HỢP ĐỒNG MUA bán căn hộ CHUNG cư THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chính những điều này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra ngày càng nhiều và gay gắt, điển hình xoay quanh các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vố

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ OANH

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG

CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ OANH

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG

CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS BÙI ĐĂNG HIẾU

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Hoàng Thị Oanh

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN

HỘ CHUNG CƯ 5

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề

sở hữu căn hộ chung cư 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư 5

1.1.2 Sở hữu căn hộ chung cư Error! Bookmark not defined

1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưError! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưError! Bookmark not defined

1.2.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưError! Bookmark not defined

Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ Error! Bookmark not defined

2.1 Quy định pháp luật về giao kết và thực hiện Hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư Error! Bookmark not defined

2.1.1 Những quy định cơ bản về giao kết Hợp đồngError! Bookmark not defined

2.1.2 Thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưError! Bookmark not defined

2.2 Thực tiễn áp dụng Error! Bookmark not defined

2.2.1 Một số rủi ro của bên mua trong Hợp đồng mua bán nhà chung cưError! Bookmark not defined 2.2.2 Các biến thái chính của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cưError! Bookmark not defined Chương 3: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA

BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Error! Bookmark not defined

3.1 Hoạt động cung cấp các tiện ích cho Nhà Chung cưError! Bookmark not defined

3.2 Bảo trì, sửa chữa và cải tiến Nhà chung cưError! Bookmark not defined

3.3 Việc xây dựng và áp dụng nội quy Nhà Chung cưError! Bookmark not defined

Chương 4: TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined

4.1 Tổng kết Error! Bookmark not defined

4.2 Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined

4.2.1 Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cưError! Bookmark not defined

4.2.2 Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật trong việc đầu tưError! Bookmark not defined

4.2.3 Các vấn đề xây dựng và trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi

vận hành chính thức Nhà chung cư Error! Bookmark not defined

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa và vai trò quan trọng đối với cuộc sống của chúng ta hiện nay, trong đó nhà ở luôn là một trong những tài sản thường xuyên xảy ra tranh chấp Ở những thành phố lớn, đặc biệt như ở TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, khi tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, hàng loạt các trung tâm thương mại, các công ty… xuất hiện ngày càng nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống và làm việc tại các đô thị này Với số lượng dân cư ngày càng đông, diện tích đất lại không thể mở rộng, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều, nên nhu cầu mua và sống tại căn

hộ chung cư là giải pháp tối ưu nhất được đặt ra đối với nhiều người Tuy nhiên, vì thị trường mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi nhưng khuôn khổ pháp luật vẫn có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng các dạng biến thái của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán căn hộ chung cư đang

là vấn đề nóng của xã hội

Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán này nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn Trong đó, Hợp đồng mua bán là nền tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì đây căn cứ quan trọng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên Tuy nhiên, với đặc thù, đa số các Hợp đồng sẽ do 1 bên Chủ đầu

tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn sẽ cho ra những Hợp đồng có lợi cho họ và bên yếu thế là những người mua Thực tế, bên bán luôn quy định sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua không được phép thay đổi hợp đồng đó;

và bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung khác của Hợp

2

đồng ngoài phần giá cả Bên cạnh đó, việc công khai các thông tin về Dự án vẫn còn chưa được minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi tiết Chính những điều này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư diễn ra ngày càng nhiều và gay gắt, điển hình xoay quanh các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vốn

và Hợp đồng ủy quyền; các nội dung của Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư

Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo

pháp luật Việt Nam” để thực hiện luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích

nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chưng cư

và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng này để thấy được những khó khăn, rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch, từ đó tổng hợp những vấn đề còn vướng mắc và kiến nghị một số ý kiến cá nhân phần nào giúp cơ quan lập pháp có căn cứ bổ sung ban hành, sửa đổi các quy định pháp luật cho ngày một phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư đã có một số thạc sỹ,

cử nhân lựa cho ̣n đề tài này như Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp" của Hoàng Thị Thùy do TS

Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); khóa luận tốt nghiệp: “Một số vấn đề lý

luận và thực tiễn về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của Thiệu Quang Sang do ThS

Nguyễn Hồng Hải hướng dẫn (2010) và nhiều bài tham luận tại các hội thảo cũng như các bài viết trên Tạp chí Luật học hay trang web của các công ty Luâ ̣t/Văn phòng luâ ̣t khác

Mỗi tác gi ả đều có mô ̣t cách khám phá , tiếp cận và khai thác đề tài ở

mô ̣t góc đô ̣ khác nhau Những vấn đề mà các công trình nghiên cứu, các bài viết đã kể trên tuy có đề cập đến giao dịch mua bán căn hộ chung cư nhưng chỉ đi vào nghiên cứu các nội dung của Hợp đồng chứ không đi sâu vào các biến thái, phân tích các rủi ro trong tương lai hay các tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ Vì vậy, công trình nghiên cứu này không bị trùng lặp với công trình nghiên cứu khác

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư từ các biến thái chính của Hợp đồng tới các tranh chấp xuất phát từ các hoạt động quản lý nhà chung cư được nêu trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

4 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn

Mục đích của luận văn là nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận, pháp luật thực định cũng như các biến thái và tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chưng cư Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời, đề xuất một số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam hiện nay

Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu pháp luật thực định về mua bán căn hộ chung cư, Hợp đồng mua bán;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và thực trạng tranh chấp;

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật

5 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu những quy định của Luật Nhà ở

4

năm 2005, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các văn bản liên quan đến giao dịch mua bán tài sản hình thành trong tương lai Luận văn tập trung nghiên cứu 02 dạng biến thái của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng góp vốn Ngoài ra, Luận văn không đi sâu vào phân tích các nội dung thông thường của Hợp đồng mua bán mà tập trung làm rõ các tranh chấp liên quan đến quản lý nhà chung cư mà nội dung Hợp đồng đề cập và pháp luật quy định, còn các nội dung khác của Hợp đồng, Luận văn không đưa thành một đề mục riêng, không phân tích sâu mà phân tích cùng các vấn đề về đặc điểm hay thực tế, bởi đã có nhiều công trình nghiên cứu về nội dung này

6 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp biê ̣n chứng, lịch sử

- Phương pháp phân tích, tổng hợp

- Phương pháp so sánh, thống kê

- Phương pháp điều tra xã hô ̣i học, hô ̣i thảo và chuyên gia

- Phương pháp mô hình hóa, hê ̣ thống hóa

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Lý luận chung về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 2: Giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chương 3: Quản lý Nhà Chung cư theo Hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư

Chương 4: Tổng kết và Kiến nghị

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN

CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư và vấn đề

sở hữu căn hộ chung cư

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm căn hộ chung cư, nhà chung cư

1.1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong

bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích ở là chính Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các thành phố lớn, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hóa, bởi, sự tập trung dân cư ở các thành phố đang trở thành vấn đề lớn, từ đó nảy sinh các vấn đề, nhu cầu về nhà ở Do đó, cần thiết phải có sự phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau Tuy nhiên, kèm theo những nhu cầu này là những bức xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch này Vì vậy, từ năm 2005, khi Luật Nhà ở

có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật, còn trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể Theo quy định của pháp luật thì:

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân

sử dụng nhà chung cư [39, Điều 70 và 13, Điều 3, khoản 5]

Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ,

6

bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Như vậy, có thể hiểu nhà chung cư là tập hợp các căn hộ chung cư được xây dựng trong 1 khối thống nhất mà ở đó các chủ sở hữu căn hộ chung

cư bị hạn chế một phần quyền sở hữu của mình Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ khác với các chủ sở hữu tài sản thông thường khác vì họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng bằng việc sở hữu chung trong nhà chung cư và ngay cả căn hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng của họ cũng bị giới hạn và “lập lờ” trong cách hiểu thế nào là sở hữu riêng 1 cách trọn vẹn

Khái niệm nhà chung cư mặc dù được quy định như trên, nhưng căn cứ vào nhu cầu sử dụng thực tế của người sử dụng và để góp phần tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ sở phân hạng nhà chung cư khi tham gia giao dịch trên thị trường (chủ yếu là để phân biệt giá căn hộ chung cư), Bộ Xây dựng đã có quy định riêng về phân hạng nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư có 4 hạng

- Hạng 1 là nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản

lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

- Chung cư hạng 3 là hạng chất lượng sử dụng ở dạng khá cao; tất cả các tiêu chí như chung cư hạng 1 và 2 đạt mức độ khá;

- Cuối cùng là nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình và các tiêu chí chỉ đảm bảo đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng, do đó, đây cũng là loại chung cư

có giá thành rẻ nhất, thường dành cho những người có thu nhập thấp Đây cũng chính là một giải pháp nhân đạo và thích hợp dành cho nhu cầu nhà ở ngày càng cao của những người dân ngoại thành vào các đô thị, thành phố lớn để làm việc [7]

Tuy nhiên, kể từ năm 2006 bắt đầu xuất hiện thêm 1 dạng nhà giống nhà chung cư nhưng quy mô nhỏ hơn rất nhiều, do đó, người ta gọi căn hộ này là “chung cư mini” Đây là một khái niệm chưa được quy định trong bất

kỳ văn bản pháp luật nào và đa số những “chung cư mini” này do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng Thời điểm này, tuy tính pháp lý của loại hình nhà ở này vẫn chưa được pháp luật thừa nhận nhưng vì giá cả hợp lý, lại nằm gần các trung tâm nên được những người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn

ưa chuộng sử dụng Với việc xây dựng “chung cư mini” đúng theo quy hoạch (như theo quy hoạch, địa điểm xây dựng chỉ được xây nhà 4 tầng, chủ nhà xây

4 tầng hay cho xây dựng mật độ 70%, họ làm 70%), xây dựng đầy đủ hạ tầng chung, có cầu thang riêng, có đủ các tiêu chuẩn theo quy định pháp luật, các chủ sở hữu “nhà chung cư mini” vẫn được phép cho các căn hộ của mình được tham gia giao dịch một cách hợp pháp Đơn cử, có thể nhìn nhận trường hợp này dưới dạng A có 1 ngôi nhà 4 tầng, mỗi tầng có 1 vài phòng với thiết

kế đầy đủ tiêu chuẩn như 1 căn hộ thu nhỏ; do không có nhu cầu sử dụng và thiếu tiền, A bán 03 tầng cho người khác và đây là giao dịch hoàn toàn hợp pháp vì không thuộc điều cấm của pháp luật và thỏa mãn được nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch dân sự là tự nguyện, không trái quy định pháp luật, không trái quy tắc đạo đức xã hội

Do đó , Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của