Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam

MỞ ĐẦU Chung cư thành phố lớn, đặc biệt Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh ngày xuất nhiều nhiều Tuy nhiên, với thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khuôn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc việc bên mua bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư để đạt mục đích diễn ngày gia tăng Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Hợp đồng mua bán nhà chung cư tảng quan trọng trình mua bán giao dịch Đây quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Để giảm thiểu tranh chấp bảo vệ cho người mua, pháp luật quy định mẫu Hợp đồng mua bán hộ chung cư, theo đó, tất Hợp đồng mua bán hộ phải có đầy đủ quy định nêu Hợp đồng mẫu Ngoài ra, Hợp đồng mua bán hộ phải chủ đầu tư dự án gửi kiểm duyệt quan chức có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi người mua Tuy nhiên, thực tế, Hợp đồng mua bán hộ chung cư chưa bên quan tâm tầm, khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày nhiều gay gắt Mà điển hình, tranh chấp xoay quanh loại biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư (Hợp đồng góp vốn Hợp đồng ủy quyền) nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, phí dịch vụ, vấn đề bảo trì, cảo tạo nhà chung cư CHƢƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ Khái quát chung nhà chung cƣ, hộ chung cƣ vấn đề sở hữu hộ chung cƣ 1.1 Khái niệm đặc điểm hộ chung cƣ, nhà chung cƣ 1.1.1 Khái niệm nhà chung cƣ, hộ chung cƣ Ở Việt Nam, hiểu chung cư tòa nhà cao tầng, bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Chung cư thường xuất nhiều thành phố lớn, có vai trò quan trọng phát triển đô thị hóa, bởi, tập trung dân cư thành phố trở thành vấn đề lớn, từ nảy sinh vấn đề, nhu cầu nhà Do đó, cần thiết phải có phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tuy nhiên, kèm theo nhu cầu xúc, tranh chấp phát sinh theo vấn đề mua bán hộ chung cư Luật Nhà 2005 quy định khái niệm nhà chung cư, trước nhà chung cư gọi nhà tập thể Kể từ năm 2006 bắt đầu xuất thêm dạng nhà giống nhà chung cư quy mô nhỏ nhiều, gọi hộ “chung cư mini” Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định “chung cư mini” giúp cho người mua hộ đảm bảo quyền lợi sở hữu tài sản nhà Tuy nhiên, việc mua bán hộ phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, hợp đồng phải có chứng nhận công chứng chứng thực quan có thẩm quyền; nội dung hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu riêng sở hữu chung, diện tích sàn hộ … giống hợp đồng mua bán hộ chung cư (Điều 13 Thông tư 16/2010/TT-BXD) 1.1.2 Đặc điểm hộ chung cƣ, nhà chung cƣ Do đặc tính tài sản có giá trị người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với chủ sở hữu tài sản khác nên nhà chung cư hộ chung cư đặc điểm chung nhà nói chung, mang đặc điểm riêng biệt như: Có nhiều người sử dụng nên việc sở hữu nhà chung cư chia làm loại, sở hữu chung cộng đồng hộ chung cư sở hữu riêng; việc mua nhà không gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất xây dựng chủ đầu tư thuê giao; việc quản lý nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư đảm nhận chủ sở hữu phải nộp phí dịch vụ 1.2 Sở hữu hộ chung cƣ 1.2.1 Quy định sở hữu riêng, sở hữu chung hộ chung cƣ Trước Luật Nhà 2005 có hiệu lực thi hành, việc phân định sở hữu chung, sở hữu riêng hộ chung cư điều chỉnh Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Về sở hữu riêng: Quy định Khoản Điều Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành - kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định; Khoản Điều 70 Luật Nhà ở; Khoản Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 tiếp tục chi tiết phần thuộc sở hữu riêng - Về sở hữu chung: Quy định Khoản Điều Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/4/2003; khoản Điều 70 Luật Nhà ở, khoản Điều 49 Nghị định 71 71/2010/NĐ-CP 1.2.2 Thực tế áp dụng quy định sở hữu chung sở hữu riêng Mặc dù quy định sở hữu chung, sở hữu riêng (của bên mua, bên bán) chi tiết, rõ ràng khoản Điều 49 Nghị định 71 quy định: “Phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư quy định Điều phải ghi rõ hợp đồng mua bán hộ chung cư” thực tế, Hợp đồng mà chủ đầu tư soạn thường có kiểu “tránh” khác Ví dụ: Hợp đồng mua bán hộ Time City mà chủ đầu tư Công ty Cổ phần phát triển đô thị Nam Hà Nội trọng liệt kê phần sở hữu riêng chủ đầu tư, phần sở hữu riêng người mua bị phụ thuộc vào Phụ lục Hợp đồng Thực tế, tranh chấp thường phát sinh từ việc diện tích sở hữu chung bị chiếm dụng kiểu: Cầu thang, cửa thoát hiểm nơi chứa đồ; lều quán bán hàng dựng trước cửa vào, đường dạo; lấn chiếm tiền sảnh, sân chơi để trông giữ ô tô… 1.2.3 Việc hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu hộ chung cƣ Chủ hộ phải tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung, mà bị hạn chế quyền quy định quyền sử dụng quyền định đoạt hộ thuộc sở hữu như: Không thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng; Không sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ chung cư Khái niệm đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Dựa vào chất loại hợp đồng mà rút khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao hộ chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư Bộ Xây dựng quy định mẫu cụ thể Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 2.2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đáp ứng nguyên tắc Hợp đồng mua bán quy định Bộ luật Dân - xây dựng dựa tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác trung thực Do Hợp đồng mua bán hộ chung cư có mục đích chuyển giao quyền sở hữu hay nhiều hộ chung cư từ người/ tổ chức sang người/ tổ chức nên sau hai bên thực xong thủ tục mua bán hộ chung cư (Thời điểm Hợp đồng phát sinh hiệu lực hoàn thành thủ thụ tục công chứng, chứng thực) Hợp đồng pháp lý chấm dứt quyền sở hữu hộ bên bán làm phát sinh quyền sở hữu người mua Việc chuyển giao quyền sở hữu đặc điểm có Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê hay cho mượn không làm phát sinh quyền sở hữu hộ bên nhận thuê hay mượn 2.2.2 Đặc điểm riêng Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ Do tính chất đặc biệt đối tượng mua bán loại Hợp đồng nên có Hợp đồng mua bán hộ chung cư tài sản hình thành tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang đặc điểm riêng biệt Căn hộ chung cư dự án hộ có dự án xây dựng, hộ hoàn chỉnh chưa cấp Giấy chứng nhận sở hữu hộ chung cư nên pháp luật hành quy định chặt chẽ thời điểm bắt đầu lập hợp đồng mua bán hộ chung cư – dạng Hợp đồng mua bán tài sản tương lai Do đặc thù cần số vốn đầu tư nên khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định hình thức huy động vốn hình thức định loại Hợp đồng mua bán hộ chung cư, làm nên dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng góp vốn CHƢƠNG II GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ Quy định pháp luật giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 1.1 Những quy định giao kết Hợp đồng Khi giao kết Hợp đồng mua bán hộ chung cư, quy định chung Bộ luật Dân 2005 phải có tự nguyện, thỏa thuân, không bị ép buộc, không nhằm che giấu giao dịch khác … Hợp đồng mua bán hộ chung cư có thêm quy định riêng như: Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ nội dung theo mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành; Các chủ đầu tư dự án phải thực đăng ký Hợp đồng mua bán nhà chung cư với Cục Quản lý cạnh tranh - Bộ Công thương theo quy định Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Quyết định số 02/2012/QĐTTg ngày 13/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung; Hợp đồng có giá trị pháp lý ký sau thời điểm Dự án hộ chung cư phê duyệt theo quy định Điều Nghị định 71 1.2 Thực Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 1.2.1 Đối với hộ có Giấy chứng nhận sở hữu nhà Khi lập Hợp đồng mua bán nhà chung cư cần thực bước ký Hợp đồng, Hợp đồng phải công chứng thực theo nghĩa vụ Hợp đồng Loại Hợp đồng thường xảy tranh chấp liên quan đến đặc trưng hộ chung cư Điều cần quan tâm phải ý đến hộ chung cư phải thỏa mãn điều kiện như: Không có tranh chấp; không bị kê biên; thuộc đối tượng phép kinh doanh; Căn hộ bảo đảm chất lượng, không nằm khu vực cấm xây dựng theo pháp luật xây dựng 1.2.2 Đối với hộ chƣa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà Căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà hộ từ giai đoạn chưa hình thành giai đoạn hoàn thiện xong chưa cấp Giấy chứng nhận tài sản hình thành tương lai (Điều Thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT) Đối với hộ chung cư hình thành thời điểm giao kết chủ sở hữu chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đưa vào giao dịch phải tuân theo điều kiện diện tích, chất lượng, hộ chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu Đối với hộ chưa hoàn thành, việc đưa vào tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện định điều Nghị định 71, đặc biệt, theo Thông tư 16/2010/TT-BXD cho phép chuyển nhượng Hợp đồng mua bán tài sản, Thực tiễn áp dụng 2.1 Một số rủi ro bên mua Hợp đồng mua bán nhà chung cƣ a Rủi ro từ việc mập mờ thông tin Dự án Nhà chung cƣ Thực tế, nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông tin về: thời hạn đầu tư, thời hạn giao thuê đất xây dựng dự án nhà thương mại (lâu dài, có thời hạn); quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt cấp có thẩm quyền mặt bằng, thiết kế, thi công giám sát … Về phía người mua thường không biết, bỏ qua hay nắm phần thông tin Dự án Do đó, nhiều trường hợp hộ có giá bán tưởng rẻ, chủ đầu tư thuê đất Nhà nước để xây nhà kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm) hộ tính lại chuẩn xác lại không rẻ Tuy nhiên, thường để hấp dẫn khách hàng, nhiều chủ đầu tư dự án kiểu gài vào Hợp đồng điều khoản như: Bên bán nỗ lực cách hợp lý (tuy nhiên nghĩa vụ) để giúp bên mua; hoặc: Bên bán nỗ lực cách hợp lý (tuy nhiên nghĩa vụ) để hỗ trợ cho Bên thuê việc nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ… Những điều khoản khiến người mua có cảm giác bảo vệ, giúp đỡ, vấn đề sau ký kết, chuyển tiền tới xảy tranh chấp hiểu vấn đề b Rủi ro việc xác định tƣ cách ký Hợp đồng bên mua Người ký kết Hợp đồng đại diện cho bên bán thẩm quyền dẫn đến hậu hợp đồng vô hiệu như: không ủy quyền chủ đầu tư để giao kết Hợp đồng mua bán ký vượt phạm vi ủy quyền … Kết người phải chịu thiệt hại bên mua Những loại Hợp đồng biến thể Hợp đồng mua bán nhà chung cư, chúng thường hợp đồng ủy quyền hợp đồng góp vốn c Tranh chấp việc tính diện tích Theo quy định Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực từ ngày 08/4/2014 diện tích sử dụng hộ tính theo kích thước thông thủy Như vậy, trước đây, người mua nhà phải trả tiền cho diện tích tường, cột hộp kỹ thuật (theo cách tính diện tích từ tim tường – phương án chủ đầu tư chủ yếu áp dụng), chủ đầu tư phải chịu phần Đây quy định cho có lợi cho người mua nhà thực tế giá nhà hộ không giảm chủ đầu tư tìm cách để nâng giá nhà chung cư ngang với cách tính diện tích so với trước việc không niêm yết giá bán theo đơn vị m2, mà công bố giá bán hộ tổng giá trị hộ 2.2 Các biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 2.2.1 Đối với dạng ủy quyền Mua bán hộ chung cư thông qua Hợp đồng ủy quyền dạng phổ biến diễn thực tế Đa phần hộ chung cư dùng để mua bán hình thức ủy quyền thực việc mua bán lại thứ cấp Sở dĩ, người bán người mua ưa thích dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư nhiều lý như: Bên mua nhà chưa đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam; Căn hộ chưa đủ điều kiện để bán; Thời gian chờ cấp Giấy chứng nhận lâu mà chủ sở hữu cần bán hộ lý riêng; Để tránh việc phải nộp thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ …);… Thường bên giao kết hai hợp đồng: Hợp đồng mua bán hộ chung cư (trong số trường hợp đặc thù hợp đồng vay) Hợp đồng ủy quyền Hợp đồng mua bán hộ che giấu hợp đồng ủy quyền người mua phải chịu nhiều rủi ro lý sau: Thứ nhất: Hợp đồng bị vô hiệu hai bên khởi kiện Tòa Thứ hai: Hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt Thứ ba: Việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền Thứ tư: Khi hộ bên bán bị ràng buộc nghĩa vụ với bên thứ ba Thứ năm: Rủi ro sau việc mua bán thông qua ủy quyền hoàn tất 2.2.2 Đối với dạng mua bán thông qua hợp đồng góp vốn Để huy động vốn từ khách hàng để thực dự án, chủ đầu tư thường sử dụng Hợp đồng vay vốn (góp vốn) hay đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh để mua bán hộ chung cư Đây hợp đồng mua bán thông thường mà hình thức mua bán để huy động vốn Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà quy định trường hợp chủ đầu tư dự án huy động vốn Đối với hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hợp đồng mua bán thực theo quy định Điều Nghị định 71 Tuy nhiên, hình thức huy động vốn lại Điều Nghị định 71 hình thành nên loại hợp đồng khác như: Hợp đồng góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh … chất loại hợp đồng hợp đồng góp vốn, dạng biến thể hợp đồng mua bán nhà chung cư, cụ thể: Hình thức thứ 1: Ký hợp đồng, văn góp vốn hợp đồng, văn hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhận để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia góp vốn bên tham gia hợp tác đầu tư phân chia lợi nhuận tiền cổ phiếu hay phân chia sản phẩn nhà sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trường hợp bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà chủ đầu tư phân chia cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà phải tuân thủ quy định số lượng nhà phân chia Hình thứ 2: Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà bên tham gia hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận tiền cổ phiếu hay chia theo sản phẩm nhà theo thỏa thuận trường hợp bên thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà phải tuân thủ quy định số lượng nhà phân chia Việc mua bán hợp đồng vay vốn, góp vốn có ưu điểm chỗ cho phép chủ đầu tư huy động nguồn vốn từ nhiều khách hàng việc nhân lên hàng loạt hợp đồng kiểu Nhưng loại biến thái có nhiều nhược điểm như: hợp đồng vay vốn hay góp vốn có nội dung mục đích hợp đồng mua bán hộ chung cư có thu tiền trả trước lại chưa có hạ tầng điều kiện khác khoản điều 11 Luật kinh doanh bất động sản quy định Luật nhà điều khoản hợp đồng đương nhiên bị xem vô hiệu Hơn nữa, theo luật tổ chức tín dụng hợp đồng vay vốn thực theo luật tổ chức tín dụng người vay phải tổ chức tín dụng Nếu vay người vay phải trả tiền cộng lãi xuất không trả hàng hóa Còn thực tế, hợp đồng kèm với điều khoản “quyền ưu tiên mua nhà” trái với quy định pháp luật Hợp đồng bị tuyên vô hiệu người chịu thiệt người mua CHƢƠNG III QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ Một số hoạt động việc quản lý nhà chung cƣ 1.1 Hoạt động cung cấp tiện ích cho Nhà Chung cƣ Tiện ích Nhà chung cư cụm từ xuất sau Dự án Chung cư bắt đầu mọc lên ngày nhiều Để thu hút khách hàng lựa chọn Chung cư mình, chủ đầu tư trang bị cho khu chung cư, tiện ích tối thiểu có tiện ích cao cấp kèm Giá trị tiện ích khu chung cư thể qua yếu tố như: Hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật; Nơi để xe; Hệ thống an toàn an ninh; Các công trình tiện ích công cộng gồm: nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà tập thể thao, sân chơi trẻ em Các công trình dịch vụ khu chung cư cao cấp như: dịch vụ ăn uống, mua sắm, vui chơi giải trí dịch vụ kinh doanh doanh khác Các tiện ích Nhà Chung cư thường chủ sở hữu sử dụng để quảng bá nhà chung cư chủ đầu tư cho tiện ích vào Hợp đồng mua bán nhà chung cư, có, để mức tối thiểu theo quy định chung luật khu để xe quy định phần sở hữu chung Do không đưa vào Hợp đồng, Luật lại quy định cụ thể hay chế tài việc tiện ích bị sử dụng sai mục đích hay bị lấn chiếm, chất lượng hoạt động cung cấp tiện ích nên trường hợp tiện ích nhà chung cư bị lạm dụng nơi kinh doanh, nơi để đồ…, hoạt động cung cấp tiện ích bị tăng phí hay giảm chất lượng diễn phổ biến, gây xúc dư luận 1.2 Bảo trì, sửa chữa cải tiến Nhà chung cƣ Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu 2%, khoản phí thu gửi vào ngân hàng thương mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định quản lý sử dụng nhà chung cư; Đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán hộ trước ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán chủ sở hữu hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung Kinh phí đóng góp thu phát sinh công tác bảo trì xác định công việc bảo trì cụ thể Trong Hợp đồng mua bán hộ chung cư, thường chủ đầu tư nhắc đến việc sử dụng khoản quỹ bảo trì khái niệm phần định nghĩa, ví dụ Hợp đồng mua bán hộ Time City, “Quỹ Bảo trì khoản tiền sử dụng để bảo trì công trình tiện ích chung theo quy định Nội quy” nội quy việc trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì từ chủ đầu tư cho quản trị việc công khai thông tin quỹ lại không đề cập chi tiết Do đó, việc thực hoạt động liên quan đến bảo trì nhà chung cư vấn đề khó khăn Do đó, thường vấn đề việc bảo trì chung cư xoay quanh việc quản lý số tiền Nếu cộng tổng số tiền 2% hộ số tiền bảo trì chung cư lớn Chỉ tính riêng việc gửi lấy lãi suất ngân hàng sinh số tiền lãi không nhỏ thường người quản lý số tiền không công khai khoản tiền lãi Điều dẫn đến việc bất bình cư dân Tòa nhà chung cư 1.3 Việc xây dựng áp dụng nội quy Nhà Chung cƣ Nội quy Nhà Chung cư xây dựng trước sau ký Hợp đồng mua bán nhà chung cư Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhà chung cư bán từ ngày Quy chế Nhà chung cư có hiệu lực thi hành, trước bán, Chủ đầu tư xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư thông báo cho Bên mua Bản nội quy đính kèm theo phần tách rời hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư Như vậy, Nội quy Nhà chung cư thường đưa vào Hợp đồng mua bán nhà chung cư dạng Phụ lục Các chủ đầu tư định nghĩa nội quy Điều kèm theo Hợp đồng Nội Quy tòa nhà cư Người mua việc đồng ý mua hộ đồng ý với Nội quy Nhà chung cư vô điều kiện Trường hợp nhà chung cư bán trước ngày Quy chế nhà chung cư xây dựng, ban hành có hiệu lực thi hành Chủ đầu tư Ban quản trị (nếu thành lập) đơn vị quản lý nhà chung cư có trách nhiệm soạn thảo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư để thông qua Hội nghị nhà chung cư Trong trường hợp này, Bản nội quy phải xây dựng phù hợp với nội dung định đầu tư, nội dung dự án cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu có) thoả thuận, cam kết văn Bên bán Bên mua ký hợp đồng mua bán hộ, diện tích thuộc phần sở hữu riêng nhà chung cư (nếu có) Tuy nhiên, dù Nội quy Nhà chung cư xây dựng trước hay sau ký Hợp đồng mua bán, Bản nội quy thường xây dựng theo nội dung theo Luật định Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Quản lý nhà chung cƣ chủ sở hữu nhà chung cƣ với Ban quản trị nhà chung cƣ Tại khoản Điều 12 Quy chế ban hành kèm theo QĐ số 08/2008/QĐ-BXD, quy định trách nhiệm quyền hạn Ban quản trị nhà chung cư Với quy định này, BQT nhà chung cư có quyền hạn rộng, theo nảy sinh nhiều tranh chấp như: việc định kỳ lấy ý kiến chưa thực có thực thủ tục cho có; việc ủy quyền cho doanh nghiệp quản lý khiến phí dịch vụ tăng cao, chất lượng dịch vụ tồi không tương xứng với phí dịch vụ, việc quản lý chất lượng dịch vụ kém… Đặc biệt phải nói đến việc tranh chấp việc thu phí chung cư tranh chấp điển hình diễn nhiều thực tế Các tranh chấp thường mức phí chưa hợp lý dịch vụ chưa đáp ứng nhu cầu Các phí gây tranh chấp chủ yếu phí quản lý vận hành bảo trì chung cư Về nguồn đóng góp, khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư xác định đóng theo định kỳ chủ sở hữu/sử dụng diện tích riêng nhà chung cư (tùy thỏa thuận chủ đầu tư cư dân theo định Hội nghị nhà chung cư/Ban quản trị sau Ban quản trị thành lập) sở tính đúng, tính đủ chi phí, phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường Khoản phí quản lý vận hành theo biến động, tăng hay giảm theo thời kỳ vào mức tiêu hao dịch vụ tiêu thụ, phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành … Trong đó, phí bảo trì khoản phí cố định xác định 2% giá trị hợp đồng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu CHƢƠNG IV TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ Tổng kết Một nguyên nhân tại, pháp luật Việt Nam có nhiều văn điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài văn hướng dẫn luật Song, lại chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh mối quan hệ phức tạp loại hình nhà Việc có nhiều văn quy định lúc dẫn đến tình trạng thừa thiếu, chồng chéo, mâu thuẫn có điểm quy định sơ sài, ví dụ: Khái niệm nhà chung cư tồn cách sơ sài Luật Nhà năm 2005 việc thực thi pháp luật việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian qua nhiều khoảng trống Việc vận hành quản lý nhà chung cư (Điều 71, Luật Nhà năm 2005) phó thác toàn cho ban quản trị nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Trong đó, tổ chức quyền cần thiết để thực thi nhiệm vụ quản lý vận hành nhà điều chỉnh mối quan hệ nhà chung cư Một khúc mắc lớn nhiều chung cư không rõ ràng sở hữu chung, sở hữu riêng việc xử lý tranh chấp dạng đến bị bế tắc Một số kiến nghị Thiết nghĩ, vấn đề cần thiết phải xây dựng Luật Chung cư riêng rẽ để quy định đầy đủ vấn đề liên quan đến nhà chung cư từ vấn đề đầu tư, hợp đồng đến vấn đề sử dụng, quản lý Đặc biệt, phải có quy định phải có chế xử phạt, phải có chế tài kèm theo quy định tôn trọng Sau số kiến nghị cá nhân đồng tình tổng hợp, nghiên cứu tham khảo từ nhiều ý kiến dư luận: 2.1 Các vấn đề liên quan đến trách nhiệm Chủ đầu tƣ Tòa nhà Chung cƣ - Vấn đề quyền sử dụng đất nhà chung cƣ Cần phải có quy định quyền sử dụng đất nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi cho người mua Nên có quy định nghĩa vụ chủ đầu tư việc đảm bảo quyền sử dụng đất việc nên có khoản tiền buộc chủ đầu tư phải trích bàn giao lại Tòa nhà cho Ban Quản Trị dùng để thuê đất Khoản tiền phụ thuộc vào giá đất thuê thời gian thuê đất địa phương Theo đó, chủ đầu tư chịu toàn 2/3 khoản tiền thuê theo giá thuê Việc giá thuê tăng lên cư dân tự góp vào để đóng cho Nhà nước thời hạn thuê hết Việc trích lại khoản tiền phải quy định vào Hợp đồng mua bán hộ chung cư thực trước Chủ đầu tư bàn giao Tòa nhà cho Ban Quản trị (khi nghĩa vụ Chủ đầu tư chưa chấm dứt) Ban Quản trị nộp vào tài khoản ngân hàng Tiền lãi phát sinh từ số tiền phải công khai gộp tiếp vào khoản tiền để sử dụng phòng trường hợp giá thuê đất tăng hay việc phát sinh khác - Về thời hạn sử dụng nhà chung cƣ Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, thiết nghĩ, cần đưa vào Luật Chung cư xây dựng Luật Chung cư Sở dĩ cần phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư quy định thời hạn sử dụng dẫn theo nhiều quy định khác kèm theo giải nhà chung cư hết thời hạn sử dụng Vấn đề giảm thiểu vướng mắc mà tương lai gặp phải là: Cải tạo nhà chung cư cũ Các vấn đề quy hoạch, bố trí cải tạo làm … quy định từ việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư Đặc biệt, cần phải quy định rõ quyền lợi cư dân chung cư nhà chung cư hết thời hạn sử dụng bởi, có quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đồng nghĩa với việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư cư dân chỗ 2.2 Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cƣ - Hoạt động Ban Quản trị 10 Về quy định mô hình hoạt động Ban quản trị nhà chung cư, cần làm rõ mô hình hoạt động để Ban Quản trị nắm thực quyền việc điều nhà Nhà chung cư, cụ thể: Ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị công ty cổ phần, hay Ban chủ nhiệm hợp tác xã có thành lập công ty cổ phần, hợp tác xã hay không? Nếu có, cần phải có quy định chi tiết, cụ thể việc phát sinh mô hình dẫn đến nhiều vấn đề quyền định không cần thông qua đại hội? Lợi ích cư dân chung cư việc cho phép Ban Quản trị hoạt động thoe mô hình Hội đồng quản trị Cô ty cổ phần - Về vấn đề sở hữu chung hay riêng tầng hầm để xe Theo Luật Nhà nay, chỗ để xe sở hữu chung nhà chung cư Tuy nhiên, cần phải sửa đổi quy định cho phù hợp với thực tế Khu chung cư phức hợp, cụ thể: quy định rõ Khu Chung cư, vị trí chỗ để xe sở hữu riêng chủ đầu tư, vị trí sở hữu riêng cư dân thuộc sở hữu chung cư dân Quy định phải quy định chi tiết Dự án hoạch định chi tiết điều phải ghi rõ Hợp đồng mua bán hộ chung cư Nội quy kèm Hợp đồng Phải quy định chế tài xử lý vi phạm 2.3 Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật việc đầu tƣ - Để giúp cá nhân huy động vốn việc đầu tư dự án nhà mình, quy định việc chấp nhà hình thành tương lai cá nhân Tuy nhiên, cần quy định cụ thể việc góp vốn phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn mua bán nhà hình thành tương lai - Quy định góp vốn, mua bán hộ hình thành tương lai phải thông qua ngân hàng Việc giám sát sử dụng tài khoản trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng ngân hàng cho phép giải ngân theo kế hoạch 2.4 Các vấn đề xây dựng trách nhiệm chủ đầu tƣ trƣớc vận hành thức Nhà chung cƣ - Quy định điều kiện để khởi công dự án chung cư quy định cấm chủ đầu tư không khởi công không đủ điều kiện Chủ đầu tư vi phạm quy định bị xử phạt nặng, chí phải bị tước bỏ quyền thực dự án - Cần phải có quy định buộc phải công khai chi tiết tất thông tin Dự án Tất thông tin phải gửi Sở Xây dựng – nơi xây dựng Dự án việc phải quy định nghĩa vụ Chủ đầu tư, nêu vi phạm bị phạt Tất thông tin Dự án công khai (sau kiểm duyệt tính xác) website Sở để tất người mua truy cập tìm hiểu dễ dàng - Chung cư vào vận hành thức phải kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền cho khách hàng Chủ đầu tư không thu phí quản lý 11 phí bảo trì chung cư chưa vào vận hành thức Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm số hạ tầng định KẾT LUẬN Nhu cầu nhà chung cư ngày tăng vấn đề rắc rối xoay quanh Hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều Kèm theo hậu từ chiêu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền người mua nhà Lợi dụng tâm lý ham rẻ với thiếu hiểu biết, nhiều người dùng chiêu ủy quyền, góp vốn để chiếm đoạt tiền người mua nhà Về phía người mua nhà, thiếu hiểu biết lại thói quen tìm hiểu kỹ Dự án hay hộ lại muốn mua hộ với giá rẻ, tránh thủ tục phức tạp nên nhiều trường hợp cố ý chọn hình thức nhiều rủi ro Hợp đồng ủy quyền Các quy định pháp luật liên quan đến việc giao dịch mua bán hộ chung cư việc quản lý hộ chung cư nhiều khúc Việc quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư rải rác luật khác nên quản lý áp dụng luật khó ai/ cá nhân biết cách tìm hết quy định Do đó, thiệt thòi thường nghiêng phía người mua – bên bị yếu Hợp đồng quy định không nằm luật nên việc tìm kiếm quy định trở nên khó khăn nên họ thường biết không nhìn trước rủi ro tiềm ẩn phía sau giao dịch mà họ tham gia Vì vậy, cần phải có Luật Chung cư để quy định tất vấn đề liên quan đến nhà chung cư, giúp người mua, người bên phía yếu có khả tiếp cận tốt với quy định pháp luật, từ lựa chọn có khả tự việc ký kết Hợp đồng mua bán hộ chung cư mà không phụ thuộc vào yếu tố dư luận hay tâm lý Luận văn Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định đặc thù Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chưng cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Từ đó, thấy cần thiết phải có Luật riêng quy định nhà Chung cư để thống quy định pháp luật, giúp quy định hoàn thiện, không bị chồng chéo, mâu thuẫn 12