Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo pháp luËt viÖt nam LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT HONG TH OANH HợP Đồng mua bán hộ chung ctheo ph¸p lt viƯt nam Chun ngành: Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS BÙI ĐĂNG HIẾU HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Thị Oanh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư vấn đề sở hữu hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hộ chung cư, nhà chung cư 1.1.2 Sở hữu hộ chung cư 12 1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cư 20 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán hộ chung cư 20 1.2.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cư 20 Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 28 2.1 Quy định pháp luật giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư 28 2.1.1 Những quy định giao kết Hợp đồng 28 2.1.2 Thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư 33 2.2 Thực tiễn áp dụng 41 2.2.1 Một số rủi ro bên mua Hợp đồng mua bán nhà chung cư 41 2.2.2 Các biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư 47 Chương 3: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 61 3.1 Hoạt động cung cấp tiện ích cho Nhà Chung cư 63 3.2 Bảo trì, sửa chữa cải tiến Nhà chung cư 70 3.3 Việc xây dựng áp dụng nội quy Nhà Chung cư 74 Chương 4: TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ 78 4.1 Tổng kết 78 4.2 Một số kiến nghị 82 4.2.1 Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cư 83 4.2.2 Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật việc đầu tư 83 4.2.3 Các vấn đề xây dựng trách nhiệm chủ đầu tư trước vận hành thức Nhà chung cư 84 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vai trị quan trọng sống nay, nhà tài sản thường xuyên xảy tranh chấp Ở thành phố lớn, đặc biệt TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, công ty… xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc đô thị Với số lượng dân cư ngày đơng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, nên nhu cầu mua sống hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt nhiều người Tuy nhiên, thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khuôn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, bên mua, bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán chưa có Luật Chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng luật cịn nhiều vướng mắc thực tiễn Trong đó, Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Tuy nhiên, với đặc thù, đa số Hợp đồng bên Chủ đầu tư, với đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn cho Hợp đồng có lợi cho họ bên yếu người mua Thực tế, bên bán quy định sẵn mẫu Hợp đồng bên mua không phép thay đổi hợp đồng đó; bên mua nhiều lại khơng quan tâm đến nội dung khác Hợp đồng ngồi phần giá Bên cạnh đó, việc cơng khai thơng tin Dự án cịn chưa minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày nhiều gay gắt, điển hình xoay quanh loại biến thái Hợp đồng Hợp đồng góp vốn Hợp đồng ủy quyền; nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” để thực luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán hộ chưng cư tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng để thấy khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch, từ tổng hợp vấn đề cịn vướng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có bổ sung ban hành, sửa đổi quy định pháp luật cho ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đế n giao dịch mua bán hộ chung cư đã có số thạc sỹ, cử nhân lựa cho ̣n đề tài này Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp" Hoàng Thị Thùy TS Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); khóa luận tốt nghiệp: “Một số vấn đề lý luận thực tiễn Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành” Thiệu Quang Sang ThS Nguyễn Hồng Hải hướng dẫn (2010) nhiều tham luận hội thảo viết Tạp chí Luật học hay trang web cơng ty Luâ ̣t/Văn phòng luâ ̣t khác Mỗi tác gi ả có mô ̣t cách khám phá , tiếp cận khai thác đề tài ở mô ̣t góc đô ̣ khác Những vấn đề mà cơng trình nghiên cứu, viết kể có đề cập đến giao dịch mua bán hộ chung cư vào nghiên cứu nội dung Hợp đồng không sâu vào biến thái, phân tích rủi ro tương lai hay tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán hộ Vì vậy, cơng trình nghiên cứu khơng bị trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khác Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư từ biến thái Hợp đồng tới tranh chấp xuất phát từ hoạt động quản lý nhà chung cư nêu Hợp đồng mua bán hộ chung cư Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận văn Mục đích luận văn nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định biến thái tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư Việt Nam Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư thực trạng tranh chấp; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Phạm vi nghiên cứu Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định Luật Nhà năm 2005, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chung cư văn liên quan đến giao dịch mua bán tài sản hình thành tương lai Luận văn tập trung nghiên cứu 02 dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng ủy quyền Hợp đồng góp vốn Ngồi ra, Luận văn khơng sâu vào phân tích nội dung thông thường Hợp đồng mua bán mà tập trung làm rõ tranh chấp liên quan đến quản lý nhà chung cư mà nội dung Hợp đồng đề cập pháp luật quy định, nội dung khác Hợp đồng, Luận văn không đưa thành đề mục riêng, khơng phân tích sâu mà phân tích vấn đề đặc điểm hay thực tế, có nhiều cơng trình nghiên cứu nội dung Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu - Phương pháp biê ̣n chứng, lịch sử - Phương pháp phân tić h, tổ ng hơ ̣p - Phương pháp so sánh, thố ng kê - Phương pháp điề u tra xã hô ̣i học, hô ̣i thảo và chuyên gia - Phương pháp mô hình hóa, ̣ thố ng hóa Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận chung Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Quản lý Nhà Chung cư theo Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 4: Tổng kết Kiến nghị Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư vấn đề sở hữu hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hộ chung cư, nhà chung cư 1.1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Ở Việt Nam, hiểu chung cư tịa nhà cao tầng, bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Chung cư thường xuất nhiều thành phố lớn, có vai trị quan trọng phát triển thị hóa, bởi, tập trung dân cư thành phố trở thành vấn đề lớn, từ nảy sinh vấn đề, nhu cầu nhà Do đó, cần thiết phải có phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tuy nhiên, kèm theo nhu cầu xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch Vì vậy, từ năm 2005, Luật Nhà có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư nhắc đến văn quy phạm pháp luật, cịn trước nhà chung cư gọi nhà tập thể Theo quy định pháp luật thì: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [39, Điều 70 13, Điều 3, khoản 5] Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, Việc vận hành quản lý nhà chung cư phó thác tồn cho ban quản trị nhà chung cư – người đại diện để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư [34, Điều 71] Trong đó, tổ chức khơng có quyền cần thiết để thực thi nhiệm vụ quản lý vận hành nhà điều chỉnh mối quan hệ nhà chung cư Trên thực tế, việc quản lý nhà chung cư thời gian qua tự phát, nơi tự thỏa thuận với nhau, thành lập ban quản trị Nhiều nơi khơng có ban quản trị, hộ gia đình mạnh làm Cũng thiếu quy định pháp luật cần thiết, có tranh chấp chủ đầu tư nhà người mua hộ, cư dân chung cư, việc giải phức tạp Một khúc mắc lớn nhiều chung cư không rõ ràng sở hữu chung, sở hữu riêng Quy định sở hữu chung – riêng nhà chung cư có nhắc đến khoản 2, 3, Điều 70, Luật Nhà năm 2005, chưa cụ thể khơng có chế tài đề cập bên không tuân thủ quy định Hệ là, bên (chủ đầu tư người mua nhà) đưa lý lẽ có lợi cho xảy tranh chấp Việc xử lý tranh chấp dạng đến bị bế tắc Chính khúc mắc nêu pháp luật mà thời gian vừa qua, số địa phương, nhiều dự án chung cư đã liên t ục xảy trường hợp khiếu kiện, tranh chấp, điển tranh chấp phần sở hữu chung, phầ n sở hữu riêng, mức phí dịch vụ, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hàng loạt vụ tranh chấp chủ đầu tư với khách mua nhà dự án, Hà Nội có Dự án The Manor (Mỹ Đình, Từ Liêm), Hanoi Golden Westlake (Hồng Hoa Thám, Ba Đình), Sky City Tower (88 – Láng Hạ, Đống Đa)… câu chuyện chưa có hồi kết 80 Trước phức tạp vấn đề, Bộ Xây dựng có cơng văn đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương đạo Sở Xây dựng phối hợp với quan chức địa phương tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư số 37/2009/TT-BXD, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Thông tư số 03/2014/TT-BXD, Thông tư số 05/2014/TTBXD văn có liên quan đến việc quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư Trong nhấn mạnh nội dung việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư, thành lập Ban quản trị nhà chung cư, coi chế để hạn chế tranh chấp đồng thời nhanh chóng xử lý tranh chấp xảy Công văn yêu cầu địa phương chủ động giải vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trình quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật hành để hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, vượt cấp lên quan Trung ương Đối với hành vi vi phạm quy định pháp luật cần xử lý nghiêm theo thẩm quyền đề nghị quan có thẩm quyền xử lý nhằm thiết lập trật tự, kỷ cương quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn Cũng nhằm giảm thiểu tranh chấp nhà chung cư, UBND TP Hà Nội – nơi tập trung nhiều Nhà chung cư có nhu cầu sử dụng nhà chung cư lớn nước vừa cơng bố khung phí dịch vụ nhà chung cư Theo định này, giá dịch vụ chung cư nhà khơng có thang máy dao động từ 450 – 5.000 đồng/m2 Trong đó, nhà chung cư có tháng máy, phí dịch vụ dao động từ 800 – 16.500 đồng/m2 Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 16/6/2014 áp dụng năm Tuy nhiên, tất động thái có lẽ khó giải tận gốc tranh chấp “mn hình vạn trạng” khu chung cư Đơn cử tranh chấp dự án chung cư việc cư dân khơng đồng tình với việc chủ đầu 81 tư lấy đất vườn hoa thuê mở nhà hàng, chủ đầu tư lại cho quyền chủ đầu tư Thiếu quy định cụ thể để điều chỉnh mối quan hệ việc đầu tư, xây dựng, quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư nguồn mâu thuẫn xảy liên tiếp chủ đầu tư người mua nhà chung cư thời gian vừa qua Mâu thuẫn tích tụ theo thời gian tạo nên định kiến khơng tốt loại hình nhà Về lâu dài, bất cập cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 Chính phủ 4.2 Một số kiến nghị Hiện tại, việc giải tranh chấp liên quan phát sinh sau ký Hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên thường tự giải với nhiên thông thường khách hàng mua hộ bất lợi Đối với trường hợp xảy tranh chấp chủ đầu tư người mua người mua liên kết với gây sức ép cho chủ đầu tư có số kết định mà không giải dứt điểm vấn đề Do đó, mâu thuẫn, khiếu nại, kiện tụng diễn gay gắt, chí việc biểu tình Nhà chung cư (trong có nhà chung cư cao cấp Keangnam) ngày phát triển mạnh kết dường khơng đạt Cịn chưa tính đến trường hợp người mua thơng hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy thác với đối tượng mua chung cư dự án rủi ro lớn mà tranh chấp, thiệt hại ln nghiêng phía người mua hợp đồng mua bán bị hủy Do đó, để gỡ nút thắt, việc xây dựng luật nhà chung cư đòi hỏi thiết từ thực tế sống Tuy nhiên, thay đề xuất ý kiến mạnh mẽ việc xây dựng Luật Chung cư nhiều ý kiến “góp nhặt” liên quan đến nhà chung cư lại đẩy dồn vào sửa đổi Luật Nhà Thiết nghĩ, vấn đề cần thiết phải xây dựng Luật Chung cư riêng rẽ để quy 82 định đầy đủ vấn đề liên quan đến nhà chung cư từ vấn đề đầu tư, hợp đồng đến vấn đề sử dụng, quản lý Đặc biệt, có quy định phải có chế xử phạt, phải có chế tài kèm theo quy định tôn trọng Sau số kiến nghị cá nhân đồng tình tổng hợp, nghiên cứu tham khảo từ nhiều ý kiến có liên quan đến vấn đề tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: 4.2.1 Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cư Về vấn đề sở hữu chung hay riêng tầng hầm để xe Theo Luật Nhà nay, chỗ để xe sở hữu chung nhà chung cư Tuy nhiên, cần phải sửa đổi quy định cho phù hợp với thực tế Khu chung cư phức hợp, cụ thể: quy định rõ Khu Chung cư, vị trí chỗ để xe sở hữu riêng chủ đầu tư, vị trí sở hữu riêng cư dân thuộc sở hữu chung cư dân Quy định phải quy định chi tiết Dự án hoạch định chi tiết điều phải ghi rõ Hợp đồng mua bán hộ chung cư Nội quy kèm Hợp đồng Phải quy định chế tài xử lý vi phạm Quy định theo hướng: + Chỗ để xe máy, xe đạp chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư quyền sở hữu riêng chủ đầu tư Trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng chủ đầu tư khơng tính vào giá bán hộ + Chỗ để ô tô chủ đầu tư định thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này) Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để ô tô cho chủ sở hữu nhà chung cư chỗ để xe công cộng 4.2.2 Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật việc đầu tư - Để giúp cá nhân huy động vốn việc đầu tư dự án nhà 83 mình, quy định việc chấp nhà hình thành tương lai cá nhân Ý kiến đưa Dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) cần quy định rõ Luật chung cư, mơ hình chủ yếu điển hình việc mua bán hộ chung cư Việc chấp dự án, nhà hình thành tương lai góp phần quan trọng việc huy động vốn phát triển nhà Tuy nhiên, với quy định hai đối tượng chủ đầu tư người mua có quyền chấp nhà hình thành tương lai có quy định trước bán chủ đầu tư phải giải chấp dẫn đến tình trạng hai đối tượng chấp nhà dự án xây dựng Tuy nhiên, có quy định điều kiện giải chấp trước bán nhà dự án ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà khó ký hợp đồng mua bán nhà mà hợp đồng góp vốn Vì vậy, cần quy định cụ thể việc góp vốn phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn mua bán nhà hình thành tương lai - Quy định góp vốn, mua bán hộ hình thành tương lai phải thơng qua ngân hàng Mỗi chủ đầu tư phải mở tài khoản ngân hàng cho dự án chung cư, để nhận khoản góp vốn, tốn mua từ khách hàng Việc giám sát sử dụng tài khoản trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng ngân hàng cho phép giải ngân theo kế hoạch 4.2.3 Các vấn đề xây dựng trách nhiệm chủ đầu tư trước vận hành thức Nhà chung cư - Cần phải có quy định buộc phải công khai chi tiết tất thông tin Dự án Tất thông tin phải gửi Sở Xây dựng – nơi xây dựng Dự án việc phải quy định nghĩa vụ Chủ đầu tư, vi phạm bị phạt Tất thông tin Dự án cơng khai (sau kiểm duyệt tính xác) website Sở để tất người mua truy cập tìm hiểu dễ dàng 84 - Chung cư vào vận hành thức phải kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền cho khách hàng Chủ đầu tư không thu phí quản lý phí bảo trì chung cư chưa vào vận hành thức Thời hạn bảo hành cơng trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm số hạ tầng định Tuy nhiên, với quy định Luật Nhà 2014, số vấn đề, khúc mắc pháp luật liên quan đến vấn đề Hợp đồng mua bán hộ chung cư như: đối tượng hộ dự án, biến thái Hợp đồng … giải quyết, cụ thể: Luật Nhà làm rõ thuật ngữ sử dụng Luật nhà 2005 khái niệm Nhà chung cư, khái niệm chủ sở hữu nhà chung cư; khái niệm Phần sở hữu riêng nhà chung cư Phần sở hữu chung nhà chung cư Điều đáng ý, khái niệm nhà có sẵn nhà hình thành tương lai đưa vào quy định rõ, cụ thể: “Nhà có sẵn nhà hoàn thành việc đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng” “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” Với khái niệm này, Luật Nhà làm rõ chất tài sản hình thành tương lai mà dẫn chiếu sang luật khác Luật Nhà 2014 buộc chủ đầu tư phải công khai trang thông tin điện tử trụ sở Ban quản lý dự án mình: tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết dự án, tiến độ thực dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà nội dung khác liên quan đến kinh doanh bất động sản Việc công khai thông tin trở thành nghĩa vụ chủ đầu tư giúp người mua hộ hình thành tương lai tránh rủi ro việc mập mờ thông tin đem lại phân tích 85 Người mua hộ yên tâm quy định cấp GCNQSH theo Luật Nhà năm 2014 luật quy định rõ chủ đầu tư thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ thời điểm bên thuê mua toán đủ tiền theo thỏa thuận, phải làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục So với Luật nhà 2005, Luật nhà 2014 bổ sung thêm nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Luật Nhà 2014 bổ sung nội dung phần sở hữu chung nhà chung cư, đáng ý, Luật quy định rõ cơng trình cơng cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên cơng trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt Về chỗ để xe ô tô, Luật quy định rõ chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư định mua thuê; trường hợp khơng mua khơng th chỗ để xe tô thuộc quyền quản lý chủ đầu tư chủ đầu tư khơng tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe Luật Nhà 2014 điều chỉnh trình tự, thủ tục thực giao dịch nhà trường hợp mua nhà chủ đầu tư dự án chủ đầu tư phải làm thủ tục để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ bên mua mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà quy định Luật Nhà 86 2014 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điể m bên mua , bên thuê mua toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điể m người mua nhâ ̣n bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư Ngồi ra, Luật Nhà 2014 cịn quy định chủ đầu tư phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài trường hợp khơng bàn giao nhà tiến độ cam kết theo hợp đồng; Chủ đầu tư thu tiền ứng trước khách hàng xây dựng xong móng cơng trình phải quan quản lý nhà cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện nhà phép bán, cho thuê mua Đồng thời lần đầu chủ đầu tư thu không 30% giá trị hợp đồng không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, không 95% giá trị hợp đồng bên mua, thuê mua chưa cấp giấy chứng nhận… Từ số điểm liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chung cư nêu trên, thấy Luật Nhà 2014 có nhiều quy định chặt chẽ chủ thể phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS, đồng thời có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua nhà hình thành tương lai, uy định hạn chế nhiều tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng mua bán hộ chung cư phân tích Chương Chương 87 KẾT LUẬN Nhu cầu nhà chung cư ngày tăng vấn đề rắc rối xoay quanh Hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều Kèm theo hậu từ chiêu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền người mua nhà Lợi dụng tâm lý ham rẻ với thiếu hiểu biết, nhiều người dùng chiêu ủy quyền, góp vốn để chiếm đoạt tiền người mua nhà Về phía người mua nhà, thiếu hiểu biết lại khơng có thói quen tìm hiểu kỹ Dự án hay hộ lại muốn mua hộ với giá rẻ, tránh thủ tục phức tạp nên nhiều trường hợp cố ý chọn hình thức nhiều rủi ro Hợp đồng ủy quyền Các quy định pháp luật liên quan đến việc giao dịch mua bán hộ chung cư việc quản lý hộ chung cư nhiều khúc mắc việc khơng có chế tài việc quy định bàn giao phí bảo trì, việc điều chỉnh phí dịch vụ chất lượng dịch vụ đặc biệt tình trạng phần sở hữu chung bị lấn chiếm, lạm dụng Việc quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư rải rác luật khác nên quản lý áp dụng luật khó khơng phải ai/cá nhân biết cách tìm hết quy định Do đó, thiệt thịi thường nghiêng phía người mua – bên bị yếu Hợp đồng luật quy định rõ Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có nội dung nào, cần phải đăng ký Hợp đồng phải làm trước ký kết, bên bán thường khơng áp dụng tìm cách theo hướng có lợi cho Cịn phía người mua, quy định không nằm luật nên việc tìm kiếm quy định trở nên khó khăn nên họ thường khơng thể biết khơng nhìn trước rủi ro tiềm ẩn phía sau giao dịch mà họ tham gia Vì vậy, cần phải có Luật Chung cư riêng để quy định tất vấn đề liên quan đến nhà chung cư, giúp người mua, người bên phía yếu có khả tiếp cận tốt 88 với quy định pháp luật, từ lựa chọn có khả tự việc ký kết Hợp đồng mua bán hộ chung cư mà không phụ thuộc vào yếu tố dư luận hay tâm lý Luận văn Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề pháp luật thực định đặc thù Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chưng cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Từ đó, thấy cần thiết phải có Luật riêng quy định nhà Chung cư để thống quy định pháp luật, giúp quy định hồn thiện, khơng bị chồng chéo, mâu thuẫn 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm An (2013), Điểm mặt chung cư có mức phí dịch vụ đắt Hà Nội, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-mucphi-dich-vu-dat-nhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn, (22/01/2013) Minh Anh (2012), Tự ý tăng giá dịch vụ chung cư: Dân “tố” chủ đầu tư phạm luật, http://giadinh.net.vn/tu-y-tang-gia-dich-vu-chung-cu-dan-tochu-dau-tu-pham-luat-20120912033752154.htm, (ngày 12/09/2012) Vân Anh (2014), Những khu chung cư Hà Nội bị dân vây khiếu nại, http://bizlive.vn/quy-hoach/nhung-khu-chung-cu-ha-noi-tung-bi-dan-vaykhieu-nai-356669.html, (18/08/2014) Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng việc quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 90 10 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực hiê ̣n một số nội dung của Ngh ị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 14 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng Mua bán hộ Times City, Hà Nội 15 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng vay vốn Times City, Hà Nội 16 Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp (2014), Hợp đồng Mua bán nhà N04 Khu đô thị Đông Nam, đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 17 Công ty TNHH HYUNDAI RNC Hà Tây (2014), Hợp đồng Mua bán hộ khu nhà ở, http://hyundai-hillstate.com/downloads/hdhillstate/hop-dong-hillstate-moi.pdf, (17/11/2014) 18 Thành Dũng (2012), Quản lý loay hoay: Dân chung cư chịu khổ, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/vef/75769/quan-ly-loay-hoay danchung-cu-con-chiu-kho.html, (10/06/2012) 19 Minh Hạnh (2014), Sân chơi chung cư – Lợi ích cộng đồng, http://vivado.com.vn/bao-ve-san-choi-chung-cu-can-su-quyet-tam-cuacong-dong-2/, (07-02-2014) 91 20 Ca Hảo (2014), Tính diện tích hộ theo thơng thủy: Người mua thiệt, http://phunuonline.com.vn/tieu-dung/tin-tuc/tinh-dien-tich-can-ho-theothong-thuy-nguoi-mua-thiet/a118593.html, (29-04-2014) 21 Sỹ Hào (2013), Nóng: Người dân góp vốn hộ để cải tạo chung cư cũ?, http://phapluatxahoi.vn/kinh-doanh/bat-dong-san/nong-nguoidan-gop-von-bang-can-ho-de-cai-tao-chung-cu-cu-21642, (12/05/2013) 22 Thu Hiền (2012), 13 tranh chấp điển hình chung cư, http://www.nguoiduatin.vn/13-tranh-chap-dien-hinh-tai-cac-chung-cua37545.html, (27.12.2012) 23 Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Học viện tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB Cơng an nhân dân 25 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Hà Nội 26 Vũ Thị Tuyết Lan (2010), Pháp luật nhà ở, thực trạng giải pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội 27 Hồng Thế Liên (chủ biên) (2005), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự, tập I, tập II, tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Ngọc Mai (2014), HUD khẳng định bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/hud-khang-dinh-se-ban-giaoquy-bao-tri-cho-ban-quan-tri-747607.tpo, (ngày 14 tháng 08 năm 2014) 29 G.MIÊU (2014), Tranh chấp quyền quản lý phí bảo trì chung cư: Chủ đầu tư tham lam?, Số 123, http://laodong.com.vn/kinhdoanh/tranh-chap-quyen-quan-ly-phi-bao-tri-chung-cu-chu-dau-tu-daqua-tham-lam-204558.bld, 11:33 AM, (30/05/2014) 92 30 Anh Minh (2012), Đề xuất ban hành luật riêng chung cư, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/de-xuat-ban-hanh-luat-rieng-vechung-cu-20120324035246368.htm,(25/3/2012) 31 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT ngày 25/04/2014 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam-Bộ Tài nguyên Môi trường-Bộ Tư pháp-Bộ Xây dựng Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 32 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, số Bộ luật 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Hà Nội 35 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Hà Nội 37 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 38 Quốc hội (2009), Luật Bảo vệ người tiêu dùng, số 59/2010/QH12 ngày 17/11/2010, Hà Nội 39 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai số 34/2009/QH12 18 tháng năm 2009, Hà Nội 40 Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Nhà sửa đổi lần bốn, Hà Nội 93 41 Quốc hội (2014), Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 42 P Thảo (2014), Hà Nội xin chế xây nhà 21-27 tầng cải tạo chung cư cũ, http://dantri.com.vn/xa-hoi/ha-noi-xin-co-che-xay-nha-2127-tangkhi-cai-tao-chung-cu-cu-942079.htm, (11/09/2014) 43 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp dạy nghề thuê, Hà Nội 44 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp thuê, Hà Nội 45 Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, đăng ký giao dịch chung, Hà Nội 46 Hoàng Thị Thuỳ (2010), Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thực trạng giải pháp, Lận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 1&2, NXB CAND, Hà Nội 49 Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (1999), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 94 ... hộ chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng Hợp đồng mua bán 20 tài sản nên loại Hợp đồng phải đáp ứng nguyên tắc Hợp đồng mua. .. riêng hộ; - Không sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ chung cư; 19 1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng Hợp. .. chương: Chương 1: Lý luận chung Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Quản lý Nhà Chung cư theo Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 4: Tổng kết