đối tượng nhà thuộc sở hữu chung, lại khơng có đồng ý tất đồng sở hữu, tranh chấp thuộc trường hợp phổ biến, chiếm tỷ lệ lớn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Ví dụ: Vụ án thứ 3: Cụ Từ Ngọc Diệm (chết năm 1969) cụ Huỳnh Thị Lê tạo lập nhà số 23 Tản Viên, Phước Hồ, Nha Trang, Khánh Hồ; hai cụ có 07 người ông bà: Từ Kim Phong, Từ Thị Mộng Lành (đều Việt Nam); Từ Ngọc Hiệp, Từ Hữu Tâm, Từ Thị Mỹ Vân, Từ Thị Thành Thiện, Từ Thị Thành Phúc (đều định cư Úc) Năm 2007 cụ Lê, ông Phong, bà Lành bán phần nhà cho vợ chồng ông Đặng Hữu Trọn bà Nguyễn Thị Mỹ Nga với giá 264 20 http://www.baomoi.com/Hop-dong-vo-hieu-do-mot-ben-gian-doi/147/4832019.epi 62 vàng; cụ Lê nhận 224 vàng, cụ Lê xin hủy hợp đồng mua bán nhà năm người cụ nước ngồi khơng đồng ý bán nhà mà để lại làm từ đường cụ xin chịu phạt gấp đôi số vàng mà cụ nhận vợ chồng ông Trọn, bà Nga Tại án dân sơ thẩm, TAND tỉnh Khánh Hoà định theo hướng bác yêu cầu nguyên đơn, buộc cụ Lê phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho vợ chồng ông Trọn, bà Nga, nguyên đơn bị đơn có kháng cáo Tại án dân phúc thẩm Toà phúc thẩm TANDTC Đà Nẵng định theo hướng: hợp đồng mua bán cụ Lê, bà Lành, ông Phong với vợ chồng ông Trọn bà Nga vơ hiệu Buộc bên phải hồn trả cho nhận Sau xét xử phúc thẩm, ơng Trọn, bà Nga có đơn khiếu nại đề nghị Chánh án TANDTC kháng nghị huỷ án dân phúc thẩm nêu giữ nguyên án sơ TAND tỉnh Khánh Hồ Tại phiên tòa giám đốc thẩm, TANDTC xét xử vụ án theo hướng: hủy án phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại theo hướng huỷ hợp đồng mua bán nhà; buộc bên bán bồi thường cho bên mua gấp lần số vàng nhận, toán tiền sửa chữa nhà Quyết định TANDTC hoàn toàn hợp lý, lý sau đây: - Căn nhà thuộc quyền sở hữu ơng Diệm bà Lê Ơng Diệm chết khơng để lại di chúc bà Lê năm người quyền thừa kế theo pháp luật nhà Bà Lê bán nhà phải đồng ý tất đồng sở hữu, hợp đồng mua bán nhà khơng có đầy đủ chữ ký người con, hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Các bên phải hồn trả lại nhận, cụ Lê phải bồi thường cho bên mua gấp lần số vàng nhận theo thỏa thuận tốn chi phí hợp lý khác.(21) - Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có bên chủ thể người Việt Nam định cư nước Vụ thứ 4: Năm 2005 vợ chồng ông Trịnh Kim Ảnh, bà Phạm Cẩm Thạch ông Trịnh Lương Quang ký hợp đồng bán nhà 282 Nguyễn Chí Thanh cho ơng Đồn Văn Phước Gary sống Mỹ, bà Hà Thị Bông, bà Phạm Thị Roan 21 (http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/545500/3377352) 63 với giá 1.455 lượng vàng SJC Sau ký hợp đồng ông Phước Gary giao 145 lượng vàng SJC đặt cọc cho bên bán nhà Quá trình thực hợp đồng phát sinh tranh chấp, ơng Phước Gary khởi kiện u cầu tồ án buộc ông Ảnh, bà Thạch, ông Quang tiếp tục thực hợp đồng huỷ hợp đồng phải hồn lại tài sản đặt cọc Ơng Ảnh bị đơn không chấp nhận trả lại tài sản đặt cọc Cả tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu TANDTC mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án theo hướng: Ông Phước Gary Việt kiều định cư Mỹ không thuộc đối tượng mua nhà Việt Nam theo quy định pháp luật Vì tòa án cấp xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu buộc bên bán phải hoàn trả lại tiền đặt cọc quy định pháp luật.(22) Như vậy, trường hợp này, bên mua nhà vi phạm điều kiện chủ thể, bên mua nhà không thuộc đối tượng phép mua nhà Việt Nam, nên việc tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hợp lý * Tranh chấp vi phạm điều cấm pháp luật Thực tế xuất khơng thủ đồn thủ đoạn gian dối để bán nhà cho người khác, vi phạm điều cấm pháp luật Ví dụ Vụ thứ 5: Bùi Thị Mỹ Trang, 32 tuổi, trú số 29 ngõ Hồ Bãi Cát, phường Khâm Thiên, Q.Đống Đa, TP.Hà Nội, lợi dụng thời gian gia đình chuyển nhà đánh cắp "sổ đỏ" chứng minh nhân dân cha mẹ người thân, sau đó, tìm gặp chị Đào Thùy L đặt vấn đề bán nhà cha mẹ Khi chị L đề nghị tới xem nhà trực tiếp gặp người đứng tên sổ đỏ, lợi dụng lúc cha mẹ vắng, Trang thuê Bùi Minh Thắng Trần Ngọc Tuyết đóng giả làm cha mẹ Trang, đứng giao dịch mua bán nhà với chị L Thống giá xong, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có cơng chứng văn phòng cơng chứng huyện Từ Liêm Khi hợp đồng mua bán nhà hoàn tất, chị L chuyển trước cho Trang số tiền 500 triệu đồng Đúng hẹn, chị L không thấy Trang thực phần lại hợp đồng nên tìm đến nhà Trang Đến nơi, chị L gặp bố mẹ Trang, lúc chị L bố mẹ biết họ nạn nhân trò lừa 22 http://hongha.vn/vi/quyet-dinh-giam-doc-tham-921/quyet-dinh-giam-doc-tham-so-18-2005-ds-gdt-ve-vu-an- tranh-chap-hop-dong-mua-ban-nha 1832.html 64 đảo.23 Đối với trường hợp này, phát ra, hợp đồng mua bán nhà bị tun vơ hiệu, bên hồn trả cho nhận Tuy nhiên, vi phạm điều cấm pháp luật, nên bên có hành vi vi phạm phải chịu trách nhiệm khác bên trách nhiện dân hành vi vi phạm gây nên trách nhiệm hành chính, trách nhiệm hình 3.3 ĐỊNH HƯỚNG HỒN THIỆN Hiện tranh chấp nhà phổ biến, gây thiệt hại cho bên tham gia hợp đồng mua bán nhà Một nhữn nguyên nhân chủ yếu mà tác giả trình bày phần quy định pháp luật chưa hồn thiện, thiếu đồng thống Vì cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm tạo điều kiện cho chủ thể bảo vệ lợi ích hợp pháp tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở, bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích chung tồn xã hội Trong phần này, tơi đưa số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 3.3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật * Đối với quy định chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà - Hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể độ tuổi chủ thể trực tiếp tham gia vào hợp đồng mua bán nhà Do cần quy định cụ thể độ tuổi chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà từ 18 tuổi trở lên Đây độ tuổi có đầy đủ lực hành vi dân theo quy định BLDS năm 2005 Hợp đồng mua bán nhà có đối tượng nhà - loại tài sản có giá trị lớn quan trọng đời sống sinh hoạt người, nên thiết yêu cầu chủ thể trực tiếp tham gia hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ lực hành vi dân để tự chịu trách nhiệm hành vi Điều Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định chủ thể người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngồi sống Việt Nam có quyền sở hữu nhà Việt Nam đáp ứng điều kiện pháp luật Tuy nhiên, xét tình hình thực tế nay, điều kiện mua nhà theo quy định pháp luật hành chủ thể nhiều hạn chế, 23 http://www.baomoi.com/So-do-bi-loi-dung-de-lua-dao/58/6439444.epi 65 không đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà chủ thể người Việt Nam định cư nước ngoài; cá nhân, tổ chức nước sống Việt Nam Rất nhiều người nước ngồi khơng đủ điều kiện mua nhà Việt Nam thông qua phương thức nhờ người nước đứng tên mua hộ Mặc dù nay, có Nghị Quyết 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nạm Nghị định 59/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành số điều Nghị Quyết 19/2008/QH12, nhiên Nghị dừng lại mức độ “thí điểm” khiến cho chủ thể cá nhân, tổ chức nước muốn mua nhà Việt Nam e ngại tính lâu dài pháp luật Bên cạnh quy định điều kiện để mua nhà Việt Nam đối tượng nhiều ràng buộc khiến họ khó tiếp cận để mua nhà Việt Nam Vì theo quan điểm cá nhân tôi, nên mở rộng đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo hướng giảm bớt điều kiện bắt buộc để sở hữu nhà Việt Nam, quy định chủ thể có quyền sở hữu nhà thời hạn định Như giúp chủ thể có hội sở hữu nhà Việt Nam thời gian sinh sống làm việc Việt Nam, bên cạnh thu hút nguồn vốn đầu tư không nhỏ vào thị trường bất động sản vốn bị đóng băng nước ta giai đoạn * Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Theo quy định Khoản Điều 439 BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thời điểm bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản Quy định phù hợp với quy định Luật đất đai năm 2003 thời điểm chuyển quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử đụng đất Nhưng Luật nhà 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Khoản 5, Điều 93 quyền sở hữu nhà chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà Sự khác biệt Luật nhà BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu gây nhiều khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng 66 mua bán nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng việc xác định trách nhiệm rủi ro cho tài sản Theo luật dân sự, bên bán đăng mà phát cháy bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua Nhưng theo quy định Luật Nhà người mua phải gánh chịu Sự mâu thuẫn gây tranh chấp khó giải quyết, gây nhiều khó khăn, phức tạp việc áp dụng pháp luật Vì pháp luật cần phải có thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà theo hướng quy định BLDS năm 2005, tức xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm hợp bên hoàn thành thủ tục đăng ký QSH quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật * Đối tượng hợp đồng mua bán nhà Pháp luật nhà Việt Nam hành quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà theo quan niệm truyền thống, có nghĩa nhà phải cơng trình xây dựng kiên cố gắn liền liên quan đến đất đai Tuy nhiên, nước ta xuất loại hình nhà “biến tướng” “nhà bè” khu vực đồng sông Cửu Long Nếu giữ nguyên quan điểm nhà trước tạo khoảng trống quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà đối tượng Vì pháp luật cần quy định mở rộng đối tượng hợp đồng mua bán nhà dựa chức nhà dựa tính chất cố định, gắn liền với đất đai quan niệm từ trước tới * Về thời hạn bảo hành nhà Thời hạn bảo hành nhà đặt trường hợp chủ thể công ty kinh doanh nhà Tuy nhiên có mâu thuẫn việc quy định thời hạn bảo hành nhà Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật Xây dựng 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Theo quy định Điều 74 Luật nhà năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 thời hạn bảo hành nhà khơng 60 tháng, nhiên theo quy định Luật Xây dựng năm 2003 văn hướng dẫn có liên quan thời hạn bảo hành nhà khơng 24 tháng cơng trình đặc biệt cấp 1; khơng 12 tháng cơng trình lại Như gây khó khăn cho việc lựa chọn áp dụng pháp luật Vì cần phải nhanh chóng hồn thiện pháp luật theo hướng thống quy định, đảm bảo tính đồng bộ, thống văn pháp luật nhà 67 * Thời hạn sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân người nước Đây quy định đặc thù dành riêng cho nhóm đối tượng Khoản Điều Nghị số 19/2008/QH12 quy định: “ Cá nhân nước quy định khoản 1, 2, Điều Nghị sở hữu nhà thời hạn tối đa 50 năm, kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thời hạn ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ hết thời hạn sở hữu nhà Việt Nam, đối tượng quy định khoản phải bán tặng cho nhà đó” Quy định chưa phù hợp, đặc biệt người nước ngồi có ý định sinh sống làm việc Việt Nam thời gian lâu 50 năm, gây khó khăn cho chủ thể Theo quan điểm cá nhân tôi, việc pháp luật quy định thời hạn sở hữu nhà Việt Nam cho người nước ngồi phù hợp nhằm mục đích giúp nhà nước dễ dàng quản lý thực sách nhà Tuy nhiên nhà nước không nên quy định cách máy móc việc hết thời hạn sở hữu nhà, chủ thể buộc phải bán tặng cho nhà đó, quy định xâm phạm tới quyền định đoạt họ Chúng ta mở rộng quy định theo hướng, hết thời hạn đó, cá nhân nước ngồi nhu cầu sở hữu nhà Việt Nam đáp ứng điều kiện quy định pháp luật hành có quyền xin gia hạn thời hạn sở hữu nhà Việt Nam Nếu họ khơng có nhu cầu tiếp tục sở hữu nhà Việt Nam có quyền bán, tặng cho, nhà nước đứng mua lại hộ theo giá thị trường * Hợp đồng vơ hiệu hình thức Vấn đề quy định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hình thức gây nhiều tranh cãi Có quan điểm cho hợp đồng mua bán nhà dân sự tự thỏa thuận bên, bên có quyền lựa chon hình thức tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, pháp luật không cần thiết phải quy định điều kiện hình thức hợp đồng mua bán nhà Quan điểm khác lại cho rằng, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà có giá trị lớn, quan trọng đời sống người, bên cạnh ảnh hưởng tới sách quản lý nhà nước nhà ở, nên pháp luật quy định điều kiện hình thức hợp đồng mua bán nhà phù hợp 68 Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà vô hiệu không công chứng, chứng thực lỗi bên bán cố ý khơng cơng chứng, chứng thực gây khó khăn cho bên mua Ví dụ xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa công chứng, chứng thực bên giao tiền, nhận nhà, bên mua sử dụng nhà ổn định thời gian, mà bên bán cố tình khơng cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà Vì mà pháp luật cần phải xem xét tới yếu tố lỗi bên vi phạm giải tranh chấp liên quan tới hình thức hợp đồng mua bán nhà không công chứng, chứng thực theo hướng hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hình thức lỗi bên chủ thể hợp đồng có hiệu lực Các bên cần tiếp tục thực nghĩa vụ ghi hợp đồng mua bán nhà công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Đối với quy định thẩm quyền cơng chứng, chứng thực, cần có thống quy định pháp luật quan có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực để tạo thống quy định pháp luật * Mua bán nhà thuộc sở hữu chung Điều 96 Luật nhà năm 2005 quy định mua bán nhà thuộc sở hữu chung theo hướng: “ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung hợp phải có đồng ý tất chủ sở hữu văn Trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung không đồng ý bán chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải theo quy định pháp luật Các chủ sở hữu nhà nhà thuộc sở hữu chung quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung không mua nhà bán cho người khác Trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung vắng mặt mà Toà án tuyên bố tích chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung lại quyền bán nhà đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà người tích xử lý theo quy định pháp luật dân Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua; thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận thông báo việc bán phần quyền sở hữu nhà điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu 69 nhà thuộc sở hữu chung mua phần quyền bán cho người khác Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua xử lý theo quy định pháp luật dân sự” Tuy nhiên pháp luật lại không quy định cụ thể việc xác định nhà đem bán thuộc loại sở hữu chung nào? Hợp nhất, theo phần hay hỗn hợp Vì cần phải sửa đổi quy định theo hướng tách riêng trường hợp mua bán nhà thuộc loại sở hữu chung hợp nhất, sở hữu chung theo phần sở hữu chung hỗn hợp Bên cạnh đó, Khoản Điều 96 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 tiếp tục quy định: “Trong trường hợp chủ sở hữu thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác ưu tiên mua…” Vấn đề đặt thứ tự ưu tiên mua quy định nào, người có quyền ưu tiên mua trước Trong trường hợp này, pháp luật nên quy định cụ thể theo hướng: “Trong trường hợp chủ sở hữu thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác ưu tiên mua Các chủ sở hữu chung khác tự thỏa thuận với quyền thứ tự ưu tiên mua trước Nếu khơng thỏa thuận chủ sở hữu đồng sở hữu phần tài sản đó.” 3.3.2 Giải pháp Tóm lại, pháp luật hợp đồng mua bán nhà tiếp tục hoàn thiện vào thực thi đời sống xã hội, nhà nước ta cần phải: - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật nhà Nhà nước cần phải hệ thống hóa quy định nhà ở, tránh tình trạng quy định chồng chéo, mâu thuẫn lẫn quy định văn pháp luật có liên quan đến nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng - Nhà nước cần tiếp tục xây dựng chế hành thơng thống thủ tục liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Hiện nay, nước ta tiến hành cải cách hành chính, xây dựng chế độ cửa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà Tuy nhiên, thủ tục hành đánh giá rườm rà, nhiều thủ tục gây tốn thời gian tiền bạc cho người dân đến làm thủ tục 70 - Tuyên truyền, phổ biến ý thức chấp hành pháp luật cho người dân Đây biện pháp, nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật người dân, từ hạn chế vi phạm pháp luật hợp đồng mua bán nhà mua bán nhà - Nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác pháp luật, đặc biệt đội ngũ thẩm phán chuyên giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời cần có chế giải nhanh gọn, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài Bên cạnh đó, TANDTC; VKSNDTC cần tăng cường công tác hướng dẫn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà TAND cấp; VKSND cấp, kịp thời giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Cần có quản lý, phối hợp chặt chẽ cấp, ngành giao dịch nhà Chính phối hợp chặt chẽ quan, bộ, ngành có liên quan tạo điều kiện để khắc phục tình trạng quy định chồng chéo, mâu thuẫn văn pháp luật 71 KẾT LUẬN Do vai trò quan trọng nhà đời sống xã hội nên việc nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà cần thiết Việc nghiên cứu giúp hệ thống hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà đánh giá vai trò quy định giai đoạn Nhà nước ta quan tâm đến sách nhà ở, chứng hệ thống văn pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng ngày hoàn thiện giúp nhà nước điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh Đặc biệt từ sau nước ta bước vào giai đoạn đổi mới, phát triển đất nước theo hướng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa văn pháp luật nhà ngày hoàn thiện Đầu tiên phải kể đến Pháp lệnh nhà năm 1991, sau BLDS năm 1995 ban hành có quy định cụ thể hợp đồng mua bán nhà ở, quy định dần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với phát triển xã hội Tuy nhiên, với vận động khơng ngừng xã hội quan hệ hợp đồng mua bán nhà ngày phức tạp hơn, yêu cầu có quy định mới, phù hợp để điều chỉnh quan hệ Trước yêu cầu thực tế, BLDS năm 2005 ban hành, đặc biệt, lần quy định hợp đồng mua bán nhà quy định cách có hệ thống văn pháp luật chuyên ngành có hiệu lực pháp lý cao Luật nhà năm 2005 Với đời Luật nhà năm 2005 văn pháp luật có liên quan, hiệu điều chỉnh quy định hợp đồng mua bán nhà ngày cao, phù hợp với phát triển xã hội, đáp ứng nhu cầu cá nhân, hộ gia đình Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng mua bán nhà hạn chế Những quy định hình thức, đối tượng, nội dung hợp đồng nhiều hạn chế; quy định thủ tục hành liên quan đến hợp đồng mua bán nhà rườm rà… Bên cạnh đó, việc nhận thức thi hành thống quy định hợp đồng mua bán nhà cần thiết điều kiện nước ta nay, mà thực trạng giao dịch mua bán nhà diễn cách đa dạng, phức tạp có phần tùy tiện, khơng tuân thủ pháp luật, dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng mua 72 bán nhà tăng lên số lượng, phức tạp nội dung kéo dài thời gian giải Vì mà nhà nước ta cần tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, để nâng cao ý thức người dân tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở, phát huy tính hiệu quy định pháp luật, đồng thời hạn chế tối đa tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, giúp xã hội ổn định phát triển để tiếp tục xây dựng nhà nước dân, dân dân DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây Dựng (2011), Công văn số 548/BXD-QLN ngày 18/04/2011, hướng dẫn việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP Bộ Xây Dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Luật dân Nhật Bản, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2006 Bộ Luật Hồng Đức Bộ Luật Gia Long Bộ Dân luật Bắc Kỳ Bộ Dân luật Trung Kỳ Bộ Dân Luật Nam Kỳ Chính Phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà 10 Chính Phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 11 Chính Phủ (2009), Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 3/6/2009 ướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 12 Chính Phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 13 Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 mua bán kinh doanh nhà 14 Chính phủ (1996), Nghị định số 21/CP ngày 16/04/1996 việc sửa đổi, bổ sung Điều Điều Nghị định số 61/CP 15 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Công chứng, chứng thực 16 Văn Đồn (2010), “Hợp đồng vơ hiệu bên gian dối”, truy cập ngày 13/3/2013 địa chỉ: http://www.baomoi.com/Hop-dong-vo-hieu-do-mot-ben-giandoi/147/4832019.epi 17 Vĩnh Hòa (2013), “Tranh chấp nhà đất, nơi áp luật riêng”, truy cập ngày 12/3/2013 địa chỉ: www.muadiaoc.net/tranh-chap-nha-dat-moi-noi-ap-luat- rieng.html 18 Trần Thị Huệ đ.t.g (2012), “Một số bất cập quy định hợp đồng mua bán nhà ở’, Tạp chí luật học (số 12); trang 19 – 24 19 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQHĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình 20 Hơi đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định giám đốc thẩm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, truy cập ngày 20/3/2013 địa chỉ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/545500/3377352 21 Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao (2005), Quyết định giám đốc thẩm số 18 vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, truy cập ngày 20/3/2013 địa chỉ: http://hongha.vn/vi/quyet-dinh-giam-doc-tham-921/quyet-dinh-giam-doc-tham-so18-2005-ds-gdt-ve-vu-an-tranh-chap-hop-dong-mua-ban-nha 1832.html 22 Nhà pháp luật Việt – Pháp (2006), Bộ Luật dân nước Cộng Hòa Pháp, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2006 23 Hải Lý (2011), “Sổ đỏ” bị lợi dụng để lừa đảo, truy cập ngày 10/3/2013 địa chỉ: http://www.baomoi.com/So-do-bi-loi-dung-de-lua-dao/58/6439444.epi 24 Y Linh, (2013), “Mua nhà theo nghị định 61/CP: phân loại trường hợp vướng mắc”, truy cập ngày 12/3/2013 địa chỉ: http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Xa-hoi/574226/mua-nha-theo-nd-61cp-se-phan-loaicac-truong-hop-vuong-mac 25 Hà Thị Thanh (2006), Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – số vấn đề lý luận thực tiễn”, Đại học Luật Hà Nội 26 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân năm 2005, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2007 27 Quốc Hội (2002), Hiến pháp Việt Nam năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 2002, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2002 28 Quốc hội (1995), Bộ luật dân Việt Nam năm 1995, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,1995 29 Quốc Hội (2005), Luật nhà năm 2005, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2006 30 Quốc Hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2009 31 Quốc Hội (2003), Luật đất đai năm 2003, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2004 32 Quốc Hội, (2006), Luật công chứng, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2008 33 Quốc Hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng 34 Quốc Hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà điều 121 Luật đất đai 35 Quốc Hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 36 Thủ Tướng Chính Phủ (2006), Cơng văn số 537/TTg-CN ngày 6/4/ 2006 Đề án nhà xã hội 37 Phạm Văn Tuyết (Chủ nhiệm để tài), (2007); Đề tài khoa học cấp trường “Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”; Trường Đại học Luật Hà Nội 38 Nguyễn Thị Trang (2008), Khóa luận tốt nghiệp “Hợp đồng mua bán nhà ở”; Trường Đại Học Luật Hà Nội 39 Ủy ban thường vụ Quốc Hội (1991), Pháp lệnh nhà năm 1991, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội,1991 40 Nguyễn Như Ý (chủ biên), (2001): Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội ... chung hợp đồng mua bán tài sản đặc điểm riêng hợp đồng mua bán nhà 1.1.3 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán tài sản, có đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán. .. tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thông qua đề tài: ‘ Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn ’ cần thiết Mục đích, nhiệm vụ đề tài Mục... hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài - Đề tài đưa nhìn tổng quát hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành Đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp