Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ XUÂN SƠN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS HOÀNG THẾ LIÊN HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng ĐỖ XUÂN SƠN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.2 Khái niệm, đặc điểm, nội dung Hợp đồng mua bán hộ chung cư 16 1.3 Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 32 2.1 Thực trạng trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 32 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 37 2.3 Các tranh chấp phổ biến xảy ký kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư nguyên nhân 55 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 60 3.1 Định hướng xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư 62 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vai trò quan trọng sống nay, nhà tài sản thường xuyên giao dịch hay xảy tranh chấp Ở thành phố lớn, đặc biệt TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, công ty… xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc đô thị Với số lượng dân cư ngày đơng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, nên nhu cầu mua sống hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt nhiều người Tuy nhiên, thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, bên mua, bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán hộ chung cư chưa có Luật Chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng quy định pháp luật nhiều vướng mắc thực tiễn Trong đó, Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Tuy nhiên, với đặc thù, đa số Hợp đồng bên Chủ đầu tư, với đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn cho Hợp đồng mẫu có lợi cho họ bên yếu người mua Thực tế, bên bán quy định sẵn mẫu Hợp đồng bên mua không phép thay đổi hợp đồng đó; bên mua nhiều lại không quan tâm đến nội dung khác Hợp đồng ngồi phần giá Bên cạnh đó, việc cơng khai thơng tin Dự án chưa minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày nhiều gay gắt, điển hình xoay quanh loại biến thái Hợp đồng Hợp đồng góp vốn Hợp đồng ủy quyền; nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay” để thực luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán hộ chung cư tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng để thấy khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch, từ tổng hợp vấn đề vướng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có bổ sung ban hành, sửa đổi quy định pháp luật cho ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến giao dịch mua bán hộ chung cư có số thạc sỹ, cử nhân lưạ chọn đề tài Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp" Hoàng Thị Thùy TS Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); Luận văn thạc sĩ “Những vấn đề hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân sự” Đỗ Văn Hãn Viện Nghiên cứu Nhà nước pháp luật (1997); Luận văn “Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Lê Thị Lan Trường Đại học Luật Hà Nội (2011); Luận văn “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” Nguyễn Thị Minh Phượng Trường Đại học Luật Hà Nội (2011); Luận văn thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bán nhà ở” Nguyễn Nhật Phương Giang (2013)… Ngoài Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu như: Hợp đồng mua bán nhà thương mại Việt Nam – luận văn thạc sĩ luật học Vũ Hồng Hoa (2013); Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hành – luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Hường (2013); Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam – luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Minh Phượng (năm 2017);… Ở cấp độ viết nghiên cứu vấn đề hợp đồng mua bán hộ chung cư kể đến viết như: - Tác giả Anh Minh: Đề xuất ban hành luật riêng chung cư, đăng Tạp chí điện tử Vneconomy số 25/3/2012: - Tác giả Phan Thị Vân Hương: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tòa án nhân dân số 6/2012 - Tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012 - Tác giả Trần Thị Thu Hà, Về hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm quy định hình thức, Tạp chí Tòa án nhân dân số 2/2014 - Tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng: Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu, Tạp chí Kiểm sát số 12/2016 Mỗi tác giả có cách tiếp cận đề tài góc độ khác Những vấn đề mà cơng trình nghiên cứu, viết kể có đề cập đến giao dịch mua bán hộ chung cư vào nghiên cứu nội dung Hợp đồng không sâu vào biến thái, phân tích rủi ro tương lai hay tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán hộ Vì vậy, cơng trình nghiên cứu khơng bị trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khác Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích luận văn nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định biến thái tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư Việt Nam Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu góp phần làm sâu sắc số vấn đề lý luận có liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư thực trạng tranh chấp; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư từ biến thái Hợp đồng tới tranh chấp xuất phát từ hoạt động quản lý nhà chung cư nêu Hợp đồng mua bán hộ chung cư Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam thực trạng áp dụng quy định góc độ Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản; Luật Nhà năm 2014, văn hướng dẫn thi hành liên quan Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn tiếp cận vấn đề nghiên cứu sở lý luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh sở hữu nói chung pháp luật Trên sở phương pháp luận nêu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp phân tích, so sánh, diễn dịch quy nạp Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán hộ chung cư, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư qui định Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh bất động sản Đặc biệt, qui định liên quan đến đối tượng hợp đồng hộ chung cư giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật loại đối tượng góp phần hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, đề tài kết cấu 03 chương, cụ thể sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thực tiễn áp dụng Chương 3: Định hướng kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Ở Việt Nam, hiểu chung cư tòa nhà cao tầng, bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Chung cư thường xuất nhiều thành phố lớn, có vai trò quan trọng phát triển thị hóa, bởi, tập trung dân cư thành phố trở thành vấn đề lớn, từ nảy sinh vấn đề, nhu cầu nhà Do đó, cần thiết phải có phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tuy nhiên, kèm theo nhu cầu xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch Vì vậy, từ năm 2005, Luật Nhà có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư nhắc đến văn quy phạm pháp luật, trước nhà chung cư gọi nhà tập thể Theo quy định Luật nhà 2005 thì: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [41, tr.18 ] Đến năm 2014, Luật nhà 2014 sửa đổi đưa vào áp dụng khái niệm nhà chung cư sau: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” [48, tr.1] Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Như vậy, hiểu nhà chung cư tập hợp hộ chung cư xây dựng khối thống mà chủ sở hữu hộ chung cư bị hạn chế phần quyền sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thơng thường khác họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng việc sở hữu chung nhà chung cư hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng họ bị giới hạn “lập lờ” cách hiểu sở hữu riêng cách trọn vẹn Khái niệm nhà chung cư quy định trên, vào nhu cầu sử dụng thực tế người sử dụng để góp phần tạo điều kiện cho quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân có sở phân hạng nhà chung cư tham gia giao dịch thị trường (chủ yếu để phân biệt giá hộ chung cư), Bộ Xây dựng có quy định riêng phân hạng nhà chung cư, theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư [14, tr.2], nhà chung cư có hạng sau: - Hạng A: nhà chung cư đáp ứng đầy đủ yêu cầu để phân hạng theo quy định Khoản Điều Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 tổng số 20 tiêu chí đây: Bảng 1.1: TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A I Quy hoạch - Kiến trúc Vị trí: Có hệ thống giao thơng thuận tiện, cách đường phố (cấp thị, cấp khu vực) 0,5 km; tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện cao) phạm vi 0,5 km Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất cơng trình) khơng q 45% Sảnh hộ Sảnh khu hộ bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại khu vực công ... đến hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật. .. định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán. .. chung hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thực tiễn áp dụng Chương 3: Định hướng kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung