Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội theo qui định của bộ luật dân sự năm 1995

BỘ T PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN VĂN TÙNG HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN s ự NĂM 1995 • • • • LUẬN VĂN THẠC s ĩ LUẬT HỌC -1W HÀ NỘI, NĂM 2005 BỘ T PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN VĂN TÙNG HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO QUI ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN s ụ NĂM 1995 • • • • Chuyên ngành: Luật Dân sụ Mã số: 60 38 30 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS PHÙNG TRƯNG TẬP LUẬN VẢN THẠC s ĩ LUẬT HỌC HÀ NỘI, NĂM 2005 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tinh hình nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài Kết đóng góp luận văn Phương pháp nghiên cứu Cơ cấu luận văn CHƯƠNG M Ộ T SỐ VẤN ĐỂ VỂ HỢP Đ ổ N G M U A BÁN NHÀ Ở Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm chung Hợp đồng mua bán nhà 1.2 Đặc điểm pháp lý Hợp đồng mua bán nhà 1.3 Biện pháp bảo đảm việc ký kết thực Hợp đồng mua 10 bán nhà ở: Q uá trình phát triển pháp luật Hợp đồng mua bán nhà 11 nước ta Hà Nội từ nãm 1945 đến 2.1 Trước năm 1945 2.2 Từ năm ] 945 đến đến trước ngày 1/7/1991 ( ngày Pháp lệnh 11 12 nhà năm 199] có hiệu lực thi hành) 2.3 Từ ngày 1/7/1991 đến trước ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dán năm 1995 có hiệu lực thi hành 13 11 2.4 Từ ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dân năm 1995 có hiệu 15 lực đến CHƯƠNG CHỦ THỂ, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, HÌNH THỨC VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ 17 Chủ thể Hợp đồng mua bán nhà 17 Đối tượng Hợp đồng mua bán nhà 39 Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng mua bán nhà 46 Hình thức, thủ tục Hợp đồng mua bán nhà 49 Những tranh chấp phổ biến phát sinh quan hệ Hợp mua 63 bán nhà địa bàn Hà Nội CHƯƠNG NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VÊ MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP 72 LUẬT VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NIIÀ Những vướng mắc việc giải tranh chấp mua bán 72 nhà Hướng hoàn thiện qui định pháp luật Hợp đồng mua 73 bán nhà Bộ luật dân năm 1995 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHẨN M Ở ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN cứu ĐỂ TÀI Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/1996 Bộ luật dân nước ta Trong khoảng thời gian năm có hiệu lực thi hành, qui định Bộ luật dân khơi thông quan hệ dân vốn bị đóng băng thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung trở nên sống dộng tính cực Đồng thời góp phần vào việc tạo lập quan hệ dân sự, góp phần lành mạnh quan hệ xã hội, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia Tuy nhiên, trình thực Bộ luật dân bộc lộ hạn chế định, nguyên nhân hạn chế là: - Nhiều qui định Bộ luật dân khó thực thực tế làm hạn chế Ihông thoáng quan hệ dân - Nhiều qui đinh mang tính nguyên tắc, thiếu cụ thể yêu cầu quan hệ dân phải thật cụ thể - Sự phát triển kinh tế thị trường, xu hội nhập kinh tế quốc tế dẫn tới việc tất yếu phải hoàn thiện Bộ luật dân Khơng nằm ngồi ngoại lệ qui định Bộ luật dân sự, qui định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà cần phải xem xét lại khía cạnh lý luận để xây dựng số lý luận Hợp đồng mua bán nhà như: Khái niệm nhà ở, chất kinh tế- xã hội đặc biệt nó, đồng thời tìm hiểu khái niệm hợp đồng mua bán nhà với vai trò phương tiện để bên tham gia vào giao dịch mua bán nhà đạt nguyện vọng bảo đảm pháp luật Từ việc nghiên cứu qui định pháp luật chất, nội dung, hình thức, trình tự thủ tục Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội, tranh chấp phổ biến thường xảy quan hệ mua bán nhà địa bàn Hà Nội nhằm tìm điểm chưa hợp lý, thiếu phù hợp với thực tế vv, yếu tố làm ảnh hưởng tới giao lưu dân phát triển mạnh mẽ đời sống xã hội Hà Nội nói ricng nước nói chung Trên sở đó, học viên đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân TÌNH HÌNH NGHIÊN CÚXJ ĐỂ TÀI Năm 1996, Bộ luật dân vừa có hiệu lực khoảng ỉ năm, Học viên Đặng Mạnh Tiến, Cao học Luật khoá I (1993- 1996) nghiên cứu đề tài ‘7 / ọ/; đồng m ua bán nhà ở- M ột sô vấn đê lý luận thực tiễn Tuy nhiên, thời điểm qui định Bộ luật dân hợp đồng mua bán chưa bộc lộ hết điểm hạn chế nó, vâỵ luận văn tập trung vào việc nghiên cứu qui định hành Bộ luật dân năm 1995 Hợp đồng mua bán nhà ở, kiến giải chế áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Thực tế cho thấy, tình hình mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội diễn động phức tạp, phát sinh nhiều mâuthuẫn, tranh với nhiều nguyên nhân khác nhau, đó, naychưa chấp có đề tài khoa học nghiên cứu cụ thể vấn đề địa bàn thành phố Hà Nội Với hướng dẫn TS Phùng Trung Tập- Giảng viên Khoa Luật dân sự, Trường đại học Luật Hà Nội, học viên mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phô Hà Nội theo qui định Bộ luật dân năm 1995” với mong muốn tìm hiểu qui định hành thành phố Hà Nội việc áp dụng qui định Bộ luật dân Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố đóng góp số kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà PHẠM VI N G HIÊN CÚXJ ĐỂ t i Đề tài tập trung vào việc nghiên cứu qui định pháp luật liên quan đến Hợp mua bán nhà theo qui định Bộ luật dân năm 1995, qui định quan có thẩm quyền thành phố Hà Nội việc triển khai qui định Bộ Luật dán hợp đồng mua bán nhà địa bàn, sở tìm điểm hạn chế qui định đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện Trong q trình nghiên cứu, học viên có xem xét, nghiên cứu qui định Hợp đồng mua bán nhà nước ta từ năm 1945 đến thời điểm Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/1996 qui định Hợp đồng mua bán nhà qui định Bộ luật dân (sửa đổi) chỉnh lý trình quốc hội xem xét thông qua lại lỳ họp thứ 7, Quốc hội khố XI M ỤC Đ ÍC H CỦA V IỆC N G H IÊN c ứ u ĐỂ t i Đề tài nghiên cứu nhằm mục đích sau: 1) Tìm hiểu vấn đề lý luận quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà theo qui định pháp luật hành chế thực thi, vận dụng sống địa bàn thành phố Hà Nội 2) Tìm điểm hạn chế qui định Hợp đồng mua bán nhà để có sở sửa đổi, bổ sung để hồn thiện qui định pháp luật lĩnh vực - KẾT QUẢ VÀ NHŨNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VẢN Giải thống nhận thức qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà theo qui định Bộ luật dân năm 1995 - Tìm điểm hạn chế, điểm chưa phù hợp Hợp đồng mua bán nhà trình áp dụng pháp luật Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội - Kiến nghị phương hướng hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật lĩnh vực mua bán nhà Việt Nam nói chung địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứu Phương pháp vật lịch sử: Quá trình hình thành phát triển qui định Hợp đồng mua bán nhà thời kỳ - Phương pháp so sánh: Nghiên cứu qui định pháp luật hiệu việc thực thi chúng, ưu khuyết điểm việc qui định - Phương pháp phân tích, chứng minh: thơng qua số vụ án cụ thể liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà ở, học viên chứng minh cho quan điểm Hợp đồng mua bán nhà trường hợp cụ thể C CÂU CỦA LUẬN VÃN: Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn bao gồm chương với mục NỘI DUNG CỦA LUẬN VẢN Chương 1: MỘT s ố VÂN ĐỂ VỂ HỢP Đ ổ N G MƯA BÁN NHÀ Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà Quá trình phát triển pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở nước ta Hà Nội từ năm 1945 đến Chương 2: CHỦ THỂ, Đ ố i TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở Chủ thể Hợp đồng mua bán nhà Đối tưựng Hợp đồng mua bán nhà Quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng mua bán nhà Hình thức, thủ tục Hợp đồng mua bán nhà Những tranh chấp phổ biến phát sinh quan hệ Hợp đồng mua bán nhà địa bàn Hà Nội Chương 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỂ MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Những vướng mắc việc giải tranh chấp mua bán nhà Hướng hoàn thiện qui định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân năm 1995 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Hợp đồng mua bán nhà Anh Bảo chị Thanh vô hiệu, Ghi nhận thoả thuận chị Thanh Anh Bảo: chị Thanh bán 1/2 nhà số nói trơn cho Anh Bảo Anh Đồn không đồng ý bán 1/2 nhà thuộc quyền sở hữu Qua vụ án thấy rằng: có vấn đề đặt ra: thứ bán nhà số 8- tài sản chung hai vợ chồng chị Thanh Anh Đoàn, Anh Đồn có giấy uỷ quyền bán nhà, chị Thanh không tuân theo đầy đủ giấy uỷ quyền: thơng báo giá bán tiền bán cho Anh Đồn, tức không nhận đồng ý đồng sở hữu bán nhà; Hợp đồng mua bán nhà hai bên viết tay- không tuân thủ qui định pháp luật hình thức Hợp đồng mua bán nhà Do đó, Hợp đồng mua bán nhà bị coi vô hiệu xử lý theo qui định hợp đồng vô hiệu Trường hợp khác, việc mua bán nhà mà đối tượng ngơi nhà đem bán phải dùng để thực nghĩa vụ dân khác Trong trường hợp này, hợp đồng giao kết Tồ phải tun hợp đồng vơ hiệu phần tài sản dùng để thực nghĩa vụ dân khác Ví dụ 2: Bản án số 20/DSPT ngày 21/1/2005 Toà án nhân thành phố Hà Nội việc tranh chấp nhà số 5, Ngõ 214, Thuỵ Khuê, Tây Hồ Anh Phạm Ngọc Dũng mua nhà Anh Phạm Đăng Quốc vợ Chị Nguyễn Thị Phương Lan Theo án: Anh Dũng có mua nhà Anh Quốc chị Lan, hai vợ chồng ký vào Hợp đồng mua bán nhà ở, nhiên, có tranh chấp Đội thi hành án Tây Hổ đến kê biên nhà chị Lan phải thực từ vụ án khác Anh Quốc, chị Lan lại khẳng định ngơi nhà nói tài sản riêng Anh Quốc hai vợ chồng ly thân, chia tài sản Tuy nhiên, Tồ án xác định, ngơi nhà số tài sản có thời kỳ nhân, hai vợ chồng ly thân, chia tài sản xong lúc chị Lan nợ nhiều nên việc phân chia khơng cơng nhận Do đó, án xác định Hợp đồng mua bán nhà nói vơ hiệu 1/2 lỗi bên bán: Anh Quốc cho sở hữu tồn nhà, Chị Lan cho nhà không thuộc sở hữu 68 Phần thuộc sở hữu Anh Quốc tiến hành bán cho Anh Dũng, phần thuộc sở hữu Chị Lan- chị Lan không bán cho Anh Dũng chị Lan phải thực toán khoản nợ từ vụ án khác, b) Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu Theo Điều 131 Điều 443 Bộ luật dân năm 1995 Hợp mua bán nhà coi hợp pháp tuân thủ điều kiện sau: Người tham gia giao kết hợp đồng phải có đủ lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung Hợp đồng mua bán nhà không trái pháp luật đạo đức xã hội; Những người tham gia giao kết Hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện; Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành vãn có chứng nhận cồng chúng chứng thực u ỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền- Ưỷ ban nhân dân cấp huyện Tuy nhiên, thực tế nhiều Hợp đồng mua bán nhà - đặc biệt hợp đồng mua nhà tư nhân với nhau, bên tham gia hợp đồng thường không tuân thủ điều kiện pháp luật hình thức hợp đồng, dẫn tới tranh chấp Toà án tuyên Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: Hợp đồng mua bán nhà thường bên thường viết tay, có người làm chứng, có xác nhận Uỷ ban nhân dân cấp xã Các tranh chấp liên quan đến nhà địa bàn thành phố chủ yếu không tuân thủ qui định hình thức Hợp mua bán nhà Ví dụ hai vụ án tranh chấp tranh chấp phân tích trên: V í dụ 7: Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà Anh Nguyễn Quốc Bảo trú 39 Ngõ Quỳnh, Thanh Nhàn, Hai Bà Trưng với Chị Đặng Thị Thanh, Anh Trần Văn Đồn írú số 8, Ngõ 50, Long Biên I, Ngọc Lâm, Long Biênhợp đồng bên viết tay, với điều khoản chung chung, sơ sài, khơng có chứng thực, chứng nhận quan có thẩm quyền, khơng có đồng ý sở hữu 69 Ví dụ 2: Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà Chị Nguyễn Thị Phương Thảo với Anh Phạm Khắc Dũng Bà Nguyễn Thị Tiên Đan việc mua bán nhà số 5, Phố Hàng Chuối, Hà Nội, cụ thể: ngày 27/7/1997, Chị Thảo Anh Díínơ, Chị Thu- vợ Anh Dũng, Bà Đan ký hợp mua bán ngơi nhà nói Tuy nhiên, hợp đồng ngày 27/7/1997 không công chứng chứng thực theo qui định Đến ngày 9/8/2000 sau bên bỏ qua nhiều lỗi bên, bên ký vào kê khai mua bán quyền sở hữu nhà Uỷ ban nhân dân phường Phạm Đình Hổ Sau đó, chị Thảo đề nghị dược tốn số tiền cịn lại Hợp đồng mua bán nhà phía Anh Dũnơ lại đề nghị ký thêm hợp đồng phụ việc Chị Thảo phải mở tài khoản Ngân hàng Nông nghiệp chi nhánh Láng Hạ đứng tên Anh Dũng chuyển 50% giá trị cịn lại hợp đồng vào tài khoản không sử dụng không đồng ý Anh Dũng Không đồng ý với việc này, Chị Thảo làm đơn khởi kiện yêu cầu Anh Dũng tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà ký Bản án số 16/DSST ngày 21-23/5/2002 Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng xử tuyên: Xác nhận khai mua bán quyền sở hữu nhà chị Thảo với Anh Dũng, bà Đan hợp pháp, buộc Anh Dũng, bà Đan có trách nhiệm nộp hồ sơ gốc ngơi nhà số Hàng Chuối để hồn tất thủ tục mua bán nhà với Chị Thảo Không ý VỚI Bản án sơ thẩm, Anh Dũng, bà Đan làm đơn kháng cáo tới Toà án nhân dân thành phố Hà Nội Tại bán án số 208/DSPT ngày 1421/11/2002, Toà án thành phố Hà Nội định giữ nguyên án sơ thẩm Không ý với định Tồ án phúc thẩm, Anh Dũng, bà Đan có đơn khiếu nại, Toà án nhân dân tối cao kháng nghị án phúc thẩm nói Quyết định giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 23/3/2004 Toà án nhân dân Tối cao định: Huỷ án án phúc thẩm số 208/DSPT Toà án nhân dân thành phố Hà Nội, giao Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử theo thủ tục phúc thẩm Tại án số 13/DSPT ngày 18/1/2005 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội định: Tuyên bố Họp đồng mua bán nhà ỏ' số phố Hàng Chuối giao dịch dân vô hiệu chưa tuân thủ qui định pháp luật Hợp 70 đồng mua bán nhà Buộc Anh Dũng, bà Đan phải toán số tiền nhận Chị Thảo bồi thường thiệt hại lỗi hoàn toàn thuộc bên bán Qua vụ án cho thấy, việc xét xử kéo dài nhiều năm- từ năm 2002 đến 2005 qua nhiều lần xét xử Mấu chốt vấn đề Hợp đồng mua bán nhà bên khơng tn theo qui định pháp luật hình thức, c) Tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ỏ liên quan đến giá bán, phương thức toán tiền bán nhà Theo qui định pháp luật Họp đồng mua bán nhà ở, bên tự nguyện việc thoả thuận giá bán nhà theo giá thị trường thoả thuận phương thức toán giá trị hợp đồng Trên thực tế Hợp mua bán nhà ký kết - hình thức hợp đồng không tuân theo qui định pháp luật, bên mua bán trao tay không tiến hành công chứng, chứng thực nên sau vài năm, giá nhà tăng lên, bên bán liền kiện đòi nhà Rất nhiều trường hợp xảy ra, xét sử, Toà án buộc phải tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hình thức, kết nhà trả cho người bán, người mua nhận lại tiền khoản tiền phạt bên vi phạm Tuy nhiên, mức độ tiền phạt có giới hạn ncn thiệt thòi cho người mua nhà Trường hợp tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà Chị Thảo Anh Dũng, bà Đan việc mua bán nhà số Hàng Chuối ví dụ điển hình Năm 1997, Chị Thảo Anh Dũng, bà Đan ký Hợp đồng mua bán nhà nhà số Hàng Chuối với giá là: 925 vàng 9999 hiệu SJC Chị Thảo toán trước 50 % số tiền trên, số lại toán bên bán làm xong giấy tờ Tuy nhiên, mâu thuẫn với phụ lục tốn 50% giá trị cịn lại hợp đồng nên hai bên tranh chấp với Tại án số 13/DSPT ngày 18/1/2005 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội định: Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà số phố Hàng Chuối giao dịch dân vô hiệu Buộc Anh Dũng, bà Đan phải toán số tiền nhận Chị Thảo 462,5 vàng 9999 hiệu SJC bồi thường thiệt hại lỗi hoàn toàn thuộc bên bán với số tiền là: 642,060 Tuy nhiên, giá thực tế nhà thời điểm 71 tháng 1/2005 theo định giá là: 194,7m2 X 1 cây/m2= 2141,7 vàng Như vậy, từ việc không thống phương thức toán- lỗi bên bán dãn tới việc tranh chấp Họp Toà xử Hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu, có ý kiến cho rằng, việc Anh Dũng đưa phương thức toán không phù hợp thực chất việc Anh Dũng muốn huỷ Hợp đồng mua bán nhà Anh Chị Thảo thời giá nhà đất trung tâm Hà Nội tăng lên đáng kể Như thế, cốt lõi vân đề thời gía nhà đất thay đổi, bên bán không muốn bán nhà Để xảy vấn đề này, thực chất lỗi hai bên tiến hành giao kết Hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ đầy đủ qui định hình thức cảu Hợp đồng mua bán nhà 72 CHƯƠNG NHỮNG VƯỚNG MẮC TRO N G VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC TRANH C H Ấ P VỂ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỂ H Ợ P Đ ổ N G MUA BÁN NHÀ Ở Những vưởng mắc viẽc giải tran h chấp mua bán nhà ỏ Kể từ Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực đến nay, Quốc hội, ỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành loạt văn hướng dẫn giải vấn đề nhà như: Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/8/1998 giao dịch dân nhà thực trước ngày 1/7/1991; Nghị quyếl Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991; Nghị số 755/2005/NQUBTVQH11 Uỷ ban thường vụ Quốc hội qui định giải số 1rường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1/7/1991; Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 Chính phủ việc người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam; Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 cơng chứng, chứng thực Hội đồng thẩm phán Tồ án nhân dân tối cao nhiều Nghị hướng dẫn cụ thể giải tranh chấp liên quan đến nhà Về văn pháp luật nói tạo sở pháp lý cho việc giải vấn đề nhà nói chung, Hợp đồng mua bán nhà nói riêng, thuận lợi cho việc áp dụng để giải tranh chấp phát sinh Mặc dù vậy, áp dụng các văn để giải vụ việc cụ thể, phát sinh khiếu nại lên cấp có thẩm quyền quyền lợi ích bên chưa giải thoả đáng 73 Các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội nhiều, tập trung vào vấn đề: đối tượng hợp đồng, giá, phương thức tốn, hình Ihức hợp đồng Trong đó, tranh chấp liên quan đến hình hình thức phổ biến ngày nhiều, lẽ, giao dịch mua bán nhà bên thiết lập cách nhiều năm, giao kết, bên lại không tuân thủ theo qui định pháp luật, việc mua bán nhà chủ yếu trao lay, hợp đồng viết tay khơng có cơng chứng, chứng thực có chứng thực khơng thẩm quyền, thời giá thay đổi, giá nhà đất lại Hà Nội ngày tăng, nên bẽn bán dựa vào lý khác để yêu cầu Toà án xét xử tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu Vơ hình chung, bên mua bị thiệt hại đáng kể từ việc bị tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu Hưởng hoàn thiên qui đinh pháp luât Hơp mua bán nhà ỏ Bỏ luât dân sư năm 1995 Bộ luật dân năm 1995 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/1996, từ đến Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ quan khác ban hành loạt văn pháp luật nhằm đưa qui định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà vào sống, tạo sở pháp lý bảo vệ giao dịch dân sự, bảo vệ quyền lợi ích đáng nhân dân Bên cạnh đó, u ỷ ban thường vụ quốc hội ban hành: Nghị số 58/1998/NQ-ƯBTVQH10 ngày 24/8/1998 giao dịch dân nhà thực trước ngày 1/7/1991; Nghị Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991; Nghị số 755/2005/NQ-ƯBTVQH11 u ỷ ban thường vụ Quốc hội qui định giải số trườns; hợp cụ thể nhà đất q trình thực sách quản ]ý nhà đất sách cải lạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1/7/1991, để điều chỉnh tồn phát sinh lừ trước Pháp lệnh nhà 74 năm 1991 có hiệu lực hậu trình cải tạo xã hội chủ nghĩa Như vậy, hệ thống pháp luật Hợp đồng mua bán nhà tương đối đẩy đủ, nhiên thực tế áp dụng pháp luật vổ Hợp mua bán nhà ỏ' xuất nhiều vi phạm việc Hợp đồng mua bán nhà nguyên nhân sau: Mặc CỈÙ qui định Hợp đồng mua bán nhà tương đối đầy đủ hoàn thiện, song qui định qui định Irong Bộ luật dân sự, Nghị Quốc hội, Ưỷ ban thường vụ Quốc hội, việc cụ thể hoá văn luật để hướng dẫn áp dụng, thực thống phạm vi nước, đặc biệt vấn đề trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hợp đồng chưa thực đồng Công tác tuyên Iruyền pháp luật vấn đề Hợp đồng mua bán nhà ở cấp độ cho người dân hiểu thực theo qui định pháp luật chưa thực thường xuyên, liên tục Hiện đối tượng người Việt Nam định cư nước mua nhà tai Việl Nam hạn chế, số lượng nhà mua, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có giới han ngơi nhà kìm hãm việc mua bán nhà đối tượng Vấn đề mua nhà chung cư vấn đề cộm, việc qui định ưu tiên mua nhà đối tượng khó khăn nhà ở, đối tượng sách, người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp qui định chung chung, chưa có chế cụ thể để đối tượng mua nhà Bên cạnh vấn đề chế pháp lý dành cho hộ chung cư chưa rõ ràng: người mua hộ chung cư từ Công ty kinh doanh nhà cấp giây chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng Vấn đề mua nhà thuê nhà nước chưa giải dứt điểm, chế mua bán nhà rườm rà, qua nhiều khâu, nhiều công đoạn 75 Vấn đề yêu cầu người mua nhà Hà Nội phải có hộ Hà Nội vấn đề làm cho thị trường nhà Hà Nội không minh bạch, kìm hãm giao dịch nhà Hiện nay, số đối tượng nhà xuất như: nhà di dời được: toa xe, nhà bị chưa có chế điều chỉnh 76 K ẾT LUẬN VÀ K IẾN NGHỊ -L Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng dân thông dụng đáp ưng nhu cầu người việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang cho người mua, vừa đảm bảo tính xã hội việc điều chỉnh nhu cầu nhà xã hội, vừa bảo đảm việc quản lý nhà Nhà nước Pháp luật nước ta điểu chỉnh quan hệ mua bán nhà từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến đảm bảo nguyên tắc tự do, tự nguyện binh đảng giao kết Hợp đồng mua bán nhà i> Sự phát triển Hợp đồng mua bán nhà từ chỗ chưa hoàn thiện tới hoàn thiện gắn với lịch sử giai đoạn phát triển đất nước, Bộ luật dân năm 1995 ban hành việc pháp điển hoá qui định Hợp đồng mua bán nhà nâng lên tầm cao mới, động lực thúc đẩy giao lưu dân nhà để tiến tới hình thành thị trường bất động sản định hướng phát triển nhà đến năm 2020 Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG ngày 6/5/2004 Theo đó, mục tiêu việc phát triển nhà nhàm góp phần thúc đẩy kinh tế- xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố nhằm thực có kết mục tiêu tiêu CO' Nghị Hội nghị lần thứ V lần thứ VII Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX đề ra; mở rộng khả huy động nguồn vốn đầu tư thành phần kinh tế xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, thực hiệu chủ trương kích cầu; thúc đẩy phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp mua nhà, thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể đối tượng; thực sách hỗ trợ cải thiện nhà đồng bào dân tộc thiểu số, hộ gia đình sinh sống thường xuyên khu vực thường xuyên bị thiên tai; góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân, phát triển nhà đô thị văn minh, đại, 77 bước cải thiện chất lượng nhà nơng thơn, giữ gìn phát huy sắc dân tộc, đại, phù hợp với đặc điểm địa phương Cùng với việc ban hành Bộ luật dân năm 1995, Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính phủ quan khác ban hành hàng loạt văn pháp luật nhằm đưa qui định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà vào sống, tạo sở pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng nhân dân Bên cạnh đó, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành: Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/8/1998 giao dịch dân nhà thực trước ngày 1/7/1991; Nghị Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trước ngày 1/7/1991; Nghị số 755/2005/NQ-UBTVQH11 Uỷ ban thường vụ Quốc hội qui định giải số trường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải iạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1/7/1991, để điều chỉnh tồn phát sinh từ trước Pháp lệnh nhà năm 1991 có hiệu lực hậu trình cải tạo xã hội chủ nghĩa " Để hợp đồng mua bán nhà trở thành phương tiện pháp lý quan trong việc mua bán nhà ở, thúc đẩy thị trường bất bất động sản; học viên xin đề xuất số kiến nghị sau: Sửa đổi qui định Hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân năm 1995 theo hướng qui định Bộ luật dân mang tính nguyên tắc chung, thống phạm vi nước, tiến tới ban hành Luật nhà ở, văn hướng dẫn cụ thể để việc áp dụng pháp luật thống phạm vi nước Đẩỵ mạnh công tác tuyên truyền pháp luật vấn đề Hợp đồng mua bán nhà cấp độ cho người dân hiểu thực theo qui định pháp luật cách thường xuyên, liên tục 78 Mở rộng đối lượng người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam, số lượng nhà mua, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Cần có chế qui định cụ thể cho việc phái triển nhà chung cư, đảm bảo đối tượng khó khăn nhà ở, đối tượng sách, người có cơng với cách mạng, người có thu nhập thấp mua nhà cách thuận lợi Chính phủ cần hướng dẫn cụ thể việc giải đứt điểm vấn đề mua nhà thuê nhà nước Vấn đề yêu cầu người mua nhà Hà Nội phải có hộ Hà Nội cần phải loại bỏ, để bảo đảm quyền tự cư trú, quyền mua nhà, xây dựng nhà người dân Hiến pháp qui định Đối với số đối tượng nhà xuất như: nhà di dời được: toa xe, nhà bè cần phải có sách phù hợp để điều chỉnh hợp lý nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu nhà DANH MỤC TÀI LIỆU TH A M KHẢO Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980, 1992, Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 Quốc hội khoá 10 việc sửa đổi số điều Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Bộ luật dân năm 1995 Pháp ỉộnli nhà năm 1991 Luật cải cách ruộng đất ngày 19/12/1953 Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/2/1952 thể lệ trớc bạ việc mua, bán, cho đổi nhà của, ruộng đất Pháp lệnh hợp đồng dân năm 1991 Nghị số 58/1998/NQ-ƯBTVQH10 ngày 24/8/1998 vê nhà đợc thực trớc ngày 1/7/1991 Nghị quyếl Quốc hội số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN trớc ngày' 1/7/1991 Nghị số 755/2005/NQ-ƯBTVQH11 ỷ ban thường vụ Quốc hội qui định giả số trường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo xã hội chủ nghía trước ngày 1/7/1991 giao dịchdân 10 Nghị định số 60-CP ngày 5/7/1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đấl đô thị 11 Nghị định số 61-CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà 12 Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán 13 Nghị định 1/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 Chính phủ việc ngời Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam II 14 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 công chứng, chứng thực 15 Nghị định số 02/CP ngày 4/1/1979 ban hành điều lệ thống quản lý nhà thành phố, thị xã, thị trấn 16 Nghị định Hội đồng Chính phủ số 114/CP ngày 29 tháng năm 1964 việc thống quản lý nhà, dất thành phố thị xã 17 Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 Hội đồng phủ việc ban hành sách quản lý cải tạo XHCN nhà, đất cho th thị tỉnh phía Nam 18 Quyết định số 297-CT ngày 2/10/1991 Hội đồng Bộ trưởng việc giả số vấn đề nhà 19 Thông tư số 02/1999/TT-BXD ngày 3/5/1999 Bộ xây dựng hướng dẫn quản lý nhà vắng chủ cá nhân với cá nhân qui định Nghị số 58/1998/NQ-ƯBTVQH10 ngày 24/8/1998 giao dịch dân ve nhà thực trước ngày 1/7/1991 20 Thông tư số 383/BXD-ĐT ngày 5-10-1991của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng việc giải số vấn đề nhà 21 Báo cáo tổng kết cơng tác ngành Tồ án từ năm 1996 đến năm 2003 22 Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 UBND thành phố Hà Nội việc Ban hành qui định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội 23 Quyết định số 156/2004/QDD-ƯB ngày 15/10/2004 u ỷ ban nhân thành phố Hà Nội việc sửa đổi bổ sung số điều Qui định ban hành kèm theo Quyết định'số 158/2002/QĐ-ƯB ngày 25/11/2002 UBND thành phố Hà Nội việc Ban hành qui định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội 24 Quyết định số 87/2004/QĐ-UB ngày 10/8/2004 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành Qui định tạm thời thí điểm quản lý mua bán nhà dự án phát triển nhà địa bàn thành phố Hà Nội III 25 Quyết định số 91 /2004/QĐ-UB ngày 20/5/2004 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội việc ban hành qui định quản lý kinh doanh nhà địa bàn thành phố Hà Nội 26 Quyết định số 38/2005/QĐ-ƯB ngày 29/3/2005 việc Ban hành quy trình bán nhà ihuộc sở hữu nhà nước cho người thuê theo Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 Chính phủ 27 Trường đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân Việt Nam , Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 28 Nguyễn Ngọc Điện (2004), Bình Luận hợp đồng thông dụng Luật dân Việt Nam, Nhà xuất trẻ, TP Hồ Chí Minh 29 Đặng Mạnh Tiến (1996), Hợp đồng mua bán nhà ở- Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội 30 Trường đại học Luật Hà Nội, Tạp chí Luật học, số từ năm 1996 đến ... nghiên cứu qui định hành Bộ luật dân năm 1995 Hợp đồng mua bán nhà ở, kiến giải chế áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà Thực tế cho thấy, tình hình mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội diễn động... thành phô Hà Nội theo qui định Bộ luật dân năm 1995? ?? với mong muốn tìm hiểu qui định hành thành phố Hà Nội việc áp dụng qui định Bộ luật dân Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố đóng góp số... thức qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà theo qui định Bộ luật dân năm 1995 - Tìm điểm hạn chế, điểm chưa phù hợp Hợp đồng mua bán nhà trình áp dụng pháp luật Việt Nam địa bàn thành phố Hà Nội