Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

b/ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kĩ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích t

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

………******………

BÀI TẬP LỚN HỌC KÌ

MÔN : LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2

Đề bài 14:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật

dân sự Việt Nam hiện hành

Hà Nội 2012

MỤC LỤC

MỞ BÀI

NỘI DUNG

I/ Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

1 Khái niệm căn hộ chung cư

2 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

a Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

b Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

c Những loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

d Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

e Trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

vô hiệu

II Thực trạng áp dụng và kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

2 Thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

a Tranh chấp về giá cả và hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư trong nhà chung cư

b Tranh chấp đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về hợp đồng mua

bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

KẾT LUẬN

MỞ BÀI

Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động Đặc biệt khi mà tình trạng dân số của nước ta tăng nhanh, mà diện tích đất thì không thay đổi.Vì thế mà một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, mạnh mẽ nhất ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh nó đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán các căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết Tuy nhiên trên thực tế hoạt động mua bán các căn hộ chung cư trong nhà chung cư diễn ra vô cùng phức tạp dưới nhiều hình thức khác nhau Để có một

cái nhìn khái quát về vấn đề này sau đây em xin đi sâu phân tích đề tài “Hợp

đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”.

NỘI DUNG

I Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư

1 Khái niệm căn hộ chung cư

Theo quy định tại điều 70 Luật nhà ở 2005 sửa đổi bổ sung 2009 “Nhà chung

cư là nhà ở có 2 tầng trở lên, có lối đi, hành lang và hệ thống các công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình cá nhân sử dụng nhà chung cư” Với quy định này thì pháp luật đã thừa

nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng

Căn hộ chung cư được hiểu là phần diện tích sở hữu riêng của từng hộ gia

đình, cá nhân trong nhà chung cư Cũng theo điều 70 Luật nhà ở “Phần sở hữu

riêng trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm

diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó b/ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kĩ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng”.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a/ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều 70; b/ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kĩ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi, cứu hỏa và các thành phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c/ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”

Căn hộ chung cư là bộ phận cấu thành và là các cấu thành cơ bản của nhà chung cư Căn hộ chung cư gồm một hay nhiều phòng độc lập thông nhau, đảm bảo điều kiện để ở vối lối đi riêng

Căn hộ chung cư dưới góc độ là đối tượng của giao dịch dân sự tồn tại ba dạng: 1/ Chung cư dự án: Căn hộ chung cư mới chỉ đang ở giai đoạn dự án và đang được xây dựng; 2/ Căn hộ chung cư đã bàn giao: Căn hộ chung cư đã được xây xong, đã có biên bản bàn giao giữa chủ đầu tư (người bán) và người mua; 3/ Căn hộ chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

2 Mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

Mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo

đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn

hộ cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư)

a Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

Theo quy định tại điều 450 BLDS 2005 về hình thức của hợp đồng mua bán

nhà ở “ Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản có chứng nhận của

công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Đối

với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điều 93 Luật nhà ở

2005 nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng chứng thực Như vậy đối với bên bán nhà (các chủ đầu tư dự án nhà chung cư) đáp ứng điều kiện quy định tại điều 8

Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất

động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật” Bên cạnh hình thức pháp lí của hợp đồng, để tạo điều

kiện cho các giao dịch mua bán được dễ dàng hơn thì ngày 25/2/2009 Bộ xây dựng ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán này trong mua bán căn hộ nhà chung cư Theo đó các tổ chức kinh doanh hợp đồng nhà ở phải

áp dụng mẫu hợp đồng này trong mua bán căn hộ nhà chung cư kể từ khi thông

tư này có hiệu lực Đây là một công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý hoạt động mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng

b Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

Theo thông tư số 01 ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó có quy định nội dung cơ bản của hợp đồng:

- Phần sở hữu chung và sở hữu riêng: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (quy định tại khoản 3 điều 70 Luật nhà ở 2005) Trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, )

Theo khái niệm mà công ty tư vấn quản lý bất động sản CBRE: “Khu vực chung

là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích thuộc sở hữu hoặc quản lý bởi một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có thể dùng phải chịu các chi phí chung cho công tác vận hành và bảo trì” Đây là một khái niệm mang tính toàn diện để

phân biệt sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư

Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà Thông tư số 01 quy định “Khi

kí kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, bản nội quy này được pháp luật xem như là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư”

- Về diện tích căn hộ nhà chung cư: Diện tích căn hộ chung cư (diện tích sàn) là một chi tiết quan trọng trong thỏa thuận mua bán giữa các bên Diện tích sàn căn hộ quyết định đến phần giá cả và chất lượng của căn hộ chung cư Thông thường trong một nhà chung cư diện tích các căn hộ không giống nhau nên việc quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn căn hộ là cần thiết Hiện nay giá cả của căn hộ phụ thuộc nhiều vào diện tích sàn của căn hộ vì thế mà pháp luật bắt buộc các bên khi soạn thảo hợp đồng phải ghi rõ diện tích căn hộ và cách tính diện tích sàn căn hộ Cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại điều 2

thông tư 01/2009/TT – BXD ngày 25/02/2009 như sau: “Diện tích căn hộ nhà

chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm diện tích lôgia, ban công của căn hộ (nếu có) Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn

hộ hoặc tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn

hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài

là tường ngoài giữa hai căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ) Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 điều 1 thông tư 01”.

- Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư: Ngoài phần giá cả tính trên từng m2 căn hộ để đảm bảo cho nhà chung cư được vận hành một cách bình thường và góp phần khai thác có hiệu quả các tiện ích trong nhà chung cư, những người mua nhà phải nộp một khoản phí dùng để bảo trì những phần sở hữu chung trong nhà chung cư như: cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng cháy nổ, Khoản phí này chiếm 2% tổng số tiền bán căn hộ theo quy định điểm a khoản 1 điều 54 nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 09/06/2006 của Chính phủ:

“Mức bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có thể được điều chỉnh

trong trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ Các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư phải đóng góp thêm trên nguyên tắc tương ứng giữa số tiền góp và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư Ngoài ra trong hợp đồng mua bán căn

hộ chung cư phải có điều khoản nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư Mức phí này là mức phí phải trả cho các dịch vụ như trông giữ xe, phí quản lý Các khoản phí này được trả theo tháng hoặc quý, mức phí này có thể được điều chỉnh phù hợp trên nguyên tắc không vượt quá mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành”

c Các loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: Hợp đồng này được kí kết giữa

chủ đầu tư và người mua gốc Theo điều 450 BLDS 2005 quy định “Hợp đồng

mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Vì thế hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư trong nhà chung cư không phải là hợp đồng mua bán nhà ở vì nó không đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng (vì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không được công chứng hoặc chứng thực) vì có thể cho là vô

hiệu Theo điều 429 BLDS 2005: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản

được phép giao dịch Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán” Như vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản Điều 428 BLDS 2005 quy định

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có

nghĩa vụ giao tài sản và chuyền quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua và nhận tiền, và bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” Tuy nhiên

cách hiểu này có thể mâu thuẫn với quy định của Luật nhà ở tại điều 38 “Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại” vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

dự án là hợp đồng mua bán nhà ở và tiền thanh toán theo hợp đồng được coi là tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua Nếu coi như vậy, pháp luật phải có quy

định cụ thể rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Theo quan điểm nhà làm luật Việt Nam và quan điểm chung là coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai Nó là phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sở hữu căn hộ chung cư dự án từ người bán sang người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý, giám sát của nhà nước về nhà ở

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao – nghĩa là căn hộ chung cư

đã xây xong và có thể dùng vào mục đích chính là để ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao mang tính hiện thực hơn Đối tượng của hợp đồng có thể được gọi là bất động sản Theo điều 174 bộ luật dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: a/ đất đai; b/ Nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/ Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Rõ ràng căn hộ chung cư đã giao này là bất động sản và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã giao nhà hoàn toàn có thể được xếp vào dạng hợp đồng mua bán nhà ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp đồng này không được công chứng chứng thực do đó có thể bị coi là vô hiệu Vì thế để khắc phục tình trạng này chúng ta nên đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà để sớm đưa căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nhà vào giao dịch dân sự hoặc công nhận căn hộ chung cư đã giao nhà và đưa nó vào giao dịch dân sự Hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao do tính chất pháp lý của nó vẫn chỉ được coi như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án

- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Nó có thể áp dụng quy định đối với hợp đồng mua bán nhà ở vì nó có đầy

đủ những nét cơ bản của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời có những đặc điểm riêng

d Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong nhà chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ có hiệu lực khi nó tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Thứ nhất, các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng

lực hành vi dân sự: Việc quy định về vấn đề này nhằm xác định nghĩa vụ phải thực hiện và các quyền được thực hiện theo quy định của các chủ thể khi tham gia Mặt khác cũng ràng buộc trách nhiệm của người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mà cố ý kí hợp đồng với người không có hoặc có năng lực hành vi dân sự không đầy đủ thì họ phải gánh chịu tất cả những thiệt hại xảy ra Hợp đồng đó bị coi là không có hiệu lực

Người chưa đủ 15 cho tới chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình thực hiện giao dịch dân sự mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (điều 20 bộ luật dân sự 2005) Ngày nay trong giao dịch dân sự, pháp nhân tham gia với tư cách chủ thể là rất phổ biến bởi trong nền kinh tế thì các tổ chức kinh tế được thành lập rất nhiều, đa dang và các tổ chức đó tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở là rất phổ biến Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua bán nhà phải thông qua người đại diện và người đại diện cho pháp nhân đó cũng phải đảm bảo điều kiện về năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Điều 92 luật nhà ở quy định cụ thể điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở (trong đó bao hàm cả giao dịch về căn hộ chung cư) “1 Bên bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a/ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; b/ Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh”

Thứ hai, về sự tự nguyện của các bên khi tham gia kí kết hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư

Sự tự nguyện của các bên là một trong các điều kiện mang tính nguyên tắc của việc tham gia các giao dịch dân sự Điều kiện này đặc biệt quan trọng trong việc kí kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Nếu vi phạm điều kiện này thì hợp đồng đã kí sẽ bị coi là vô hiệu Sự tự nguyện được phản ánh thông qua các hành vi cụ thể của các bên tham gia như: họ quyết định có tham gia kí kết hay không, tham gia ở mức độ nào, phương thức nào và khả năng tự chịu trách nhiệm khi tham gia hợp đồng đó Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì

sự tự nguyện còn biểu hiện ở sự cam kết của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ được hưởng cũng như phải thực hiện Trên thực tế không phải hợp đồng nào được kí kết cũng xuất phát từ sự tự nguyện của một trong các chủ thể, mà họ

có thể bị ép buộc hoặc bị lừa dối Trong trường hợp này hợp đồng đã kí được coi

là không có hiệu lực pháp luật Sự lừa dối dẫn đến một bên tham gia kí kết hợp đồng không đúng với ý chí của mình, hành vi lừa dối phải xảy ra trước hoặc ngay khi giao kết Thông thường người bị lừa dối sau này mới phát hiện ra sự lừa dối của phía bên kia và họ có quyền kiện ra tòa để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã

kí hoặc họ cũng có thể yêu cầu phía bên kia bồi thường thiệt hại nếu họ chứng minh được bên kia có lỗi Trên thực tế chứng minh sự tự nguyện hay không là rất khó khăn bởi hành vi lừa dối thường được che dấu trước cơ quan có thẩm quyền nhất là trong trường hợp cả hai bên tham gia hợp đồng mua bán giả tạo cùng gian dối nhằm trốn tránh xử lý của cơ quan pháp luật

Việc bảo đảm nguyên tắc tự nguyện trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tại cơ quan công chứng được thực hiện thận trọng Thông qua các thủ tục để ký kết hợp đồng mua bán nhà, các công chứng viên bao giờ cũng kiểm tra tư cách chủ thể về sự tự nguyện, về mục đích của việc mua và bán căn hộ chung cư Do thực hiện không tốt công việc này không ít các trường hợp mua bán căn hộ chung cư không đảm bảo nguyên tắc tự nguyện đã bị phát hiện và bản hợp đồng

đó không được chứng nhận

Thứ ba, mục đích nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không vi

phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội: