HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

1 LỜI MỞ ĐẦU Nhà theo phạm trù triết học lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hội phương tiện đáp ứng nhu cầu - nhu cầu thiết yếu tồn phát triển người Theo phạm trù kinh tế khối tài sản có giá trị lớn, theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh cụ thể ngành luật dân Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Hiện Việt Nam, nhu cầu nhà ngày tăng theo nhịp độ tăng trưởng kinh tế với yêu cầu chỗ rộng rãi hơn, tiện nghi nên hoạt động tạo lập nhà ngày trở nên sôi động Do quĩ đất quốc gia đặc biệt đô thị lớn có hạn nên việc xây dựng nhà chung cư coi biện pháp chủ yếu để đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà Theo hợp đồng mua bán nhà chung cư chiếm tỉ trọng lớn giao dịch bất động sản Nghiên cứu hợp đồng mua bán hộ chung cư mang tính cấp thiết, để đáp ứng yêu cầu trước mắt phục vụ cho giao dịch thị trường bất động sản để chuẩn bị lí luận tư tưởng cho việc bùng nổ giao dịch mua bán hộ chung cư tương lai Do trình nghiên cứu gặp nhiều khó khăn điều kiện khách quan trình độ nhận thức chủ quan có hạn, em cố gắng hết sức, song, viết chắn không tránh khỏi điểm hạn chế thiếu sót Bởi vây, em mong nhận ý kiến góp ý, phê bình quý báu từ phía thầy cô giáo để viết hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NÓI RIÊNG 1.1 Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm: Hợp đồng mua bán nhà xem xét khái niệm rộng mang tính học thuật sau: Hợp đồng mua bán nhà phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc chuyện dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội nhà quản lý giám sát Nhà nước nhà ở, từ đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà chuyển quyền sở hữu nhà bán, bên mua trả tiền nhận nhà đồng thời bên phải đăng ký quyền sở hữu nhà theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định 1.1.2 Chủ thể: Ngoài yêu cầu lực pháp luật chủ thể tham gia giao dịch dân nói chung, người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà thiết phải có đầy đủ lực hành vi dân (quy định Điểm a, Khoản 1, Điều 122 BLDS 2005) Đó yếu tố bắt buộc người tham gia giao kết hợp đồng loại Đối với chủ thể khác cá nhân bên tham gia giao dịch mua bán nhà nhà để sử dụng vào mục đích khác phải thỏa mãn yêu cầu lực hành vi dân người đứng tham gia giao dich (người đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền) Với điều kiện bắt buộc này, người đầy đủ lực hành vi dân sự, người lực hành vi dân người hạn chế lực hành vi dân theo quy định Điều 21, 22, 23 BLDS 2005, muốn giao kết hợp đồng mua bán nhà phải thông qua người đại diện theo pháp luật họ người đại diện theo pháp luật nhân cha, mẹ chưa thành niên ( Khoản Điều 141 BLDS 2005); người giám hộ người giám hộ ( Khoản Điều 141 BLDS 2005) hay người tòa án định làm giám hộ người bị hạn chế lực hành vi dân (Khoản Điều 141 BLDS 2005) 1.1.3 Đối tượng: Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà cụ thể, hộ cụ thể diện tích nhà định Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất Đai có hiệu lực) đối tượng hợp đồng mua bán nhà không nhà, vật kiến trúc mà bao gồm quyền sử dụng đất Nghĩa hợp đồng mua bán nhà gồm hai phần: phần mua bán nhà phần chuyển quyền sử dụng đất Đây đặc thù hợp đồng mua bán nhà nước ta 1.1.4 Hình thức Pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ hình thức hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền ( ủy ban nhân dân công chứng viên Nhà nước…) Xét chất, Nhà nước muốn thông qua việc lập hợp đồng văn bản, có chứng thực quan Nhà nước có thẩm quyền để vừa đảm bảo tính an toàn pháp lý cho bên tham gia giao kết hợp đồng, vừa thể thiện giám sát Nhà nước giao dịch có liên quan đến đối tượng có tính xã hội sâu sắc phần theo dõi nhu cầu xã hội nhà có sở cho việc hoạch định kế hoạch, sách quốc gia nhà 1.2 Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.1 Khái niệm: Về bản, khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư không nằm khái niệm hợp đồng mua bán nhà nói chung nêu Tuy nhiên, để đến khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư phải phân tích chi tiêt dạng hộ chung cư sở phân tích chủ thể đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.2 Chủ thể đối tượng: Theo Luật nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 có hiệu lực ngày tháng năm 2006: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia định, cá nhân sử dụng nhà chung cư” (Điều 70) Căn hộ chung cư hiểu diện tích phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân nhà chung cư Căn hộ chung cư phận cấu thành cấu thành nhà chung cư Căn hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư góc độ đối tượng giao dịch dân tồn ba dạng: - Căn hộ chung cư dự án: hộ chung cư giai đoạn dự án xây dựng - Căn hộ chung cư bán giao: hộ chung cư xây xong, có biên bàn giao chủ đầu tư (người bán) người mua - Căn hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Về chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án: Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án hợp đồng kí kết Chủ đầu tư người mua gốc Trong số trường hợp hợp đồng này, Chủ đầu tư đưa số điều kiện người mua gốc (như có học đại học, phải cán công nhân viên…) Trong trường hợp giao dịch mua bán hộ chung cư dự án người mua gốc người mua lại, thường lập dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng, theo người mua gốc ủy quyền cho người mua lại thực tiếp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, nhận hộ chủ đầu tư bàn giao, bán đứt hộ thuộc quyền sở hữu người mua gốc cho người khác… Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án thường kí chủ đầu tư người mua gốc dạng hợp đồng theo mẫu Một thực tế xảy hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không bảo đảm thời gian giao nhà theo quy định bên mua thường làm không đưa điều khoản phạt vi phạm hợp đồng kí kết (lý phải ký hợp đồng theo mẫu) Để mua hộ chung cư, khách hàng phải đặt trước hàng trăm triệu đồng (khoảng 30% giá trị hộ) toán thành nhiều đợt dự án hoàn thành đưa vào sử dụng Nhưng, nhiều nguyên nhân có không dự án bị chậm tiến độ Theo Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội, tính sơ bộ, thành phố có tới chục dự án bỏ không, tình trạng chậm trễ giao nhà phổ biến Điều 422 Bộ luật Dân (BLDS) 2005 quy định phạt vi phạm hợp đồng: Điều 422 Thực hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm Phạt vi phạm thoả thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm bên thoả thuận Các bên thoả thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp tiền phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại vừa phải nộp phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại; thoả thuận trước mức bồi thường thiệt hại phải bồi thường toàn thiệt hại Trong trường hợp bên thoả thuận bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp tiền phạt vi phạm Vấn đề đặt phải đưa khung chế tài để quản lý xử lý chủ đầu tư vi phạm chất lượng thời hạn hợp đồng Mức xử phạt cụ thể thể rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư Một vấn đề quan trọng khác đặt hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án điều khoản bảo hành Điều 74 Luật Nhà quy định chung bảo hành nhà ở: Điều 74 Bảo hành nhà Nhà bảo hành sau hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà có trách nhiệm bảo hành thiết bị cung ứng Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà để bán bên bán nhà có trách nhiệm bảo hành thời hạn quy định khoản Điều Bên bán nhà có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực trách nhiệm bảo hành nhà Nội dung bảo hành nhà bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết vận hành, sử dụng không bình thường mà lỗi người sử dụng nhà gây Thời gian bảo hành nhà tính từ ngày chủ đầu tư ký biên nghiệm thu nhà để đưa vào sử dụng quy định sau: a) Không sáu mươi tháng nhà chung cư từ chín tầng trở lên loại nhà khác đầu tư xây dựng ngân sách nhà nước; b) Không ba mươi sáu tháng nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không hai mươi bốn tháng nhà không thuộc diện quy định điểm a điểm b khoản Như vậy, cho dù hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không ghi điều kiện bảo hành, ghi quy định pháp luật (12 tháng kể từ ngày bàn giao hộ…) việc bảo hành hộ chung cư phải theo quy định pháp luật Trên số vấn đề phát sinh từ đặc điểm riêng hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Các vấn đề chung (về hình thức, nội dung…) xem xét theo quy định chung BLDS hợp đồng mua bán tài sản 2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.2.1 Hình thức: Điều 450 BLDS 2005 hình thức hợp đồng mua bán nhà quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng thực chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Điều 401 BLDS 2005: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng thể văn có công chứng chứng thực, phải đăng kí xin phép phải tuân theo quy định đó.” Hợp đồng mua bán hộ chung cư bắt buộc hợp đồng phải lập thành văn có chứng thực, chứng nhận quan có thẩm quyền tính chất đặc thù tài sản phải đăng kí quyền sở hữu Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua hình thức pháp lý chặt chẽ, tạo nên sở pháp lý tin cậy đảm bảo an toàn giao lưu dân Hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với hình thức văn có chứng thực quan có thẩm quyền hình thức thích hợp cần thiết mà thông qua hợp đồng bên thống thỏa thuận với nội dung cụ thể hợp đồng Các hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lập chứng nhận Phòng công chứng nhà nước thực theo trình tự thủ tục chặt chẽ với cá quy định pháp luật 2.2.2 Đối tượng: Đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư thể nội dung hợp đồng phải đầy đủ, cụ thể rõ ràng Căn hộ chung cư thường ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức bao gồm tất tồn bên bốn tường chung phân cách hộ với hộ lân cận với hành lang, không gian bên ngoài; vách bảo hộ tường chung, phần che trần, lót sàn nhà, vách ngăn phòng nội công trình phụ riêng hộ, cửa sổ… Ta gọi tất yếu tố phần riêng hộ chung cư Chủ sở hữu hộ cung cư có quyền phần dùng để phục vụ cho tất người thuộc chung cư Các phần – tạm gọi phần chung – đa dạng: quyền sử dụng đất, sân, vườn chung, lối chung, mái nhà chung, cầu thang máy, hành lang, nơi để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung, nhà kho chung… Đối với phần riêng – nguyên tắc, chủ sở hữu hộ chung cư có quyền chiếm hữu sử dụng hộ riêng chủ thể đầy đủ quyền sở hữu làm tất việc theo ý trường hợp tài sản nằm biệt lập Một mặt, chung cư xây dựng theo tiêu chuẩn đặc thù nhà sử dụng vào mục đích thương mại Mặt khác, chủ sở hữu chung cư đạt tới thỏa thuận việc xác định công dụng chung cư; chủ sở hữu phải tuân theo thỏa thuận Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hộ chừng mực kết cấu chung chung cư cho phép không gây thiệt hại cho chủ sở hữu khác chung cư Đối với phần chung – chủ sở hữu hộ chung cư có quyền quản lý sử dụng ngang phần diện tích thiết bị chung Phần chung sử dụng riêng – có phần chung thuộc chung cư sử dụng một nhóm chủ sở hữu Nhưng phần phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa thuộc tất cả, chủ sở hữu khác chung cư không sử dụng chung Sự tồn phần chung sử dụng riêng xuất phát từ đặc điểm cấu tạo chung cư Chủ sở hữu hộ chung cư có quyền chấp, chuyển nhượng hộ theo ý có quyền để lại hộ cho người thừa kê “Căn hộ” hiểu theo nghĩa rộng, tức bao gồm phần riêng quyền phần chung Người chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt lại có quyền sở hữu phần riêng có quyền chủ sở hữu hộ chung cư phần chung Các chủ sở hữu khác chung cư quyền ưu tiên mua trường hợp hộ đem bán Đây điểm khác biệt sở hữu chung nhà chungcw sở hữu cchung theo phần thông thường Căn hộ chung cư theo nghĩa rộng đơn vị tài sản đối tượng quyền sở hữu - ta nói quyền sở hữu nhà chung cư trường hợp cá biệt sở hữu chung hay sở hữu riêng Đó quyền sở hữu kép, gồm có sở hữu riêng phần riêng sở hữu chung phần chung Suy cho cùng, chủ sở hữu hộ chung cư có quyền sở hữu hộ mình, hộ hiểu theo nghĩa rộng nhất: thành phần tổng thể (là khối chung cư) gồm có hộ hiểu theo nghĩa hẹp phần mà người chủ hộ hưởng phần chung thuộc chung cư Nói cách khác quyền sở hữu hộ chung cư mang tính chất kép, mà thân hộ chung cư với tư cách tài sản, thực thể kép: mặt hộ chung cư khối tài sản thống nhất; mặt khác, hộ chung cư tập hợp có tổ chức hình thành từ phần sở hữu chung phần sở hữu riêng Quyền sở hữu khối chung cư thống tập thể chủ sở hữu chung cư thực hiên; hộ chung cư cá nhân chủ sở hữu người có tư cách để thực quyền chủ sở hữu 2.2.3 Về nội dung khác hợp đồng mua bán chung cư Về nghĩa vụ dân phát sinh từ hợp đồng mua ban hộ chung cư: Điều 280 BLDS 2005 quy định nghĩa vụ dân sự: Điều 280: Nghĩa vụ dân Nghĩa vụ dân việc mà theo nhều chủ thể (sau gọi chung bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền giấy tờ có giá,thực công việc khác không thực công việc định lợi ích nhiều chủ thể khác (sau gọi tắt bên có quyền) Trong trường hợp, hợp đồng mua bán hộ chung cư có điều khoản nhằm ràng buộc bên thực quyền nghĩa vụ cam đoan hai bên mua bán Sự cam đoan sở đảm bảo cho hợp đồng thực cho nội dung mà họ cam kết hợp đồng có tranh chấp có yêu cầu tòa án giải Nếu bên cam đoan không thực họ phải chịu trách nhiệm vật chất đền bù thiệt hại cho bên Về thủ tục ký hợp đồng mua bán hộ chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: hai bên mua bán hô chung cư thỏa thuận đưc với công chứng để thủ tục ký hợp đồng mua bán Nếu đủ điều kiện cần thiết công chứng viên hướng dẫn lập ký hợp đồng văn Về giá cả, phương thức toán, thời hạn giao nhà, giao tiền, giao giấy tờ nhà, cam đoan bên… kể từ phòng công chứng nhà nước chứng nhận hợp đồng mua bán nhà hạn chế nhiều tranh chấp xảy 2.2.4 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng dân mang tính đặc thù so với loại hợp đồng dân khác Thực tiễn cho thấy hợp đồng mua bán nhà thường bên bàn bạc thỏa thuận với nhà, cách thức hợp đồng, giá cả, phương thức toán, khoản thuế phải nộp, trách nhiệm bên sau lập văn xin pháp lệnh công chứng nhà nước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền…trong giai đoạn đó, việc xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực vào thồi điểm có ý nghĩa quan trọng lý luận thực tiễn BLDS 2005 quy định hiệu lực hợp đồng mua bán nhà xác định sau hợp đồng quan công chứng chứng nhận Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực 10 Điều 405 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác.” Trên thực tế, thời điểm hai bên ký vào hợp đồng mua bán nhà thời điểm quan công chứng chứng nhận việc ký kết chứng nhận nội dung hợp đồng hợp đồng quan công chứng nhà nước chứng nhận cam kết, thỏa thuân, trở thành hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực bên - nghĩa bên bán giao nhà giấy tờ kèm theo, nhận tiền, bên mua trả tiền nhận nhà theo phương thức mà họ thỏa thuận hợp đồng…việc thủ tục đăng ký sang tên giai đoạn cuối mang tính hình thức đồng thời củng nghĩa vụ mà hai bên phải thực theo quuy định BLDS 2005 2.2.5 Trường hợp hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu Hợp đồng mua bán hộ chung cư có hiệu lực tuân thủ điều kiện pháp luât, tuân thủ điều kiện quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết đảm bảo thực Là dạng giao dịch dân hợp đồng mua bán nhà ở, muốn có hiệu lực pháp luật hợp đồng mua bán can hộ chung cư phải có đầy đủ điều kiện quy đinh Điều 122 BLDS 2005 - Các bên tham gia ký kết phải có lực hành vi dân Các bên tham gia ký kết phải hoàn toàn tự nguyện Hình thức mua phải theo quy định pháp luật Mục đích, nội dung hợp đồng mua bán nhà không vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội Thiếu điều kiện kể không đáp ứng đầy đủ diều kiện hợp đồng mua bán nhà ký kết không phát sinh hiệu lực quyền nghĩa vụ bên không đươc bảo hộ pháp luật có tranh chấp xảy Một số trường hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu: Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu hợp đồng không tuân thủ đầy đủ điều kiên theo quy định pháp luật hợp đồng mau bán hộ 10 11 chung cư vô hiệu vi phạm yếu tố chủ thể, vi phạm nội dung, hình thức hợp đồng Về nguyên tắc giao kết hợp đồng, hợp đông vi phạm quy định pháp luật, hợp đồng bị vô hiệu Căn vào tính chất mức độ nguy hiểm chủ thê, hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phân thành nhiều loại khác nhau: hợp đồng mau bán hộ chung cư vô hiệu tuyệt đối hợp đồng mua bán hộ chung cư tương đối Cơ sở để phân biệt hai loại hợp đồng mua bán nhà vô hiệu la đưa vào nguyên tắc bên giao kết vi phạm quy định pháp luật bảo vệ lợi ích chung xã hội hay bảo vệ lợi ích cá nhân sau: - Hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu tuyệt đối hợp đồng “ vi phạm quy định pháp luât” Có nghĩa giao kết bên vi phạm điều cấm pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư trái đạo đức xã hội, trường hợp nguyên tắc đương nhiên vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết Các bên mua, bán hộ chung cư, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu - Hợp đông mua bán hộc chung cư vô hiệu tương đối: hợp đồng giao kết vi phạm quy định pháp luật có mục đích bảo vệ quyền lợi cá nhân Dạng hợp đồng yếu giao kết bên hợp đồng bị nhầm lẫn nội dung chủ yếu hợp đồng, bị đe dọa, bị lừa dối làm cho việc thỏa thuận không tự nguyện, vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng Nếu họ có yêu cầu xe xét bồi thường, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, tòa án xem xét quyền bên bị vi phạm yêu cầu bên thực nghĩa vụ bồi thường thiệt hại Nếu người có quyền lợi bị vi phám, họ không yêu cầu tòa án hủy bỏ hợp đồng hợp đồng coi có hiệu lực pháp luật phát sinh quyền nghĩa vụ bên Ngoài ra, hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phân thành: hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu phần hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu toàn Tuy nhiên BLDS chưa có quy định cụ thể trường hợp bồi thường thiệt hại hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư bị vô hiệu Cho nên giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Tòa án vào nguyên tắc chung trách nhiệm bồi thường thiệt hại hợp đồng Vì tránh khỏi tình trạng không thống 11 12 tòa án thiếu công xét xử, đặc biệt trường hợp nhà chung cư phá vỡ xây dựng hoàn toàn thiệt hại khách quan mang lại giá hộ chung cư tăng giảm đột biến CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ – MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Thực tế nay, đôi với quy trình thủ tục phức tạp, tốn việc mua bán nhà dự án, hộ chung cư dự án mang nhiều yếu tố bao cấp, phân phối không bình đẳng người mua Những hộ có vị trí tốt cách hay cách khác thuộc người có ảnh hưởng đến dự án, hộ lại bán thời điểm nay, quỹ nhà tham gia thị trường hộ chung cư dự án thấp, mặt giá lại cao (giá số dự án phát triển nhà Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh có cấu bao gồm: chi phí sử dụng đất chiếm 25-30%, chi phí tạo mặt xây dựng hạ tầng chiếm 10-15%, chi phí xây dựng chiếm 35-50% thuế cộng lãi chiếm 1520%) Mức giá hộ chung cư thường không phù hợp với khả toán nhều tầng lớp xã hội Phần lớn người dân bình thường tiếp cận mua nhà chung cư qua quảng cáo rao bán bối cảnh thị trường ế ẩm dự án chọn địa điểm không thuận lợi hệ thống hạ tầng chưa đầu tư Qua kết điều tra Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh (tháng 11 năm 2011), có khoảng 10,25% người hỏi sống hộ chung cư, có 13,75% người hỏi có nguyện vọng sống hộ chung cư Có nhiều lý khiến người dân chưa muốn nhà chung cư Lý lớn không thuận tiện sinh hoạt (57,50%), lý thứ hai không thuận tiện lại (9,5%), lý thứ ba không thuận tiện kinh doanh (3%) Rõ ràng đô thị mở rộng mãi, việc xây nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực (do quỹ đất có hạn, tài gia đình không đủ để mua đất xây nhà…) Vì vậy, giải pháp xây nhà chung cư vừa mang tính thực, vừa mang tính bắt buộc Tuy nhiên vấn đề đặt làm để sống nhà chung cư thuận tiện nhà đơn lẻ đặt cho nhà quản lý, nhà hoạch định sách việc xây dựng định hướng chủ trương đồng thời đặt cho nhà đầu tư phát 12 13 triển, cho nhà nghiêm cứu để đưa mô hình nhà chung cư phù hợp với nhu cầu khả người dân Trong kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, hoạt động thị trường điều chỉnh pháp luật pháp luật tạo môi trường pháp lý cho phát triển lành mạnh, khắc phục khuyết tật vốn có thị trường Đối với thị trường bất động sản, yếu tố pháp luật có tính chất quy định hình thành phát triển việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước hướng dẫn biện pháp thực giao dịch hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán…cùng với quy định phương tiện, công cụ thực giao dịch Nhà nước vừa tạo lập môi trường, khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể việc thực giao dịch thị trường, vừa thực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hộ chung cư đối tượng giao dịch thị trường bất động sản chưa có văn pháp luật quy định cụ thể, hướng dẫn chủ yếu tìm thấy BLDS 2005 Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005 BLDS quy định địa vị pháp lý cá nhân, pháp nhân chủ thể khác quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ tài sản, quan hệ nhân thân giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử chủ thể tham gia quan hệ dân BLDS quy định nội dung tài sản, bất động sản, xác lập quyền sở hữu tài sản chấm dứt quyền sở hữu tài sản, điều kiện nội dung, trình tự thực giao dịch dân tài sản, bất động sản; có quy định hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản, nhà ở… Thực tế cho thấy hầu hết trường hợp mua bán nhà bên lập thành văn bản, song đa số lại không thực thủ tục hình thức trọn vẹn mà pháp luật quy định như: có làm giấy viết tay hai bên, ký hoăc điểm cẩn thận có mời người làm chứng họ voi thực xong hợp đồng họ đến Chính quyền địa phương để xin chứng thực chữ kí song lại không sang tên trước bạ Thực tế có tình trạng mặt trình độ ý thức người dân pháp luật thấp, mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật quan chức buông lỏng suốt thời gian dài Những hợp đồng không thực trọn vẹn theo quy định pháp luật trình bày xảy tranh chấp có chấp nhận hay không vấn đề phức tạp, cấp tòa án có nhiều cách hiểu áp dụng khác nhau: 13 14 chấp nhận hợp đồng có hiệu lực, không chấp nhận chấp nhận phần…việc công nhận hợp đồng chưa làm xong thủ tục thực tế việc thực thực tế diễn hợp đồng phù hợp với khách quan, phù hợp với ý chí bên giao kết hợp đồng hợp đồng chứng pháp lý để Tòa án xem xét giải tranh chấp xảy 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng hợp đồng dân thông dụng giao lưu dân vừa đáp ứng nhu cầu nhà người thông qua việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua, vừa bảo đảm quản lý Nhà nước nhu cầu nhà cộng đồng, nên giai đoạn lịch sử phát triển Nhà nước pháp luật có quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ đặc biệt Xuất phát từ nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà chung cư nói riêng, sở xem xét thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, ta rút số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư: Thứ nhất, cần ban hành kịp thời văn pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cụ thể pháp luật phải có quy định cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án cần có điều khoản quy định rõ ràng trách nhiệm chủ đầu tư chế tài chủ đầu tư trường hợp chậm giao nhà để đảm bảo quyền lơi cho bên mua Thứ hai, cần quy định thực bảo đảm hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án Để hạn chế thiệt hại xảy hợp đồng loại này, việc bảo đảm thực hợp đồng cần có biện pháp đưa khung chế tài phạt vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chủ đầu tư Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà tiến độ phải chịu phần lãi xuất (tính theo lãi suất ngân hàng nhà nước) mà người mua nộp tiền để mua hộ chung cư dự án Trong trường 14 15 hợp nghiệm thu nhà chất lượng không đảm bảo chủ đầu tư hoàn toàn phải chịu trách nhiệm việc Thứ ba, cần đơn giản hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà để sớm đưa hộ chung cư giao nhà vào giao dịch dân có văn công nhận “căn hộ chung cư giao nhà” đối tượng giao dịch đưa vào giao dịch dân Thứ tư, cần sớm có quy định quyền sử dụng đất hộ chung cư Thứ năm, cần quy định chế độ bảo hiểm hộ chung cư loại bảo hiểm tài sản thông qua công ty bảo hiể phi nhân thọ Chi phí bảo hiểm hai bên chủ đầu tư người mua chịu Ngoài ra, để hoạt động mua bán nhà ỏ vào trật tự theo quy định BLDS, với phân tích cụ thể trọng viết này, xin kiến nghị giải pháp cụ thể sau: Chính phủ cần ban hành nghị định hướng dẫn thi hành quy định luật dân hợp đồng mua bán nhà đó: quy định thống cách hiểu thi hành quy định luật dân hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, kí kết, thực hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống việc giám sát Nhà nước giao dịch mua bán nhà ở, giao cho quan Công chứng nhà nước, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực việc giám sát thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó; quy định diều kiện cần thiết người bán, người mua để áp dụng thống phạm vi nước Tiến hành tuyên truyền pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà hợp đồng mua bán nhà hoạt động quan chức chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà, đất quan hữu quan khác Cải cách chế hành việc quản lý nhà hoạt động mua bán nhà ở, thống việc quản lý nhà ở, đất vào đầu mối, tạo kiện thuận lợi cho việc ký quyền sở hữu nhà để chủ sở hữu đưa nhà vào giao dịch mua bán nhà không gặp khó khăn phiền phức không trốn tránh việc giám sát Nhà nước việc mua bán thực nghĩa vụ nộp loại thuế, loại phí thực việc mua bán nhà 15 16 KẾT LUẬN Giao kết hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng có nhiều nét đặc thù đối tượng hợp đồng nhà - tài sản vừa có giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc đáp ứng nhu cầu thiết yếu đời sống người Ngoài trình giao kết hợp đồng có giai đoạn thực hợp đồng cuối giai đoạn hoàn tất hợp đồng Sự phức tạp việc giao kết hợp đồng mua bán nhà phụ thuộc nhiều vào yếu tố mà đáng kể đến yếu tố chủ thể, đối tượng hợp đồng có lúc có nơi phải phụ thuộc vào sách quan quản lý nhà nước, vào quy hoạch xây dựng…những yếu tố nhiều tác động đến giao dịch mua bán nhà gây không phức tạp làm nảy sinh tranh chấp khó giải Thị trường bất động sản loại thị trường quan trọng Việt Nam hình thành sơ khai Do hệ thống văn pháp lý bất động sản chậm hoàn thiện theo hướng khuyến khích phát triển thị trường nên nhóm đối tượng quyền tham gia giao dịch thị trường bất động sản bị hạn chế Nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà hộ chung cư góp phần vào việc tạo khung pháp lý thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước hoạt động thị trường bất động sản 16 17 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………… …………… ….…1 PHẦN NỘI DUNG………………………………………………………………… CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ NÓI CHUNG VÀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ NÓI RIÊNG…………………………………………………………………… ….2 1.1 Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà………………….……………….….2 1.1.1 Khái niệm……………………………………………………… ……….….2 1.1.2 Chủ thể……………………………………………………… ….………….2 1.1.3 Đối tượng………………………………………………………………….…3 1.1.4 Hình thức………………………………………………………………….…3 1.2 Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư………………….… 1.2.1 Khái niệm…………………………………………………………… … …3 1.2.2 Chủ thể đối tượng……………………………………………… …… CHƯƠNG II: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH….………………………………….4 2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án………………………………… …4 2.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà………………………………………………………………………….… 2.2.1 Hình thức………………………………………………………………………6 2.2.2 Đối tượng……………………………………………………………… ……7 2.2.3 Về nội dung khác hợp đồng mua bán chung cư……………… … 2.2.4 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư…… ……9 2.2.5 Trường hợp hợp hợp đồng mua bán hộ chung cư vô hiệu……………… 10 CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ….…………………………… …… 12 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư….… 12 3.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư……………………………………………………………… 14 KẾT LUẬN…………………………………………………………………… ….16 17 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh Bộ luật dân 2005 Luật nhà năm 2005 Luật đất đai năm 2003 18