Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại công ty sản xuất và thương mại hạ long

Chuyên đề thực tập ngành luật MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .4 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.1.4 Kết kinh doanh qua năm gần 51 2.1.5.1 Thực pháp luật thuế .52 2.1.5.2 Thực pháp luật môi trường 52 2.3.2.1 Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 69 a.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 69 Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng 69 Tranh chấp giá phương thức toán 72 3.1.1.Do thiếu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án .74 3.1.2.Do xuất phát từ thỏa thuận không rõ ràng bên hợp đồng mua bán hộ chung cư .75 3.1.3.Do việc quản lý Nhà nước đối vối hoạt động mua bán hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật hiệu 76 3.2 Kiến nghị số biện pháp hoàn thiện quy định áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 77 CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU .4 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.1.4 Kết kinh doanh qua năm gần 51 2.1.5.1 Thực pháp luật thuế .52 2.1.5.2 Thực pháp luật môi trường 52 2.3.2.1 Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 69 a.Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư 69 Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng 69 Tranh chấp giá phương thức toán 72 3.1.1.Do thiếu quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án .74 3.1.2.Do xuất phát từ thỏa thuận không rõ ràng bên hợp đồng mua bán hộ chung cư .75 3.1.3.Do việc quản lý Nhà nước đối vối hoạt động mua bán hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật hiệu 76 3.2 Kiến nghị số biện pháp hoàn thiện quy định áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 77 CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng công ty sản xuất thương mại Hạ Long” chuyên đề thực tập tốt nghiệp, nhận nhiều giúp đỡ từ tập thể lãnh đạo, cán bộ, nhân viên công tác làm việc công ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long; tập thể giảng viên, cán khoa Luật - trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn chân thành giúp đỡ Ngồi ra, tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Nam Ths Trần Thị Nguyệt - giảng viên trực tiếp hướng dẫn bảo tơi suốt q trình hồn thành chun đề CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật LỜI MỞ ĐẦU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Đặt vấn đề: Thị trường mua bán nhà năm gần diễn sôi động, đối tượng hoạt động hướng tới hộ chung cư Khi nhu cầu nhà ngày tăng cao thị trường mua bán hộ chung cư lại phát triển mạnh mẽ hết Tuy nhiên, xuất phát từ đặc thù đối tượng mua bán hộ chung cư, loại tài sản đặc biệt hình thành tương lai nên nội dung hợp đồng tiềm ẩn rủi ro bên Mặt khác, hình thức pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư chủ yếu loại hợp đồng theo mẫu thể ý chí bên chủ đầu tư bên nắm lợi việc mua bán nên phía người mua nhà lợi ích họ dễ bị chủ thể khác xâm phạm Chính vậy, yếu tố chất lượng hộ hợp đồng mua bán hộ chung cư ln yếu tố quan trọng mà bên lưu ý tham gia giao dịch Trong thời gian qua, nhiều văn pháp luật ban hành, hướng dẫn trình đàm phán, ký kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư nhằm giúp cho bên tham gia giao dịch dễ dàng, hiệu đồng thời góp phần hạn chế rủi ro cho bên Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, trước thay đổi phát triển nhanh chóng thị trường, nội dung văn pháp luật nảy sinh số vướng mắc, bất cập nội dung quy định gây khó khăn việc áp dụng nội dung chưa đầy đủ so với thay đổi nhanh chóng yếu tố thực tiễn Trong trình thực tập công ty sản xuất thương mại Hạ Long , tơi nhận thấy rằng, có số bất cập trình áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư cần thiết phải có giải pháp, kiến nghị nhằm giải vướng mắc Xuất phát từ lý đó, tơi lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng công ty sản xuất thương mại Hạ Long” để làm đề tài cho chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật Trong chuyên đề tốt nghiệp này, đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thực tiễn việc thực pháp luật liên quan đến vấn đề đơn vị thực tập Mục tiêu nghiên cứu đề tài làm rõ sở khoa học thực tiễn hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nêu điểm bất cập quy định pháp luật hành hợp đồng xuất phát từ thực tiễn công ty sản xuất thương mại Hạ Long Từ đó, đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện chế độ pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu dựa thực tiễn thu thập công ty sản xuất thương mại Hạ Long hoạt động mua bán hộ chung cư - lĩnh vực kinh doanh bất động sản cơng ty từ ngày cơng ty thức vào hoạt động (01/9/2003 theo định số 01 QĐ/HĐQT ngày 01/9/2003 Hội đồng quản trị công ty) Phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động mua bán hộ chung cư công ty thực tiễn áp dụng pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư Tình hình nghiên cứu: Đối với sinh viên thực tập công ty sản xuất thương mại Hạ Long: Trong trình hoạt động kinh doanh, cơng ty sản xuất thương mại Hạ Long trở thành địa điểm thực tập nhiều sinh viên Trong kể đến sinh viên Bùi Văn Thành với đề tài: “Kế tốn nghiệp vụ mua bán hàng hóa cơng ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long” hay sinh viên Cao Thị Hoàng Yến với đề tài: “Hạch tốn tiêu thụ hàng hóa xác định kết tiêu thụ hàng hóa cơng ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long”… Có thể thấy, đề tài sinh viên thực tập công ty chủ yếu thuộc lĩnh vực kế tốn, quản trị kinh doanh, tài chính…và đề cập tới mua bán hàng hóa nói chung chưa có đề tài đề cập đến hoạt động mua bán hộ chung cư việc áp dụng pháp luật hành việc thực hợp đồng mua bán hộ chung cư Những đề tài nghiên cứu đề cập đến hợp đồng mua bán hộ chung cư: CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng mua bán thị trường nên nhìn chung đề cập đến nhiều viết Tuy nhiên, viết chủ yếu viết hợp đồng mua bán nhà nói chung nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp sinh viên Điển đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” Nguyễn Thị Hồng Thơm, Khoa Luật, Đại học Huế, tháng năm 2014;… Đề tài nêu tổng quan chế độ pháp lý hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành nhiên chưa có góc nhìn thực tế đơn vị thực tập mà chủ yếu sở lý luận nhà pháp luật hợp đồng mua bán nhà Ngoài ra, liên quan cụ thể đến nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư, phần lớn viết tư vấn pháp luật liên quan đến vấn đề cụ thể hợp đồng để trả lời thắc mắc chủ thể tham gia, ví dụ “Mua hộ chung cư, cần ý điều gì?” báo Đầu tư chứng khốn ngày thứ hai, 17/11/2014; “Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ chung cư” Cổng thông tin điện tử Địa ốc online ngày 4/11/2014; “Thắc mắc thủ tục liên quan mua hộ chung cư” báo Dân Luật… Các viết trả lời vấn đề thắc mắc dựa phân tích chuyên gia nhà đất chuyên gia pháp lý nhiên vấn đề chủ yếu liên quan đến thủ tục hành tiến hành mua bán hộ chung cư Như vậy, chưa có nghiên cứu khoa học đề cập tổng quan vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư đồng thời nêu đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật vấn đề thực tế cho thấy, hoạt động mua bán hộ chung cư diễn vơ sơi động gặp phải khơng vướng mắc Việc tìm hiểu chung vấn đề pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư việc cần thiết để bên đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ tham gia giao dịch, đồng thời giúp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mau bán hộ chung cư Phương pháp nghiên cứu: Dựa sở lý luận quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán hộ chung cư, chuyên đề nghiên cứu với phương pháp chủ yếu như: CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật - Phương pháp diễn dịch tổng hợp, khái quát hóa: sử dụng để làm rõ sở lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời làm sở cho việc cụ thể hóa thực tiễn áp dụng đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng mua bán hộ chung cư giao dịch mua bán hộ chung cư - Phương pháp phân tích, mơ tả: phương pháp đóng vai trị chủ đạo suốt trình thực chuyên đề thực tập Bố cục đề tài: Về phần bố cục, phần mở đầu phần kết luận, nội dung đề tài chia làm ba chương: Chương 1: Cơ sở pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng mua bán hộ chung cư công ty sản xuất thương mại Hạ Long Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu việc áp dụng hợp đồng mua bán hộ chung cư CHƯƠNG I CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Nhà chung cư nhà có nhiều tầng (từ tầng trở lên gồm nhiều hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu hộ, có cầu thang lối chung Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, số nhà chung cư cao tầng xây dựng để bán cho thuê, phổ biến loại nhà chung cư có số tầng từ đến 12 tầng Tại điều Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính Phủ ưu đãi đầu tư xây dựng để bán cho thuê đưa khái niệm nhà chung cư cao tầng sau: “nhà cao tầng (từ tầng trở nên thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên thành phố khác);có cấu trúc kiểu hộ khép kín có cầu thang lối chung” Từ khái niệm nhà chung cư cao tầng Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hiểu nhà có cấu trúc kiểu hộ khép kín, có cầu thang lối chung, có số tầng nhà từ trở lên Khái niệm hiểu cách tương tự chun gia địa CQ532582 - Nguyễn Hồng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật Tuy nhiên, theo pháp luật hành khái niệm nhà chung cư hộ chung cư tách bạch rõ ràng quy định cụ thể , theo Điều 70 Luật Nhà năm 2005 thì: “Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư ” “Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gẳn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng” 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 1.1.2.1 Phần sở hữu chung nhà chung cư, sở hữu riêng hộ chung cư Luật Nhà Việt Nam xác định phần diện tích sở hữu riêng sở hữu chung sau: Phần sở hữu riêng bao gồm: diện tích bên hộ gồm diện tích ban cơng hành lang ngồi gắn liền với hộ ; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ ; phần diện tích khác hộ chung cư xem phần riêng theo quy định pháp luật Phần sở hữu chung bao gồm: không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, mái nhà, sàn nhà, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng chứa rác, mạng lưới kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, hệ thống viễn thơng, truyền thanh, truyền hình, hệ thống nước, chữa lửa phần khác không thuộc phần CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật riêng hộ ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư Đối với phần sở hữu chung chủ sở hữu người sử dụng hộ chung cư có quyền khai thác, sử dụng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo hoạt động chúng 1.1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu hộ chung cư Các chủ hộ chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu khơng giống hồn tồn với quyền sở hữu tài sản thơng thường, họ chủ sở hữu cộng đồng sở hữu chung Chủ hộ phải tuân theo quy định quyền hạn nghĩa vụ sở hữu chung, mà quy định hạn chế định quyền sử dụng quyền định đoạt hộ chẳng hạn: không gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc mặt hộ chung cư, muốn cho thuê hay chuyển nhượng hộ phải thơng báo trước tập thể có sở hữu chung có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ tuân thủ quy tắc quản lý hành chung cư 1.1.2.3 Quản lý sử dụng nhà chung cư Để thực việc quản lý, sử dụng nhà chung cư q trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) - quan có quyền cao việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu Ban quản trị gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không năm, số lượng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư định Ban quản trị nhà chung cư có vai trị quan trọng, người đại diện để bảo vệ quyền lợi lợi ích hợp pháp chủ sở hữu người sử dụng trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật Khoản Điều 70 Luật Nhà năm 2005 CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam Chuyên đề thực tập ngành luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực thu, chi tài trinh quản lý việc xử dụng nhà chung; 1.2 Lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư Hiện chưa có khái niệm cụ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư, dựa vào chất loại hợp đồng dạng hợp đồng mua bán nhà ở, ta rút khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư sau: Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao hộ chung cư chuyển quyền sở hữu hộ chung cư cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận theo quy định pháp luật 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản loại tài sản quy định Điều 162 Bộ luật Dân năm 2005 bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản phép giao dịch Do mà hộ chung cư đối tượng hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán tài sản Ngoài ra, hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm chung hai loại hợp đồng đặc điểm như: Là hợp đồng ưng thuận: tham gia giao kết hợp đồng bên phải tn theo ngun tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác trung thực Họ có quyền định có hay khơng tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn thảo luận nội dung hình thức hợp đồng theo quy định pháp luật Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận điều khoản hồn thành thủ thụ tục cơng chứng, chứng thực Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán hộ chung cư bên bán chuyển giao hộ thuộc sở hữu cho bên mua nhận khoản tiền đền bù từ bên mua ngược lại, bên mua nhận tài sản hộ chung cư chuyển giao từ bên bán sau trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 10 Chuyên đề thực tập ngành luật cao thấp bất hợp lý Đó nguyên nhân thời gian vừa qua, liên tiếp xảy việc cư dân nhiều nhà chung cư phản đối, kiện chủ đầu tư, như: Keangnam, The Manor 21 Vẫn biết hợp đồng thường mẫu mà chủ đầu tư đưa với tình tiết bất lợi phía người mua, nguyên tắc người mua chấp nhận nên bắt bẻ chủ đầu tư họ không vi phạm hợp đồng Vì vậy, kể quyền lợi chủ khách hàng bị thiệt thòi cần bảo vệ đáng khó giải thỏa thuận họ rành rành giấy trắng mực đen hợp đồng 3.1.3 Do việc quản lý Nhà nước đối vối hoạt động mua bán hộ qua sàn giao dịch bất động sản chưa thật hiệu Theo Luật kinh doanh bất động sản từ ngày 01/01/2009 bắt buộc công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn Theo thống kê đến hết tháng năm 2009, nước có 126 sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động Theo Báo cáo tổng kết tình hình thị trường bất động sản tháng đầu năm 2011 Bộ Xây dựng công bố sáng 19/07/2011 nước có 913 sàn giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động Tuy nhiên lượng giao dịch qua sàn lại chưa nhiều, chiếm khoảng 25% tổng số giao dịch bất động sản Con số khiêm tốn nhiều khách hàng có thói quen tìm đến trung tâm môi giới dùng phương thức đăng báo, việc giao dịch qua sàn nhiều thời gian hơn, Bên cạnh cịn ngun nhân khơng sàn giao dịch chạy theo lợi nhuận, sẵn sàng đầu hộ tung thị trường nhu cầu hộ tăng cao để kiếm lời, điều tạo bất an cho người mua Theo số liệu Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng thời gian qua diện tích nhà nước tăng thêm 700m Tuy nhiên theo Báo cáo Sở Tài ngun Mơi trường địa bàn Hà Nội thiếu nhà nghiêm trọng Trước mắt cần tới triệu m nhà tương đương với 120.000 hộ cho đối tượng có nhu cầu xúc nhà Bài viết: “Mập mờ mua bán hộ nhà chung cư” Nguồn: http://cand.com.vn/vi- vn/kinhte/diaoc/2011/10/158045 21 CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 76 Chuyên đề thực tập ngành luật Theo số liệu Sở Quy hoạch - kiến trúc thành phố Hà Nội địa bàn, bình quân nhà theo đầu người đạt khoảng 7m 2/người, có tới 30% dân số nội thành mức 4m 2/người Về chất lượng nhà có tới 60% nhà xuống cấp cần cải tạo, nâng cấp nhà tiện nghi Do nhu cầu nhà lớn, nên để tạo sống ổn định hộ chung cư, để phát triển thị trường bất động sản phát huy có hiệu sách Nhà nước nhà ở, trước mắt cần phải có giải pháp để giải cách triệt để tranh chấp nhà chung cư 3.2 Kiến nghị số biện pháp hoàn thiện quy định áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 3.2.1 Quy định chặt chẽ diện tích sở hữu chung riêng nhà chung cư Theo quy định Thông tư số 16/2010/TT-BXD hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng Tuy nhiên, Thông tư lại không quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện quy định Có đối lập nhóm lợi ích hộ dân chủ đầu tư hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư người kinh doanh Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cư không giải dứt điểm kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân thi chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm Ở nhiều khu chung cư ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng, rủi ro khó quy trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 77 Chuyên đề thực tập ngành luật tận gốc thiếu nhạy bén công cụ pháp lý Phải thừa nhận thực tế tính dự liệu quy phạm pháp luật hạn chế Khi tranh chấp xảy phải chờ quy định ban hành, pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hệ mâu thuẫn tranh chấp giải phàn mà giải dứt điểm phần gốc Các tranh chấp sở hữu chung riêng gần có Việt nam có, trình độ lập pháp nước ta cịn hạn chế cộng với thiếu hiểu biết pháp luật thiếu trách nhiệm chủ đầu tư nên tranh chấp phổ biến Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống đầy đủ tất quy định liên quan tránh tình trạng sửa đổi, bổ sung không đồng dẫn đến mâu thuẫn lẫn quy định 3.2.2 Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định Luật Nhà năm 2006 nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng, phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc tiền ứng trước hợp đồng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền trả chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm Hiện vấn đề chưa quy định cụ thể nên tranh chấp liên quan xảy nhiều khó giải vụ việc đưa Tịa án pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tịa án khơng có trực tiếp để giải Với hợp đồng mua bán hộ chung cư trách nhiệm bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt bên bán bàn giao nhà bên mua trả đủ tiền Trong trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư nhà chung cư chưa có Ban quản trị trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định pháp luật Trong nội CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 78 Chuyên đề thực tập ngành luật dung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm 3.2.3 Cần xây dựng luật liêng nhà chung cư Qua nghiên cứu cho thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật nhà ở; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung giải hết Khi nghiên cứu vấn đề pháp lý nhà chung cư ta thấy quy định nằm rải rác văn khác cụ thể như: Luật dân quy định sở hữu chung nhà chung cư, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm bên; Ngồi cịn có Quy chế phân hạng nhà chung cư Luật kinh doanh bất động sản Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý theo quan điểm cá nhân em khơng cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng không thống mâu thuẫn với nhau, vấn đề đặt phải tập hợp quy định tản mạn nhà chung cư thành văn pháp luật riêng, đảm bảo vấn đề pháp lý sau: Phạm vi, đối tượng áp dụng lĩnh vực mua bán nhà chung cư, Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, Các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho… nhà chung cư, Cụ thể hóa nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư, Trách nhiệm tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng nhà chung cư, Quản lý Nhà nước nhà chung cư, Thủ tục, trình tự giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư, Trong trình xây dựng Luật chung cư nên tham khảo kinh nghiệm số nước Singapore, Thái Lan,…- nước khu vực Châu Á có phát triển mạnh mẽ nhà chung cư khoảng thời gian dài Vì việc tham khảo việc làm cần thiết để đảm bảo nội dung phù hợp với tình hình thực tế Đồng thời, văn cần quy định cụ thể diện người nước phép mua hộ chung cư theo CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 79 Chuyên đề thực tập ngành luật hướng mở rộng diện mua, thủ tục, số lượng, giá trị hộ mua, 3.2 Kiến nghị phía Cơng ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long 3.1.2 Quản lý chặt chẽ giao dịch mua bán hộ chung cư qua sàn giao dịch trung tâm môi giới bất động sản Tại Việt Nam có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản hoạt động với phạm vi, quy mô khác Các sàn giao dịch bất động sản đời giúp quan có thẩm quyền kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản nói chung hộ chung cư nói riêng Để sàn phát huy hiệu thật sự, Nhà nước cần thắt chặt quy định cấp phép hoạt động cho sàn, theo đủ điều kiện thành lập sàn buộc sàn phải hoạt động hiệu sau thời gian xem xét cấp phép thức Các tiêu chí sàn giao dịch chuẩn vấn đề nên áp dụng, thông qua việc đánh giá cách công khai khả sàn giao dịch khách hàng lựa chọn sàn giao dịch chất lượng uy tín để giao dịch Bên cạnh nên hạn chế tối đa việc lợi thức hóa sản phẩm bán thông quan sàn kiểm soát việc tuân thủ quy định pháp lý sàn giao dịch Các chế tài xử phạt với hành vi vi phạm quy định pháp luật cần phải áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu hoạt động cho sàn 3.2.4 Phát huy vai trò Ban quản trị nhà chung cư Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản trị quy định tương đối cụ thể Quyết định 08/2008 Luật Nhà Các quy định hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư, nhiên thực tế vai trò Ban quản trị chưa thực phát huy mong đợi Nhằm nâng cao hiệu hoạt động Ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở rộng chức ban quản trị việc giải tranh chấp nhà chung cư xuất nhiều tranh chấp chủ đầu tư hộ dân Việc tham gia giải tranh chấp Ban quản trị nâng cao hiệu việc giải tranh chấp, dung hịa lợi ích bên Chúng ta nên bầu thêm số tổ chức khác nhà chung cư song song CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 80 Chuyên đề thực tập ngành luật với Ban quản trị “Ban tra chung cư”, cách mà nhiều quốc gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động tịa nhà có hoạt động Ban quản trị, phát sai phạm, kiến nghị với quan có thẩm quyền xem xét giải Nếu chung cư nước ta thành lập “Ban tra” coi giải pháp hay, nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy vai trò Ban quản trị góp phần khơng nhỏ vào việc hạn chế tranh chấp chủ đầu tư hộ dân 3.2.5 Xây dựng đăng ký Điều lệ nhà chung cư quan quản lý nhà Hầu hết chung cư nước ta có Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, theo quy định Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Trong văn pháp luật hành thuộc lĩnh vực nhà chưa có quy định liên quan đến Điều lệ nhà chung cư Việc xây dựng Điều lệ nhà chung cư giải pháp bổ trợ cho khiếm khuyết, hạn chế hợp đồng mua bán hộ chung cư Chủ đầu tư phê duyệt dự án phải công bố kèm theo Bản điều lệ, nội dung điều lệ đề cập tới vấn đề liên quan đến mặt pháp lý Tòa nhà, việc thống phần sở hữu chung riêng nhà chung cư thiếu cam kết chủ đầu tư không vi phạm quyền chủ sở hữu khác Bất kỳ thay đổi liên quan đến mặt pháp lý Tòa nhà dẫn tới việc sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ thông qua Hội nghị nhà chung cư Việc vi phạm Điều lệ nhà chung cư bị xử lý theo quy định pháp luật Điều lệ nhà chung cư biện pháp nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư bảo vệ quyền người sử dụng nhà chung cư 3.3 Kiến nghị phía quan nhà nước có thẩm quyền 3.3.1 Các dự án xây dựng cần công khai phương tiện thông tin đại chúng Hiện khách hàng có hội tìm hiểu thơng tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thơng tin Yêu cầu đặt phải cơng khai hóa dự án CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 81 Chuyên đề thực tập ngành luật thực tế Đây nhiệm vụ thuộc phòng ban thuộc Sở xây dựng tỉnh, thành phố Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web sở xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp; q trình thi cơng dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xun Thơng qua trang web khách hàng có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tỉnh, thành phố tiếp xúc với thơng tin cách xác Đây coi giải pháp tiên phong cho việc hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư góp vốn vào dự án 3.3.2 Thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Một thực trạng phổ biến dự án nhà chung cư bị chậm so với tiến độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận nhà thời hạn thỏa thuận chưa kể đến chất lượng, kết cấu, thiết kế nhà chung cư không với yêu cầu khách hàng, nhiều nhà chung cư đưa vào sử dụng có biểu xuống cấp; Yêu cầu đặt dự án nhà phải có quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đưa vào sử dụng Để đảm nhận hết chức này, lực lượng phải tập hợp người có chun mơn cao, làm việc chun trách, khách quan Chức quan kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà phạm vi địa bàn phụ trách, cơng khai dự án cấp phép áp dụng biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi cơng Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hồ sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác 3.3.3 Áp dụng thủ tục đăng ký bất động sản Việc đăng ký bất động sản bao gồm hộ chung cư, diễn trình thể hóa Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đất với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sở pháp lý công nhận quyền bất động sản nhà đất thành giấy chứng nhận Đối với người mua hộ chung cư CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 82 Chuyên đề thực tập ngành luật có loại giấy tờ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thông qua việc đăng ký bất động sản góp phàn thống giấy tờ liên quan đến sở hữu nhà đất, đơn giản hóa thủ tục hành tạo điều kiện khuyến khích đăng ký quyền bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng đất sở Xây dựng Phòng Xây dựng cấp huyện thực Hoạt động đăng ký bất động sản thực rộng rãi giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ bất động sản đảm bảo an toàn pháp lý với giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 83 Chuyên đề thực tập ngành luật KẾT LUẬN Hiện nay, xu hướng mua hộ chung cư hình thành nhiều thành phố lớn Việt Nam, điều đáp ứng tốt nhu cầu nhà cho nhân dân Cùng với phát triển đó, tranh chấp phát sinh liên quan đến loại hình nhà ngày gia tăng nóng hổi, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi ích đáng bên, thị trường bất động sản sách nhà Nhà nước Để giải cách triệt để tinh trạng này, Nhà nước cần phải tiến hành cách đồng giải pháp như: Tăng cường thống văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán hộ chung cư mà đặc biệt hợp đồng mua bán hộ chung cư, quản lý chặt chẽ hoạt động mua bán bất động sản, tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, Có giao dịch bất động sản nói chung việc mua bán hộ chung cư nói riêng ổn định phát triển, đảm bảo tốt quyền lợi cho bên, thực có hiệu chiến lược quốc gia phát triển nhà mang lại diện mạo văn minh hơn, đại cho đất nước Trong trình nghiên cứu, làm rõ sở khoa học thực tiễn hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nêu điểm bất cập quy định pháp luật hành hợp đồng xuất phát từ thực tiễn công ty sản xuất thương mại Hạ Long Từ đó, đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện chế độ pháp lý hợp đồng mua bán hộ chung cư Do trình độ, hiểu biết có hạn nên chun đề tốt nghiệp cịn nhiều thiếu sót Kính mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo để chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoàn thiện CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 84 Chuyên đề thực tập ngành luật CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 85 Chuyên đề thực tập ngành luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn quan nhà nước Bộ luật dân năm 2005; Luật thương mại năm 2005; Luật nhà năm 2014; Luật nhà năm 2005; Luật trọng tài thương mại năm 2010; Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 phủ ưu đãi đầu tư xây dựng để bán cho thuê; Thông tư số 01/2009/TT-BXD việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư; Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư; 10 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; 11 Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung điều 21 thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng năm 2010 xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23 tháng năm 2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; 12 Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư; 13 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; 14 Công văn số 2230/BXD-QLN ngày 04/11/2008 Bộ Xây dựng việc triển khai thực quy định pháp luật nhà quản lý sử dụng nhà chung cư; 15 Công văn số 119/BXD-QLN ngày 07/9/2009 Bộ Xây dựng việc quản lý nhà chung cư theo thông tư số 01/2009/TT-BXD; 16 Công văn số 144/BXD-QLN ngày 25/11/2009 Bộ Xây dựng CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 86 Chuyên đề thực tập ngành luật việc xác định phần diện tích sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư II Các văn công ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long Điều lệ công ty; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Quyết định số 01 QĐ/HĐQT ngày 01/9/2003 Hội đồng quản trị Công ty; Báo cáo thường niên năm 2013, năm 2014 III Các giáo trình/ sách, báo, tạp chí “Chung cư khái niệm sở hữu riêng chung cư thành phố Hồ Chí Minh”, tài liệu trung tâm dự báo nghiên cứu đô thị - paddi les livrets du centre de prospective et d'études urbaines – paddi, Huỳnh Hồng Đức, 2010; “Mua hộ chung cư, cần ý điều gì”, báo Đầu tư chứng khốn ngày thứ hai, 17/11/2014; IV Các trang website http://danluat.thuvienphapluat.vn http://moj.gov.vn http://www.luatvietnam.vn http://vbpl.vn http://cand.com.vn CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 87 Chuyên đề thực tập ngành luật CQ532582 - Nguyễn Hoàng Nam 88 ... mua bán hộ chung cư 1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định pháp luật hành, việc giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư phải tuân thủ theo quy định chung pháp luật hợp. .. quy định pháp luật 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.2.1 Hợp đồng mua bán hộ chung cư mang đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng mua bán nhà Đối tượng hợp đồng mua bán. .. II THỰC TIỄN GIAO KẾT VÀ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY SẢN XUẤT VÀ THƯƠNG MẠI HẠ LONG 2.1 Tổng quan công ty cổ phần sản xuất thương mại Hạ Long 2.1.1 Lịch sử hình thành