HỢP ĐỒNG MUA bán căn hộ CHUNG cư THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ OANH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ OANH HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân Tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS BÙI ĐĂNG HIẾU HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Thị Oanh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư vấn đề sở hữu hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hộ chung cư, nhà chung cư 1.1.2 Sở hữu hộ chung cư Error! Bookmark not defined 1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cưError! Bookmark 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán hộ chung cưError! Bookmark not defined 1.2.2 Đặc điểm Hợp đồng mua bán hộ chung cưError! Bookmark not defined Chương 2: GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Error! Bookmark not defined 2.1 Quy định pháp luật giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư Error! Bookmark not defined 2.1.1 Những quy định giao kết Hợp đồngError! Bookmark not defined 2.1.2 Thực Hợp đồng mua bán hộ chung cưError! Bookmark not defined 2.2 Thực tiễn áp dụng Error! Bookmark not defined 2.2.1 Một số rủi ro bên mua Hợp đồng mua bán nhà chung cưError! Bookmark 2.2.2 Các biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cưError! Bookmark n Chương 3: QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ THEO HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Error! Bookmark not defined 3.1 Hoạt động cung cấp tiện ích cho Nhà Chung cưError! Bookmark not def 3.2 Bảo trì, sửa chữa cải tiến Nhà chung cưError! Bookmark not defined 3.3 Việc xây dựng áp dụng nội quy Nhà Chung cưError! Bookmark not defin Chương 4: TỔNG KẾT VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined 4.1 Tổng kết Error! Bookmark not defined 4.2 Một số kiến nghị Error! Bookmark not defined 4.2.1 Vấn đề liên quan đến quản lý Nhà chung cưError! Bookmark not defined 4.2.2 Các vấn đề liên quan đến quy định pháp luật việc đầu tưError! Bookmark 4.2.3 Các vấn đề xây dựng trách nhiệm chủ đầu tư trước vận hành thức Nhà chung cư Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vai trò quan trọng sống nay, nhà tài sản thường xuyên xảy tranh chấp Ở thành phố lớn, đặc biệt TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, công ty… xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc đô thị Với số lượng dân cư ngày đông, diện tích đất lại mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, nên nhu cầu mua sống hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt nhiều người Tuy nhiên, thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khuôn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, bên mua, bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán chưa có Luật Chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng luật nhiều vướng mắc thực tiễn Trong đó, Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Tuy nhiên, với đặc thù, đa số Hợp đồng bên Chủ đầu tư, với đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn cho Hợp đồng có lợi cho họ bên yếu người mua Thực tế, bên bán quy định sẵn mẫu Hợp đồng bên mua không phép thay đổi hợp đồng đó; bên mua nhiều lại không quan tâm đến nội dung khác Hợp đồng phần giá Bên cạnh đó, việc công khai thông tin Dự án chưa minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày nhiều gay gắt, điển hình xoay quanh loại biến thái Hợp đồng Hợp đồng góp vốn Hợp đồng ủy quyền; nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” để thực luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán hộ chưng cư tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng để thấy khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch, từ tổng hợp vấn đề vướng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có bổ sung ban hành, sửa đổi quy định pháp luật cho ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đế n giao dịch mua bán hộ chung cư đã có số thạc sỹ, cử nhân lựa cho ̣n đề tài này Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp" Hoàng Thị Thùy TS Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); khóa luận tốt nghiệp: “Một số vấn đề lý luận thực tiễn Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành” Thiệu Quang Sang ThS Nguyễn Hồng Hải hướng dẫn (2010) nhiều tham luận hội thảo viết Tạp chí Luật học hay trang web công ty Luâ ̣t/Văn phòng luâ ̣t khác Mỗi tác gi ả có mô ̣t cách khám phá , tiếp cận khai thác đề tài ở mô ̣t góc đô ̣ khác Những vấn đề mà công trình nghiên cứu, viết kể có đề cập đến giao dịch mua bán hộ chung cư vào nghiên cứu nội dung Hợp đồng không sâu vào biến thái, phân tích rủi ro tương lai hay tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán hộ Vì vậy, công trình nghiên cứu không bị trùng lặp với công trình nghiên cứu khác Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư từ biến thái Hợp đồng tới tranh chấp xuất phát từ hoạt động quản lý nhà chung cư nêu Hợp đồng mua bán hộ chung cư Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận văn Mục đích luận văn nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định biến thái tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư Việt Nam Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư thực trạng tranh chấp; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Phạm vi nghiên cứu Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu quy định Luật Nhà năm 2005, văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chung cư văn liên quan đến giao dịch mua bán tài sản hình thành tương lai Luận văn tập trung nghiên cứu 02 dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư Hợp đồng ủy quyền Hợp đồng góp vốn Ngoài ra, Luận văn không sâu vào phân tích nội dung thông thường Hợp đồng mua bán mà tập trung làm rõ tranh chấp liên quan đến quản lý nhà chung cư mà nội dung Hợp đồng đề cập pháp luật quy định, nội dung khác Hợp đồng, Luận văn không đưa thành đề mục riêng, không phân tích sâu mà phân tích vấn đề đặc điểm hay thực tế, có nhiều công trình nghiên cứu nội dung Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu - Phương pháp biê ̣n chứng, lịch sử - Phương pháp phân tich, tổ ng hơ ̣p ́ - Phương pháp so sánh, thố ng kê - Phương pháp điề u tra xã hô ̣i học, hô ̣i thảo và chuyên gia - Phương pháp mô hình hóa, ̣ thố ng hóa Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Lý luận chung Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 3: Quản lý Nhà Chung cư theo Hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 4: Tổng kết Kiến nghị Chương LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư vấn đề sở hữu hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hộ chung cư, nhà chung cư 1.1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Ở Việt Nam, hiểu chung cư tòa nhà cao tầng, bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Chung cư thường xuất nhiều thành phố lớn, có vai trò quan trọng phát triển đô thị hóa, bởi, tập trung dân cư thành phố trở thành vấn đề lớn, từ nảy sinh vấn đề, nhu cầu nhà Do đó, cần thiết phải có phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tuy nhiên, kèm theo nhu cầu xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch Vì vậy, từ năm 2005, Luật Nhà có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư nhắc đến văn quy phạm pháp luật, trước nhà chung cư gọi nhà tập thể Theo quy định pháp luật thì: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [39, Điều 70 13, Điều 3, khoản 5] Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Như vậy, hiểu nhà chung cư tập hợp hộ chung cư xây dựng khối thống mà chủ sở hữu hộ chung cư bị hạn chế phần quyền sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thông thường khác họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng việc sở hữu chung nhà chung cư hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng họ bị giới hạn “lập lờ” cách hiểu sở hữu riêng cách trọn vẹn Khái niệm nhà chung cư quy định trên, vào nhu cầu sử dụng thực tế người sử dụng để góp phần tạo điều kiện cho quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân có sở phân hạng nhà chung cư tham gia giao dịch thị trường (chủ yếu để phân biệt giá hộ chung cư), Bộ Xây dựng có quy định riêng phân hạng nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư có hạng - Hạng nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; - Nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; - Chung cư hạng hạng chất lượng sử dụng dạng cao; tất tiêu chí chung cư hạng đạt mức độ khá; - Cuối nhà chung cư hạng hạng có chất lượng sử dụng trung bình tiêu chí đảm bảo đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng, đó, loại chung cư có giá thành rẻ nhất, thường dành cho người có thu nhập thấp Đây giải pháp nhân đạo thích hợp dành cho nhu cầu nhà ngày cao người dân ngoại thành vào đô thị, thành phố lớn để làm việc [7] Tuy nhiên, kể từ năm 2006 bắt đầu xuất thêm dạng nhà giống nhà chung cư quy mô nhỏ nhiều, đó, người ta gọi hộ “chung cư mini” Đây khái niệm chưa quy định văn pháp luật đa số “chung cư mini” hộ gia đình, cá nhân xây dựng Thời điểm này, tính pháp lý loại hình nhà chưa pháp luật thừa nhận giá hợp lý, lại nằm gần trung tâm nên người có thu nhập trung bình đô thị lớn ưa chuộng sử dụng Với việc xây dựng “chung cư mini” theo quy hoạch (như theo quy hoạch, địa điểm xây dựng xây nhà tầng, chủ nhà xây tầng hay cho xây dựng mật độ 70%, họ làm 70%), xây dựng đầy đủ hạ tầng chung, có cầu thang riêng, có đủ tiêu chuẩn theo quy định pháp luật, chủ sở hữu “nhà chung cư mini” phép cho hộ tham gia giao dịch cách hợp pháp Đơn cử, nhìn nhận trường hợp dạng A có nhà tầng, tầng có vài phòng với thiết kế đầy đủ tiêu chuẩn hộ thu nhỏ; nhu cầu sử dụng thiếu tiền, A bán 03 tầng cho người khác giao dịch hoàn toàn hợp pháp không thuộc điều cấm pháp luật thỏa mãn nguyên tắc giao dịch dân tự nguyện, không trái quy định pháp luật, không trái quy tắc đạo đức xã hội Do , Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà thực tạo điều kiện cho người mua nhà chung cư mini này Đặc biệt, quản lý chất lượng nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà đô thị từ hai tầng trở lên mà tầng có từ hai hộ trở lên hộ thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) diện tích sàn xây dựng hộ tối thiểu 30m2 phải đáp ứng quy định nhà chung cư theo quy định điều 70 Luật Nhà [12, Điều 43, Khoản 3] Đáng ý, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà có đủ điều kiện theo quy định mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ nhà Mỗi hộ riêng lẻ chung cư mini cho phép bán, cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu Khi bán hộ hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung Việc quản lý sử dụng nhà chung có nhiều chủ sở hữu có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng thực theo quy định quản lý sử dụng nhà chung đô thị Như vậy, thấy, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thực giúp cho người mua hộ loại hình chung cư đảm bảo quyền lợi sở hữu tài sản nhà Do loại hình “nhà chung cư mini” ngày phát triển người mua lựa chọn nhiều nên Bộ Xây dựng quy định việc mua bán hộ phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, hợp đồng phải có chứng nhận công chứng chứng thực quan có thẩm quyền; nội dung hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu riêng sở hữu chung, diện tích sàn hộ,… giống hợp đồng mua bán hộ chung cư [9, Điều 13] 1.1.1.2 Đặc điểm hộ chung cư, nhà chung cư Do đặc tính tài sản có giá trị người sở hữu lại bị hạn chế quyền sở hữu so với chủ sở hữu tài sản khác nên nhà chung cư hộ chung cư đặc điểm chung nhà nói chung, mang đặc điểm riêng biệt như: - Nhà chung cư loại nhà có nhiều người sử dụng, bao gồm chủ sở hữu hộ, chủ sở hữu phần diện tích nhà ở, người sử dụng người thuê… Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung cầu thang, hành lang, lối chung,…; Do việc sở hữu nhà chung cư chia làm loại, sở hữu chung cộng đồng hộ chung cư sở hữu riêng, cụ thể: + Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban công, logia gắn liền với hộ đó; Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng + Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà lại nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư - Nếu nhà riêng biệt, chủ sở hữu nhà sở hữu toàn nhà bao gồm toàn tường xây bao quanh nhà chủ sở hữu hộ chung cư lại không sở hữu riêng hoàn toàn tường ngăn 02 hộ chung cư, mặc cho Luật quy định chiều trái ngược như: trước thời điểm Thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực diện tích hộ có 02 cách tính tính từ tim tường ngăn hai hộ tính theo diện tích thông thủy Với cách tính diện tích hộ từ tim tường hiểu, người mua hộ mua ½ tường ngăn hộ, theo quy định điểm a khoản Điều 49 Nghị định 71 tường phân chia hộ thuộc sở hữu chung; - Người mua tài sản đặc biệt hộ chung cư – dạng nhà không gắn liền với việc chuyển nhượng hoàn toàn quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà thông thường khác Do đó, người mua phải chịu thiệt hại dự án mà chủ đầu tư thuê đất ngắn hạn 30 năm 50 năm (VD: Dự án Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu (thời hạn thuê 50 năm)) hay tranh chấp, rủi ro việc hết thời hạn thuê đất thỏa thuận việc chủ đầu tư chịu phí thuê đất tiếp Nhà chung cư thời hạn sử dụng - Đối tượng sở hữu nhà chung cư quy định nhiều quy định pháp luật lúc Luật dân sự, Luật nhà ở, Luật Xây dựng Việc quản lý nhà chung cư có nhiều quy định cụ thể quy định quản lý sử dụng nhà chung cư Luật Nhà 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ… Các quy định tạo sở pháp lý cho việc tăng cường thực quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh khu nhà chung cư Tuy nhiên, với phát triển nhanh chóng số lượng, quản lý nhà chung cư nảy sinh số vướng mắc, bấp cập 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm An (2013), Điểm mặt chung cư có mức phí dịch vụ đắt Hà Nội, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-mucphi-dich-vu-dat-nhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn, (22/01/2013) Minh Anh (2012), Tự ý tăng giá dịch vụ chung cư: Dân “tố” chủ đầu tư phạm luật, http://giadinh.net.vn/tu-y-tang-gia-dich-vu-chung-cu-dan-tochu-dau-tu-pham-luat-20120912033752154.htm, (ngày 12/09/2012) Vân Anh (2014), Những khu chung cư Hà Nội bị dân vây khiếu nại, http://bizlive.vn/quy-hoach/nhung-khu-chung-cu-ha-noi-tung-bi-dan-vaykhieu-nai-356669.html, (18/08/2014) Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng việc quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 10 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực hiê ̣n một số nội dung của Ngh ị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 13 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 14 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng Mua bán hộ Times City, Hà Nội 15 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng vay vốn Times City, Hà Nội 16 Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp (2014), Hợp đồng Mua bán nhà N04 Khu đô thị Đông Nam, đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 17 Công ty TNHH HYUNDAI RNC Hà Tây (2014), Hợp đồng Mua bán hộ khu nhà ở, http://hyundai-hillstate.com/downloads/hdhillstate/hop-dong-hillstate-moi.pdf, (17/11/2014) 18 Thành Dũng (2012), Quản lý loay hoay: Dân chung cư chịu khổ, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/vef/75769/quan-ly-loay-hoay danchung-cu-con-chiu-kho.html, (10/06/2012) 19 Minh Hạnh (2014), Sân chơi chung cư – Lợi ích cộng đồng, http://vivado.com.vn/bao-ve-san-choi-chung-cu-can-su-quyet-tam-cuacong-dong-2/, (07-02-2014) 12 20 Ca Hảo (2014), Tính diện tích hộ theo thông thủy: Người mua thiệt, http://phunuonline.com.vn/tieu-dung/tin-tuc/tinh-dien-tich-can-ho-theothong-thuy-nguoi-mua-thiet/a118593.html, (29-04-2014) 21 Sỹ Hào (2013), Nóng: Người dân góp vốn hộ để cải tạo chung cư cũ?, http://phapluatxahoi.vn/kinh-doanh/bat-dong-san/nong-nguoidan-gop-von-bang-can-ho-de-cai-tao-chung-cu-cu-21642, (12/05/2013) 22 Thu Hiền (2012), 13 tranh chấp điển hình chung cư, http://www.nguoiduatin.vn/13-tranh-chap-dien-hinh-tai-cac-chung-cua37545.html, (27.12.2012) 23 Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Học viện tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB Công an nhân dân 25 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Hà Nội 26 Vũ Thị Tuyết Lan (2010), Pháp luật nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội 27 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2005), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự, tập I, tập II, tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Ngọc Mai (2014), HUD khẳng định bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/hud-khang-dinh-se-ban-giaoquy-bao-tri-cho-ban-quan-tri-747607.tpo, (ngày 14 tháng 08 năm 2014) 29 G.MIÊU (2014), Tranh chấp quyền quản lý phí bảo trì chung cư: Chủ đầu tư tham lam?, Số 123, http://laodong.com.vn/kinhdoanh/tranh-chap-quyen-quan-ly-phi-bao-tri-chung-cu-chu-dau-tu-daqua-tham-lam-204558.bld, 11:33 AM, (30/05/2014) 13 30 Anh Minh (2012), Đề xuất ban hành luật riêng chung cư, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/de-xuat-ban-hanh-luat-rieng-vechung-cu-20120324035246368.htm,(25/3/2012) 31 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT ngày 25/04/2014 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam-Bộ Tài nguyên Môi trường-Bộ Tư pháp-Bộ Xây dựng Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 32 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, số Bộ luật 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Hà Nội 35 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Hà Nội 37 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 38 Quốc hội (2009), Luật Bảo vệ người tiêu dùng, số 59/2010/QH12 ngày 17/11/2010, Hà Nội 39 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai số 34/2009/QH12 18 tháng năm 2009, Hà Nội 40 Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Nhà sửa đổi lần bốn, Hà Nội 14 41 Quốc hội (2014), Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 42 P Thảo (2014), Hà Nội xin chế xây nhà 21-27 tầng cải tạo chung cư cũ, http://dantri.com.vn/xa-hoi/ha-noi-xin-co-che-xay-nha-2127-tangkhi-cai-tao-chung-cu-cu-942079.htm, (11/09/2014) 43 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp dạy nghề thuê, Hà Nội 44 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp thuê, Hà Nội 45 Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, đăng ký giao dịch chung, Hà Nội 46 Hoàng Thị Thuỳ (2010), Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thực trạng giải pháp, Lận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 1&2, NXB CAND, Hà Nội 49 Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (1999), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 15